jh 03.2011級(jí) 房地產(chǎn)法學(xué) 第三章 房地產(chǎn)登記 2012年春2012.03.06

第三章房地產(chǎn)登記內(nèi)容提要：（本章學(xué)時(shí)）通過本章學(xué)習(xí)，了解房地產(chǎn)物權(quán)登記的基本理論；房地產(chǎn)預(yù)告登記；房地產(chǎn)登記責(zé)任等基本內(nèi)容，掌握不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定。本章學(xué)習(xí)重點(diǎn)與難點(diǎn)：房地產(chǎn)登記的公示；公信原則；房地產(chǎn)預(yù)告登記的效力；房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任；不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論根據(jù)。2013年0月0日星期01第三章房地產(chǎn)法登記第三章房地產(chǎn)登記第一節(jié)房地產(chǎn)登記理論第二節(jié)房地產(chǎn)預(yù)告登記第三節(jié)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與責(zé)任承擔(dān)第四節(jié)不動(dòng)產(chǎn)善意取得2013年0月0日星期02第三章房地產(chǎn)法登記

第一節(jié)房地產(chǎn)登記理論房地產(chǎn)登記：是指法律授權(quán)的權(quán)威機(jī)構(gòu)，依法對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)屬現(xiàn)狀及變更予以確認(rèn)的一項(xiàng)活動(dòng)。內(nèi)容：土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)；房地產(chǎn)登記是：1.房地產(chǎn)管理的核心2.現(xiàn)代房地產(chǎn)法律的基礎(chǔ)一、房地產(chǎn)登記的物權(quán)效力(下頁)二、房地產(chǎn)登記的公示、公信原則(后頁)三、房地產(chǎn)登記的作用(后頁)2013年0月0日星期03第三章房地產(chǎn)法登記第一節(jié)房地產(chǎn)登記理論一、房地產(chǎn)登記的物權(quán)效力(4-1)㈠作用：1.房地產(chǎn)登記具有確認(rèn)房地產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬狀態(tài)，2.賦予房地產(chǎn)物權(quán)㈡房地產(chǎn)登記制度(主要分3類)：登記對(duì)抗制度(契據(jù)登記制度)登記要件制度(成立要件主義)托倫斯制度㈢體現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的法律有(下頁)：2013年0月0日星期04第三章房地產(chǎn)法登記第一節(jié)房地產(chǎn)登記理論

一、房地產(chǎn)登記的物權(quán)效力(4-2)㈢體現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度的法律有：1.物權(quán)法：確認(rèn)房地產(chǎn)物權(quán)登記生效主義是房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原則2.土地管理法：3.房地產(chǎn)管理法：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)4.擔(dān)保法：房地產(chǎn)抵押時(shí)等等㈣房地產(chǎn)登記的例外物權(quán)法第9條：1.無須登記即能發(fā)生房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力2.登記是房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗條件2013年0月0日星期05第三章房地產(chǎn)法登記第一節(jié)房地產(chǎn)登記理論

一、房地產(chǎn)登記的物權(quán)效力(4-3)【案例】張某與王某簽訂房屋買賣合同，將其名下的一套房屋以52萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。約定王某支付張某定金2萬元，3個(gè)月后辦理過戶手續(xù)。合同訂立后，王某依約支付了定金。兩個(gè)月后，張某通過中介公司，將該房屋轉(zhuǎn)讓給劉某，劉某不知張某已與王某簽訂買賣合同，雙方辦理了過戶手續(xù)。王某發(fā)現(xiàn)該房已賣給劉某，遂訴至法院，主張張某與劉某的買賣合同無效。2013年0月0日星期06第三章房地產(chǎn)法登記第一節(jié)房地產(chǎn)登記理論

一、房地產(chǎn)登記的物權(quán)效力(4-4)討論：王某的主張能得到法院支持？王某能否取得該房屋所有權(quán)？為什么？張某與劉某的買賣合同是否有效？劉某能否取得該房屋所有權(quán)？張某是否承擔(dān)責(zé)任，承擔(dān)何種責(zé)任？2013年0月0日星期07第三章房地產(chǎn)法登記第一節(jié)房地產(chǎn)登記理論二、房地產(chǎn)登記的公示、公信原則(2-1)㈠公示原則物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移必須公開、透明，以保護(hù)長(zhǎng)三人的利益；物權(quán)必須符合法定的公示要件才能設(shè)：除極少數(shù)法定物權(quán)以外，多數(shù)物權(quán)的產(chǎn)生，都是以公示為要件的公示方法：(原則上)采用房地產(chǎn)登記，動(dòng)產(chǎn)交付的規(guī)則登記效力：當(dāng)事人達(dá)成以設(shè)定、轉(zhuǎn)移物權(quán)這目的的合同后，經(jīng)登記便可以產(chǎn)生物權(quán)設(shè)定和轉(zhuǎn)移的效力。完備的登記制度，是財(cái)產(chǎn)交易有序化的條件，更是物權(quán)制度賴以生存的基礎(chǔ)。㈡公信原則(下頁)三、房地產(chǎn)登記的作用(后頁)2013年0月0日星期08第三章房地產(chǎn)法登記第一節(jié)房地產(chǎn)登記理論

二、房地產(chǎn)登記的公示、公信原則(2-2)㈡公信原則1.公信原則：一旦當(dāng)事人變更物權(quán)時(shí)，根據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行了公示，則即使公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)，事實(shí)是并不存在或有瑕疵，但對(duì)于依賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與該物權(quán)為真實(shí)時(shí)相同的法律效果，以保護(hù)交易安全。2.公信原則表現(xiàn)為：⑴登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人⑵凡是依賴登記記載的權(quán)利而與權(quán)利人進(jìn)行的交易，在法律上應(yīng)當(dāng)受到甕中保護(hù)三、房地產(chǎn)登記的作用(下頁)2013年0月0日星期09第三章房地產(chǎn)法登記第一節(jié)房地產(chǎn)登記理論三、房地產(chǎn)登記的作用㈠房地產(chǎn)登記的物權(quán)確認(rèn)作用經(jīng)過登記的房地產(chǎn)權(quán)利人，可以對(duì)抗權(quán)利以外任何主體的侵害。㈡房地產(chǎn)登記的公示作用以標(biāo)識(shí)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)，保護(hù)善意第三人的利益，保證房地產(chǎn)交易的安全㈢房地產(chǎn)登記的管理作用保證國(guó)家行使對(duì)房地產(chǎn)的審查權(quán)2013年0月0日星期010第三章房地產(chǎn)法登記第二節(jié)房地產(chǎn)預(yù)告登記一、預(yù)告登記的概念概念：不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是指以為保障一項(xiàng)將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的登記《物權(quán)法》第20條：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。債權(quán)僅有相對(duì)效力，只能請(qǐng)求債務(wù)人履行，而無排他效力，容易受到傷害。一經(jīng)預(yù)告登記，受讓人的請(qǐng)求權(quán)便了對(duì)抗第三人的效力。2013年0月0日星期011第三章房地產(chǎn)法登記第二節(jié)房地產(chǎn)預(yù)告登記二、預(yù)告登記的效力㈠保全效力預(yù)告登記使債權(quán)獲得物權(quán)對(duì)抗第三人的對(duì)世效力，從而使債權(quán)的實(shí)現(xiàn)得到保障《物權(quán)法》第20條規(guī)定：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處份該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。㈡順位保護(hù)效力順位：是指在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記中，在登記簿中的順序、位置。登記在先的權(quán)利，優(yōu)于登記在后的權(quán)利《擔(dān)保法》第54條規(guī)定：抵押合同已經(jīng)登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的按照債權(quán)比例清償。㈢破產(chǎn)保護(hù)效力在相對(duì)人破產(chǎn)時(shí)，經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)排斥他人而保障其實(shí)現(xiàn)的效力2013年0月0日星期012第三章房地產(chǎn)法登記第二節(jié)房地產(chǎn)預(yù)告登記三、預(yù)告登記的失效《物權(quán)法》第20條：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！雹鍌鶛?quán)消滅㈡自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的2013年0月0日星期013第三章房地產(chǎn)法登記第三節(jié)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與責(zé)任承擔(dān)房地產(chǎn)登記：國(guó)家專門的登記機(jī)關(guān)，根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)，將房地產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移和變更的情況，記載在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上。一、房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與登記材料㈠登記機(jī)構(gòu)(2-1)：《物權(quán)法》第10條：“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度?！蹦壳暗亩嗖块T登記問題：危害：增加了交易成本，降低了交易效率；影響了登記的公示力與公信力解決辦法(下頁)：㈡房地產(chǎn)登記材料(兩類)(下頁)：2013年0月0日星期014第三章房地產(chǎn)法登記第三節(jié)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與責(zé)任承擔(dān)一、房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與登記材料㈠登記機(jī)構(gòu)(2-2)：解決辦法：必須建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度(《物權(quán)法》已經(jīng)對(duì)此作了原則性規(guī)定)：統(tǒng)一法律依據(jù)；統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)；統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)；統(tǒng)一登記程序；統(tǒng)一權(quán)屬證書。㈡房地產(chǎn)登記材料(兩類)：1.權(quán)屬證明材料：能夠證明所登記之不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)真實(shí)合法有效的材料2.標(biāo)明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)標(biāo)的情況的材料2013年0月0日星期015第三章房地產(chǎn)法登記第三節(jié)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與責(zé)任承擔(dān)二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)與責(zé)任承擔(dān)㈠實(shí)質(zhì)審查《物權(quán)法》第12條：當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。實(shí)質(zhì)審查的內(nèi)容：審查材料詢問登記申請(qǐng)人實(shí)地查看不動(dòng)產(chǎn)(必要時(shí))㈡責(zé)任承擔(dān)(下頁)2013年0月0日星期016第三章房地產(chǎn)法登記第三節(jié)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與責(zé)任承擔(dān)㈡責(zé)任承擔(dān)：1.登記當(dāng)事人的責(zé)任承擔(dān)：當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任2.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任承擔(dān)：因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。2013年0月0日星期017第三章房地產(chǎn)法登記第三節(jié)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與責(zé)任承擔(dān)三、房地產(chǎn)更正登記和異議登記㈠更正登記：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。㈡異議登記：異議登記是真正權(quán)利人及利害關(guān)系人針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性提出異議而向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)的登記。2013年0月0日星期018第三章房地產(chǎn)法登記

第四節(jié)不動(dòng)產(chǎn)善意取得一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的理論二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得適用條件1.受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；2.以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；3.轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。2013年0月0日星期019第三章房地產(chǎn)法登記本章小結(jié)房地產(chǎn)登記是法律授權(quán)的權(quán)威機(jī)構(gòu)依法對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀及變更予以確認(rèn)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，它包括了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記。房地產(chǎn)登記具有確認(rèn)房地產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬狀態(tài)，并賦予房地產(chǎn)物權(quán)以法律效力，可以對(duì)抗權(quán)利人以外的任何主體的侵犯。房地產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)遵循公示和公信原則，登記具有物權(quán)確認(rèn)作用、公示作用及管理作用。房地產(chǎn)預(yù)告登記，可以保證將來房地產(chǎn)物權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的一項(xiàng)重要措施。登記的正確與否直接關(guān)系