個人貸款第七章

第七章個人經(jīng)營類貸款第一節(jié)基礎(chǔ)知識一、個人經(jīng)營類貸款的含義和分類是指銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營的個人發(fā)放的，用以定向購買或租賃商用房、機(jī)械設(shè)備，以及用于滿足個人控制的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求的貸款。專項貸款商用房貸款設(shè)備貸款分類流動資金貸款有擔(dān)保貸款無擔(dān)保貸款風(fēng)險控制難度大用途多樣，影響因素復(fù)雜期限相對較短二、個人經(jīng)營類貸款的特征三、貸款要素（一）專項貸款1、貸款利率商用房貸款————不得低于同期同檔次利率的1.1倍設(shè)備貸款————等同于同期同檔次貸款利率

2、貸款期限商用房貸款————通常不超過10年設(shè)備貸款————一般為3年，最長不超過5年3、貸款額度商用房貸款————通常不超過所購或所租用商用房價值的50%設(shè)備貸款————不得超過所購或租賃設(shè)備資金的70%，且最高額度不超過200萬元質(zhì)押貸款：不超過90%抵押貸款：不超過70%保證貸款：根據(jù)信用等級確定【商業(yè)用房貸款與住房貸款的差異】

商業(yè)及辦公用房

居住用房貸款成數(shù)

上限為總價的50％

上限為總價的80％貸款利率

按基準(zhǔn)利率上浮10％

按基準(zhǔn)利率執(zhí)行貸款年限

最長為10年

最長為30年貸款種類

僅可申請商業(yè)貸款

同時可使用公積金貸款第二套貸款

不受第二套貸款政策限制

按基準(zhǔn)利率上浮10

％，成數(shù)下降一成（二）流動資金貸款1、貸款利率有擔(dān)保流動資金貸款：不得低于同期同檔次利率的1.1倍無擔(dān)保流動資金貸款：通常高于有擔(dān)保流動資金貸款利率2、擔(dān)保方式有擔(dān)保流動資金貸款：抵押、質(zhì)押或保證無擔(dān)保流動資金貸款：個人信用擔(dān)保3、貸款額度有擔(dān)保流動資金貸款：各商業(yè)銀行自行確定無擔(dān)保流動資金貸款：20萬元—50萬元第二節(jié)貸款流程五個基本環(huán)節(jié)【個人經(jīng)營類貸款擔(dān)保流程】一、個人經(jīng)營類貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)流程

1、客戶咨詢按材料清單準(zhǔn)備資料

2、客戶填寫《貸款擔(dān)保申請表》

3、業(yè)務(wù)部接受受理，初步審核資料

4、業(yè)務(wù)部、銀行進(jìn)行客戶調(diào)查，出具調(diào)查報告

5、擔(dān)保公司內(nèi)部審核

6、擔(dān)保公司出具擔(dān)保承諾

7、客戶、銀行、擔(dān)保公司、反擔(dān)保人簽訂合同文字說明

1、核實客戶申請資料、保證所有資料真實、有效；

2、房產(chǎn)：實地考察房產(chǎn)情況、證實與資料相符；股票：根據(jù)證券資產(chǎn)委托查詢確認(rèn)書與證券公司核實。

3、調(diào)查結(jié)束后，項目負(fù)責(zé)人出具調(diào)查認(rèn)定報告，內(nèi)容包括企業(yè)狀況、財務(wù)狀況、項目可行性報告、資產(chǎn)轉(zhuǎn)換周期、還款來源、還款記錄、已經(jīng)經(jīng)營業(yè)績、現(xiàn)金流量分析及其他二、客戶調(diào)查包括：三、個人信貸擔(dān)?？蛻粜庞迷u定的主要內(nèi)容

1、資格

主要包括：申請人是否符合擔(dān)保對象要求；是否有隱瞞事實套取銀行貸款及惡意透支行為；是否遵紀(jì)守法以及申請人誠實守信程度、對銀行和其他債權(quán)人的還款記錄等。

2、能力

主要包括：申請人年齡、學(xué)歷、職業(yè)、職務(wù)、職稱等。

3、收入

主要包括：申請人本人和家庭年收入；家庭總負(fù)債與家庭年收人的比重；月還本付息占家庭月收入的比重等。

4、環(huán)境

主要包括：根據(jù)申請人單位的行業(yè)性質(zhì)、經(jīng)營狀況和發(fā)展前景、申請人在現(xiàn)職年限等。

5、與銀行的關(guān)系

主要包括：是否為銀行的容戶，在銀行的存款情況，借款人與銀行的關(guān)系。供款人的信譽(yù)記錄等。

四、

客戶信用等級

客戶信用等級依次劃分為七個等級：

AAA、AA、A、BBB、BB、B、C。

AAA級：客戶的收入水平很高，償債意愿很強(qiáng)，社會地位很高，家庭環(huán)境非常優(yōu)越。

AA級：客戶收入水平高，償債意愿強(qiáng)，社會地位高，家庭環(huán)境優(yōu)越。

A級：客戶收入水平較高，償債意愿較強(qiáng)，社會地位較高，家庭環(huán)境較優(yōu)越。

BBB級：客戶的收入水平中等，有償債意愿，有一定社會地位，家庭環(huán)境良好。

BB級：客產(chǎn)的收入水平一般，有一定償債意愿，社會地位一般，家庭環(huán)境一般。

B級：客戶的收入水平較低，償債意愿不強(qiáng)，社會地位較低，家庭環(huán)境較差。

C級：客戶的收入水平很低，償債意愿很差，社會地位很低，家庭環(huán)境很差。

【練習(xí)】1、申請有擔(dān)保流動資金貸款，以房地產(chǎn)作抵押的，抵押房地產(chǎn)須經(jīng)貸款銀行認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)評估并辦理抵押登記手續(xù)，必要時需在貸款期限內(nèi)，持續(xù)為抵押物辦理財產(chǎn)保險，在保險合同中明確（）為第一受益人。A貸款銀行B貸款申請人C抵押房地產(chǎn)的所有人D房地產(chǎn)公司2、下列關(guān)于無擔(dān)保流動資金貸款的說法中，錯誤的是（）A貸款的對象應(yīng)該是持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的非法人營業(yè)執(zhí)照的個體戶、合伙人企業(yè)和個人獨(dú)資企業(yè)或自然人B無擔(dān)保流動資金貸款的利率通常比較低，且一旦貸款成功，利率即被鎖定C無擔(dān)保流動資金貸款的擔(dān)保方式采用的是個人信用擔(dān)保的方式D無擔(dān)保流動資金貸款的額度通常根據(jù)個人的收入和信用狀況綜合決定3、設(shè)備貸款的保證人為自然人的，應(yīng)當(dāng)具備的條件有（）A具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诤凸潭ㄗ≈稡具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入C有可靠的代償能力，并且在貸款銀行處存有一定數(shù)額的保證金D保證人和借款人不得為夫妻或家庭成員E保證人和借款人不得為雇主和雇員的關(guān)系4、申請商用房貸款的，一般要求（），具有優(yōu)良的發(fā)展前景，并且屬于永久性建筑的商用房。A位于大中城市中心區(qū)和次中心區(qū)B位于城市區(qū)劃內(nèi)C位于城鎮(zhèn)區(qū)劃內(nèi)D位于全國所有地方均可5、個人經(jīng)營專項貸款的主要還款來源是（）A由經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流B工資收入C房租收入D投資收益6、申請商用房貸款，借款人須提供一定的擔(dān)保措施，其擔(dān)保措施不包括（）A抵押品擔(dān)保B質(zhì)押擔(dān)保C履約保證保險D個人信用擔(dān)保第三節(jié)風(fēng)險管理一、商用房貸款1、合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險管理開發(fā)商估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)加強(qiáng)對開發(fā)商及合作項目審查1加強(qiáng)對估值機(jī)構(gòu)和地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的準(zhǔn)入管理2業(yè)務(wù)合作中不過分依賴3防控措施2、操作風(fēng)險管理加強(qiáng)真實還款能力和貸款用途的審查提高貸前調(diào)查深度完善授權(quán)管理強(qiáng)化貸后管理合理確定貸款額度加強(qiáng)抵押物管理3、信用風(fēng)險管理借款人還款能力商用房出租情況保證人還款能力【業(yè)內(nèi)：商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險甚于住宅】近段時間以來，銀行系統(tǒng)不斷警示商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險，至此，商業(yè)地產(chǎn)已由之前的自由野生時代，步入有限監(jiān)控時代。警示聲起：北京上海下禁令時下市場上多家銀行已收到來自監(jiān)管部門關(guān)于風(fēng)險防范的通知。通知中明確要求相關(guān)銀行對近期溫度迅速上升的商業(yè)地產(chǎn)保持高度警覺。

銀監(jiān)會召開的2011年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報分析會上，銀監(jiān)會主席劉明康就特別強(qiáng)調(diào)，需加強(qiáng)對商業(yè)物業(yè)抵押貸款、個人消費(fèi)等非住房類貸款的監(jiān)測，并首次提出“銀行對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的房貸標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)大幅高于住房按揭”。上海銀監(jiān)局下發(fā)了《關(guān)于上海市商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險提示的通知》，通知明確要求上海各商業(yè)銀行，必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款，而在此前，商業(yè)用房結(jié)構(gòu)封頂后，商業(yè)貸款就可以放貸。

北京亦如此，最具代表性的政策就是6月1日起開始實施的商改住禁令。最新版商改住禁令要求，商業(yè)、辦公類項目將不得每戶單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間；開發(fā)商不得打隔斷、單獨(dú)用作住宅出售，否則不予以辦理房產(chǎn)證。

業(yè)內(nèi)說法：商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險更大一方面，由于近幾年來，住宅升值空間更大，因此出現(xiàn)了先住宅后商鋪的投資路徑。而由于商鋪貸款的首付比例和貸款利率都要遠(yuǎn)高于普通住宅，操作中出現(xiàn)了部分購房者將自己旗下的住宅抵押出去獲得貸款，然后再以這筆貸款購買商業(yè)用房，這樣客觀上拉長了杠桿率，增加了銀行的信貸風(fēng)險。另一方面，在住宅房價增幅高于商鋪的情況下，如果手頭資金緊張，同樣的