萬科物業(yè)管理費用分析V1.4

萬科物業(yè)管理費用分析

（2014上半年）數(shù)據(jù)來源說明面積904報表（物業(yè)主要指標情況表）14年半年面積平均數(shù)人數(shù)904報表（物業(yè)主要指標情況表）14年半年人數(shù)平均數(shù)收入915報表（經(jīng)營計劃完成情況表）14年半年累計數(shù)費用915報表（物業(yè)主要指標情況表）14年半年累計數(shù)目錄

總體情況介紹一指標對比分析

二招待費用分析

四雙薪合理分析

三2014年上半年管理費用累計發(fā)生額9978萬，較13年同比↑17%（增長1480萬），低于集團整體管理成本增長率29%；各公司對上半年雙薪及獎金均有調(diào)整，南昌、蘇南因調(diào)幅較大導致費用總額同比↓，各公司在預提雙薪及獎金時數(shù)據(jù)準確性需進一步提高；費用增長率前三的公司為：青島、成都、杭州青島公司為分裂式成長型公司，自13年7月份從北京公司獨立后，管理面積同比增長72%，管理費用同比增長99%；

杭州、成都公司管理費用增速主要體現(xiàn)在人工費用（杭州增長195萬，成都增長217萬）。一、管理費用總覽+50%+47%+3%-15%-17%+10%+21%南昌165198長春201159大連203176廈門257230南京335302天津375370青島868591深圳983952上海1,041949北京1,071888415208佛山+26%391蘇南465549東莞471368武漢605470廣州626591沈陽657450成都788527杭州+15%+12%+11%+2%14年均值554+99%+15%+28%+29%+6%+13%57914年13年2014年管理費用總覽單位：萬元注：集團整體管理成本增長率來源于集團半年年報數(shù)據(jù)目錄總體情況介紹一指標對比分析

二招待費用分析

四雙薪合理分析

三上海、佛山受地產(chǎn)業(yè)務收入（上?！?96萬，佛山↓461萬）的影響，各公司總收入增速緩慢，收入增長率僅為1%、9%，需關(guān)注地產(chǎn)業(yè)務收入的確認條件，并加快地產(chǎn)業(yè)務回款進度；青島為典型成長型公司，同期面積增長率為72%（集團最高），收入增長率為173%，遠高于費用增長率99；。橙色區(qū)域（即收入增長率>費用增長率）為正常區(qū)間，但蘇南、南昌因?qū)﹄p薪及獎金的調(diào)整使管理費用呈負增長；綠色區(qū)域（南京、廈門）最優(yōu)，即費用增長率在均值以下，收入增長率在均值以上。二、1指標對比分析—增長率對比費用增長率青島增長率對比收入增長率均值33%費用增長率均值17%收入增長率結(jié)論：杭州、廈門、青島管理費用控制水平不夠理想，尤其是杭州單位面積管理費用在持續(xù)增長，廈門公司較同期有較大改善，青島屬成長型公司故較為特殊；南昌、南京、蘇南、廣州費用管理水平較去年有較大提升。二、2指標對比分析—單位面積管理費用-4%-35%-24%-1%-5%+21%-13%-28%+28%+3%均值1.6-2%-5%-7%-8%-2%-7%-27%-18%天津1,11,2長春1,11,2佛山1,21,3武漢1,31,3沈陽1,31,4南京1,41,8深圳1,41,6成都1,41,3廈門2,73,8杭州2,92,3南昌1,52,3蘇南1,52,0東莞1,51,6大連1,61,6廣州1,82,1上海2,02,1北京2,12,2青島2,21,814年13年單位面積管理費用單位：元/平米二、3指標對比分析—費效比深圳、武漢、成都費效率連續(xù)兩年保持領(lǐng)跑水平，尤其是深圳公司費用利用率高、創(chuàng)收能力強；2014年集團整體費效比均值為7%，不高于均值的公司占61%（14家），整體管控水平較好；上海、佛山公司的費效率較上年略有升高，上海在關(guān)注費用控制的同時需重點提升收入增長（僅1%）；南京公司費效比改善最大（達36%），在有效控制費用增長的同時確保收入快速增長（收入增長率74%）。8%杭州大連8%7%10%10%7%-14%-7%-15%-20%+8%-4%-24%-18%7%-21%-36%+6%-9%-8%北京9%9%9%廈門上海11%6%南昌14%10%天津青島16%10%7%9%11%11%沈陽7%東莞6%6%南京6%5%成都6%6%5%6%佛山5%5%長春-1%-27%-19%-8%3%4%武漢-32%深圳5%10%蘇南6%8%廣州13年14年費效比二、4指標對比分析—酬金收入與費用支出平衡上海、北京、杭州等8家公司連續(xù)兩年未做到酬金收入與管理費用平衡，2014年蘇南公司有所好轉(zhuǎn)；深圳公司對酬金與管理費用的平衡關(guān)系把控最好（連續(xù)兩年領(lǐng)跑）；杭州公司14年收繳率76.97%（全集團最低），以致酬金與管理費用失衡較為突出。+40%南昌91198廈門134230+19%149472-54%-42%-15%-24%-45%+37%-40%-22%+3%+25%+38%+5%+21%大連-18%+29%-7%176青島158208南京166302長春218159杭州357591蘇南429549天津439370武漢481470490391東莞508368廣州622591成都637527北京732888沈陽750579上海888949深圳1.33295213年酬金13年費用費用均值554+28%-6%-3%-19%+24%-21%-4%+63%-17%-51%+7%+42%+42%+46%+56%-3%+79%南昌161165大連165203廈門203257南京321+23%335長春327201青島344415杭州429868蘇南497465天津535375佛山641450東莞689471武漢749605廣州802626成都966788上海9821.041沈陽1.026657北京1.0441.071深圳1.75998314年酬金14年費用費用均值2013年酬金費用對比2014年酬金費用對比佛山本部人均管理費用均值8萬低于集團平均水平（2013年均值13萬）；2014年上半年人均管理費用8萬/人，均線以下11家占比61%，佛山、蘇南等公司需關(guān)注報表中人員統(tǒng)計準確性；杭州公司報表顯示13、14年職能人數(shù)未變，但管理費用總額增加276萬，人均管理費用上升48%，經(jīng)溝通，屬報表人數(shù)一直未更新導致（實際本部13年56人，14年116人）二、5指標對比分析—人均管理費用

8-39%-26%-21%+3%-5%+26%-7%-20%-59%-1%+5%+37%-2%-13%+8%+18%+48%+19%蘇南3武漢4天津5南京5佛山5南昌5青島6長春7大連7北京7沈陽8成都9廈門10上海11深圳11東莞15杭州15廣州1614年13年人均管理費用單位：萬/人注：數(shù)據(jù)來源各司集團上報報表目錄總體情況介紹一指標對比分析

二招待費用分析

四雙薪合理分析

三雙薪正常工資比約12.5%（雙薪/工資=(2/12）*75%=12.5%），各公司此比例差導較大，各公司在工資、雙薪核算時準確度有待提高大連公司本年計提雙薪0.3萬元，僅含品質(zhì)部雙薪；長春公司雙薪無計提數(shù)據(jù)，需提高核算質(zhì)量；南昌公司沖回13年度雙薪15萬，導致本年度雙薪為負數(shù)；三、2人工費用構(gòu)成—雙薪計提分析12.5%目錄總體情況介紹一指標對比分析

二招待費用分析

四人工費用構(gòu)成

三招待費占管理費用比例2014年半年度業(yè)務招待費均值為11萬，較去年同期增長13%；杭州、蘇南、青島、南昌增幅較大（青島公司分裂式成長，南昌公司基數(shù)較?。?，杭州公司需加強對業(yè)務招待費的控制；2014年業(yè)務招待費占管理費用比約2%，整體管控水平相差不大（較13年更平穩(wěn)），但蘇南、杭州在招待費的絕對值及對管理費用占比均需重點關(guān)注。四、1招待費用分析—同期招待費對比+19%-10%+6%+162%+119%+23%+32%+37%+105%+143%+4%+23%-65%-53%-16%-23%-37%-5%大連3長春3天津3東莞4廈門4南昌42沈陽116青島6上海8武漢9南京11成都12佛山14蘇南17廣州18杭州31深圳32北京14年13年1.9%同期招待費對比單位：萬2014年招待費/酬金收入均值為1.9%，13家公司在均線以下，占72%；杭州公司2014年招待費較上年同期增長105%，收入只增長20%，導致2014年招待費/收入比例不減反增；南京公司2014年招待費較上年同期下降37%，收入增長94%，從而使得2014年比值下降幅度明顯。1.9%四、2招待費用分析—招待費/收入比較（單位/萬元）報銷金額71%長春、天津、廣州總辦占90%以上：從賬