綠地GIC成都中央廣場個案分析

綠地GIC成都中央廣場（個案分析）目錄項目基礎(chǔ)信息1項目定位及價值點闡述2排號產(chǎn)品信息4項目推售及推廣節(jié)奏5與本案對比分析6項目整體規(guī)劃3項目基礎(chǔ)信息相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)總占地面積（㎡）79,962產(chǎn)品業(yè)態(tài)購物中心、寫字樓群、住宅、住宅底商、公寓、酒店總建筑面積（㎡）約800000寫字樓面積（㎡）180000中央藝術(shù)公園面積（㎡）27畝商業(yè)面積（㎡）目前排號區(qū)域共10000㎡住宅面積（㎡）公寓面積（㎡）規(guī)劃中酒店面積（㎡）規(guī)劃中土地性質(zhì)及年限住宅產(chǎn)權(quán)70年，商業(yè)產(chǎn)權(quán)40年容積率6綠化率15%開發(fā)商/投資商上海綠地集團成都武侯置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司成都嘉誠新悅物業(yè)管理有限公司銷售方式清水銷售項目占地約120畝，體量較大，綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)齊全。地塊經(jīng)濟指標(biāo)相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)土地編號WH14(211/252):2013-252地塊位置武侯區(qū)二環(huán)路南一段20號凈用地面積79961.65㎡（合119.94畝）計入容積率總建筑面積不大于479769㎡（其中可兼容住宅建筑面積不大于179475㎡）土地使用性質(zhì)商業(yè)兼容二類住宅用地使用年限商業(yè)40年、住宅70年樓面地價6250元/平方米土地底價總價299,856萬元每畝地價25,000,078元/畝地塊四至:東:高攀路;南:航空路;西:紅星路南延線;北:二環(huán)南一段;項目四面臨路，交通路網(wǎng)發(fā)達，但拿地成本較高，對后期銷售價格可能會有較高要求。項目定位及價值點闡述酒店/公寓：精品酒店服務(wù)式公寓區(qū)域性、綜合性、高端商業(yè)中心的定位，奠定了項目在區(qū)域內(nèi)的核心地位。項目整體規(guī)劃天際輕豪宅區(qū)超甲寫字樓群精英藝術(shù)公寓星級奢侈酒店

國際購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃全面，設(shè)計較為高端，是科華路商圈內(nèi)較為稀缺的大型商業(yè)綜合體項目，目前大部分商業(yè)產(chǎn)品仍處于概念規(guī)劃狀態(tài)。排號產(chǎn)品信息1號樓(㎡）1F2F42.6331.9351.1738.0672.362.2249.628.8468.2363.5354.5342.857.9745.3857.9745.3854.5342.865.0763.5349.628.8472.962.652號樓(㎡）1F2F82.5662.7649.1828.8467.563.5354.0242.857.4354.3857.4345.3854.0242.867.563.5349.1828.8482.5662.7668.2851.546號樓1F2F3F62.8410.03412.536.48177.34177.5836.86210.81210.8136.86300.76300.7677.5

26.8841.3243.5523.5254.7654.7654.7654.7654.7657.8595.6571.1255.2952.4450.419.27號樓1F2F3F72.15301.38134.1773.69

120.5549.78

49.7869.4458.768號樓1F2F3F42.15182.96144.8845.66167.11167.1151.71

36.9551.2447.4263.56各棟商鋪面積本次推出5棟商鋪進行排號，其中2棟為純住宅底商為獨棟商業(yè)，3棟為獨棟商業(yè)。排號產(chǎn)品信息排號商鋪主力面積段分析（底商）1層商鋪均價預(yù)估面積段數(shù)量體量/㎡數(shù)量總占比體量總占比產(chǎn)品分析5W40㎡-50㎡5240.1922%17%一層商鋪主力面積集中在50㎡-60㎡，其中70㎡以下戶型數(shù)量占比達到72%；根據(jù)一層產(chǎn)品面積段分析，同時結(jié)合單層產(chǎn)品均價及面積情況，可以看出，一層總價段在200萬~500萬之間。50㎡-60㎡9499.0739%36%60㎡-70㎡5336.5822%24%70㎡-80㎡2145.29%10%80㎡-90㎡2165.129%12%總量231386.16————2層商鋪均價預(yù)估面積段數(shù)量體量數(shù)量總占比體量總占比產(chǎn)品分析2.5W-3W20㎡-30㎡4115.3617%10%二層商鋪主力面積段集中在40㎡-50㎡及60㎡-70㎡，占商鋪總數(shù)量的一半以上；從二層產(chǎn)品總體情況來看，結(jié)合單層產(chǎn)品均價及面積情況，二層總價段在80萬~200萬之間。30㎡-40㎡269.999%6%40㎡-50㎡7307.3430%28%50㎡-60㎡2105.929%10%60㎡-70㎡8504.5135%46%總量231103.12————住宅底商中，一層商鋪面積相對較高，最低總價在200萬以上；二層商鋪面積段較小，總價在80萬以上。排號商鋪主力面積段分析（獨棟商業(yè)）1層商鋪均價預(yù)估面積段數(shù)量體量數(shù)量總占比體量總占比產(chǎn)品分析6W10㎡-30㎡369.69%4%一層商鋪主力面積段集中在50㎡-70㎡，數(shù)量與體量基本占一樓商鋪的近一半；

一層產(chǎn)品中的次主力產(chǎn)品集中在30㎡-50㎡；

從一層產(chǎn)品總體情況來看，結(jié)合單層產(chǎn)品均價及面積情況，一層總價段在120萬~600萬之間。30㎡-50㎡11466.8132%26%50㎡-70㎡15847.2944%48%70㎡-90㎡4294.4612%17%90㎡以上195.653%5%總量341773.81————2層商鋪均價預(yù)估面積段數(shù)量體量數(shù)量總占比體量總占比產(chǎn)品分析3W100㎡-200㎡3527.4143%30%

二層商鋪面積分布較為平衡，但大面積商鋪所占體量更大一些；

從二層產(chǎn)品總體情況來看，結(jié)合單層產(chǎn)品均價及面積情況，二層總價段在500萬~1200萬之間，總價較高，未來銷售難度可能較大。200㎡-300㎡1210.814%12%300㎡以上31012.1743%58%總量71750.39————3層商鋪均價預(yù)估面積段數(shù)量體量數(shù)量總占比體量總占比產(chǎn)品分析2W100㎡-200㎡5744.2963%45%三層商鋪面積相對較小，面積段主要在100㎡-200㎡，數(shù)量占比為63%，體量基本達三層總體量一半；

從三層產(chǎn)品總體情況看，結(jié)合單層產(chǎn)品均價及面積情況，三層總價段在250-900萬。200㎡-300㎡1210.813%13%300㎡以上2713.2625%43%總量81668.35————排號產(chǎn)品信息獨棟商鋪中，一層商鋪面積段相對較?。欢由啼伱娣e相對較大，造成總價較高，未來可能會增加去化難度。排號產(chǎn)品信息產(chǎn)品總價段分析底商商鋪總價段/萬數(shù)量數(shù)量總占比產(chǎn)品分析50-100613%底商商鋪產(chǎn)品總價集中在300萬以下，占比為80%，其中主要總價段為100萬-200萬，其次為200萬-300萬。100-2001737%200-3001430%300-400715%400萬以上24%總量46——獨棟商鋪總價段/萬數(shù)量數(shù)量總占比產(chǎn)品分析100-20036%獨棟商業(yè)產(chǎn)品主要總價段為300-400萬，占比33%，其次為200萬-300萬的商鋪，占比為29%；

其中總價在600萬以上的高總價商鋪占比也較高，達12%.200-3001429%300-4001633%400-500612%500-60048%600萬以上612%總量49——底商商鋪總價段多集中在100-300萬，占總商鋪數(shù)量的67%；獨棟商業(yè)總價多集中在200-400萬，600萬以上高總價商鋪占比也相對較高排號產(chǎn)品信息住宅底商戶型分析（示例）1F商鋪2F商鋪優(yōu)勢:各商鋪均配備有上下水系統(tǒng)，商家可根據(jù)情況安裝衛(wèi)生間，在增加商鋪業(yè)態(tài)的多樣性及功能的多樣化方面有一定優(yōu)勢。商鋪戶型較為方正；二層商鋪設(shè)置有外廊，可增加利用空間；劣勢：商鋪開間進深過大，基本所有商鋪開間進深比都在1：4以上；商鋪內(nèi)部承重墻較多，尤其以二層最為明顯，不適合進行多間商鋪打通后經(jīng)營；到達二層商鋪的通道較少，會降低二樓商鋪的達到性；商鋪的開間進深比過大，利用不便，商鋪亮點在于各戶型均配有上下水，且二樓商鋪有外廊空間贈送。排號產(chǎn)品信息獨棟商業(yè)戶型分析（示例）1F商鋪2F商鋪優(yōu)勢:各商鋪均配備有上下水系統(tǒng)，商家可根據(jù)情況安裝衛(wèi)生間，增加商鋪業(yè)態(tài)的多樣性及功能的多樣化。二層及三層商鋪到達性較好，每間商鋪基本都配備有樓梯二層商鋪設(shè)置有外廊，可增加利用空間；劣勢：一層部分商鋪開間進深過大，基本所有商鋪開間進深比都在1：4以上；由于二層及三層各商鋪均配備有樓梯，相應(yīng)的公攤面積較大；部分商鋪位于項目內(nèi)側(cè)，遠(yuǎn)離道路，昭示性較差，位置較偏；獨棟商業(yè)多位于項目內(nèi)側(cè)，位置較偏，昭示性差可能會導(dǎo)致其價值下降，而二層及以上商鋪雖然到達性佳，但相應(yīng)公攤面積較大；。推售推廣節(jié)奏6月10月18日11月中旬王府井?dāng)[展售樓中心開放開盤節(jié)點1、微信推廣啟動2、電商啟動；3、綠地動漫沙雕音樂藝術(shù)節(jié)；1、公交站臺持續(xù)投放；2、成都商報、華西都市報投放；3、銷售道具到位；1、陣地包裝全部到位；2、項目品牌信息樓書；3、公交站臺全城覆蓋；線上推廣線下渠道

1、綠地致敬全城出租司機活動，進行現(xiàn)金發(fā)放；2、全民經(jīng)紀(jì)人啟動，客戶推薦；3、活動：米蘭時尚秀預(yù)計：公交站臺持續(xù)投放；重大節(jié)點報廣投放；1、后期將持續(xù)進行全民經(jīng)紀(jì)人活動；2、同時根據(jù)項目情況增加案場活動，吸引客戶到訪誠意金收取前期蓄客時間較長，前期推廣及銷售準(zhǔn)備工作充分，進場前以品牌打造為主，進場后以線下渠道為主，預(yù)計后期將增加線下渠道及活動。推售情況二環(huán)路6#7#8#1#2#排號及客戶情況:排號：1、自10月18日至10月27日，11天內(nèi)排號共計240于組；2、其中住宅排號共計200余組，商業(yè)排號共計40余組，商業(yè)排號量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅排號量；客戶情況：

1、住宅客戶多為改善型客戶，具備一定的經(jīng)濟實力，且有投資經(jīng)驗，部分住宅客戶會對商業(yè)產(chǎn)品做關(guān)注；2、純商業(yè)客戶來訪較少，日均到訪約4-5組；住宅為客戶重點關(guān)注產(chǎn)品，商業(yè)產(chǎn)品排號量相對較低；商業(yè)客戶來訪量較低，日均約4-5組。線上線下推廣類項渠道內(nèi)容線上推廣站臺全城站臺覆蓋：全城風(fēng)暴，成都東西南北站臺廣告同時大面積鋪開，推廣力度大，推廣范圍廣報廣商報和華西都市報重要節(jié)點密集投放線下推廣微信微信平臺發(fā)放紅包，關(guān)注及轉(zhuǎn)發(fā)將免費獲得紅包；提升項目知名度、關(guān)注度及轉(zhuǎn)發(fā)效益。電商電商平臺優(yōu)惠政策，助力全民營銷政策，與愛淘房合作，整合渠道。全民營銷推薦成交獎勵10000元現(xiàn)金，不設(shè)上限；整合行業(yè)內(nèi)渠道資源，全面覆蓋，現(xiàn)金發(fā)放，刺激帶客情緒?；顒泳G地動漫沙雕音樂藝術(shù)節(jié)米蘭時尚秀事件營銷18日—20日每天2點針對全城出租車司機進行現(xiàn)金發(fā)放，事件營銷，配合銷售中心18日開放制造熱議話題，進行項目亮相炒作。其他物料銷售物料全部到位，展示開發(fā)商品牌、產(chǎn)品信息，渠道宣傳冊、項目樓書、開發(fā)商品牌介紹、產(chǎn)品賣點宣傳冊、DM單、活動宣傳資料等齊全包裝