江蘇市場調(diào)研報(bào)告2016年7月(蘇州昆山、江陰)_第1頁
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江蘇房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告浙江東都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2016年7月目錄>>壹···城鎮(zhèn)宏觀環(huán)境介紹貳···房地產(chǎn)市場介紹叁···住宅投資建議蘇州渭塘鎮(zhèn)渭塘鎮(zhèn)渭塘鎮(zhèn)宏觀環(huán)境介紹位于蘇州主城區(qū)——相城區(qū)北部,臨近蘇州北高鐵站,是蘇州主城區(qū)近郊鎮(zhèn),近蘇州中環(huán)線,區(qū)位和交通條件很好;鎮(zhèn)區(qū)面積較大,常住人口,鎮(zhèn)區(qū)人口分布較為分散。交通:渭塘區(qū)位突出,交通便捷。繞城高速、227省道、蘇虞張公路、規(guī)劃建設(shè)的輕軌2號(hào)線、城際鐵路穿境而過,鎮(zhèn)域道路四通八達(dá)。產(chǎn)業(yè):產(chǎn)業(yè)特色明顯,經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)。擁有工業(yè)企業(yè)1200多家,形成了以制塑模具、汽車零部件、五金機(jī)械、新型材料、機(jī)電一體化、凈化設(shè)備等六大支柱產(chǎn)業(yè)。區(qū)位:渭塘鎮(zhèn)隸屬于蘇州市相城區(qū),東與太平鎮(zhèn)、陽澄湖鎮(zhèn)兩鎮(zhèn)相鄰,南跟蠡口鎮(zhèn)相連,西與黃埭、北橋兩鎮(zhèn)接壤,北與常熟辛莊鎮(zhèn)交界。人口:渭塘鎮(zhèn)擁有常住人口6.6萬,其中外來人口約3.5萬。渭塘鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場介紹基本情況:渭塘鎮(zhèn)區(qū)共有2個(gè)商品房項(xiàng)目在售,受2015年下半年蘇州樓市火爆銷售影響,住宅銷售單價(jià)有很大漲幅,目前鎮(zhèn)區(qū)僅有一個(gè)住宅樓盤在售,所剩房源不多。珍珠灣:在售產(chǎn)品為高層及疊加別墅,高層均價(jià)13000元/㎡,別墅14000元/㎡;開盤時(shí)間2014年10月開盤均價(jià)7000元/㎡,項(xiàng)目共11萬方,922戶,目前已售約800套,月均銷售38套。東方時(shí)代商業(yè)廣場:公寓在售,公寓均價(jià)9800元/㎡。其它要點(diǎn):渭塘鎮(zhèn)區(qū)位突出,在售樓盤少,可承接蘇州外溢客戶、上海投資客戶,發(fā)展?jié)摿Υ蟆N继伶?zhèn)住宅投資建議投資建議:位置優(yōu)越、發(fā)展?jié)摿Υ?、可考慮住宅投資建議理由:1、渭塘鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢較為突出,交通方便,未來將與蘇州高鐵新城融為一體,發(fā)展?jié)摿Υ螅?、渭塘住宅市場供應(yīng)量較小,市場競爭相對(duì)不激烈,較好的位置較低的價(jià)格可以承接蘇州外溢居住客群及上海投資性客群;3、渭塘產(chǎn)業(yè)較強(qiáng)、企業(yè)多、有人口吸附能力,外來人口占總?cè)丝诘?0%以上,且存在剛需性務(wù)工客群。昆山千燈鎮(zhèn)千燈鎮(zhèn)千燈鎮(zhèn)宏觀環(huán)境介紹千燈位于昆山南部,東接上海青浦區(qū),西鄰蘇州,位于上海與蘇州兩大城市中間,區(qū)位和交通條件很好;鎮(zhèn)區(qū)面積大,常住人口多,鎮(zhèn)區(qū)人口分布較為集中。交通:北有滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國道。蘇虹機(jī)場路東西向貫穿全鎮(zhèn),與蘇州和上海虹橋機(jī)場直接相通。產(chǎn)業(yè):中國百強(qiáng)鎮(zhèn),2015年完成地區(qū)生產(chǎn)總值168億元;工業(yè)總產(chǎn)值558億元;以電子新材料、汽車組件、品牌民生用品等先進(jìn)制造業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。區(qū)位:千燈鎮(zhèn)隸屬昆山市,位于昆山東南13.5公里處,東接上海青浦區(qū),距上海虹橋機(jī)場30公里;西鄰蘇州,離蘇州市中心35公里。人口:千燈鎮(zhèn)擁有人口13萬,其中本地人口5萬,外來人口8萬。千燈鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場介紹基本情況:千燈鎮(zhèn)區(qū)共有4個(gè)商品房項(xiàng)目在售,市場庫存較少,碧桂園在千燈拿地2塊。日月光翠湖灣:剩約5套疊加別墅在售,均價(jià)13000元/㎡,預(yù)計(jì)2016年8月底加推聯(lián)排別墅;雅居樂悠wo公園:頂層復(fù)式尾房銷售,均價(jià)12000元/㎡;東方玉園:尾房銷售,均價(jià)9500元/㎡;千燈?;▓@:封盤停售;碧桂園世紀(jì)城:一期開始認(rèn)籌,還未開盤,價(jià)格未定;碧桂園:另有一塊地尚未開發(fā)。其它要點(diǎn):千燈鎮(zhèn)緊鄰上海、區(qū)位較好,可對(duì)接上海自住及投資客群,房地產(chǎn)市場較好。千燈鎮(zhèn)住宅投資建議投資建議:區(qū)位優(yōu)越、區(qū)內(nèi)競爭較少、可考慮住宅投資建議理由:1、千燈區(qū)位優(yōu)越,交通方便,是上海的后花園;2、千燈住宅市場供應(yīng)量較小,市場競爭相對(duì)不激烈,有市場空間;3、千燈產(chǎn)業(yè)較強(qiáng)、企業(yè)多、有人口吸附能力,外來人口占總?cè)丝诘?0%以上,且存在剛需性務(wù)工客群。昆山張浦鎮(zhèn)張浦鎮(zhèn)張浦鎮(zhèn)宏觀環(huán)境介紹張浦位于昆山南部,屬昆山近郊鎮(zhèn),東接上海青浦區(qū),西鄰蘇州,位于上海與蘇州兩大城市中間,區(qū)位和交通條件很好;鎮(zhèn)區(qū)面積小,常住人口多,鎮(zhèn)區(qū)人口分布較集中,新城區(qū)建設(shè)如火如荼。交通:蘇虹機(jī)場路、蘇滬高速公路、蘇州環(huán)城高速公路穿越鎮(zhèn)境。昆山中環(huán)、312國道、京滬高速、滬寧城際高鐵近在咫尺。產(chǎn)業(yè):中國百強(qiáng)鎮(zhèn),2015年完成地區(qū)生產(chǎn)總值210.5億元,工業(yè)總產(chǎn)值672億元;已基本形成精密機(jī)械、高端食品、總部物流三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。區(qū)位:東鄰上海43公里,西依蘇州27公里,北接昆山中心城區(qū),南接昆山旅游度假區(qū)。人口:張浦鎮(zhèn)有人口約20萬,其中本地人口6萬,外來人口14萬。張浦鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場介紹基本情況:張浦鎮(zhèn)區(qū)共有5個(gè)商品房項(xiàng)目在售,市場庫存較少。森隆滿園:森隆滿園預(yù)計(jì)2016年8月中旬前將加推二期電梯洋房10#樓剩余2個(gè)單元以及三期28#樓首批房源,目前正在認(rèn)籌;預(yù)計(jì)單價(jià)9600元/㎡;華德力公園壹號(hào):尾盤銷售,4套復(fù)式,均價(jià)9500元/㎡,后期加推待定;碧悅灣:二期惜售,二期房源即將售罄,目前只推出一個(gè)單元房源在售,均價(jià)9600元/㎡,三期還未動(dòng)工所以惜售;張浦?;▓@:在售26#現(xiàn)房尾房,均價(jià)10500元/㎡,另外還有20多套別墅在售,均價(jià)20000元/㎡;海上印象花園:尾盤銷售,均價(jià)8500元/㎡。其它要點(diǎn):張浦鎮(zhèn)緊鄰蘇州園區(qū),可對(duì)接蘇州園區(qū)自住及投資客群,房地產(chǎn)市場較好。張浦鎮(zhèn)住宅投資建議投資建議:區(qū)位優(yōu)越、區(qū)內(nèi)競爭較少、可考慮住宅投資建議理由:1、張浦區(qū)位優(yōu)越,交通方便,緊鄰昆山城區(qū)及蘇州園區(qū);2、張浦住宅市場供應(yīng)量較小,市場競爭相對(duì)不激烈,有市場空間;3、張浦產(chǎn)業(yè)較強(qiáng)、企業(yè)多、有人口吸附能力,外來人口占總?cè)丝诘?0%,且存在剛需性務(wù)工客群。蘇州汾湖高新開發(fā)區(qū)汾湖高新區(qū)汾湖位于蘇州市吳江西南部,東臨上海、南接浙江、北依蘇州;區(qū)位和交通條件較好;形成多個(gè)人口聚集區(qū),常住人口較多,人口分布較散。交通:交通便捷,滬蘇浙高速公路、318國道東西橫穿全境,直達(dá)上海。蘇嘉杭高速公路、227省道、蘇同黎一級(jí)公路及蘇嘉杭高速復(fù)線直接連接蘇杭,3條高速公路在區(qū)內(nèi)均設(shè)有互通和出口。產(chǎn)業(yè):全區(qū)現(xiàn)有各類企業(yè)2600多家,已基本形成以裝備制造、電子信息、食品加工為主導(dǎo)的現(xiàn)代工業(yè)體系。區(qū)位:汾湖東臨上海、西瀕太湖、南接浙江、北與昆山市,蘇州接壤,地處江蘇、浙江、上海兩省一市交匯的金三角腹地;人口:現(xiàn)有人口25萬,戶籍人口10萬,外來人口15萬;其中有14萬人集中在中心城區(qū)。2020年汾湖鎮(zhèn)規(guī)劃人口為42.5萬人。汾湖開發(fā)區(qū)宏觀環(huán)境介紹汾湖房地產(chǎn)市場介紹基本情況:汾湖及轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(8鎮(zhèn)合并)共有40余個(gè)商品房項(xiàng)目,其中33個(gè)項(xiàng)目售罄,

汾湖城區(qū)尚有4個(gè)項(xiàng)目在售(嘉樂城、太陽湖大花園、華府壹區(qū)、維納恩湖別墅)。項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)(元/㎡)公寓銷售均價(jià)(元/㎡)別墅(元/㎡)嘉樂城100009000——

太陽湖大花園——

——25000華府壹區(qū)9500——

維納恩湖別墅——

——

20000其它要點(diǎn):汾湖高新區(qū)緊鄰上海青浦區(qū),規(guī)劃有上海到湖州城鐵(在汾湖設(shè)站),可對(duì)接上海西區(qū)自住及投資客群,房地產(chǎn)市場具有一定的潛力。汾湖高新區(qū)住宅投資建議投資建議:臨上海、區(qū)內(nèi)競爭較大、有一定潛力、建議持續(xù)關(guān)注建議理由:1、汾湖臨上海,交通方便,有一定投資潛力;2、據(jù)調(diào)查汾湖購房客群中有約20%來自上海,說明汾湖在上海人眼中有一定的吸引力;3、汾湖是江蘇省級(jí)高新區(qū)(正在申報(bào)國家級(jí)高新區(qū))產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、企業(yè)多、有人口吸附能力,外來人口占總?cè)丝诘?0%。蘇州盛澤鎮(zhèn)盛澤鎮(zhèn)盛澤位于江蘇省的最南端,南接浙江杭州、嘉興,東臨上海,西瀕太湖;區(qū)位和交通條件較好;城區(qū)建成面積大,商貿(mào)繁榮,常住人口多,外來人口多,人口分布集中度高。交通:蘇嘉杭高速公路、227省道和京杭大運(yùn)河穿境而過,與318、312國道、滬寧、滬杭、滬浙高速公路和太浦河相銜接。處于上海一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi),具有良好的交通條件。產(chǎn)業(yè):全國百強(qiáng)鎮(zhèn),全鎮(zhèn)擁有各類企業(yè)2500多家,盛澤絲綢交易市場2015年交易額繼續(xù)實(shí)現(xiàn)超千億。盛澤已成為我國絲綢紡織的主要生產(chǎn)基地、出口基地和產(chǎn)品集散地。區(qū)位:盛澤鎮(zhèn)位于江蘇省的最南端,地處長江三角洲和太湖地區(qū)的中心地帶,南接浙江杭州、嘉興,東臨上海,西瀕太湖。人口:盛澤鎮(zhèn)人口50萬,其中本地人口13.5萬,外來人口33.5萬,流動(dòng)人口3萬。盛澤鎮(zhèn)宏觀環(huán)境介紹盛澤鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場介紹基本情況:盛澤目前有在售住宅項(xiàng)目10個(gè),待售項(xiàng)目3個(gè);年銷售面積約50余萬方,銷售最好樓盤僅兩個(gè),一個(gè)剛需(吳越錦繡),一個(gè)改善(碧桂園);其余樓盤銷量一般,月均銷量主要集中在20-30套/月,銷售市場兩極分化嚴(yán)重。目前市場在售庫存88.5萬方,以現(xiàn)在的銷售速度,本市場去庫存周期約為17個(gè)月。盛澤鎮(zhèn)住宅投資建議投資建議:區(qū)內(nèi)競爭比較激烈、庫存量較大、但有一定潛力、可以繼續(xù)關(guān)注建議理由:1、盛澤是吳江區(qū)的城市副中心,對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的輻射能力強(qiáng);2、盛澤產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、商貿(mào)發(fā)達(dá)、民富指數(shù)高;企業(yè)多、有人口吸附能力,外來人口超過占總?cè)丝诘?0%;3、盛澤產(chǎn)業(yè)相對(duì)單一,受紡織行業(yè)及從業(yè)人員的去留影響太大,所以一旦紡織行業(yè)出現(xiàn)萎縮那么由其引起的連鎖反應(yīng)會(huì)在住宅地產(chǎn)開發(fā)上表現(xiàn)出來,帶來風(fēng)險(xiǎn);4、盛澤房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較早,本地客群挖掘難度加大。無錫胡埭鎮(zhèn)胡埭鎮(zhèn)區(qū)位:胡埭位于無錫市西南郊,東接中心城區(qū),南臨太湖,西連陶都宜興,北臨錫宜高速公路。交通:距無錫機(jī)場25km,距江陰港30km,距張家港50km,連接太湖、長江的6級(jí)航道直湖港貫穿全鎮(zhèn)。錫宜高速在鎮(zhèn)區(qū)有出入口,滬宜公路、環(huán)太湖公路、盛岸公路,S342連通無錫市區(qū)和周邊城市,距無錫中心城區(qū)15分鐘車程。位于無錫濱湖區(qū)西北部,錫宜高速沿線,區(qū)位和交通條件較好;鎮(zhèn)區(qū)面積較小,常住人口較少,人口集中度較高。胡埭鎮(zhèn)宏觀環(huán)境介紹人口:胡埭鎮(zhèn)總面積36平方公里,常住人口6.9萬(其中戶籍人口4.5萬,2011年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù))

,是全國小城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)。精密機(jī)械主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為以精密機(jī)械為主的產(chǎn)業(yè)集群,重點(diǎn)發(fā)展電子、輕紡以及汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)胡埭工業(yè)園,是無錫市的重點(diǎn)開發(fā)園區(qū),也是濱湖區(qū)今后工業(yè)發(fā)展的主要承載地。它不但吸納安置無錫市“退城進(jìn)園”企業(yè),而且招商重大內(nèi)外資項(xiàng)目,并符合環(huán)保要求,是以電子、輕紡、機(jī)械為投資重點(diǎn)的現(xiàn)代化綜合工業(yè)園。園區(qū)總規(guī)劃面積19.97平方公里,分為南區(qū)、北區(qū)、西拓區(qū)三個(gè)區(qū)域,南區(qū)、北區(qū)已基本建成,西拓區(qū)正在建設(shè)中。園區(qū)現(xiàn)有企業(yè)1300多家。引進(jìn)汽車服務(wù)產(chǎn)業(yè)有德星奔馳,雷克薩斯、克萊斯勒、進(jìn)口大眾、奧迪、寶馬、英菲尼迪4S店等。胡埭鎮(zhèn)宏觀環(huán)境介紹胡埭鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場介紹基本情況:胡埭鎮(zhèn)共有3個(gè)商品房項(xiàng)目,其中1個(gè)項(xiàng)目在售(無錫玫瑰園),2個(gè)項(xiàng)目售罄(香檳花園、凡爾賽花園)。無錫玫瑰園項(xiàng)目是以別墅產(chǎn)品為主,目前去化緩慢;香檳花園項(xiàng)目在售期間(2012年)月均去化30套。其它要點(diǎn):目前胡埭鎮(zhèn)區(qū)已建成安置房小區(qū)約12個(gè),共計(jì)建面約300萬方。胡埭安置房小區(qū)胡埭鎮(zhèn)住宅投資建議投資建議:投資風(fēng)險(xiǎn)大,不建議進(jìn)行住宅投資建議理由:1、胡埭鎮(zhèn)本鎮(zhèn)人口對(duì)商品房的購買需求少,同時(shí)胡埭外來人口少,對(duì)住宅地產(chǎn)開發(fā)支撐力不足;2、若在該地作商品房開發(fā)要重點(diǎn)評(píng)估安置房二手房對(duì)新盤銷售的體量及價(jià)格的沖擊(體量約300萬方,安置房二手房價(jià)格在3500元/㎡),該市場存有大體量安置房,有很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。江陰臨港經(jīng)開區(qū)臨港開發(fā)區(qū)江陰臨港新城位于江陰市西部,東臨主城區(qū)、北枕長江、西面和南面與常州接壤;區(qū)位和交通條件較好;新開發(fā)區(qū),城區(qū)建成面積較小,城區(qū)人口少,城鎮(zhèn)人氣欠缺,人口分布集中度高。交通:京滬、寧滬、沿江高速和新長鐵路、滬寧高鐵穿境而過。產(chǎn)業(yè):臨港開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居江蘇省省級(jí)開發(fā)區(qū)第1名,實(shí)現(xiàn)“四連冠”主導(dǎo)產(chǎn)業(yè):石油化工、精密機(jī)械、工業(yè)裝備、新材料、生物醫(yī)藥、汽車零部件。區(qū)位:江陰臨港新城位于江陰市西部,東臨主城區(qū)、北枕長江、西面和南面與常州接壤。人口:臨港開發(fā)區(qū)總?cè)丝诩s20萬人。臨港經(jīng)開區(qū)宏觀環(huán)境介紹臨港經(jīng)開區(qū)房地產(chǎn)市場介紹基本情況:臨港共有8個(gè)商品房項(xiàng)目在售,市場去化

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