某房產(chǎn)交易的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告關(guān)于*****一套房產(chǎn)交易的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告委托方：*****估價(jià)方：XXXXXX估價(jià)人員：XXX估價(jià)作業(yè)日期：2007年11月10日至2007年11月11日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：*****致委托方函致委托方函*****：本次受貴單位托代估價(jià)的為*****三室二廳二衛(wèi)毛坯次新好房交易，目的是為貴公司的該套房量?jī)r(jià)，并為貴公司銷(xiāo)售該房產(chǎn)的科學(xué)定位提供可靠的估價(jià)依據(jù)。估價(jià)時(shí)間為2007年11月10日至2007年11月11日，估價(jià)結(jié)果為該套房地產(chǎn)正常價(jià)格為伍拾柒萬(wàn)叁仟柒佰壹拾點(diǎn)柒陸圓。XXXXXXXXXX2007-11-11估價(jià)師聲明估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。4我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本評(píng)估報(bào)告。5估價(jià)師趙峰與及相關(guān)同志已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘6沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專(zhuān)業(yè)幫助。7本次估價(jià)為具有足夠的權(quán)威，能達(dá)到委托方的各種合法要求簽名：XXX（一）估價(jià)目的為了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格提供價(jià)格參考依據(jù)。（二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)以2007年11月11日為評(píng)估基準(zhǔn)日，一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。（三）價(jià)值定義本報(bào)告價(jià)值為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下法定用途剩余使用年限的市場(chǎng)價(jià)格。（四）估價(jià)依據(jù)：1、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》3、《中華人民共和國(guó)土地管理法》4、《城市房屋租賃管理辦法》5、武漢市制定的實(shí)施細(xì)則和其他相關(guān)規(guī)定6、評(píng)估人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲得的資料以及當(dāng)?shù)亟诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易資料及技術(shù)參數(shù)。（五）估價(jià)原則1．合法原則。以估價(jià)對(duì)象的合法取得、合法使用、合法處分為前提估價(jià)。2．最高最佳使用原則。以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。3．替代原則。估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。4．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。（六）估價(jià)方法估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地查看，對(duì)鄰近地段和區(qū)域同類(lèi)性質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查之后，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際，決定選取市場(chǎng)法和收益法作為估價(jià)方法。市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值之和得出估價(jià)對(duì)象客觀市場(chǎng)價(jià)格的方法。估價(jià)測(cè)算過(guò)程：采用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格：具體估價(jià)思路為：在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。選取可比實(shí)例：選擇的實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈，用途相同，交易時(shí)間相近不超過(guò)3年，估價(jià)人員經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)可比性原則對(duì)收集的資料進(jìn)行整理，經(jīng)篩選，確定以下A、B、C三個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例。估價(jià)方法為市場(chǎng)對(duì)比法：房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告估價(jià)對(duì)象基本情況如下表：區(qū)域戶型面積裝修程度估價(jià)對(duì)象*****三室二廳二衛(wèi)126.00平方方米毛坯次新好房采用市場(chǎng)對(duì)比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似對(duì)估房地產(chǎn)檔次市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較，根據(jù)對(duì)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，根據(jù)收集的類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例，分別選取如下可比實(shí)例，交易情況如下：區(qū)域戶型面積裝修程度交易時(shí)間可比實(shí)例A山水華庭三室二廳二衛(wèi)132.70平方方米毛坯2007-11--11可比實(shí)例B山水華庭云頂居二室二廳二衛(wèi)121.19平方方米毛坯次新好房2007-11--11可比實(shí)例C文華學(xué)院二室二廳一衛(wèi)80.40平方米米毛坯2007-11--11分析各交易實(shí)例的比較因素如下：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格4521.48元元/㎡4909.65元元/㎡4104.48元元/㎡成交日期2007年3月110日2007年8月222日2007年9月55日交易情況+2%+3-4房地產(chǎn)狀況-1-20該類(lèi)住宅2007年11月5日到11日的價(jià)格指數(shù)月份567891011價(jià)格指數(shù)10010010099.99100100.01100.021.測(cè)算公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)2.求取交易情況修正系數(shù)：可比實(shí)例A的交易情況修正系數(shù)：100÷（100+2）=100/102可比實(shí)例B的交易情況修正系數(shù)：100÷（100+3）=100/103可比實(shí)例C的交易情況修正系數(shù)：100÷（100-4）=101/963.求取交易日期調(diào)整系數(shù)：可比實(shí)例A的交易日期調(diào)整系數(shù)：100.02/100.02可比實(shí)例B的交易日期調(diào)整系數(shù)：100.02/100.02可比實(shí)例C的交易日期調(diào)整系數(shù)：100.02/100.024.求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：可比實(shí)例A的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/（100-1）可比實(shí)例B的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/（100-2）可比實(shí)例C的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100/（100+0）5.求取比準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）Va、Vb、Vc:Va=4521.48×（100/102）×1×（100/99）=4477.60(元/㎡)Vb=4909.65×（100/103）×1×(100/98)=4863.93(元/㎡)Vc=4104.48×(101/96)×1×(100/100)=4318.26(元/㎡)6.將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)比較法的測(cè)算結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象價(jià)格（單價(jià)）=（4477.60+4863.93+4318.26）÷3=4553.26(元/㎡)（七）估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由）房地產(chǎn)交易價(jià)格的確定為