2014年武漢蔡甸項目開發(fā)可行性建議報告-60P

蔡甸項目開發(fā)建議

一、項目本體解讀二、市場分析三、項目開發(fā)建議Part1：項目本體解讀項目位于蔡甸區(qū)蔡甸大街漢陽一中旁，項目占地面積40214㎡，容積率2.6，建筑面積104556.4㎡；項目距最近的城市商業(yè)中心王家灣直線距離約20公里，王家灣至項目路況不佳，漢陽至蔡甸方向有一個ETC服務(wù)站；地塊公共交通配套不佳，附近有一路公交車，為蔡甸內(nèi)向公交。一地塊情況1、地塊基本基本情況

本案地塊四至：

東至：漢陽一中南至：蔡甸大街

西至：不知名荒廢操場北至：不知名私房地塊較為規(guī)整，整個地塊基本為農(nóng)田和小水塘，拆遷難度較??；地塊上有高壓線，影響后期開發(fā)。2、地塊內(nèi)部情況5Part2：市場分析一、整體市場解讀：——信息來源搜房網(wǎng)蔡甸整體市場房價維持在4400-4800元/㎡，價格上行空間小。蔡甸區(qū)在售/潛在項目：目前已知蔡甸在售/潛在項目約：13個其中綜合體項目3個，在售住宅項目9個，潛在住宅項目1個天下峰景祥鑫天驕城九坤翰林苑御彬館沁園首府碧荷花園摩天逸品福晟濱江國際新福茂中央廣場名流仕家知音首府大拇指廣場中核世紀(jì)廣場萬龍中央公園（未入?。┳≌C合體別墅本案中央公園典型在售/潛在高層住宅項目情況：項目價格（元/㎡）總體量（㎡）推出體量（㎡）主力戶型（㎡）去化量（㎡）月均去化（㎡)大拇指廣場450060000（3棟）20000㎡（1棟）81-11218500㎡4625㎡中核世紀(jì)廣場560060000（3棟）40000㎡（2棟）91-13937000㎡2176㎡九坤翰林苑4600152000（10棟）50780（4棟）69-13043200㎡6171㎡福晟濱江國際470024437472000（6棟）87-12264800㎡3410㎡知音首府（三期）450044982（2棟）22491（1棟）87-1233373㎡3373㎡中央公館470022500（1棟）22500（1棟）94-132————名流仕家450065054（5棟）54212（4棟）87-12334694㎡4337㎡碧荷花園420070400（8棟）70400（8棟）89-12750400㎡2290㎡天下峰景4500132148（8棟）132148（8棟）80-117122146㎡4524㎡沁園首府460070000（4棟）70000（4棟）96-11652500㎡2626㎡摩天一品（尾盤）4100330133301387-14431983㎡——祥鑫·天驕城（尾盤）450012000012000095-143100000㎡——萬龍中央公（即將推出）5100-530053000——85—150————合計1127472558596典型在售/潛在高層住宅項目情況：目前已知在售/潛在典型項目：推出高層住宅約為：113萬方

去化：56萬方

未來潛在放量：57萬方戶型設(shè)計以舒適兩房和三房為主，主力面積87-120㎡。

二、典型個案分析典型綜合體個案解讀大拇指廣場12345在售未售公寓住宅項目效果圖住宅住宅公寓項目3月底一期1#（住宅），5#LOFT（公寓），開盤銷售。銷售情況良好，目前1#住宅尾盤銷售，剩余11套，去化率92%，均價4500元/㎡；5#loft（不限購）層高5.4m，均價6000元/㎡，剩余20套，去化率95%。

項目基本信息項目地址蔡甸漢陽大道紅光南段開發(fā)商武漢市新久房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積（㎡）29555總建筑面積（㎡）92865.56容積率3.5停車位（個）391

住宅（在售）產(chǎn)品情況共計3棟：1#、2#、3#，目前在售1#，2014年3月8日開盤，3#目前辦卡中，96折。單層面積700-800樓層31F價格（元/㎡）4500主力面積（㎡）81-112主力房型二房、三房梯戶比2T4戶銷售情況在售1#尾盤，共計推出130套，剩余11套，去化率92%。

公寓（在售）產(chǎn)品情況共計2棟：4#、5#，目前在售5#。價格（元/㎡）6000層高（m）5.4單層面積807主力面積（㎡）29.52梯戶比3T21戶層數(shù)20F產(chǎn)權(quán)40年優(yōu)惠政策不限購銷售情況5#loft公寓共計推出約300套，剩余約20套，去化率95%。

商鋪（售罄）項目產(chǎn)品情況約2萬方，共計3F，均價20000元/㎡（內(nèi)部認(rèn)購）漢陽大街工農(nóng)路京港高速公路知音大道四環(huán)線三環(huán)線龍陽大道漢蔡高速項目交通大拇指廣場大拇指廣場/住宅戶型分析：2T4戶，兩房和兩變?nèi)龖粜停槍Ω男杩蛻?。部分偷送面積可改為一間房，但面積較小，舒適度低?？蛻糁饕獮榈鼐壭钥蛻簦恒缈?、蔡甸，少數(shù)漢陽客戶。1#樓96㎡112㎡81㎡81㎡A1A2A3A396㎡112㎡81㎡81㎡A1A2A3A3大拇指廣場/LOFT戶型分析：3T21戶，層高5.4m，贈送空間大，買一層送一層。主力面積29.52㎡，實得面積59㎡。客戶主要為投資性客戶，客戶部分來自漢陽。戶外展示銷售中心戶外廣告圍擋廣告刀旗新茂福中央廣場項目效果圖漢陽大道新福路項目交通新茂福中央廣場

項目基本信息項目地址蔡甸新福路與漢陽大道交匯處開發(fā)商武漢市蔡甸區(qū)建新房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積（㎡）5453總建筑面積（㎡）77023容積率6.45停車位（個）332（地上）

商鋪（在售）產(chǎn)品情況共計5F（G1-F4），體量約3.8萬㎡，其中可售面積1.52萬㎡；F1拆遷返還居民，F(xiàn)3-F4開發(fā)商自持。一期推出0.76萬㎡銷售。二期(G2剩余部分）預(yù)約辦卡。單層面積7600樓層5F價格（元/㎡）G1：25000F2:23000主力面積（㎡）20-50層高G1層6m，F(xiàn)1-F4:4.5m銷售情況一期推出約7600㎡（G1部分、F2層部分）均價2.4萬元/㎡，目前剩余約200㎡未售出，去化率97.4%。目前二期（G2）預(yù)約辦卡，預(yù)計價格2.6萬元/㎡。

住宅（待售）產(chǎn)品情況共計2棟住宅，層高33F，預(yù)計年底開售。商鋪住宅在售未售項目2014年6月7日開盤銷售商鋪，一期推出約7600㎡（G1部分、F2部分）均價24000元/㎡，目前剩余約200㎡未售出，去化率97.4%。目前二期（G2部分）預(yù)約辦卡，預(yù)計價格26000元/㎡。新茂福中央廣場銷售型商鋪分析：（G1、F2）G1，層高6m，可隔斷，實得2層。，F(xiàn)2層高4.5m。

面積劃分小，利于銷售。面積區(qū)間：14.97㎡-160.49㎡，主力面積：20-50㎡。G1層F2層預(yù)售（擬入駐工貿(mào)家電）在售（尾盤）售罄預(yù)約辦卡新茂福中央廣場銷售策略：售后返租。

商鋪銷售策略

分期樓層面積（㎡）銷售進(jìn)度銷售策略售價（元/㎡）一期（在售）G1（局部）0.76萬㎡尾盤（剩余200㎡商鋪）售后返租，五年一簽訂。一次性付款，按照付款總額的36%一次性返還。按揭分期付款，按照總房款第一年返還6%，第二年、第三年返還7%，第四年、第五年返還8%。均價25000F2（局部）售罄均價23000二期(預(yù)約登記）G1（局部）0.76萬㎡預(yù)售擬入駐工貿(mào)家電，工貿(mào)家電與開發(fā)商簽訂20年租約。售后返祖形式，可能按照20年一簽，但是返還利息未定。價格未定預(yù)售同一期返祖形式。預(yù)計26000F2（局部）新茂福中央廣場已簽約入駐品牌：金逸影院、工貿(mào)家電、麥當(dāng)勞、ONLY、勁霸男裝、杰克瓊斯、阿依蓮、哥弟、利郎等。地址蔡甸鳳凰山開發(fā)區(qū)鳳凰路1號（新天地道與姚家山路交匯處）占地面積5.3萬㎡容積率3.4建筑面積18萬㎡綠化率30.2%開發(fā)商湖北中核置業(yè)有限公司物業(yè)類型三棟33層住宅，購物中心和酒店首次開盤2012年12月9日項目賣點大型綜合體，武漢進(jìn)入蔡甸的首個項目，距離地鐵4號線黃金口站，新漢陽火車站和24號線最近交房時間2014年底優(yōu)惠貸款99折，一次性付款98折當(dāng)前均價住宅5600元/㎡商鋪二層28000元/㎡在售情況1#售罄，住宅3#28層以上，產(chǎn)品91-139㎡二房至四房商鋪一層售罄，二層面積10-100㎡，銷售過半，主力店為歐尚超市，國美電器，屈臣氏酒店為自持（五星級）未來供應(yīng)住宅2#預(yù)計本月平推，不認(rèn)籌購物中心住宅酒店123未推在售售罄中核世紀(jì)廣場C1a戶型—3室2廳1衛(wèi)-90㎡戶型點評優(yōu)點：餐廳客廳相連，直通大陽臺，主臥帶陽臺，衛(wèi)生間在兩臥室中間，方便起居缺點：廚房離餐廳較遠(yuǎn)，次臥采光不佳B2戶型—4室2廳2衛(wèi)-139㎡戶型點評優(yōu)點：客廳主臥帶南向陽臺，主臥套房設(shè)計，入戶和北面也有陽臺設(shè)置，動靜分區(qū)缺點：廚房面積較小，走道狹窄有浪費面積客戶來源：蔡甸城區(qū)和部分漢陽客戶，蔡甸其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶非常少，投資類客戶比例較高中核世紀(jì)廣場典型住宅個案解讀地址武漢市蔡甸區(qū)蔡甸大街（漢陽一中對面）占地面積6.9萬方容積率3.1建筑面積22萬方綠化率35%開發(fā)商武漢九坤房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司物業(yè)類型10棟住宅，一棟幼兒園（10#），一棟購物中心（1#，現(xiàn)在為營銷中心），沿街有住宅底商首次開盤2013年11月24日項目賣點毗鄰漢陽一中，地處新城，蔡甸大街為重點發(fā)展區(qū)域交房時間2015年12月優(yōu)惠三千抵三萬當(dāng)前均價4600元/㎡在售情況3#、4#售罄，主推2#和8#，主力戶型69-130平米兩房到四房未來供應(yīng)5#、6#、7#、9#、11#、12#推售時間未定23549876111112未推在售售罄幼兒園購物中心九坤翰林苑C1戶型—4室2廳2衛(wèi)-121.3㎡戶型點評優(yōu)點：動靜分區(qū)，主臥帶套房設(shè)計缺點：南北不通透，陽臺不朝南，房間通告狹窄，有浪費面積A1戶型—2室2廳1衛(wèi)-80.68㎡戶型點評優(yōu)點：動靜分區(qū)，戶型方正，浪費面積少缺點：陽臺不朝南，次臥采光交叉，不通透客戶來源：主要是主城區(qū)客戶，蔡甸其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶也占一定比例（大概10%左右），主要是學(xué)區(qū)房投資客和陪讀家庭購房九坤翰林苑地址蔡甸茂林路9號(茂林街和同心路交匯處)占地面積14.4萬㎡容積率3.2建筑面積46萬㎡綠化率30%開發(fā)商武漢市福晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型住宅（17層、28層、32層）、五星級酒店首次開盤2012年12月22日項目賣點蔡甸最大樓盤；漢江和蓮花湖景觀，老城區(qū)晚上配套，臨近蔡河街未來可直通漢陽交房時間2014年10月一期交房優(yōu)惠總價減2萬，一次性付款98折，貸款99折當(dāng)前均價4700元/㎡在售情況在售一期7#、8#、10#、11#、12#、13#部分高層房源，產(chǎn)品為三房(126㎡)二房(87㎡)三房(122㎡)未來供應(yīng)二期6#、9#預(yù)計2014年8月加推，產(chǎn)品為75-170㎡二房至四房967812131110住宅酒店未推在售福晟濱江國際10號樓D1戶型—3室2廳1廚2衛(wèi)-126.88㎡戶型點評優(yōu)點：贈入戶花園，主臥帶陽臺和套間，動靜分區(qū)缺點：客廳陽臺朝北，非南北通透，餐廳位置尷尬12號樓B2戶型—2室2廳1廚1衛(wèi)-81.32㎡戶型點評優(yōu)點：橫廳設(shè)計，浪費面積較少；臥室、廚房帶陽臺，動靜分區(qū)缺點：客廳陽臺面積小，非南北通透客戶來源：主要為蔡甸城區(qū)改善型客戶，看中項目的區(qū)位和自然環(huán)境，臨近漢江江灘和蓮花湖，也有少量武漢投資客和蔡甸其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶福晟濱江國際地址蔡甸漢陽大道紅光站（京珠高速90米路東）占地面積10125㎡容積率4.4建筑面積44982㎡綠化率35.2%開發(fā)商武漢市蔡甸農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)類型2棟29層高層，2梯4戶項目賣點老城區(qū)配套完善，價格較低，成熟社區(qū)交房時間2015年底優(yōu)惠認(rèn)籌1000抵10000當(dāng)前均價4500元/㎡在售情況三期1#在售，主力戶型：三房(123㎡)二房(87㎡)二房(94㎡)未來供應(yīng)三期2#，時間未定一期（售罄）二期（售罄）三期（在售）知音首府A1戶型—3室2廳2衛(wèi)1廚-126.6㎡戶型點評優(yōu)點：客廳與南向陽臺相連，主臥帶套房設(shè)計缺點：非南北通透，通風(fēng)不佳B1戶型—2室2廳1廚1衛(wèi)-87㎡戶型點評優(yōu)點：動靜分區(qū)，臥室?guī)ш柵_飄窗缺點：進(jìn)門直對廁所，私密性差，南向無陽臺，采光受影響客戶來源：基本上都是蔡甸城區(qū)客戶，自住型，看中老城區(qū)完善的配套知音首府地址蔡甸區(qū)臨嶂大道39號占地面積0.79萬方容積率3.3建筑面積2.59萬方綠化率30%開發(fā)商武漢正宇置業(yè)有限公司物業(yè)類型住宅和底商項目賣點老城區(qū)核心配套完善，自帶商業(yè)交房時間2015年中當(dāng)前均價4700元/㎡在售情況94至—132㎡二房到四房未來供應(yīng)商鋪推售時間未定2層底商L形住宅中央公館C戶型—3室2廳2衛(wèi)-126㎡戶型點評優(yōu)點：動靜分區(qū)，主臥帶套房，兩個陽臺設(shè)計缺點：南北部通透，書房采光不佳B戶型—2室2廳1衛(wèi)-94㎡戶型點評優(yōu)點：南北通透，動靜分區(qū)明顯缺點：餐廳位置尷尬，利用率不高客戶來源：主要是蔡甸城區(qū)客戶，其中部分為投資客中央公館地址蔡甸蓮花湖大道（蔡甸職高對面）占地面積2.4萬方容積率3.3建筑面積7.8萬方綠化率36.7%開發(fā)商武漢市奔業(yè)房屋開發(fā)有限公司物業(yè)類型26F—32F住宅和住宅底商首次開盤2013年11月16日項目賣點價格優(yōu)勢，新城區(qū)交房時間2014年底優(yōu)惠1千抵1萬當(dāng)前均價4500元/㎡在售情況1#售罄，2#、3#只剩部分高層大戶型，4#在售，產(chǎn)品為87-123平兩房三房未來供應(yīng)5#打算平推，時間未定12354在售售罄未推在售售罄名流仕家C戶型—3室2廳1衛(wèi)-88㎡戶型點評優(yōu)點：南北通透，動靜分區(qū)缺點：次臥采光不佳A戶型—3室2廳2衛(wèi)-124㎡戶型點評優(yōu)點：贈送入戶花園，主臥套房設(shè)計，南北雙陽臺缺點：走道狹長，進(jìn)門直對衛(wèi)生間，私密性差客戶來源：主要為蔡甸城區(qū)客戶，對于客戶購房資格較敏感，部分蔡甸其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶名流仕家地址武漢市蔡甸城區(qū)漢馬路31號（原精功棉紡廠）占地面積5萬方容積率1.8建筑面積9萬方綠化率60%開發(fā)商武漢碧荷置業(yè)有限公司物業(yè)類型6幢18層、2幢23層住宅、商業(yè)街首次開盤2011年9月17日項目賣點性價比，高綠化交房時間2014年10月當(dāng)前均價4200元/㎡在售情況1#、2#、3#、5#、8#售罄4#、6#、7#在售，總剩余200余套100㎡三房去化較好，月均去化30套未來供應(yīng)無45687321在售售罄碧荷花園A3戶型—3室2廳2衛(wèi)-109㎡戶型點評優(yōu)點：主臥套房設(shè)計，雙陽臺缺點：客廳陽臺不朝南，走道狹長有浪費面積B戶型—2室2廳1衛(wèi)-89㎡戶型點評優(yōu)點：南向大陽臺，臥室采光較好缺點：餐廳位置尷尬，動靜不分區(qū)客戶來源：約7成為蔡甸鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，主要是父母為蔡甸工作子女購房，養(yǎng)老房等，其它為蔡甸主城區(qū)客戶碧荷花園地址武漢市蔡甸區(qū)工農(nóng)路（慶齡幼兒園旁）占地面積23708㎡容積率4.97建筑面積

143834㎡綠化率25%開發(fā)商武漢天下置業(yè)集團(tuán)有限公司物業(yè)類型8棟33層高層首次開盤2012年4月30日項目賣點老城區(qū)完善配套，性價比交房時間2014年底優(yōu)惠一次性付款97折，按揭98折當(dāng)前均價4500元/㎡在售情況4#、8#售罄5#、6#、7#為尾盤，剩余100余套90㎡剛需兩房去化較快，月均去化38套未來供應(yīng)無78654321在售售罄天下峰景B戶型—2室2廳1衛(wèi)-80㎡戶型點評優(yōu)點：主臥帶陽臺，客廳餐廳相連缺點：動靜未分區(qū)，進(jìn)門直對次臥門，陽臺不朝南C戶型—3室2廳2衛(wèi)-118㎡戶型點評優(yōu)點：動靜分區(qū)，主臥帶衛(wèi)生間缺點：餐廳與客廳分離，利用率降低，客戶來源：1/3為蔡甸城區(qū)客戶，1/3為蔡甸其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶（婚房，父母給子女購房），1/3為武漢及其它地方客戶天下峰景地址武漢市蔡甸區(qū)蓮花大道與茂盛路交匯處（新林業(yè)局對面）占地面積17266㎡容積率4.9建筑面積84431㎡綠化率35%開發(fā)商武漢市奔業(yè)房屋開發(fā)有限公司物業(yè)類型住宅（平層和LOFT）首次開盤2013年9月8日項目賣點蔡甸新城區(qū)，行政中心，教育配套科技住宅（地暖，直飲水等）交房時間2014年底當(dāng)前均價4600元/㎡在售情況2#、4#售罄1#兩梯三戶，兩個單元，3#復(fù)式樓目前僅剩余50余套大戶型產(chǎn)品，月均去化20套商鋪自持，開業(yè)時間未定未來供應(yīng)“沁園系”三期，推出時間未定1342在售售罄沁園首府C3戶型—2室2廳1衛(wèi)-90㎡戶型點評優(yōu)點：南向大陽臺與客廳相連，動靜分區(qū)缺點：廚房面積較小，次臥采光不佳B1戶型—3室2廳2衛(wèi)-116㎡戶型點評優(yōu)點：贈送入戶花園和花池，主臥套房設(shè)計缺點：衛(wèi)生間面積偏小，次臥采光不佳客戶來源：主要為蔡甸城區(qū)行政公職人員，少量蔡甸其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)及武漢客戶沁園首府開發(fā)商武漢天韻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址蔡甸大街810號（客運站旁）樓盤名摩天逸品占地面積11394㎡建面33013㎡容積率3.0在售戶型在售戶型87.62-143.96㎡均價折后均價4100元/㎡銷售情況一期售罄，二期剩余10套，高樓層剩余（28F、29F、33F），其中兩套精裝修，購房者需另附700元/㎡的裝修費。該項目目前為尾盤出售，剩余10套高樓層房源，折后均價4100元/㎡。摩天逸品規(guī)劃圖蔡、、甸、、大街臨峰大道項目交通圖一期售罄規(guī)劃圖祥鑫·天驕城尾盤銷售項目，二期開盤2012.3.20，由于戶型設(shè)計不太合理，且面積較大使性價比較低，銷售不太理想。目前折后均價4500元/㎡。891213二期尾盤開發(fā)商武漢祥鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置蔡甸蔡甸大道(蔡甸教育局旁)樓盤名祥鑫天驕城占地面積50000建面12萬㎡容積率2.67在售戶型2012年3月20日二期開盤，推售8#、9#、12#、13#均為28層高層建筑，在售面積段為95-143㎡均價折后均價4500元/㎡銷售情況尾盤銷售，8#、9#剩余大戶型在售。祥鑫·天驕城戶型分析95㎡2房2廳1衛(wèi)120㎡2房2廳2衛(wèi)137㎡3房2廳2衛(wèi)120平做兩房性價比低，客餐廳與其它區(qū)域比例失調(diào)餐廳位置尷尬、潔污分區(qū)及干濕分區(qū)不合理戶型設(shè)計不盡理想，總價高，舒適度差。萬龍中央公園

項目基本信息項目地址蔡甸蓮花大道與茂興路交匯處開發(fā)商武漢萬龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積（㎡）30318總建筑面積（㎡）66699容積率2.2停車位（個）318

住宅（預(yù)售）產(chǎn)品情況共計4棟板式小高層、4棟獨棟商業(yè)。其中住宅面積約5.3萬㎡，商業(yè)1.4萬㎡。樓層1、3、4#17F，2#18F價格（元/㎡）預(yù)計5100-5300主力面積（㎡）85-150主力房型3室2廳2衛(wèi)梯戶比2T3戶銷售情況預(yù)計7月底開盤銷售，認(rèn)籌1萬抵3萬，項目均價約在5100-5300元/㎡。

商業(yè)（未售）產(chǎn)品情況4棟3F獨棟商業(yè)，體量約1.4萬㎡，銷售/自持未定。項目效果圖12345678預(yù)售未售商鋪住宅項目預(yù)計2014年7月底首次開盤，推出85-150㎡房源，預(yù)計價格5100-5300元/㎡。項目萬龍中央公園戶型解析：戶型方正，南北通透，動靜分離。

戶型面積大，三室為主，針對改善型客戶，目前辦卡客戶來源于蔡甸城區(qū)政府機(jī)關(guān)，學(xué)校。85㎡：兩室兩廳一衛(wèi)136㎡：三室兩廳兩衛(wèi)148㎡：四室兩廳兩衛(wèi)153㎡：五室兩廳兩衛(wèi)戶外展示售房部戶外廣告戶外廣告

項目基本信息項目地址武漢市蔡甸區(qū)索河鎮(zhèn)金龍水寨（蔡甸龔侏線旁）開發(fā)商武漢金龍湖農(nóng)業(yè)生態(tài)植物有限公司

占地面積（㎡）33300總建筑面積（㎡）16601.17（一期）容積率0.5產(chǎn)權(quán)40年價格（元/㎡）5800建筑類別/面積區(qū)間聯(lián)排、雙拼/121.32-276.18產(chǎn)品情況項目一期31棟，約1.7萬㎡，總戶數(shù)104戶每套別墅買2層送一層，共計三層，均贈送一個后花園及入戶花園和一個停車位。項目二期約3萬方。銷售情況項目一期，目前已建好16棟產(chǎn)權(quán)式別墅，共計50套，可售13棟，共計可售房源36套。項目2013年10月開盤，目前去化三分之一。御彬館項目一期（在售）金龍湖項目二期（未售）項目總平面圖項目為旅游地產(chǎn)項目，產(chǎn)權(quán)40年，在售聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品，均價5800元/㎡。戶外展示市場小結(jié)：住宅市場商業(yè)市場整體市場蔡甸整體市場房價維持在4400-4800元/㎡，價格上行空間小。主要為高層住宅，主力面積段為80-95㎡二房，100-120㎡三房，總價范圍35-50萬。在售樓盤月均去化量約20-40套左右，單盤年均去化量約4-5萬方，銷售情況比較平穩(wěn)。發(fā)展緩慢，多為住宅底商，目前中核世紀(jì)廣場、大拇指廣場、新茂福中央廣場綜合體項目入市，將會助推蔡甸整體商業(yè)市場的升級。目前在售商鋪：面積以小鋪為主，主力面積：20-50㎡。均價：23000元/㎡?？蛻舴治鰮?jù)其他蔡甸項目客戶統(tǒng)計來看，蔡甸市場客戶地緣性較強(qiáng)，大部分客戶居住和工作都在蔡甸區(qū)域?？蛻舴治霾痰閰^(qū)域客戶類型為普通職工，年齡段主要集中在20-30歲之間，此類型客戶主要為剛性需求，其主要目的為購買婚房。31-40歲客戶占比38%，此類客戶是購買目的主要為改善居住的較成功人士，是本項目的主要針對客戶?？蛻舴治鲋脴I(yè)首要因素①②③④⑤價格競爭力周邊配套產(chǎn)品及社區(qū)品質(zhì)交通通達(dá)性其他品質(zhì)感知因素①②③④⑤社區(qū)整體品質(zhì)項目所處區(qū)位園林景觀立面及公共空間產(chǎn)品賣點A.注重現(xiàn)實品質(zhì)：注重現(xiàn)實性價比、硬性因素作為判斷依據(jù)的特性值得關(guān)注，存在認(rèn)為社區(qū)內(nèi)部品質(zhì)比外部環(huán)境重要的想法；B.價格敏感度：區(qū)域外已成交客戶表現(xiàn)出明顯的高性價比驅(qū)動特性；C.職業(yè)背景集中：周邊企事業(yè)單位人員、周邊政府公務(wù)人員、私營業(yè)主。Part3：項目開發(fā)建議項目原始經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：項目占地面積（㎡）容積率土地性質(zhì)建筑面積（㎡）402142.6居住用地104556.4本案備注：項目10%為商業(yè)。即商業(yè)面積約10456㎡，住宅面積約94100.4㎡。

高壓線從地塊內(nèi)部穿過，嚴(yán)重影響項目住宅開發(fā)及品質(zhì)。項目規(guī)劃指標(biāo)匯總：住宅底商高層項目占地面積（㎡）40214容積率2.6地上建筑面積（㎡）104556.4其中高層（㎡）94100.4配套商業(yè)（㎡）10456地下建筑面積（㎡）29275.8總建筑面積（㎡）133832.2項目項目內(nèi)容單位計數(shù)標(biāo)準(zhǔn)總價（萬元）1、土地費用

(9900)1.1土地費用萬元9900

2、財務(wù)費用

2.1銀行貸款萬元990069302.2銀行貸款還款萬元9900(6930)2.3銀行貸款還款利息萬元6.55%(1297)3、開發(fā)前期費用

(1005)3.1開發(fā)前期費用合計總用地面積元/㎡250

4、開發(fā)配套費用

(4705)4.1開發(fā)配套費用總建筑面積元/㎡450

5、建安工程費用

(23002)5.1住宅建安物業(yè)建筑面積元/㎡2000(18820)5.2公寓建安物業(yè)建筑面積元/㎡430005.3寫字樓建安物業(yè)建筑面積元/㎡585005.4銷售商業(yè)建安物業(yè)建筑面積元/㎡4000(4182)5.5自持商業(yè)建安物業(yè)建筑面積元/㎡400005.6酒店建安物業(yè)建筑面積元/㎡1000006