房地產(chǎn)行業(yè)2023年2月投資策略：銷售底部確認(rèn)但復(fù)蘇緩慢政策跟進(jìn)力度無需擔(dān)憂

請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容證券研究報告|2023年01月31日銷售底部確認(rèn)但復(fù)蘇緩慢，政策跟進(jìn)力度無需擔(dān)憂超配重筑。 行業(yè)研究·行業(yè)投資策略房地產(chǎn)證券分析師：王粵雷0證券分析師：王粵angyuelei@S0980520030001010-88005315renhe@S0980520040006證券分析師：王angjing20@S0980522100002市場走勢資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理相關(guān)研究報告《近期高層對房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)點(diǎn)評-支持態(tài)度愈發(fā)明確，需求端政策仍是關(guān)鍵》——2023-01-21《數(shù)據(jù)背后的地產(chǎn)基建圖景(一)-地產(chǎn)全年表現(xiàn)羸弱但單月修復(fù)，基建投資持續(xù)提速》——2023-01-17《統(tǒng)計局12月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)點(diǎn)評-銷售表現(xiàn)羸弱，竣工顯著修復(fù)》——2023-01-17《《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃行動方案》點(diǎn)評-多管齊下紓解風(fēng)險，助力優(yōu)質(zhì)房企釋放發(fā)展?jié)摿Α贰?023-01-16《房地產(chǎn)行業(yè)周觀點(diǎn)-政策放松持續(xù)演繹，重申趨勢性大機(jī)會》——2023-01-16底續(xù)經(jīng)證券研究報告請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容2容目錄 板塊：1月跑輸大盤，業(yè)績下滑導(dǎo)致估值抬升 6投資策略：需求端復(fù)蘇仍是關(guān)鍵，政策跟進(jìn)力度無須擔(dān)憂 6 請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容3證券研究報告圖表目錄 錯誤！未找到圖形項(xiàng)目表。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容4證券研究報告行業(yè)：銷售底部確認(rèn)，靜待信心重筑從統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)看，2022全年，商品房銷售額累計為133308億元，同比-26.7%；銷售面積累計為135837萬平方米，同比-24.3%。12月單月，商品房銷售額14660億元，同比-27.7%，降幅較前值收窄4.6個百分點(diǎn)；銷售面積14587萬平方米，同比-31.5%，降幅較前值收窄1.7個百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，行業(yè)銷售底部區(qū)間已得到確認(rèn)，隨著疫情影響減弱、經(jīng)濟(jì)活動恢復(fù)常態(tài)、需求激活政策出臺，購房者的信心也會逐步重筑。圖1：商品房銷售額累計同比增速資料來源：國家統(tǒng)計局、Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理圖2：商品房銷售額單月同比增速Wind國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理圖3：商品房銷售面積累計同比增速資料來源：國家統(tǒng)計局、Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理圖4：商品房銷售面積單月同比增速Wind國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理從日頻數(shù)據(jù)跟蹤來看，銷售尚待回暖，繼年末“翹尾”行情缺席后，春節(jié)返鄉(xiāng)置-43.5%；其中，長三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域的商品房成交面積累計同比分別為-41%、-55%、-41%、-35%；一線城市、二線城市、三線城市的商品房成交面積累計同比分別為-30%、-48%、-47%。根據(jù)中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年春節(jié)期間，重點(diǎn)城市新房成交規(guī)模保持低位，較去年春節(jié)假期下降約21%，恢復(fù)至疫情前春節(jié)(2019年)的75%，僅部分城市在去年同期低基數(shù)下同比出現(xiàn)增長。各地樓盤以順銷為主，并未進(jìn)行大規(guī)模加推，且折扣力度基本延續(xù)前期優(yōu)惠。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容5證券研究報告二手房方面，據(jù)貝克研究院發(fā)布，2023年春節(jié)期間重點(diǎn)50城二手房帶看量較去年春節(jié)提升28%，二手房成交量較去年春節(jié)增長57%。圖5：30城商品房單日成交面積(萬㎡)資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理圖6：30城商品房累計成交面積同比資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理圖7：分區(qū)域商品房累計成交面積同比資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理圖8：分能級商品房累計成交面積同比資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理春節(jié)前，高層對房地產(chǎn)行業(yè)頻頻發(fā)聲：1.1月17日，國務(wù)院副總理劉鶴出席達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇2023年年會，在致辭中表示，房地產(chǎn)業(yè)是中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。針對房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險，著力穩(wěn)定預(yù)期，提供合理流動性，放松過熱時期的調(diào)控措施，積極擴(kuò)大有效需求。未來中國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展仍有足夠的需求支撐。2.1月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開，會議指出，房地產(chǎn)工作要融入黨和國家事業(yè)大棋局，錨定新時代新征程黨的使命任務(wù)和當(dāng)前的中心工作來展開。會議提出要以增信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型為主線，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。3.1月18日，國家發(fā)展改革委舉行1月份新聞發(fā)布會時表示，要穩(wěn)妥處置化解房地產(chǎn)、金融、地方政府債務(wù)等領(lǐng)域風(fēng)險。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容6證券研究報告高層對房地產(chǎn)行業(yè)頻頻發(fā)聲，積極表態(tài)，直擊房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下面臨的困境。當(dāng)前化解風(fēng)險已是重要工作，當(dāng)前融資端政策基本到位，需求端政策政策仍有較大寬松余地，節(jié)后政策跟進(jìn)力度無須擔(dān)憂。板塊：1月跑輸大盤，業(yè)績下滑導(dǎo)致估值抬升自上期策略報告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊上漲2.0%，跑輸滬深300指數(shù)6.7個百分據(jù)Wind一致預(yù)估值水平(6.1倍動態(tài)PE)高28.1%，比2021年估值水平(10.2倍動態(tài)PE)低22.6%。圖9：上期報告發(fā)布至今主流地產(chǎn)股漲幅資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理E資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理圖11：上期報告發(fā)布至今各板塊漲幅資料來源：Wind、國信證券經(jīng)濟(jì)研究所整理投資策略：需求端復(fù)蘇仍是關(guān)鍵，政策跟進(jìn)力請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)聲明及其項(xiàng)下所有內(nèi)容7證券研究報告度無須擔(dān)憂當(dāng)前行業(yè)銷售底部區(qū)間已經(jīng)確立，但復(fù)蘇速度仍較為緩慢，需求端復(fù)蘇仍然是解決行業(yè)困境的關(guān)鍵。高層對房地產(chǎn)的支持態(tài)度愈發(fā)明確，行業(yè)迎來政策面、輿論面持續(xù)友好的階段，政策跟進(jìn)力度無須擔(dān)憂，后續(xù)需求端一攬子政策將持續(xù)放松，同時也不排除有創(chuàng)新、非常規(guī)的支持政策出現(xiàn)。我們看好三條主線：①久經(jīng)考驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)房企；②接近“上岸”的困境反轉(zhuǎn)型標(biāo)的；③受地產(chǎn)拖累的物業(yè)板塊。2月組合推薦保利發(fā)展、招商積余。風(fēng)險提示1、后續(xù)政策落地效果不及預(yù)期；2、疫情等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；3、房企信用風(fēng)險事件超預(yù)期沖擊。證券研究報告免責(zé)聲明分析師聲明作者保證報告所采用的數(shù)據(jù)均來自合規(guī)渠道；分析邏輯基于作者的職業(yè)理解，通過合理判斷并得出結(jié)論，力求獨(dú)立、客觀、公正，結(jié)論不受任何第三方的授意或影響；作者在過去、現(xiàn)在或未來未就其研究報告所提供的具體建議或所表述的意見直接或間接收取任何報酬，特此聲明。國信證券投資評級類別級別說明股票投資評級買入股價表現(xiàn)優(yōu)于市場指數(shù)20%以上增持股價表現(xiàn)優(yōu)于市場指數(shù)10%-20%之間股價表現(xiàn)介于市場指數(shù)±10%之間賣出股價表現(xiàn)弱于市場指數(shù)10%以上行業(yè)投資評級超配行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)優(yōu)于市場指數(shù)10%以上行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)介于市場指數(shù)±10%之間低配行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)弱于市場指數(shù)10%以上重要聲明本報告由國信證券股份有限公司(已具備中國證監(jiān)會許可的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格)制作；報告版權(quán)歸國信證券股份有限公司(以下簡稱“我公司”)所有。，本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。未經(jīng)書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個人不得以任何形式使用、復(fù)制或傳播。任何有關(guān)本報告的摘要或節(jié)選都不代表本報告正式完整的觀點(diǎn)，一切須以我公司向客戶發(fā)布的本報告完整版本為準(zhǔn)。本報告基于已公開的資料或信息撰寫，但我公司不保證該資料及信息的完整性、準(zhǔn)確性。本報告所載的信息、資料、建議及推測僅反映我公司于本報告公開發(fā)布當(dāng)日的判斷，在不同時期，我公司可能撰寫并發(fā)布與本報告所載資料、建議及推測不一致的報告。我公司不保證本報告所含信息及資料處于最新狀態(tài)；我公司可能隨時補(bǔ)充、更新和修訂有關(guān)信息及資料，投資者應(yīng)當(dāng)自行關(guān)注相關(guān)更新和修訂內(nèi)容。我公司或關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)可能會持有本報告中所提到的公司所發(fā)行的證券并進(jìn)行交易，還可能為這些公司提供或爭取提供投資銀行、財務(wù)顧問或金融產(chǎn)品等相關(guān)服務(wù)。本公司的資產(chǎn)管理部門、自營部門以及其他投資業(yè)務(wù)部門可能獨(dú)立做出與本報告中意見或建議不一致的投資決策。本報告僅供參考之用，不構(gòu)成出售或購買證券或其他投資標(biāo)的要約或邀請。在任何情況下，本報告中的信息和意見均不構(gòu)成對任何個人的投資建議。任何形式的分享證券投資收益或者分擔(dān)證券投資損失的書面或口頭承諾均為無效。投資者應(yīng)結(jié)合自己的投資目標(biāo)和財務(wù)狀況自行判斷是否采用本報告所載內(nèi)容和信息并自行承擔(dān)風(fēng)險，我公司及雇員對投資者使用本報告及其內(nèi)容而造成的一切后果不承擔(dān)任何法律責(zé)任。證券投資咨詢業(yè)務(wù)的說明本公司具備中國證監(jiān)會核準(zhǔn)的證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格。證券投資咨詢，是指從事證券投資咨詢業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)及其投資咨詢?nèi)藛T以下列形式為證券投資人或者客戶提供證券投資分析、預(yù)測或者建議等直接或者間接有償咨詢服務(wù)的活動：接受投資人或者客戶委托，提供證券投資咨詢服務(wù)；舉辦有關(guān)證券投資咨詢的講座、報告會、分析會等；在報刊上發(fā)表證券投資咨詢的文章、評論、報告，以及通過電臺、電視臺等公眾傳播媒體提供證券投資咨