某房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制

**房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項環(huán)節(jié)的成本控制1、各單位新項目立項時必須向集團總部提交《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經集團立項聽證會討論通過?！犊尚行匝芯繄蟾妗烦龖邆涞貕K基礎資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：◆成本費用估算和控制目標及措施；◆投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排；◆稅務環(huán)境及其影響；◆資金計劃；◆《競投方案》（僅限招標、拍賣項目）；◆投資風險評估及相應的對策；◆項目綜合評價意見。2、《可行性研究報告》應至少在立項聽證會前提前一周上交集團總部。3、若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構成重大不利影響時，應重新向集團總部提交《立項申請》。4、招標或拍賣項目的競價不得突破集團批準的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應的資金成本。5、招標、拍賣合同或合作開發(fā)合同應經集團總部律師審核后正式簽署。（二）規(guī)劃設計環(huán)節(jié)的成本控制1、規(guī)劃設計單位的選擇由各開發(fā)單位自行負責，但應遵循以下原則：◆能由集團內部完成的規(guī)劃設計工作，應由集團內部自行完成；◆需委托設計院進行的規(guī)劃設計工作，應采取招標方式，擇優(yōu)確定。2、總體規(guī)劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報集團領導牽頭組織的“規(guī)劃設計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制我方的《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。3、施工圖設計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設計單位的《施工圖預算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預算》。4、設計、工程、預算人員應會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。（三）施工招標環(huán)節(jié)的成本控制1、除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。3、應組織設計、工程、預算、財務四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。4、同等條件下，應盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費較低的單位。5、凡投資額超過人民幣1,000萬元的工程項目若采取邀請招標方式，應事后向集團總部提交有關招標、評標等工作的文字備忘。6、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。7、壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協(xié)調，最大程度降低造價。8、施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9、應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。10、出包工程應嚴禁擅自轉包。（四）施工過程的成本控制現(xiàn)場簽證1、現(xiàn)場簽證要反復對照合同及有關文件規(guī)定慎重處理。2、現(xiàn)場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和預算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方預算人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現(xiàn)場簽證的具體審批程序與權限，由各開發(fā)企業(yè)自行制定。3、現(xiàn)場簽證必須按當時發(fā)生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據(jù)。4、凡實行造價大包干的工程和取費系數(shù)中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。5、因業(yè)主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫《設計變更審批表》并編制預算，經設計、監(jiān)理單位和我方有關負責人認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工或售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。我方設計變更的審批權限由各開發(fā)單位根據(jù)自身實際情況確定。工程質量與監(jiān)理1、項目開工前，原則上應通過招標方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質等級的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無利益關系。2、工程質量監(jiān)控人員應要求監(jiān)理單位密切配合，嚴格把關。一旦發(fā)現(xiàn)質量事故，必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。3、應特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、預算人員聯(lián)合施工單位、質檢部門共同參加并辦理書面手續(xù)。凡未經驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。工程進度款1、原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始抵扣預付備料款。2、工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：◆施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；◆工程、預算部門會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；◆預算部門整理復核工程價值量；◆經財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。3、應要求施工單位在我方開戶銀行開具結算帳戶，以便為我方融洽銀企關系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。4、工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。（五）工程材料及設備管理1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確：2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供；3、實行甲供或甲定乙供的材料和設備應盡量不支付采購保管費。4、應按工程實際進度合理安排采購數(shù)量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象。5、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優(yōu)確定供貨單位：◆能夠實行賒銷或定金較低的供貨商；◆愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商；◆能夠到現(xiàn)場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商；◆售后服務和信譽良好的供貨商。6、工程管理部門對到貨的甲供材料和設備的數(shù)量、質量及規(guī)格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續(xù)，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。7、《采購合同》中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數(shù)量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。8、各單位必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得促成由一人完成材料采購全過程的行為。9、對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在預算人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，并盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場時應要求出具檢驗合格證。10、材料的代用應由工程管理部門書面提出，設計單位和監(jiān)理單位通過，審算部門同意，領導批準。11、甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方工程管理部門的驗收檢驗證明以及結算清單，經審算、財務部門審核無誤后，方能辦理結算。（六）竣工交付環(huán)節(jié)的成本控制1、單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環(huán)節(jié)才能移交。2、設計、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時簽署。3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追究其責任。4、工程移交后，應按施工合同有關條款和物業(yè)管理規(guī)定及時與施工單位簽訂《保修協(xié)議書》，以明確施工單位的保修范圍、保修責任(包括驗收后出現(xiàn)的質量問題的保修責任的約定)及處罰措施等。5、采取一次性扣留保修金、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中便明確有乙方承擔。（七）工程結算管理工程竣工結算應具備以下基本條件：◆符合合同（協(xié)議）有關結算條款的規(guī)定；◆具備完整有效的質量評定結果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料；◆項目設計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關結算的原始資料齊備；◆工程遺留問題已處理完畢；◆施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全。2、工程結算要以我方掌握的設計變更和現(xiàn)場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現(xiàn)場簽證，一般只能作為參考。3、“點工”必須按照定額價計取、結算。4、審算部門應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據(jù)，數(shù)據(jù)準確，也可聘請建行或國家有關部門進行復審。5、編制的預、結算書，應當有工費、材料、設備和有關經濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項。6、審算部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見。7、在審算部門提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。（八）其他環(huán)節(jié)的成本控制1、正式發(fā)售前，應組織銷售、設計、工程和預算人員擬訂詳細的《銷售承諾事項清單》，逐項測算其建設成本，并對照原成本預算逐項審核；對學校、交通、水塔等配套，應測算其運行成本，并列入項目完全成本范圍內?！朵N售承諾事項清單》及有關成本測算，須報各開發(fā)單位總經理辦公會審查通過。2、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報各開發(fā)單位總經理辦公會批準后方可實施。3、應盡可能縮短項目開發(fā)經營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發(fā)節(jié)奏；應減少現(xiàn)房積壓時間，減少利息費用等成本。4、各開發(fā)企業(yè)應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系。1.

目的

1.1.

為進一步明確公司各部門及相關人員和設計、監(jiān)理單位在工程成本控制中的責任，從而達到對工程開發(fā)過程中的成本進行動態(tài)控制的目的，確保各項目工程成本控制在管理公司批準的目標成本范圍內。

2.

適用范圍

2.1.

適用于公司開發(fā)建設的所有項目。

3.

職責

3.1.

規(guī)劃部負責施工圖預算低于目標合同價及設計變更費用的控制。

3.2.

工程部負責現(xiàn)場簽證的成本控制。

3.3.

成本控制部負責工程項目的預算、結算及審核現(xiàn)場簽證單及設計變更單產生的費用，并及時對目標成本的完成情況提出預警。

4.

程序

4.1.

確定目標合同價，目標設計變更費用、目標現(xiàn)場簽證費用。.

成本控制部根據(jù)已完成工程及同類工程的數(shù)據(jù)資料提出各項目的目標設計變更費用、目標現(xiàn)場簽證費用。

4.1.2.

成本控制部根據(jù)管理公司批準的目標成本和已定的目標設計變更費用、目標現(xiàn)場簽證費用確定各分項工程的目標合同價（目標合同價=目標成本—目標設計變更費用—目標現(xiàn)場簽證費用），并編制成表一。

4.1.3.

成本委員會對表一的各分項工程的目標合同價、目標設計變更費用、目標現(xiàn)場簽證費用的限額進行確認，確認后的上述費用作為各責任部門成本控制的依據(jù)。

4.2.

設計階段成本控制

4.2.1.

規(guī)劃設計部在與設計院簽訂委托施工圖設計合同時必須將以下成本控制參數(shù)寫入合同條款中，并明確提出實現(xiàn)下列目標的獎懲辦法：

每平米鋼筋含量低于目標鋼筋含量

每平米砼含量低于目標砼含量

項目的施工圖預算不超過目標合同價

屬設計質量產生的設計變更費用不超出目標設計變更費用

4.2.2.

施工圖完成后，成本控制部在規(guī)定時間內完成施工圖預算，如施工圖預算未超出目標合同價，則按施工圖實施；如施工圖預算超出目標合同價，則由規(guī)劃設計部組織成本控制部、設計院分析超出原因。如屬設計問題，由設計院修改；如屬設計標準太高，則由規(guī)劃設計部調整標準，使施工圖預算低于目標合同價。4.3.

施工階段成本控制

4.3.1.

施工圖確認后，由工程部按管理公司招投標管理規(guī)定及南昌地產公司招標程序組織招標工作。

4.3.2.

不提倡采用費率招標，盡可能采取總價或單價包干方式。

4.3.3.

與中標單位簽訂的合同價不得高于目標合同價。

4.3.4.

設計變更費用的控制

4.3.4.1.

規(guī)劃設計部是施工圖設計變更費用控制的責任部門，規(guī)劃設計部各專業(yè)工程師是各專業(yè)設計變更控制的責任人。

4.3.4.2.

設計變更分為設計院設計質量引起的變更和甲方提出的變更兩類。

4.3.4.3.

因設計質量引起變更時，設計院應在施工前十天提出設計變更，規(guī)劃部一天內確認其技術可行性和合理性；成本控制部2天內核算出此次變更產生的費用增、減值。

設計變更引起的造價增加：2萬元以下需經設計總監(jiān)批準；2—5萬元以下需經總經理批準；5萬元以上的需經公司技術質量委員會及成本委員會批準后下發(fā)實施。確因特定原因無法實施的，工程部應立即反饋給規(guī)劃發(fā)展部及成本控制部。

4.3.4.4.

因甲方原因提出變更時，規(guī)劃設計部應作出設計變更方案，經成本控制部估價后，成本增加2萬元以下的需經設計總監(jiān)批準；2—5萬元需經總經理批準；5萬元以上的需報管理公司批準，批準后由設計院正式出具設計變更單下發(fā)實施。確因特定原因無法實施的，工程部應立即反饋給規(guī)劃發(fā)展部及成本控制部。

4.3.4.5.

規(guī)劃設計部每月月中將上月所發(fā)生的設計變更費用按因設計質量問題、因甲方提出變更兩類分專業(yè)匯總報設計總監(jiān)、總經理及成本委員會各成員并抄送設計院。

4.3.5.

現(xiàn)場簽證費用的控制

4.3.5.1.

工程部是現(xiàn)場簽證費用控制的責任部門，工程部各專業(yè)工程師是各專業(yè)現(xiàn)場簽證費用控制的責任人。

4.3.5.2.

工程部在與監(jiān)理公司簽訂合同時，應將現(xiàn)場簽證費用不超出目標現(xiàn)場簽證費用的條款寫入合同中，并明確獎懲辦法。

4.3.5.3.

現(xiàn)場簽證審批權限：2萬元以下的需經工程總監(jiān)批準；2—5萬元的需報總經理批準；5萬元以上的需報公司成本委員會批準。

?

4.3.5.4.

現(xiàn)場簽證分“正常類”

、“特急類”簽證：

“正常類”簽證的辦理應遵循先估價后施工的原則，凡是現(xiàn)場簽證事項一經提出十天以后再施工的，都視為正常類簽證，必須先定價（估價）后實施；正常簽證的辦理需在十天內完成。

“特急類”簽證的辦理是必須