某地產(chǎn)公司地下車庫(kù)成本管控

第一部分剖析地下車庫(kù)決定地下車庫(kù)成本的因素很多，主要有以下幾個(gè)方面：1、地下車庫(kù)規(guī)定停車數(shù)量；2、地下車庫(kù)范圍、層數(shù)以及布置方式；3、人防地下室面積、等級(jí)及布置方式；4、停車率（重點(diǎn)內(nèi)容）；5、構(gòu)造做法；6、鋼筋、砼含量地下室盡量布置在地下一層，且面積盡量小普通地下一層地下車庫(kù)建安成本約1600元/平米，人防地下室約2300元/平米地下一層加地下二層普通地下車庫(kù)建安成本約2000～2200元/平米地下一層普通地下車庫(kù)，地下二層人防地下室的建安成本約2000～2500元/平米■停車率：地下車庫(kù)總面積/停車位總數(shù)注1：總面積指地下車庫(kù)外墻圍合的所有面積，當(dāng)存在消防控制室、垃圾房、污水處理站、換熱站以及政府規(guī)定要做的非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、物管用房等特殊情況下需要設(shè)置的房間時(shí)，應(yīng)進(jìn)行特別說明及復(fù)核。2：當(dāng)?shù)卦试S以摩托車位折抵小汽車停車位時(shí)，停車位總數(shù)包括摩托車位折算后的數(shù)量3：停車位總數(shù)包括當(dāng)?shù)卣J(rèn)可的子母車位停車率指標(biāo)直接反映一個(gè)地下車庫(kù)的停車效率■構(gòu)造做法：這里指層高、建筑面層、找坡方式等具體做法這些做法的明確與改進(jìn)，可使我們節(jié)省大量造價(jià)■適應(yīng)范圍：適用住宅樓下的普通地下車庫(kù)，不包括機(jī)械式立體停車庫(kù)、復(fù)式停車庫(kù)、別墅TH私家車庫(kù)等特殊的地下車庫(kù)強(qiáng)調(diào)：首先要求必須做到，實(shí)在做不到要提前提出進(jìn)行會(huì)診確定■停車率限制不是最優(yōu)值，不能因已經(jīng)達(dá)到指標(biāo)而停止優(yōu)化，即力求達(dá)到停車率最大：東莞萬科公司項(xiàng)目已經(jīng)做到30M2/車位以下，如金域華府1期是29.99M2/車位（地下車庫(kù):453個(gè)車位/13586M2）■特殊情況，應(yīng)提前溝通確定，如：1、當(dāng)?shù)叵萝噹?kù)占地面積小于5000M2，同時(shí)建筑劇中布置時(shí)，停車率值難于控制；2、當(dāng)?shù)剀噹?kù)與建筑塔樓徹底脫開，同時(shí)又沒有人防時(shí)，停車率值能輕松做到25M2/車位沒有最好，只有更優(yōu)！東莞佳兆業(yè)的車位都在42M2/車位以上，帝景灣達(dá)約48.61M2/車位（732個(gè)），按平均每個(gè)車位優(yōu)化15M2，可以少做10980M2地下室，節(jié)約成本可達(dá)1750萬元！■固有因素：是項(xiàng)目本身具有的，如規(guī)模、人防面積等，詳規(guī)階段就已經(jīng)確定，不受具體設(shè)計(jì)技術(shù)的影響。設(shè)計(jì)技術(shù)因素：直接受設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)水平的影響，如：柱網(wǎng)、設(shè)備房、人防口部、輪廓線、布車方式等。1、地下室輪廓線應(yīng)平直方正，無用的面積一定要剔除2、柱網(wǎng)布置應(yīng)符合車位及行車道模數(shù)，達(dá)到緊湊布置（附圖）3、避免行車道靠外墻布置4、避免布置平行或斜向車位5、設(shè)備房及非機(jī)動(dòng)車庫(kù)不允許擠占行車道兩邊的停車位6、設(shè)備房面積勉強(qiáng)夠用即可，不能有富余（附表）7、人防口部設(shè)施應(yīng)布置在不影響停車的地方8、關(guān)鍵的部位對(duì)結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行局部轉(zhuǎn)換(慎用）各地具體執(zhí)行的車位尺寸及行車道寬度有差別，我們應(yīng)依當(dāng)?shù)厍闆r，爭(zhēng)取可行的最小尺寸柱網(wǎng)：柱網(wǎng)按8000x（2a+b）/2布置。沿行車道方向柱距8000，垂直行車道方向柱距（2a+b）/2，其中：a為停車位深度，b為行車道寬度。一般一個(gè)10萬平米規(guī)模的住宅小區(qū)，考慮將設(shè)備房主要設(shè)置在塔樓下方，設(shè)備房面積約700～800平米左：其中：變配電房：約150平米水泵房：約120平米公變房：約50平米生活水池：約100平米柴油發(fā)電機(jī)房：約100平米消防水池：約150平米其他：約50平米注：1、小區(qū)規(guī)模每增加10萬平米，設(shè)備房約會(huì)增大30%左右；2、設(shè)備房不包括車庫(kù)進(jìn)排風(fēng)機(jī)房、消防控制室（80平米左右）以及無實(shí)際用途的假設(shè)備房；3、設(shè)備房的布置不應(yīng)影響車道兩側(cè)的停車位，設(shè)備房面積勉強(qiáng)夠用即可，不可隨意多做。設(shè)備房主要設(shè)置在塔樓下方，是針對(duì)首層架空的情況而言，當(dāng)首層是住宅時(shí)，應(yīng)水泵房及變壓器的低頻噪音對(duì)住戶有影響，上部有水房間對(duì)下部電房有影響問題一：普通車位2400x5000mm，柱網(wǎng)怎么布置？答：柱網(wǎng)8000x8000mm問題二：部分業(yè)主投訴車位寬度及深度嚴(yán)重不夠,部分業(yè)主投訴車位寬度緊張，柱網(wǎng)怎么布置？答：柱網(wǎng)8000x8000mm，大車位沿地下車庫(kù)周邊布置此時(shí)1：大車位沿周邊布置，保證2700x5300mm，沿邊柱距可取6000mm2：兩邊靠柱的車位寬度取2500mm，滿足部分較寬汽車的停放3：大車位部分成本增加約7%想盡辦法不要讓柱距突破8200mm，否則層高、含鋼量等指標(biāo)將難于實(shí)現(xiàn)問題三：有個(gè)別地區(qū)要求車位2500x5300mm，柱網(wǎng)怎么布置？答：柱網(wǎng)8100x8300mm此時(shí)：1、平行車道方向柱子斷面寬應(yīng)取550mm2：梁高會(huì)超過800mm，相應(yīng)層高也會(huì)超過3600mm3：綜合成本增加約10%一是看當(dāng)?shù)卣膱?zhí)行力度，二是看大家普遍做法，驗(yàn)收時(shí)有沒有被卡住過的例子，總之要盡最大努力不做大柱距地下車庫(kù)構(gòu)造做法很多，并且多數(shù)都是長(zhǎng)久以來沉淀的精華■有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)影響到成本，我們把它進(jìn)行必要的明確和改進(jìn)：1、層高；2、覆土厚度；3、建筑墊層；4、排水找坡；5、汽車出入口；6、坡道人防主要出入口■構(gòu)造做法對(duì)成本的影響主要體現(xiàn)在材料的使用上（詳見第二部分案例與成本分析）第二部分案例與成本分析1650有綠化時(shí)覆土厚3900層高300建筑墊層高1650有綠化時(shí)覆土厚3900層高300建筑墊層高凈高2200梁高800預(yù)留150~200風(fēng)道350凈高2200梁高800預(yù)留150~200風(fēng)道350結(jié)構(gòu)計(jì)算層高：是指地下室底板結(jié)構(gòu)面到上層板結(jié)構(gòu)面的距離。800+350+200+2200=3550（無人防的地下室層高3600可以滿足一般需求啦）車庫(kù)類型常用層高地下室車庫(kù)底層層層高（設(shè)排風(fēng)、噴噴淋）a、風(fēng)道下無噴淋，底底層層高一般般為3.5米

（梁高按8000，風(fēng)道按按300）b、風(fēng)道下設(shè)噴淋，底底層層高一般般為3.6米

（梁高按8000，風(fēng)道按按300）地下室其他層（設(shè)排風(fēng)、噴噴淋）a、風(fēng)道下無噴淋，層層高一般為33.5米

（梁高按8000，風(fēng)道3000）b、風(fēng)道下設(shè)噴淋，層層高一般為33.6米

（梁高按8000，風(fēng)道3000）地下室其他層

無排排風(fēng)、有噴淋淋層高一般為3.11米

（梁高按8000）半地下室、停車數(shù)數(shù)超

過50輛的開敞敞式及架空層層車庫(kù)一般為3.3米

（如如設(shè)噴淋，無無風(fēng)道層高，梁梁高按7000）序號(hào)原因分析1片面的認(rèn)為車庫(kù)凈凈高2.2米，是指最最不利空間的的凈高。其實(shí)實(shí)在設(shè)計(jì)中，主主要能保證“車道處、以以及大部分的的停車位處”的凈高為2.2米即可。2設(shè)備高度計(jì)算不精精確。當(dāng)車庫(kù)庫(kù)設(shè)有“噴淋、通風(fēng)風(fēng)及電橋架等等設(shè)備管線”時(shí)，管線高高度計(jì)算時(shí)不不夠精確；或或者“風(fēng)道、噴淋淋”等設(shè)備布置置沒有盡量避避開主車道；；或者設(shè)備管管線交叉點(diǎn)也也未避讓主車車道，導(dǎo)致車車庫(kù)高度人為為增高，造成成不必要的浪浪費(fèi)。3對(duì)常用設(shè)備配置要要求不清楚（噴噴淋？風(fēng)道？？錯(cuò)位）4當(dāng)車庫(kù)與變配電間間或水池等設(shè)設(shè)備用房同層層設(shè)計(jì)時(shí)，未未采取設(shè)備用用房處局部降降板，而是一同按按照設(shè)備房的的高度來設(shè)置置同層層高。成本分析1、頂板覆土平均厚度每增加300mm，地下室綜合成本會(huì)增加30元/平米----此方案成本增加約45元/平米2、層高每增加100mm，地下室綜合成本會(huì)增加約18元/平米----此方案成本增加約54元/平米3、建筑墊層厚度每增加100mm，地下室綜合成本會(huì)增加約10元/平米，同時(shí)，相對(duì)層高也會(huì)增加100mm----此方案成本增加約42元/平米4、頂板采用結(jié)構(gòu)找坡，可省去頂板建筑找坡層（細(xì)石砼配鋼筋網(wǎng)片）---此方案找坡層厚度平均200mm，成本增加約105元/平米帝景灣地下室面積3.56萬M2，層高最4.35~5.0M（平均層高可降低80cm)，綜合優(yōu)化、覆土厚度、墊層、結(jié)構(gòu)找坡等可節(jié)省200元/M2,地下室可以節(jié)省700萬元設(shè)備擠占車位空間，地下室建造成本高達(dá)2000元/M2以上，行車兩邊是停車布置的黃金寶地，若這里被擠占，那么要想得到相同數(shù)量的車位，需用三倍的面積來實(shí)現(xiàn)，一般因設(shè)備用房擠占停車位、或設(shè)備用房過大都會(huì)造成成本極大浪費(fèi)?？窟厜Σ贾闷叫熊囄?，停車效率低靠邊墻布置平行車位，停車效率低行車道靠墻布置，停車效率低行車道靠墻布置，停車效率低6000，不符合寬度模數(shù)，浪費(fèi)面積6000，不符合寬度模數(shù)，浪費(fèi)面積7000以上，車道太寬，浪費(fèi)面積7000以上，車道太寬，浪費(fèi)面積這部分無實(shí)際用途，浪費(fèi)面積這部分無實(shí)際用途，浪費(fèi)面積外墻傾斜，行車道出現(xiàn)無效面積外墻傾斜，行車道出現(xiàn)無效面積行車道靠外墻布置，行車效率低行車道靠外墻布置，行車效率低柱網(wǎng)、布車方式及輪廓線無效面積無效面積正確做法正確做法■禁止行車道靠邊墻布置■不宜沿邊墻布置平行車位■輪廓線應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)推敲修剪，避免出現(xiàn)無用面積■兩方向柱距均應(yīng)按停車位及行車道尺寸的模數(shù)進(jìn)行緊湊布置1、柱網(wǎng)及布車方式不科學(xué)，造成停車效率低，產(chǎn)生“隱型”無效面積，而這種無效面積往往比直接的無效面積大得多。2、輪廓線不緊湊，以及塔樓下的無用空間不去掉等，是產(chǎn)生無效面積的主要原因無效面積是增加地下室成本的最直接因素，每平米兩千多元的建造成本，常常讓我們不知不覺就付出上百萬，甚至上千萬的無效成本序號(hào)常見的錯(cuò)誤做法正確做法及措施成本影響1未把層高控制到最最小，有的甚甚至做到4米多高一般3.6米即可可（控制

梁下下高度2.88米）地下車庫(kù)層高每增增加100mmm，綜合成成本約增加118元/平米2底板地面采用3000～400mmm厚建筑墊層層找坡底板結(jié)構(gòu)找坡，面面層及排水層層50～150mmm厚墊層每增加1000mm（層高高同時(shí)也增高高100mmm），綜合成成本約增加228元/平米3頂板頂面做平均2200厚

的配筋細(xì)石石砼找坡層頂板用結(jié)構(gòu)找坡，頂頂面做40mmm厚細(xì)石砼砼保護(hù)層平均200mm厚厚的頂板配筋筋細(xì)石砼找坡坡層，綜合成成本約是1005元/平米4頂板覆土太厚，有有的覆土厚度度甚至達(dá)1..8米應(yīng)進(jìn)行精細(xì)設(shè)計(jì)，一一般平均厚度度不超過12200mm頂板覆土平均厚度度每增加3000mm，綜綜合成本約增增加30元/平米5地下室輪廓線未經(jīng)經(jīng)仔細(xì)推敲，出出現(xiàn)無效面積積輪廓線應(yīng)平直方正正，沒用的空空間一定要剔剔地下室建造成本約約2000元/平米6柱網(wǎng)及布車不合理理，出

現(xiàn)“隱形”無效面積柱網(wǎng)應(yīng)符合車位模模數(shù)，

緊湊布布置，禁止邊邊車道經(jīng)常能優(yōu)化出幾十十甚至數(shù)百上上千平米無效效面積，優(yōu)化化成本常常數(shù)數(shù)百萬7設(shè)備房面積設(shè)計(jì)太太大設(shè)備房勉強(qiáng)夠用即即可多出的設(shè)備房面積積等于無效面面積8設(shè)備房擠占停車位位位置禁止設(shè)備房擠占行行車道

旁邊的的停車位被擠占后，要補(bǔ)回回相同車位數(shù)數(shù)，需要付出出三倍的面積積，等于出現(xiàn)現(xiàn)無效面積第三部分控制及優(yōu)化詳規(guī)階段明確（4個(gè)控制條件詳規(guī)階段明確（4個(gè)控制條件）明確地下室控制條件特殊情況時(shí)，需及時(shí)溝通特殊情況時(shí)，需及時(shí)溝通初步方案階段檢查檢查落實(shí)控制條件的落實(shí)初步方案階段檢查檢查落實(shí)控制條件的落實(shí)方案優(yōu)化方案優(yōu)化5個(gè)優(yōu)化要點(diǎn)施工圖優(yōu)化施工圖優(yōu)化1地下室停車數(shù)詳細(xì)規(guī)劃階段1、結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，與與政府部門溝溝通，多做地地面停車2、對(duì)地面停車進(jìn)行行精細(xì)設(shè)計(jì)與與統(tǒng)計(jì)，做到到地下停車數(shù)數(shù)最少3、當(dāng)?shù)卣试S時(shí)時(shí)，宜利用塔塔樓下方等不不便布車空間間做摩托車位位，來折減規(guī)規(guī)定的停車數(shù)數(shù)2地下室范圍及層數(shù)數(shù)詳細(xì)規(guī)劃階段1、地下室層數(shù)越少少越好2、確定地下室范圍圍，宜使上部部建筑盡量分分布在地下室