關于工業(yè)地產的探討

關于工業(yè)地產的探討

2007年9月目錄第一部分:工業(yè)地產概況第二部分:工業(yè)地產的的相關政策第三部分:工業(yè)地產的開發(fā)模式及案例第四部分:長三角工業(yè)地產的未來走勢第一部分:工業(yè)地產概況

1、近期工業(yè)地產事件回顧2、工業(yè)地產的歷史回顧

3、工業(yè)地產發(fā)展現狀4、工業(yè)地產的定義5、工業(yè)地產投資特點6、工業(yè)地產的發(fā)展前景1、近期工業(yè)地產事件回顧2005年11月，新加坡豐樹以1.2億元收購浦東空港歐羅物流園項目。2006年初，美國工業(yè)地產巨頭AMB（全球排名第二）收購了松江九亭的一個物流房地產項目，預計總投資約1330萬美元。全球最大的物流地產開發(fā)商美國普洛斯公司已在上海、深圳、廣州和蘇州等12個城市投資了15個物流園，光蘇州物流園區(qū)投資就超過3億美元。此外，和記黃埔、新加坡騰飛集團等外資企業(yè)均看好國內工業(yè)地產，并投資持有一些工業(yè)物業(yè)。2005年初，綠地集團就與上海金山區(qū)簽訂協(xié)議，合作開發(fā)金山第二工業(yè)區(qū)共計49平方公里的土地，項目總投資則高達13億元，其中綠地集團的投資份額占到95％。2006年2月8日，上海復地集團宣布進軍工業(yè)地產領域，與合作公司共同開發(fā)上海寶山國際鋼鐵物流服務業(yè)基地項目，該項目地塊占地面積約為347畝，總建筑面積為26.28萬平方米。復地在合資公司中占50％的股權比例。在重慶，美的集團在長江南岸圈地800畝；海爾集團在江北占據1400畝黃金地塊；重慶西永微電子工業(yè)園開發(fā)有限公司總體規(guī)劃16.7平方公里。國內家電巨子都不約而同地打著產業(yè)“擴軍”的旗號大舉圈地，建造自己的工業(yè)園區(qū)；甚至像浙江的民間資本，都想把手里頭的錢投向工業(yè)地產。2006年1~5月，國內在建筑及廠房設備方面的投資是2.54萬億元人民幣（約合3180億美元），與2005年同期相比增長了30.3%。（1）外資攪動工業(yè)地產（2）內資不甘落后3、工業(yè)地產發(fā)展現狀（1）工業(yè)用地價格指數保持平穩(wěn)

與其他用途土地相比，工業(yè)用地價格指數相對平穩(wěn)。目前我國工業(yè)用地一般是政府賠本供地，普遍以低于征地、拆遷和配套的成本向用地者協(xié)議供應。這是由于相對住宅用地的出讓收益在一次性取得后就不再發(fā)生，興建工業(yè)產房可以對當地的經濟和就業(yè)起到持續(xù)拉動作用，所以各地政府在工業(yè)用地出讓上都會有相關優(yōu)惠政策。工業(yè)廠房租賃價格穩(wěn)定上升

工業(yè)廠房的租賃價格在長期保持平穩(wěn)上升，與經濟周期和行業(yè)波動的相關性低。首先是因為我國目前的產業(yè)結構正處于二次產業(yè)占主導地位，工業(yè)的快速發(fā)展為廠房的需求提供支撐；再者工業(yè)房地產因為其開發(fā)專業(yè)性強，具有一定行業(yè)門檻，目前競爭不激烈有關，而且工業(yè)房地產很少存在住宅和商業(yè)地產中經常出現的投機炒作現象，因此價格始終保持了較平穩(wěn)的上升，工業(yè)房地產的投資風險較小，回報穩(wěn)定。（2）工業(yè)地產升溫，全國大部分地區(qū)現有開發(fā)區(qū)土地存量不足造成開發(fā)區(qū)土地存量不足的原因主要有兩方面：一是開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積與產業(yè)發(fā)展的矛盾；另一方面原因是部分開發(fā)區(qū)本來的規(guī)劃面積過小，發(fā)展空間有限，難以形成較大規(guī)模的產業(yè)聚集，制約了開發(fā)區(qū)的發(fā)展；（3）企業(yè)總部向一線城市“遷徙”；制造基地向二、三線城市轉移北京、上海等一線城市土地價格一直在攀升，因此國外一些跨國企業(yè)開始把制造基地向二、三線城市轉移。中國的國際貿易市場的核心競爭仍然是廉價的勞動力和土地，這也是制造基地往二三線城市轉移的一個重要原因人民幣的不斷升值也成為國外資本眷顧中國工業(yè)地產的一個重要原因。把中國工業(yè)地產放到全球來看，價格低廉，十分誘人的，升值的空間巨大，再加上人民幣匯率的收益，國際資本可以贏得雙份利益。4、工業(yè)地產的定義以前的定義：是指工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質的用地，工業(yè)類土地上可建的建筑物包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等等?，F在的定義：不單純指一種物業(yè)形式，更代表一種投資模式，一種盈利模式，一種產業(yè)發(fā)展模式，工業(yè)地產的含義更加豐富了。當工業(yè)地產與具體的產業(yè)地產合二為一，便誕生了一種綜合性房地產開發(fā)。在一個產業(yè)集群或產業(yè)基地中，將囊括各種類型的房產形態(tài)：商鋪、辦公樓、標準廠房、倉儲、展覽館以及配套住宅等。下一輪科技園區(qū)或產業(yè)基地的開發(fā)，將由房地產開發(fā)商唱主角。工業(yè)地產實際上成為最復雜、最具挑戰(zhàn)性的房地產開發(fā)領域。對于開發(fā)商而言，工業(yè)地產不僅蘊藏著新的利潤空間，也將使其在區(qū)域經濟發(fā)展乃至在宏觀經濟舞臺上，發(fā)揮前所未有的重要作用。這將為房地產開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，贏得更大更廣闊的空間。5、工業(yè)地產投資特點大投資工業(yè)地產開發(fā)商的資金實力要求較高，這樣才能保證前期開發(fā)區(qū)所需的資金投入。工業(yè)地產資金占用周期較長，投資規(guī)模較大，前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運營等方面的投入也高得驚人，而投資回收期則有的長達十幾年，資金實力稍有不足，就會出現資金斷鏈的情況?？焖賳踊A設施建設是園區(qū)快速啟動、形成雛形的基礎。只有過硬的基礎設施，才能達到吸引優(yōu)秀項目/企業(yè)的入駐。供水、供電、通訊、道路、環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項目得以如期開工的必要條件。另外，近年來許多國外投資者將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質的生活、娛樂和休閑設施。提供增值服務為投資者提供良好的投資軟環(huán)境。近年來投資者對工業(yè)地產的選擇越來越體現出從重視硬環(huán)境到強調軟環(huán)境的變化趨勢。由于硬環(huán)境的建設只要投入充足，給予一定時間就可以實現，而軟環(huán)境的復制卻是十分困難的，也體現著工業(yè)地產的核心競爭力。完善的融資渠道是另一個投資者在選擇投資地時所關注的熱點。追求長期穩(wěn)定回報開發(fā)商追求投資回報的穩(wěn)定性與長期性，而不是追求短期內的投資收益。工業(yè)地產的長期回報是建立在開發(fā)商大規(guī)模資金投入、提供附加服務的基礎上的，因此對于工業(yè)地產的投資商來講，投資工業(yè)地產除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報率。6、工業(yè)地產的發(fā)展前景從需求方面來看當前發(fā)達國家正在加快向中國進行產業(yè)轉移的速度和步伐，中國正在形成“世界制造中心”，而且隨著跨國公司繼續(xù)在中國制造業(yè)中大量投資和提升在華投資的技術與結構水平。中國在跨國公司全球生產體系中的地位正在從低技術含量、低附加值的加工組裝基地，向產品與技術檔次齊全、附加值和技術含量高的制造基地轉變。這一趨勢無疑為我國工業(yè)地產由低層次向較高層次發(fā)展提供了良機。從供給方面來看前些年工業(yè)園區(qū)一哄而上的“圈地運動”，帶來了全國性的土地資源浪費，而其后出臺的一系列土地政策，又使近期各地的工業(yè)地產開發(fā)面積受到影響。有資料顯示，2003年全國有3763個工業(yè)園區(qū)被取消，2004年達到4813個。上海原有的176個開發(fā)區(qū)已被核減至63個，共減少了約400平方公里的規(guī)劃面積，比清理前減少約40％。而隨著經濟的發(fā)展，國內外企業(yè)對工業(yè)地產的需求已呈現出逐步上升的態(tài)勢。工業(yè)地產的供需倒掛，使其投資價值正在逐步顯現。此外，目前相當部分廠房存在配套設施落后、缺少現代通訊和網絡技術的支持、供水供電不足、周邊環(huán)境污染比較嚴重、交通堵塞、治安秩序相對較差等問題。這些問題使它們越來越不適應中國工業(yè)升級換代的要求，需要專業(yè)的工業(yè)地產開發(fā)商來對這些舊廠房加以改造。（1）近期（2）遠期前景（2.1）工業(yè)與工業(yè)地產共同高速發(fā)展

相關資料顯示，工業(yè)地產往往是一個城市乃至國家的經濟支柱。日本的工業(yè)地產占全世界的30%，對日本GDP貢獻在40%以上；美國工業(yè)地產占全世界的27％，對本國GDP貢獻也超出了30％。從我國目前來看，在勞動力、工業(yè)配套能力、國內市場規(guī)模以及自身發(fā)展的速度等方面存在一定優(yōu)勢，使我國成為承接國際產業(yè)轉移最重要的區(qū)位之一。伴隨著工業(yè)的成長，我國的工業(yè)地產也將高速成長。（2.2）工業(yè)地價未來將大幅上漲

A、政策將強調市場對工業(yè)用地的配置作用，促進工業(yè)地產價格回歸到真實價值。從2003年

到2006年的工業(yè)用地政策，我們可以看出，工業(yè)用地即將進入“市場調配資源的時代”,而

不是以政策為主導對資源進行調配。工業(yè)工地出讓逐漸走向市場化，使土地價格能夠真正

反映市場供求關系。

B、工業(yè)項目的建設和發(fā)展將增加工業(yè)用地的需求，從而推動工業(yè)地產的發(fā)展。隨著我國工

業(yè)增加值的不斷提高以及工業(yè)投資的不斷增加，可以預見，工業(yè)地價未來將大幅上漲。圖：1995年-2006年工業(yè)增加值（2.3）國外地產巨頭攜手投資基金聯(lián)合進入將成大勢，操作方式將不斷創(chuàng)新

2005年年末，新加坡豐樹以1.2億元收購浦東空港歐羅物流園項目；今年年初全球排名第二的工業(yè)地產開發(fā)商AMB成功收購了靠近虹橋機場的物流地產項目；再加上近日麥格理開發(fā)的上?？禈蛭锪鲝S房倉庫，外資對上海物流地產項目的升溫其實還僅僅是一個開始。海外投資機構進入工業(yè)地產而產生的資金門檻高及回收周期長對他們來說不算是障礙。他們的開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據客戶需求制定廠房標準，反租給客戶；二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產品。這兩種模式共同點是長期持有物業(yè)，待價而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。

這些海外基金通常的做法是打包上市，擴大資本，進行更大的投資。騰飛基金的做法便是把手中的44個工業(yè)地產項目打包成REITs上市，融到大量資金，輕松地用同樣的股本金做成了比原來規(guī)模大5倍的業(yè)務。在麥格理的計劃中，康橋項目可能也會被打包上市，進行融資，以求更大的投資資本。

盡管普洛斯、豐樹、AMB、麥格理等目前在中國的投資方式并不是真正的REITs，普洛斯和AMB在中國內地一系列投資，實際上還是一種著眼于具體項目的公司經營方式，而不是立足于為投資者理財的基金操作方式。但近年內地REITs可望開閘，普洛斯和AMB之所以選擇此時對中國進行巨額投資，就是要利用時間差，提前在中國內地房地產行業(yè)布局，為即將實行的REITs做準備。當然，把國內的工業(yè)地產項目轉化為REITs產品到海外上市更為現實，在麥格理的計劃中，康橋項目就被打包進上市計劃。注：REITs——房地產投資信托基金（2.4）投資熱點區(qū)域將不斷擴大，更多城市將得到發(fā)展機遇由于一線城市土地價格與勞動力成本上升很快，一些跨國企業(yè)正在試圖將生產基地從北京、上海等一線城市撤出，而只保留區(qū)域總部、研發(fā)中心這樣占地少、勞動力要求精簡的機構，同時將占地面積大、普通勞動力需要量高的生產基地移至二線城市。

國內六大區(qū)域開始成為各跨國企業(yè)選址熱點：分別是以天津、青島為代表的環(huán)渤海地區(qū)；以蘇州、杭州為代表的大長三角地區(qū)；以深圳廈門為代表的華南地區(qū)；以成都、重慶、西安為代表的西南地區(qū)，以大連、沈陽、哈爾濱為代表的東北地區(qū)和以武漢、長沙、鄭州為代表的中部地區(qū)。（2.5）工業(yè)地產開發(fā)將進入“產業(yè)型新城開發(fā)時代”經過20年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)單純做工業(yè)地產開發(fā)越來越不適應經濟和社會發(fā)展的需要，部分開發(fā)區(qū)正在升級為產業(yè)型新城，為工業(yè)地產探索出一條新路。開發(fā)區(qū)在中國的經濟發(fā)展中充當了高新技術轉化基地，引進外資，產業(yè)升級等角色，在促進產業(yè)聚集，經濟發(fā)展，解決就業(yè)的同時，聚集大量的人流，物流，信息流，資金流，適時發(fā)展居住和其他各種城市功能，走產業(yè)型新城的道路是最佳的選擇。（2.6）工業(yè)地產未來發(fā)展重點：高新技術開發(fā)區(qū)在國家出臺《關于加強土地調控的有關通知》后，工業(yè)用地審批的政策導向性將更加明顯，各級政府將會限制一般工業(yè)廠房等用地的審批，加大對科研創(chuàng)新型、高新技術型企業(yè)的工業(yè)用地審批力度，工業(yè)用地向集群化、高端化、園區(qū)化的發(fā)展趨勢將非常明顯。以高新技術企業(yè)聚集為特征的高新技術開發(fā)園區(qū)將成為未來工業(yè)地產的主要載體。

“十五”期間,國家對國家高新區(qū)實施“二次創(chuàng)業(yè)”戰(zhàn)略，5年間國家高新區(qū)繼續(xù)保持了主要經濟指標年均31.3%的高速增長。2006年是國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)實施“十一五”發(fā)展規(guī)劃的開局之年，53個國家高新區(qū)主要經濟指標都實現了快速、穩(wěn)定的增長。

A、營業(yè)總收入突破4萬億元

2006年，國家高新區(qū)列入統(tǒng)計的企業(yè)有45000家，其中經認定的高新技術企業(yè)有32000家，營業(yè)收入超億元企業(yè)達3500家，外商投資企業(yè)（含港澳臺企業(yè)）5000家，年末從業(yè)人員達到540萬人。53個國家高新區(qū)營業(yè)總收入突破4萬億元，達到42317.8億元，比上年增加7902億元。

B、工業(yè)增加值突破8000億元

在53個國家高新區(qū)中，工業(yè)增加值超過500億元的有上海張江高新區(qū)和中關村科技園區(qū)。超過200億元以上的高新區(qū)有上海、北京、蘇州、無錫、深圳、武漢、成都、西安、長春、南京、天津，以上11個國家高新區(qū)工業(yè)增加值總量已達到4011.3億元，占高新區(qū)總量的50.6%。

C、高新區(qū)企業(yè)實現利潤保持平穩(wěn)

2006年國家高新區(qū)實現利潤中，大部分高新區(qū)實現了穩(wěn)定的增長。凈利潤居首位的是中關村科技園區(qū)，達到314.1億元；其次是上海張江高新區(qū)176.5億元；南京高新區(qū)85.0億元。凈利潤超過50億元的10個高新區(qū)累計實現凈利潤1032.8億元，占高新區(qū)總量的52.3%。2006年上繳稅額居首位的是中關村科技園區(qū)，達到208.3億元；其次是上海148.8億元。

D、高新區(qū)企業(yè)出口勢頭強勁，高新技術產品出口基地優(yōu)勢明顯

2006年53個國家高新區(qū)企業(yè)的出口1355.1億美元，比上年凈增238.6億美元，同比增長21.4%；占全國外貿出口（7620億美元）的17.8%。全年出口100億美元以上的高新區(qū)有蘇州高新區(qū)、上海張江高新區(qū)、中關村科技園區(qū)和無錫高新區(qū)。

在25個國家高新技術產品出口基地中，出口名列前5名的是：蘇州高新區(qū)207.0億美元，上海高新區(qū)190.1億美元，中關村科技園124.7億美元，無錫高新區(qū)110.0億美元，南京高新區(qū)76.3億美元；25個出口基地共計出口達1031.4億美元，占53個國家高新區(qū)出口總額76.1%。

可以看出，國家高新區(qū)產業(yè)集群效應明顯增強，技術創(chuàng)新能力逐步提升，在地方經濟發(fā)展中已確立了龍頭地位，成為未來工業(yè)地產的重點發(fā)展區(qū)域。第二部分:工業(yè)地產的相關政策1、政策現狀2、政策影響分析

1、政策現狀——與工業(yè)地產相關的政策回顧時間政策與工業(yè)地產相關內容2003年2月18日國土資源部《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調控的緊急通知》主要內容是清理違規(guī)設立的各類園區(qū)、嚴禁違法下放土地審批權、嚴禁任何單位和個人使用農民集體土地進行商品房開發(fā)。2003年2月21日國土資源部《進一步治理整頓土地市場秩序工作方案》通知主要內容是針對各類園區(qū)內，工業(yè)用地違反土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃設立各種名目的園區(qū)(城、村)及園區(qū)用地中存在的非法占地、越權批地、違法供地等問題。2003年7月18日國務院辦公廳《關于暫停各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》主要內容是暫停審批新設立和擴建各類開發(fā)區(qū)，包括經濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、商貿開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、創(chuàng)業(yè)園、軟件園、環(huán)保產業(yè)園和物流產業(yè)園等各級各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）。國家級開發(fā)區(qū)確需擴建的，需報國務院審批。2003年7月30日國務院辦公廳《關于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設用地管理的通知》主要內容是對各類開發(fā)區(qū)進行全面清查，并對清查內容進行了明確的規(guī)定；在檢查清理的基礎上進行整頓規(guī)范。對不符合開發(fā)區(qū)標準的要堅決停辦。對已批準的開發(fā)區(qū)如有超過建設用地規(guī)模和范圍的土地，依法處理，如確需擴建的，嚴格按照有關法定程序辦理；加強對開發(fā)區(qū)建設用地的集中統(tǒng)一管理；今后要嚴格控制實力以成片土地開發(fā)為條件的開發(fā)區(qū)。鼓勵工業(yè)項目向園區(qū)集中。2003年11月3日國務院《關于加大工作力度進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》主要內容是堅決落實清理整頓開發(fā)區(qū)的規(guī)定。嚴格落實7月30號發(fā)出的通知要求，加快對各類開發(fā)區(qū)的清理進度。2004年10月21日《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》禁止非法壓低地價招商。省、自治區(qū)、直轄市人民政府要依照基準地價制定并公布協(xié)議出讓土地最低價標準。協(xié)議出讓土地除必須嚴格執(zhí)行規(guī)定程序外，出讓價格不得低于最低價標準。工業(yè)用地也要創(chuàng)造條件逐步實行招標、拍賣、掛牌出讓。2005年3月21日國務院辦公廳轉發(fā)商務部《關于促進國家級經濟技術開發(fā)區(qū)進一步提高發(fā)展水平的若干意見》該意見的主要內容是工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產開發(fā)。2006年4月28日國務院《國有土地使用權出讓合同補充協(xié)議》主要內容為：

一是屬于工業(yè)建設項目的，受讓宗地中用于企業(yè)內部行政辦公及生活服務設施的用地不得超過受讓宗地面積的一定比例，受讓人不得在受讓宗地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性設施。二是約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強度、容積率和建筑系數等指標。三是約定了建設項目的竣工時間，逾期不能竣工的，要交一定比例的違約金。四是約定，受讓人按照合同約定日期動工建設，但已開發(fā)建設面積占建設總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25%，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的，即視為土地閑置，出讓人有權向受讓人征收土地閑置費。2006年7月25日國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議違法用地屢禁不止國務院決定提高征地成本。1、調整利益機制。提高征地成本，規(guī)范土地出讓收支管理2、完善責任制度。地方各級人民政府主要負責人要對本行政區(qū)域內的土地管理和耕地保護負總責。堅決制止“以租代征”等違法違規(guī)用地行為。2006年8月1日國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》正式施行六類情形必須納入招標拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。2006年8月6日國土資源部推出土地使用五大價格與稅收措施五大措施：一是提高征地成本。二是規(guī)范土地出讓收支管理。三是提高新增建設用地土地有償使用費繳納標準。四是統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標準。五是加大建設用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調節(jié)力度2006年8月31日《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度，國家根據土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標準。工業(yè)用地出讓最低價標準不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關費用之和。工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。2006年10月18日《土地出讓金收支管理辦法》(草案)基本修訂完成初步規(guī)定是城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍，新增建設用地有償使用費和耕地占用稅各提高1倍。至于地方政府對土地出讓金的收支，將采取在財政部系統(tǒng)（即國庫）中設立“國有土地有償使用專賬”的方式，按照國有土地出讓金收入的一定比例，建立“國有土地收益基金”，并規(guī)定地方政府不得作為當期收入安排使用。在這個過程中，土地出讓金將全額納入地方財政預算，實行“收支兩條線”，并接受地方人大的監(jiān)督。并且，土地出讓金總額的15%必須用于農地復墾和土地整理開發(fā)。此前的做法，是要求土地出讓金增值部分的15%作此用途。2006年11月22日財政部、國土資源部、中國人民銀行日前聯(lián)合發(fā)出《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》從2007年1月1日起，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有基礎上提高1倍。通知強調，新增建設用地土地有償使用費仍實行中央與地方30：70分成體制。同時，為加強對土地利用的調控，地方分成的新增建設用地土地有償使用費，一律全額繳入省級國庫。2007年4月9日國土資源部監(jiān)察部《關于落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》各區(qū)人民政府和市、區(qū)相關主管部門必須加強監(jiān)管，確保已出讓的工業(yè)用地用于原批準項目，不得用于建設標準廠房出租、變相搞工業(yè)房地產開發(fā)。

2、政策影響分析（1）進一步杜絕工業(yè)用地改變用地性質的現象

2003年2月18號的緊急通知指出，工業(yè)園區(qū)內部嚴格控制商品房的開發(fā)，嚴禁用科技、教育等手段取得土地用于商品房的開發(fā)。這對開發(fā)商違法占用工業(yè)用地，進行商品房開發(fā)，改變工業(yè)用地性質進行了嚴格控制。但是，很多開發(fā)商還是利用該通知沒有對此細化的空子，擅自改變工業(yè)用地性質。針對以上問題，在2003年6月5日發(fā)出的《國有土地使用權出讓合同》協(xié)議中，第16條明確規(guī)定如果開發(fā)商要改變工業(yè)用地性質，必須取得當地有關部門同意。該協(xié)議本意是從政府角度杜絕開發(fā)商擅自改變工業(yè)用地用途的途徑，但是，這從某個角度反而將改變工業(yè)用地合法化了。因此，很多開發(fā)商在通過和當地政府進行私下交易后，開始合法的改變工業(yè)用地的用途。針對這種現象，國務院辦公廳在2003年7月30日出臺的《關于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設用地管理的通知》中，又進一步加強了工業(yè)用地改變用地性質的規(guī)定，將需要改變用地性質的土地，由國土資源行政主管部門統(tǒng)一招標拍賣掛牌出讓。該規(guī)定有效了制止了開發(fā)商改變工業(yè)用地用途的途徑，但是，還是有些開發(fā)商不經過這一途徑，通過打擦邊球的手法，將工業(yè)用地擅自改變?yōu)榭偛炕鼗蜾N品貿。（1）進一步杜絕工業(yè)用地改變用地性質的現象（續(xù)）因此，2005年3月21日，國務院辦公廳轉發(fā)商務部《關于促進國家級經濟技術開發(fā)區(qū)進一步提高發(fā)展水平的若干意見》中，又進一步強調工業(yè)園區(qū)內，即使通過拍賣掛方式取得的工業(yè)用地也不得大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產開發(fā)。但該意見并沒有對此做出更加詳細的規(guī)定。因此，工業(yè)用地改變用途的現象還是存在。2006年4月份國務院出臺的《國有土地使用權出讓補充協(xié)議》，就是針對以上政策中出現的種種漏洞，對工業(yè)用地改變用途的現象給予更加嚴厲的打擊。協(xié)議不但明確土地出讓時，出讓宗地內用于建設行政辦公用地的比例，不得在受讓宗地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性設施外，還規(guī)定了工業(yè)用地項目的綠化率，堵住了各工業(yè)園區(qū)以花園式辦公為由，改變用地性質。隨著政策的嚴厲和細化，可以利用的政策漏洞也會越來越少，開發(fā)商打擦邊球的機會也將會大大減少。如果開發(fā)商再想通過打擦邊球的手段來改變工業(yè)用地用途，將會承擔更大的政策風險。（2）整合了工業(yè)園區(qū)規(guī)模但2004年土地市場治理整頓前后，有一個相關的統(tǒng)計可資參考：土地市場治理整頓前全國共有各類開發(fā)區(qū)6866個(其中，國務院批準設立的開發(fā)區(qū)171個，省級政府批準設立的1094個，其余5601個開發(fā)區(qū)都是市、縣、鄉(xiāng)政府和各級部門設立的)，規(guī)劃面積3．86萬平方公里。超過了當時城鎮(zhèn)建設用地總量。一系列有關工業(yè)園區(qū)的整合措施出臺后，有效的整合工業(yè)園區(qū)的數量。以上海為例，上海2003年5月份有144個工業(yè)區(qū)，03年底降為83個，04年底就降為63個，工業(yè)園區(qū)的整合力度可見一斑。近兩年國家使用宏觀調控手段．調控土地使用，2003年全國有3763個工業(yè)園區(qū)被減掉．而2004年則有4813個被減掉，全國各級各類開發(fā)區(qū)也撤并整合了2046個。（3）園區(qū)和工業(yè)用地審批程序愈加嚴格隨著國家對土地市場調控的力度越來越大，各省市對工業(yè)用的審批程序將更加嚴格。這可以從2003年出臺的一系列工業(yè)用地政策可以看出，從2月18日的緊急通知到11月3日的進一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知，一步步嚴格控制了工業(yè)開發(fā)區(qū)的審批程序和工業(yè)用地的利用規(guī)模，審批程序更加合法化。（4）加快了土地市場化進程一系列政策的出臺對全國工業(yè)用地市場影響巨大，實現了土地供應的完全公開、公正和透明，完全中止了協(xié)議出讓，從而使得工業(yè)用地土地市場的市場化進程有了實質性的跨越。工業(yè)用地開發(fā)將更加規(guī)范化、市場化，公開出讓政策使得行業(yè)的集中度不斷擴大，土地尋租和國有資產流失的現象受到一定程度的遏制。（5）總評國家對于房地產的政策趨勢是明朗的，即規(guī)范和引導，而非打擊和壓制。工業(yè)和商業(yè)地產都面臨較好的相對寬松的宏觀政策環(huán)境；住宅類房地產關系民心、民生，因而成為調控重點；而商業(yè)地產的宏觀政策主要在于防范隱藏的金融風險；工業(yè)地產的宏觀政策主要在于推進土地出讓制度改革和加強土地的集約化利用；（我國目前工業(yè)用地的容積率約為0.8-1.0，與同樣缺地的日本（容積率約為2.0-2.5）相差甚遠）。第三部分、工業(yè)地產的開發(fā)模式及案例

1、工業(yè)地產開發(fā)模式概述

2、總部基地

3、高科技工業(yè)園區(qū)

4、創(chuàng)意地產

5、物流地產1、工業(yè)地產開發(fā)模式概述（1）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式此類工業(yè)地產開發(fā)都是在政府主導的前提下進行，通過創(chuàng)造相關產業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產項目所具備的獨特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。

典型案例：蘇州工業(yè)園日益成為高科技產業(yè)集聚、高科技企業(yè)集聚、研發(fā)機構集聚和高科技人才集聚的區(qū)域，科技創(chuàng)新的高地正在蘇州工業(yè)園區(qū)迅速崛起。（2）主體企業(yè)引導模式

指在某個產業(yè)領域具有強大綜合實力的企業(yè)，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個相對獨立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導的前提下，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業(yè)的聚集，實現整個產業(yè)鏈的打造及完善。

典型案例：上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，即為在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強石化企業(yè)，同時進行相關行業(yè)延申及細化，進而達到整個產業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標奠定堅實的基礎。（3）工業(yè)地產商模式工業(yè)地產商模式是指房地產投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合利的地產開利潤。

典型案例：普洛斯上海西北物流園達8萬平米，目前普洛斯已進入中國12個城市，擁有15個項目，面積約57萬平米，其中包括在合肥的大型物流中心。（4）綜合運作模式

由于工業(yè)地產項目一般具有較大的建設規(guī)模和涉及經營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設的步伐，還要求具備工業(yè)項目的經營運作能力的保證，因此，會對以上各種開發(fā)模式綜合使用。（5）各開發(fā)模式評述工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式在很大程度上受到政府的影響，需要根據當地政府的政策應對，包括園區(qū)產業(yè)類型，土地出讓和規(guī)劃等。主體企業(yè)引導模式對于單個房地產開發(fā)商來說并不合適，或者說不能主動參與，畢竟房地產開發(fā)商并非所謂的主體企業(yè)，難以獲得同主體企業(yè)同等話語權，更合適的選擇應該是在主體企業(yè)確定之后圍繞主體企業(yè)進行開發(fā)運作（如招商與TCL西麗科技園項目的合作），當然如果可以獲得主體企業(yè)的工業(yè)地產訂單會是更好的選擇。而工業(yè)地產商模式，對于中國內地開發(fā)商來說也存在一定壁壘，內地的開發(fā)商目前更多停留在房地產增量開發(fā)階段，對于房地產存量經營，中介服務和房地產金融方面介入較少，企業(yè)更多停留在房地產開發(fā)型階段。而進入中國內地的工業(yè)地產商在國外都有豐富的經營管理經驗，屬于房地產投資（資本運營）型或者房地產服務型企業(yè)。2、總部基地——中關村（豐臺）總部基地（1）基本情況

中關村（豐臺）總部基地位于北京西四環(huán)與南四環(huán)交匯處，占地65公頃，總建筑面積140萬平方米，由中關村科技園區(qū)與英國道豐國際集團合作開發(fā)；該項目可吸納500家大型企業(yè)、2000家中小型企業(yè)總部入駐。投資額達45億元；建成后將有700棟獨立辦公樓，每棟面積1000-5000平方米，其中500棟企業(yè)作為總部使用，200棟分層出售，吸引500家大型企業(yè)總部和2000家中小企業(yè)入駐。入駐企業(yè)對總部樓擁有獨立的產權和冠名權?；亟ǔ珊?，將配套有六星級大酒店、商務酒店、小公寓、高級商業(yè)街、總部大講堂、高級會所、健身中心、小酒吧等商業(yè)商務設施以及高智能化基礎系統(tǒng)，會務、休閑、娛樂、商洽等場所一應俱全?！翱偛拷洕笔侵改硡^(qū)域通過創(chuàng)造各種有利條件，吸引跨國公司和外埠大型企業(yè)集團總部入駐，通過極化效應和擴散效應，形成企業(yè)總部在本去域集群布局、生產加工基地通過各種形式安排在成本較低的周邊地區(qū)或外地，從而形成臺理的價值鏈分工的經濟活動的統(tǒng)稱。在“總部經濟”中，總部集中的區(qū)域一般能夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動，在價值鏈分工中，占據“高端”地位，獲取更高的利潤回報，而且能夠提升本區(qū)域的產業(yè)水平，擴大本地區(qū)經濟總量，提高區(qū)域經濟競爭能力。（2）投資模式中關村（豐臺）總部基地的開發(fā)機制，簡單的說，就是政府引入外資，共同開發(fā)園區(qū)土地二級市場，關鍵點是擺正了園區(qū)管委會、園區(qū)下屬土地開發(fā)總公司和外資公司三者之間的關系。隸屬于中關村豐臺管委會的北京豐臺科技園建設有限公司，對園區(qū)土地進行一級開發(fā)，將生地整理成熟地，以土地入股（每畝130萬元），與英國道豐國際集團、北京道豐數碼園開發(fā)建設有限公司共同組建中關村豐臺園道豐科技商務園建設發(fā)展有限公司（以下簡稱道豐公司，其中北京豐臺科技園建設有限公司占40%股份、英國道豐國際集團45%股份、北京道豐數碼園開發(fā)建設有限公司15%股份）。股權結構圖中關村豐臺管委會北京豐臺科技園建設有限公司（40%股權）中關村豐臺園道豐科技商務園建設發(fā)展有限公司負責一級開發(fā)，將生地整理成熟地后將土地作價入股（每畝130萬元）

英國道豐國際集團（45％股權）北京道豐數碼園開發(fā)建設有限公司（15％股權）道豐公司作為園區(qū)開發(fā)商，按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一建設的要求，先期完成房地產一級開發(fā)，再對外進行招商，出售給進駐園區(qū)的企業(yè)，并負責以后的物業(yè)管理；中關村豐臺園管委會不再直接進行園區(qū)的房地產建設與對外招商，重點負責園區(qū)內的整體發(fā)展規(guī)劃，把好入園企業(yè)性質關，為入園企業(yè)做好公共服務，保證土地的產業(yè)性質不被改變；北京豐臺科技園建設有限公司，除負責土地一級開發(fā)外，同時參與董事會、經理層決策，協(xié)助園區(qū)管委會控制入園企業(yè)的質量，派出財務總監(jiān)，全面掌握道豐公司的經營情況。（3）盈利模式努力提升圍繞產業(yè)鏈企業(yè)的配套增值服務；為企業(yè)提供一條龍的入駐基礎服務；定期引進和組織高端的經濟和學術交流會議；每月組織一次總裁沙龍活動，為入駐企業(yè)的決策層提供交流平臺；根據企業(yè)員工的需求，不定期組織一些專業(yè)講座或培訓，幫助企業(yè)員工充電；配套各類工作和生活設施，提供高品質物業(yè)管理服務。各項園區(qū)優(yōu)惠政策的支持凡入駐總部基地的高新技術企業(yè)，皆享受中關村科技園區(qū)優(yōu)惠政策，企業(yè)經營所得稅按15%的稅率征收；高新技術企業(yè)自注冊之日起，三年內免征所得稅，第四至第五年減免按7.5%的稅率征收；在人事關系、戶籍、居住等方面給予特殊的優(yōu)惠。（4）招商模式主動聯(lián)系外地企業(yè)，擴大成交客戶基數；拓展外地代理體系，合作開發(fā)市場；主動參加各種經濟會議，宣傳總部經濟，帶動招商；發(fā)揮各地駐京辦事處的紐帶作用，發(fā)掘屬地客戶；積極聯(lián)系外地企業(yè)駐京分支機構，促進母體企業(yè)對總部基地的了解，帶動招商；組織營銷策劃活動，帶動客戶基數的產生并促進招商的實現。首先必須有一定的產業(yè)或者經濟的發(fā)展或者經濟的聚集．如果這一地區(qū)沒有什么經濟活動，在那建一個基地根本不能生存。目前在我國些經濟集中地區(qū)，如北京、上海浦東(金融產業(yè))，再如廣東、深圳(外貿、高新技術為主)等已初具總部經濟區(qū)域的規(guī)模及趨勢。第二，需要政府的強力支持。中國政府在經濟中起著很重要的作用，不光中國，任何一個市場經濟國家都是這樣。第三，離網絡設施比較近，比如交通基礎設施，包括人流和物流。因為經常要和周邊進行商品交換、信息交換等活動。第四，這一地區(qū)必須是高素質人才聚集的地方，具備技術創(chuàng)新和營銷方面的優(yōu)勢第五，合適的體制形態(tài)和組織形態(tài)?？偛炕氐膸讉€必要條件3、高科技工業(yè)園——天安數碼城（1）基本情況區(qū)位：深圳天安數碼城，坐落于深圳福田中心區(qū)。園區(qū)規(guī)劃：占地：30萬平方米總建筑面積：80萬平方米，包括標準廠房40萬平方米、高級住宅23萬平方米、公寓6萬平方米、商業(yè)及配套設施4萬平方米。是一座融科技開發(fā)、生產、高尚生活、商業(yè)服務為一體的多功能園區(qū)。園區(qū)現狀：創(chuàng)新科技廣場二期園區(qū)現有建筑21棟。其中標準廠房6棟（24萬平方米），高檔住宅樓7棟（10萬平方米）、公寓6棟，寫字樓5棟（包括時代數碼大廈、創(chuàng)新科技廣場一期與二期、天安科技創(chuàng)業(yè)園）會所一棟，商場一棟。天安數碼時代大廈創(chuàng)新科技廣場一期天安科技創(chuàng)業(yè)園標準廠房天安高爾夫海景花園天安公寓創(chuàng)新科技廣場二期創(chuàng)新科技廣場（一期、二期）

創(chuàng)新科技廣場的定位是高科技產業(yè)大廈，一期成交均價為5000元/平方米，該項目首批并只用了十個月完成了逾五億元的銷售額，實現100％的銷售率。二期（2004年開盤）基本情況：建筑面積：8.5萬平方米，分東/西兩座，高二十層（不含地下停車場二層），呈東西向排列主力戶型：300平方米和600平方米之間，共計151個單元；開盤均價：9000元/平米數碼時代大廈位于天安數碼城北端入口，包括26層的辦公主樓、8層的辦公副樓及4層的商業(yè)裙樓。功能：商業(yè)、辦公。建筑面積：11萬平方米；經營形式：全部銷售。銷售均價：7000元/平米；目前出租價格：120元/㎡/月。開盤時間：2002.8.2福田天安科技創(chuàng)業(yè)園（2003年建成）由福田區(qū)政府與天安數碼城共同打造的高新技術創(chuàng)業(yè)中心。大廈分為A、B座，樓層共為11層，已于2004年3月入伙?？傉嫉孛娣e8157.8平方米；總建筑面積35446平方米；配套服務設施4814平方米，培訓中心5077平方米，科技企業(yè)孵化器20105平方米。標準廠房

共6棟，是由過去的工業(yè)廠房改造而成的，目前已經是各類科技型企業(yè)的辦公用地，價格約60-70元/平米/月，面積在500-2000平米之間，目前已經全部租完。天安公寓

靠近濱河路，是天安數碼城住宅配套，共6棟，全部為30-50平米之間小戶型，銷售均價：35000元/平米，已全部售出。時間狀況1986年80年代末期馬申創(chuàng)辦天安（深圳）實業(yè)發(fā)展有限公司與泰然實業(yè)有限公司合作成立深圳天安開發(fā)公司80年代末90年代初大規(guī)模開發(fā)車公廟工業(yè)區(qū)（包括廠房、公寓、高級住宅等，以傳統(tǒng)的服裝、印刷、倉儲業(yè)為主）現在集科技孵化、產品研發(fā)、金融商務服務與優(yōu)良辦公生活環(huán)境四位一體的國家級民營科技園區(qū)重新定位：中小民營科技產業(yè)園，1999改名為：天安數碼城早期的服裝、倉儲等或升級換代，或遷往關外，或保留總部90年代末（2）借鑒要素定位精準——服務中小企業(yè)、服務民營經濟天安數碼城定位民營高科技企業(yè)的搖籃，在客戶的選擇上民營高科技企業(yè)占據絕對優(yōu)勢，不僅吸引個人創(chuàng)業(yè)者來此打拼創(chuàng)業(yè)，也吸引一些久負盛名的民營高科技企業(yè)來此發(fā)展。服務區(qū)：金融、銀行、商務、法律、會計、管理咨詢、餐飲等服務標準層孵化區(qū)：以150平方米單元為主，提供給初創(chuàng)型企業(yè)、研發(fā)型企業(yè)、留學生等科技人員創(chuàng)辦的企業(yè)，促進從無到有的孵化相關配套設施的成熟與完善引進知名快餐店肯德基、中國電信等進駐天安數碼城，也讓一些知名的咖啡廳、健身房等加盟。（3）天安將“天安數碼城”有效的進行了復制天安廣州番禺節(jié)能科技園

占地50萬平米，規(guī)劃建筑面積76萬平米，總投資超過40億元。天安龍崗數碼新城。占地12萬平米，建筑面積36萬平米，總投資超過15億元天安南海數碼新城。位于佛山南海桂城，占地面積12萬平米，建筑面積30萬平米，總投資約10億元。天安東莞數碼城。位于東莞市南城區(qū)，占地約100萬平米，建筑面積220萬平米，投資超過50億元。建成的還有南京天安中心、上海天安陽光半島等，尚在北京、廣州、惠州、南通、無錫、常州、福州、長春、大連、武漢、肇慶及江門等地有待建物業(yè)約650萬平米（含住宅）。4、創(chuàng)意地產（1）創(chuàng)意產業(yè)朔源

20世紀90年代，《哈里波特》和《指環(huán)王》的故鄉(xiāng)——英國，最早將“創(chuàng)造性”概念引入文化政策文件。1998年出臺的《英國創(chuàng)意產業(yè)路徑文件》中明確提出“創(chuàng)意產業(yè)”這一概念：“所謂‘創(chuàng)意產業(yè)’是指那些從個人的創(chuàng)造力、技能和天分中獲取發(fā)展動力的企業(yè)，以及那些通過對知識產權的開發(fā)可創(chuàng)造潛在財富和就業(yè)機會的活動。它通常包括廣告、建筑藝術、藝術和古董市場、手工藝品、時尚設計、電影與錄像、交互式互動軟件、音樂、表演藝術、出版業(yè)、軟件及計算機服務、電視和廣播等等。此外，還包括旅游、博物館和美術館、遺產和體育等”。創(chuàng)意產業(yè)，又叫創(chuàng)意工業(yè)、創(chuàng)造性產業(yè)、創(chuàng)意經濟、文化產業(yè)等，其概念主要來自英語creativeindustries或creativeeconomy。（2）創(chuàng)意地產的涵義核心是一種新型的商業(yè)(工業(yè))地產運作

創(chuàng)意地產主要通過工業(yè)及商業(yè)地產范疇內商鋪（商廈、商業(yè)街等）辦公樓（廠房）和其他物業(yè)設施的改建、新建等方式，營造適合創(chuàng)意產業(yè)運作的建筑空間，并把這些建筑空間以租賃或者銷售的方式，提供給從事創(chuàng)意產業(yè)的機構乃至個人。當商業(yè)地產遇上創(chuàng)意產業(yè)，會產生1＋1等于3或大于3的效益。

使有限的建筑空間成為無限的創(chuàng)意場所

創(chuàng)意地產通過打造創(chuàng)意產業(yè)粘性產業(yè)空間，形成創(chuàng)意產業(yè)集聚效應乃至產業(yè)集群，使有限的土地資源得到集約性的利用，使有限的建筑發(fā)揮最大的效能。注重文化建設，注重時尚消費經營

創(chuàng)意地產還注重時尚消費文化經營，通過具有創(chuàng)意性的會展、餐飲、娛樂、休閑、體育、購物、旅游等場所，建樹和傳播時尚，引領時尚消費經營。創(chuàng)意地產的概念可以定義為：泛地產+創(chuàng)意產業(yè)，其核心是一種新型的商業(yè)(工業(yè))地產運作

所謂泛地產，或稱廣義地產，是將狹義的房地產開發(fā)置于更廣的空間尺度上進行定位、規(guī)劃、設計與開發(fā)，順應人類活動和消費層次的日益高級化及多元化的趨勢。當今世界，創(chuàng)意產業(yè)已不再僅僅是一個理念，而是有著巨大經濟效益和政治意義的2001年,英國創(chuàng)意產業(yè)的產值約為1,125億英磅，占GDP的5%，已超過任何制造業(yè)對GDP的貢獻；且在1997～2001年間每年約有15%的高成長率.1997年美國版權產業(yè)凈產值為3484億美元，占美國國內生產總值的4.3%。超過了包括農業(yè)、汽車、汽車配件和飛機制造在內的所有主要產業(yè)。到2001年，美國的核心版權產業(yè)為國民經濟貢獻了5,351億美元左右，約占國內總產值的5.24%。澳大利亞，1999年創(chuàng)意產業(yè)已占GDP的3.3%，就業(yè)人數34.5萬人，占就業(yè)人口總數的3.7%。創(chuàng)意產業(yè)在2000年的出口總值達100億港元，占香港服務出口總額3.1%；同年，創(chuàng)意產業(yè)產值為250億港元，約占香港本地產值2%；2002年3月，香港創(chuàng)意產業(yè)聘用了超過9萬人，占香港總就業(yè)人口3.7%（3）創(chuàng)意產業(yè)（文化產業(yè)）產生的背景

產業(yè)升級及低端產業(yè)的轉移：使得城市中心區(qū)越來越被第三產業(yè)（無煙產業(yè)）所占據個性化時代的經濟動力：作為“資本”的文化與創(chuàng)意

文化產業(yè)最直接的理解就是文化的產業(yè)化，而創(chuàng)意產業(yè)則指以個性化的創(chuàng)意為基礎的產業(yè)

后工業(yè)化的城市群表征：高科技與文化聯(lián)姻

文化產業(yè)在全球范圍的出現與現代科技的高速發(fā)展是密不可分的。

依托文化中心城市出現創(chuàng)意產業(yè)的空間集聚：文化產業(yè)的區(qū)位特點

即文化產業(yè)集聚區(qū)與大都市中心區(qū)不即不離，表現為：既在中心城市，又不在城市中心。

政府在發(fā)展文化產業(yè)中的作用：文化政策與創(chuàng)造性未來在英國文化、傳媒與體育部（DCMS）2001年頒布的首個《文化與創(chuàng)新：未來十年的規(guī)劃》中，首相布萊爾開宗明義指出：“這屆政府意識到文化與創(chuàng)新的意義是重大的。分類部分實例老工廠上海8號橋、北京798藝術區(qū)、杭州LOFT49老倉庫上海四行創(chuàng)意倉庫、上海東大名創(chuàng)庫、南京圣劃藝術中心老地標外灘3號、外灘18號、金茂J·LIFF時尚中心（裙房）老街區(qū)上海赤峰路設計街、澳門望德堂創(chuàng)意產業(yè)試點區(qū)老大樓廣州LOFT345藝術空間(原PARK19)老民居上海田子坊石庫門老村落深圳大芬油畫村創(chuàng)意地產老建筑改建類型（4）上海創(chuàng)意地產的類型和案例創(chuàng)意地產新建筑新建類型

分類部分實例商廈北京第三極、北京三里屯3.3商辦樓上海海上海LOFT商業(yè)街東莞蘇豪娛樂購物坊文娛藝術區(qū)香港西九龍文娛藝術區(qū)創(chuàng)意園區(qū)無錫工業(yè)設計園創(chuàng)意基地上海張江文化科技創(chuàng)意產業(yè)基地、大連普利文化產業(yè)示范基地創(chuàng)意社區(qū)上海創(chuàng)智天地、天津泰達時尚廣場從老廠房到石庫門創(chuàng)意產業(yè)和老廠房有千絲萬縷的聯(lián)系。全球創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)源地——蘇荷（SoHo），即是美國紐約市曼哈頓島西南端的一個老的工廠區(qū)。田子坊[地址]

泰康路210弄

[面積]20000余平方米

[規(guī)模]

視覺藝術、工藝美術、室內設計等領域的100余戶原為30年代的弄堂工廠，如今匯集了來自美國、日本、比利時、法國等18個國家和地區(qū)的設計工作室，被稱為“上海的蘇荷（SOHO）”。田子坊發(fā)展歷程-----房地產招租（設計）到形成房地產特色物業(yè)的過程1998底田子坊老廠房開始租賃英國女設計師克萊爾等對老廠房再設計2004年11月田子坊首間石庫門民居對外出租2005年4月28日田子坊授牌為上海創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)1234特色櫥窗展示“八號橋”,一個新興的LOFT建筑群建國中路8號所在地前身是上汽集團所屬上海汽車制動器公司占地7333平方米，建筑面積12000平方米上海華輕投資管理有限公司，香港時尚生活策劃咨詢（上海）有限公司共同開發(fā)八號橋獨特的是園區(qū)設計留出了很多‘租戶共享空間’成為藝術工作者激發(fā)靈感和創(chuàng)意空間后院“這兒最獨特的是園區(qū)設計師留出了很多‘租戶共享空間’，如商務中心、休閑后街、陽光屋頂等，可以給租戶提供許多互動空間，使不同領域的藝術工作者和各類時尚元素在這里互相碰撞，激發(fā)靈感和創(chuàng)意?！蓖ㄟ^低租金吸引知名品牌公司吸引人氣并奠定了8號橋的高品位和高檔次

入住企業(yè)性質:知名建筑設計、服裝設計、影視制作、畫廊、廣告、公關、媒體租金04年4元/平米左右租金目前達8元/平米

5、物流地產（1）我國物流地產的發(fā)展現狀2006年《第三方物流年度研究報告》公布，報告顯示：中國已成為最受第三方物流業(yè)管理人士們青睞的國家。這個報告由全球著名管理咨詢、技術服務與外包服務提供商凱捷咨詢和美國佐治亞理工學院，聯(lián)合SAP公司和DHL公司共同發(fā)布。《報告》指出：有53%的受調查者打算進一步擴展在中國的活動。其中，51%的受調查者希望向中國出口或進口制成品，47%的受調查者希望委托在中國的第三方進行產品外購，41%的受調查者希望在中國建設生產設施。點評：物流產業(yè)對于中國來說還在起步階段，但是各地區(qū)快速發(fā)展的工業(yè)經濟對物流配套的需求與日俱增，只要具備合適的投資條件，物流產業(yè)的發(fā)展將會一觸即發(fā)，事實證明大型國際物流企業(yè)2006年已經在中國各大工業(yè)城市開始布點。全國部分省份或地區(qū)已經或計劃籌建物流園區(qū)數

我國物流園區(qū)的發(fā)展現狀

按行業(yè)導向不同分類q

專業(yè)性物流園q

綜合性物流園按層次節(jié)點分類：q

物流基地型q

物流中心型q

配送中心型按園區(qū)興辦主體類型：q

政府主辦型q

政府規(guī)劃，企業(yè)運作型q

企業(yè)自辦的專業(yè)型q

市場自發(fā)形成，政府規(guī)劃樞紐型物流園：q依托航空港q依托運輸港q依托鐵路樞紐q依托高速公路按區(qū)域輻射分類q市域型物流園q區(qū)域性物流園q國際性物流園按經營服務范圍分類q生活資料物流園q生產資料物流園物流園經營性質q

第三方物流平臺q

第四方物流平臺（深圳機場航空物流園區(qū)）按位置位置構成不同分類：q集中型物流園q非集中型物流園目前業(yè)類物流園區(qū)分類按園區(qū)的功能分類：q轉運型物流園區(qū)q存儲配送型物流園區(qū)q流通加工型物流園區(qū)q綜合型物流園區(qū)。（2）我國物流園區(qū)的基本類型（3）我國物流地產的經營管理模式分析物流園區(qū)的建設原則與基本功能

物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位物流園區(qū)的開發(fā)模式基本功能延伸服務功能配套服務功能

貨物調劑中心（庫存物資處理）咨詢服務包裝、加工培訓服務

停車、中轉、配載、倉儲保管

城市內貨物配送（含超市、企業(yè)、個人等多種對象的倉儲、配送）

各種交通方式的多式聯(lián)運（可包含鐵路、公路、水路。航空多種交通運輸方式的聯(lián)運）

信息中心：信息服務—

電子商務—

中介交易—全程物流監(jiān)控服務（GPS。GIS）

金融配套服務（金融、保險等）

生活配套服務（住宿、餐飲。娛樂。購物。旅游等）貨車輔助服務（加油、檢修、培訓、硬件供應等）共同稅務服務

科學選址原則;統(tǒng)一規(guī)劃原則;市場化運作原則;高起點現代化原則;柔性化原則;風險預防原則;人才優(yōu)先原則.

園區(qū)功能物流園區(qū)建設原則深圳六大物流園區(qū)的定位

物流園區(qū)的開發(fā)模式

經濟開發(fā)區(qū)模式

綜合運作模式工業(yè)地產商模式

企業(yè)引導型模式

物流園區(qū)的投資機制

民辦管助模式

BOT投資模式政府直接投資模式

企業(yè)自建模式開發(fā)模式投資