住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例目錄第一章總則第二章住宅區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃與建設(shè)第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)第四章物業(yè)管理服務(wù)第五章物業(yè)的使用和維護(hù)第六章法律責(zé)任第七章附則第一章總則第一條為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理工作適用本條例。本條例所稱住宅區(qū)，是指按照城市、鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的居民集中居住區(qū)。本條例所稱物業(yè)管理，是指住宅區(qū)業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、委托其他管理人或者自行對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。第三條市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，推動(dòng)建立社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理水平。市、縣（區(qū)）人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)本行政區(qū)域物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作以及重大物業(yè)管理糾紛應(yīng)對(duì)工作，建立健全物業(yè)管理的監(jiān)督管理協(xié)調(diào)機(jī)制和重大物業(yè)管理糾紛應(yīng)急處理機(jī)制。具有行政管理職能的開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)按照市人民政府的規(guī)定，承擔(dān)前兩款規(guī)定的職責(zé)。第四條市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門，以及具有行政管理職能的開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)所屬房地產(chǎn)職能部門是本轄區(qū)物業(yè)管理主管部門，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。城市管理、建設(shè)、規(guī)劃、價(jià)格、公安、人防、民政、消防、環(huán)境保護(hù)、市場(chǎng)監(jiān)督管理、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)管理和服務(wù)工作。第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)承擔(dān)下列職責(zé)：（一） 會(huì)同縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門具體指導(dǎo)、監(jiān)督所轄區(qū)域內(nèi)的住宅區(qū)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)；（二） 指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)及其成員依法開展活動(dòng)；（三） 指導(dǎo)、組織未成立業(yè)主大會(huì)的住宅區(qū)業(yè)主討論決定其公共管理事務(wù)；（四） 依法調(diào)解處理物業(yè)管理、物業(yè)使用矛盾糾紛；（五） 法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。第六條對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或者物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)部門投訴。物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起七個(gè)工作日內(nèi)予以處理，并告知投訴人；屬于其他部門、單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位，并告知投訴人。物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、其他有關(guān)部門、居（村）民委員會(huì)及其工作人員，不依法履行物業(yè)管理相關(guān)工作職責(zé)的，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或者物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向上級(jí)機(jī)關(guān)、主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)反映情況，或者投訴舉報(bào)。第七條審計(jì)機(jī)關(guān)對(duì)縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門代管的物業(yè)質(zhì)量保修金、住宅專項(xiàng)維修資金、首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)的歸集、管理和撥付，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。第八條市、縣（區(qū)）精神文明建設(shè)工作機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入精神文明創(chuàng)建和文明行為促進(jìn)工作考核內(nèi)容。第九條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)建設(shè)，依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，協(xié)助調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。第二章住宅區(qū)配套設(shè)施的規(guī)劃與建設(shè)第十條規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將下列基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求，按照國(guó)家規(guī)定列入住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃條件：（一） 停放汽車的車位、車庫(kù)；（二） 摩托車、自行車、電動(dòng)自行車停車場(chǎng)，以及電動(dòng)自行車充電場(chǎng)所；（三） 社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和社區(qū)管理服務(wù)設(shè)施；（四） 全民健身設(shè)施；（五） 物業(yè)管理用房。住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓前，規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)主管部門對(duì)列入規(guī)劃的車位、車庫(kù)等配套設(shè)施的建設(shè)數(shù)量、位置、首次權(quán)屬登記等事項(xiàng)提出書面意見，并由國(guó)土資源主管部門將其作為住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的約定內(nèi)容。規(guī)劃主管部門在住宅區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可過程中，應(yīng)當(dāng)審查住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)指標(biāo)及其具體部位。第^一條住宅區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配建停放汽車的車位、車庫(kù)，集中停放摩托車、自行車、電動(dòng)自行車的停車場(chǎng)，以及電動(dòng)自行車充電場(chǎng)所。住宅區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的地上停車庫(kù)以及不屬于人民防空工程的地下停車位，建設(shè)單位依法取得專有部分權(quán)屬登記后，方能出售、出租，并應(yīng)當(dāng)首先滿足本住宅區(qū)業(yè)主需求。已建成住宅區(qū)的停車場(chǎng)所、電動(dòng)自行車充電場(chǎng)所不能滿足業(yè)主需要，且有可用場(chǎng)地的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后修建。第十二條新建住宅區(qū)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求在出入口、主要通道和主要公用設(shè)施區(qū)域、公共電梯等場(chǎng)所，安裝視頻監(jiān)控圖像信息系統(tǒng)。鼓勵(lì)已建成住宅區(qū)參照前款規(guī)定安裝視頻監(jiān)控圖像信息系統(tǒng)。第十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將住宅區(qū)內(nèi)驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣、有線電視等公用事業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及其施工圖紙,移交給相關(guān)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理。經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收相關(guān)設(shè)施設(shè)備，負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，確保其安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。第三章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)第十四條建設(shè)單位交付房屋，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)業(yè)主身份，收存業(yè)主簽署的本人及緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式確認(rèn)書。非業(yè)主的物業(yè)使用人入住住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記本人姓名、性別、工作單位，并提交其簽署的本人及緊急狀況聯(lián)系人的聯(lián)系方式確認(rèn)書。前款所稱的聯(lián)系方式，包括手機(jī)短信、電子郵件、信函等。業(yè)主或者物業(yè)使用人變更聯(lián)系方式的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)。不得泄露、擅自使用業(yè)主或者物業(yè)使用人個(gè)人信息。第十五條住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑物總面積達(dá)到百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門組建業(yè)主大會(huì)籌備組，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。經(jīng)指導(dǎo)仍未成立業(yè)主大會(huì)的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、組織業(yè)主討論決定住宅區(qū)公共管理事務(wù)。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬首次登記前，籌集首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)，并存入縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門設(shè)立的專門賬戶。首次業(yè)主大會(huì)籌備組成立后，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門申請(qǐng)撥付籌備經(jīng)費(fèi)?；I備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上向全體業(yè)主公布籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況，確保?？顚Ｓ?。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理。第十七條業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托他人或者推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)事先征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上如實(shí)反映業(yè)主意見。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論形式，也可以采用手機(jī)短信、電子郵件、即時(shí)通信軟件等電子數(shù)據(jù)形式以及其他書面征求意見形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公Z示O第十八條業(yè)主大會(huì)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。其中，決定下列事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意：（一） 籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金；（二） 依法決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。臨時(shí)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以約定，依法召開的業(yè)主大會(huì)符合下列條件之一的，逾期未參加投票的業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，計(jì)入已表決的多數(shù)方：（一） 對(duì)依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的事項(xiàng)，已表決的多數(shù)方專有部分建筑面積和人數(shù)，達(dá)到建筑物總面積的過半數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)的過半數(shù)的；（二） 對(duì)其他事項(xiàng)，已表決的多數(shù)方專有部分建筑面積和人數(shù)，達(dá)到參加投票業(yè)主的專有部分建筑面積總數(shù)的過半數(shù)和參加投票業(yè)主人數(shù)的過半數(shù)的。臨時(shí)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定前款表決規(guī)則的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在售房時(shí)向物業(yè)買受人提示該表決規(guī)則，業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前向業(yè)主提示該表決規(guī)則，如實(shí)記錄業(yè)主參加投票情況，并公示因逾期未參加投票而計(jì)入已表決多數(shù)方的業(yè)主名單。第十九條業(yè)主大會(huì)籌備組中的業(yè)主代表，以及業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一） 具有完全民事行為能力；（二） 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公道正派，廉潔自律,具有一定的組織能力和文化水平；（三） 遵守有關(guān)法律、法規(guī)，遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約，不存在損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外觀等損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為；（四） 不存在拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、住宅專項(xiàng)維修資金以及應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費(fèi)用的行為；（五） 本人、配偶以及直系親屬未在本物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職，也不存在向其銷售商品、承攬業(yè)務(wù)等其他利害關(guān)系。鼓勵(lì)符合條件的社區(qū)居民委員會(huì)成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員。第二十條業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其成員資格自行終止，由業(yè)主委員會(huì)在住宅區(qū)顯著位置公示并告知其本人：（一） 不具備業(yè)主身份的；（二） 不具備完全民事行為能力，或者因疾病等原因喪失履行職務(wù)能力的；（三） 以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；（四） 法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第二十一條業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)決定中止其成員資格，在住宅區(qū)顯著位置公示，并提請(qǐng)下一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議終止其成員資格：（一） 本人、配偶以及直系親屬在本物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職,或者存在向其銷售商品、承攬業(yè)務(wù)等其他利害關(guān)系的；（二） 利用其成員資格，索取或者收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有關(guān)單位、個(gè)人的財(cái)物、報(bào)酬，或者謀取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；（三） 無(wú)正當(dāng)理由三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；（四） 拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、住宅專項(xiàng)維修資金以及應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費(fèi)用的；（五） 在住宅區(qū)違法搭建，非法侵占業(yè)主共有部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地，以及存在其他損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的；（六） 存在不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的其他情形的。業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定中止相關(guān)成員資格的，物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)責(zé)令該成員暫停履行職務(wù)。擬被中止資格或者暫停履行職務(wù)的成員可以進(jìn)行申辯，但是在業(yè)主委員會(huì)作決定時(shí)應(yīng)當(dāng)回避。第四章物業(yè)管理服務(wù)第二十二條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位出售新建房屋之前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，在售房時(shí)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，并由物業(yè)買受人書面確認(rèn)。建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同、制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得損害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和制定臨時(shí)管理規(guī)約之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。第二十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中，明示其所交付物業(yè)的共用部位場(chǎng)所、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門監(jiān)督下，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)并作記錄。對(duì)前期物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)整修，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)并作記錄。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)顯著位置公示承接查驗(yàn)情況和建設(shè)單位整修情況，并書面報(bào)告縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。前期物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。第二十四條前期物業(yè)承接查驗(yàn)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料，并將相關(guān)資料報(bào)送物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門存檔：（一） 規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、人防工程、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二） 共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料；（三） 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四） 業(yè)主名冊(cè)及業(yè)主聯(lián)系方式確認(rèn)書；（五） 物業(yè)管理所必需的其他資料。第二十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供下列基本服務(wù)項(xiàng)目：（一） 電梯、消防設(shè)施、人防工程、防雷裝置、視頻監(jiān)控圖像信息系統(tǒng)等特殊設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行、校驗(yàn)檢修、維護(hù)保養(yǎng)，公共照明等其他共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修養(yǎng)護(hù)；（二） 公共綠地、草木及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理；（三） 環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔；（四） 疏散通道和消防車通道管理、車輛行駛和停放秩序管理；（五） 住宅區(qū)進(jìn)出人員和車輛管理，保衛(wèi)值班及定期巡邏，監(jiān)控視頻實(shí)時(shí)監(jiān)視并留存圖像信息十五日以上；（六） 對(duì)物業(yè)裝修的管理，對(duì)物業(yè)使用中違反禁止規(guī)定的行為進(jìn)行告知、勸阻、報(bào)告，對(duì)物業(yè)使用糾紛進(jìn)行調(diào)解；（七） 物業(yè)維修、改造費(fèi)用的賬務(wù)管理；（八） 物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)、財(cái)務(wù)檔案的保管與查詢服務(wù)；（九） 治安和消防等安全防范、公共秩序維護(hù)等事項(xiàng)的協(xié)助管理服務(wù)。第二十六條前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)不符合要求的違約責(zé)任。共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、視頻監(jiān)控、公共綠地、公共道路等共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、管理費(fèi)用，以及住宅區(qū)內(nèi)公共環(huán)境清潔費(fèi)用、安全保衛(wèi)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得要求另行分?jǐn)偂Ｇ捌谖飿I(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同有效期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出調(diào)整物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、質(zhì)量要求或者收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)將其與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商草擬的調(diào)整方案在住宅區(qū)顯著位置公示三十日，經(jīng)依法召開業(yè)主大會(huì)獲得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)變更協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)變更協(xié)議簽訂之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在顯著位置公示。第二十七條前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)書面告知物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在住宅區(qū)顯著位置公示。第二十八條前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的要求退出物業(yè)管理區(qū)域，移交物業(yè)管理用房等業(yè)主共有財(cái)物以及相關(guān)資料，不得以物業(yè)管理中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出、拒絕移交。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀予以確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將交接情況報(bào)送物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后，業(yè)主大會(huì)未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，也未實(shí)行業(yè)主自行管理的，物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、組織業(yè)主做好住宅區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、公共照明等工作，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、組織召開業(yè)主大會(huì)，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，或者實(shí)行業(yè)主自行管理。第三十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：（一） 擅自改變住宅區(qū)內(nèi)公共建筑、物業(yè)管理用房以及其他共用部位場(chǎng)所和共用設(shè)施設(shè)備的用途；（二） 擅自占用或者擅自允許他人占用住宅區(qū)內(nèi)道路、綠地、場(chǎng)地等共用部位場(chǎng)所和共用設(shè)施設(shè)備開辦停車場(chǎng)、設(shè)置廣告、開展經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，損害業(yè)主共同利益；（三） 騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金；（四） 將住宅區(qū)內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人；（五） 前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同終止前，擅自停止物業(yè)管理；（六） 違反合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定，擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或者重復(fù)收費(fèi)；（七） 未按照合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定履行物業(yè)維護(hù)、管理義務(wù)；（八） 招用不符合國(guó)務(wù)院《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》規(guī)定條件的人員擔(dān)任保安員，或者對(duì)保安員疏于管理、教育和培訓(xùn);（九） 接受供水、供電等單位委托代收供水、供電等費(fèi)用時(shí)，向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用；（十）非法限制業(yè)主進(jìn)出住宅區(qū)、樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報(bào)復(fù)業(yè)主，或者對(duì)業(yè)主實(shí)施暴力、擅自停水停電等侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為；（^一）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。第三^一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在住宅區(qū)顯著位置公示并及時(shí)更新：（一） 營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況及聯(lián)系方式、服務(wù)人員基本情況、本企業(yè)物業(yè)服務(wù)電話、物業(yè)管理主管部門受理投訴舉報(bào)的電話；（二） 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量要求，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式；（三） 電梯、消防、人防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式等；（四） 物業(yè)修繕、裝修和使用過程中的結(jié)構(gòu)變動(dòng)等安全事項(xiàng)；（五） 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及業(yè)主應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費(fèi)用的收支情況；（六） 受業(yè)主大會(huì)委托代管的住宅專項(xiàng)維修資金使用情況，代管的利用物業(yè)共用部位場(chǎng)所和共用設(shè)施設(shè)備所得收益的收支情況；（七） 法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。第三十二條建設(shè)單位保留權(quán)屬或者尚未交付業(yè)主的住宅區(qū)物業(yè)，由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費(fèi)用。住宅區(qū)物業(yè)交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)，不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不配合管理等為由減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定，擅自增加物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目或者提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定和法律、法規(guī)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以存在開發(fā)建設(shè)遺留問題、物業(yè)空置、未享受物業(yè)服務(wù)或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等理由拒交物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。第三十三條業(yè)主、物業(yè)使用人未按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理其他相關(guān)費(fèi)用，或者未按照法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)決定交存住宅專項(xiàng)維修資金，經(jīng)書面催繳逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)可以在住宅區(qū)顯著位置予以公示。經(jīng)書面催繳，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以請(qǐng)求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)組織調(diào)解，按照約定申請(qǐng)仲裁，或者依法提起民事訴訟。第三十四條未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，業(yè)主可以共同決定自行管理。業(yè)主大會(huì)決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定并在住宅區(qū)顯著位置公示：（一） 自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者執(zhí)行人員；（二） 自行管理的內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)、管理期限；（三） 聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)維修養(yǎng)護(hù)電梯等特殊設(shè)施設(shè)備的方案；（四） 財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)公開的制度；（五） 其他有關(guān)自行管理的事項(xiàng)。電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。業(yè)主共同決定實(shí)行自行管理的，應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督和指導(dǎo)。第五章物業(yè)的使用和維護(hù)第三十五條物業(yè)保修期滿后，專有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)，全體業(yè)主共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，部分業(yè)主共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)。共有物業(yè)遭人為損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)要求責(zé)任人承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。第三十六條住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行統(tǒng)一交存、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。發(fā)生下列影響房屋安全使用等緊急情況的，可以采取應(yīng)急維修：（一） 電梯故障危及人身安全，經(jīng)電梯制造單位或者特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具安全評(píng)估意見認(rèn)定的；（二） 二次供水、排水系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、影響使用，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的；（三） 消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或者發(fā)生故障，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的；（四） 屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響業(yè)主房屋正常使用，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的；（五） 房屋外墻存在脫落、剝落等隱患，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的；（六） 房屋發(fā)生嚴(yán)重沉降、傾斜、開裂，嚴(yán)重危及房屋安全，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的；（七） 發(fā)生其他緊急情況，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的。前款規(guī)定的緊急情況經(jīng)縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門核查屬實(shí)，確需使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修的，可以不經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。其中，住宅專項(xiàng)維修資金未劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門申請(qǐng)列支；住宅專項(xiàng)維修資金已劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)列支，業(yè)主委員會(huì)審核同意的應(yīng)當(dāng)報(bào)縣（區(qū)）物業(yè)管理主管部門備案。申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)顯著位置公示維修內(nèi)容及質(zhì)量要求、維修服務(wù)者、維修費(fèi)用等事項(xiàng)，結(jié)算前應(yīng)當(dāng)聽取相關(guān)業(yè)主對(duì)維修質(zhì)量的反饋意見。住宅專項(xiàng)維修資金的具體管理辦法，由市人民政府另行制定。第三十七條市、縣（區(qū)）白蟻防治機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)白蟻防治，防治工作經(jīng)費(fèi)納入本級(jí)財(cái)政預(yù)算。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合白蟻防治機(jī)構(gòu)進(jìn)行白蟻防治。第三十八條禁止在建筑內(nèi)的共用走道、樓梯間、安全出口處停放電動(dòng)自行車或者為電動(dòng)自行車充電。第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)管理區(qū)域的消防安全責(zé)任，提供消防安全防范服務(wù)，配備消防安全管理人員，開展消防安全宣傳教育，開展消防安全巡查，消除火災(zāi)隱患，負(fù)責(zé)共用消防設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)，保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防登高場(chǎng)地暢通。對(duì)未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、組織、督促業(yè)主和物業(yè)使用人加強(qiáng)消防安全管理、履行消防安全責(zé)任。第四十條在不影響消防安全、道路通行的前提下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定，可以利用住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路等場(chǎng)地施劃停車泊位，并由業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定是否收取停車費(fèi)。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的停車泊位，屬于業(yè)主共有。利用物業(yè)共用部位場(chǎng)所、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、開展經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將利用共有道路、共用部位場(chǎng)所和共用設(shè)施設(shè)備施劃停車泊位、設(shè)置廣告、開展經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)的情況在住宅區(qū)顯著位置公示。利用共有道路、共用部位場(chǎng)所和共用設(shè)施設(shè)備收取的停車費(fèi)、租賃費(fèi)、廣告費(fèi)等經(jīng)營(yíng)收益屬于全體業(yè)主共有，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)或者其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從中提取一定比例的管理費(fèi)用，具體比例由雙方協(xié)商約定。第四十一條住宅區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)在入口處設(shè)置顯著標(biāo)志。禁止買賣或者變相買賣住宅區(qū)內(nèi)依法配建的人民防空工程。經(jīng)人民防空主管部門批準(zhǔn)，人民防空工程平時(shí)用作停車位的，可以面向本住宅區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人出租。停車位租賃費(fèi)收取方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)人民防空工程的日常維修、養(yǎng)護(hù)、管理責(zé)任及費(fèi)用，使其保持良好使用狀態(tài)。人民防空主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)日常監(jiān)督管理，依法監(jiān)督檢查人民防空工程的平時(shí)使用和維護(hù)管理情況。第四十二條業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。業(yè)主或者物業(yè)使用人裝修物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主、物業(yè)使用人未事先告知裝修事項(xiàng)，未按照本條例第十四條提交聯(lián)系方式確認(rèn)書的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以禁止為其裝修的車輛、施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并將裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在所在樓棟顯著位置公示。第四十三條業(yè)主、物業(yè)使用人裝修、使用物業(yè)，禁止下列行為：（一） 損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，以及危及房屋安全的其他行為；（二） 違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（三） 將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；（四） 晚20時(shí)至晨8時(shí)、12時(shí)至14時(shí)在已竣工交付使用的住宅樓進(jìn)行產(chǎn)生噪聲污染的室內(nèi)裝修；（五） 進(jìn)行家庭娛樂等活動(dòng)時(shí)發(fā)出嚴(yán)重干擾周圍居民生活的環(huán)境噪聲；（六） 存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品，或者排放有毒、有害物質(zhì)；（七） 損毀或者侵占共用的道路、綠地、樓道等場(chǎng)地部位和共用的照明、消防等設(shè)施設(shè)備，占用、阻塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；（八） 亂倒垃圾，亂倒污水，咼空拋物；（九） 違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，影響住宅區(qū)的衛(wèi)生和業(yè)主正常生活；（十）亂停車輛妨礙行人和其他車輛的正常通行；（十一）法律、法規(guī)和管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約禁止的其他行為。第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)裝修和使用活動(dòng)進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約裝修、使用物業(yè)的行為，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和城市管理等有關(guān)主管部門。城市管理等有關(guān)主管部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者處理。業(yè)主、物業(yè)使用人違反法律、法規(guī)規(guī)定和管理規(guī)約或者臨時(shí)管理規(guī)約裝修、使用物業(yè)，經(jīng)勸阻仍不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)可以在住宅區(qū)顯著位置予以公示。第六章