某省食品藥品檢驗所房地產(chǎn)估價報告

房地產(chǎn)估價報告估價項目名稱：***省食品藥品檢驗所***區(qū)***街***號房地產(chǎn)市場價值評估委托方：***省食品藥品檢驗所估價方：***房地產(chǎn)評估有限公司房地產(chǎn)估價師:***估價作業(yè)日期：******估價報告編號：***目錄一、致委托方函………………2二、估價師聲明………………3三、估價的假設和限制條件…………………4四、估價結果報告……………7五、估價技術報告…………14六、附件……………………13致委托方函***食品藥品檢驗所：受貴單位的委托，我公司委派評估人員于2007年12月11日對位于***市***區(qū)***街46號委估房地產(chǎn)進行了現(xiàn)場勘查，并進行了房地產(chǎn)價格評估，目的是為委托方確定房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)。為使被估價當事人能夠依法維護自己的合法權益，本著獨立、客觀、公正、合法的房地產(chǎn)估價原則，現(xiàn)將評估結論函告如下：本公司評估人員根據(jù)評估目的，按照估價程序，遵循估價原則，采用科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，并考慮各種影響房地產(chǎn)價格的因素，經(jīng)過周密測算，對委估標的物在估價時點二○○七年十二月十一日所表現(xiàn)的市場價值做出了公允反映?，F(xiàn)將房地產(chǎn)估價結果報告如下：房地產(chǎn)評估明細表房屋所有權序號估價對象名稱權證號碼建筑結構層數(shù)建筑面積（m2）單價（元/m22）房產(chǎn)評估值（元）1科研辦公樓***字第519933號鋼混63673.91,866.0006,855,4997.002科研樓***房字第0008195號混合640421,449.0005,856,8558.003科研綜合樓***字第519932號混合611861,561.0001,851,3446.004車庫食堂***房字第0008812號混合3550991.00545,050..00房產(chǎn)評估結果小計計9,451.915,108,7751.000土地使用權序號估價對象名稱權證號碼用途使用權類型土地面積（m2）單價（元/m22）土地評估值（元）1土地使用權***國用19999字第1310號醫(yī)衛(wèi)用地劃撥3,897.003,822.05514,894,5529.000房地產(chǎn)評估結果合合計30,003,2280.000人民幣大寫：=30003280\*CHINESENUM2叁仟萬零叁仟貳佰捌拾元整。本估價報告書一式四份，委托方三份，本機構存檔一份。******房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：***二○○七年十二月二十五日估價師聲明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。二、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及相應規(guī)范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。五、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察，并對估價對象現(xiàn)場勘察的客觀性、真實性、公正性負責。但對估價對象的勘察，限于估價對象外觀和使用狀況，如果報告的使用人對質(zhì)量問題存疑，建議委托專業(yè)機構另行鑒定。六、沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。七、本公司估價人員已對委托方提供的所有資料履行了必要的注意義務，未發(fā)現(xiàn)明顯異常，故本報告以委托方提供的房地產(chǎn)權屬證書等資料真實合法有效為估價前提，若提供的資料有誤致使評估結果有誤的，評估機構和評估人員不承擔相應責任。國家注冊房地產(chǎn)估價師：國家注冊房地產(chǎn)估價師：估價的假設和限制條件一、估價假設條件（一）本次所評估的房地產(chǎn)沒有設立法定優(yōu)先受償權。（二）任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、法規(guī)。（三）權屬方合法取得土地使用權和房屋所有權。（四）建筑物符合規(guī)劃設計條件。（五）委托方提供的資料真實、完整、合法、有效。（六）本次估價基于以下概念所稱估價，是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，運用估價方法，并在綜合分析價格影響因素的基礎上，對估價對象的客觀合理價格進行估算的活動。所稱客觀合理價格，是指對應于某種估價目的特定條件下形成或成立的正常價格，它能夠為當事人或社會一般人信服和接受，通?？陀^合理價格是指在公開市場上形成或成立的價格。公開市場，是指一個競爭性的市場，在該市場上交易各方進行交易的唯一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較為充裕的時間，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排它性。同一估價對象，估價目的不同，估價依據(jù)及采用的價值標準會有所不同，估價結果的客觀合理價格也會有所不同。二、估價限制條件（一）本次估價所依據(jù)的有關房地產(chǎn)權屬、土地使用權面積及建筑面積等資料由委托方提供，委托方對其所提供資料的真實性、合法性和完整性負責。由于委托方提供資料不實造成的影響，估價方不承擔責任。（二）估價人員對估價對象進行了實地查勘，并對實地查勘的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但估價人員對估價對象的查勘，限于估價對象的外觀和使用狀況。除非另有協(xié)議，估價人員不承擔對估價對象建筑結構質(zhì)量進行調(diào)查的責任，也不承擔對被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。（三）本次評估的價值為估價對象于估價時點在完整權利狀態(tài)下無他項權利的市場價值，包括相應的土地使用權價值及地上建筑物價值。（四）本房地產(chǎn)估價報告經(jīng)估價機構、估價師加蓋印章方可使用。（五）按有關規(guī)定本估價報告出具報告日期起一年內(nèi)有效。（六）本次評估估價報告包括“房地產(chǎn)估價技術報告”，“房地產(chǎn)估價技術報告”僅供估價機構存檔和作為估價結果提交有關部門確認或備案時的附件。（七）本估價報告應用于為委托方確定房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)價值，若改變估價目的及使用條件需向本評估機構咨詢后作必要修正甚至重新估價。（八）未經(jīng)估價方和委托方書面同意,本報告的全部或部分及任何參考資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用,亦不得以其他任何方式公開發(fā)表。（九）本報告由******房地產(chǎn)評估有限公司負責解釋。（十）本估價報告書一式四份，委托方三份，本機構存檔一份。房地產(chǎn)估價結果報告委托估價方機構名稱：***省食品藥品檢驗所機構地址：***省***市***區(qū)****號聯(lián)系電話：**受托估價方機構名稱:******房地產(chǎn)評估有限公司土地資質(zhì)級別:二級機構注冊號:***房產(chǎn)資質(zhì)級別:二級機構注冊號:***聯(lián)系電話:***地址:***市***街***號估價對象１、地理位置：估價對象位于***市***區(qū)**46號，占地3,897平方米，地上4座建筑物，總建筑面積9,451.9平方米。該地區(qū)交通便利，地理位置優(yōu)越，是辦公、商務、住宅的理想之所。按《***市土地定級圖》標準，該區(qū)域為***市***區(qū)商住用地區(qū)域，由于近幾年的大力開發(fā)建設，此區(qū)域的地理環(huán)境、人文環(huán)境不斷改善、提升，地理優(yōu)勢已逐年顯現(xiàn)，其房地產(chǎn)價值也在逐年上升。２、市政設施條件及環(huán)境條件：估價對象范圍內(nèi)，市政配套設施達到宗地外“七通”（電力通、電訊通、上水通、下水通、道路通、供氣通、供暖通），宗地內(nèi)“七通”（電力通、電訊通、上水通、下水通、道路通、供氣通、供暖通），基礎設施較完備，保證率較高，能夠滿足正常生產(chǎn)和生活的需要，商住聚集狀況較好，東距沃爾瑪不足200米，周邊有國美電器，西距九路市場僅300米，周邊門市店鋪林立，南距鄰大誼園商務休閑會館，周邊有勛望小學，交通銀行，區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚環(huán)境良好。3、宗地權屬：國有土地，***省食品藥品檢驗所以劃撥方式取得。《國有土地使用證》號為***國用（1999）字第1310號，用途醫(yī)衛(wèi)，土地等級3級。宗地四至：宗地東至*****；南至大誼園餐飲休閑中心；西至吉工一街；北至南八中路。。4、周邊配套情況商場超市：***百貨、友誼購物中心、新瑪特超市、***九路市場、中國家具城、維華家具城。商務樓：慈芳大廈、魯爾大廈。酒店：名都酒店。商務休閑：大誼園休閑會館。金融系統(tǒng)：交行貴和八路支行。醫(yī)院：***市第五醫(yī)院興華分院燒傷科。學校：***大學、***職業(yè)技術學院計算機學院。綠化：興華公園。5、待估建筑物的結構及裝飾：5.1、科研辦公樓房屋所有權證號：（沈房權證***字第***號），建筑面積3673.9平方米，開間寬約12米，一層層高約3.6米，二層至六層高約3.5米，于2001年完成主體工程，并交付使用，建筑物為混合結構，基礎為鋼筋混凝土柔形基礎，內(nèi)墻面刮大白、走廊水刷石磨光地面，裝飾石膏板吊頂，室內(nèi)鋪覆合地板，落地鋼化玻璃門塑鋼窗，外墻貼瓷磚，樓面板采用120mm厚現(xiàn)澆板，屋面采用三氈四油卷材防水，有組織排水，水電設施為pvc水管、獨立供電、給排水系統(tǒng)。一層標本室，二層辦公室，三至六層為實驗室，實驗室為無菌封閉裝修。本幢樓與科研樓連通，樓內(nèi)有一部可乘十人的電梯。5.2、科研樓房屋所有權證號：（***房字第008195號），建筑面積4042平方米，開間寬約15米，一層至六層每層層高約3.6米，于2001年完成工程改造并交付使用，建筑物為混合結構，基礎為鋼筋混凝土柔形基礎，內(nèi)墻面刮大白、走廊水刷石磨光地面，裝飾石膏板吊頂，室內(nèi)鋪覆合地板，落地鋼化玻璃門塑鋼窗，外墻貼瓷磚，樓面板采用120mm厚現(xiàn)澆板，屋面采用三氈四油卷材防水，有組織排水，水電設施為pvc水管、獨立供電、給排水系統(tǒng)。一層標本室，二層辦公室，三至六層為實驗室,實驗室為無菌封閉裝修。本幢樓與科研樓連通，樓內(nèi)有一部電梯目前閑置。5.3、科研綜合樓房屋所有權證號：（沈房權證***字第***號），建筑面積1186平方米，層高約3米，于2001年建成，建筑物為混合結構，基礎為鋼筋混凝土條形基礎，大理石樓梯臺階白鋼扶手，塑鋼窗，白鋼門室內(nèi)鋪復合地板，室內(nèi)復合木門，外墻刷彩色防水涂料屋面板采板，有組織排水，水電設施齊備。5.4、車庫食堂房屋所有權證號：（***房字第***號），建筑面積550平方米，開間寬約15米，一層層高約3.6米，二層至三層層高約3.5米于2001年完成工程改造并交付使用，建筑物為混合結構，基礎為鋼筋混凝土柔形基礎，內(nèi)墻面及天棚刮白、水刷石磨光地面，塑鋼門窗，外墻貼瓷磚，樓面板、屋面板采用120mm厚現(xiàn)澆板，屋面采用三氈四油卷材防水，有組織排水，獨立供電、給排水系統(tǒng)。5.5、宗地：該宗土地位于***市***區(qū)**46號,占地3897.00平方米。宗地權屬：國有土地，***省食品藥品檢驗所以劃撥方式取得?！秶型恋厥褂米C》號為***國用（1999）字第1310號，用途醫(yī)衛(wèi)，土地等級3級。宗地東至*****；南至大誼園餐飲休閑中心；西至吉工一街；北至南八中路。市政配套設施達到宗地外“七通”（電力通、電訊通、上水通、下水通、道路通、供氣通、供暖通），宗地內(nèi)“七通”（電力通、電訊通、上水通、下水通、道路通、供氣通、供暖通），基礎設施較完備，保證率較高，能夠滿足正常生產(chǎn)和生活的需要，區(qū)域環(huán)境良好。四、估價目的：為委托方確定房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)。五、估價時點：二○○七年十二月十一日六、價值定義：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及估價目的的要求，本次房地產(chǎn)估價采用公開市場價值標準，即在公開市場上最可能形成或成立的價格。七、估價依據(jù)：1、《中華人民共和國房地產(chǎn)估價規(guī)范》；2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；3、《中華人民共和國土地管理法》；4、《關于印發(fā)城區(qū)土地級別基準地價出讓金及租金標準的通知》沈規(guī)國土發(fā)[2005]46號；5、現(xiàn)行工程造價管理的有關文件、取費標準及工程定額等；6、中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(中華人民共和國國家標準ＧＢ／Ｔ１８５０８－２００１)；7、中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(中華人民共和國國家標準ＧＢ／Ｔ１８５０7－２００１)；8、省、市有關政策、法規(guī)及規(guī)定文件；9、委托方提供的有關資料；10、《房屋所有權證》；11、《國有土地使用證》；12、評估人員現(xiàn)場勘察收集的資料。八、估價原則：1．合法原則2．堅持獨立、客觀、公正、科學的原則3．最高最佳使用原則4．替代原則5．估價時點原則九、估價方法：根據(jù)明確的估價目的，結合估價對象的特點在遵循上述估價原則的基礎上，根據(jù)委托估價方提供的資料和估價人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查搜集的有關資料分析，估價人員認為本次評估房產(chǎn)采用成本法進行估價，宗地可采用基準地價系數(shù)修正法和剩余法。理由是：一是待估宗地及房產(chǎn)為科研用途，在市場上不活躍、交易案例較少的情況下，運用成本法估價較為適合；二是該宗地在基準地價覆蓋區(qū)域內(nèi)，并有相應的修正體系，因此適合運用基準地價系數(shù)修正法和剩余法進行估價。三、該區(qū)域有未來重新規(guī)劃開發(fā)可能，故可采用剩余法進行估價。成本法成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。1．建筑物重置價格：采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物正常價格。2．折舊是指各種原因造成的建筑物價值的損失。包括物質(zhì)上、功能上、經(jīng)濟上的折舊，也可稱為建筑物成新率。3．成本法基本公式為：估價對象價格=重置完全價格×（1-折舊）或成新率?；鶞实貎r修正法公式為：Pi＝P×(1±K)×S1×S2×S3×S4±M式中:Pi—估價對象地價P—估價對象對應的基準地價K—估價對象所有綜合影響因素總修正值其中：Ki—第i個估價對象綜合因素修正系數(shù)S1—宗地用途修正系數(shù)S2—年期修正系數(shù)S3—容積率修正系數(shù)S4—期日修正系數(shù)M—相應基礎設施差異的配套費剩余法剩余法，是求取已開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值，減去正常的開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此來估算估價對象的客觀和理價格或價值的方法。運用假設開發(fā)法，先用市場比較法求取開發(fā)完成后的價值，減去正常的開發(fā)成本、稅費和利潤等，即為所求地價。其基本計算公式為：土地價格=房地產(chǎn)開發(fā)總價值-建筑開發(fā)成本-專業(yè)費-管理費-不可預見費-利息-稅費-開發(fā)利潤十、估價結果確定：本公司評估人員根根據(jù)評估目的的，按照估價價程序，遵循循估價原則，采采用科學的估估價方法，在在認真分析現(xiàn)現(xiàn)有資料的基基礎上，并考考慮各種影響響房地產(chǎn)價格格的因素，經(jīng)經(jīng)過分析測算，對對委估標的物物在估價時點點所表現(xiàn)的市市場價值做出出了公允反映映?，F(xiàn)將房地地產(chǎn)抵押估價價結果報告如如下：房地產(chǎn)評估明細表表房屋所有權序號估價對象名稱權證號碼建筑結構層數(shù)建筑面積（m2）單價（元/m22）房產(chǎn)評估值（元）1科研辦公樓***字第519933號鋼混63673.91,866.0006,855,4997.002科研樓***房字第0008195號混合640421,449.0005,856,8558.003科研綜合樓***字第519932號混合611861,561.0001,851,3446.004車庫食堂***房字第0008812號混合3550991.00545,050..00房產(chǎn)評估結果小計計9,451.9915,108,7751.000土地使用權序號估價對象名稱權證號碼用途使用權類型土地面積（m2）單價（元/m22）土地評估值（元）1土地使用權***國用19999字第1310號醫(yī)衛(wèi)用地劃撥3,897.0003,822.05514,894,5529.000房地產(chǎn)評估結果合合計30,003,2280.000人民幣大寫：=30003280\*CHINESENUM2叁仟仟萬零叁仟貳貳佰捌拾元整整。十一、估價人員注冊房地產(chǎn)估價師師注冊房地產(chǎn)估價師師十二、估價作業(yè)日日期2007年12月月11日至12月25日十三、估價報告應應用的有效期期本估價報告有效期期為一年即22007年12月25日至2008年12月24日。******房地地產(chǎn)評估有限限公司二○○七年十二月二十五日日附件：1、房地產(chǎn)估價委托托協(xié)議書2、委托方機構代碼碼證復印件3、委托方提供房屋屋所有權、國國有土地使用用權證復印件件4、******房地地產(chǎn)評估有限限公司營業(yè)執(zhí)執(zhí)照復印件5、******房地地產(chǎn)評估有限限公司評估機機構資質(zhì)證書書復印件6、房地產(chǎn)估價師執(zhí)執(zhí)業(yè)資質(zhì)證書書復印件房地產(chǎn)估價技術報報告房屋建筑物估價一、個別因素分析析本次委估對象為：：1、科研辦公樓房屋所有權證號：：（***房權證證***字第***號），建建筑面積36673.9平方米，開間間寬約12米，一層層高高約3.6米，二層至六六層高約3.5米，于2001年完成主體體工程，并交付使用用，建筑物為為混合結構，基基礎為鋼筋混混凝土柔形基基礎，內(nèi)墻面面刮大白、走廊水刷石磨磨光地面，裝裝飾石膏板吊吊頂，室內(nèi)鋪鋪覆合地板，落落地鋼化玻璃璃門塑鋼窗，外墻墻貼瓷磚，樓樓面板采用1200mm厚現(xiàn)澆澆板，屋面采采用三氈四油油卷材防水，有有組織排水，水水電設施為pvc水管、獨立立供電、給排排水系統(tǒng)。一一層標本室，二二層辦公室，三三至六層為實實驗室，實驗驗室為無菌封封閉裝修。本本幢樓與科研研樓連通，樓樓內(nèi)有一部可可乘十人的電電梯。2、科研樓房屋所有權證號：：（***房字第第***號），建建筑面積40042平方米，開間間寬約15米，一層至六六層每層層高高約3.6米，于2001年完成工程程改造并交付付使用，建筑筑物為混合結結構，基礎為為鋼筋混凝土土柔形基礎，內(nèi)內(nèi)墻面刮大白、走廊水刷石磨磨光地面，裝裝飾石膏板吊吊頂，室內(nèi)鋪鋪覆合地板，落落地鋼化玻璃璃門塑鋼窗，外墻墻貼瓷磚，樓樓面板采用1200mm厚現(xiàn)澆澆板，屋面采采用三氈四油油卷材防水，有有組織排水，水水電設施為pvc水管、獨立立供電、給排排水系統(tǒng)。一一層標本室，二二層辦公室，三三至六層為實實驗室,實驗室為無無菌封閉裝修修。本幢樓與與科研樓連通通，樓內(nèi)有一一部電梯目前前閑置。3、科研綜合樓房屋所有權證號：：（***房權證證***字第***號），建建筑面積1186平方米，層高高約3米，于2001年建成，建建筑物為混合合結構，基礎礎為鋼筋混凝凝土條形基礎礎，大理石樓樓梯臺階白鋼鋼扶手，塑鋼鋼窗，白鋼門門室內(nèi)鋪復合合地板，室內(nèi)內(nèi)復合木門，外外墻刷彩色防防水涂料屋面面板采板，無無組織排水，水水電設施齊備備。4、車庫食堂房屋所有權證號：：（***房字第第***號），建建筑面積5550平方米，開間間寬約15米，一層層高高約3.6米，二層至三三層層高約3.5米于2001年完成工程程改造并交付付使用，建筑筑物為混合結結構，基礎為為鋼筋混凝土土柔形基礎，內(nèi)內(nèi)墻面及天棚棚刮白、水刷刷石磨光地面面，塑鋼門窗窗，外墻貼瓷瓷磚，樓面板板、屋面板采采用120mmm厚現(xiàn)澆板板，屋面采用用三氈四油卷卷材防水，有有組織排水，獨獨立供電、給給排水系統(tǒng)。5、宗地：該宗土地位于****市***區(qū)**46號,占地38977.00平方米。宗地地權屬：國有有土地，****省食品藥藥品檢驗所以以劃撥方式取取得?！秶杏型恋厥褂米C證》號為****國用（1999）字第1310號，用途醫(yī)醫(yī)衛(wèi)，土地等等級3級。宗地東至******；南至大大誼園餐飲休休閑中心；西西至吉工一街街；北至南八八中路。市政政配套設施達達到宗地外“七通”（電力通、電電訊通、上水水通、下水通通、道路通、供供氣通、供暖暖通），宗地地內(nèi)“七通”（電力通、電電訊通、上水水通、下水通通、道路通、供供氣通、供暖暖通），基礎礎設施較完備備，保證率較較高，能夠滿滿足正常生產(chǎn)產(chǎn)和生活的需需要，區(qū)域環(huán)環(huán)境良好。二、區(qū)域因素分析析估價對象位于****市***區(qū)**46號，占地38997.00平方米，地上4座建筑物，總總建筑面積55414.332平方米。該地地區(qū)交通便利利，地理位置置優(yōu)越，近鄰鄰新瑪特、中中興里住宅小小區(qū)、交通銀銀行、勛望小小學等地方。按按《***市土地地定級圖》標標準，該區(qū)域域為***市***區(qū)綜合合用地區(qū)域，隨隨著***經(jīng)濟的的快速發(fā)展，此此區(qū)域的地理理環(huán)境、人文文環(huán)境進一步步改善、提升升，地理優(yōu)勢勢已逐年顯現(xiàn)現(xiàn)，其房地產(chǎn)產(chǎn)價值也在逐逐年上升。估價對象象范圍內(nèi)，市市政配套設施施達到宗地外外“七通”（電力通、電電訊通、上水水通、下水通通、道路通、供供氣通、供暖暖通），宗地地內(nèi)“七通”（電力通、電電訊通、上水水通、下水通通、道路通、供供氣通、供暖暖通），基礎礎設施很完備備，保證率高高，能夠滿足足正常生產(chǎn)和和生活的需要要，區(qū)域環(huán)境境良好。三、最高最佳使用用分析委估房地產(chǎn)為醫(yī)衛(wèi)衛(wèi)用地，設計計用途為科研研，綜合分析析其地理位置置、周圍環(huán)境境及使用功能能，確定其保保持現(xiàn)狀使用用為最高最佳佳使用用途。四、估價方法選用用本次委估對象建筑筑物選取重置置成本法評估估.選取重置成本法評評估主要有兩兩點考慮：一一是科研用樓樓市場交易實實例很少；二二是科研用樓樓的客觀成本本和費用容易易取得。基本公式：評估價價格＝重置完完全價值×成新率所謂重置完全價值值是以估價時時點當時的建建筑材料、建建筑技術與工工藝及必要的的各方面手續(xù)續(xù)費用，重新新建造與舊有有建筑物具有有同等效用的的新建筑物成成本，再加上上適當?shù)亩惤鸾鸷屠麧?，即即得到重置完完全價值。所謂成新率是指建建筑物現(xiàn)有的的實際價值與與其重置完全全價值的比率率，反映的是是建筑物的新新舊程度。五、估價測算過程程(一）估價依據(jù)1．國務院、財政部部、建設部、國國土資源部有有關法令、規(guī)規(guī)范、標準；；2．國家計委、建設設部計價格[20022]10號《工程勘勘察設計收費費管理規(guī)定》；；3．***省建設廳****建***號”關于頒發(fā)《關關于建設工程程量清單計價價消耗量定額額實施細則的的》的通知”以及《****省建筑工程程消耗量定額額及統(tǒng)一基價價表（2004）》、《****省裝飾裝裝修工程消耗耗量定額及統(tǒng)統(tǒng)一基價表（2004）》、《****省安裝工工程消耗量定定額及單位估估價表（2004）》；4．2007年2季度度***市工程程造價信息5．2007年7月220日的銀行貸款款利率。6．***省及****市有關部門門頒布的工程程前期和其他他費用收費標標準的文件。7．委托方提供的有關關在建材料；；8．委托方提供的****市和平區(qū)區(qū)人民法院民民事裁定書；；9．委托方提供的關于于個人貸款購購房抵押備案案登記的批復復；10．評估人員現(xiàn)場勘察察所取資料。（二）評估程序1、在明確評估目的的、確定評估估范圍的基礎礎上，準備有有關文件資料料，做好資產(chǎn)產(chǎn)評估的前期期準備工作。2、組成建筑物評估估項目組，制制定評估方案案，并多方搜搜集資料，為為評估工作做做準備。3、對所評的建筑物物進行技術性性分析。會同同企業(yè)相關人人員，對建筑筑物進行實地地勘查、并作作記錄，向有有關人員詳細細了解建筑物物的基本情況況，同時由估估價人員根據(jù)據(jù)建筑物目前前情況進行了了技術分析（經(jīng)經(jīng)濟折舊、物物質(zhì)折舊、功功能折舊），綜綜合確定成新新率。4、核實建筑物的實實物工程量，搜搜集資料，進進行市場調(diào)查查，選擇適宜宜方法，確定定重置價值，計計算評估值。5、對取得的評估資資料，進行綜綜合分析、匯匯總，復核、整整理評估工作作底稿，編寫寫資產(chǎn)評估技技術說明及評評估明細表。（三）評估方法評估人員在現(xiàn)場勘勘察鑒定的基基礎上，采用用重置成本法法計算確定建建筑物的評估估值。重置成成本中不含土土地使用權，土土地使用權價價值單獨評估估。重置成本計算公式式：建筑物評估值＝建建筑物重置成成本×成新率建筑物重置成本＝＝建安工程造造價+前期及其他他費用+資金成本即：在資產(chǎn)占有單單位提供的產(chǎn)產(chǎn)權證明文件件、工程驗收收報告等資料料的基礎上，參參照圖紙、工工程結算資料料，套用當?shù)氐噩F(xiàn)行建筑工工程概算指標標和建筑工程程取費規(guī)定計計算工程造價價，再考慮工工程前期及其其他費用和資資金成本，得得出建筑物重重置成本。1.建安工程造價計算算對建安工程，應參參照企業(yè)提供供的圖紙、工工程結算資料料，套用當?shù)氐噩F(xiàn)行建筑工工程概算指標標和建筑工程程取費規(guī)定計計算工程造價價.但本次估價價的建筑物委委估方無提供供圖紙和工程程結算資料,故采用造價價指標方法。2．前期及其他費用用的確定前期及其他費用由由政府政策性性收費和建設設單位管理性性成本支出兩兩部分組成。政政府政策性收收費系指地方方政府為社會會基本建設管管理而收取的的各項規(guī)費，一一般以工程結結算造價的百百分比和單位位建筑面積費費率向建設單單位收取。如如招投標費，質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督管理理費等。建設設單位管理性性成本支出，是是建設單位必必須支出的工工程造價以外外的成本費用用，如建設單單位管理費，設設計費等。本本次只考慮截截至在建工程程部位假設需需要發(fā)生的費費用.3．資金成本按評估基準日中國國人民銀行公公布的大于一一年小于等于于三年期貸款款利率：7..29%計算，資金金投入方式按按照均勻投入入考慮。4．重置價值計算：：重置價值=建安工工程造價+前期及其他他費用+資金成本重置單價=重置價價值/建筑面積6.評估值計算評估值＝重置價值值×綜合成新率率（一）重置價值的的計算1、建安工程造價計計算：以被估估建筑物的決決算資料為基基礎，套用（2004年）《****省建筑、裝裝飾工程消耗耗量定額及統(tǒng)統(tǒng)一基價表》、《***省安裝工程消耗量定額及單位估價表》以及相應的費用定額和***市建設工程造價信息2007年第2期，調(diào)整測算建安工程造價如下：結構框架檐高(m)25層數(shù)基礎人工挖孔灌注樁;;筏型基礎主體(現(xiàn)澆梁板柱)框架現(xiàn)澆鋼筋混凝凝土梁.板.柱樓地面花崗巖.地磚.復復合地板衛(wèi)生設施立式小便器.洗手手盆.坐便.淋浴器電氣照明鍍鋅鋼管暗配.BBV線.日光燈給排水給排水系統(tǒng)管線消防噴林.消火栓及相相關設施墻體地下部分混凝土墻墻部分紅磚.地上部分為為空心磚墻屋面水泥珍珠巖保溫..改性瀝青卷卷材防水門窗塑鋼窗.不銹鋼玻玻璃外門.室內(nèi)木門外裝飾釉面墻磚電氣消防通訊\電電梯鍍鋅鋼管暗配線..屛蔽線.電線敷設采暖132暖氣片熱網(wǎng)網(wǎng)工程造價及費用的的組成項目平米造價(成本)元/m2占%元/m2占%2233.31603.10土建1100樓地面75.71門窗59.58屋面57.97裝飾95.32電氣\電梯62.49電氣消防47.66給排水50.75采暖53.62建筑安裝工程費計計算表（二級）1平方米16003.10元元序號費用項目名稱取費基數(shù)及計算式式費率％金額(元)1定額直接費1603.102臨時設施費(1)1.524.053文明施工費(1)0.9815.714企業(yè)管理費(1)696.195利潤(1)464.126地平材差(1)5.588.187小計1+2+3+4++5+61891.358定額測定費(7)0.122.279社會保障費(7)2.2843.1210住房公積金(7)0.5410.2111危險作業(yè)意外傷害害保險(7)0.47.5712小計7+8+9+100+111954.5213稅金(12)3.44567.3314含稅建筑工程造價價132021.852、工程前期及其它它費用取費基數(shù)(2021..85)序號取費項目計算基礎費率（%）金額(元)1勘察設計費建安工程總造價240.442建設單位管理費建安工程總造價1.530.333工程監(jiān)理費建安工程總造價1.530.334質(zhì)量監(jiān)督費建筑面積(元/MM2)1.224.26前期及其它費用合合計125.363、資金成本：該工工程合理的建建設周期為1年，按人民民銀行公布的的一年期貸款款利率7.29%計算，假設設資金均勻投投入。資金成本=利息++融資成本（取取利息的10%）=利息×1.1=[(建安工程造價+前前期及其他費費用)×利率×工期/2]×1.1=[(2021.85+125..36)××7.29%×1/2]]×1.1=86.09(元元）4、重置單價=建安安工程造價+前期及其他他費用+資金成本=2021.855+1255.36+86.099=2233..30(元）取整=2233..30（元/㎡）5、確定成新率根據(jù)估價人員現(xiàn)場場查看和建筑筑物的目前使使用狀態(tài)，綜綜合考慮建筑筑物的物質(zhì)折折舊、功能折折舊、經(jīng)濟折折舊和估計師師經(jīng)驗，確定定建筑物成新新率為95%。建筑物重置價值＝＝重置價值×綜合成新率率=2233.300×95%=22121.664元/㎡。(4)、建筑物物估價結果經(jīng)計算，在估價時時點2007年12月11日，委估房產(chǎn)產(chǎn)評估結果為為：項目名稱單價（元）面積（平方米）金額（元）一科研辦公樓2121.643673.97,794,,693.220二科研樓2121.64440428,575,,668.888三科研綜合樓2121.6411862,516,2665.04四車庫食堂2121.645501,1666,9022.00合計9451.920,053,5529.122房屋評估總價為220,0533,529.12元。大寫金額為=20053529.12\*CHINESENUM2貳仟零零伍萬叁仟伍伍佰貳拾玖元元整(人民幣)。土地價格評估一、采用基準地價價系數(shù)修正法法評估。1、基本原理基準地價系數(shù)修正正法估價是利利用城鎮(zhèn)基準準地價和基準準地價修訂系系數(shù)表等評估估結果，按照照替代原則，就就委估宗地的的區(qū)域條件和和個別條件等等與其所處區(qū)區(qū)域的平均條條件相比較，并并對照修正系系數(shù)表選取相相應的修訂系系數(shù)對基準地地價進行修正正，進而求取取委估宗地在在估價期日時時價格的方法法。其基本公公式為：Pi=P×(1±k))×S1×S2×S3×S4±M式中：Pi-委委估宗地價格格P-委估宗地對應的基基準地價k-委估宗地所有綜合合因素總修正正值其中：K=∑KiiKi-第i個委估宗地綜合因因素修正系數(shù)數(shù)S1-宗地用途修正正系數(shù)S2-年期修正系數(shù)數(shù)S3-容積率修正系系數(shù)S4-期日修正系數(shù)數(shù)M-相應基礎設施差異異的配套費2、委估宗地條件委估宗地位于****市***區(qū)貴和和路46號，宗地面積積3897..00平方米米，地號50403，土地用途途為醫(yī)衛(wèi)，土土地等級三級級，使用類型型為劃撥。宗宗地東至*****；南至大大誼園餐飲休休閑中心；西西至吉工一街街；北至南八八中路。規(guī)劃與實際用途均均為醫(yī)衛(wèi)，《國有有土地使用證證》證載土地地等級為三級級，本次估價價設定為三級級住宅用地，設定宗宗地外“七通”，即宗地紅紅線外通路、供供水、排水、通通電、通訊、供供氣、供暖，宗宗地內(nèi)場地平平整?；鶞实氐貎r按最底22510元/平方米計。該該宗地為國有有土地，****省食品藥藥品檢驗所以以劃撥方式取取得?！秶杏型恋厥褂米C證》號為****國用（1999）字字第1310號，估價時設設定***省食品品藥品檢驗所所于估價時點點以出讓方式式取得該宗地地50年期土地使使用權。3、綜合因素修正三級住宅宗地地價價修正系數(shù)說說明表因素名稱優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣中小學狀況距重點中小學<3300米距重點中小學校3300～500米距離重點中小學5500～800米，或者周周圍500米內(nèi)有中等質(zhì)質(zhì)量中小學距離重點中小學8800米～1200米或周圍500～800米有中等質(zhì)質(zhì)量學校距重點中小學>11200米或其他中小小學>800米農(nóng)貿(mào)市場及超市距大型農(nóng)貿(mào)市場或或大型超市<500米距大型農(nóng)貿(mào)市場或或大型超市<500米～800米距大型農(nóng)貿(mào)市場或或大型超市<800～1200米距大型農(nóng)貿(mào)市場或或大型超市<1200～1500米距大型農(nóng)貿(mào)市場或或大型超市>1500米公用設施完備度周圍500米內(nèi)有有大型文體設設施、市級以以上醫(yī)療設施施周圍500～10000米內(nèi)有大型型文體、市級級以上醫(yī)療設設施或500米內(nèi)有兩個以以上文體、市市級以上醫(yī)療療設施周圍1000～15000米內(nèi)有大型型文體設施、市市級以上醫(yī)療療設施或周圍圍1000米內(nèi)有兩個以以上文體、市市級以上醫(yī)療療設施周圍1500～20000米內(nèi)有大型型文體、市級級以上醫(yī)療設設施或周圍11500米內(nèi)有兩個以以上文體設施施、市級以上上醫(yī)療距大型文體、市級級醫(yī)療設施>2000米公交狀況距重要公交中轉(zhuǎn)站站距離<200米或距離一般般中轉(zhuǎn)公交站站點距離<100米距一般公交中轉(zhuǎn)站站距離<200米或距離普通通公交站點距距離<100米距普通公交站點距距離100～200米距公交站點距離2200～500米距公交站點距離>>500米路網(wǎng)狀況路網(wǎng)稠密，周圍有有多條主干道道經(jīng)過，進出出主干道各方方向均便利路網(wǎng)較稠密，周圍圍有主干道經(jīng)經(jīng)過，進出主主干道各方向向均便利路網(wǎng)較稠密，周圍圍有主干道經(jīng)經(jīng)過，可直接接進出主干道道路網(wǎng)較稠密，周圍圍有主干道經(jīng)經(jīng)過，進出主主干道限制較較大路網(wǎng)較稠密，周圍圍無主干道經(jīng)經(jīng)過距公園綠地距離距離<300米300～600米米600～10000米1000～15000米>1500米水域距離<200米200～500米米500～10000米1000～15000米>1500米居住區(qū)人文鄰高等院校、政府府機構駐地或或高收入居住住區(qū)中高收入居住區(qū)普通住宅小區(qū)低收入住宅區(qū)棚戶區(qū)污染(噪音，大氣)無基本無略有污染有較多污染污染嚴重市級商服<2000米2000～30000米3000～40000米4000～50000米>5000米區(qū)級商服<500米500～10000米1000～20000米2000～30000米>3000米朝向宗地內(nèi)所建（可建建）樓房均可可朝南宗地內(nèi)所建（可建建）樓房均可可朝偏南宗地內(nèi)所建（可建建）樓房三分分之二可朝南南或朝偏南宗地內(nèi)所建（可建建）樓房三分分之一可朝南南或朝偏南宗地內(nèi)所建（可建建）樓房不朝朝南和偏南宗地形狀形狀規(guī)則，土地利利用充分形狀規(guī)則，土地可可利用充分形狀較規(guī)則，形狀狀對土地利用用無不良影響響形狀不規(guī)則，形狀狀對土地利用用有一定的不不良影響形狀不規(guī)則，形狀狀對土地利用用影響較大三級住宅地地價修正系數(shù)數(shù)表（+25%……-223%）因素名稱優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣中小學狀況2.20%1.10%0.00%-1.01%-2.02%農(nóng)貿(mào)市場和超市狀狀況1.65%0.82%0.00%-0.76%-1.52%公用設施完備度2.47%1.24%0.00%-1.14%-2.27%公交狀況2.34%1.17%0.00%-1.07%-2.15%路網(wǎng)狀況2.61%1.30%0.00%-1.20%-2.40%距公園綠地距離1.65%0.82%0.00%-0.76%-1.52%水域2.20%1.10%0.00%-1.01%-2.02%居住區(qū)人文1.65%0.82%0.00%-0.76%-1.52%污染(噪音，大氣)1.37%0.69%0.00%-0.63%-1.26%市級商服中心1.92%0.96%0.00%-0.88%-1.77%區(qū)級商服中心2.20%1.10%0.00%-1.01%-2.02%朝向1.37%0.69%0.00%-0.63%-1.26%宗地形狀1.37%0.69%0.00%-0.63%-1.26%上述標準與實際衡衡量，得出如如下修正表：：委估宗地評估修正正表待估宗地情況優(yōu)劣程度修正程度中小學狀況較優(yōu)1.10%農(nóng)貿(mào)市場和超市狀狀況優(yōu)1.65%公用設施完備度較優(yōu)1.24%公交狀況優(yōu)2.34%路網(wǎng)狀況較優(yōu)1.30%距公園綠地距離優(yōu)1.65%水域一般0.00%居住區(qū)人文較優(yōu)0.82%污染(噪音，大氣氣)一般0.00%市級商服中心較優(yōu)0.96%區(qū)級商服中心優(yōu)2.20%朝向一般0.00%宗地形狀較優(yōu)0.69%合計13.95%3、個別因素修正(1)用途修修正，委估宗宗地為普通住住宅用地，S1=1.000;(2)年期修正,,使用年限為為50年,S2=1.00;(3)容積率修正正,與估價時點點取得待估宗宗地故不作容容積率修正,S3=1.000;(4)期日修正,,***市基準準地價標準從從2005年1月1日起施行,至今地價變變化很大,根據(jù)城市地地價動態(tài)監(jiān)測測確定S4=1