房價與稅收的關系

房價與稅收的關系2015.01稅收對房價

只是“影響”不是“決定”營改增2015年將是我國稅制改革的關鍵年份，繼交通運輸業(yè)、現代服務業(yè)、電信業(yè)先后完成“營改增”之后，預計房地產業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務等行業(yè)將在2015年完成“營改增”?！胺康禺a業(yè)、建筑業(yè)有望率先同時推行營改增，最快將于今年3月份開啟增值稅時代，稅率定于11%的可能性最大?！苯?，中央財經大學稅務學院稅務管理系主任蔡昌在稅收籌劃與法律高峰論壇上接受《證券日報》記者采訪時預測。消費稅增值稅營業(yè)稅營改增之前增值稅、營業(yè)稅、消費稅為最主要的三大流轉稅。對某一項應稅勞務，則要么征收增值稅，要么征收營業(yè)稅，兩者不會同時征收。增值稅增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種。增值稅已經成為中國最主要的稅種之一，增值稅的收入占中國全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國家稅務局負責征收，稅收收入中75%為中央財政收入，25%為地方收入。進口環(huán)節(jié)的增值稅由海關負責征收，稅收收入全部為中央財政收入。營業(yè)稅營業(yè)稅是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種商品與勞務稅。按照現行稅制，營業(yè)稅為地方稅種，由地方稅務局負責征收，但同時還規(guī)定了特殊情況，即鐵道部門、各銀行總行、各保險公司集中繳納的營業(yè)稅由國稅系統(tǒng)負責征收，劃歸中央收入。營改增之后地方政府75%的收入被中央政府拿走了地方政府的收入減少了75%營業(yè)稅消費稅增值稅地方政府怎么辦?土地財政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出，屬于預算外收入，又叫第二財政。在很多地方，第二財政早已超過第一財政。土

地

財政賣地、發(fā)展房地產能給地方政府帶來多少收入？據國務院發(fā)展研究中心的一份調研報告顯示，在一些地方，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。在“土地財政”上，這些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府運用行政權力把集體所有或其它用途的土地整合后，進行招拍掛，價格就會翻幾番。土地與房子有怎樣的關系？

土地價格對房價有多大的影響？房價的構成國內商品房價的一般構成是“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報建、行政費用和稅費等+10%的開發(fā)商的利潤”。土地成本房價里的土地成本指樓面地價，簡單的講，就是單位建筑面積平均分攤的土地價格。也可以理解為土地上蓋出房子后，每平米售價中所包含的土地成本。樓面地價能最真實地反映建筑單價中所包含的單位土地成本價格。城市

成交宗數(塊)成交面積(㎡)成交均價(元/㎡)樓面價(元/㎡)北京

10681929.5429005.9314265上海

21715109.906470.823632廣州

3337130.002726.221486深圳

146646.77100328.4925094重慶

493394952.542255.921606杭州

481355741.335706.053475天津

342314344.001309.141309南京

22529076.9810411.934849全國土地成交數據在一線城市，“面粉還頻頻貴過面包”

在一份佛山、北京和上海三地的地價房價比調查中，以上海和北京為代表的一線城市，地價對房價的占比會更高，北京為41.2%，上海甚至高達56%，而佛山只有37.8%?？磥泶蠹业腻X還是拿來“買地”用的。而在一線城市，現在已經不僅僅是地價對房價的占比會更高，甚至常常出現“面粉貴過面包”的情況，簡單來說，就是拍出的地價要高于同時期商品房的售價。

政府稅費直接與房地產相關的稅種有13個，主要包括企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、契稅等。假設房子市值是100萬元（單價8000元/平方米，面積125平米），這套房負擔的稅收為這樣幾種。一、企業(yè)所得稅（25%），國家規(guī)定房地產的最低利潤率不得低于8％；二、營業(yè)稅，開發(fā)商品房的營業(yè)稅稅率為5％；三、土地增值稅，隨著土地價格的不斷提升而動態(tài)增加；四、城市維護建設稅，以及教育費附加；五、印花稅，商品房銷售合同，以合同所載金額為依據，按0.05%貼花。六、契稅（3%-5%），以所有權發(fā)生轉移的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。（對個人購買90平米及以下且屬家庭唯一住房的普通住房，減按1%稅率征收契稅。）七、城鎮(zhèn)土地使用稅土地使用稅每平方米年稅額如下：

（1）大城市1.5元至30元；

（2）中等城市1.2元至24元；

（3）小城市0.9元至18元；

（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。房產稅（個人）2014年1月1日起，對擁有2套住宅的家庭，人均建筑面積80㎡以上部分，視為奢侈性住宅消費，每年征收1%-3%的房產稅，且沒有減除額；家庭第3套住宅，每年征收4%-5%的房產稅，且沒有減除額；家庭第4套及以上住宅，每年征收10%的房產稅，且沒有減除額。簡單地說，一套總價100萬元的房子，里面上繳的相關稅費接近30%。而土地出讓金也往往占到房價三成左右，這樣算下來，房價的六成左右實際上是交給政府的。房地產企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城市維護建設稅及教育費附加、印花稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅均為地方稅種。房產稅也是地方稅。這就是為什么，地方政府會選擇利用出讓土地使用權來創(chuàng)收。很多人抱怨房價太高，買不起房，

但是，我們是不是真的都希望房價降？

政府希望房價降嗎？

開發(fā)商希望房價降嗎？

業(yè)主希望房價降嗎？

房價真的降了，我們會怎樣？房