第二章土地產(chǎn)權(quán)制度

地籍管理第二章土地產(chǎn)權(quán)制度

【案例1】1968年，美國(guó)學(xué)者哈丁在《科學(xué)》雜志上發(fā)表了一篇題為《公地的悲劇》的文章。英國(guó)曾經(jīng)有這樣一種土地制度——封建主在自己的領(lǐng)地中劃出一片尚未耕種的土地作為牧場(chǎng)(稱為“公地”)，無償向牧民開放。這本來是一件造福于民的事，但由于是無償放牧，每個(gè)牧民都養(yǎng)盡可能多的牛羊。隨著牛羊數(shù)量無節(jié)制地增加，公地牧場(chǎng)最終因“超載”而成為不毛之地，牧民的牛羊最終全部餓死。公地悲劇【案例2】

某個(gè)山區(qū)有一個(gè)十幾戶人家的小村莊，集體土地按照土地承包的要求分到了各家各戶，同時(shí)村莊的竹林大部分也被劃分到各家，同時(shí)留有一部分的集體竹林，20世紀(jì)90年代初，村里修了一條通向村外的公路，山里各種資源的經(jīng)濟(jì)價(jià)值迅速增加。同樣是竹林不同的歸屬導(dǎo)致不同的命運(yùn)，分到各家各戶的竹林都受到了很好的管理，不少村民在自家的竹林外圍上石頭或者圍欄，防止被他人砍伐，春天的時(shí)候，防止牲口糟蹋竹筍。各家的竹林都是郁郁蔥蔥，帶來的很好的經(jīng)濟(jì)效益。形成鮮明對(duì)照的是公有竹林，砍伐殆盡，竹筍被盜挖或是被牲口糟蹋嚴(yán)重，生長(zhǎng)的竹子也是彎彎曲曲，發(fā)育不良，有幸長(zhǎng)成的竹子也被各家砍伐自用。第一節(jié)產(chǎn)權(quán)制度概論

生產(chǎn)資料所有制成為人類社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的軸心，其他一切關(guān)系都要圍繞它來運(yùn)轉(zhuǎn)。明確產(chǎn)權(quán)至關(guān)重要。比如：為什么野生動(dòng)物越來越少，家禽越來越多？

【案例3】

在一塊公地里，存在許多的權(quán)利所有者，為了達(dá)到某種目的，每個(gè)當(dāng)事人都有權(quán)阻止其他人使用該資源或相互設(shè)置使用障礙，而沒有人真正擁有有效地使用權(quán)，最終導(dǎo)致資源的閑置和使用不足。反公地悲劇通常情況下產(chǎn)權(quán)具有排他性，這意味著兩個(gè)人不能同時(shí)擁有控制同一事物的權(quán)利但是社會(huì)在賦予其成員權(quán)利時(shí)，也必然限制其活動(dòng)范圍。比如：甲有一輛汽車，這對(duì)甲意味著什么呢？財(cái)產(chǎn)交易的實(shí)質(zhì)是財(cái)產(chǎn)所有者的一組權(quán)利的交換。商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得在財(cái)產(chǎn)上的利益關(guān)系復(fù)雜化，他物利用的現(xiàn)象逐漸增加

--產(chǎn)權(quán)制度概論一、產(chǎn)權(quán)制度的歷史演進(jìn)產(chǎn)權(quán)是一個(gè)古老的概念，馬克思早于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)者一百多年就創(chuàng)立了科學(xué)的產(chǎn)權(quán)思想馬克思認(rèn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)是生產(chǎn)關(guān)系在法律上的表現(xiàn)，所有制是經(jīng)濟(jì)范疇，是生產(chǎn)資料歸誰所有的經(jīng)濟(jì)制度，是生產(chǎn)關(guān)系的核心；所有權(quán)是法律范疇，是所有制的法律形式，是財(cái)產(chǎn)歸誰所有的法律制度，是產(chǎn)權(quán)關(guān)系的核心

--產(chǎn)權(quán)制度概論一般認(rèn)為產(chǎn)權(quán)的概念源于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)?？扑贡救瞬]有對(duì)產(chǎn)權(quán)作出明晰的定義，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對(duì)產(chǎn)權(quán)的概念作出了種種界定，主要有三方面的含義：

1）產(chǎn)權(quán)是一種排他性權(quán)利，屬于上層建筑的范疇

2）產(chǎn)權(quán)是規(guī)定人們相互行為關(guān)系的一種規(guī)則，它強(qiáng)調(diào)了相關(guān)人的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任

3）產(chǎn)權(quán)是一組權(quán)利，并處于一種結(jié)構(gòu)狀態(tài)。

--產(chǎn)權(quán)制度概論產(chǎn)權(quán)的定義：

產(chǎn)權(quán)就是對(duì)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，是人們圍繞或通過財(cái)產(chǎn)形成的權(quán)利關(guān)系產(chǎn)權(quán)是一束概念的總稱

商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還產(chǎn)生了不同形式的產(chǎn)權(quán)利益，從而使同一財(cái)產(chǎn)上的利益關(guān)系趨于復(fù)雜化，只憑占有關(guān)系不能反映這種復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，產(chǎn)權(quán)制度演進(jìn)到一定過程，產(chǎn)權(quán)登記制度就產(chǎn)生了。動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)

--產(chǎn)權(quán)制度概論

國(guó)家所有權(quán)集體所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)擔(dān)保物權(quán)——抵押權(quán)用益物權(quán)

著作權(quán)專利權(quán)商標(biāo)權(quán)其他二、產(chǎn)權(quán)規(guī)范體系產(chǎn)權(quán)有體財(cái)產(chǎn)權(quán)無體財(cái)產(chǎn)權(quán)物權(quán)自物權(quán)他物權(quán)債權(quán)最充分最完全的物權(quán)

--產(chǎn)權(quán)制度概論自物權(quán)（所有權(quán)）是一切財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)和核心，是最充分最完全的物權(quán)。自物權(quán)是一種對(duì)世權(quán)，其權(quán)利是所有者獨(dú)享的，所有者以外的世人都不得侵犯其權(quán)利。自物權(quán)的取得途徑主要是原始取得和繼受取得。所有權(quán)具有占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能英國(guó)首相威廉·皮特的演講占有、時(shí)效取得買賣、贈(zèng)與、繼承自物權(quán)取得途徑原始取得繼受取得占有時(shí)效取得買賣贈(zèng)與繼承四項(xiàng)權(quán)能占有使用收益處分

--產(chǎn)權(quán)制度概論他物權(quán)是在他人所有物上設(shè)定的權(quán)利，分為

用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)兩個(gè)屬概念。用益物權(quán)是為使用和收益的目的，而在他人所有物上設(shè)定的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)是為保證債權(quán)的行使，而在他人所有物上設(shè)定的權(quán)利債權(quán)，是財(cái)產(chǎn)權(quán)的動(dòng)態(tài)規(guī)則。

--產(chǎn)權(quán)制度概論三、現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)發(fā)展趨勢(shì)

1）權(quán)利社會(huì)化①所有權(quán)受到限制②他物權(quán)的優(yōu)位

2）關(guān)系擴(kuò)張化①在所有權(quán)方面②在他物權(quán)方面

3）邊際模糊化①債權(quán)物權(quán)化②物權(quán)債權(quán)化③物權(quán)與債權(quán)互補(bǔ)著名案例：刁難人的籬笆典型例子：租賃權(quán)物權(quán)化[案例]

A和B原本是一對(duì)情侶，２００8年為結(jié)婚兩人買了一套房，當(dāng)時(shí)兩人各出２０萬元付了首付，以后按月償還按揭貸款。房子由二人按份共有，一人一半，并在公證處予以公證。２００9年年底，兩人因感情不和而分手，由于房?jī)r(jià)走低，兩人不打算將房出售，而是以每月１０００元的價(jià)錢出租給了C。今年年初，A因急于用錢，在未通知B的情況下，她將自己所有的１／２的房屋份額轉(zhuǎn)讓給了C。其后不久，C想將另一半房子也買下，當(dāng)他找到B時(shí)才得知此事。

B認(rèn)為自己是房子的共有人，A轉(zhuǎn)讓的份額自己可以優(yōu)先購買，但A在沒有通知自己的情況下就將房子的另一半賣給了他人。

B訴至法院，想讓法院確定A的轉(zhuǎn)讓行為無效。第二節(jié)我國(guó)地權(quán)制度的歷史變遷一、我國(guó)古近代地權(quán)制度

1、夏代之前土地共有制時(shí)期

2、夏代至春秋的公有制時(shí)期

3、戰(zhàn)國(guó)至西晉的私有制萌芽期

4、南北朝至隋唐公有制恢復(fù)期

5、宋朝至明清私有制時(shí)期

6、近代半封建半殖民地不同土地制度并存時(shí)期

我國(guó)地權(quán)制度的歷史變遷二、我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度的建立

1、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的建立（1）農(nóng)民土地私有制的建立

（2）農(nóng)村土地集體所有制的建立（3）農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的建立我國(guó)地權(quán)制度的歷史變遷（1）農(nóng)民土地私有制的建立

1950年6月中央人民政府頒布了《中華人民共和國(guó)土地改革法》

根據(jù)《土地改革法》除規(guī)定屬于國(guó)家所有的土地以外，將沒收的地主的土地、公地，以及其他土地，按人口分給農(nóng)民，實(shí)行個(gè)人土地所有制。沒收的地主土地按人口分給農(nóng)民，實(shí)行個(gè)人土地所有制。為此，全國(guó)各地廣泛開展了清丈、劃界、定樁等地籍整理工作。我國(guó)地權(quán)制度的歷史變遷（2）農(nóng)村土地集體所有制的建立

1951年9月9日中央通過“關(guān)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助合作決議（草案）”，決定開展勞動(dòng)互助運(yùn)動(dòng)。1953年，新一輪的農(nóng)村土地制度變遷啟動(dòng)，分三步：第一步，建立農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助組。第二步，建立初級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社。第三步，建立高級(jí)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社。

1958年全國(guó)實(shí)行人民公社化標(biāo)志著我國(guó)社會(huì)主義土地公有制的建立。我國(guó)地權(quán)制度的歷史變遷（3）農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的建立

20世紀(jì)70年代末，我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度發(fā)生了巨大變化，在農(nóng)村實(shí)行了土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包制。這時(shí)期的農(nóng)村地權(quán)內(nèi)容由原來的高度集中的土地所有權(quán)分化出了集體土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)等各種權(quán)利。

我國(guó)地權(quán)制度的歷史變遷2.城市土地產(chǎn)權(quán)制度的形成

(1)城市土地基本國(guó)有化時(shí)期（2）城市土地國(guó)有化完成時(shí)期（3）城市土地制度改革期我國(guó)地權(quán)制度的歷史變遷(1)城市土地基本國(guó)有化時(shí)期新中國(guó)成立之后，相繼沒收了國(guó)民黨政府、官僚資本家、大地主和戰(zhàn)爭(zhēng)罪犯等的地產(chǎn)，將其轉(zhuǎn)為國(guó)有，奠定了社會(huì)主義城市土地國(guó)有化的基礎(chǔ)。從1953～1966年，通過對(duì)農(nóng)業(yè)、手工業(yè)、資本主義工商業(yè)的三大改造和對(duì)出租私有房屋的社會(huì)主義改造，逐步使城市土地實(shí)現(xiàn)基本國(guó)有化。土地國(guó)家所有權(quán)迅速上升為主要權(quán)種我國(guó)地權(quán)制度的歷史變遷（2）城市土地國(guó)有化完成時(shí)期在文化大革命期間，各地相繼實(shí)現(xiàn)了城市土地的國(guó)有，直到1982年12月4日，才在全國(guó)人大五屆五次會(huì)議通過的《憲法》修正案中將其固定下來。從1966年文化大革命開始到1982年《憲法》第10條正式宣布的“城市的土地屬于國(guó)家所有”，城市土地國(guó)有化經(jīng)歷了實(shí)施完成和法律固定兩個(gè)階段。我國(guó)地權(quán)制度的歷史變遷（3）城市土地制度改革期

1982年以來，是我國(guó)城市土地管理體制和使用制度的重要改革期。地產(chǎn)市場(chǎng)行為公開化、合法化。土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值被重新認(rèn)識(shí)。

1988年《憲法》確定了“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的制度。第三節(jié)我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論我國(guó)現(xiàn)行的土地產(chǎn)權(quán)體系包括國(guó)家所有集體所有國(guó)有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)土地所有權(quán)土地使用權(quán)土地他物權(quán)土地所有權(quán)禁止交易我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論一、土地所有權(quán)土地所有權(quán)是指土地所有者依法對(duì)土地實(shí)行占有、使用、收益、處分的具有支配性和絕對(duì)性的權(quán)利。

土地所有權(quán)的主體：國(guó)家和農(nóng)民集體。土地所有權(quán)的客體：土地所有權(quán)的客體即為歸國(guó)家或特定農(nóng)民集體所有的土地。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論土地所有權(quán)的內(nèi)容占有，通常由所有人行使，但也可以根據(jù)所有人的意志和利益分離出去，由非所有人享有。

使用，所有權(quán)主體按照土地的性能和用途進(jìn)行事實(shí)上的利用和運(yùn)用。收益，所有權(quán)主體在土地上獲取經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。

處分，所有權(quán)主體在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)土地的處理權(quán)利。所有權(quán)的核心我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論1、國(guó)家土地所有權(quán)

《物權(quán)法》第四十五條指出:法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國(guó)家所有即全民所有。第四十七條指出：城市的土地，屬于國(guó)家所有。法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于國(guó)家所有。

我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論（1）國(guó)家土地所有權(quán)的代表國(guó)家土地所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。國(guó)務(wù)院可以通過制定行政法規(guī)或者發(fā)布行政命令授權(quán)地方人民政府或其職能部門行使國(guó)家土地所有權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)的出讓、租賃、劃撥經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門作為國(guó)有土地所有者代表實(shí)施我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論（2）國(guó)家土地所有權(quán)的獲得與滅失

國(guó)有土地所有權(quán)的取得①繼承：②沒收

③土地改革

④依《憲法》直接取得

⑤征收

我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論國(guó)有土地所有權(quán)的滅失引起財(cái)產(chǎn)滅失的原因有五個(gè)：①所有權(quán)主體的滅失；②所有權(quán)客體的滅失；③所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓；④所有權(quán)的拋棄；⑤所有權(quán)因強(qiáng)制手段被滅失。我國(guó)的國(guó)家土地所有權(quán)滅失的唯一原因是社會(huì)制度的變遷

我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論（3）國(guó)家土地所有權(quán)的客體城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)中，國(guó)家已經(jīng)沒收、征收、征購為國(guó)有的土地屬于國(guó)家所有。除依集體所有權(quán)證或者享有集體所有權(quán)的事實(shí)被依法確認(rèn)的外，林地、草地、荒地、灘涂及其他土地屬于國(guó)家所有。原屬農(nóng)民集體所有，但后來事實(shí)上轉(zhuǎn)歸國(guó)有單位、城市集體所有制單位或其他非農(nóng)民經(jīng)濟(jì)組織的土地，按照有關(guān)法律確權(quán)后，確定為國(guó)家所有。

城市建成區(qū)內(nèi)或城市建成區(qū)邊緣，存在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，但該組織農(nóng)民集體所擁有的土地全部變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的，國(guó)家可以依法將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地。國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地，國(guó)家應(yīng)當(dāng)依法將國(guó)有土地與原集體土地進(jìn)行置換，遷移的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體對(duì)置換后的土地享有集體土地所有權(quán)。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論2、

集體土地所有權(quán)（1）集體土地所有權(quán)的主體及代表農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)作為所有者代表經(jīng)營(yíng)、管理在一個(gè)村范圍內(nèi)存在兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，且農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于該兩個(gè)以上組織的農(nóng)民集體所有，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組作為所有者代成員或者2/3以上村民代表同意，可以設(shè)立以村民小組為單位的集體經(jīng)濟(jì)組織，將村農(nóng)民集體所有的土地劃分確定為各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者相應(yīng)的村民小組所有，由各該集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組作為所有者經(jīng)營(yíng)、管理；村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表不同意，該土地仍歸本村農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體所有的土地，已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府作為所有者代表經(jīng)營(yíng)、管理。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論（2）集體土地所有權(quán)的客體土地改革時(shí)分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地的所有證，現(xiàn)在仍由村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員使用的。根據(jù)1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》，已確定為集體所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等。不具有上述情形，但農(nóng)民集體連續(xù)使用其它農(nóng)民集體所有的土地已滿20年的，或者雖然未連續(xù)使用滿20年但經(jīng)縣級(jí)以上人民政府根據(jù)具體情況確認(rèn)其所有權(quán)的。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的企業(yè)或其他組織及成員持有集體建設(shè)用地使用權(quán)證的。土地所有權(quán)有爭(zhēng)議，不能依法證明爭(zhēng)議土地屬于農(nóng)民集體所有的一般屬于國(guó)家所有我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論【案例】1989年，平貴村為耕種方便，將與初家村相鄰的一塊土地與初家村進(jìn)行交換。為交換這塊土地，兩個(gè)村委會(huì)委員進(jìn)行了多次協(xié)商，并且多次到鄉(xiāng)里請(qǐng)示，鄉(xiāng)里同意雙方交換土地。同時(shí)，兩個(gè)村還分別召開了村民大會(huì)，絕大多數(shù)村民表示贊同。這樣，雙方就進(jìn)行了土地交換。在進(jìn)行土地交換時(shí)，平貴村土地上有50余株新栽的楊樹。交換土地后，初家村沒有將楊樹砍伐。

2005年，50余株楊樹已經(jīng)成材，初家村到林業(yè)管理部門申請(qǐng)砍伐，林業(yè)管理部門為其辦理了采伐許可證。在初家村堆備采伐時(shí)，平貴村出面阻止，稱該土地交換違反法律無效，即使交換有效，當(dāng)時(shí)交換土地時(shí)沒有對(duì)楊樹的歸屬作出約定，楊樹的所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而應(yīng)當(dāng)由平貴村砍伐。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論（3）集體土地所有權(quán)的獲得與滅失集體土地所有權(quán)的取得隨著土地改革運(yùn)動(dòng)的基本完成，農(nóng)村土地除依法屬于國(guó)家所有的以外，均屬農(nóng)民私人所有。直到1962年《人民公社六十條》才使三級(jí)所有，隊(duì)為基礎(chǔ)的土地權(quán)屬關(guān)系確定下來。

1979年以后由原來的集體所有、集體共同使用的體制轉(zhuǎn)變?yōu)榧w所有、農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)的體制。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論集體土地所有權(quán)的滅失

國(guó)有化：國(guó)有化使國(guó)家取得了土地所有權(quán)，相應(yīng)地使一些農(nóng)民集體喪失了一部分土地所有權(quán)

征收：國(guó)家為了公共目的需要征收集體所有的土地，使集體喪失了該土地的所有權(quán)

調(diào)整：被調(diào)出土地的集體便喪失了一部分土地的所有權(quán)

合并：一是吸收合并；二是新設(shè)合并

分立：一種是原農(nóng)民集體存在，其中一部分農(nóng)民帶一部分土地重新組成一個(gè)農(nóng)民集體；另一種是原農(nóng)民集體分立為兩個(gè)新的農(nóng)民集體，其本身歸于滅失分立與合并是集體土地取得的重要途徑我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論3.建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物的所有形態(tài)有：

單獨(dú)所有：是一個(gè)人擁有一棟建筑物的所有權(quán)

共同所有：為數(shù)人共同擁有一棟建筑物的所有權(quán)

區(qū)分所有：則是將一棟建筑物分割為不同部分而為眾多的住戶所有我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論區(qū)分所有權(quán)是指專有部分所有權(quán)、公有部分持分權(quán)以及基地上之權(quán)利所構(gòu)成的一種復(fù)合權(quán)利。我國(guó)建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》所稱的異產(chǎn)毗連房屋即是指區(qū)分所有建筑物。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論（1）專有專用：區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有專用部分享有單獨(dú)所有權(quán)，就是通常所說的獨(dú)立門牌房屋套內(nèi)建筑面積所涉及的空間。這種權(quán)利和獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)是一樣的，不存在爭(zhēng)議。但是該項(xiàng)權(quán)利是要受到限制的，這與獨(dú)有又有區(qū)別。一是基于相鄰關(guān)系的約束，二是基于專有與共用不可分割或建筑物功能整體的束縛。業(yè)主應(yīng)該按照建筑物的使用目的使用其專有部分并負(fù)有維護(hù)建筑物牢固和完整的義務(wù)，不得損害和隨意改變建筑物的結(jié)構(gòu)。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論【案例】

原告張先生居住在徐匯區(qū)一幢高層住宅中，從去年年底開始，張先生家多次被樓上“水淹”，張先生發(fā)現(xiàn)，樓上業(yè)主邱小姐正在對(duì)房屋進(jìn)行大手術(shù)，到處破舊立新，光衛(wèi)生間就裝備了5個(gè)，而導(dǎo)致水淹就是因?yàn)轳R桶漏水嚴(yán)重。為此，張先生一紙?jiān)V狀，將邱小姐告上了法庭，要求邱小姐將改建的房屋恢復(fù)原狀，并對(duì)自家的滲漏水部位進(jìn)行修復(fù)及賠償。邱小姐雖在法庭上同意修復(fù)張先生家的漏水部位，但對(duì)恢復(fù)原狀和賠償損失的訴訟請(qǐng)求均不予同意。官司打到二審，經(jīng)一中院的法官到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)邱小姐已將房屋改裝成了五間裝飾各異的豪華房間，且每個(gè)房間都帶衛(wèi)生間。進(jìn)門的大廳也設(shè)置成了像賓館接待一樣的前臺(tái)。物業(yè)公司表示，這戶人家在裝修時(shí)就曾被物業(yè)制止，可是，業(yè)主對(duì)物業(yè)的勸阻卻置若罔聞。物業(yè)公司認(rèn)為如果一旦付諸租賃，治安隱患也會(huì)很大。一中院審理后認(rèn)為，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但其行使權(quán)利不得危害建筑物的安全。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論（2）法定共用和約定共用

《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論[例題]

甲與乙系五、六樓鄰居關(guān)系。甲于2003買此房。進(jìn)住后，甲在五樓通往六樓的樓梯上安裝鐵柵欄門，鐵柵欄門外又安裝了鋁合金門，并用膠合板將樓梯扶手上的空間封堵。2004年1月，乙購買并進(jìn)住六樓。

2007年11月，乙認(rèn)為甲嚴(yán)重造成了自己出入及搬運(yùn)東西的不便，于是向法院提起了訴訟，要求甲立即拆除。下列說法正確的是：（）A．不應(yīng)支持乙的訴訟請(qǐng)求，因?yàn)榧装查T在前，乙進(jìn)住在后，進(jìn)住時(shí)乙明知樓中的格局問題B．不應(yīng)支持乙的請(qǐng)求，因?yàn)榧资墙ㄖ锟臻g共有人之一，可自由使用該空間C．應(yīng)支持乙的訴訟請(qǐng)求，因甲侵犯了其共有權(quán)D．不應(yīng)支持乙的訴訟請(qǐng)求，因其請(qǐng)求已過訴訟時(shí)效我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論二、土地使用權(quán)

《物權(quán)法》第一百一十八條規(guī)定：國(guó)家所有或者國(guó)家所有由集體使用以及法律規(guī)定屬于集體所有的自然資源，單位、個(gè)人依法可以占有、使用和收益。這是我國(guó)法律對(duì)土地使用權(quán)的基本規(guī)定。

我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論1、國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)的主體境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人可依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。

國(guó)有土地使用權(quán)的取得國(guó)有土地使用者可以通過出讓、租賃和劃撥等方式取得國(guó)有建設(shè)用地、農(nóng)用地或未利用地的土地使用權(quán)；外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權(quán)和城市私房用地使用權(quán)，可以按照法律、行政法規(guī)規(guī)定的特殊方式取得；土地使用者也可以依法通過承包經(jīng)營(yíng)方式取得國(guó)有農(nóng)用土地的使用權(quán)。

國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制國(guó)有土地使用權(quán)人對(duì)國(guó)有土地享有占有權(quán)和使用權(quán)，并依取得方式不同享有不同的收益權(quán)和處分權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途。國(guó)有土地使用權(quán)人行使權(quán)利不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)和權(quán)利設(shè)定時(shí)約定的義務(wù)。

我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論（1）出讓國(guó)有土地使用權(quán)

出讓國(guó)有土地使用權(quán)是土地使用者以向國(guó)有土地所有者代表支付出讓金為代價(jià)而原始取得的有期限的國(guó)有土地使用權(quán)。1）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的主體境內(nèi)外法人、非法人組織和自然人可以依法取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)外商投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地，應(yīng)依法設(shè)立中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外商獨(dú)資企業(yè)2）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的取得出讓國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式主要有：拍賣、招標(biāo)、協(xié)議、掛牌最高應(yīng)價(jià)者獲得拍賣標(biāo)的接受競(jìng)買人報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格招標(biāo)人一次報(bào)價(jià)雙方協(xié)商達(dá)成一致國(guó)有土地使用權(quán)拍賣出讓程序市土地局制定土地拍賣方案發(fā)布拍賣公告發(fā)放應(yīng)價(jià)牌獲勝者簽訂土地出讓合同，繳付定金付清全部土地出讓金領(lǐng)取國(guó)有土地使用證領(lǐng)取國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓程序市土地局制定出讓土地招標(biāo)方案發(fā)布招標(biāo)公告投標(biāo)者繳納保證金，并投標(biāo)書中標(biāo)者簽訂土地出讓合同付清全部出讓金領(lǐng)取土地使用證國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓程序市土地局發(fā)布出讓土地信息填寫用地申請(qǐng)雙方協(xié)商達(dá)成一致簽訂土地出讓合同，繳付定金付清全部土地出讓金辦理國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓程序發(fā)布地塊信息交納保證金參加競(jìng)買最終掛牌者獲勝繳納拆遷款繳納土地出讓金辦理國(guó)有土地使用權(quán)我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論3）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制出讓土地使用權(quán)人在出讓使用期限內(nèi)依法對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和部分處分權(quán)。分期付款取得出讓土地使用權(quán)的，在領(lǐng)取臨時(shí)土地使用權(quán)證期間，土地使用者對(duì)土地不享有部分處分權(quán)。土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的期限開發(fā)土地。超過合同約定的期限滿1年未開發(fā)土地的，國(guó)有土地所有者代表有權(quán)征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。超過合同約定的期限滿2年未開發(fā)土地的，可以無償收回土地使用權(quán)。

我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論4）出讓國(guó)有土地使用權(quán)的終止土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，可以申請(qǐng)續(xù)期。土地使用者申請(qǐng)續(xù)期的，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，國(guó)有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者依照規(guī)定支付新的土地使用權(quán)出讓金。土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，出讓土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。出讓土地有使用年限限制物權(quán)法規(guī)定住宅土地使用權(quán)為70年我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論(2)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，無償取得的或者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的沒有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。1）劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的主體①國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他符合條件的用地⑤經(jīng)國(guó)家征收而用地者閑置的原農(nóng)民集體所有的土地，由國(guó)家依法收回后應(yīng)當(dāng)無償劃撥給原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體使用，農(nóng)民集體成為劃撥土地使用權(quán)主體之一我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論2）劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的取得除上面規(guī)定的土地使用者可以依法取得劃撥土地使用權(quán)外，用地者申請(qǐng)取得劃撥土地使用權(quán)需征收集體土地或占用其他用地者正在使用的國(guó)有土地的，申請(qǐng)用地者應(yīng)向集體土地所有者或原國(guó)有土地使用者支付土地補(bǔ)償安置費(fèi)或拆遷安置費(fèi)；申請(qǐng)用地者取得劃撥土地使用權(quán)的土地為國(guó)有荒山、荒地的，經(jīng)依法批準(zhǔn)后，可以無償取得。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論3）劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制劃撥土地使用權(quán)人對(duì)劃撥土地享有占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)。劃撥土地使用權(quán)人占有、使用劃撥土地所獲收益歸其享有，依法經(jīng)批準(zhǔn)處分土地所獲得收益按有關(guān)規(guī)定上繳國(guó)家后，余額歸其享有。劃撥土地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。符合一定條件經(jīng)批準(zhǔn)后，劃撥土地及其上建筑物方可轉(zhuǎn)讓或抵押我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論[案例]

某市一國(guó)有企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善，連年虧損，便打算將企業(yè)所使用的劃撥土地使用權(quán)分別作如下處理：一是為了賒購產(chǎn)品，將1.5畝國(guó)有土地使用權(quán)抵押給產(chǎn)品供應(yīng)方；二是想私下將1.2畝國(guó)有土地使用權(quán)以協(xié)議出租、一次性收取租金的方式出租給公司職工張某等四人，協(xié)議出租期為50年。張某等四人可以該公司拖欠他們的工資抵交土地租金。

1.該企業(yè)抵押劃撥土地使用權(quán)的行為需要具備哪些條件才可行？

2.該企業(yè)私下將劃撥土地使用權(quán)出租的行為是否合法？

我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論【案例】：海某、居某于2004年與某企業(yè)私下簽訂協(xié)議，購得該企業(yè)一幢6層廠房后(廠房土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地)，將廠房擅自改造成20多套成套住宅對(duì)外出售，并要求國(guó)土部門為購房戶辦理土地使用證，請(qǐng)問：國(guó)土部門能否辦理，為什么?

我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論4）劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的終止①因公共利益需要使用土地的；②為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；③因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；④公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。依前款第①項(xiàng)、第②項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論(3)租賃國(guó)有土地使用權(quán)租賃土地使用權(quán)是土地使用者以按期向國(guó)有土地所有者代表支付租金為代價(jià)而原始取得的一定期限的國(guó)有土地使用權(quán)。租賃國(guó)有土地使用權(quán)≠國(guó)有土地使用權(quán)租賃我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論1）租賃國(guó)有土地使用權(quán)的主體下列用地的土地使用者可以依法取得租賃土地使用權(quán)：①新增經(jīng)營(yíng)性用地；②存量經(jīng)營(yíng)性劃撥用地③依法取得場(chǎng)地使用權(quán)的外商投資企業(yè)用地；④短期用地；⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論2）租賃國(guó)有土地使用權(quán)的取得租賃土地使用權(quán)由國(guó)有土地所有者代表與土地使用者通過協(xié)商方式設(shè)定，也可以采用招標(biāo)、拍賣的方式設(shè)定。租賃雙方應(yīng)簽訂租賃合同，并約定租期、租金及其調(diào)整、租賃關(guān)系終止等內(nèi)容。租賃期限不得超過國(guó)務(wù)院規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的最高年限。租金由土地使用者按年向國(guó)家支付，但國(guó)有土地租賃合同另有約定的除外。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論3）租賃國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制租賃土地使用權(quán)人在租賃期內(nèi)依法對(duì)承租的土地享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。租賃土地使用權(quán)人對(duì)其投資建造的地上建筑物、其他附著物享有所有權(quán)。租賃土地使用權(quán)人在租賃期內(nèi)，需要改變租賃合同約定的用途，應(yīng)當(dāng)向國(guó)有土地所有者代表和城市規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)的，承租人應(yīng)當(dāng)與國(guó)有土地所有者代表重新簽訂租賃合同或簽訂補(bǔ)充合同，并相應(yīng)調(diào)整租金。租賃土地使用權(quán)人將其土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押的，應(yīng)經(jīng)國(guó)有土地所有者代表同意。租賃地塊上的建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)。其占有范圍內(nèi)的租賃土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。土地承租人取得土地租賃權(quán)，租賃土地使用權(quán)人需繼續(xù)履行原有土地租賃合同。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論4）租賃國(guó)有土地使用權(quán)的終止租期屆滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)租，但申請(qǐng)續(xù)租的期限與前一階段的租期相加不得超過國(guó)家規(guī)定的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限。經(jīng)審批批準(zhǔn)予續(xù)租的，國(guó)有土地所有者代表與土地使用者應(yīng)當(dāng)重新簽訂國(guó)有土地租賃合同。租賃期滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)租的，或者申請(qǐng)續(xù)租未獲批準(zhǔn)的，租賃關(guān)系終止，國(guó)家無償收回租賃土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)由國(guó)家無償取得。除公共利益需要收回租賃土地使用權(quán)外，承租人的續(xù)租申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論2.集體土地使用權(quán)

集體土地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員以及符合法律規(guī)定的其他組織和個(gè)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)集體所有的土地享有的用益物權(quán)。1）集體土地使用權(quán)的主體農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公益性組織及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他單位和個(gè)人，可以依法取得集體土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)農(nóng)地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)承包經(jīng)營(yíng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地鄉(xiāng)村公益事業(yè)用地宅基地2）集體土地使用權(quán)的分類和取得我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論3）集體土地使用權(quán)的內(nèi)容與限制集體土地使用權(quán)人對(duì)集體土地享有占有權(quán)、使用權(quán)。依土地用途的不同和權(quán)利取得方式的不同，享有不同的收益權(quán)處分權(quán)。集體土地使用權(quán)的取得及行使，不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的義務(wù)，或者權(quán)利設(shè)定時(shí)約定的義務(wù)國(guó)家規(guī)定：集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

【案例】

甲公司想建一個(gè)分公司，把廠址選在了乙村的土地上。經(jīng)與乙村村委會(huì)商議，乙村村委會(huì)決定以本村的土地使用權(quán)出資，按照公司每年收益的30％分取利潤(rùn)，雙方達(dá)成了合意，并簽訂了合同。本合同是否有效?

我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論【案例】2009年1月28日，江蘇某村民小組將該小組長(zhǎng)期耕種的11.8畝耕地出租給某木器廠，雙方于當(dāng)日簽訂了題為“聯(lián)營(yíng)協(xié)定”的合約，雙方約定：村民小組將土租給木器廠建廠房，使用期為30年，木器廠每年向村民小組上交5萬元的租地費(fèi)用，之后雙方開始履行協(xié)定。2009年7月，木器廠在承租的地塊上挖掉耕作層，建設(shè)了面積為5000平方米的廠房，并投入使用。同年9月，木器廠又將部分廠房出租給某家具公司，并向家具公司收取了當(dāng)年租金6萬元。同年10月，國(guó)土資源部門對(duì)此案立案查處。查處過程中，村民小組和木器廠辯稱其只是聯(lián)營(yíng)，并非租地。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論4）集體土地使用權(quán)的終止終止情形：第一，國(guó)家征收集體土地；第二，集體經(jīng)濟(jì)組織因鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的用地需要，或者因用地人不按照批準(zhǔn)的用途使用土地，或者因用地人撤銷、遷移等而停止使用土地，收回土地使用權(quán)。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論集體土地使用權(quán)農(nóng)地使用權(quán)宅基地使用權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論(1)農(nóng)地使用權(quán):

農(nóng)地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者其他單位、個(gè)人依法以承包或者租賃等方式取得的用于農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，有期限限制的集體土地使用權(quán)。農(nóng)地使用權(quán)的權(quán)限為30年。農(nóng)地使用人對(duì)土地應(yīng)進(jìn)行合理開發(fā)，不得擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論【案例】

被告梁慶盛現(xiàn)年40歲，系廣西上林縣塘紅鄉(xiāng)人。2006年10月10日，被告謝龍杰來到梁慶盛家中，在其妻子韓美金不在場(chǎng)的情況下，商討承包梁慶盛與妻子韓美金共同承包經(jīng)營(yíng)的弄骨山（地名）荒地開采方塊石一事。梁慶盛與謝龍杰經(jīng)協(xié)商一致，同意把自己與韓美金承包的弄骨山荒地轉(zhuǎn)包給謝龍杰，從事經(jīng)營(yíng)開采方塊石。且梁慶盛在未經(jīng)妻子同意的情況下，以韓美金的名義與謝龍杰簽訂了《開采方塊石合同書》。2007年11月，謝龍杰發(fā)現(xiàn)韓美金將自己承包的弄骨山（地名）荒地轉(zhuǎn)包給他人經(jīng)營(yíng)，被告前往干涉，故引發(fā)糾紛。韓美金遂于2008年1月向本院提起訴訟，要求確認(rèn)丈夫梁慶盛以妻子韓美金的名義與謝龍杰于2006年10月10日簽訂的《開采方塊石合同書》為無效合同。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論（2）宅基地使用權(quán)：宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的集體土地使用權(quán)。宅基地使用人對(duì)宅基地享有占有、使用、收益和有限制的處分權(quán)農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。申請(qǐng)宅基地使用權(quán)后，滿兩年未建設(shè)房屋，或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的，其宅基地使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織無償收回。非農(nóng)民集體內(nèi)部成員，不得申請(qǐng)宅基地權(quán)利人轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)、出租房屋的，不得再申請(qǐng)其他宅基地使用權(quán)。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論【案例】2002年7月1日，畫家李玉蘭與農(nóng)民馬海濤簽訂了房屋買賣協(xié)議，約定購買位于北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村房屋八間及院落，房屋價(jià)款45000元后來，宋莊逐漸發(fā)展為畫家聚集區(qū)，房屋價(jià)格大幅上漲，再加之政府要重新規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)和道路，很多農(nóng)家院落面臨拆遷，按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，房主會(huì)得到巨額的拆遷補(bǔ)償。于是，2006年12月，馬海濤向法院起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，返還房屋。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論這一請(qǐng)求獲得北京市第二中級(jí)人民法院的終審支持。

2007年12月，法院判決，李玉蘭和馬海濤雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效，李玉蘭騰退房屋。雖然法院在判決書中同時(shí)指出，馬海濤為導(dǎo)致協(xié)議無效的主要責(zé)任方，判決馬海濤支付李玉蘭93808元。但賠償?shù)姆秶话ǚ课菁疤砀讲糠謨r(jià)款，而沒有涉及土地增值和溢價(jià)部分。這一判決一出，在當(dāng)時(shí)曾引起廣泛的爭(zhēng)議。

2008年10月20日，北京宋莊畫家李玉蘭因小產(chǎn)權(quán)房糾紛訴農(nóng)民馬海濤一案在宋莊法庭宣判。最終，法院判決李玉蘭獲賠18萬。小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房沒有土地出讓金的概念我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論【案例】

曹穎10年前以12萬元賣掉大興區(qū)的一處宅基地，之后宅基地再易他手，新房主獲得249萬補(bǔ)償款，演員、主持人曹穎將新房主告上法庭要求返還該錢款。日前，大興法院開庭審理了此案，因曹穎有大興區(qū)的集體土地宅基地使用證，大興法院將對(duì)證件來源進(jìn)行調(diào)查。

起訴兩名后任房主

2月27日下午2時(shí)許，大興法院公開審理此案。曹穎沒有到庭參與訴訟，而是委托了代理人出庭。

曹穎共起訴了兩名被告，分別是從曹穎手中購買了該房屋的曹先生，和之后從曹先生手中購買了房屋的邱女士。

據(jù)曹穎起訴稱，1998年時(shí)其擁有當(dāng)時(shí)被稱為北京市大興縣太和鄉(xiāng)(現(xiàn)為大興區(qū)瀛海鎮(zhèn))四海二村的宅基地及房屋院落一處，并持有當(dāng)時(shí)的大興縣土地管理局發(fā)放的《集體土地宅基地使用證》，2002年4月，曹先生以12萬元的價(jià)格取得了該房屋，之后賣給了邱女士。

我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論索要249萬拆遷款

曹穎起訴稱，2010年7月，因?yàn)榉孔硬疬w，邱女士以被拆遷人的名義取得拆遷安置款249萬元。

曹穎認(rèn)為，曹先生將房賣給邱女士是“惡意串通”，邱女士無權(quán)取得該房屋的拆遷利益，要求將拆遷款返還給她。曹穎起訴房主的勝算有多大呢?

為什么預(yù)測(cè)一下案件可能出現(xiàn)的最終的結(jié)果？我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論（3）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)是經(jīng)申請(qǐng)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過投資方式向從事非農(nóng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)提供的集體土地使用權(quán)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，該土地的使用權(quán)由集體組織享有；提供給外來企業(yè)，集體組織可以把土地使用權(quán)作價(jià)入股，土地使用權(quán)歸該企業(yè)享有。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)人對(duì)土地享有占有權(quán)、使用權(quán)。收益是按照企業(yè)規(guī)定或約定處置。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論（4）鄉(xiāng)村公益用地使用權(quán)公益性組織包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)等。經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，向上級(jí)行政部門申請(qǐng)，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，涉及到占用農(nóng)用地的，須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。非農(nóng)公益性用地使用權(quán)人不得擅自改變土地用途，不得擅自將土地用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論三、土地他物權(quán)土地他物權(quán)是指土地所有權(quán)或土地使用權(quán)以外的其他土地權(quán)利。土地他物權(quán)的實(shí)質(zhì)是對(duì)其所有權(quán)人和使用權(quán)人行使所有權(quán)和使用權(quán)的一種限制。

我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論他物權(quán)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

用益物權(quán)：是指以物的使用收益為標(biāo)的的他物權(quán)，主要包括地上權(quán)、地役權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和用益權(quán)等形態(tài)；

擔(dān)保物權(quán)：是指以確保債務(wù)清償為目的而于債務(wù)人的特定物或權(quán)利上設(shè)定的定限物權(quán)，主要包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等形態(tài)。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論土地他物權(quán)是在他人土地上享有的權(quán)利。土地他物權(quán)的主體是土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外與其存在著某種法律關(guān)系的民事主體。土地他物權(quán)不受一物一權(quán)主義的限制。土地他物權(quán)是長(zhǎng)期存續(xù)的權(quán)利，因而通常有登記的必要。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論1.用益物權(quán)1）地役權(quán)地役權(quán)是為自己土地的便利而利用他人土地的權(quán)利。地役權(quán)是使用他人土地的權(quán)利。以有兩塊土地為必要：其一為享有地役權(quán)的土地，稱為需役地；其二為供使用的土地，稱為供役地。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論地役權(quán)約定合同是債權(quán)的體現(xiàn)，在雙方間有效登記后是物權(quán)的體現(xiàn)，可以對(duì)抗第三人我國(guó)《物權(quán)法》第一百五十六條規(guī)定：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)效益。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論【案例】A公司購買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟豪華酒店。該地旁邊有一商店B，A與B曾于1994年5月訂立一項(xiàng)書面合同，約定：B在20年內(nèi)不得興建高層建筑，以阻礙A的旅客在酒店上眺望大海。為此，A每年向B支付10萬，以作為補(bǔ)償。合同生效后1年，B因經(jīng)營(yíng)不善便將其房屋全部轉(zhuǎn)讓給C.在與C訂立合同時(shí)，B未向C提及其與A的協(xié)議，C購買到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅館，該旅館與A酒店相距約200米。A得知這一情況后，立即找B和C交涉，請(qǐng)求C停止興建旅館，遭到拒絕；A便在法院提起訴訟，請(qǐng)求法院責(zé)令C停止興建旅館，請(qǐng)求確認(rèn)B與C之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無效，并要求B賠償損失。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論區(qū)分相鄰權(quán)和地役權(quán)：①相鄰權(quán)由法律直接規(guī)定，成立即對(duì)抗第三人，無需登記；地役權(quán)的取得主要是依法律行為取得或約定，有登記的必要②地役權(quán)的存續(xù)期可由當(dāng)事人約定，有償與否也要約定；相鄰權(quán)是法律直接規(guī)定，法定的，通常也是無償?shù)摹＂巯噜彊?quán)的權(quán)利主體必須相互毗鄰；地役權(quán)不受土地十分毗連的限制。相鄰權(quán)由法律直接規(guī)定，不得影響他人通風(fēng)、采光或生活我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論2）土地租賃權(quán)土地租賃權(quán)是土地承租人按期向土地使用權(quán)人支付租金而取得的一定期限內(nèi)對(duì)土地使用、收益的土地他物權(quán)?！逗贤ā返诙俣臈l規(guī)定：經(jīng)土地使用權(quán)人的同意，土地承租人可以將之轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租期不得超過承租期限。根據(jù)《合同法》規(guī)定承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論3）地上權(quán)地上權(quán)是指以在他人土地上設(shè)置或保有建筑物、其他工作物為目的而使用其土地的權(quán)利。我國(guó)立法上沒有采用“地上權(quán)”而是以“建設(shè)用地使用權(quán)”的物權(quán)關(guān)系加以調(diào)整。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論2.擔(dān)保物權(quán)抵押是債務(wù)人或者第三人以擔(dān)保債務(wù)清償為目的，不轉(zhuǎn)移占有而就自己財(cái)產(chǎn)為債權(quán)人設(shè)定擔(dān)保物權(quán)。在我國(guó)，土地抵押權(quán)是土地使用權(quán)人在法律許可的范圍內(nèi)不移轉(zhuǎn)土地占有而將土地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)對(duì)土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物依法進(jìn)行處分，并以處分所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)耐恋厮餀?quán)。

我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論土地抵押權(quán)作為抵押權(quán)的一種，具備抵押權(quán)的共同屬性，適用抵押權(quán)制度的共同規(guī)則。①土地抵押不是實(shí)物抵押而是權(quán)利抵押。在我國(guó)，土地所有權(quán)不具有流轉(zhuǎn)性，地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的只是土地使用權(quán)。②抵押權(quán)客體的限制性。③抵押人必須是享有土地使用權(quán)的債務(wù)人或第三人。④土地使用權(quán)抵押不影響土地上其他權(quán)利人的權(quán)利。我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論M【例】

甲先將自己一塊價(jià)值100萬的土地抵押給乙，向乙借款50萬；后又將此土地抵押給了丙，向丙借款40萬。

1、甲該行為在法律上是否允許

2、當(dāng)甲不能清償債務(wù)時(shí)，如何辦理1、我國(guó)個(gè)人不能取得土地所有權(quán)。2、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，村民委員會(huì)或者村民小組全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地仍為集體所有。3、國(guó)有土地可以依法確定給全民所有制單位或集體所有制單位使用。判斷題√×√1、中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即______。A、全民所有制B、勞動(dòng)群眾集體所有制

C、全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制2、是土地使用權(quán)出讓的方式之一。

A.繼承B.拍賣C.贈(zèng)與D.出租3、國(guó)家建設(shè)所征用的集體所有土地，所有權(quán)屬于。

A、用地單位B、集體C、國(guó)家D、另行確定CBC4、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于所有。

A、集體B、個(gè)人C、城鎮(zhèn)集體

D、以上答案都不對(duì)5、國(guó)家以身份出讓土地使用權(quán)。

A、政權(quán)主體B、產(chǎn)權(quán)代表C、法人。

D、土地所有者6、國(guó)家土地使用權(quán)出讓后，其地下資源和埋藏物。

A、仍屬國(guó)家所有B、屬受讓方所有

C．屬當(dāng)?shù)卣蠨、屬地礦部門所·有ADA7、土地所有權(quán)是土地所有者對(duì)其擁有土地享有的權(quán)利。

A、管理、使用、收益和處分

B、經(jīng)營(yíng)、使用、仗益和處分

C、占有、使用、收益和處分8、城市的土地屬于所有。

A、用地單位B、法人C、國(guó)家CC9、國(guó)家法律規(guī)定、土地使用權(quán)出讓最高年限居住用地為年。

A、40B、70C、50B第四節(jié)土地權(quán)屬確定和爭(zhēng)議調(diào)處目前確定我國(guó)土地權(quán)屬的法律依據(jù)主要見于國(guó)家基本法律和各種土地法規(guī)中。①《憲法》和《民法通則》分別確定了我國(guó)的土地所有制②《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管法》，對(duì)土地權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行了規(guī)范③《土地管理法實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等為行政法規(guī)和部門規(guī)章一、土地權(quán)屬確定的基本原則（1）產(chǎn)權(quán)法定原則：

（2）一物一權(quán)原則：（3）城市土地屬國(guó)家所有的原則：（4）國(guó)家土地所有權(quán)性質(zhì)不可逆轉(zhuǎn)的原則：（5）尊重歷史面對(duì)現(xiàn)實(shí)處理土地權(quán)屬問題的原則：土地他物權(quán)不受一物一權(quán)限制【例題】

甲、乙、丙、丁按份共有一棟房屋，份額相同。為提高該房屋使用價(jià)值，甲向乙、丙、丁提議拆舊翻新。在共有人之間未就該事項(xiàng)做出明確約定的情況下，下列表述中，符合《物權(quán)法》規(guī)定的是（）。

A．即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆舊翻新

B．只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆舊翻新

C．只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆舊翻新

D．只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆舊翻新C【例題】

甲、乙結(jié)婚后購得房屋一套，僅以甲的名義進(jìn)行了登記。后甲、乙感情不和，甲擅自將房屋以時(shí)價(jià)出售給不知情的丙。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列選項(xiàng)中，正確的是（）。

A．買賣合同有效B．買賣合同無效B【案例討論1】65歲的李麗是李勇夫婦的養(yǎng)女。1955年，李勇在南昌市擁有一塊私有土地，并持有政府發(fā)的《土地所有權(quán)證》。1956年，李勇將該塊土地租給張大強(qiáng)的父母建住宅。上世紀(jì)70年代，李勇夫婦和張大強(qiáng)夫婦先后去世，李麗也落戶外省。70年代末，張大強(qiáng)不再向李麗的家人繳納土地租金，直接向房管所交納地租。到80年代末，張大強(qiáng)申請(qǐng)登記辦理了該地塊上房子的產(chǎn)權(quán)。2006年，張大強(qiáng)將房子出賣，得款32萬元。李麗認(rèn)為，張大強(qiáng)賣房所得的32萬元，主要是賣房屋宅基地的所得，而該地塊，是屬于她的養(yǎng)父李勇的。因此，她向法院起訴，要求張大強(qiáng)賠償16萬元。二、土地權(quán)屬確定的法律規(guī)定

1.所有權(quán)確定國(guó)有土地根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律，以下情況土地屬于國(guó)家所有：①城市市區(qū)的土地②農(nóng)村和城市郊區(qū)已經(jīng)依法沒收、征收、收購為國(guó)家所有的土地③依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地④農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地⑤因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地集體所有土地根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律，以下情況土地屬于集體所有：①鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村在集體所有的土地上修建并管理的道路、水利設(shè)施用地，屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村農(nóng)民集體所有②鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村辦企事業(yè)單位使用的集體土地，屬于該鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村農(nóng)民集體所有確定城市市區(qū)以外土地的國(guó)家所有或集體所有的問題，首先要搞清楚土地權(quán)屬的來龍去脈和變化情況，主要是兩大方面：①判斷土地是否曾經(jīng)被確定為集體所有②考察曾經(jīng)被確定為集體所有的土地，其后的所有權(quán)性質(zhì)有沒有發(fā)生變化國(guó)有土地和集體土地的確定：1．土改中是否頒發(fā)土地所有證是劃分國(guó)家所有土地與集體所有土地的重要依據(jù)2．農(nóng)業(yè)合作化時(shí)期土地入社和實(shí)施《六十條》時(shí)土地已確定為集體所有是確定集體所有權(quán)的主要依據(jù)。3．以是否征用作為劃分國(guó)家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的標(biāo)志。4．國(guó)家土地所有權(quán)推定原則5.國(guó)家建設(shè)對(duì)農(nóng)民集體全部進(jìn)行移民安置并調(diào)劑土地的，遷移農(nóng)民集體原有土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有。6．因國(guó)家建設(shè)征收土地，農(nóng)民集體建制被撤銷或其人口全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，其未經(jīng)征收的土地歸國(guó)家所有。2．使用權(quán)確定國(guó)有土地使用權(quán)的確定：

我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)的主體十分廣泛，不僅包括公民、法人、還包括外國(guó)人和非法人組織；不僅包括城鎮(zhèn)居民，還包括農(nóng)民集體。鐵路、公路、大型水利、電力設(shè)施以及軍隊(duì)使用的土地基本上都是國(guó)有土地。土地使用者經(jīng)國(guó)家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用，或通過依法轉(zhuǎn)讓、繼承、接受地上建筑物等方式使用國(guó)有土地，可確定其國(guó)有土地使用權(quán)。

【案例2】

爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人為A縣B鎮(zhèn)農(nóng)村居民何某和A縣B鎮(zhèn)供銷社，爭(zhēng)議位置位于B鎮(zhèn)集貿(mào)中心，爭(zhēng)議面積210平方米。

何某在1953年前在該集鎮(zhèn)上擁有宅基地一處，有平房三間，且有《土地房產(chǎn)所有權(quán)證》。1953年該鎮(zhèn)供銷社擴(kuò)建，經(jīng)當(dāng)時(shí)人民公社批準(zhǔn)，占用了何某的宅基地及房屋，由供銷社出資、當(dāng)時(shí)的生產(chǎn)大隊(duì)出人出工，重新給何某安排了宅基地一處并建房屋4間。此后，供銷社對(duì)房屋進(jìn)行了改建，并一直使用至今。2002年根據(jù)B鎮(zhèn)供銷社的申請(qǐng)，A縣政府為B鎮(zhèn)供銷社頒發(fā)了國(guó)有土地使用證。

2004年B鎮(zhèn)供銷社根據(jù)鎮(zhèn)政府的規(guī)劃，對(duì)沿街門市進(jìn)行拆除改造，何某以持有《土地房產(chǎn)所有權(quán)證》為由阻擾B鎮(zhèn)供銷社施工，B鎮(zhèn)供銷社以何某侵權(quán)為由將何某告上法庭，何某以縣政府為B鎮(zhèn)供銷社頒發(fā)國(guó)有土地證侵犯了其合法權(quán)益為由，將A縣人民政府告上法庭。集體土地使用權(quán)的確定：包括兩類:集體農(nóng)業(yè)土地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)。農(nóng)村集體土地使用權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其成員在不改變土地集體所有的前提下，對(duì)農(nóng)村集體土地享有占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。⑴確定農(nóng)村居民宅基地建設(shè)用地使用權(quán)

1）符合當(dāng)?shù)卣謶艚ǚ恳?guī)定而尚未分戶的農(nóng)村居民，其現(xiàn)有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計(jì)面積標(biāo)準(zhǔn)的，可按現(xiàn)有宅基地面積確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

2）非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒有批準(zhǔn)重建