項(xiàng)目10 寫(xiě)字樓項(xiàng)目置業(yè)投資實(shí)務(wù)

項(xiàng)目10寫(xiě)字樓項(xiàng)目置業(yè)投資實(shí)務(wù)10.1寫(xiě)字樓項(xiàng)目投資概述1.寫(xiě)字樓的含義、分類(lèi)與特點(diǎn)1）寫(xiě)字樓的含義寫(xiě)字樓的原意是指用于辦公的建筑物，或是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫(xiě)字樓的作用是集中進(jìn)行信息的收集、決策的制定、文書(shū)工作的處理和其他形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理?！睆倪@個(gè)意義上講，寫(xiě)字樓是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事務(wù)和從事業(yè)務(wù)活動(dòng)的建筑物.2）寫(xiě)字樓的分類(lèi)目前，我國(guó)對(duì)寫(xiě)字樓的分類(lèi)尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)工作需要，通常依照建筑面積、使用功能、現(xiàn)代化程度、綜合條件進(jìn)行不同的分類(lèi)。（1）按建筑面積大小劃分：①小型寫(xiě)字樓：建筑面積一般在1萬(wàn)平方米以下；②中型寫(xiě)字樓：建筑面積一般在1～3萬(wàn)平方米；③大型寫(xiě)字樓：建筑面積一般在3萬(wàn)平方米以上。（2）按使用功能劃分：①單純型寫(xiě)字樓：基本上只有辦公一種功能，而沒(méi)有其他功能；②商住型寫(xiě)字樓：既能辦公，又能提供居住的寫(xiě)字樓；③綜合型寫(xiě)字樓：以辦公為主，同時(shí)又具備其他多種功能，如公寓、商場(chǎng)、展廳、餐廳等多功能的綜合性樓宇。（3）按現(xiàn)代化程度劃分：①非智能化寫(xiě)字樓：指自動(dòng)化程度較低或設(shè)施設(shè)備較簡(jiǎn)單的普通寫(xiě)字樓；②智能化寫(xiě)字樓：指具有高度自動(dòng)化功能的樓宇，通常包括通信自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、建筑設(shè)備自動(dòng)化、大樓管理自動(dòng)化等功能。智能化寫(xiě)字樓一般具有“3A”或“5A”標(biāo)準(zhǔn)。（4）按綜合條件劃分：①甲級(jí)寫(xiě)字樓②乙級(jí)寫(xiě)字樓③丙級(jí)寫(xiě)字樓3）寫(xiě)字樓的特點(diǎn)（1）地理位置優(yōu)越，交通便利（2）設(shè)備完善先進(jìn)，建筑檔次高（3）功能齊全，設(shè)施配套（4）使用時(shí)間集中，人員流動(dòng)性大

(5）經(jīng)營(yíng)管理要求高，時(shí)效性強(qiáng)。2.寫(xiě)字樓投資價(jià)值的影響因素1)區(qū)位因素(1)位置（2）交通條件（3）周?chē)h(huán)境2）實(shí)體因素（1）建筑結(jié)構(gòu)（2）建筑規(guī)模（3）裝修水平（4）設(shè)施配套（5）商務(wù)配套（6）物業(yè)管理（7）租戶類(lèi)型及資信3.寫(xiě)字樓項(xiàng)目投資分析內(nèi)容與特點(diǎn)1.寫(xiě)字樓項(xiàng)目投資分析內(nèi)容1）市場(chǎng)分析2）投資成本與收入估算3）投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析4）投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析5）投資方案比選10.2寫(xiě)字樓項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析

1)靜態(tài)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)指沒(méi)有考慮資金時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)，也稱(chēng)為靜態(tài)指標(biāo)，包括會(huì)計(jì)收益率(ARR)，靜態(tài)投資回收期（即PP）。2)動(dòng)態(tài)投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)又稱(chēng)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮了資金時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)由于考慮了時(shí)間價(jià)值，因而彌補(bǔ)了靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的缺點(diǎn)。主要包括凈現(xiàn)值(NPV)、內(nèi)部收益率(IRR)2.寫(xiě)字樓項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)等，其中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)又可分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。10.4寫(xiě)字樓項(xiàng)目投資案例分析

案例10-1：某公司以10000元/平方米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一棟建筑面積為27000平方米的寫(xiě)字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，該公司在購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的過(guò)程中，支付了相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格5.3%的各種稅費(fèi)（如契稅、手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)用、其他費(fèi)用等）。其中，相當(dāng)于樓價(jià)30%的購(gòu)買(mǎi)投資和各種稅費(fèi)均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價(jià)70%的購(gòu)買(mǎi)投資來(lái)自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該寫(xiě)字樓的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，其月租金水平始終保持在160元/㎡，前3年的出租率分別為65%、75%、85%，從第4年開(kāi)始出租率達(dá)到95%，且在此后的出租經(jīng)營(yíng)期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)成本為毛租金收入的28%。如果購(gòu)買(mǎi)投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營(yíng)收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個(gè)出租經(jīng)營(yíng)期為48年，投資者的目標(biāo)收益率為14%。試從投資者的角度，計(jì)算該項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。解：簡(jiǎn)要分析如下：1．相應(yīng)指標(biāo)計(jì)算

1）寫(xiě)字樓投資的基本情況:

（1）寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)總價(jià)：27000×10000=27000（萬(wàn)元）（2）購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的稅費(fèi)：27000×5.3%=1431（萬(wàn)元）（3）股本投資：27000×30%+1431=9531（萬(wàn)元）（4）抵押貸款額：27000×70%=18900（萬(wàn)元）2）抵押貸款年還本付息額

3）寫(xiě)字樓各年凈經(jīng)營(yíng)收入情況第1年凈經(jīng)營(yíng)收入：

27000×160×12×65%×（1-28%）=2426.11（萬(wàn)元）第2年凈經(jīng)營(yíng)收入：

27000×160×12×75%×（1-28%）=2799.36（萬(wàn)元）第3年凈經(jīng)營(yíng)收入：

27000×160×12×85%×（1-28%）=3172.61（萬(wàn)元）第4年及以后各年凈經(jīng)營(yíng)收入：

27000×160×12×95%×（1-28%）=3545.86（萬(wàn)元）本項(xiàng)目投資自有資金的現(xiàn)金流量表，如表11-3所示。年末

0

1

2

34~1516~48股本金投入9531.00凈經(jīng)營(yíng)收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還本付息2141.132141.132141.132141.13

0.00自有資金凈現(xiàn)金流量-9531.00

284.98

658.231031.481404.733545.86表10-

1

現(xiàn)金流量表（自有資金、稅前）單位：萬(wàn)元

4）該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值因?yàn)閕c=14%，故

5）該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率因?yàn)閕1=14%時(shí)，NPV1=789.81萬(wàn)元，設(shè)i2=15%，則：用插入法

2．結(jié)論因?yàn)镹PV=789.81萬(wàn)元＞0，F(xiàn)IRR=14.78%＞14%，故該項(xiàng)目可行。案例10-2：某寫(xiě)字樓售價(jià)1950萬(wàn)元，該樓宇擁有辦公單元60個(gè)，每個(gè)單元平均月租金6000元，并以每年5%的速度遞增。設(shè)每單元每年的空置及其他損失費(fèi)為單元月租金收入的2倍。第1年的經(jīng)營(yíng)成本為毛租金收入的20%，以后每年按6%的幅度遞增。投資者可獲得利率為12%，期限15年的1500萬(wàn)元的貸款，要求按月等額還本付息。貸款成本（申報(bào)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、活動(dòng)費(fèi)等）占貸款額的2%。該物業(yè)資產(chǎn)使用15年，按線性折舊法計(jì)算折舊費(fèi)用。折舊基數(shù)為投資額的85%。若投資者要求的投資收益率為20%，該項(xiàng)目是否值得投資？分析：大部分投資者都要依賴籌措的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，而抵押貸款是房地產(chǎn)資金籌措的主要形式。投資者經(jīng)常面臨的問(wèn)題之一就是權(quán)衡抵押貸款投資的效益，作出投資決策。本案例實(shí)際上是想考察該項(xiàng)目的抵押貸款投資決策是否可行。也就是說(shuō)，該項(xiàng)目在貸款的情況下再考慮各種應(yīng)交稅款，還能否獲得預(yù)期收益。為了求解這一問(wèn)題，應(yīng)分別計(jì)算該項(xiàng)目的貸款分期償付計(jì)劃、年度折舊額、稅額、稅前及稅后現(xiàn)金流量，并依據(jù)稅后現(xiàn)金流量及投資者要求的收益率計(jì)算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率，據(jù)此作出投資決策。解：1．貸款分期償付計(jì)劃已知:該筆貸款年利率r=12%，期限n=15×12=180個(gè)月，要求按月還本付息，則：（1）每月計(jì)息利率：i=r/n=0.12/12=0.01

（2）月還款系數(shù):

（3）月還本付息額:1500×0.012=18(萬(wàn)元)

（4）年還本付息額:18×12=216(萬(wàn)元)

（5）年貸款余額：

把上述已知條件代入，將會(huì)得到各年末的貸款余額數(shù)值。例：第5年末貸款余額為：又∵某年償還本金=上一年貸款余額–該年貸款余額某年償還利息=每年付款額–該年償還本金∴各年償還本金和利息情況依次可以算出。詳見(jiàn)抵押貸款分期償還計(jì)劃,見(jiàn)表11-4。年份每年付款額貸款余額本金利息①②③④=①-③

0

216

1500

1216

1461.92

38.08

177.92

2216

1419.02

42.9

173.10

3216

1370.66

48.36

167.64

4216

1316.18

54.48

161.52

5216

1254.79

61.39

154.61

6216

1188.42

66.37

149.63

7216

1107.66

80.76

135.24

8216

1019.82

87.84

128.16

9216

920.83

98.99

117.0110216

809.31

111.52

104.4811216

683.62

125.69

90.3112216

542.01

141.61

73.3913216

382.44

159.57

56.4314216

202.62

179.82

36.1815216

0

202.62

13.38表10-2

抵押貸款分期償還計(jì)劃表單位：萬(wàn)元

2．折舊計(jì)劃已知：該物業(yè)按線性折舊法計(jì)算折舊額；折舊基數(shù)為：1950×85%=1657.5萬(wàn)元；則年平均折舊額為：1657.5×1/15=110.55（萬(wàn)元）3．稅前現(xiàn)金流量

各年稅前現(xiàn)金流量

=各年潛在總收入-各年空置及其他損失-經(jīng)營(yíng)成本（或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）-年還本付息額。按題設(shè)已知條件，（1）該項(xiàng)目年潛在總收入

=單元月租金×單元數(shù)×12個(gè)月×（1+升幅）（2）該項(xiàng)目空置及其他損失

=2×單元月租金×單元數(shù)×（1+升幅）（3）實(shí)際總收入=潛在總收入-空置其他損失（4）經(jīng)營(yíng)成本：第1年為當(dāng)年實(shí)際總收入的20%，以后每年按6%比例遞增，即：經(jīng)營(yíng)成本=第1年實(shí)際總收入×20%×（1+升幅）（5）凈經(jīng)營(yíng)收入=實(shí)際總收入-經(jīng)營(yíng)成本（6）年還本付息額，見(jiàn)表11-4①欄。（7）稅前現(xiàn)金流量=凈經(jīng)營(yíng)收入-年還本付息額上述計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表11-5。年份經(jīng)營(yíng)收入空置及其他損失實(shí)際總收入經(jīng)營(yíng)成本凈經(jīng)營(yíng)收入年還本付息額稅前現(xiàn)金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00

216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表10-3

稅前現(xiàn)金流量計(jì)算表單位：萬(wàn)元8607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續(xù)表10-3

稅前現(xiàn)金流量計(jì)算表單位：萬(wàn)元

4．稅金及稅后現(xiàn)金流量計(jì)算

稅后現(xiàn)金流量=稅前現(xiàn)金流量-應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅收入×綜合稅率應(yīng)納稅收入=凈經(jīng)營(yíng)收入-利息-折舊-年均分?jǐn)側(cè)谫Y成本其中：年平均分?jǐn)側(cè)谫Y成本=1500×2%÷15=2（萬(wàn)元）；本案例中，該項(xiàng)目應(yīng)交納的稅金主要有：營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅分別為租金純收入的3%、0.1‰、18%、9.84%。上述四項(xiàng)合計(jì)的綜合稅率為租金純收入的30.85%。上述稅后現(xiàn)金流量計(jì)算結(jié)果如表10-4所示。年份凈經(jīng)營(yíng)收入還貸利息折舊費(fèi)分?jǐn)側(cè)谫Y成本應(yīng)納稅收入綜合稅率稅額稅后現(xiàn)金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表10-4

稅后現(xiàn)金流量計(jì)算表單位：萬(wàn)元8398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16續(xù)表10-4

稅后現(xiàn)金流量計(jì)算表單位：萬(wàn)元5．凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率的計(jì)算（1）凈現(xiàn)值計(jì)算設(shè)基準(zhǔn)收益率ic為20%，則凈現(xiàn)值計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表10-5所示。年份自由資金投資額