標桿房企商業(yè)籌建運營計劃管理手冊圖表豐富

商管公司奧斯卡商業(yè)籌建運營計劃管理手冊第一部分：商業(yè)運營與管理第一章商業(yè)運管公司籌備與計劃（招商準備實施階段）第一節(jié)前期商業(yè)運營管理的核心和物業(yè)服務(wù)設(shè)計方案封頂前后、設(shè)備安裝工程階段根據(jù)以往的運作經(jīng)驗，任何一個新建項目由于設(shè)計和施工等種種客觀因素，將會給項目日后的管理運行過程帶來許多不利因素，例如：能源消耗的計量問題、施工質(zhì)量造成設(shè)備設(shè)施不能充分發(fā)揮系統(tǒng)應(yīng)有功能的問題，諸如這些問題在項目裝修及系統(tǒng)設(shè)備安裝階段如能得到及時糾正，則會大大減少對使用人的影響。因此,在此階段公司將派出具有豐富經(jīng)驗的土建、電氣、空調(diào)、給排水等幾名專業(yè)工程師組成的前期物業(yè)管理小組深入工地。主要進行以下工作：確認物業(yè)的可行性研究，各專業(yè)設(shè)計圖紙，對不適應(yīng)日后使用、管理、維護的因素向發(fā)展商提出報告及改善建議。監(jiān)督施工質(zhì)量，了解隱蔽工程情況，防止施工單位粗制濫造，維護業(yè)主方的利益。協(xié)助業(yè)主方辦理市政、供電、熱力、交通、供水等方面的有關(guān)手續(xù)，并建立有關(guān)檔案，為日后管理打下基礎(chǔ)。制定商業(yè)奧斯卡各類管理性文件；協(xié)助業(yè)主方收集、整理物業(yè)圖紙資料，建立專業(yè)化物業(yè)檔案。協(xié)助業(yè)主方收集、保存、管理各類定貨備品、備件，防止流失造成損失。調(diào)查、確認整個物業(yè)使用材料、設(shè)備詳細情況，編制清冊和備品、備件準備計劃。協(xié)助業(yè)主方制定施工期間的保衛(wèi)方案，適時介入成品保護工作。組織專業(yè)人員參加設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試工作，使所有設(shè)備系統(tǒng)完全達到設(shè)計要求和應(yīng)有的定貨功能。二、接管驗收和物業(yè)管理的前期準備階段參加商業(yè)奧斯卡各設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)試，進行樓宇及設(shè)備的全面驗收，建立詳細的交接檔案；根據(jù)設(shè)備交驗情況，建立缺陷檔案，協(xié)助甲方督促施工整改。做出管理計劃，建立完善的運作體系；制定管理機構(gòu)、人員組成，建立人事制度及各級員工崗位責任制；適時招聘所需員工，根據(jù)工作分階段進行專業(yè)化的崗前培訓。編制保潔、保安、工程等業(yè)務(wù)工作大綱和具體的工作質(zhì)量標準；根據(jù)日后物業(yè)使用要求，設(shè)計交通組織、車輛停泊、垃圾清運方案，設(shè)計各項指示標牌系統(tǒng)；準備各類接管驗收及業(yè)戶入伙的文件、表格，編制工程驗收工作指導書和入伙接待工作指導書，使有關(guān)員工熟練掌握；三．二裝協(xié)管監(jiān)管，成品保護，保潔開荒階段㈠、二裝協(xié)管理及監(jiān)管詳見第二章㈡、成品保護對已接管的設(shè)施、設(shè)備進行防護和保護，最大限度減少未開業(yè)前對設(shè)施、設(shè)備的損壞。1、由保安部和工程部共同負責商業(yè)的成品保護工作，各司其職。2、落實成品保護隊伍及人員和物資器材。3、制定成品保護方案和責任制及工作檢查制度。㈢、開荒保潔1、開荒保潔內(nèi)容為：外墻的開荒清洗，賣場內(nèi)的開荒清潔；石材，及不銹剛表面的養(yǎng)護和清潔，衛(wèi)生間的開荒保潔。2、由物業(yè)保潔部門統(tǒng)一組織，由專業(yè)的保潔或石材養(yǎng)護公司承擔。3、完工后按合同標準組織驗收。四、入伙進場和進入正常管理階段在這一時期物業(yè)服務(wù)中心將組成專業(yè)保潔隊伍進駐項目，進行開荒性保潔工作。在最短的時間內(nèi)，使整個物業(yè)從建設(shè)期形象迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槿胱∑诖懊鞯亓?、清潔?yōu)美的形象，使業(yè)主方精心設(shè)計、裝飾的杰作，充分地展示在業(yè)主、來賓及社會的面前。由訓練有素、具有豐富經(jīng)驗的專業(yè)人員組成客戶服務(wù)部，按照統(tǒng)一的程序，熱情接待，為其辦妥一切入駐手續(xù)。第二節(jié)商業(yè)運營管理公司架構(gòu)及到崗預測商業(yè)奧斯卡商業(yè)管理公司架構(gòu)（以上商業(yè)公司部門建制及人員視項目進展狀況而確定）商業(yè)奧斯卡商業(yè)管理公司——物業(yè)服務(wù)中心架構(gòu)物業(yè)服務(wù)部：工程部：保安部：保潔部：管業(yè)部：客服經(jīng)理１人經(jīng)理１人經(jīng)理１名保結(jié)經(jīng)理１名管業(yè)經(jīng)理１人客服主管３人電氣主管１人消防主管１名保結(jié)主管１名采購主管１名客服助理３人空調(diào)主管１人保安主管１名保結(jié)助理4名庫管２名物管員6人維修主管１人夜班值班主任２名管理員２名質(zhì)檢副經(jīng)理１名工程師1人保安助理2人綠化助理１人培訓主管１名維修工10人中控員10人質(zhì)檢助理２名物業(yè)服務(wù)部：（經(jīng)理２人，員工１5人）承接租戶報修與投訴，配合商業(yè)公司招商部收費及辦理入伙及協(xié)調(diào)事宜。（物管員８人倒班工作）質(zhì)檢工作對物業(yè)各部門及主要內(nèi)容與重要流程進行質(zhì)量檢查，統(tǒng)管物業(yè)中心的培訓工作。工程部：（經(jīng)理１人，員工1４人）設(shè)備設(shè)施運行，各項維修，工裝監(jiān)管，設(shè)備技術(shù)管理。（維修工５０人倒班工作）保安部：（經(jīng)理１人，員工16人）廣場整體安全保衛(wèi)工作，消防安全，安委會及義務(wù)消防員活動開展，夜班值班，車輛管理。外包保安公司監(jiān)管，公安機構(gòu)對外協(xié)調(diào)。（夜班主任及中控員1０人倒班工作）保潔部：（經(jīng)理１人，員工６人）廣場全部公共區(qū)域的保結(jié)管理，及外包保潔公司的監(jiān)管。管業(yè)部：（經(jīng)理１人，員工６人）廣場的全部綠化維護及樓內(nèi)綠植租擺。采購及庫房管理，員工宿舍，工服等雜項事物。（庫管員２人倒班工作）物業(yè)服務(wù)中心合計63人（以上商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心部門建制及人員視項目進展狀況而確定）第三節(jié)商業(yè)公司各層級人員崗位職責一、總經(jīng)理崗位職責1．負責把握公司發(fā)展方向，制定公司的整體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；2．負責審核制定公司發(fā)展計劃、管理方案、企業(yè)操作流程；3．制訂公司年度工作計劃和整體經(jīng)營管理工作；4．推動各項管理規(guī)章、制度的建設(shè)和完善；5．組織完成公司整體業(yè)務(wù)計劃；6．協(xié)調(diào)、激勵各個部門的工作。二、副總經(jīng)理崗位職責1．協(xié)助總經(jīng)理制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；2．負責制定所屬部門的工作計劃、管理方案、企業(yè)操作流程；3．制訂所負責業(yè)務(wù)的年度工作計劃并監(jiān)督實施執(zhí)行；4．制定所負責部門的各項管理規(guī)章、制度；5．推動公司各項業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計劃；6．積極協(xié)調(diào)和激勵所屬部門的工作。三、財務(wù)總監(jiān)崗位職責1．協(xié)助總經(jīng)理制定公司發(fā)展戰(zhàn)略；2．負責公司資金運作管理、日常財務(wù)管理與分析、資本運作、籌資方略、對外合作談判等；3．負責項目成本核算與控制；4．負責公司財務(wù)管理及內(nèi)部控制，根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展的計劃完成年度財務(wù)預算，并跟蹤其執(zhí)行情況；5．按時向集團總部提供財務(wù)報告和必要的俄財務(wù)分析，并確保這些報告可靠、準確；制定、維護、改進公司財務(wù)管理程序和政策，以滿足控制風險的要求，如：改進應(yīng)收帳款、應(yīng)付帳款、成本費用、現(xiàn)金、銀行存款的業(yè)務(wù)程序等；6．監(jiān)控可能會對公司造成經(jīng)濟損失的重大經(jīng)濟活動，并及時向集團總部報告；7．監(jiān)控公司重大投資項目，以確保未經(jīng)批準的項目不能實施，批準的項目在預算范圍內(nèi)進行并在控制之中。四、運營總監(jiān)崗位職責1．全面負責項目的招商工作，租戶協(xié)調(diào)和賣場管理；2．參與公司整體策劃，健全公司各項制度，完善公司運營管理；3．推動公司招商業(yè)務(wù)，組織完成公司整體業(yè)務(wù)計劃；4．建立公司內(nèi)部信息系統(tǒng)，推進公司財務(wù)、行政、人力資源的管理；5．負責協(xié)調(diào)各部門工作，建立有效的團隊協(xié)作機制；6．維持并開拓各方面的外部關(guān)系；7．管理并激勵所屬部門的工作績效。五、工程部經(jīng)理崗位職責1．安排、協(xié)調(diào)、幫助及督促各專業(yè)崗位完成各自范圍內(nèi)的工作。2．組織各專業(yè)技術(shù)主管代表物業(yè)公司參加項目入伙前接管驗收。發(fā)現(xiàn)問題及時提出報告，匯總后交上級公司，以求得解決。3．提出物業(yè)區(qū)域設(shè)施增補改造的初步方案。4．掌握商業(yè)建筑設(shè)施和機電設(shè)備性能及完好情況，組織各專業(yè)技術(shù)主管按時制訂維修保養(yǎng)計劃、措施，檢查完成情況。5．代表物業(yè)辦理有關(guān)工程機電方面的各項業(yè)務(wù)。6．向物業(yè)管理中心介紹物業(yè)管理有關(guān)工程方面的經(jīng)驗，提高管理服務(wù)水平。7．負責對物業(yè)技術(shù)資料、設(shè)備說明書，技術(shù)檔案等整理存檔。8．負責對各專業(yè)崗位人員的業(yè)務(wù)培訓和考核工作。9．完成領(lǐng)導交辦的其他有關(guān)任務(wù)或工作。六、保安部經(jīng)理崗位職責1．領(lǐng)導并負責安全保衛(wèi)部的全面工作，嚴格執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度。2．負責編制安全護衛(wèi)隊員訓練計劃，督促和指導部門各崗位的訓練工作并嚴格考核，按時總結(jié)3．負責本部門的作風紀律檢查，督促管理，及時掌握隊員思想動態(tài)，進行定期和不定期檢查，發(fā)現(xiàn)違章，嚴肅查處。4．負責按要求編制安保通訊和警械用品的購置計劃，并對損壞警械的人員提出處理意見。5．負責查處整個安全保衛(wèi)部管轄范圍內(nèi)的治安案件工作，并與屬地公安機關(guān)保持聯(lián)系，依法辦事6．負責撰寫有關(guān)工作總結(jié)、報告、通知、編制各類規(guī)章制度，建立臺帳。7．安排部門行政例會，不折不扣執(zhí)行上級指示，收集、分析有關(guān)業(yè)務(wù)資料，當好參謀。8．完成公司領(lǐng)導交辦的其它任務(wù)。七、保潔部經(jīng)理崗位職責1．全面負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)公共部位的清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化工作，并隨時提供業(yè)主（客戶）所需的有償清潔服務(wù)事項。2．協(xié)助總經(jīng)理辦公室做好清潔員工的招聘、培訓、考核和管理工作，并對清潔工作標準進行技術(shù)指導與示范。3．按管理要求，定期組織員工清理溝渠、井道，協(xié)助設(shè)備部搞好水池、水箱清洗，化糞池清理。4．負責公司清潔工作的月度計劃和對清潔綠化工作進行具體安排和檢查。5．負責清潔物品及設(shè)備采購，管理和建立領(lǐng)用制度，搞好成本核算，提高經(jīng)濟效益。6．負責城管、環(huán)衛(wèi)、街道等與環(huán)保工作對口部門的具體聯(lián)系與業(yè)務(wù)往來，做好垃圾清運工作。7．完成上級交辦的其他工作。八、物業(yè)服務(wù)部經(jīng)理崗位職責1．制定年度、月度工作計劃，檢查督促各崗位員工認真履行職責。2．負責管理專業(yè)文件和資料的保管。4．負責物業(yè)客戶報修管理及物業(yè)運營調(diào)度。5．負責管理處日常維修，設(shè)施設(shè)備及工程改進、維修進行質(zhì)量監(jiān)督，協(xié)助監(jiān)督設(shè)備廠商嚴格履行維保合同協(xié)議。6．對管理項目日常工作的巡查監(jiān)督整體服務(wù)質(zhì)量。7．堅持“以人為本、服務(wù)第一”的宗旨，做好內(nèi)部協(xié)調(diào)和對外聯(lián)絡(luò)事宜，處理投訴問題及時準確，做好本部門文明服務(wù)工作。8.完成領(lǐng)導上級交辦的其他工作。九、物業(yè)助理崗位職責1．配合物業(yè)主管做好日常管理工作。2．負責巡視公共區(qū)域，檢查水、電、空調(diào)、電梯的供應(yīng)和運行情況，以及清潔工工作完成情況，綠化養(yǎng)護情況，消防、安全護衛(wèi)工作情況。急需解決的事項及時處理，并做好巡視記錄。若不能及時處理，應(yīng)立即向分管領(lǐng)導匯報并提出處理意見。3．熟悉所轄樓宇的結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、管線路的走向、各種設(shè)備開關(guān)、計量儀表位置，負責做好巡回檢查記錄。4．熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)政策、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定以及各種費用收費標準和計算方法。做好管理費、水、電等各項費用的收繳工作。5．熟悉客戶背景情況，建立客戶檔案，所有客戶資料必須保密，妥善保存。6．定期將欠費情況編制明細分析表，及時上報，提出積極措施和建議。7．熟練掌握突發(fā)事件應(yīng)急處理方法，以便及時處理出現(xiàn)的各類緊急情況。8．做好回訪工作，虛心聽取客戶的批評與建議并及時上報，同時，積極宣傳國家有關(guān)的法律、法規(guī)，及時傳達公司各項通知，經(jīng)常與客戶溝通，保持彼此良好的關(guān)系，最大限度滿足客戶物業(yè)需求。9．完成上級安排的其他工作并及時反饋信息。十、倉庫管理員崗位職責1.對倉庫管理工作進行自檢，做好庫內(nèi)物資各種標識。2.負責庫存物資的驗收、發(fā)放和保管工作，物品做到分類擺放、整齊有序。3.對物資的收、發(fā)、保管要做到手續(xù)完備，帳目清楚，帳、卡、物一致。4.定期清倉查庫，掌握物資使用消耗動態(tài)，及時提醒采購人員實現(xiàn)計劃采購，保證供應(yīng)。5.做到庫房內(nèi)無鼠害，庫存物品無腐爛變質(zhì)，無受潮，破損率減小到最低程度。6.加強物質(zhì)周轉(zhuǎn)，減少物品庫存時間，對積壓時間過長，數(shù)量過多的物品要及時報告領(lǐng)導進行處理。7.修舊利廢，節(jié)節(jié)約挖潛，對對回收的廢舊舊物資要合理理利用，為企企業(yè)節(jié)約開支支。8.注意防火安安全，對易燃燃易爆、有毒毒有害物品，應(yīng)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定定嚴格管理9.對不合格物物品不準入庫庫和發(fā)放使用用。10.完成上級交交辦的其它工工作。十一、工程專業(yè)技技術(shù)主管崗位位職責1．直接對管理處主主任負責，領(lǐng)領(lǐng)導各專業(yè)崗崗位員工完成成各項工作任任務(wù)，確保電電器通訊設(shè)備備和電梯、空空調(diào)系統(tǒng)的正正常運行。2．認真做好本專業(yè)業(yè)分管設(shè)備的的年、季、月月的檢修、保保養(yǎng)，編制材材料計劃，將將批準后的計計劃下達到班班組，并檢查查落實情況。3．負責組織檢查所所管設(shè)備的使使用、維護和和保養(yǎng)情況。掌掌握設(shè)備技術(shù)術(shù)資料，負責責解決有關(guān)技技術(shù)問題，負負責設(shè)備事故故的處理。4．協(xié)助管理處主任任制定專業(yè)內(nèi)內(nèi)各項管理措措施、操作規(guī)規(guī)程和技術(shù)培培訓計劃，負負責做好維修修用料統(tǒng)計，配配合勞動部門門做好電梯的的安全檢查工工作。5．組織本專業(yè)人員員的技術(shù)學習習和培訓，做做好員工工作作量的統(tǒng)計，加加強對維修工工的考核，為為管理處主任任提供獎懲依依據(jù)。6．堅持每天對分管管專業(yè)范圍內(nèi)內(nèi)的設(shè)備進行行巡檢。7．帶領(lǐng)本專業(yè)員工工合理、經(jīng)濟濟地操作，注注意節(jié)能降耗耗，杜絕跑、冒冒、滴、漏等等浪費現(xiàn)象。8．完善分管專業(yè)資資料的收集、匯匯總、歸檔。9．完成領(lǐng)導交辦的的其它任務(wù)。十二、消防主管崗崗位職責1．配合相關(guān)部門開開展多種形式式的防火宣傳傳教育，提高高業(yè)主及內(nèi)部部員工的防火火意識和自防防自救能力。2．組織和領(lǐng)導義務(wù)務(wù)消防隊員進進行學習和訓訓練、考核，組組織義務(wù)消防防隊員、安全全護衛(wèi)隊員進進行消防實戰(zhàn)戰(zhàn)訓練。3．建立消防安全疏疏散滅火預案案，發(fā)現(xiàn)火警警、火災必須須迅速趕赴現(xiàn)現(xiàn)場，協(xié)助領(lǐng)領(lǐng)導組織撲救救。4．組織安全疏散，控控制局勢，調(diào)調(diào)查火警火災災原因，拿出出處理意見。5．負責按規(guī)范配置置消防器材，做做好日常的測測試、保養(yǎng)、管管理工作。6．完成領(lǐng)導交辦的的其它任務(wù)。十三、電工班班長長崗位職責1．按照管理處主任任下達的工作作任務(wù)和指令令，將每項工工作落實到具具體員工，調(diào)調(diào)配人員分工工，檢查全面面供電情況，保保證正常供電電。2．負責組織物業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)所有安安全通道指示示燈、電器標標牌、室內(nèi)外外燈箱、樓層層強電井、開開關(guān)柜的檢查查、修理。3．檢查監(jiān)督全班人人員執(zhí)行各項項制度和安全全操作規(guī)程，及及時發(fā)現(xiàn)并消消除各種不安安全因素，杜杜絕設(shè)備及人人身安全事故故的發(fā)生，確確保物業(yè)區(qū)域域弱電設(shè)備、系系統(tǒng)的正常運運行。4．負責組織物業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)的服務(wù)務(wù)區(qū)域、辦公公區(qū)域、公共共場所等室內(nèi)內(nèi)外照明燈具具、電器開關(guān)關(guān)、插座的日日常保養(yǎng)、檢檢修。5．做好備件領(lǐng)用和和廢件回收，做做好本班組所所用維修材料料的統(tǒng)計，妥妥善保管好班班組的共用工工具。6．搞好班組建設(shè)，做做好配電室、井井內(nèi)的清潔衛(wèi)衛(wèi)生工作，創(chuàng)創(chuàng)建文明班組組，全心全意意為業(yè)主提供供優(yōu)良服務(wù)，為為業(yè)主排憂解解難。7．負責制定供電線線路及設(shè)備的的維護保養(yǎng)計計劃，并按計計劃檢查維保保工作質(zhì)量，組織好全班的技技術(shù)學習和培培訓。8．完成上級領(lǐng)導交交辦的其它任任務(wù)。十四、水工班班長長崗位職責1．按照管理處主任任下達的工作作任務(wù)和指令令，將每項工工作落實到具具體員工。2．保證所管設(shè)備處處于良好的技技術(shù)狀態(tài)，定定期檢查所管管設(shè)備的使用用、維護、保保養(yǎng)的情況，并并做好所管設(shè)設(shè)備的安全檢檢查工作。3．負責安排物業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)各種主主管道、閥門門、衛(wèi)生潔具具的維護、維維修以及屋面面垃圾和下水水道的疏通工工作。4．負責所有給排水水、空調(diào)、冷冷凝水的主管管道和閥門正正常運行及消消防系統(tǒng)的維維修、保養(yǎng)、檢檢查。5．確保各類泵站正正常運轉(zhuǎn)，地地漏、下水道道、集水坑及及時疏通清理理，妥善保管管好班組的共共用工具。6．督促全班嚴格執(zhí)執(zhí)行公司各項項制度和安全全操作規(guī)程，及及時發(fā)現(xiàn)并消消除各種不安安全因素，杜杜絕各種事故故發(fā)生。7．做好備件領(lǐng)用和和廢件回收，做做好本班組所所用維修材料料的統(tǒng)計、記記好考勤。8．搞好班組建設(shè)，創(chuàng)創(chuàng)建文明班組組，全心全意意為業(yè)主提供供優(yōu)良服務(wù)，做做到隨叫隨到到，隨報隨修修。9．完成上級領(lǐng)導交交辦的其它任任務(wù)。十五、維修電工崗崗位職責1．堅守工作崗位，按按規(guī)定著裝并并佩戴工作證證，儀表端莊莊，精神飽滿滿，全天候熱熱情為業(yè)主服服務(wù)。2．管理好各種用電電設(shè)備使之正正常運行，保保證管區(qū)用電電設(shè)備每天都都處于最佳狀狀態(tài)，為業(yè)主主創(chuàng)造理想的的工作、生活活環(huán)境。3．負責管區(qū)的各項項設(shè)備及管線線的保養(yǎng)和維維修，每天必必須進行日常常的清潔、保保養(yǎng)和巡視檢檢查，并做好好保養(yǎng)記錄。4．積極參與改造完完善公共設(shè)施施及配套設(shè)施施，對業(yè)主的的裝修咨詢提提供技術(shù)上的的建議和監(jiān)督督工作。5．發(fā)現(xiàn)用電設(shè)備運運轉(zhuǎn)過程中的的異?，F(xiàn)象，要要立即報告上上級，對突發(fā)發(fā)性故障應(yīng)以以最快時間修修妥，減低對對業(yè)主工作生生活的影響。6．堅持修舊利廢，控控制能源消耗耗，降低成本本，提高效益益，熱情為業(yè)業(yè)主提供優(yōu)良良服務(wù)。7講文明、有有禮貌、接受受監(jiān)督，業(yè)主主投訴及時解解決，發(fā)現(xiàn)重重大問題立即即向上級報告告。8.按時完成領(lǐng)領(lǐng)導交辦的其其它任務(wù)。十六、高壓值班電電工崗位職責責1．必須保證管區(qū)電電器設(shè)備安全全運行，不得得擅離職守，不不中斷連續(xù)供供電，發(fā)生停停電故障，迅迅速報告有關(guān)部門和和領(lǐng)導，啟動動備電供電。2．值班電工應(yīng)嚴格格執(zhí)行兩票三三制（工作票票、操作票、工工作許可制、工工作監(jiān)護制、工工作間斷、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移和終結(jié)制制），迅速正正確的按命令令進行倒閘操操作，確保安安全運行。3．值班電工應(yīng)了解解配電房內(nèi)設(shè)設(shè)備的性能狀狀況，嚴格遵遵守巡回檢查查制度，定期期、定時按巡巡檢規(guī)定，認認真檢查，遇遇設(shè)備異常情情況應(yīng)及時匯匯報有關(guān)領(lǐng)導導并做好各項項記錄。4．進入配電房內(nèi)進進行維修保養(yǎng)養(yǎng)設(shè)備，值班班電工應(yīng)嚴格格按規(guī)定布置置現(xiàn)場安全，做做好安全防范范，保證人員員安全。5．值班電工應(yīng)嚴格格遵守各項制制度，按要求求穿戴勞動防防護用品，嚴嚴守崗位，持持證上崗。6．做好所內(nèi)設(shè)備和和現(xiàn)場清潔衛(wèi)衛(wèi)生工作，防防火、防水、防防小動物進入入配電房，搞搞好文明生產(chǎn)產(chǎn)。7．嚴格遵守配電房房管理制度，執(zhí)執(zhí)行配電房出出入制度，未未經(jīng)批準不得得擅自允許外外人進入房內(nèi)內(nèi)。8．完成領(lǐng)導交辦的的其它任務(wù)。十七、空調(diào)工崗位位職責1．空調(diào)工應(yīng)嚴格按按照操作規(guī)程程及要求，精精心操作制冷冷機組、水泵泵及輔助設(shè)施施。2．每班調(diào)節(jié)設(shè)備負負荷以達到合合理的程度，定定時巡查各設(shè)設(shè)備的運行，重重點檢查空調(diào)調(diào)運行、溫度度，做到節(jié)能能降耗。3．認真做好各類設(shè)設(shè)備的維護、保保養(yǎng)工作，檢檢查壓力表及及添加劑，杜杜絕跑、冒、滴滴、漏等浪費費現(xiàn)象。4．做好空調(diào)設(shè)備運運行記錄，值值班日記、工工作日報表力力求準確無誤誤，正常履行行交接班手續(xù)續(xù)，并在值班班記錄本上簽簽字。5．每班做好機房值值班范圍內(nèi)的的環(huán)境衛(wèi)生和和設(shè)備清潔、安安全保衛(wèi)工作作，定期檢查查空調(diào)管線和和風機及閥門門，確?？照{(diào)調(diào)運行正常。6．堅持修舊利廢，控控制能源消耗耗，降低成本本，提高效益益，熱情為業(yè)業(yè)主提供優(yōu)良良服務(wù)。7．熱情接待業(yè)主投投拆，遇有實實發(fā)事件立即即向上級報告，為業(yè)主排排憂解難。8．按時完成領(lǐng)導交交辦的其它任任務(wù)。十八、電梯工崗位位職責1．電梯工必須正點點上下班，堅堅守工作崗位位，按規(guī)定著著裝并佩帶工工作證，儀表表端莊，精神神飽滿，實行行定時值班制制，隨叫隨到到，熱情為業(yè)業(yè)主排憂解難難。2．自覺遵守公司制制定的各項規(guī)規(guī)章制度，工工作時思想集集中不閑聊、不不抽煙、不做做與工作無關(guān)關(guān)的事情，嚴嚴禁酒后上崗崗。3．熟練掌握電梯的的基本原理，能能看懂電梯的的原理圖，熟熟悉電梯內(nèi)部部構(gòu)造，積極極配合設(shè)備廠廠家或承攬維維保方做好電電梯的維修保保養(yǎng)工作，搞搞好電梯的年年檢、年審。4．持證上崗，每天天負責對電梯梯、對講機、電電梯機房進行行清掃、保養(yǎng)養(yǎng)、巡視檢查查，嚴格執(zhí)行行電梯定期保保養(yǎng)制度，做做好維修保養(yǎng)養(yǎng)記錄備查。5．維修保養(yǎng)電梯時時在一樓轎門門或扶梯口處處掛停用牌，嚴嚴禁違章操作作，保障檢修修安全，電梯梯在運行中發(fā)發(fā)生停機故障障，要迅速趕趕到現(xiàn)場，全全力以赴搶救救人員，搶修修設(shè)備，減低低對業(yè)主的影影響。6．工作中認真負責責，精益求精精，努力提高高維修保養(yǎng)水水平，確保所所管設(shè)備正常常運轉(zhuǎn)。如發(fā)發(fā)現(xiàn)電梯運行行過程中的異異?，F(xiàn)象，及及時查明原因因，報上級盡盡快解決。7．值班時必須嚴格格交接班制度度，修舊利廢廢，節(jié)能省耗耗，維修中不不浪費材料，努努力降低維修修成本。8．講文明，以禮待待人，虛心接接受群眾監(jiān)督督，全心全意意為業(yè)主提供供優(yōu)良服務(wù)，業(yè)業(yè)主投訴要立立即處理，重重大問題要迅迅速向上級匯匯報。9．完成領(lǐng)導交辦的的任務(wù)。十九、機械維修工工崗位職責1．負責物業(yè)責任區(qū)區(qū)域電梯、空空調(diào)等機械系系統(tǒng)的維修、操操作等工作。2．負責按維修保養(yǎng)養(yǎng)計劃的要求求，實施相應(yīng)應(yīng)的維修保養(yǎng)養(yǎng)工作。3．負責電梯設(shè)備的的應(yīng)急處理工工作，保證電電梯設(shè)備的安安全、正常運運行。4．負責空調(diào)系統(tǒng)的的應(yīng)急處理工工作，保證中中央空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)的安全運行行。5．負責電梯設(shè)備的的委外維保工工作的檢查監(jiān)監(jiān)督、配合工工作，做好電電梯設(shè)備的年年檢工作。6．負責空調(diào)系統(tǒng)設(shè)設(shè)備的開機、運運行工作，保保證空調(diào)的正正常供應(yīng)。7．空調(diào)系統(tǒng)停用期期間，負責對對系統(tǒng)設(shè)備進進行維修保養(yǎng)養(yǎng)工作。8．完成領(lǐng)導交辦的的其他工作。二十、水工崗位職職責1．負責保證管區(qū)的的生活用水、消消防用水的供供應(yīng)和污水排排放。熱情為為業(yè)主提供周周到服務(wù)，隨隨叫隨到，隨隨報隨修，為為業(yè)主排憂解解難。2．每日負責各類水水管以及消防防管井的檢查查巡視工作，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題及時時處理，保質(zhì)質(zhì)保量完成各各類給排水維維修任務(wù)。3．負責各類加壓泵泵、提升泵的的日常維保工工作，確保設(shè)設(shè)備運行正常常，做到機房房無積水，無無雜物堆放，設(shè)設(shè)備無灰塵、無無銹跡。4．做好管區(qū)日常維維修、疏通及及堵漏工作。杜杜絕跑、冒、滴滴、漏等浪費費現(xiàn)象，維修修工作保證質(zhì)質(zhì)量，工完場場清。5．每周巡查水池水水質(zhì)，按管理理要求做好消消毒處理工作作，定期清潔潔蓄水池，污污水坑和積水水坑。6．按季度、年度工工作計劃要求求，定時對外外閥門做好防防銹及潤滑處處理，對大型型管道進行防防銹和水處理理。7．修舊利廢、勵行行節(jié)約，做到到維修不浪費費材料，努力力降低維修成成本。8．負責管區(qū)小規(guī)模模管道安裝工工作。二十一、綜合維修修工崗位職責責1．全面負責管理區(qū)區(qū)域內(nèi)土建、木木工項目的維維修養(yǎng)護工作作。2．保質(zhì)保量完成土土建、木工等等各項維修任任務(wù)。3．做好日常的巡查查維護，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題主動及及時處理，做做到維修質(zhì)量量上乘，工完完場清。4．修舊利廢，勵行行節(jié)約，做到到維修不浪費費材料，努力力降低維修成成本。5．熱情為業(yè)主提供供優(yōu)良服務(wù)，做做到隨叫隨到到，隨報隨修修，為業(yè)主排排憂解難。二十二、保安班長長崗位職責1．在管理處主任領(lǐng)領(lǐng)導下，做好好班內(nèi)各崗位位的工作安排排，并做好班班內(nèi)的日常管管理工作。2．檢查班內(nèi)隊員的的著裝、儀表表，堅持每天天巡查各崗工工作執(zhí)行情況況。3．處理當班發(fā)生的的各類情況與與問題，遇重重大情況或問問題時，立即即上報。4．熟悉管區(qū)消防控控制中心的設(shè)設(shè)備，遇突發(fā)發(fā)事件帶領(lǐng)全全班按應(yīng)急程程序快速反應(yīng)應(yīng)，妥善保護護現(xiàn)場并及時時上報。5．抓好班內(nèi)的學習習、訓練工作作，掌握隊員員的思想動態(tài)態(tài)，做好思想想教育工作。6．做好所轄隊員的的考勤、考評評工作，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)違規(guī)違章及及時糾正，并并記錄在案。7．做好交接班工作作，確實做到到交接清楚，責責任明確，并并起承上啟下下的作用。8．盡職盡責，文明明執(zhí)勤，秉公公辦事，敢于于向各類違法法行為作堅決決的斗爭，保保衛(wèi)管區(qū)的安安全。9．熱情接待客戶，文文明服務(wù)，禮禮貌待人，努努力完成領(lǐng)導導交辦的其它它任務(wù)。二十三、巡視隊員員崗位職責1．按巡更要求負責責管區(qū)巡邏，并并認真做好巡巡更記錄。2．處理突發(fā)事件，對對危害公共安安全，公眾利利益的人和事事敢于挺身而而出作斗爭。3．勸阻小攤小販及及各種推銷人人員進入管轄轄區(qū)域。扶老老攜幼，為老老弱病殘?zhí)峁┕椭?．糾正管區(qū)內(nèi)不文文明、有礙觀觀瞻的行為或或現(xiàn)象，確保保管轄區(qū)域整整潔有序、文文明安全。5．加強管區(qū)各樓層層的房間門窗窗、走道、電電梯間、設(shè)備備間、衛(wèi)生間間的巡查，檢檢查有無異常常情況。6．巡查消防、監(jiān)控控等器材設(shè)備備是否完好，供供水、供電有有無跑、冒、滴滴、漏導常情情況及氣味。7．巡查施工人員是是否佩帶臨時時出入證，是是否按裝修管管理規(guī)定規(guī)范范施工，是否否有非該作業(yè)業(yè)區(qū)域的人員員進入和亂扔扔裝修垃圾等等情況。8．檢查消防通道是是否暢通，有有無侵占公共共部位現(xiàn)象，電電梯運作是否否正常。9．積極主動調(diào)解民民事糾紛，防防止矛盾激化化，防止發(fā)生生治安案件、刑刑事案件。10．夜間注意詢問從從各樓道進出出的可疑人員員，加強人員員進出管理，確確保管區(qū)安全全。11．完成領(lǐng)導交辦的的其它任務(wù)。二十四、監(jiān)控中心心值班員崗位位職責1．正確操作和愛護護消防報警設(shè)設(shè)備、安全監(jiān)監(jiān)控設(shè)備等。2．做好值班詳細記記錄和交接班班工作，保持持室內(nèi)整潔和和設(shè)備無故障障。3．對安全監(jiān)控設(shè)備備有關(guān)攝錄資資料做好存放放管理工作，確確保正常使用用，隨時協(xié)助助調(diào)查各類案案件。4．加強重點部位的的監(jiān)控，遇有有特殊情況或或嫌疑人及時時與所在區(qū)域域安全護衛(wèi)隊隊員聯(lián)系，妥妥善處理。5．工作認真仔細，精精益求精，監(jiān)監(jiān)控值班中遇遇事要及時判判明情況，重重要事件要及及時報告主管管領(lǐng)導。6．未經(jīng)批準，任何何人不得將攝攝錄資料外泄泄，值班中禁禁止擅離職守守和會客，確確保監(jiān)控工作作安全、有序序。7．完成領(lǐng)導交辦的的其它任務(wù)。二十五、大堂固定定崗位職責1．做好交接班工作作，確保管區(qū)區(qū)安全、文明明、整潔，工工作有序。2．文明執(zhí)勤，禮貌貌待客，做好好訪客登記事事宜，熱情、耐耐心解答進出出人員的詢問問，并對老弱弱病殘者及有有困難的業(yè)主主提供幫助。3．對推銷或散發(fā)廣廣告的人員及及無正當事由由及衣冠不整整者要謝絕進進入賣場。4．熟記分布在各樓樓層的公司及及其電話號碼碼，熟悉所有有的業(yè)主及上上班人員，做做好服務(wù)工作作，努力把好好管區(qū)出入關(guān)關(guān)。5．監(jiān)視電梯運作，忙忙時協(xié)助疏散散，看護好區(qū)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施施、設(shè)備不受受損壞，維護護業(yè)主利益。6．遇業(yè)主（使用人人）攜帶大件件物品離開物物業(yè)時，應(yīng)仔仔細詢問了解解情況，與物物件主人核實實無誤后方能能放行。7．熟悉大樓消防系系統(tǒng)和各樓層層情況，熟知知物業(yè)管理公公司機構(gòu)及各各部門主管，熱熱情接待業(yè)主主投拆反映情情況，反饋信信息迅速，為為業(yè)主排憂解解難。8．完成領(lǐng)導交辦的的其它任務(wù)。二十六、停車場各各崗位職責1．按時交接班，值值班時不得擅擅離職守，交交班前必須抄抄車號交車，認認真做好交接接班工作。2．嚴格按照車場管管理制度及有有關(guān)規(guī)定，履履行車輛登記記手續(xù)。查驗驗出入證，指指導車輛停放放到位，不得得一車占二位位。3．督促駕駛員熄火火關(guān)機、拉手手剎、切斷電電源、取下點點火鑰匙關(guān)鎖鎖車門和車窗窗玻璃，保管管好物品。4．加強車場巡邏，看看護場內(nèi)公共共設(shè)施及車輛輛停放情況，發(fā)發(fā)現(xiàn)有異常、可可疑之處要及及時查明，發(fā)發(fā)生重大事故故必須奮力搶搶救，保護現(xiàn)現(xiàn)場并立即上上報。5．對閑雜人員進入入車場實施管管理，遇可疑疑人員必須核核實，作出判判斷，妥善處處理，對夜間間車輛出場必必須核對清楚楚后方予放行行。6．管理好車場交通通安全秩序，對對在場內(nèi)修理理汽車、加放放汽油、吸煙煙者進行勸阻阻、警告、禁禁止其違規(guī)行行為。7．對車場文明清潔潔進行督促管管理，對從車車輛上拋棄垃垃圾者，要對對其進行教育育和制止。8．發(fā)現(xiàn)車輛攜帶易易燃、易爆、有有害、危險品品及污染物品品進入停車場場，要立即報告上級，采取取果斷措施，勸勸其出場。9．妥善保管車場收收費票據(jù)，收收取的現(xiàn)金清清點后與發(fā)票票存根要按規(guī)規(guī)定時限及時時送交公司財財務(wù)部，做到到帳目清楚。10．臨停車輛進出場場必須按公司司規(guī)定查驗“臨停證”，不得利用用工作之便謀謀取私利。11．嚴禁攜帶易燃、易易爆、有害、有有毒危險品及及污染物進入入停車場。12．完成領(lǐng)導交辦的的其他任務(wù)。二十七、門衛(wèi)固定定崗崗位職責責1．認真做好交接班班記錄，按時時交接班。2．熟悉管區(qū)的基本本情況（包括括樓層結(jié)構(gòu)、消消防、監(jiān)控等等器材與業(yè)主主入住情況等等）。3．看是否有可疑人人員、可疑情情況等，對在在進出入人員員發(fā)現(xiàn)異常、異異樣情況，必必須立即上報報，按規(guī)定和和管理權(quán)限作作相應(yīng)的應(yīng)急急處理。4．完成領(lǐng)導交辦的的其它任務(wù)。二十八、保潔領(lǐng)班班崗位職責1．合理安排班次，協(xié)協(xié)助管理處主主任做好清潔潔衛(wèi)生和環(huán)境境綠化、滅鼠鼠、滅蟑螂、滅滅蚊蠅等專項項工作。2．協(xié)助環(huán)境衛(wèi)生部部經(jīng)理做好清清潔工的接收收、調(diào)配、辭辭退、考核和和管理工作。3．巡回檢查各清潔潔員工執(zhí)行崗崗位責任情況況，以及清潔潔工作中存在在的漏洞和不不足，提出整整改意見，落落實整改措施施。4．經(jīng)常性對清潔工工進行技術(shù)培培訓和服務(wù)規(guī)規(guī)范教育。5．根據(jù)各清潔工的的工作情況，每每月提出對清清潔員工的獎獎懲意見。6．加強對清潔設(shè)備備、用具、材材料的管理，節(jié)節(jié)約開支。7．協(xié)調(diào)垃圾的清運運和廢舊物品品的回收工作作。8．完成領(lǐng)導交辦的的其它工作。二十九、保潔工崗崗位職責1．負責物業(yè)管理區(qū)區(qū)域室外公共共區(qū)域的清潔潔工作。2．負責物業(yè)管理區(qū)區(qū)域室內(nèi)公共共區(qū)域清潔工工作。3．負責物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)日常垃垃圾收集與處處理工作。4．負責管理區(qū)域衛(wèi)衛(wèi)生消殺工作作。5．負責物業(yè)管理區(qū)區(qū)域的地面、墻墻面清潔工作作。6．負責物業(yè)管理區(qū)區(qū)域玻璃不銹鋼等制制品的清潔工工作。7．負責完成臨時交交辦的任務(wù)。三十、綠化助理崗崗位職責1．認真執(zhí)行公司制制定的綠化養(yǎng)養(yǎng)護計劃，不不折不扣地完完成綠化養(yǎng)護護工作，嚴格格執(zhí)行綠化養(yǎng)養(yǎng)護考核標準準。2．通過工作實踐，不不斷摸索綠化化養(yǎng)護工作經(jīng)經(jīng)驗，改進綠綠化養(yǎng)護工作作方法，以求求高標準的做做好綠化養(yǎng)護護工作。3．恪守職業(yè)道德，認認真履行工作作職責。4．定期對賣場內(nèi)外外的盆景、花花木、草坪進進行檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)病蟲害立立即向主管領(lǐng)領(lǐng)導匯報，并并采取防治措措施。5．遵守公司的各項項管理制度，及及時完成領(lǐng)導導交辦的其它它工作任務(wù)。三十一、招商部經(jīng)經(jīng)理崗位職責責1．負責制定購物中中心的招商政政策、計劃和和方案、制定定招商流程，依依照招商實際際進程對招商商工作不斷進進行歸納、總總結(jié)和調(diào)整；；2．負責根據(jù)招商部部擬訂的年度度招商計劃完完善招商網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，開拓招商商渠道；3．負責市場研究分分析工作，對對購物中心進進行市場定位位，最后確定定目標品牌，以以及租金水平平的測算；4．負責主持招商業(yè)業(yè)務(wù)會議以及及重大招商談?wù)勁胁⒑灦ㄕ姓猩毯贤?．負責制定招商部部工作程序和和規(guī)章制度，制制定直接下級級崗位職責，并并界定其工作作；負責招商部各種招招商工作流程程的正確執(zhí)行行；三十二、租賃協(xié)調(diào)調(diào)部經(jīng)理崗位位職責1．負責購物中心與與所有租戶之之間的協(xié)調(diào)和和施工管理，繪繪制所有出租租店鋪圖紙，包包括平面、立立面、天花圖圖，強弱電位位置圖，上下下水位置圖；；審批租戶裝裝修設(shè)計圖紙紙，協(xié)調(diào)租戶戶的裝修施工工2．協(xié)助各租戶進行行裝修設(shè)計工工作，審批施施工圖紙和協(xié)協(xié)調(diào)施工現(xiàn)場場，審批租戶戶增容方案，協(xié)協(xié)調(diào)租戶的增增容施工；組組織驗收租戶戶裝修工程；；協(xié)調(diào)租戶辦辦理營業(yè)執(zhí)照照3．負責劃分各協(xié)調(diào)調(diào)主管的工作作范圍和職責責4．對各協(xié)調(diào)主管的的工作進行檢檢查和管理三十三、賣場部經(jīng)經(jīng)理崗位職責責1．全面保障商業(yè)內(nèi)內(nèi)場的正常運運營2．組織負責巡檢工工作，負責巡巡視各店鋪經(jīng)經(jīng)營情況，內(nèi)內(nèi)容如下：各各店鋪是否按按時開店、閉閉店；各店鋪鋪導購是否儀儀容儀表規(guī)范范并準時到位位；各店鋪貨貨品是否充足足；展示櫥窗窗陳列是否美美觀；各店鋪鋪衛(wèi)生狀況是是否良好；閉閉店后電源是是否關(guān)閉，店店門是否關(guān)好好；3．對各賣場管理部部主管的工作作進行劃分和和管理4．對出現(xiàn)的各類重重大問題做出出恰當處理或或及時上報三十四、合同管理理員崗位職責責1．負責制定招商合合同管理的主主要任務(wù)，分分別對招商合合同的簽定前前、簽定時以以及簽定后的的任務(wù)進行詳詳細分配2．負責制定招商合合同管理制度度，從而使招招商合同的定定立、履行、變變更和解除的的管理更加標標準化、規(guī)范范化和科學化化3．負責監(jiān)督、檢查查招商合同的的履行情況4．負責做好招商合合同的整理、保保管及歸檔工工作三十五、策劃部經(jīng)經(jīng)理崗位職責責1．負責公司企劃部部門的管理與與發(fā)展；2．建筑公司的公關(guān)關(guān)、市場、戰(zhàn)戰(zhàn)略合作、外外聯(lián)、代言人人、公關(guān)、客客戶關(guān)系的組組織；3．獨立完成專業(yè)廣廣告策劃案、品品牌推廣方案案、市場策劃劃案。三十六、公關(guān)部主主管崗位職責責1．全面負責市場公公關(guān)計劃的制制定和執(zhí)行，配配合公司項目目，提供公共共方面支持；；2．負責市場公關(guān)活活動的策劃與與監(jiān)督實施；；3．負責公司名譽管管理和危機處處理；4．定期提供公關(guān)活活動報告并對對市場整體策策略提供建議議；5．建立媒體數(shù)據(jù)庫庫并維系緊密密的媒體關(guān)系系，參與制定定及實施公司司新聞傳播計計劃；6．提供客戶開拓及及促銷、聯(lián)盟盟、業(yè)務(wù)拓展展等的公關(guān)支支持；7．進行公關(guān)文檔的的建立和管理理，與公司相相關(guān)新聞稿的的撰寫工作。三十七、市場部主主管崗位職責責1．根據(jù)公司的發(fā)展展戰(zhàn)略協(xié)助市市場總監(jiān)制定定總體營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略；2．協(xié)助市場總監(jiān)組組織實施經(jīng)公公司批準的營營銷計劃；3．組織市場部收集集全國市場的的同業(yè)信息并并進行分析預預測4．組織市場部分隊隊公司產(chǎn)品進進行市場調(diào)研研分析；5．與全國各種媒體體建立并保持持良好的關(guān)系系；6．負責對產(chǎn)品和服服務(wù)進行全面面的包裝（招招商部門協(xié)作作）；7．組織制定市場調(diào)調(diào)研的流程；；組織市場部部內(nèi)部的工作作并協(xié)調(diào)與其其他各相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)部門之間間的關(guān)系。三十八、市場調(diào)研研主管崗位職職責1．確定組織產(chǎn)品//服務(wù)的市場場地位；2．收集市場競爭對對手信息；3．確定組織產(chǎn)品//服務(wù)相對與與競爭產(chǎn)品的的進展及成功功因素；4．追隨市場政治環(huán)環(huán)境變化推進進組織產(chǎn)品/服務(wù)市場的的開拓；5．協(xié)助其他部門建建立與相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、政府部部門及研究機機構(gòu)的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)聯(lián)系；6．協(xié)助市場經(jīng)理對對以上問題進進行支持，以以達成組織產(chǎn)產(chǎn)品/服務(wù)發(fā)展要要求。第四節(jié)各部門門人員分階段段到崗預測表表部門級別職位人數(shù)一階段二階段三階段A1總經(jīng)理1★A2副總經(jīng)理3★總經(jīng)辦B總經(jīng)辦主任1★財務(wù)部B經(jīng)理1★C會計主管1★D出納員1★招商部B招商部經(jīng)理1★C租賃經(jīng)理5★租賃協(xié)調(diào)部B協(xié)調(diào)部經(jīng)理1★C協(xié)調(diào)主管2★D合同管理員2★★賣場管理部B經(jīng)理1★C賣場主管4★市場部B市場部經(jīng)理1★市場助理1★C營銷企劃主管1★C設(shè)計專員1★C文案專員1★C公關(guān)專員1★C廣告專員1★客戶服務(wù)部B經(jīng)理1★C客服助理1★CVIP服務(wù)中心2★C總服務(wù)中心6★C團購中心2★人事行政部B人事行政部經(jīng)理1★C經(jīng)理助理1C招聘培訓專員1★C薪資考核專員1★C后勤服務(wù)專員2★C車輛管理員2★物業(yè)服務(wù)部B客服經(jīng)理1★C客服主管2★D客服助理3★D物管員6★B質(zhì)檢經(jīng)理1★D質(zhì)檢助理2★C培訓主管1★工程部B工程部經(jīng)理1★C電氣主管1★C空調(diào)主管1★C維修主管1★C工程師1★D維修工10★5人★5人保安部B保安部經(jīng)理1★C消防主管1★C保安主管1★C夜間值班主任2★D保安助理2★D中控員10★5人★5人保潔部B保潔經(jīng)理1★C保潔主管1★D保潔助理4★管業(yè)部B管業(yè)經(jīng)理1★C采購主管1★D庫管2★D管理員2★C綠化助理1★備注：第一階段為為:封頂之前第二階段為:封封頂之后第三階段為:開開業(yè)前3個月之前第五節(jié)各部門門人員分階段段崗位工作重重點一、公區(qū)裝修、設(shè)設(shè)備安裝工程程階段時間： 商業(yè)業(yè)奧斯卡內(nèi)外公公區(qū)裝修、設(shè)設(shè)備安裝工程程開始至基本本完成。方式： 派出具具有豐富經(jīng)驗驗的水暖空調(diào)調(diào)、電氣等專專業(yè)工程師組組成的顧問小小組深入工地地。二、接管驗收和物業(yè)業(yè)管理的前期期準備階段時間： 商業(yè)業(yè)奧斯卡各系統(tǒng)統(tǒng)竣工報驗入入伙前二---三個月。方式： 在上上一階段人員員配備的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，將招聘聘物業(yè)各個經(jīng)經(jīng)理以及設(shè)備備設(shè)施調(diào)試驗驗收、接管所所需的工程技技術(shù)人員進駐駐現(xiàn)場。三、入伙和進入正正常管理階段段，商場開業(yè)業(yè)時間： 商商業(yè)奧斯卡租戶進進場入伙前三三個月起。方式： 組成商業(yè)奧斯斯卡物業(yè)管理理中心，全體體員工到位，物物業(yè)服務(wù)部、工工程部、保潔潔部、保安部部，管業(yè)部開開始進入正常常管理程序等等。第六節(jié)各部門配配合二次裝修修的監(jiān)管和措措施為切實保證業(yè)主方方的利益，保保障項目的如如期開業(yè)，在在今后的工作作中，將由物物業(yè)管理中心心聯(lián)合相關(guān)部部門對現(xiàn)場施施工進行監(jiān)管管，協(xié)調(diào)與總總包施工單位位交叉作業(yè)難難題。及時避避免施工裝修修過程中的不不規(guī)范操作，有有效地保護商商業(yè)設(shè)備設(shè)施施等。一、裝修監(jiān)管方案案成立裝修監(jiān)管小組組，由具有經(jīng)經(jīng)驗豐富的土土建工程師裝裝修管理專業(yè)業(yè)人士構(gòu)成，對對裝修現(xiàn)場實實施定時和不不定時檢查。查看相關(guān)圖紙，熟熟悉施工裝修修的程序和要要求，掌握施施工進度。參加工程現(xiàn)場例會會，掌握現(xiàn)場場的管理情況況，便于日后后的維護與管管理。配合甲方工程部定定期組織由各各專業(yè)施工單單位負責人參參加的聯(lián)合檢檢查，對檢查查出的問題，開開除隱患通知知單，復查解解決問題的執(zhí)執(zhí)行情況。施工垃圾堆放于指指定位置，廢廢棄物應(yīng)分類類堆放。協(xié)助業(yè)主方制定施施工期間的保保衛(wèi)方案，適適時介入成品品保護工作。二、裝修監(jiān)管措施施：1．安全管理措施危險品監(jiān)控管理建立危險品防控程程序及掌握詳詳細的危險品品清單，按照照措施對上述述危險品存放放地和受限區(qū)區(qū)域?qū)嵤┍O(jiān)控控。安全意識安全措施要踏踏實實實地落實到到工作各個層層面，不留死死角，嚴格執(zhí)執(zhí)行。消防安全管理物業(yè)管理方負責裝裝修期間施工工現(xiàn)場安全的的監(jiān)管，監(jiān)督督施工人員的的現(xiàn)場作業(yè)，糾糾正可能的違違章作業(yè)和行行為。對施工工方的明火作作業(yè)要確認施施工現(xiàn)場消防防措施得到落落實。2．衛(wèi)生管理施工垃圾一律袋裝裝化，堆放于于指定位置，在在指定時間集集中清運，嚴嚴禁散落。3．成品管理措施協(xié)助業(yè)主方制定施施工期間的保保衛(wèi)方案，適適時介入成品品保護工作。4．施工監(jiān)管措施（1）裝修單位要嚴格格按裝修設(shè)計計內(nèi)容施工，提提前向甲方工工程處申報，在在獲得批準后后方可施工。（2）在全部裝修施工工內(nèi)容完畢后后，由甲方、裝裝修施工方和和物業(yè)管理方方同時對裝修修工程進行驗驗收。所有裝裝修申報及驗驗收資料均按按戶歸檔留存存。備注：與之相關(guān)的的《租戶管理理公約》細則則見附件。第七節(jié)保安、保保潔、工程管管理方案一、保安管理方案案1、掌握項目概況考察物業(yè)項目的基基本情況，熟熟悉物業(yè)各配配屬設(shè)施等地地點。熟悉項目配套設(shè)施施基本情況以以及重要部位位的技防、物物防設(shè)施。查看項目消防監(jiān)控控室，熟悉消消防設(shè)備和監(jiān)監(jiān)控設(shè)備的基基本情況。掌握項目的樓宇數(shù)數(shù)量、樓宇結(jié)結(jié)構(gòu)、電梯數(shù)數(shù)量、樓宇單單元數(shù)、車位位數(shù)量及通道道、出入口位位置等方面的的基本情況。了解屬區(qū)公安、消消防機關(guān)辦公公地點和管片片負責人及聯(lián)聯(lián)系方式。掌握項目的管理重重點、難點及及隱患部位，熟熟悉周邊環(huán)境境。2．保安管理方案實實施根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果果，建立組織織，明確分工工和崗位職責責。前期階段，保安部部的主要工作作是成品保護護；防火防盜盜；預防人身身傷害事故；；接收和管理理項目的鑰匙匙，應(yīng)盡快建建立保安運作作體系。保安部應(yīng)加強接收收鑰匙的管理理，按照手冊冊《鑰匙管理理制度》的要要求，建立“鑰匙接收、發(fā)發(fā)放、領(lǐng)用”的各項記錄錄，做到保管管妥善、有籍籍可查。保安經(jīng)理應(yīng)迅速建建立項目保安安運作體系，依依據(jù)公司《保保安專業(yè)手冊冊》制定適合合本項目實際際情況的管理理制度、規(guī)章章，報項目經(jīng)經(jīng)理和物業(yè)甲甲方審批。在在工程部門的的配合下接收收、調(diào)試消防防監(jiān)控設(shè)備。妥妥善處理項目目施工收尾階階段的問題，為為客戶的遷入入提供服務(wù)。二、保潔服務(wù)方案案保潔服務(wù)能否出色色地完成，關(guān)關(guān)鍵在物品準準備充分、人人員安排合理理，培訓檢查查到位。保潔工作準備現(xiàn)場查看物料準備人員動員和初級培培訓保潔方案實施（1）保潔的組織落實倉庫：建立保潔組織制定定崗位職責：：監(jiān)督檢查：管理人人員要注意監(jiān)監(jiān)督檢查，也也就是我們常常說的“走動式管理”和“機動式培訓”。（2）保潔的實施外墻清洗：室內(nèi)清潔：廣場外圍三、工程管理方案案1、工程管理理方案（1）明確專業(yè)分工，建建立崗位職責責。（2）索取圖紙資料。（3）審核、熟悉圖紙紙，了解項目目的建筑布局局、設(shè)備分布布狀況及其功功能。（4）熟悉系統(tǒng)、摸清清隱蔽工程狀狀況。（5）提出工程整改建建議。（6）參與設(shè)備的調(diào)試試工作。（7）收集、掌握、整整理各類系統(tǒng)統(tǒng)及分部、分分項工程施工工單位、重要要設(shè)備廠家的的信息資料。（8）國家規(guī)范、設(shè)計計要求及甲、乙乙雙方的工程程洽商記錄進進行現(xiàn)場實地地、實物驗收收。（9）開展商業(yè)設(shè)備設(shè)設(shè)施各專業(yè)的的培訓。2、工程管理措施根據(jù)不同階段負責責本部門的足足見工作和人人員的配備；；發(fā)現(xiàn)施工中與設(shè)計計圖紙、設(shè)計計要求不符的的問題應(yīng)及時時向建設(shè)單位位了解，確認認有無工程變變更文件及工工程洽商記錄錄；必要時對重要的隱隱蔽工程還要要進行拍照留留檔；根據(jù)國家規(guī)范、設(shè)設(shè)計要求及工工程洽商記錄錄進行實物驗驗收，對驗收收過程中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的工程質(zhì)量量問題及設(shè)計計缺陷等，要要及時填寫記記錄表；對返修后的設(shè)備、設(shè)設(shè)施問題，經(jīng)經(jīng)復檢合格后后，應(yīng)及時予予以消項，并并做記錄；對于設(shè)備備品、備備件及專用工工具的交接，應(yīng)應(yīng)填寫移交清清單；設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)術(shù)資料及系統(tǒng)統(tǒng)圖紙的交接接由專人負責責清點、分類類、整理、統(tǒng)統(tǒng)一編號，并并在登記造冊冊后歸檔。第二章物業(yè)服務(wù)務(wù)中心管理與與實施計劃第一節(jié)日常管理理人員的配備備架構(gòu)，任職標準培訓考核（以上三個方面參參考集團公司司統(tǒng)一培訓考考核制度執(zhí)行行。）第二節(jié)日常物業(yè)業(yè)管理與服務(wù)務(wù)方案一、工程設(shè)備運行行與維護細則則通過物業(yè)管理服務(wù)務(wù)中心對“商業(yè)奧斯卡”的設(shè)備運行行與維護進行行管理，將給給運營帶來以以下利益：降降低風險與責責任、保護資資本投資、延延長設(shè)備使用用壽命、控制制運行成本、制制定應(yīng)急預案案減少意外的的故障。負責設(shè)備、設(shè)施的的接管、驗收收工作，并配配合完善工程程遺留問題。負責設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)統(tǒng)的日常運行行、保養(yǎng)和維維護工作。對對其進行計劃劃性維護保養(yǎng)養(yǎng)，及時處理理突發(fā)故障：：負責制定設(shè)備設(shè)施施系統(tǒng)的大、中中修及更新改改造計劃、實實施方案，并并在業(yè)主批準準情況下予以以落實。管理保存圖紙、資資料、設(shè)備運運行、維修記記錄等檔案資資料，并附有有明確的標識識。管理和控制能源消消耗，制定并并落實節(jié)能計計劃。對所管設(shè)備制訂有有年、季、月月維護保養(yǎng)計計劃，并按期期執(zhí)行，有詳詳實的保養(yǎng)記記錄.負責管理備品、備備件的合理貯貯備和保存良良好。制定各專業(yè)系統(tǒng)突突發(fā)應(yīng)急預案案。二、保安服務(wù)細則則確保商業(yè)安全、舒舒適的工作環(huán)環(huán)境，保障其其對外的窗口口形象。負責出入口的警戒戒，向?qū)Ъ皝韥碓L人員的登登記確認工作作。負責租戶物品出入入的管理工作作，負責鑰匙匙的管理工作作。負責重要活動的特特殊保衛(wèi)工作作。制定突發(fā)事件應(yīng)急急預案。定時巡視各區(qū)域，杜杜絕不安全隱隱患。負責物業(yè)的施工管管理，包括施施工隊資質(zhì)，人人員職務(wù)的確確認，出入管管理，施工現(xiàn)現(xiàn)場的防火、安安全管理。防止或協(xié)助有關(guān)部部門處理發(fā)生生的刑事、違違法案件及其其它突發(fā)事件件。負責日常消防工作作，包括但不不限于消防設(shè)設(shè)施的檢查、消消防值班、組組織義務(wù)消防防隊和消防演演習，火災發(fā)發(fā)生時的確認認、通報、初初期滅火、避避難疏導工作作及消防宣傳傳教育工作。檢查和勸阻使用者者、訪客違反反物業(yè)使用管管理規(guī)則的行行為。負責整個園區(qū)交通通疏導及停車車場管理服務(wù)務(wù)。三、保潔服務(wù)細則則保潔服務(wù)由日常保保潔、專項保保潔兩部分組組成，我們的的目標是為客客戶提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)專業(yè)的保潔潔服務(wù)，同時時也為您們營營造一個舒適適、整潔、溫溫馨的經(jīng)營環(huán)環(huán)境。負責全部公共區(qū)域域的保潔：制定突發(fā)事件應(yīng)急急預案。負責保潔衛(wèi)生消耗耗品的供應(yīng)。負責全部區(qū)域日常常的衛(wèi)生防護護和衛(wèi)生防疫疫工作。外壁清洗及庭院保保潔工作?；S池清淘、垃圾圾消納。遇有雨、雪天氣及及時在入口處處設(shè)置保護地地墊。四、綠化服務(wù)細則則制定全年養(yǎng)護計劃劃及灌溉系統(tǒng)統(tǒng)維護計劃.1．成活率及覆蓋率（1）主干道及主要建筑筑物前區(qū)喬木木成活率達100%（2）地被、花卉、草坪坪的覆蓋率達達98%，不得出現(xiàn)現(xiàn)斑禿現(xiàn)象。2．草坪養(yǎng)護入口草坪高度不超超過50mm、其它部部分冷型草高高度不超過80mm。3．噴灌系統(tǒng)（1）正確使用噴灌系統(tǒng)統(tǒng)，進行日常常維護，保證證安全，保證證系統(tǒng)的正常常運行第三節(jié)客戶須須知、用戶手手冊的主要條條款及客戶滿滿意度預測分析、保障手手段、評議辦辦法一、客戶須知、用用戶手冊的主主要條款制定客戶須須知、用戶手手冊的主要目目的是為了更更加方便客戶戶的使用，并并享受到應(yīng)有有的服務(wù)，由由物業(yè)公司制制定的服務(wù)性性文件。二、客戶滿意度的的預測分析為更好地提高我們們的服務(wù)質(zhì)量量，為客戶創(chuàng)創(chuàng)造更加安全全、舒適、文文明的工作環(huán)環(huán)境。對我們們的工作質(zhì)量量做出評價，以以便我們查找找差距，改善善工作，進一一步提高服務(wù)務(wù)水平。三、客戶滿意度的的保障措施信息征集途徑：在項目運作中，通通過電話問訊訊客戶、定期期走訪客戶、定定期服務(wù)意見見調(diào)查、日班班后會以及客客戶投訴受理理電話的形式式，從各個渠渠道獲悉客戶戶服務(wù)需求的的信息反饋和和意見；信息分析：在獲得客戶的服務(wù)務(wù)需求信息和和（或）投訴訴之后，與各各個專業(yè)部門門負責人共同同對信息進行行分析，按照照輕重緩急的的程度，部署署相關(guān)專業(yè)部部門具體落實實，對客戶的的每一項投訴訴均要求在認認真調(diào)查的基基礎(chǔ)上，及時時、準確地給給予答復；服務(wù)落實：各個專業(yè)部門負責責人按照的部部署，通過每每日班前會、作作業(yè)派工單和和臨時指派等等形式，安排排員工具體執(zhí)執(zhí)行服務(wù)提供供和（或）整整改作業(yè)，部部門負責人負負責對服務(wù)提提供和（或）整整改作業(yè)進行行現(xiàn)場檢查，并并將作業(yè)狀況況記錄在案；；客戶回訪：部門負責人在確認認服務(wù)和（或或）整改作業(yè)業(yè)全部內(nèi)容完完成后，對客客戶進行回訪訪，征求客戶戶的意見和（或或）進一步的的需求。總結(jié)報告：將每月的客戶服務(wù)務(wù)信息和（或或）投訴意見見、服務(wù)和（或或）整改落實實狀況、客戶戶回訪和客戶戶意見調(diào)查結(jié)結(jié)果，在與甲甲方行政主管管部門舉行的的月度聯(lián)系會會議上。四、客戶滿意度的的評議辦法1、設(shè)備設(shè)施完好率率：2、設(shè)備/設(shè)施維修修合格率：3、消防系統(tǒng)完好率率：4、環(huán)境衛(wèi)生綠化合合格率：5、有效投訴率：每每月進行一次次統(tǒng)計，依據(jù)據(jù)客戶投訴記記錄，使用《客客戶投訴記錄錄統(tǒng)計表》；；月有效投訴訴率=本月有效投投訴次數(shù)÷本月公司辦辦公總?cè)藬?shù)×100%；6、投訴處理率：7、治安案件發(fā)生率率：第四節(jié)管理風風險辯識既突突發(fā)事件的應(yīng)應(yīng)急預案商業(yè)奧斯卡在商業(yè)業(yè)運營管理中中特別是從物物業(yè)籌備期到到廣場接管驗驗收，租戶進進場入伙，工工裝管理（提提前進場交叉叉施工），開開業(yè)前運營都都會面臨一些些經(jīng)營管理風風險和導致危危險事故發(fā)生生的事項。因因此應(yīng)對此做做出經(jīng)營風險險辯識和危險險源識別，進進而對經(jīng)營風風險制定出規(guī)規(guī)避方案或措措施，對危險險源消除與控控制制定專項項控制措施。一、租戶與顧客要要求高質(zhì)量和和高可靠性的的服務(wù)提供與與我們新項目目、新團隊、新新設(shè)備、新標標準之間的差差異造成的服服務(wù)質(zhì)量風險險，如不能及及時解決會影影響租戶交費費，進而陷入入經(jīng)營管理危危機。對此預防措施除后后幾章提的一一些服務(wù)機制制和有針對性性特色服務(wù)和和嚴格的規(guī)章章、標準、程程序外，要根根據(jù)物業(yè)的本本質(zhì)特點結(jié)合合客戶的核心心服務(wù)需求。資資金保證、合合理的物業(yè)費費收入、統(tǒng)一一的管理體系系、優(yōu)化的部部門分工和架架構(gòu)、質(zhì)量檢檢查、服務(wù)過過程檢測和控控制體系，應(yīng)應(yīng)著力在下述述方面采取措措施：㈠、資金保證、合合理的物業(yè)費費收入和成本本費用控制。㈡、統(tǒng)一的商業(yè)運運營和物業(yè)管管理組織體系系，組成完整整的商業(yè)租賃賃及后勤服務(wù)務(wù)體系。㈢、優(yōu)化的物業(yè)各各部門架構(gòu)，部部門及崗位分分工細致明確確。㈣、前期人員配備備充足，人員員業(yè)務(wù)技能和和基本素質(zhì)要要高（特別是是經(jīng)營管理人人員和工程技技術(shù)骨干），且且人力資源搭搭配合理。㈤、依托集團人力力資源優(yōu)勢，在在人員招聘、培培訓、考核、獎獎懲中做出切切實效果。㈥、建立質(zhì)量檢查查體系和服務(wù)務(wù)過程監(jiān)督和和控制機制。二、商業(yè)奧斯卡項項目規(guī)模適中中，業(yè)態(tài)多，專專業(yè)化服務(wù)要要求高，服務(wù)務(wù)難度大的風風險從接管驗驗收到正常營營業(yè)期間始終終存在。對此此擬采用以下下措施應(yīng)對：：㈠、采用社會上優(yōu)優(yōu)秀的專業(yè)供供應(yīng)商，如保保安公司、保保潔公司、電電梯維修公司司、石材護理理公司、專業(yè)業(yè)清洗公司等等配套服務(wù)，降降低服務(wù)風險險。㈡、按ISO90000質(zhì)量體系對對上述供方進進行嚴格評審審和服務(wù)質(zhì)量量跟進。㈢、充分發(fā)揮，并并嚴格執(zhí)行維維保期內(nèi)的保保修合同，協(xié)協(xié)同地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司監(jiān)督各各施工，安裝裝單位認真履履行維保義務(wù)務(wù)，建立維保保隊伍和配備備駐場維保人人員?！鞍踩笔俏覀兾飿I(yè)服務(wù)活活動的保障，也也是我們向客客戶提供滿意意工作環(huán)境的的基本保證。我我們將根據(jù)商商業(yè)的實際情情況，成立“商用物業(yè)安安全管理委員員會”，負責賣場場治安災害、消消防災害、自自然災害及設(shè)設(shè)備故障等突突發(fā)情況的應(yīng)應(yīng)急指揮處置置，監(jiān)督各類類安全應(yīng)急工工作預案的落落實。三、特殊物業(yè)服務(wù)務(wù)，風險及防防范措施1、保安消防技防設(shè)設(shè)備使用（氣氣體滅火設(shè)備備特殊性，火火滅人亡），保保安人員經(jīng)專專項培訓。2、不同的維修與保保潔及其與保保安工作相互互配合的問題題要做專項流流程和工作方方案。3、高標準的定期電電檢、電器檢檢測和消防檢檢測。4、特殊的空調(diào)運營營要求和費用用管理辦法。四、物業(yè)服務(wù)及設(shè)設(shè)備運行中存存在諸多安全全隱患和危險險事項，對此此必須嚴格按按照ISO28800職業(yè)健康安安全標準進行行認真細致的的危險源辨認認與評估，并并建立防護措措施和處置預預案，堅決消消滅重大安全全生產(chǎn)事故（群群傷和死亡事事故），及火火災事故。五、如開業(yè)時間比比計劃推遲較較長時間，出出現(xiàn)無謂消耗耗運營費用的的的情況。為為降低此種損損失，物業(yè)應(yīng)應(yīng)制定降低運運營成本的措措施。1、嚴格控制能源消消耗和設(shè)備使使用數(shù)量與時時間。2、控制材料消耗。3、控制人員成本和和上崗班次。4、調(diào)整供方服務(wù)內(nèi)內(nèi)容與標準，降降低費用。六、如出現(xiàn)二裝與與初裝交叉作作業(yè)，協(xié)同管管理難，防水水、防盜風險險加大問題。預預防措施有：：1、在地產(chǎn)開發(fā)公司司統(tǒng)一管理下下，有初裝總總包單位，甚甚至總包建設(shè)設(shè)單位，商業(yè)業(yè)公司相關(guān)部部門及物業(yè)相相關(guān)領(lǐng)導和部部門組成二裝裝協(xié)調(diào)領(lǐng)導小小組（或指揮揮部），統(tǒng)一一協(xié)調(diào)指揮內(nèi)內(nèi)部初裝及公公區(qū)精裝，租租戶區(qū)內(nèi)二次次精裝的相互互順序，控制制區(qū)域，及區(qū)區(qū)分責任和經(jīng)經(jīng)濟賠償問題題直至交叉作作業(yè)情況終止止，進入正常常二裝監(jiān)管程程序。2、確定優(yōu)先權(quán)的順順序原則，在在保證租戶和和開發(fā)商利益益的前提下，以以初裝初裝施施工和公區(qū)精精裝優(yōu)先。3、消防安全，施工工環(huán)境管理，施施工垃圾處理理統(tǒng)一標準，分分類歸口負責責。由接管驗驗收前由總包包單位負責，接接管驗收后由由物業(yè)負總責責。4、制定完善的成品品保護方案。保保證設(shè)備設(shè)施施處于完好狀狀態(tài)。七、接管驗收中工工程遺留問題題的解決商用物業(yè)業(yè)管理部門從從地產(chǎn)開發(fā)公公司在接管驗驗收或試運行行中會發(fā)現(xiàn)很很多不符合國國家響應(yīng)規(guī)范范和標準的問問題點，或不不適宜商業(yè)今今后經(jīng)營和維維護的問題。對對此應(yīng)對措施施應(yīng)該是：1、商業(yè)公司應(yīng)從維維護地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司整體利利益和未來使使用顧客的利利益出發(fā)，認認真將問題搞搞清楚，通過過正式渠道反反饋回開發(fā)公公司。2、要求建筑安裝、裝裝修單位履行行合同，成立立保修隊伍，限限時解決工程程遺留問題。3、建立遺留問題檔檔案和匯總表表，逐項跟進進驗證，直至至解決，即完完成“消項”工作。八．應(yīng)急預防方案所所涉及的內(nèi)容容1、惡劣天氣與自然然災害防風措施、雨雪天天氣應(yīng)對措施施、地震應(yīng)急急措施2、治安事件的處置置爆炸案件處理預案案、損毀與偷偷盜車輛案件件的處理預案案、對搶劫案案件的處理預預案；對斗毆毆、聚眾鬧事事等暴力案件件的處理預案案、人員死亡亡事故的處理理預案3、突發(fā)事件的處理理突發(fā)疾病或傷員的的處理預案、人人員中毒事故故的處理預案案；車輛交通通意外事故的的處理、燃氣氣泄露事故的的處理預案、人人員觸電事故故的處理預案案4、設(shè)備設(shè)施故障的的處理電梯故障的處理預預案、供電故故障的處理預預案、供水管管路破裂事故故的處理預案案；供水中斷斷事故的處理理預案、給排排水事故的應(yīng)應(yīng)急處理預案案、直燃機房房應(yīng)急預案5、消防應(yīng)急方案消防演習方方案、火情火火災應(yīng)急措施施6，環(huán)境及保潔應(yīng)急方方案汛期暴雨應(yīng)急預案案，砂塵暴應(yīng)應(yīng)急預案，跑跑水預案等第三章針對“商商業(yè)奧斯卡”擬采取的管管理方式、具體服務(wù)理念和機機制第一節(jié)管理方方式一、服務(wù)宗旨在為客戶服務(wù)實踐踐中始終貫徹徹“以客為尊，嚴嚴謹規(guī)范，安安全便捷，舒舒適優(yōu)美，共共同贏利”的服務(wù)宗旨旨，基于該宗宗旨，商業(yè)公公司制定并實實行標準化運運作程序，使使各個專項服服務(wù)作業(yè)和質(zhì)質(zhì)量標準達到到規(guī)范和統(tǒng)一一。在忠實地地履行服務(wù)合合同中各項條條款的同時，充充分而有效地地保障為客戶戶提供高標準準服務(wù)，提高高了客戶的社社會形象和物物業(yè)形象。另另外，還根據(jù)據(jù)自身條件，力力所能及地為為客戶提供超超出合同約定定范圍的服務(wù)務(wù)。運營管理模式的幾幾個關(guān)鍵要素素；人材機制商業(yè)現(xiàn)場經(jīng)理人員員的自身素質(zhì)質(zhì)是決定管理理水準和服務(wù)務(wù)質(zhì)量的重要要因素之一，經(jīng)經(jīng)理人員應(yīng)熟熟悉掌握專業(yè)業(yè)知識，具備備相當?shù)膮f(xié)調(diào)調(diào)、組織和領(lǐng)領(lǐng)導才能，能能夠根據(jù)項目目和各業(yè)主業(yè)業(yè)務(wù)的實際特特點，采取有有效的管理方方法和工作計計劃安排，并并通過員工具具體作用到日日常服務(wù)中，為為客戶提供最最高品質(zhì)的服服務(wù)。激勵機制：激勵管理原則：以以提高物業(yè)服服務(wù)管理全體體員工的生產(chǎn)產(chǎn)能力為唯一一目的。激勵管理手段：將將公司的獎賞賞與褒揚制度度與部門的目目標加以聯(lián)結(jié)結(jié)。監(jiān)督機制：監(jiān)督管理原則：物物業(yè)服務(wù)管理理達到、符合合、保持公司司標準化、規(guī)規(guī)范化、程序序化的標準。監(jiān)督管理手段、方方法：公平、公公正、嚴格運運用公司的標標準化操作運運行手冊對物物業(yè)服務(wù)工作作進行檢查、巡巡查、抽查。監(jiān)督管理模式：在在物業(yè)服務(wù)管管理過程中，建建立“直線式”監(jiān)督管理模模式。自我約束機制：自我約束管理模式式：各專業(yè)及各部門的的自我循環(huán)檢檢查監(jiān)督的防防錯、查錯、糾糾錯的措施在在運行中形成成完整的自我我約束體系。確確保簡單問題題自我發(fā)現(xiàn)、解解決。各專業(yè)部門之間的的橫向相互檢檢查、監(jiān)督、協(xié)協(xié)調(diào)、處理解解決體系達到到保證對一般般問題的發(fā)現(xiàn)現(xiàn)、處理。信息反饋及處理機機制：信息反饋及處理管管理原則：以以保證及時、準準確、順暢進進行信息傳遞遞，歸納、分析、處理為為唯一目的。費用管理機制：1、費用管理原則：：（1）滿足服務(wù)原則：：該原則是公公司宗旨，在在費用管理方方面也體現(xiàn)這這一本質(zhì)和宗宗旨。在滿足足商業(yè)環(huán)境高高質(zhì)服務(wù)需求求的基礎(chǔ)上進進行有效費用用管理成本控控制。（2）合理使用原則：：在針對物業(yè)業(yè)提供服務(wù)時時做到事前預預算，事后核核算，精打細細算，合理使使用，用在服服務(wù)管理的刀刀刃上，使物物業(yè)費發(fā)揮最最佳效益。2、費用管理模式：：在物業(yè)服務(wù)務(wù)過程中，建建立“預算控制法”的費用管理理程序。物業(yè)結(jié)合實際情況況制訂物業(yè)服服務(wù)管理運行行費用制度、月月度預算方案案。公司財務(wù)部對項目目部預算方案案進行審閱、復復核、調(diào)整、修修改，最后批批準。3、集中采購模式：：參考政府集集中采購辦法法：限額，定定點，招標，集集中審批，備備案。4、嚴格的供方評審審程序。第二節(jié)計劃劃控制與目標標各項管理服務(wù)的長長遠計劃和短短期安排1.關(guān)于短期內(nèi)工作安安排詳見附件《商業(yè)開開業(yè)前期工作作計劃表》2.關(guān)于長遠計計劃方面，在在商業(yè)公司承承擔“商業(yè)奧斯卡”商業(yè)運營管管理工作期間間分以下階段段達到相應(yīng)的的管理目標：：（1）、商業(yè)投付使用用后：1）全部建筑及設(shè)備備系統(tǒng)經(jīng)過認認真的接收，建建立起完善的的接收檔案資資料。2）電梯、空調(diào)、給給排水、消防防、供電、建建筑裝修及停停車場設(shè)施等等主要設(shè)備系系統(tǒng)達到正常常運行狀態(tài)，并并建立起完整整規(guī)范的運行行管理體系。3）所有員工到位，并并經(jīng)過職業(yè)道道德、專業(yè)技技術(shù)、應(yīng)急事事故處理程序序、員工守則則及崗位工作作職責的培訓訓。4）具備確定的《使使用及管理規(guī)規(guī)則》等必須須的管理文件件。5）根據(jù)實際使用情情況建立起完完善的各部門門崗位責任制制。6）保安、工程、保保潔、服務(wù)等等各部門進入入正常運行狀狀態(tài)，能夠按按部就班的開開始管理服務(wù)務(wù)工作。（2）投付使用三個月月：1）與有關(guān)政府管理理部門建立起起良好的合作作關(guān)系。以保保證商業(yè)運行行不受影響。2）做到供電穩(wěn)定性性經(jīng)過周密的的負荷調(diào)整，達達到100%%以上，給排排水方面的穩(wěn)穩(wěn)定性達到100%。3）接待及各項服務(wù)務(wù)滿意率超過過90%。4）建立起保安應(yīng)急急事故處理程程序，并經(jīng)過過演練，建立立起消防應(yīng)急急體系，并使使消防設(shè)備系系統(tǒng)完好率達達到100%%。6）制定出明確的設(shè)設(shè)備管理預防防性維修保養(yǎng)養(yǎng)計劃并開始始實施，使所所有設(shè)備系統(tǒng)統(tǒng)有計劃性的的定期保養(yǎng)、維維修。7）保潔服務(wù)完全進進入有計劃的的規(guī)范操作流流程，保持重重慶市的一流流商業(yè)消費環(huán)環(huán)境水平。（3）投付使用后一年年：1）各設(shè)備系統(tǒng)完好好率達到98%。2)供電、給排排水方面的穩(wěn)穩(wěn)定性達到1100%.3)實施標準化化運作體系，使使所有的各部部門的主管、領(lǐng)領(lǐng)班能夠在程程序文件的指指引下，獨立立帶領(lǐng)員工開開展各項物業(yè)業(yè)管理工作。4)運用國際先先進的管理軟軟件、技術(shù)、方方法逐步降低低管理成本，減減少管理人員員。5)建立起計算算機管理系統(tǒng)統(tǒng)，并得到穩(wěn)穩(wěn)定、有效的的運用。6)每年至少進進行一次安全全消防演習。7)使物業(yè)具備備全面、完善善的物業(yè)運行行檔案資料，并并有完善的歸歸檔管理制度度。第三節(jié)物資領(lǐng)領(lǐng)用制度為了提高商業(yè)運營營的經(jīng)濟效益益，最大限度度地節(jié)約管理理成本的支出出。一、節(jié)能控制措施施及實施計劃劃應(yīng)本著對客戶認真真負責的服務(wù)務(wù)宗旨，竭力力為客戶節(jié)省省每一份財力力，通過科學學的管理，使使商業(yè)奧斯卡卡項目的各項項能源消耗趨趨于合理，在在保證項目設(shè)設(shè)備正常運行行的前提下努努力降低項目目的能源消耗耗，為此我們們將采取如下下措施：制定節(jié)能方案。通過管理手段強化化員工節(jié)能意意識。建立能源消耗記錄錄。建立能源消耗分析析報告。控制大型設(shè)備的能能耗（如冷水水機組、各種種大型水泵等等）。根據(jù)項目的具體情情況建立各種種照明燈具開開關(guān)的時間制制并隨時進行行調(diào)整；通過過物業(yè)人員的的巡視及時關(guān)關(guān)閉無人區(qū)域域的照明和風風機盤管。運用科學合理的檢檢測手段和維維護方法使各各種設(shè)備的運運行參數(shù)處于于最佳工況狀狀態(tài)；保證運運轉(zhuǎn)設(shè)備的良良好潤滑狀態(tài)態(tài)以減少機械械功的損耗；；定期對空調(diào)機組進進行維護，保保持表冷器翅翅片的清潔從從而保證良好好的換熱，以以降低能量的的損耗；二、設(shè)備的高效利利用將依據(jù)標準化工作作手冊的要求求，建立嚴格格的工具、設(shè)設(shè)備管理制度度，以保證工工具設(shè)備的正正常使用；通過定期對各種維維護工具、設(shè)設(shè)備科學的維維護保養(yǎng)，使使其處于最佳佳工作狀態(tài)并并能夠最大限限度地延長工工具、設(shè)備的的使用壽命；；實行設(shè)備工具管理理責任制，將將每一臺工具具設(shè)備的管理理責任落實到到人，從而減減少工具的丟丟失及設(shè)備的的不正常損壞壞；第四章商業(yè)奧斯斯卡獨具特色色的服務(wù)方案案第一節(jié)對項目目重大活動保保障方案一、 高效率的管管理組織：對在物業(yè)服務(wù)管理理上的特殊需需求分析，成成立特殊服務(wù)務(wù)保障小組（臨臨時性）。二、特殊服務(wù)保障障小組的人員員組織構(gòu)成：：１.特殊服務(wù)保障小組組將以副總經(jīng)經(jīng)理掛帥，小小組的其它成成員為各個專專業(yè)部門經(jīng)理理和主管，以以及各專業(yè)骨骨干專業(yè)人員員；２.受理通過商場經(jīng)營營主管部門下下達的各部門門對特殊服務(wù)務(wù)的需求；３.按照下達的重大活活動通知，向向特殊服務(wù)小小組部署活動動準備工作，并并時刻跟蹤對對重大活動的的準備情況；；５.按照服務(wù)調(diào)度小組組的統(tǒng)一部署署，在規(guī)定的的時間內(nèi)，按按照承諾的服服務(wù)質(zhì)量標準準完成重大活活動的準備工工作內(nèi)容；６.根據(jù)有關(guān)部門對活活動的具體服服務(wù)要求，按按照承諾的服服務(wù)質(zhì)量，準準確、快捷地地提供相關(guān)的的服務(wù)和其它它配合服務(wù)；；第二節(jié)商業(yè)物物業(yè)消防管理理方案商業(yè)物業(yè)消防工作作的目的是預預防火災的發(fā)發(fā)生，最大限限度地減少火火災損失，為為業(yè)主及租戶戶提供安全環(huán)環(huán)境，保障其其生命及財產(chǎn)產(chǎn)安全。消防防工作在指導導思想上，要要把預防火災災放在首位，從從人力、物力力、技術(shù)等多多方面充分做做好滅火準備備，以便一旦旦發(fā)生火災能能迅速撲滅。防火責任制（一）“三級機構(gòu)構(gòu)、明確職責責”商業(yè)公司物業(yè)服務(wù)務(wù)管理中心副副總經(jīng)理為公公司消防責任任人。管理處經(jīng)理（主任任）作為第二二級消防機構(gòu)構(gòu)的責任人。各部門主管作為第第三級消防機機構(gòu)的責任人人。（二）三級檢查制制度三級檢查物業(yè)由副總經(jīng)理實實施。建立義務(wù)消防隊三全力以付的消防管管理工作全員消防培訓，加加強義務(wù)消防防隊訓練和管管理。重點部門重點經(jīng)營營業(yè)態(tài)重點管管理。制定一整套防火安安全管理細則則。維護好各種消防設(shè)設(shè)施，設(shè)備。保持通道暢通，標標識明顯。動火審批及電器使使用嚴格規(guī)范范。易燃易爆品管理到到位。完善的消防應(yīng)急預預案（系列化化），并定期期演練。第三節(jié)高效快捷的的報修服務(wù)商場如同戰(zhàn)場，商商業(yè)物業(yè)中的的租戶是非常常注重高機的的，同時為保保持其正常完完好的商業(yè)接接待能力，要要求物業(yè)具備備快捷的維修修與解決問題題的能力。1、制定合理的服務(wù)務(wù)時限標準和和科學的工時時管理。2、使用先進的物業(yè)業(yè)服務(wù)軟件，庫庫房備件出庫庫，回訪一體體化電子辦公公，力爭達到到調(diào)度電子化化。3、合理的物業(yè)辦公公用房和配套套用房，倉庫庫加工間，配配置合理布局局。4、高效可靠的通訊訊聯(lián)絡(luò)手段。5、和租戶協(xié)商一致致的特約維修修服務(wù)協(xié)議和和備品備件采采購辦法和結(jié)結(jié)算方法。第四節(jié)優(yōu)化合合理的廣場交交通設(shè)計與車車輛管理人車分流，方便購購物。內(nèi)環(huán)外環(huán)連接便捷捷。交通及停車場標識識清楚。便于停取車輛。建立電子停車場管管理系統(tǒng)便于于物業(yè)實施車車場管理和收收費。第五節(jié)各部門門管理規(guī)章制制度1、工程管理規(guī)章制制度高壓變電室操作規(guī)規(guī)程高壓變電室崗位責責任制度高壓變電室運行管管理規(guī)程交接班制度巡視檢查制度配電室安全防火制制度配電室應(yīng)急方案制冷運行操作規(guī)程程運行值班人員崗位位責任制度機房管理制度機房及重點部位安安全防火制度度機房衛(wèi)生管理制度度空調(diào)水化驗制度泵房管理制度高壓水泵、水池、水水箱管理措施施給排水事故應(yīng)急處處理方案消防泵房、水箱間間巡視檢查制制度停水應(yīng)急措施及制制度用水節(jié)水制度供水管理制度工程部服務(wù)承諾工程部員工管理制制度二十四小時值班制制度客戶回訪制度客戶投訴處理制度度空調(diào)機組、新風機機組管理制度度空調(diào)機組巡視檢查查制度臨時用電管理制度度工程部報修工作流流程表工程部工作監(jiān)督檢檢查制度工程部消防應(yīng)急方方案工具管理規(guī)定管理制度、崗位工工作標準落實實措施倒閘操作制度電梯故障困人救援援法電梯使用安全規(guī)定定調(diào)音室管理制度消防水系統(tǒng)安全管管理制度燃氣調(diào)壓站安全管管理制度工程部員工行為規(guī)規(guī)范配電室安全用具的的保管及使用用規(guī)定圖紙技術(shù)資料管理理制度配電室巡視檢查制制度工程部考核辦法給排水系統(tǒng)安全操操作規(guī)程運行檢修記錄填寫寫說明使用電動工具操作作規(guī)程停電、限電管理制制度維修檔案管理制度度2、保潔管理規(guī)章制制度保潔各清潔區(qū)鑰匙匙使用管理規(guī)規(guī)定鑰匙管理制度保潔部撿拾物品的的暫行規(guī)定客戶借用物品管理理制度公共區(qū)域清潔制度度保潔部安全制度工作手冊和資料的的交接責任3、保衛(wèi)規(guī)章制度閉館制度警容風紀細則考勤制度請假制度消防檢查制度鑰匙管理制度消防監(jiān)控室值機員員崗位工作標標準巡視制度及巡視路路線設(shè)施損壞處理流程程保衛(wèi)部撿拾物品管管理制度消防設(shè)備操作規(guī)定定義務(wù)消防隊組建規(guī)規(guī)定接報案處理程序電話使用制度保密制度消防監(jiān)控室值班制制度消防監(jiān)控室值機員員工作守則消防監(jiān)控室衛(wèi)生制制度消防監(jiān)控室來訪登登記制度消防應(yīng)急方案第六節(jié)獨特的的高質(zhì)服務(wù)保保障體系1、工作計劃制度執(zhí)執(zhí)行系統(tǒng)年度和月度工作計計劃制度；樓宇功能系統(tǒng)、設(shè)設(shè)備、設(shè)施和和結(jié)構(gòu)的日常常巡視檢查制制度；樓宇功能系統(tǒng)、設(shè)設(shè)備、設(shè)施和和結(jié)構(gòu)的定期期養(yǎng)護和維修修制度；公共區(qū)域和辦公室室的日常和專專項保潔工作作計劃；人員和物資進出管管理制度；樓宇安全的日常巡巡視檢查制度度；訪客禮儀接待服務(wù)務(wù)程序；會議預訂和服務(wù)程程序；緊急和突發(fā)事件處處理預案月度和年度工作報報告制度；2、服務(wù)保障管理系系統(tǒng)年度和月度工作計計劃制度；樓宇功能系統(tǒng)、設(shè)設(shè)備、設(shè)施和和結(jié)構(gòu)的日常常巡視檢查制制度；樓宇功能系統(tǒng)、設(shè)設(shè)備、設(shè)施和和結(jié)構(gòu)的定期期養(yǎng)護和維修修制度；公共區(qū)域和辦公室室的日常和專專項保潔工作作計劃；人員和物資進出管管理制度；樓宇安全的日常巡巡視檢查制度度；訪客禮儀接待服務(wù)務(wù)程序；會議預訂和服務(wù)程程序；緊急和突發(fā)事件處處理預案月度和年度工作報報告制度；3、質(zhì)量控制管理系系統(tǒng)主管每日服務(wù)質(zhì)量量檢查制度；；經(jīng)理每周服務(wù)質(zhì)量量檢查制度；；部門季度服務(wù)質(zhì)量量檢查制度；；公司季度質(zhì)量檢查查（QPE）制度；4、客戶意見反饋及及處理系統(tǒng)（1）客戶投訴承接和和處理程序；；（2）客戶意見反饋調(diào)調(diào)查程序；（3