麻陽半島別苑產(chǎn)品建議精品課件

深圳凱萊物業(yè)（懷化）服務有限公司來自深圳，服務懷化！精英薈萃，專業(yè)至上！業(yè)務范疇：房地產(chǎn)營銷策劃、整合推廣、營銷代理、物業(yè)管理！2021/4/261最新PPT麻陽半島別苑產(chǎn)品建議2021/4/262最新PPT項目概述及評判項目開發(fā)概念性策略思考產(chǎn)品結構調(diào)整建議項目規(guī)劃布局建議項目產(chǎn)品風格建議項目園林風格建議項目相關配套建議KL凱萊2021/4/263最新PPT項目概述項目建筑風格為典型的中式建筑風格；臨錦江，地理位置優(yōu)越，江景價值高；KL凱萊2021/4/264最新PPT25棟獨棟別墅+3棟共132戶多層的產(chǎn)品，單棟別墅占地約400㎡，建筑面積約400㎡，多層面積未提供資料暫時未知；車位比98：157，僅為0.624；典型的兵營式布局規(guī)劃；無會所和其他商業(yè)配套，僅有一個籃球場；KL凱萊2021/4/265最新PPT項目評判：基本上本案規(guī)劃方向上不存在很大問題，需要的只是補充和微調(diào)，以及價值再造！但在建筑布局上必須重新調(diào)整；優(yōu)質(zhì)的江景資源和別墅的存在，注定這必須是一個精致型高端社區(qū)，但目前單純的硬性建筑風格規(guī)定以及典型的兵營式布局，很大程度上限制了項目規(guī)劃上亮點及價值突破；多層過于簡單的外立面設計在一定程度上無法彰顯項目作為精致型高端社區(qū)的價值；別墅區(qū)布局缺乏靈性，兵營式布局不利于園林景觀打造，別墅建筑面積定位于400㎡平米左右，面積較大導致總價過高，增大了銷售難度，不利于資金的快速回籠；3棟多層的規(guī)劃布局過于簡單，缺乏特色和亮點；別墅社區(qū)不僅僅意味著就是華麗的房子造型，同時也需要公共園林和相關配套及價值服務，社區(qū)規(guī)劃在功能上存在缺陷，公共園林過于簡單，其他配套缺失；項目車位比例小，容易導致車位緊張；社區(qū)在別墅的物業(yè)管理方面考慮不深，社區(qū)入口過多，不利于物業(yè)管理的成本控制。KL凱萊2021/4/266最新PPT項目概述及評判項目開發(fā)概念性策略思考產(chǎn)品結構調(diào)整建議項目規(guī)劃布局建議項目產(chǎn)品風格建議項目園林風格建議項目相關配套建議KL凱萊2021/4/267最新PPT這是一個小規(guī)模項目，但綜合開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的200畝高端項目，可視為一個前奏開發(fā)；也是一個打開市場、建立開發(fā)商品牌和社會口碑的標識性節(jié)點，同時也是一個市場試探行為；從市場口碑和地位高度考慮，建議項目堅持“高端的純粹性”，即打造類似于“軍事禁區(qū)”的存在，一個精神層面的“小國度”，通過物業(yè)管理上的優(yōu)質(zhì)化、智能化和統(tǒng)一化實現(xiàn)社區(qū)的全封閉式管理，相關附加經(jīng)營上以絕對只適用于高端圈層的服務拉開和平民消費的差距！單體別墅數(shù)量不多，且坐享優(yōu)勢江景資源，在200畝高端項目未啟動之前，這是一個異常稀缺的社會資源，也是一筆錯過就不再擁有的財富，在高端產(chǎn)品于通脹時代良好的增值保值性、產(chǎn)品溢美的別墅生活價值、我們只需要在麻陽和麻陽周邊縣市抓住少數(shù)高端客戶的前提下，我們有理由高調(diào)，也擁有保持高調(diào)的理由：堅持走精品化、高端化路線！從項目開發(fā)利潤最大化、價值最大化方面考慮，項目不僅僅只有別墅，還有多層，為了我們高調(diào)的理由和有理由高調(diào)，這部分產(chǎn)品也必須僅僅跟上高端的步伐，在受地塊和容積率的限制的前提下，目前規(guī)劃的多層產(chǎn)品建議重新考慮！KL凱萊2021/4/268最新PPT從資金回籠速度、銷售抗性功能布局方面考慮，單體別墅占地約0.6畝，建筑面積越400㎡的單位體量過于奢華，也導致總價過高，根據(jù)凱萊以往類似銷售情況和對市場情況的觀察，在懷化地區(qū)，小體量別墅（200-300㎡）因為總價低、日常維護成本和生活成本低、裝修費用較低的原因，最易被客戶接受，銷售抗性較小。從功能布局方面考慮，小體量別墅占地較小，更能體現(xiàn)規(guī)劃布局的靈活性。KL凱萊2021/4/269最新PPT項目概述及評判項目開發(fā)概念性策略思考產(chǎn)品結構調(diào)整建議項目規(guī)劃布局建議項目產(chǎn)品風格建議項目園林風格建議項目相關配套建議KL凱萊2021/4/2610最新PPT9、人的價值，在招收誘惑的一瞬間被決定。2023/2/32023/2/3Friday,February3,202310、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。2023/2/32023/2/32023/2/32/3/20234:41:52PM11、人總是珍惜為得到。2023/2/32023/2/32023/2/3Feb-2303-Feb-2312、人亂于心，不寬余請。2023/2/32023/2/32023/2/3Friday,February3,202313、生氣是拿別人做錯的事來懲罰自己。2023/2/32023/2/32023/2/32023/2/32/3/202314、抱最大的希望，作最大的努力。03二月20232023/2/32023/2/32023/2/315、一個人炫耀什么，說明他內(nèi)心缺少什么。。二月232023/2/32023/2/32023/2/32/3/202316、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2023/2/32023/2/303February202317、一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。2023/2/32023/2/32023/2/32023/2/3三個關鍵詞：別墅、多層、配套別墅？這是必須的，肯定要做，但做多大、占地多少需要謹慎考慮；多層？這是個問題！項目目前規(guī)劃了11個單元多層，在外立面形象方面也與別墅形象有較大差距，需要統(tǒng)一步伐！配套？本案距離城區(qū)仍有一定距離，因此需要滿足社區(qū)業(yè)主日常的購物、休閑、健身等需要，商業(yè)配套必不可少！KL凱萊2021/4/2612最新PPT綜合以上三個因素，凱萊對于本案產(chǎn)品規(guī)劃建議如下：1、別墅建議采取類獨棟做法，在保證利潤和容積率的前提下棟數(shù)增加，建筑面積控制在200-260㎡之間，占地面積控制在350-400㎡之間，最大程度上節(jié)約用地保證土地其他功能產(chǎn)品布置；類獨棟別墅：從某種意義上，我們可以理解為類獨棟是有了間距的聯(lián)排別墅，也可以稱它為間距縮小的獨棟別墅。從建筑形態(tài)上說，這種產(chǎn)品每棟都是獨立封閉墻體，在建筑上只有一小部分相連，接廊道、接儲物間、接裝飾梁等，我們稱其為局部拼接法。從生活品質(zhì)上說，類獨棟擁有獨棟別墅的特點，比聯(lián)排別墅更具有私密性和獨立性；而從價值上來說，不聯(lián)排的價值相差無幾，可以說是“用聯(lián)排價值享受獨棟舒適”。類獨棟別墅的特點：有效地降低聯(lián)排別墅的視覺壓迫感和擁擠感，增強社區(qū)的通透性，使聯(lián)排別墅有了獨棟別墅般的視覺效果和私密空間。KL凱萊2021/4/2613最新PPT國內(nèi)類獨棟案例項目 面積區(qū)間㎡保利林語溪 257-288碧怡林畔別墅 200-332納帕溪谷 214-336龍湖藍湖郡 200-280綠地梧桐院 170-220保利葉上海 225-273龍湖·悠山郡 200-400KL凱萊2021/4/2614最新PPT類獨棟打造手法首層局部拼接設計營造獨棟空間感受。拼接處正面拼接處俯視拼接處后面KL凱萊2021/4/2615最新PPTKL凱萊2021/4/2616最新PPT2021/4/2617最新PPT2021/4/2618最新PPTKL凱萊2021/4/2619最新PPT2021/4/2620最新PPT多層小高層高層棟數(shù)332層數(shù)61128單元1184戶數(shù)132198224面積設定125125125單價220026002600總價363000006435000072800000單位成本90014001500總成本148500003465000042000000利潤空間214500002970000036400000居住成本低中高舒適程度高高低占地大中小景觀包容度小中大銷售抗性低中高2、關于多層產(chǎn)品，凱萊提供兩個方向性建議：建多層或者建小高層；從上表來看：

小高層的綜合性價比和均好性明顯占據(jù)優(yōu)勢，其次是多層，但多層占地過大，不利于項目高端功能的靈活布局，最后是高層，最大的難題是銷售難度大，不利于資金快速回籠。

多層和小高層的取舍，關鍵還是在于銷售抗性的大小，須對當?shù)厥袌隹疾旌笙陆Y論！KL凱萊2021/4/2621最新PPT多層產(chǎn)品亦建議采取類獨棟拼接手法KL凱萊2021/4/2622最新PPT3、關于配套，可以考慮小范圍的社區(qū)服務型商業(yè)，建議以“會所+小型超市+籃球場”的形式，面積控制在會所800㎡、小超市300㎡左右的規(guī)模，提供社區(qū)休閑娛樂、日常生活必需的優(yōu)質(zhì)專屬服務！會所可考慮茶座卡包、客房兼牌室，在前期建議作為營銷中心使用，超市經(jīng)營建議以零售百貨、果蔬等日常生活必需品為主。會所和超市位置建議設置在項目主入口附近，籃球場建議設置在會所旁。KL凱萊2021/4/2623最新PPT項目概述及評判項目開發(fā)概念性策略思考產(chǎn)品結構調(diào)整建議項目規(guī)劃布局建議項目產(chǎn)品風格建議項目園林風格建議項目相關配套建議KL凱萊2021/4/2624最新PPT沿江處入口全部取消車行道設置，綠色圓點處為地下車庫入口會所、超市、球場區(qū)域主次入口廣場景觀軸及主要景點設置此布局為草案和規(guī)劃布局的方向性思考，具體布局須在有設計院參與的情形下進行細致溝通！KL凱萊2021/4/2625最新PPT項目概述及評判項目開發(fā)概念性策略思考產(chǎn)品結構調(diào)整建議項目規(guī)劃布局建議項目產(chǎn)品風格建議項目園林風格建議項目相關配套建議KL凱萊2021/4/2626最新PPT別墅中式別墅也有很多種風格：時間分類：古典中式、現(xiàn)代中式地域分類：京派、徽派、臺式、海派……KL凱萊2021/4/2627最新PPT2021/4/2628最新PPT2021/4/2629最新PPT2021/4/2630最新PPT其實都很好，所以——凱萊觀點：古典中式也好，現(xiàn)代中式也好，京派也好，臺式也好……一個都不放過！只有25棟人生墅，一棟一造型，一棟一意境，且住且收藏；有且只有25種，每錯過一棟，機會就少一個！從市場連續(xù)開發(fā)角度考慮，每一種風格都代表了市場的選擇，而選擇的過程和結果，是后續(xù)200畝高端項目方向！KL凱萊2021/4/2631最新PPT多層建議采取新中式風格，換種角度來說，它是一種向天空延伸的別墅，立體布局如下圖，只是剔除非中式元素，再添加中式元素。KL凱萊2021/4/2632最新PPT項目概述及評判項目開發(fā)概念性策略思考產(chǎn)品結構調(diào)整建議項目規(guī)劃布局建議項目產(chǎn)品風格建議項目園林風格建議項目相關配套建議KL凱萊2021/4/2633最新PPT1、園林風格：建議以中式園林或現(xiàn)代優(yōu)雅、浪漫型園林為主，不輕易放過任何一個景觀細節(jié)，強調(diào)園林景觀與建筑的和諧，體現(xiàn)建筑的環(huán)境美，使園林成為建筑內(nèi)部空間的延續(xù)。園林布景強調(diào)層次感，高大的喬木、低矮的灌木、伏地的草本和苔蘚，多采用堆坡和草坪手法，并適當點綴一些文化雕塑小品、休閑座椅及富有童趣或標志性景觀，做到層次分明、錯落有致、豐富多彩，營造小區(qū)立體生態(tài)環(huán)境。園林景觀能有效軟化建筑的硬朗和擁擠，樓間距窄、圍墻、前庭陰角與陽角等，多采用密種手法處理。2、重要景觀：主入口前的景觀大道主次入口廣場及中間道景觀軸及景觀點建筑周圍綠植KL凱萊2021/4/2634最新PPT中式園林元素：長廊、拱橋、樓臺、亭榭、湖水石、樹、竹、山、水等。【案例】中式風格-萬科第五園2021/4/2635最新PPT園林細節(jié)參與性及私密性元素分散于建筑周邊，提高園林實用性，形成和諧生活氛圍功能分類設計元素設計要點道路設置道路鋪裝富于變化<采用碎石、鵝卵石、青石板等不規(guī)則材料，拼合成各式圖案，使道路內(nèi)涵豐富而有趣>鋪裝材料人性化綠色環(huán)保<采用塊料、砂、石、木及預制品為面層、砂土為基層。上可透氣，下可滲水，提升社區(qū)舒適度>主入口主入口及主通道種植高貴高大樹林，特別栽種1-2棵名樹名木，增加營銷噱頭人行流線曲折<線性宛轉的園林小路提升園林的親和力,感觀上增加園林面積,步行空間增大>參與空間小型社區(qū)廣場<數(shù)量為2到4個，單個面積不超過200㎡，結合綠蔭及座椅，成為室外社區(qū)活動中心>兒童游戲空間<以生態(tài)創(chuàng)意為主題,結合植物打造游戲設施,尺寸:建議10米*12米.地面鋪裝材料:橡膠膠墊.沙地>KL凱萊2021/4/2636最新PPT功能分類設計元素設計要點輔助效果組團園林形成不同主題的小組團園林，保證每棟私密性，增加私密性水景特色沿江道打造特色景觀和釣魚臺，與園林相結合，形成景觀亮點立體園林種植高低不同樹種，打造綠化錯落層次綠化遮擋建筑墻基<多種植物形成層次效果遮擋建筑墻基，打造舒適的視覺感受>綠化延伸到入戶門<成為整體園林的有機組成部分,增加綠化面積，實現(xiàn)園林空間的延伸>座椅及燈具廣泛分布<提高園林人氣與使用率,每個活動空間結合樹蔭使坐椅成為真正的休閑、停留空間>垂吊植物寵物公廁<注重毫宅細節(jié),保持園林整潔,提升園林品質(zhì)>KL凱萊2021/4/2637最新PPT高臺：利用項目整體抬高一層，設置入口處抬高，中間設休息平臺，形成景觀點水景：瀑布、亂石、雕塑園林打造-入口水景圣·莫麗斯3期入口寶安：金海華府香蜜湖1號KL凱萊入口主道路主軸：打造儀式感，給客戶制造尊貴感的第一感受可參考元素：多重拱門/樹墻圣·莫麗斯3期多重拱門水榭山多重拱門園林打造-入口通道-儀式感采用不同的地面鋪花，打造富于變化的園林景色，結合園林風格，增強符號元素。園林打造-以道路為紐帶,形成不同主題的景觀帶公共綠地及重要交通節(jié)點處，建議采用堆坡和密種手法，綠植搭配上凸顯層次感，適當增加石頭、雕塑、花車、吊籃、花架、小品等景觀元素，色調(diào)上豐富一些，充分體現(xiàn)優(yōu)雅、品位等生活情趣。KL凱萊2021/4/2641最新PPTKL凱萊2021/4/2642最新PPTKL凱萊入戶大堂的飛馬圖案下水道蓋金屬鏤花及時石材的運用，是客戶傳統(tǒng)認識的豪宅元素園林打造-園林細節(jié)-裝飾及指導KL凱萊園林打造-圍墻及樹墻低矮園燈作為園林景觀的構成部分，結合景觀選取風情或現(xiàn)代簡潔風格園燈園林打造-園林燈光工程園林打造-園林設想-無處不在的鮮花與閑適項目概述及評判項目開發(fā)概念性策略思考產(chǎn)品結構調(diào)整建議項目規(guī)劃布局建議項目產(chǎn)品風格建議項目園林風格建議項目相關配套建議KL凱萊2021/4/2648最新PPT規(guī)劃上對于項目變電房的設置暫時缺失，在此友情提醒，作為高端項目的本案，服務于高端客戶，須慎重考慮變電房的位置，建議設置于項目南端。項目在物業(yè)管理硬件配置方面，建議采取全智能的