某房屋買賣合同糾紛案件

XX訴于某某房屋買賣合同糾紛案民事判決書(2013)朝民初字第17304號原告（反訴被告）郭某，女，1980年出生，漢族，住XX市XX區(qū)。委托代理人XX，北京市XX律師事務(wù)所律師。委托代理人XX，北京市XX律師事務(wù)所律師。被告（反訴原告）于某某，男，1954年出生，漢族，XX教育科學(xué)研究所干部，住XX市XX區(qū)。委托代理人XX，XX市XX律師事務(wù)所律師。原告（反訴被告）郭某（以下稱姓名）與被告（反訴原告）于某某（以下稱姓名）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員陳潔獨任審判，公開開庭進行了審理。郭某及其委托代理人XX，于某某及其委托代理人XX均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。郭某訴稱：我和于某某于2012年12月29日經(jīng)北京XX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間服務(wù)簽訂北京市存量房屋買賣合同、居間服務(wù)合同、過戶按揭代理合同及補充協(xié)議，約定于某某將北京市朝陽區(qū)XX園XX號樓XXX號房屋出售給我，房屋成交價格270萬元，我在合同簽訂當(dāng)日支付購房定金5萬元，首付款179萬元采取資金監(jiān)管方式，公積金貸款80萬元，尾款6萬元作為物業(yè)交割保證金在雙方物業(yè)交割之日支付。合同簽訂后，我依約履行了付款義務(wù)，支付了定金，2013年3月20日完成了179萬元首付款的銀行托管，公積金貸款也已經(jīng)獲批。此后，于某某拒不履行合同義務(wù)，不配合我們辦理房屋過戶手續(xù)已經(jīng)構(gòu)成違約。故我訴至法院，請求判令：1、于某某繼續(xù)履行房屋買賣合同，配合我辦理北京市朝陽區(qū)XX園10號樓XXX號房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并在辦理完畢過戶手續(xù)次日將上述房屋交付于我；2、于某某支付違約金54萬元。于某某辯稱并反訴稱：2012年12月29日，我與郭某經(jīng)北京XX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司介紹簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定我將北京市朝陽區(qū)XX園10號樓XXX號房屋出售給郭某，成交價為270萬元，此價格為我的凈得價不含稅，稅費由郭某承擔(dān)，并約定買賣雙方在接到XX公司通知后三個工作日內(nèi)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，逾期15日應(yīng)向?qū)Ψ街Ц斗课菘們r款20%的違約金。2013年3月23日，XX公司通知我簽署網(wǎng)簽合同，我發(fā)現(xiàn)該公司在未向我核實房價的情況下就將網(wǎng)簽合同成交價填寫為196萬元，我詢問原因，工作人員答復(fù)網(wǎng)簽合同在一個月之前就已經(jīng)填好并下載無法更改，出于信任我按照要求簽署了《網(wǎng)簽合同》。2013年4月1日，我和郭某到朝陽區(qū)地稅局申報納稅，稅務(wù)機關(guān)詢問了房屋成交價及納稅申報價后告知我們《網(wǎng)簽合同》系陰陽合同，按此交稅會造成國家稅收損失，故不予受理。我當(dāng)即要求郭某按照實際成交價交稅，但郭某堅決不同意。同年4月8日、4月11日我們又兩次至稅務(wù)機關(guān)交稅，均因相同原因未能辦理。我認(rèn)為《網(wǎng)簽合同》載明的價款低于實際成交價造成國家稅收流失損害國家利益，該條款應(yīng)屬無效。在簽署該合同時XX公司未向我釋明此價格為申報納稅價格，我在重大誤解下才簽名，不是我的真實意思表示。按照雙方《補充協(xié)議》約定，郭某應(yīng)當(dāng)按照房屋實際成交價格270萬元履行納稅義務(wù)，我認(rèn)為現(xiàn)因郭某原因不能如期辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，是她違約，故不同意郭某要求我支付違約金的訴訟請求，并反訴請求判令：1、郭某繼續(xù)履行《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，支付購房尾款6萬元，并按照實際成交價格270萬元交納稅費；2、郭某配合我辦理北京市朝陽區(qū)XX園10號樓XXX號房屋過戶手續(xù)；3、郭某支付違約金54萬元。郭某對于某某的反訴辯稱：我同意辦理過戶手續(xù)，但我沒有任何違約行為，不同意支付違約金。根據(jù)《補充協(xié)議》第二條第六款約定，物業(yè)交割保證金支付時間尚未屆至，故不同意立即支付尾款6萬元。根據(jù)雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，房屋本身價格是185萬元，因為低于政府指導(dǎo)價所以在網(wǎng)簽時變更為196萬元，不存在房屋價款是270萬元的情況，家具家電等房屋配套設(shè)施款項不應(yīng)當(dāng)作為計稅金額。計稅金額及稅費數(shù)額已經(jīng)經(jīng)過了稅務(wù)機關(guān)的核準(zhǔn)，是因為于某某拒絕配合才無法辦理。經(jīng)審理查明：2012年12月29日，郭某、于某某在北京XX房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱XX公司）居間服務(wù)下簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，約定郭某向于某某購買北京市朝陽區(qū)XX園10號樓XXX號房屋（以下簡稱涉案房屋），建筑面積118.23平方米。合同第四條約定：（一）經(jīng)出賣人和買受人協(xié)商一致，該房屋成交價格為185萬元，人民幣大寫壹佰捌拾伍萬元整。（二）經(jīng)出賣人和買受人協(xié)商一致，該房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等作價為85萬元，人民幣大寫捌拾伍萬元整，上述價款由買受人一并另行支付給出賣人。（五）買受人向公積金管理中心申辦抵押貸款，擬貸款金額為80萬元，買受人因自身原因并獲得銀行或公積金管理中心批準(zhǔn)的，買受人繼續(xù)申請其他銀行貸款，至貸款批準(zhǔn)，其間已發(fā)生的及要產(chǎn)生的各項費用由買受人自行負(fù)擔(dān)。第五條約定：在涉案房屋交付日以前發(fā)生的物業(yè)管理費、供暖、水、電、燃?xì)狻⒂芯€電視及電信費用由出賣人承擔(dān)，交付以后（含當(dāng)日）發(fā)生的費用由買受人承擔(dān)。第八條約定：本合同履行過程中，買賣雙方應(yīng)按照國家及北京市的相關(guān)規(guī)定繳納各項稅、費，買賣雙方承擔(dān)稅費的具體約定見補充協(xié)議。因一方不按法律、法規(guī)規(guī)定繳納相關(guān)稅費導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進行的，其應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц断喈?dāng)于已付房價款20%的違約金。同日，郭某（乙方）、于某某（甲方）與XX公司（丙方）簽署《補充協(xié)議》，其中第二條對房屋交易具體事宜做出了約定，包括1、定金：乙方于2012年12月22日向甲方支付定金人民幣伍萬元整。2、房屋評估：甲方應(yīng)在接到丙方的評估通知后五日內(nèi)配合評估公司對房星進行評估。3、首付款：乙方于產(chǎn)權(quán)過戶前三個工作日將首付款人民幣壹佰柒拾玖萬元整以資金監(jiān)管的方式支付甲方。4、申請購房貸款：甲乙雙方應(yīng)于接到丙方通知后三個工作日內(nèi)共同前往貸款機構(gòu)辦理貸款申請手續(xù)。5、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記：雙方同意，在接到丙方通知后三個工作日內(nèi)，雙方應(yīng)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。如房屋登記機構(gòu)要求甲方和／或乙方必須到場辦理相關(guān)手續(xù)的，則該方應(yīng)當(dāng)按照房屋登記機構(gòu)的要求到場辦理：乙方應(yīng)按時領(lǐng)取房星所有權(quán)證并辦理抵押權(quán)登記手續(xù)，如因乙方原因?qū)е略摰盅旱怯涋k理遲延的，則乙方需按照本協(xié)議第四條約定承擔(dān)違約責(zé)任。6、物業(yè)交割：甲乙雙方應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)過戶第二天自行辦理物業(yè)交割手續(xù)，丙方陪同。甲乙雙方一致同意，乙方從本協(xié)議約定的購房款中留存人民幣陸萬元整作為物業(yè)交割保證金，該保證金應(yīng)于甲乙雙方辦理物業(yè)交割當(dāng)日，由乙方支付給甲方。第四條約定：1、甲乙雙方任何一方逾期履行本補充協(xié)議約定義務(wù)的，每逾期一日，違約方應(yīng)按日計算向守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金。2、甲方若出現(xiàn)下列情形之一的，甲方構(gòu)成根本違約，且乙方有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同：(1)甲方提供的該房屋所有權(quán)證、原購房合同等相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明手續(xù)不真實、不完整、無效，導(dǎo)致乙方無法取得該房屋所有權(quán)的：(2)該房屋被查封或限制轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致乙方無法取得房屋所有權(quán)的：(3)逾期履行本補充協(xié)議第二條約定的義務(wù)超過十五日的：(4)拒絕將該房屋出售給乙方或者擅自提高房屋交易價格的；(5)將該房屋出售給第三方的。甲方出現(xiàn)上述根本違約情形之一的，甲方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價款的20%向乙方支付違約金；丙方收取乙方的所有費用不予退還，由甲方直接賠付乙方。3、乙方若出現(xiàn)下列情形之一的，乙方構(gòu)成根本違約，且甲方有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同：(1)提供的證件等購房所需的資料不完整、不真實或無效，導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的：(2)拒絕購買該房屋的；(3)逾期履行本補充協(xié)議第二條約定的義務(wù)超過十五日的。乙方出現(xiàn)上述根本違約情形之一的，應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價款的20%向甲方支付違約金，乙方向甲方已支付的全部款項沖抵違約金，多退少補，丙方收取乙方的費用不予退還。第五條第二款約定：本協(xié)議一式三份，甲乙丙三方各執(zhí)一份，具有同等法律效力，如本協(xié)議與《買賣合同》、《居間服務(wù)合同》、《過戶、按揭代理合同》約定不一致的，均以本協(xié)議為準(zhǔn)。此前，郭某與于某某曾與2012午12月22日簽署《買賣定金協(xié)議書》，郭某向于某某支付了定金5萬元。2013年3月20日，郭某、于某某、XX公司、中國光大銀行股份有限公司北京分行簽署《存量房客戶交易結(jié)算資金監(jiān)管協(xié)議書》，郭某將首付款179萬元打入監(jiān)管資金賬戶中。另查，郭某與于某某還簽署《存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》（以下稱網(wǎng)簽合同），該合同第四條約定的房屋成交價格為196萬元。郭某陳述雙方買賣合同約定的房屋成交價為185萬元，因該價格低于政府指導(dǎo)價，所以經(jīng)雙方協(xié)商在簽署網(wǎng)簽合同時將成交價變更為196萬元。郭某提交的該合同文本顯示的打印日期為2013年2月22日，于某某簽字時間為2013年3月20日，郭某簽字時間為2013年3月30日。郭某陳述雙方辦理手續(xù)需要多份網(wǎng)簽合同，第一次簽署的時間是2013年2月22日，后續(xù)再需要的時候就從網(wǎng)上下載打印重新簽字。2013年3月21日及同年3月23日，XX地產(chǎn)兩次向于某某發(fā)送《催告函》，要求于某某配合辦理房屋過戶及涉案房屋的繳費手續(xù)，于某某收到了函件，但稱根據(jù)郭某提供的《網(wǎng)簽合同》，郭某在2013年3月30日才簽字，即函件發(fā)出時郭某尚未簽字，故對上述函件不予認(rèn)可。2013年4月1日、4月8日及4月11日，郭某、于某某三次至朝陽區(qū)稅務(wù)部門辦理繳納稅費手續(xù)，但均未成功辦理。郭某稱地稅局已經(jīng)受理，未能辦理的原因是于某某每次去了之后都拒絕配合簽字；于某某則稱因為計稅金額為196萬元，與實際成交價格275萬元不一致，陰陽合同無法繳稅。庭審中，郭某提供北京市朝陽區(qū)地方稅務(wù)局第六稅務(wù)所《受理通知書》及《個人銷售已購住房涉稅申報核定表》，證明雙方網(wǎng)簽后申請繳稅，已經(jīng)經(jīng)過稅務(wù)機關(guān)核定。其中《個人銷售已購住房涉稅申報核定表》第二頁“計稅收入確認(rèn)方式及金額”一欄合同金額為196萬元，核定計稅價格為2035920.6元，各項稅費合計20359.21元。于某某對上述材料的真實性表示認(rèn)可，但堅持認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照270萬元計稅。庭審中，XX公司負(fù)責(zé)雙方交易的經(jīng)紀(jì)人XX就本次交易經(jīng)過到庭作證，其主要陳述包括：“我是XX公司一線國際店的店長，負(fù)責(zé)郭某和于某某的交易。2012年12月22日交定金時雙方確定的價格是269.5萬元，但因為涉及郭某換房當(dāng)時沒有簽約。2012年12月29日我們在于某某家附近準(zhǔn)備簽合同，溝通首付款及支付時間問題時于某某說從22日到29日等了很長時間，成交價要變更為270萬元，郭某表示同意，雙方隨即簽訂了合同。在簽訂合同時，我們對合同條款逐一向雙方進行了講解。2013年2月22日雙方具備網(wǎng)簽條件，我公司就打了網(wǎng)簽，并通知雙方進行銀行面簽。按照合同約定首付款由我公司進行監(jiān)管，也就是說這筆錢雖然在于某某的賬戶中但是他暫時拿不到。郭某想提前裝修，于某某要求先給他一部分錢，但一直沒有溝通好。2013年3月13日我陪同于某某辦理了放棄回購證明，確定3月22日可以開出來。2013年3月14日郭某貸款獲批，符合繳稅條件，期間因為于某某跟物業(yè)有糾紛沒有變物業(yè)費，所以我們留了6萬元物業(yè)交割保證金，剛開始于某某說要把這6萬元給他才去交稅，后來他也同意直接去交稅了。2013年4月1日，雙方辦理繳稅手續(xù)。網(wǎng)簽核定的合同價格是196萬元，到地稅局核定的計稅金額是203萬元，故需要按照203萬元交稅。結(jié)果在地稅局核定價格時于某某對計稅價格提出異議，就沒有辦成。第二次我們?nèi)D產(chǎn)醫(yī)院附近的稅務(wù)所辦理，于某某仍然提出異議，第三次去七彩的稅務(wù)所，于某某又詢問計稅價格的問題，稅務(wù)局答復(fù)我們自己協(xié)商好才能辦理，于某某堅持要求按照270萬元繳稅，雙方未能達成一致，還是沒有辦理?！标P(guān)于雙方約定的80萬元公積金貸款問題，郭某陳述公積金中心已經(jīng)批貸，于某某稱過戶后如果因郭某原因?qū)е缕湮词盏桨l(fā)放的貸款，則其另行主張權(quán)利。上述事實，有雙方當(dāng)事人陳述、《居間服務(wù)合同》、《過戶、按揭代理合同》、《買賣定金協(xié)議書》、刷卡單、電話錄音、快遞查詢、《網(wǎng)上簽約授權(quán)委托書》、手機短信及上述證據(jù)在案佐證。本院認(rèn)為：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。郭某、于某某及XX公司簽署的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》及《補充協(xié)議》是各方當(dāng)事人的真實意思表示，合法有效，應(yīng)予履行。郭某、于某某作為買賣雙方均應(yīng)當(dāng)配合對方辦理涉案房屋過戶手續(xù)，雙方要求辦理過戶有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。過戶手續(xù)辦理后，于某某需按照合同約定履行交付涉案房屋的義務(wù)。本案爭議焦點在于計稅金額及違約責(zé)任問題。根據(jù)雙方合同約定，交易產(chǎn)生的稅費由郭某承擔(dān)，具體計稅金額及納稅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以國家稅務(wù)管理部門的核定為準(zhǔn)，計稅金額的核定不屬于人民法院的受案范圍，本院對于某某要求郭某按照270萬元交納相應(yīng)稅費的請求不予支持。根據(jù)庭審查明的事實及現(xiàn)有證據(jù)，于某某與郭某三次至稅務(wù)部門繳稅，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明于某某存在不予配合辦理繳稅及過戶的違約情形，亦不足以證明郭某有不按國家法律法規(guī)規(guī)定繳納稅費的違約情形，故對雙方要求對方支付違約金的訴訟請求，本院均不予支持。按照《補充協(xié)議》的約定，物