某公司房地產基礎培訓內容

目錄第一部分置業(yè)顧問的定位……………………第6頁一、銷售是什么:二、售樓小姐/售樓先生三、置業(yè)顧問四、置業(yè)顧問扮演的角色五、優(yōu)秀置業(yè)顧問的基本素質可分為內在素質和外在素質兩類。（一）、內在素質有：（二）、外在素質有：六、如何成為一個優(yōu)秀的置業(yè)顧問（一）、認清自己的角色（二）、置業(yè)顧問的基本質素1、專業(yè)知識2、六心3、八力4、豐富的常識（三）、性格（四）、優(yōu)秀置業(yè)顧問的八點標準（五）、如何成為優(yōu)秀的房地產推銷人員（六）、內外共完善的置業(yè)顧問的中心環(huán)節(jié)（七）、置業(yè)顧問應克服的痼疾第二部分房地產基礎知識……………………第10頁一：房地產的種類與特性、房地產種類、房地產特性二：房地產市場的特性與功能（一）、房地產市場的特性（二）、房地產市場的功能三：房地產專業(yè)術語1、房地產2、土地使用權3、三通一平4、七通一平5、土地使用年限6、商品房7、經濟適用房8、TOWNHOUSE9、商住住宅10、酒店式公寓11、SHOPPINGMALL12、低層住宅13、多層住宅14、小高層住宅15、高層住宅16、期房17、現(xiàn)房18、準現(xiàn)房19、尾房20、爛尾房21、毛坯房22、單元式住宅23、公寓式住宅24、花園式住宅25、標準層26、躍層住宅27、復式住宅28、錯層住宅29、露臺30、陽臺31、走廊32、過道33、地下室34、半地下室35、玄關36、隔斷37、外飄窗38、框架結構39、剪力墻結構40、框架－剪力墻結構41、砌體結構42、鋼筋混凝土結構43、鋼結構44、住宅的開間45、住宅的進深46、住宅的層高和凈高47、建筑容積率48、建筑密度49、綠地率50、戶型比51、會所52、中空玻璃53、商品房預售54、商品房現(xiàn)售55、五證兩書57、內部認購58、建筑面積的測算原則套內建筑面積的測算60、公攤面積的測算61、其他相關面積指標及系數(shù)62、起價63、基價64、均價65、表價66、底價67、一次性買斷價68、一次性付款69、分期付款70、房地產產權71、產權證書72、大產權與小產權有什么區(qū)別？四、房地產經營知識五、工程、建筑知識（一）：工程知識（二）：建筑六、物業(yè)管理（一）、什么是物業(yè)管理？（二）、智能化管理系統(tǒng)第三部分銷售流程……………第32頁流程一：接聽電話流程二：迎接客戶流程三：介紹產品流程四：購買洽談流程五：帶看現(xiàn)場流程六：暫未成交流程七：填寫客戶資料表流程八：客戶追蹤流程九：成交收定流程十：定金補足流程十一：換戶流程十三：退戶第四部分銷售技巧……………第37頁電話技巧銷售技巧、現(xiàn)場基本銷售方法與技巧1、銷售心態(tài)（如何對待失?。╀N售過程（2）推銷技巧（3）成功的推銷分為四個階段：、顧客購買意見的信號：（5）、怎樣接待難以接近的顧客、怎樣對待不同類型的顧客、怎樣化解顧客的異議、怎樣促進成交：、銷售的跟蹤技巧（10）、補足、簽約追蹤技巧、按揭基礎知識（12）、銷售方法小結（13）、銷售技巧小結討價還價的心態(tài)技巧幫客下決心購買的技巧提問促銷的技巧洽談過程中的注意細節(jié)第五部分禮儀…………………第54頁一、個人形象禮儀二、商務社交禮儀

第六部分策劃的重要性……………………第57頁一、市場調查（一）、踩盤者的潛規(guī)則（二）、售樓處銷銷售人員的行行為準則（三）、建議策劃推廣與銷售的的關系（策劃劃經理準備）本案的策劃思路（策策劃經理準備備）第一部分置業(yè)顧顧問的定位一、銷售是什么::銷售?銷售是什么?什么么是銷售呢?銷售就是介紹一種種商品提供的的利益,好處,以滿足客戶戶特定需求的的過程.商品包括有形的商商品及無形的的服務,滿足客戶特特定的需求是是指客戶特定定的欲望被滿滿足,或者客戶特特定問題被解解決二、售樓小姐/售售樓先生售樓?什么叫售樓小姐//先生?就是介紹住宅這種種特定的商品品,以滿足客戶戶居住或投資資特定需求的的過程.售樓小姐/先生是個媒媒介,把開發(fā)公司司開發(fā)出來的的商品,介紹給它特特定的客戶群群.從中取得報報酬.三、置業(yè)顧問顧問:什么是顧問?有美容顧問\有理財顧問問。美容顧問問會根據(jù)你的的皮膚年齡等等因素為你分分析建議，如如何讓自己更更美。置業(yè)顧顧問就是根據(jù)據(jù)特定客戶的的特定需求為為其提供理財財計劃的購房房顧問，同時時又能為開發(fā)發(fā)公司、代理理公司提供營營銷決策參考考性意見的前前線營銷人員員。置業(yè)顧問已超出簡簡單或傳統(tǒng)的的售樓小姐/先生的范疇,我希望在坐坐的各位以后后都把自己定定義為一名置置業(yè)顧問,這是房地產產發(fā)展趨勢對對從事這一行行人員的要求求。在平常人眼眼中:售樓工作很很簡單:工作環(huán)境好,穿著體面統(tǒng)統(tǒng)一的職業(yè)裝裝,不用出門,不用出去找,廣告一出,客戶就會自自己跑過來.而且收入又又高.面對客戶時時也很簡單:將早已背熟熟的樓盤資料料,統(tǒng)一說詞地地向客戶宣講講一番,然后回答幾幾個類似“小區(qū)周邊有有什么生活配配套”的問題即完完成.看不出有什什么挑戰(zhàn)性,也無需創(chuàng)造造性,好象誰都能能做.其實不然,隨著房地方方產業(yè)的發(fā)展展,不斷成熟,這種只能算算是初級的售售樓人員將被被市場淘汰.一、老板角度不不希望：中國國房地產發(fā)展展至今，已十十幾年，市場場競爭愈來愈愈烈，市場競競爭不斷產生生的結果之一一便是產品“同質化”。你景觀做做得漂亮，我我也可以，你你安防系統(tǒng)做做得好，我也也能做。市場場已慢慢由賣賣方市場轉向向了買方市場場，在產品品品質同質化情情況下，價格格是最關鍵的的競爭要素?？煽上苤喾椒矫鏃l件的制制約，住宅產產品又不可能能像小商品那那樣比拼價格格戰(zhàn)。因為住住宅商品成本本大部分掌控控在政府手上上，就是土地地成本。那么么競爭將轉為為服務競爭。誰誰能讓客戶滿滿意，心理高高興，踏實，誰誰將勝利。而而售樓人員處處在第一線?？涂蛻舨粫c公公司老板打交交道，只會與與售樓小姐/先生打交道道。售樓小姐姐/先生成是公公司的第一形形象。同質化化出現(xiàn)的情況況下，哪家公公司的售樓小小姐/先生服務好好，到位，專專業(yè)，誰將取取得勝利。二、市場競競爭同質化，必必然導致開發(fā)發(fā)公司做出來來的商品都差差不多，消費費者有了從容容決策、理性性選購的機會會。而客戶又又是門外漢，真真要其在價格格、素質都較較接近的樓盤盤間作出最佳佳購買選擇，還還真不是一件件輕而易舉的的事。一般的的消費者這時時多半會求助助于親戚、朋朋友、同事、其其實那些也是是農民也并不不是專家，他他們的意見只只不過是一針針自我安慰針針而已。因此此消費者最渴渴望、最需要要的是一位專專家出來（上上海廣州等地地已有很多購購房者專門聘聘請律師等專專業(yè)人士來全全程購房），以以客觀的態(tài)度度、專業(yè)的知知識，為其提提供從地段發(fā)發(fā)展趨向、建建筑規(guī)劃理念念、戶型等方方面理性、中中肯實際的分分析意見。今天的房地產售樓樓員不應是簡簡單的“營業(yè)員”、“算價員”，而應是能能為客戶提供供購房投資置置業(yè)專業(yè)顧問問服務的“顧問人”，大家想想想，購房大部部分人一生只只有一次，辛辛苦大半輩子子的錢交給你你，那份信任任、那就是你你要負的責任任！四、置業(yè)顧問扮演演的角色置業(yè)業(yè)顧問是代言言人（明星）是公公司經營理念念、服務產品品的傳遞者（火火炬手）是專專家，購樓的的引導者，是是理財者（教教授）是城城市的貢獻者者（農民工）是一一個信息反饋饋者（特工FBI）五、優(yōu)秀置業(yè)顧問問的基本素質質可分為內在在素質和外在在素質兩類。（一）、內在素質質有：⑴忠誠服務于公司；；⑵豐富的商品品知識；⑶良好的道德習慣；；⑷識別他人的的能力與獨到到的敏銳見地地⑸幽默感；⑹良好的社會會公共關系；；⑺判斷力與常識；⑻對客戶需求求的滿足,以及發(fā)自真真誠的關心⑼悟性；⑽說服能力；；⑾機警善變；⑿忍耐力強，精精力充足，勤勤勉過人；⒀見人所愛，滿足其其要求；⒁樂觀，富創(chuàng)創(chuàng)造性；⒂記憶力；⒃順應性。（二）、外在素質質有：①善于接近顧客，引引起顧客的注注意；②善于表達自己和有有關商品；③善于激發(fā)顧客對商商品的信心；；④善于喚起顧客對商商品的占有欲欲望，并博得得顧客信任；；⑤把握顧客占有欲望望，促成購買買。六、如何成為一個個優(yōu)秀的置業(yè)業(yè)顧問（一）、認清自己己的角色置業(yè)顧問是誰？1、置業(yè)顧問是公司司的形象代表表，要具有親親和力，拉近近與客戶的距距離，形象整整潔，舉止有有氣質。2、置業(yè)顧問是公司司經營理念的的傳遞者。3、置業(yè)顧問是客戶戶購樓的引導導者或專業(yè)顧顧問。4、置業(yè)顧問是將產產品推薦給客客戶的專家。（做做到三個相信信：相信自己己代表的公司司；相信自己己的產品；相相信自己的能能力。）5、置業(yè)顧問是將客客戶的意見向向公司反應，以以便公司能及及時糾正或處處理。6、客戶是置業(yè)顧問問最好的良師師益友，客戶戶是置業(yè)顧問問的收入源泉泉，衣食父母母。7、置業(yè)顧問是市場場信息的傳遞遞者。8、置業(yè)顧問具有創(chuàng)創(chuàng)新精神，針針對不同的客客戶要有不同同的銷售模式式。（二）、置業(yè)顧問問的基本質素素置業(yè)顧問應具備的的基本素質，要要想做一個成成功的置業(yè)顧顧問，應該就就以下幾項經經常自我充實實，自我鍛煉煉。1、專業(yè)知識一個置業(yè)顧顧問必須充分分具備自身業(yè)業(yè)務范圍內最最基本的專業(yè)業(yè)知識，包括括建筑法規(guī)、建建筑設計、稅稅法、地政、契契約、契約行行為、市場行行情、商品構構造、品質、商商譽……等，以及各各種業(yè)務上常常用到的專業(yè)業(yè)術語，才能能對客戶詳細細說明產品的的優(yōu)缺點，進進而取得客戶戶的信任，爭爭取客戶的訂訂單，達到銷銷售目的。2、六心耐心—凡從事高價位商品品的銷售工作作，必須對客客戶作長期而而耐心的訴求求與說明。關心—要站在消費者的立立場去考慮他他們的各項問問題，并給予予完善的解答答，才能博取取客戶的信任任。熱心—熱心協(xié)助客戶，發(fā)發(fā)掘問題、解解決問題、達達成購買目的的。誠心—置業(yè)顧問應是誘導導消費者從事事購買優(yōu)良商商品的指導者者，而不是一一味的欺騙。決心—接觸到一個新的個個案時，要下下定決心，不不可猶豫不決決，錯失良機機。旺盛的進取心—為為自己定預期期銷售目標及及理想的利潤潤，以強烈而而旺盛的進取取心去達成目目標及任務。八力觀察力—要在短時時間內敏銳的的觀察出客戶戶的類型、偏偏好、意向，面對產品時時，要能立即即觀察出產品品的優(yōu)缺點、特特性、對策和和解決方法理解力—要能深刻刻了解客戶的的需求狀況及及產品的品質質、特性等各各方面問題。創(chuàng)造力—新產品具具有嶄新的創(chuàng)創(chuàng)造力，推陳陳出新，這就就是您賺錢的的先機。想象力—要在土地地及商品房尚尚未興建以前前，就能想象象出它未來的的遠德景，加加以對個案投投資或銷售工工作，作最好好的判斷與說說明。記憶力—房地產業(yè)業(yè)接觸的客戶戶繁多，客戶戶提出的總是是不盡相同，加加強記憶力，才才能對每個客客戶作最好的的說明和服務務。判斷力—良好而正正確的判斷力力是成功的最最大因素，反反之，錯誤的的判斷則令人一敗涂涂地，前功盡盡棄。說服力—有強勁的的說服能力，技技巧地推廣房房子的優(yōu)點，常常能贏得客戶戶的心動而成成交。分析力—站在客戶戶立場分析市市場、環(huán)境、地地段、價位、增增值發(fā)展?jié)摿α?，并比較附附近土地加以以個案分析，能能分析更周到到則更能掌握握成交勝算。4、豐富的常識與客戶洽談時，除除了交換專業(yè)業(yè)知識的意見見外，不妨談談些主題外的的閑話，若置置業(yè)顧問具有有豐富的常識識與靈活的談談話技巧，可可借以縮短與與客戶的距離離，強化銷售售時的影響力力。（三）、性格□精力充沛□充滿自信□渴望成功□勤奮向上□將挫折與困難當作作挑戰(zhàn)（四）、優(yōu)秀置業(yè)業(yè)顧問的八點點標準□旺盛的精力□腳踏實地□表達能力□適合顧客□社會技能□有沖動□服從指揮□配合工作之之智力產品知識房屋產品須有充分分甚至能達到到“一點一滴”的深入了解解，因此與凡凡有關的平面面．立面．動動線．格局．．建材．環(huán)境境．公共設施施．交通．市市場．學區(qū)．．建材等等皆皆須詳實而不不能有疏漏。市場知識與個案最直接相關關的市場狀況況，競爭者狀狀況，一般市市場資訊，置置業(yè)顧問必須須知已知彼，借借市場知識的的加強來強化化銷售重點，掌掌握消費者心心理。公司政策及營業(yè)方方針包含公司沿革，背背景，組織，業(yè)業(yè)績，精神以以及個案目標標，營業(yè)方向向等。推銷技巧包含一般推銷原理理，技巧，策策略以及個案案銷售的模擬擬與優(yōu)缺點等等之攻防與說說服方式。（五）、如何成為為優(yōu)秀的房地地產推銷人員員□具有房地產的專業(yè)業(yè)知識。并能能作不斷的追追求補充?！跤杏H切誠懇的態(tài)度度，進退有序序的禮儀?！跤辛骼目诓牛迩逦目谡Z，速速度適中，有有抑揚頓挫的的效果。□整潔的儀容，面露露微笑?！跤心托哪土Γ芘c與顧客“磨“，鍥而不舍舍?！跗匠６嗌娅C相關知知識□隨時研究各種狀況況，針對各類類型的顧客作作不同的游說說，見機行事事，隨機應變變。□主動積極，勤奮，保保持高銳的士士氣。□盡量以顧客的立場場來考慮，非非一味的強迫迫推銷。□對市場情況，競爭爭者資料，及及顧客的購買買動機作不斷斷的留心與研研究。（六）、內外共完完善的置業(yè)顧顧問的中心環(huán)環(huán)節(jié)一個中心——以客客戶為中心；；兩種能力——應變變能力，協(xié)調調能力；三顆心——對工作作的熱心，對對客戶的客戶戶的耐心，對對成功的信心心；四條熟悉——熟悉悉國家政治經經濟形勢，熟熟悉房地產政政策法規(guī)，熟熟悉房地產市市場行情，熟熟悉本公司物物業(yè)情況；五必學會——學會會市場調查，學學會分析算帳帳，學會揣摩摩客戶心理，學學會追蹤客戶戶，學會與客客戶交朋友。（七）、置業(yè)顧顧問應克服的的痼疾言談側重道理喜歡隨時反駁談話無重點言不由衷的恭維自私（對同事）懶惰第二部分房地產產基礎知識一：房地產的種類類與特性（一）、房地產種種類土地建成后的物業(yè)居住物業(yè)商業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)特殊用途物物業(yè)（二）、房地產特特性位置的固定性或不不可移動性經濟壽命的可延續(xù)續(xù)性適應性不一致性需要管理能從周圍社區(qū)環(huán)境境的改善中獲獲得利益二：房地產市場的的特性與功能能（一）、房地產市市場的特性1、房地產市場是房房地產權益的的交易市場房地產市場場交易的對象象實際是附著著在每一宗具具體房地產上上的權益（或或權利）而不不是土地或房房地產本身。這這種權益可以以是所有權（包包括占有權、使使用權、收益益權和處置權權），也可以以是部分所有有權。2、房地產市場是地地區(qū)性市場不同城市甚甚至一個城市市內部的不同同地區(qū)之間，房房地產市場條條件、供求關關系、價格水水平等都是不不可比的。如如鼓樓區(qū)與倉倉山區(qū)之間。易于出現(xiàn)市場的不不均衡和壟斷斷總的來說，進進入房地產市市場是自由的的，也有足夠夠的買家和賣賣家。但是我我們也要承認認，在某些情情況下會出現(xiàn)現(xiàn)少數(shù)物業(yè)持持有者壟斷、控控制市場的情情況（二）、房地產市市場的功能1、配置存量房地產產資源和利益益由于土地資資源的有限性性，及房地產產開發(fā)建設周周期較長而滯滯后于市場需需求的變化，必必須在各種用用途和眾多想想擁有物業(yè)的的人之間進行行分配。通過市場機機制的調節(jié)作作用，在達到到令買賣雙方方都能接受的的市場均衡價價格的條件下下，就能完成成這種分配。2、顯示房地產市場場需求的變化化假如居民想想搬出自己租租住的房子而而購買自己擁擁有的住宅，則則市場上住宅宅的售價就會會上升，而租租金就會下降降3、能指導政府科學學地制訂土地地供應計劃在我國，城城市土地屬于于國家所有，制制定土地供應應計劃首先要要了解房地產產市場，通過過對市場提供供的房地產存存量、增量、交交易價格和數(shù)數(shù)量、市場發(fā)發(fā)展趨勢等信信號的分析研研究，制定出出符合市場需需要、可操作作性強、又能能體現(xiàn)政府政政策和意志的的土地供應計計劃4、引導需求適應供供應條件的變變化例如，隨著著建筑技術發(fā)發(fā)展，在地價價日漸昂貴的的城市中心區(qū)區(qū)建造成高層層住宅的綜合合成本不斷降降低，導致高高層住宅的供供應逐漸增加加，價格相對對于多層住宅宅逐漸下降，使使城市居民紛紛紛轉向購買買高層住宅，從從而減少了城城市中心區(qū)對對多層住宅需需求的壓力，也也使減少多層層住宅的供應應成為很自然然的事。如果有足夠夠的時間，每每一宗房地產產都可以找到到其獲利最大大狀態(tài)（最高高最佳使用），因因為市場價格格機制的作用用總能使人獲獲得其所擁有有物業(yè)的最佳佳利用方式。然然而，房地產產市場的不完完全性和復雜雜性，使得達達到這種理想想的均衡狀態(tài)態(tài)幾乎成為不不可能三：房地產專業(yè)術術語1、房地產房地地產，也稱不不動產，是房房產和地產的的總稱，是指指土地及附著著在土地上的的人工構筑物物和建筑物及及其附帶的各各種權利（所所有權、管理理權、轉讓權權等）2、土地使用權土地地使用權是指指土地使用者者依法享有使使用和取得土土地利益的權權利。土地使使用權可以依依法轉讓。開開發(fā)商要進行行房地產開發(fā)發(fā)，首先要必必須取得土地地使用權。其其獲取土地的的方式主要有有以下幾種：：①土地使用權的出讓讓。土地使用用權的出讓是是指國家以協(xié)協(xié)議、招標、拍拍賣的方式將將土地使用權權在一定年限限內出讓給土土地使用者，由由使用者向國國家支付土地地使用權出讓讓金的行為。②土地使用權的轉讓讓。土地使用用權的轉讓，是是指土地使用用者通過出售售、交換、贈贈與和繼承的的方式將土地地使用權再轉移的行為。③土地使用權的劃撥撥。土地使用用權的劃撥，是是指政府無償償將土地撥發(fā)發(fā)給使用者使使用，一般沒沒有使用期限限的限制。以無償劃撥取得的的土地使用權權，須經政府府及土地管理理部門同意，并并按規(guī)定補交交出讓金后方方可進行轉讓讓、出租和抵押。3、三通一平三通通一平，是指指在土地開發(fā)發(fā)時進行的通通水、通電、通通路和土地平平整工作。4、七通一平七七通一平，是是指給水、排排水、電力、通通訊、燃氣、熱熱力、道路通通、土地平整整。5、土地使用年限首先先應該明確，房房屋的所有權權是不存在年年限問題的，也也就是說，房房屋一經購買買并取得產權權后，即作為為業(yè)主個人所所有的財產，并并無居住年限限的限制。但但是，商品房房所占有的、通通過出讓方式式取得的國有有土地的使用用權是有期限限的。不同開開發(fā)用途的土土地使用年限限一樣。開發(fā)發(fā)商在土地用用于房地產開開發(fā)時，都要要與國土局簽簽訂《土地使使用權出讓合合同書》，其其土地使用年年限按國家規(guī)規(guī)定執(zhí)行，即即：①居住用地七十年。②工業(yè)用地五十年。③教育、科技、文化化、衛(wèi)生、體體育用地五十十年。④商業(yè)、旅游、娛樂樂用地四十年年。⑤綜合用地或者其他他用地五十年年。土土地使用年限限從土地使用用者與政府土土地管理部門門簽訂土地出出讓合同，依依法取得土地地使用權之日日起開始計算算（通常在土土地出讓合同同中有明確約約定）。必須注意的的是，購房者者所得到的土土地使用權，是是開發(fā)商轉讓讓給購房者的的。根據(jù)我國國《城市房地地產管理法》42條規(guī)定：“以出讓方式式取得土地使使用權的，轉轉讓房地產后后，其土地使使用權的使用用年限為減去去原土地使用用者已經使用用年限后的剩剩余年限?！币虼速彿空哒咴诤炗嗁彿糠亢贤蛉〉玫卯a權證時，其其實際土地使使用年限會短短于國家規(guī)定定的土地使用用年限。另外，有些些購房者會關關心土地使用用年限到期后后是不是房屋屋就要被國家家收回，其實實這種觀點是是錯誤的。土土地使用年限限到期后，只只要向政府繳繳納土地出讓讓金就可以繼繼續(xù)使用土地地。6、商品房商品品房，是指房房地產開發(fā)經經營企業(yè)開發(fā)發(fā)的，建成后后用、于市場場出售的房屋屋，包括住宅宅、商業(yè)用房房以及其他建建筑物。商品品房的種類繁繁多，主要分分為普通住宅宅、公寓、TOWNHHOUSE、別墅等等等，建筑開工工分為板樓、塔塔樓、板塔結合，按是否否享受政策優(yōu)優(yōu)惠還可以分分為商品房、經經濟適用房、合合作建房……商品房按銷售對象象可分為內銷銷商品房和外外銷商品房。①內銷商品房，是指指房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)通過實實行土地使用用權出讓形式式，經過政府府計劃主管部部門審批，建建成后用于在在境內范圍（目目前不包括香香港、澳門特特別行政區(qū)和和臺灣）出售售的住宅、商商業(yè)用房以及及其他建筑物物。②外銷商品房，是指指房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)按政府府外資工作主主管部門的規(guī)規(guī)定，通過實實行土地批租租形式，報政政府計劃主管管部門列入正正式項目計劃劃，建成后用用于向境內、外外出租的住宅宅、商業(yè)用房房及其他建筑筑物。7、經濟適用房經濟濟適用房，是是指以微利價價出售給廣大大中低收入家家庭的商業(yè)房房，它是帶有有社會保障性性質的商品住住宅，具有經經濟性和適用用性的特點。經經濟性是指住住宅價格相對對于市場價格格而言是適中中的，能夠適適應中低收入入家庭的承受受力；適用性性是指在住房房設計及其建建筑標準上強強調住房的實實用效果，而而不是降低建建筑標準。經濟濟適用房不是是人人都可以以買的，購買買經濟適用房房必須符合當當?shù)卣?guī)規(guī)定的文件，并并經過排號購購買。8、TOWNHOUSSETOOWNHOUUSE通俗的解釋釋是聯(lián)排住宅宅，由幾幢甚甚至十幾幢小小于3層的低層住住宅并聯(lián)組成成，每幢面積積約在150~2200平方米左右右，有自己的的院落，但院院子一般不超超過50平方米，另另外還有專用用車位或車庫庫，離城不太太遠，價格不不算太貴，屬屬中等偏高水水平。19世紀四五十十年代發(fā)源于于英國新城鎮(zhèn)鎮(zhèn)時期，目前前在歐美十分分普及。TOOWNHOUUSE的基本要求求：位置應位位于城市邊緣緣地帶、距市市中心車程5至30分鐘，滿足足第一居所的的需求，生活活、工作兩便便利。周邊應應有完善的交交通道路網絡絡，臨近高速速公路，強調調交通的易達達性和便捷性性。不僅強調調社區(qū)內環(huán)境境，周邊也應應有優(yōu)美的自自然環(huán)境。社社區(qū)容積率一一般不超過00.6，其規(guī)模最最好在15萬平方米以以上才能滿足足其社區(qū)配套套和生活品位位的要求。社社區(qū)由于地處處城市邊緣，其其教育、商業(yè)業(yè)、醫(yī)療、休休閑等配套設設施必須齊備備。9、商住住宅商住住住宅是SOHO（居家辦公公）住宅觀念念的一種延伸伸，它屬于住住宅，但同時時又融入寫字字樓的諸多硬硬件設施，尤其是網絡功功能的發(fā)達，使使居住者在居居住同時又能能從事商業(yè)活活動的住宅形形式。商住住住宅適合于小小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴賴網絡進行社社會活動的人人群。10、酒店式公寓所謂酒店式式公寓，是指指提供酒店式式管理服務的的公寓。始于于1994年，意為“酒店式的服服務，公寓式式的管理”，市場定位位很高。它集集住宅、酒店店、會所多功功能于一體，具具有“自用”和“投資”兩大功效。除除了提供傳統(tǒng)統(tǒng)酒店的各項項服務外，更更重要的是向向住客提供家家庭式的居住住布局、家居居式的服務，讓讓人有賓至如如歸的感覺。11、SHOPPINGGMALLLSHOPPPINGMALL，直譯為“步行街購物物廣場”，是目前國國際上最流行行、經營效果果最佳的零售售百貨模式，它它具有四大特特征:開放性的公公共休閑廣場場，強烈吸引引人氣；開放放性的對外交交通設計，廣廣納周邊人氣氣；相對閉合合的內部通道道回路，充分分利用有效人人流；購物與與休閑良性互互動，形成驚驚人的商業(yè)效效應。12、低層住宅低層住宅，是是指層數(shù)為1至3層的住宅。低低層住宅多出出現(xiàn)于農村，在在城市中的商商品房由于土土地資源的限限制，很少有有低層住宅的的。13、多層住宅多層住宅，是是指層數(shù)為4至7層的住宅。多多層住宅常出出現(xiàn)于中小城城市，其性能能價格比較高高，公共空間間與氛圍較好好,公攤面積少,物業(yè)費較低,是廣泛建造造的一種住宅宅類型。同時，多層層住宅也存在在著公用部分分不足、外觀觀單調、需要要爬樓梯而舒舒適性較差的的缺點。14、小高層住宅小高層住宅宅。是指層數(shù)數(shù)在８—１２層之間間。按規(guī)定８８層以上必須須配電梯，所所以小高層屬屬于配電梯的的范圍之內，它它的特點是方方便的同時又又能給生活帶帶來一種新的的高度。15、高層住宅高層住宅，是是指層數(shù)在16層以上的住住宅。其中，層層數(shù)在40層以上的為為超高層住宅宅，對于商品品房來說，超超高層住宅是是比較少見的的，它一般多多用于辦公等等用途。16、期房從專業(yè)角度度來說，期房房是指從發(fā)展展商取得商品品房預售許可可證后到完成成商品房初始始登記為止所所出售的商品品房。習慣上，我我們把市場上上在售的、尚尚未完工的、不不能馬上交付付使用的商品品房稱為期房房。購房者在在這一階段購購買商品房時時應簽預售合合同。17、現(xiàn)房這里所謂的“現(xiàn)房”，就是指消消費者在購買買時具備即買買即可入住的的商品房，即即開發(fā)商已辦辦妥所售的商商品房的大產產權證的商品品房，與消費費者簽訂商品品房買賣合同同后，立即辦理入住并取得得產權證。開發(fā)商完成成房屋全部建建筑工程、配配套工程，使使房屋具備正正常使用功能能，還要通過過建筑工程驗驗收、規(guī)劃竣竣工驗收、環(huán)環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收收、消防驗收收，取得新建建住宅交付使使用許可證，才才能到房地產產管理部門進進行房地產初初始登記。18、準現(xiàn)房準現(xiàn)房是指指房屋主體已已基本封頂完完工，小區(qū)內內的樓宇及設設施的大致輪輪廓已初現(xiàn)，房房型、樓間距距等重要因素素已經一目了了然，工程正正處在內外墻墻裝修和進行行配套施工階階段的房屋。19、尾房尾房又稱掃掃尾房，它是是房地產進入入散戶零售時時代的產物，是是空置房中的的一種。一般般情況下，當當商品住宅的的銷售量達到到90%以后，一般般就進入房地地產項目的清清盤銷售階段段，此時所銷銷售的房產，一一般稱為尾房房。開發(fā)商經經過正常的銷銷售后剩下了了少量沒有競競爭力的房子子，這些房子子或朝向不好好、采光不足足，或是樓層層不佳、位處處兩級，其中中一層大多不不帶小花園且且遮擋較嚴重重。20、爛尾房爛尾房是指指那些由于開開發(fā)商資金不不足、盲目上上馬，或者錯錯誤判斷供求求形勢，開發(fā)發(fā)總量供大于于求，導致大大面積空置，無無法回收前期期投資，更無無力進行后續(xù)續(xù)建設，甚至至全盤停滯的的積壓樓宇。樓盤的“爛尾”情況一般不不會發(fā)生在房房產推出銷售售的時候，而是隨著項目目的不斷推進進一步步顯現(xiàn)現(xiàn)出來21、毛坯房“毛坯房”在工程建建筑中有其專專門的定義。按按通常的理解解，是指未經經過處理或只只經過部分裝裝修處理的房房屋，這些房房屋大部能保保證基本入住住。要入住這這樣的房屋，往往往要經過對其較大的改造造裝修。22、單元式住宅單元式住宅宅，又叫梯間間式住宅，是是多層、高層層住宅中最常常用的一種住住宅建筑形式式。每層樓面面只有一個樓樓梯，住房由由樓梯平臺直直接進入分戶戶門，一般每每個樓梯可以以安排2~4戶（大進深深住宅每層一一梯可安排5~8戶）。如果住宅的的平面是條形形（板式）設設計，則一幢幢條形住宅可可有多個樓梯梯，不論是一一梯2戶，還是一一梯3戶，每個樓樓梯的控制面面積稱為一個個“居住單元”。條形的梯梯間式多層住住宅又稱為“連續(xù)單元式式住宅”。如果住宅的的平面是點式式設計，各層層住戶將圍繞繞一個樓梯分分戶，點式（墩墩式或塔式）住住宅可稱為“獨立單元式式住宅”。23、公寓式住宅公寓式住宅宅，是相當于于獨院獨戶的的西式別墅住住宅而言的。公公寓式住宅一一般建在大城城市，大多數(shù)數(shù)是高層大樓樓，標準較高高，每一層內內有若干單獨獨使用的套房房，包括臥室室、起居室、客客廳、浴室、廁廁所、廚房、陽陽臺等等，還還有一部分附附設于旅館酒酒店之內，供供一些常常往往來的中外客客商及其家眷眷中短期租用用。24、花園式住宅花園式住宅宅，也叫西式式洋房或小洋洋樓，即花園園別墅。一般般都是帶有花花園草坪和車車庫的獨院式式平房或二三三層小樓，建建筑密度很低低，內部居住住功能完備，裝裝修豪華，并并富有變化，住住宅水、電、暖暖供給一應俱俱全，戶外道道路、通訊、購購物、綠化也也都有較高的的標準，一般般為高收入者者購買。25、標準層標準層是指指平面布置相相同的住宅樓樓層。26、躍層住宅躍層住宅俗俗稱“樓中樓”，是近年來來推廣的一種種新穎住宅建建筑形式。其其特點是住宅宅占有上下兩兩層樓面，臥臥室、起居室室、客廳、衛(wèi)衛(wèi)生間、廚房房及其他輔助助用房可以分分層分布，上上下層之間的的通道不通過過公共樓梯，而而采用戶內獨獨用的小樓梯梯連接。一般般一層安適廚廚房、餐廳、起起居室，樓上上（有時是樓樓下）安排臥臥室。這樣的的好處是動靜靜分區(qū)明確，互互不干擾。躍層式住宅宅的內部空間間因為是借鑒鑒了歐美小二二樓獨院住宅宅的設計手法法，頗受海外外僑胞和港澳澳臺胞的歡迎迎，在南方城城市（尤其是是福建、廣東東）較為流行行，近年來在在北方城市的的一些高級住住宅設計中，也也開始得到推推廣。27、復式住宅復式住宅在在概念上是一一層，并不具具備完整的兩兩層空間，但但是高較普通通住宅（普通通住宅層高通通常為2.8~3..0米）高，可在在局部陶出夾夾層，安排臥臥室或書房等等，用樓梯聯(lián)聯(lián)系上下，其其目的是在有有限空間里增增加使用面積積，提高住宅宅的空間利用用率。人們常把影影視中看到的的那種樓上樓樓下、兩層一一戶的住宅理理解為復式住住宅。其實那那是躍層式住住宅，它與復復式住宅是完完全不同的兩兩個概念。從從外觀來說，躍躍層式住宅是是一套住宅占占兩個樓層，有有內部樓梯聯(lián)聯(lián)系上下層，一一般在首層安安排起居室、廚廚房、餐廳、衛(wèi)衛(wèi)生間，二層層安排臥室、書書房、衛(wèi)生間間等。簡單地地講，如果上上下兩層完全全分隔，應稱稱為躍層式住住宅；如上下下兩層在同一一空間內，即即從下層室內內可以看見上上層墻面、欄欄桿或走廊等等部分，則為為復式住宅。28、錯層住宅戶戶內樓面高度度不一致，錯錯開之處有樓樓梯聯(lián)系。優(yōu)優(yōu)點是和躍層層一樣能夠動動靜分區(qū)，但但因為沒有完完全分為兩層層，所以又有有復式住宅豐豐富的空間感感。可以利用用錯層住宅中中不同的層高高區(qū)分不同功功能的房間，比比如起居室比比較高，臥室室比較低等。還還有利用地形形地勢的高差差在坡地上設設計錯層式住住宅，可以減減少挖土的土土方量。錯層層帶來空間豐豐富的感受，如如不是身臨其其境很難想像像得到，所以以對于初次進進入這種住宅宅的人有較大大吸引力。但但錯層式住宅宅不得于結構構抗震，而且且顯得空間零零散，容易使使小戶型顯得得局促，更適適合于層數(shù)少少、面積大的的高檔住宅29、露臺露臺，一般般是指住宅中中的屋頂平臺臺或由于建筑筑結構需求而而在其他樓層層中做出大陽陽臺，由于它它面積一般均均較大，上邊邊又沒有屋頂頂，所以稱作作露臺。30、陽臺陽臺是指供供居住者進行行室外活動，晾晾曬衣物等的的空間。31、走廊走廊是指住住宅套外使用用的水平交通通空間。32、過道過道是指住住宅套內使用用的水平交通通空間。33、地下室地下室是指指房間地面低低于室外地平平面的高度超超過該房間凈凈高的1/3，且不超過1/2者。34、半地下室半地下室是是指房間地面面低于室外地地平面的高度度超過該房間間凈高的1/3，且不超過1/2者35、玄關玄關就是登登堂入室第一一步所在位置置，它是一個個緩沖過渡的的地段。居室室是家庭的“領地”，講究一定的的私密性，大大門一開，有有玄關阻隔，外外人對室內就就不能一覽無無余。玄關一般與與廳相連，由由于功能不同同，需運用裝裝飾手段加以以分割。此外外，玄關之處處還可設置鞋鞋柜、儲物柜柜等，讓家人人回家有一塊塊放雨傘、掛掛雨衣、換鞋鞋、擱包的地地方。平時，玄玄關也是接受受郵件、簡單單的會客場所所。36、隔斷隔斷是指專專門作為分隔隔室內空間的的不到頂?shù)陌氚虢亓⒚妗?7、外飄窗外飄窗，指指房屋窗子呈呈矩形或梯形形向室外凸起起，窗子三面面為玻璃，從從而使人們擁擁有更廣闊的的視野，更大大限度的感受受自然、親近近自然，通常常它的窗臺較較低甚至為落落地窗38、框架結構框框架結構住宅宅，是指以鋼鋼筋混凝土澆澆搗成承重梁梁柱，再用預預制的加氣混混凝土、膨脹脹珍珠巖、浮浮石、蛭石、陶陶粒等輕質板板材隔墻分戶戶裝配而成的的住宅。框框架結構住宅宅適合大規(guī)模模工業(yè)化施工工，效率較高高，能為建筑筑提供靈活的的使用空間，但但抗震性能差。同時由于有有框架結構的的柱截面較大大，不宜家具具布置和裝修修，從而影響響室內使用39、剪力墻結構剪力墻其實實就是用鋼筋筋混凝土墻板板來代替框架架結構中的梁梁柱，以鋼筋筋混凝土墻板板來承受來自自豎向和水平平力的結構。剪力墻結構構由縱橫方向向的墻體組成成抗側向力體體系，它的剛剛度很大，空空間整體性好好，房間內不不外露、柱楞楞角，便于室室內布置，方方便使用。剪力墻結構構形式是高層層住宅最為廣廣泛采用的一一種結構形式式。相比框架架結構，剪力力墻結構具有有較好的抗震震性能，其不不足之處在于于結構自重大大。預應力剪剪力墻結構通通常可以做到到大空間住宅宅布局，此時時，房間分隔隔墻和預應力力廚內衛(wèi)生間間分隔墻可以以采用預制的的輕質隔墻來來分隔空間，此此種方式為日日后的室內裝裝修改造帶來來了較大的方方便之處，深深受廣大住戶戶歡迎。40、框架－剪力墻結結構框架－剪力力墻結構也稱稱框剪結構，這這種結構是在在框架結構中中布置一定數(shù)數(shù)量的梁柱，構構成靈活自由由的使用空間間，滿足不同同建筑功能的的要求，同時時又有足夠的的剪力墻，有有相當大的剛剛度。框剪結構的的受力特點，是是由框架和剪剪力墻結構兩兩種不同的抗抗側力結構組組成的新的受受力形式，所所以它的框架架不同于純框框架結構中的的框架，剪力力墻在框架結結構中也不同同于剪力墻結結構中的剪力力墻。因為，在在下部樓層，力力墻的位移較較小，它拉著著框架按彎曲曲型曲線變形形，框架除了了負擔外荷載載產生的水平平力外，不額額外負擔了把把剪力拉回來來的附加水平平力，剪力墻墻不但不承受受荷載產生的的水平力，還還因為給框架架一個附加水水平力而承受受負剪力，所所以，上部樓樓層即使外荷荷載產生的樓樓層剪力很小小，框架中也也出現(xiàn)相當大大的剪力。41、砌體結構通俗地講，砌砌體結構是以以小部分鋼筋筋混凝土及大大部分磚（或或其他砌體材材料）墻承重重的結構。常常規(guī)的砌體厚厚度有370毫米、240毫米、190毫米、120毫米等。習習慣上人們常常把370毫米厚的墻墻稱為“三七墻”，240毫米厚的墻墻稱為“二四墻”……在工程中，厚厚度大于240毫米厚的墻墻常用做承重重墻，小于240毫米墻用做做非承重墻。承重墻分為為縱向承重墻墻和橫向承重重墻，分別承承受建筑物上上部荷生和承承受縱橫方向向來的地震力力。外墻作承承重作用，理理應受到充分分的重視，非非承重墻僅承承擔自重承擔擔上部荷重，可可作為間隔墻墻使用。在家庭室裝裝修中要保證證其建筑結構構的安全，應應高度重視與與杜絕裝修中中“拆墻鑿洞”而造成危及及住宅結構的的安全隱患買買房人要樹立立安全第一的的意識，在家家庭裝飾中嚴嚴禁拆改、損損壞主體的承承重結構，不不得在承重墻墻上開洞；不不得任意擴大大門窗洞口；；外墻的窗間間墻和窗下墻墻，均是重要要的承受荷重重的部分，裝裝修工程時不不得拆除挑陽陽臺上的窗下下墻，這種情情況往往造成成挑陽臺傾覆覆失穩(wěn)，造成成人身安全事事故。在承重重墻上任意開開鑿門窗洞口口，不但減少少了墻體截面面積，也在鑿鑿墻過程中造造成洞口附近近的墻體酥裂裂，實際受損損部位已超出出了洞口寬度度范圍，有可可能造成承重重墻截面削弱弱過大，磚砌砌體已不能滿滿足承載能力力及穩(wěn)定性要要求，隨時可可能有倒塌的的危險。42、鋼筋混凝土結構構鋼鋼筋混凝土結結構住宅是指指房屋的主要要承重結構如如柱、梁、板板、樓梯、屋屋蓋用鋼筋凝凝土制作，墻用磚或其他材料料填充。鋼鋼筋混凝土結結構住宅具有有抗震性能好好、整體性強強、抗腐蝕耐耐火能力強、經經久耐用等優(yōu)優(yōu)點，并且房房間開間、進進深相對較大大，室風活動動空間也相應應增加，室內內空間分隔較較自由。目前前，高層住宅宅多采用這種種結構，其缺缺點是工藝比比較復雜，建建筑造價較高高。43、鋼結構鋼結構建筑筑是指主要承承重構件全部部采用鋼材制制作，它具有有強度高、重重量輕、抗震震性能好、施施工速度快、結結構占用面積積小、地基費費用省、不污污染環(huán)境，以以及廢舊材料料可以回收利利用等優(yōu)點。目前，國外60%以上的高檔檔住宅都采用用了鋼結構。以以前我國由于于鋼產量不足足，只是在一一些高層公共共建筑上使用用了鋼結構，在在住宅上應用用的還很少?，F(xiàn)在，建設設部已經把鋼鋼結構房屋作作為一種綠色色環(huán)保建筑為為全國重點推推廣項目。專專家認為，這這種具有節(jié)能能、健康、環(huán)環(huán)保、抗震等等諸多優(yōu)點的的鋼結構住宅宅，將成為今今后我國住宅宅的發(fā)展趨勢勢。它將引發(fā)發(fā)建筑的一場場革命。44、住宅的開間在住宅設計計中，住宅的的寬度是指一一間房屋內一一面墻的定位位軸線到另一一面墻的定位位軸線之間的的實際距離。因因為是就一自自然間的寬度度而言，故又又稱開間。住宅的開間間在住宅設計計上有嚴格的的規(guī)定。根據(jù)據(jù)《住宅建筑筑模數(shù)協(xié)調標標準》（GBJ1000-87）規(guī)定，住住宅建筑的開開間常采用下下列參數(shù)：22.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.9米、4.2米。目前，一一般商品房住住宅的開間為為3.0~3..9米，磚混結構構住宅一般不不超過3.3米。規(guī)定較小的的開間尺度，可可縮短樓板的的空間跨度，增增強住宅結構構整體性、穩(wěn)穩(wěn)定性和抗震震性。但同時時，小開間住住宅也存在著著許多弊病。因因為開間小，在在住宅建筑面面積中，承重重墻、柱結構構面積相對較較大，從而使使得有效使用用面積縮??；；同時由于開開間小，房間間分割過小，不不適應家庭居居住行為變化化的要求，而而且住房很難難自行改造。45、住宅的進深住宅的長度度即進深，在在建筑學中是是一間獨立的的房屋或一幢幢居住建筑內內從前墻的定定位軸線到后后墻的定位軸軸線之間的實實際長度。為了保證建建成的住宅具具有良好的自自然采光和通通風條件，住住宅的進深在在設計上有一一定的要求。根根據(jù)《住宅建建筑模數(shù)協(xié)調調標準》（GBI1000~87）規(guī)定，住住宅的進深采采用下列常用用參數(shù)：3..0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。雖然進深大大的住宅可以以有效地節(jié)約約用地，但在在住宅的高度度（層高）和和寬度（開間間）確定的前前提下，設計計的住宅進深深過大，就使使住房成狹長長型，距離門門窗較遠的室室內空間自然然光線不足。目目前我國大量量城鎮(zhèn)住宅房房間的進深一一般都限定在在5.0米左右，不能能任意擴大。46、住宅的層高和凈凈高住宅的高度度可以用“米”或“層”來計算，每每一層的高度度稱為層高。具具體地說，層層高是指下層層地板面或樓板上表面面（或下表面面）到相鄰上上層樓板上表表面（或下表表面）之間的的豎向尺寸。《住住宅建筑模數(shù)數(shù)協(xié)調標準》（GBI100~87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米、3.0米。目前一般商品房的層高都在2.8米~3.0米居多。住宅的凈高高是指下層地地板面或樓板板上表面到上上層樓板下表表面之間的距距離。凈高和和層高的關系系可以用公式來表示示：凈高=層高-樓板厚度。即即層高和樓板板厚度的差叫叫“凈高”。47、建筑容積率所謂建筑容容積率，是指指項目規(guī)劃建建設用地范圍圍內全部建筑筑面積（總建建筑面積）與與規(guī)劃建設用用地面積（總總用地面積）之之比，這里的的建筑面積應應把附屬建筑筑物也計算在在內，但不計計算面積的附附屬建筑物外外。其計算公公式為：建筑容積率=總建筑面積÷總用地面積×1000%例如，某小區(qū)的規(guī)規(guī)劃建設用地地面積為10000平方米，建建筑總面積為為18000平方米，由由其容積率為為1.8（18000÷100000）。一個良好的的居住小區(qū)，高高層住宅容積積率應不超過過5，多層住宅宅應不超過3，但由于受受土地成本的的限制，并不不是所有項目目都能做得到到的48、建筑密度所謂建筑密密度，即建筑筑覆蓋率，是是指項目規(guī)劃劃建設用地范范圍內所有建建筑物的基底底面積（即房房屋首層的占占地面積）之之和與規(guī)劃建建設用地總面面積之比。這這里的建筑物物基底面積應應包括構筑物物的基底面積積。其計算公公式為：建筑密度=建筑占地面面積÷總用地面積×100%%例如，某小區(qū)的規(guī)規(guī)劃建設用地地總面積為10000平方米，項項目規(guī)劃建設設用地范圍內內所有建筑物物的基底面積積之和為3000平方米，則則其建筑密度度為30%（3000÷÷100000）。建筑密度作作為一項指標標，可以直接接反映出一定定用地范圍內內的空地率和和建筑物的密密集程度。一一般來說，低低密度總是配配合高容積率率出現(xiàn)，同等等條件下，應應選擇密度低低的項目。49、綠地率所謂綠地率率，居住區(qū)用用地范圍內各各類綠地的總總和占居住區(qū)區(qū)用地的比率率。這里的綠綠地應包括：：公共綠地、宅宅旁綠地、公公共服務設施施所屬綠地和和道路綠地（即即道路紅線內內的綠地），不不應包括屋頂頂、曬臺的人人工綠地。通通常情況下，住住宅項目的綠綠地率應不低低于30%。但同樣由由于受土地成成本的限制，并并不是每個項項目都能做到到。這里必須注注意，綠地率率不同于綠化化覆蓋率。根根據(jù)相關技術術規(guī)范規(guī)定，并并不是所有長長草的地方都都能算做綠地地。在計算時時，要求距建建筑外墻1..5米和道路邊線線1米以內的用地地，不得計入入綠化用地。此此外，還有幾幾種情況也屬屬不能不計入入綠地率的綠綠化面積，如如地下車庫、化化糞池，這些些設施的地表表覆上一般達達不到3米的深度，也也就是說在上上面種植的大大型喬木成活活率較低，所所以計算綠化化覆蓋率有時時能做到60%以上。開發(fā)發(fā)商當然喜歡歡引用綠化覆覆蓋率的概念念。50、戶型比戶型比是指指各種戶型在在總戶數(shù)中所所占百分比，反反映到住宅設設計上，就是是體現(xiàn)在一定定數(shù)量住宅建建筑中，各種種不同套型住住宅占住宅總總套數(shù)的比重重。51、會所所謂會所，就就是以所在物物業(yè)業(yè)主為主主要服務對象象的綜合性高高級康體娛樂樂服務設施。會會所具備的軟軟硬條件如下下：康體設施施應該包括泳泳池、網球或或羽毛球場、高高爾夫練習館館、健身房等等娛樂健身場場所；中西餐餐廳、酒吧、咖咖啡廳等餐館館與待客的社社交場所；還還應具有網吧吧、閱覽室等等其他服務設設施。以上一一般都是對業(yè)業(yè)主免費或少少量收費開放放。52、中空玻璃中空玻璃是是對傳統(tǒng)單玻玻門窗的革新新，是現(xiàn)代門門窗生產中的的一項新的玻玻璃加工技術術，它由兩層層甚至更多的的玻璃密封組組合，但最重重要的是兩層層玻璃之間必必須形成真空空或氣體（如如加入惰性氣氣體）狀態(tài)，故故稱“中空玻璃”，這種技術術的運用使門門窗的隔音、阻阻熱、密封、安安全性能都大大大提高。53、商品房預售商品房預售售是指房地產產開發(fā)經營企企業(yè)將正建設設中的房屋預預出售給承購購人，由承購購人支付定金金或房價款的的行為。一、商品房預售條條件①已交付全部土地使使用權出讓金金，取得土地地使用權證書書。②持有建設工程規(guī)劃劃許可證和施施工許可證。③按提供預售的商品品房計算，投投入開發(fā)建設設的資金達到到工程建設總總投資的25%以上，已經經確定施工進進度和竣工交交付日期。④向縣級以上房產管管理部門登記記備案，取得得《商品房預預售許可證》。二、《商品房預售售許可證》商品房預預售實行許可可制度。開發(fā)發(fā)企業(yè)進行商商品房預售，應應當向房地產產管理部門申申請預售許可可，取得《商商品房預售許許可證》。未未取得《商品品房預售許可可證》的，不不得進行商品品房預售。開發(fā)企業(yè)業(yè)進行商品房房預售，應當當向出售人出出示《商品房房預售許可證證》。售樓廣廣告和說明書書應當載明《商商品房預售許許可證》的批批準文號。三、預售合同商品房預預售，開發(fā)企企業(yè)應當與承承購人簽訂商商品房預售合合同。開發(fā)企企業(yè)應當自簽簽約之日起30日內，向房房地產管理部部門和市、縣縣人民政府土土地管理部門門辦理商品房房預售合同登登記備案手續(xù)續(xù)。四、權屬登記預售的商商品房交付使使用之日起90日內，承購購人應當依法法到房地產管管理部門和市市、縣人民政政府土地管理理部門辦理權權屬登記手續(xù)續(xù)。開發(fā)企業(yè)業(yè)應當予以協(xié)協(xié)助，并提供供必要的證明明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原原因，承購人人未能在房屋屋交付使用之之日起90日內取得房房屋權屬證書書，除開發(fā)企企業(yè)和承購人人有特殊約定定外，開發(fā)企企業(yè)應當承擔擔違約的責任任。54、商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，是指指房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)將竣工工驗收合格的的商品房出售售給買受人，并并由買受人支支付房價款的的行為。一、商品房現(xiàn)售條條件①現(xiàn)售商品房的房地地產開發(fā)企業(yè)業(yè)應當具有企企業(yè)法人營業(yè)業(yè)執(zhí)照和房地地產開發(fā)企業(yè)業(yè)資質證書。②取得土地使用權證證書或者使用用土地的批準準文件。③持有建設工程規(guī)劃劃許可證和施施工許可證。④已通過竣工驗收。⑤拆遷安置已經落實實。⑥供水、供電、供熱熱、燃氣、通通訊等配套基基礎設施具備備交付使用條條件，其他配配套基礎設施和公共設設施具備交付付使用條件或或者已確定施施工進度和交交付日期。⑦物業(yè)管理方案已經經落實。二、商品房買賣合合同商品房銷銷售時，房地地產開發(fā)企業(yè)業(yè)和買受人應應當訂立書面面商品房買賣賣合同。商品品房買賣合同同應當明確以以下主要內容容：⑴當事人名稱或者姓姓名和住所。⑵商品房基本狀況。⑶商品房的銷售方式式。⑷商品房價款的確定定方式及總價價款、付款方方式、付款時時間。⑸交付使用條件及日日期。⑹裝飾、設備標準承承諾。⑺供水、供電、供熱熱、燃氣、通通訊、道路、綠綠化等配套基基礎設施和公公共設施的交交付承諾和有有關權益、責責任。⑻公共配套建筑的產產權歸屬。⑼面積差異的處理方方式。⑽辦理產權登記有關關事宜。⑾解決爭議的方法。⑿違約責任。⒀雙方約定的其他事事項。55、五證“五證”是指《國有土地使使用證》、《建建設用地規(guī)劃劃許可證》、《建建設工程規(guī)劃劃許可證》、《建建設工程施工工許可證》（建設工程程開工證）、《商商品房銷售（預預售）許可證證》?！拔遄C”中最重要的是《國國有土地使用用證》和《商商品房銷售（預預售）許可證證》，兩者表表明所購房屋屋屬合法交易易范疇?！渡躺唐贩夸N售（預預售）許可證證》的預售范范圍為本項目目可銷售樓盤盤。兩書“兩書”是指《住宅質量保保證書》和《住住宅使用說明明書》。“兩書”可以作為商品房買買賣合同的補補充約定，并并且是房地產產開發(fā)企業(yè)在在商品房交付付使用時，向向購房人提供供的對商品住住宅承擔質量量責任的法律律文件和保證證文件。57、內部認購內部認認購房是房地地產開發(fā)商在在未獲得《商商品房預售許許可證》等相相關證件之前前，在小范圍圍內以“內部認購”方式銷售商商品房。內部部認購可以為為開發(fā)商盡快快回籠資金，并并且由于內部部認購的商品品房價格較低低，通常會吸吸引眾多購房房人士。然而，由由于內部認購購的商品房是是在開發(fā)商未未取得《商品品房預售許可可證》的情況況下銷售的，是是不受法律保保護的，購房者的權權益也無法受受到法律保障障。因此，購購房者在進行行內部認購時時應慎重地考考察該房地產產項目是否除除了《商品房預售許許可證》外其其他證件都齊齊備，以免使使自己的合法法權益受到損損害。目前是是，由于商品品房內部認購購引起不少的的法律糾紛，國國家也采取了了相關的政策策對內部認購購的銷售形式式進行限制與與管理。58、建筑面積的測算算原則一般規(guī)定①房屋面積計算系指指外圍水平面面積及水平投投影面積計算算，其中包括括房屋建筑面面積、共有建建筑面積、使使用面積等的的測算。②房屋建筑面積計算算按房屋外墻墻（柱）勒腳腳以上各層的的外圍水平投投影面積，包包括陽臺、挑挑廊、地下室室、室外樓梯梯等，且層高高2.20米（含2.20米，下同）以以上的永久性性建筑。③房屋共有建筑面積積系指各產權權人共同占有有或共同使用用的建筑面積積。④房屋使用面積系指指房屋戶內全全部可供使用用的空間面積積，按房屋的的內墻面水平平面積計算。⑤房屋層數(shù)是指房屋屋的自然層數(shù)數(shù)，一般按室室內地坪+0米以上計算。假假層、附層（夾夾層）、插層層、閣樓（暗暗樓）、裝飾飾性塔樓，以以及突出屋面面的樓梯間、水水箱間不計層層數(shù)。⑥房屋所在層次是指指本權屬單元元的房屋在該該幢樓房中的的第幾層。地地下層次以負負數(shù)表示。計算全部建筑面積積的范圍1、永久性結構的單單層房屋按一一層計算建筑筑面積。單層層房屋內如帶帶有部分樓層層者，符合上上述一般規(guī)定定的亦應計算算建筑面積。2、多層和高層房屋屋按各層建筑筑面積的總和和計算。3、房屋內的技術層層（管道層、附附層、夾層等等），層高在在2.20米以上的按其其墻外圍水平平面積計算。4、穿過房屋的通道道，房屋內的的門廳、大廳廳均按一層計計算建筑面積積。門廳、大大廳內的回廊廊部分，層高高在2.20米以上的，按按其水平投影影面積計算建建筑面積。5、樓梯、樓梯間、電電梯（觀光梯梯）井、提物物井、垃圾道道、管道井等等均按房屋自自然層計算建建筑面積。6、屬永久性結構有有上蓋的室外外樓梯，按各各樓層外圍水水平投影面積積計算。7、房屋天面上屬永永久性建筑，層層高在2.220米以上的樓梯梯間、水箱間間、電梯機房房按外圍水平平面積計算。8、原始設計斜面結結構屋頂下加加以利用的空空間，高度在在2.20米以上的部位位，按其外圍圍水平投影面面積計算。9、挑樓、全封閉的的陽臺，按外外圍水平投影影面積計算。10、與房屋相連的有有柱走廊、兩兩房屋間有上上蓋和柱的走走廊，均按柱柱外圍水平面面積計算。11、房屋間永久性的的、封閉的架架空通廊，按按外圍水平投投影面積計算算。12、層高在2.200米以上的地下下層（地下室室、半地下室室、地下車庫庫、地下商場場等）及其相相應出入口，按按其外墻（不不包括采光井井、防潮層及及保護墻）外外圍水平面積積計算。13、有柱或圍護結構構的門廊、門門斗，按其柱柱或圍護結構構外圍水平面面積計算。14、玻璃幕墻、金屬屬幕墻以及其其他票幕墻等等作為房屋外外墻的，按其其外圍水平面面積計算建筑筑面積。既有有主墻體又有有幕墻時，以以主墻體為準準計算建筑面面積，其墻厚厚亦按主墻體體厚度計算。15、屬永久性建筑層層高在2.220米以上有柱的的車棚、貨棚棚等按柱外圍圍水平面積計計算。16、與房屋相通的有有柱雨棚按柱柱外圍水平面面積計算。雨雨篷上蓋面積積小于柱外圍圍水平面積時時，按上蓋水水平投影面積積計算。17、室內體育館按實實際層數(shù)計算算建筑面積。體體育館（場）看看臺下空間加加以利用的，高高度在2.220米以上的部位位，按其外圍圍水平投影面面積計算建筑筑面積（多層層按多層計）。18、機械車庫不論其其高度和停放放層數(shù)，均按按一層計算。19、依坡地建筑的房房屋，利用吊吊腳做架空層層有圍護結構構的，按其高高度在2.220米以上的部位位的外圍水平平投影面積計計算。20、房屋的伸縮縫，若若與室內相通通的，伸縮縫縫計算建筑面面積。計算一半建筑面積積的范圍1、與房屋相連有上上蓋無柱的走走廊、檐廊，按按其圍護結構構外圍水平面面積的一半計計算。2、獨立柱、單排柱柱的門廊、雨雨篷、車棚、貨貨棚等，按其其上蓋水平投投影面積的半半計算。3、未封閉的陽臺、挑挑廊，按其圍圍護結構外圍圍水平投影面面積的一半計計算建筑面積積。當圍護結結構向內傾斜斜時，按圍護護結構上沿外外圍水平投影影面積的一半半計算建筑面面積；當圍護護結構向外傾傾斜或外凸時時，按底板外外沿水平投影影面積的一半半計算。4、無頂蓋的室外樓樓梯按各樓層層外圍水平投投影面積的一一半計算。5、有頂蓋不封閉的的架空通廊，按按其外圍水平平投影面積的的一半計算。不計算建筑面積的的范圍1、層高小于2.220米的房屋及房房屋附屬部位位。2、突出房屋墻面的的構件、配件件、裝飾柱、垛垛、勒腳、臺臺階、無柱雨雨篷等，以及及有主墻體的的玻璃幕、金金屬幕及其他他材料幕墻。3、房屋之間無上蓋蓋的架空通廊廊。4、房屋的天面、挑挑臺，房屋天天面上的花園園、泳池。5、頂層挑臺的底板板局部是下層層房屋的上蓋蓋時，挑臺整整體不計算建建筑面積。6、房屋的平、花臺臺、曬臺及與與室內不相通通的類似于陽陽臺、挑廊、檐檐廊等。7、建筑物內的操作作平臺、上料料平臺及利用用建筑物的空空間安置箱、罐罐的平臺。8、騎樓、過街樓的的底層用作道道路街巷通告告的部分；臨臨街樓房挑廊廊下用作社會會公共通道的的，不論其是是否有柱，是是否有圍護結結構，都不計計算建筑面積積。9、屋面上有柱有蓋蓋但無圍護結結構的一些觀觀景建筑設施施。10、利用引橋、高架架路、高架橋橋路面作為頂頂蓋的建筑。11、廣場式室外樓梯梯。12、獨立煙囪以及亭亭、塔、罐、池池、地下人防防干、支線。13、與房屋室內不相相通的房屋間間伸縮縫。辨別原則在計算房房屋建筑面積積時，如遇上上述以外的情情況按以下原原則辦理。判判別房屋計算算建筑面積的的基本原則是是：永久固定定，層高2..20米（含2.20米）以上的房房屋及與室內內相通的部位位計算建筑面面積。1、計算全部建筑面面積應是有頂頂蓋全封閉的的房屋及部位位或底層有頂頂蓋、有柱或或有圍護的部部位。2、計算一半建筑面面積一般是不不封閉的房屋屋及部位（房房屋底層的部部位除外）。3、不計算建筑面積積通常是層高高小于2.220米的房屋及部部位；裝飾性性的建筑；與與室內不相通通的部位；沿沿街巷社會公公用的建筑及及無上蓋或上上蓋為社會公公用的建筑（除除挑陽臺、非非廣場式室外外樓梯算一半半面積外）。特殊墻體及部位處處理原則1、非垂直墻體處理理原則：當房房屋的墻體向向內傾斜時，按按其外墻高度度2.20米處的水平投投影面積測算算房屋的建筑筑面積；當房房屋的墻體向向外傾斜時，按按底板（地坪坪）外沿測算算房屋建筑面面積。2、不規(guī)則（弧狀）墻墻體處理原則則：當房屋墻墻體向內凹且且內凹的高度度高于2.220米時，按其外外墻高度2..20米處的水平投投影面積測算算房屋的建筑筑面積。內凹凹高度低于22.20米時，按最小小部分的外墻墻水平投影面面積測算房屋屋的建筑面積積。當房屋墻墻體外凸時，按按底板（地坪坪）外沿測算算房屋建筑面面積。套內建筑面積的測測算套內建筑筑面積，指套套內使用面積積、套內墻體體面積及套內內陽臺建筑面面積之和。即即：套內建筑筑面積=套內使用面面積+套內墻體面面積+陽臺建筑面面積（1）、套內使用面積積套內使用面面積，系指房房屋戶內全部部可供使用的的空間面積，按按房屋的內墻墻線水平投影影計算。它包包括臥室、起起居室、餐廳廳、過道、廚廚房、衛(wèi)生間間、假層、廁廁所、儲藏室室、壁柜等分分戶門內面積積總和。計算算住宅使用面面積，可以比比較直觀地反反映住宅的使使用狀況，但但在住宅買賣賣中一般不采采用使用面積積來計算價格格。計算使用面面積時有一些些特殊規(guī)定：：躍層式住宅宅中的戶內樓樓梯按自然層層數(shù)的面積總總和計入使用用面積；不包包含在結構面面積內的煙囪囪、通風道、管管道井均計入入使用面積；；內墻面裝修修厚度計入使使用面積。計計算住宅租金金，都是按使使用面積計算算。（2）、套內墻體面積積套內墻體體面積包括商商品房套內使使用空間周圍圍的維護或承承重墻體的面面積，有共用用墻及非共用用墻兩種。①共用墻，包括各套套之間的分隔隔墻，套與公公用建筑空間間投影面積的的分隔墻以外外墻（包括山山墻）；共作作墻墻體水平平投影面積的的一半計入內內墻體面積。②非共用墻，是指本本套獨用墻體體，其墻體水水平投影面積積全部計入套套內墻體面積積。（3）、陽臺建筑面積積套內陽臺臺建筑面積，系系指陽臺地面面底板外沿在在水平的投影影。套內有多多個陽臺的，全全部計算。一般來說說，陽臺可以以分為開放式式陽臺和封閉閉式陽臺、外外挑式陽臺和和內含式陽臺臺。其中原始始設計為封閉閉式陽臺的，全全部計算建筑筑面積；原始始設計為開放放式陽臺的，計計算一半。60、公攤面積的測算算共有建筑筑面積的構成成商品房應應分攤的共有有建筑面積主主要包括以下下兩個部分：：①電梯井、樓梯間、垃垃圾道、變電電室、設備室室、公共門廳廳和過道等其其功能上為整整棟樓建筑服服務的公共用用房和管理用用房之建筑面面積；單獨具具備使用功能能的獨立使用用空間（如車車庫、自行車車庫、會所或或俱樂部、倉倉庫、人防工工程等）；為為多幢房屋服服務的警衛(wèi)室室、管理用房房、設備間等等，均不計入入共有建筑面面積。②套（單元）與共有有建筑空間之之間的分隔墻墻以及外墻（包包括山墻）的的公共墻體，墻墻體水平面積積一半的建筑筑面積。也就是說，整幢房房屋的建筑面面積扣除整幢幢房屋各套套套內建筑面積積之和，并扣扣除單獨具備備使用功能的的獨立使用空空間及為多幢幢房屋服務的的警衛(wèi)室、管管理用房、設設備間等，即即為整幢房屋屋的共有建筑筑面積。共有建筑面積=全全幢建筑面積積-全幢各套內內建筑面積之之和-單獨具備使使用功能的獨獨立使用空間間等共有建筑面積的分分攤系數(shù)：整整幢房屋的共共有建筑面積積除以整幢房房屋各套內建建筑面積之和和，即得到建建筑物的共有有建筑面積分分攤系數(shù)。公用建筑面積分攤攤系數(shù)=公用建筑面面積÷各套套內建建筑面積之和和共有建筑面積的分分攤方法：分攤的公用用建筑面積=各套套內建建筑面積×公用建筑面面積分攤系數(shù)數(shù)61、其他相關面積指指標及系數(shù)①實用面積：是“建建筑面積”扣除公共分分攤面積后的的余額。②面積誤差比面積誤差比=（產產權登記面積積-合同約定面面積）÷合同約定面面積×100%%③產權面積房屋的產權面積系系指產權主依依法擁有房屋屋所有權的房房屋建筑面積積。房屋產權權面積由直轄轄市、市、縣縣房地產行政政主管部門登登記確權認定定。④使用率使用率又稱得房率率、出房率，是是指套內使用用面積與建筑筑面積之比。即即：使用率=套內使用面面積（地毯面面積）÷商品房銷售售面積（建筑筑面積）×100%%⑤實用率實用率是套套內建筑面積積（也就是套套內使用面積積+套內墻體面面積+陽臺面積）與與套（單元）建建筑面積（即即銷售面積）的的比率。即：：實用率=套套內建筑面積積÷商品房銷售售面積×100%%62、起價在商品房廣廣告中，人們們經常遇到“起價”這一名詞。所所謂“起價”，即“起步價”，是指本物物業(yè)所有房源源中的最低銷銷售價格，般般是指戶型格格局、朝向不不好的樓房價價格。而各樓樓層的差價，有有的相關幾十十無，有的相相關幾百無。以以購買100平方米的商商品房為例，樓樓層朝向差額額小的與差額額大的房價要要相差四五十十萬元。房地地產項目的定定價方式與變變通商品有很很大區(qū)別，由由于樓層、朝朝向、景觀、戶戶型等方面的的影響，基本本上可以做到到“一層一價”。在房地產產廣告中，起起價通過表述述為“**元起”，也就是以以最低價告知知。63、基價所謂“基價價”，也叫“基礎價”，是指經過過核算而確定定的每平方米米商品房的基基本價格。“基價”是針對房地地產定價方法法而言的，與與起步價沒有有關系。房地產項目目的定價方法法有很多種，如“隨行就市”、“成本導向定價”等但不管采用哪種方法，根據(jù)樓層、朝向、景觀、戶型等因素進行一定的調整，從得出各具體單元的銷售價格。64、均價在實際銷售中，一一般客戶是很很少會問到均均價的。詢問問均價，更多多的是本行業(yè)業(yè)踩盤人員的的做法。所謂謂“均價”，即本物業(yè)業(yè)的平均銷售售價格，將本本物業(yè)各單位位（即各套房房子）的銷售售價格相加之之后的和除以以各單位建筑筑面積的和數(shù)數(shù)，即可得出出每平方米的的均價。均價一般不是對外外的銷售價格格，而是通過過計算得出的的。但也有例例外，有時開開發(fā)商會以均均價作為噱頭頭進行宣傳，如如某高層物業(yè)業(yè)推出的“不計樓層、朝朝向，以4888元/平方米統(tǒng)一一價銷售”，即以均價價作銷售價，也也不失為引人人矚目的營銷銷策略。65、表價客戶問到具體單元元的銷售價格格時，一般應應以“表價”或高于“表價”的價格告知知。所謂“表價”，是指“樓盤銷售價價目表”上標明的各各具體單元的的銷售價格。通通常情況下，在在銷售時，開開發(fā)商都會制制定出“樓盤銷售價價目表”，上面標明明各個樓盤的的銷售價格。這這個銷售價格格一般是最高高價，即售樓樓人員向客戶戶提出的報價價?！氨韮r”可以對外出出示給客戶。66、底價“底價”是指可以對外銷售售的最低價格格?！氨韮r”不同于“底價”。通常情況況下，公司內內不同級別的的人擁有的底底價權限是不不一樣的。售售樓人員的底底價權限最低低，此外，售售樓經理通常常也會擁有一一定的價格權權限，即可以以給予客戶低低于售樓人員員底價的價格格；而老板則則擁有最低的的價格權限。67、一次性買斷價一次性買斷價是指指買方與賣方方商定的一次次性定價。一一次性買斷價價屬房產銷售售合同中的專專用價格術語語，確定之后后，買方或賣賣方必須按此此履行付款或或交房的義務務，不得隨意意變更。68、一次性付款一次性付款，是指指購房者簽約約后必須將購購房款一次性性付給發(fā)展商商。一次性付付款是過去最最為常見的購購房付款方式式，目前一般般多用于那此此低價位小單單元的樓盤銷銷售。一次性付款的在于于開發(fā)商為了了鼓勵一次性性付款，會給給予選擇一次次性付款方式式的客戶一定定的價格優(yōu)惠惠，當然這也也不是絕對的的；其不利之之處在于購房房時需要籌集集大筆資金，并并且會損失此此項資金的利利息，對經濟濟能力有限的的購房者壓力力較大。69、分期付款分期付款，是指整整個購房款被被分為若干比比例，依照樓樓宇的施工進進逐一支付的的付款方式。這這是一種比較較吸引人的付付款方式。分期付款的好處在在于可以緩解解一次性付款款的經濟壓力力，也可用房房款督促開發(fā)發(fā)商履行合同同中的承諾，其其不利之處在在于隨著付款款期限的延長長，利率會超超高，房款額額比一次性付付款的房款額額高。70、房地產產權房地產產權是指產產權人對房屋屋的所有權和和對該房屋所所占有土地使使用權房屋作作為不動產與與土地是不可可分割的一個個整體，房屋屋在發(fā)生轉讓讓等產權變更更時，必然是是房地一體進進行的，不可可能將房屋與與土地分割開開來處分。在在具體的房地地產項目的銷銷售中，開發(fā)發(fā)商擁有房屋屋、車庫等的的產權并獨立立出售，但像像屬于小區(qū)綠綠地等部分的的公建，對購購房而言，就就不具備產權權的概念。71、產權證書產權證書是指“房房屋所有權證證”和“土地使用權權證”，是房地產產權的法律憑憑證。房屋產產權證書包括括：產權類別別、產權比例例、產權坐落落地址、產權權來源、房屋屋結構