某房產(chǎn)交易的房地產(chǎn)估價報告

房地產(chǎn)估價報告關(guān)于*****一套房產(chǎn)交易的房地產(chǎn)估價報告委托方：*****估價方：XXXXXX估價人員：XXX估價作業(yè)日期：2007年11月10日至2007年11月11日估價報告編號：*****致委托方函致委托方函*****：本次受貴單位托代估價的為*****三室二廳二衛(wèi)毛坯次新好房交易，目的是為貴公司的該套房量價，并為貴公司銷售該房產(chǎn)的科學(xué)定位提供可靠的估價依據(jù)。估價時間為2007年11月10日至2007年11月11日，估價結(jié)果為該套房地產(chǎn)正常價格為伍拾柒萬叁仟柒佰壹拾點柒陸圓。XXXXXXXXXX2007-11-11估價師聲明估價師聲明我們鄭重聲明：1我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。3我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。4我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評估報告。5估價師趙峰與及相關(guān)同志已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘6沒有人對本估價報告提供重要專業(yè)幫助。7本次估價為具有足夠的權(quán)威，能達到委托方的各種合法要求簽名：XXX（一）估價目的為了解房地產(chǎn)市場價格提供價格參考依據(jù)。（二）估價時點以2007年11月11日為評估基準日，一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準。（三）價值定義本報告價值為估價對象在估價時點狀況下法定用途剩余使用年限的市場價格。（四）估價依據(jù)：1、《中華人民共和國房地產(chǎn)估價規(guī)范》2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》3、《中華人民共和國土地管理法》4、《城市房屋租賃管理辦法》5、武漢市制定的實施細則和其他相關(guān)規(guī)定6、評估人員實地勘察、調(diào)查獲得的資料以及當(dāng)?shù)亟诜康禺a(chǎn)市場交易資料及技術(shù)參數(shù)。（五）估價原則1．合法原則。以估價對象的合法取得、合法使用、合法處分為前提估價。2．最高最佳使用原則。以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3．替代原則。估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。4．估價時點原則。估價結(jié)果是在估價時點的客觀合理價格或價值。（六）估價方法估價人員在認真分析所掌握的資料，進行了實地查看，對鄰近地段和區(qū)域同類性質(zhì)的房地產(chǎn)市場情況進行調(diào)查之后，結(jié)合估價對象的實際，決定選取市場法和收益法作為估價方法。市場法是將估價對象與在估價時點有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法是指運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值之和得出估價對象客觀市場價格的方法。估價測算過程：采用市場比較法測算估價對象價格：具體估價思路為：在近期房地產(chǎn)市場中選擇與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實例，根據(jù)估價對象和可比實例的狀況，對區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場價格的因素進行分析比較和修正，評估出估價對象的市場價格。選取可比實例：選擇的實例應(yīng)與估價對象處于同一供需圈，用途相同，交易時間相近不超過3年，估價人員經(jīng)過市場調(diào)查，根據(jù)可比性原則對收集的資料進行整理，經(jīng)篩選，確定以下A、B、C三個交易實例為可比實例。估價方法為市場對比法：房地產(chǎn)估價技術(shù)報告估價對象基本情況如下表：區(qū)域戶型面積裝修程度估價對象*****三室二廳二衛(wèi)126.00平方方米毛坯次新好房采用市場對比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似對估房地產(chǎn)檔次市場價格進行比較，根據(jù)對武漢市房地產(chǎn)市場的了解，根據(jù)收集的類似房地產(chǎn)交易實例，分別選取如下可比實例，交易情況如下：區(qū)域戶型面積裝修程度交易時間可比實例A山水華庭三室二廳二衛(wèi)132.70平方方米毛坯2007-11--11可比實例B山水華庭云頂居二室二廳二衛(wèi)121.19平方方米毛坯次新好房2007-11--11可比實例C文華學(xué)院二室二廳一衛(wèi)80.40平方米米毛坯2007-11--11分析各交易實例的比較因素如下：可比實例A可比實例B可比實例C成交價格4521.48元元/㎡4909.65元元/㎡4104.48元元/㎡成交日期2007年3月110日2007年8月222日2007年9月55日交易情況+2%+3-4房地產(chǎn)狀況-1-20該類住宅2007年11月5日到11日的價格指數(shù)月份567891011價格指數(shù)10010010099.99100100.01100.021.測算公式：比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)2.求取交易情況修正系數(shù)：可比實例A的交易情況修正系數(shù)：100÷（100+2）=100/102可比實例B的交易情況修正系數(shù)：100÷（100+3）=100/103可比實例C的交易情況修正系數(shù)：100÷（100-4）=101/963.求取交易日期調(diào)整系數(shù)：可比實例A的交易日期調(diào)整系數(shù)：100.02/100.02可比實例B的交易日期調(diào)整系數(shù)：100.02/100.02可比實例C的交易日期調(diào)整系數(shù)：100.02/100.024.求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：可比實例A的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/（100-1）可比實例B的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/（100-2）可比實例C的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/（100+0）5.求取比準價格（單價）Va、Vb、Vc:Va=4521.48×（100/102）×1×（100/99）=4477.60(元/㎡)Vb=4909.65×（100/103）×1×(100/98)=4863.93(元/㎡)Vc=4104.48×(101/96)×1×(100/100)=4318.26(元/㎡)6.將上述三個比準價格的簡單算術(shù)平均數(shù)作為市場比較法的測算結(jié)果，則估價對象價格（單價）=（4477.60+4863.93+4318.26）÷3=4553.26(元/㎡)（七）估價結(jié)果確定（詳細說明估價結(jié)果及其確定的理由）房地產(chǎn)交易價格的確定為