第七章房地產(chǎn)估價收益法及其運用

第七章收益法及其運用第一節(jié)收益法概述一、收益法的含義收益法也稱為收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值來求取估價對象價值的方法。根據(jù)將預測的未來收益轉換為價值的方式不同，即資本化方式的不同，收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。第七章收益法及其運用（1）直接資本化法直接資本化法（directcapitalization）是預測估價對象未來某－年的某種收益，然后將其除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法。其中，將未來某一年的某種收益乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法，稱為收益乘數(shù)法。第七章收益法及其運用（2）報酬資本化法報酬資本化法（yieldcapitalization）是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（discountedcashflow，DCF），即房地產(chǎn)的價值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預測估價對象未來各期的凈收益，然后利用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。收益法的本質是以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把收益法測算出的價值簡稱為收益價格。第七章收益法及其運用二、收益法的理論依據(jù)收益法是以預期原理為基礎的。預期原理說明，決定房地產(chǎn)當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。具體地說，房地產(chǎn)當前的價值，通常不是基于其歷史價格、開發(fā)建設已花費的成本或者過去的房地產(chǎn)市場狀況，而是基于房地產(chǎn)市場參與者對房地產(chǎn)未來所能帶來的收益或者能夠獲得的滿足、樂趣等的預期。歷史資料的作用主要是利用它們推知未來的動向和情勢，解釋預期的合理性。第七章收益法及其運用收益法的基本思想，首先可以粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲得收益，而且可以期望在未來持續(xù)獲得收益。因此，可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資：投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來所能產(chǎn)生的收益，是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來的一系列資金。這樣，對于投資者來說，將資金用于購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產(chǎn)的價格就相當于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會帶來與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。第七章收益法及其運用例如，某人擁有一宗房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生2萬元的凈收益，另外有40萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到2萬元的利息，則對于該人來說，這宗房地產(chǎn)與40萬元的資金等價，即值40萬元。前提條件：它是凈收益和報酬率每年均不變，獲取收益的期限為無限年，并且獲取房地產(chǎn)收益的風險與獲取銀行存款利息的風險相同下的收益法情況。第七章收益法及其運用收益法原理表述如下：將估價時點視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預示著在其未來的收益期限內可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價格。第七章收益法及其運用現(xiàn)代收益法是建立在資金具有時間價值觀念上的。資金的時間價值也稱為貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價值；或者通俗地說，現(xiàn)在的錢比將來的錢更值錢。俗話“多得不如現(xiàn)得”就是這種觀念的反映。資金時間價值的量是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利息”，用相對量來反映為“利率”。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬；從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。也可以將利息理解為使用資金的“租金”，如同租用土地的地租或租用房屋的房租一樣。第七章收益法及其運用利率是指單位時間內的利息與本金的比率，即：利率＝（單位時間內的利息/本金）×100%收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于以下3個因素：①未來凈收益的大小—未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；②獲得凈收益期限的長短—獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低；③獲得凈收益的可靠性—獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。第七章收益法及其運用三、收益法適用的估價對象和條件（一）收益法適用的估價對象：收益法適用的估價對象是有經(jīng)濟收益或有潛在經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，例如住宅（特別是公寓、）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價，收益法一般不適用。第七章收益法及其運用（二）收益法估價需要具備的條件收益法評估出的價值取決于估價師對未來的預期，那么錯誤和非理性的預期就會得出錯誤的評估價值。因此，收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地量化（預測）。對未來的預期通常是基于過去的經(jīng)驗和對現(xiàn)實的認識作出的，必須以廣泛、深入的市場調查和市場分析為基礎。第七章收益法及其運用四、收益法估價的操作步驟運用收益法估價一般分為以下4個步驟：①確定未來收益期限；②求取未來凈收益；③求取報酬率；④選用恰當?shù)膱蟪曩Y本化法公式計算收益價格。運用直接資本化法估價一般分為一下3個步驟：①求取未來某一年的某種收益；②求取資本化率或收益乘數(shù)；③選用恰當?shù)闹苯淤Y本化法公式計算收益價格。第七章收益法及其運用第二節(jié)報酬資本化法的公式一、報酬資本化法最一般的公式式中V—房地產(chǎn)在估價時點的收益價格，通常稱為現(xiàn)值。A—房地產(chǎn)的未來凈運營收益，通常簡稱凈收益。其中，A1，A2…，An分別為相對于估價時點而言的未來第1期，第2期…，第n期末的凈收益。第七章收益法及其運用Y—房地產(chǎn)的報酬率（折現(xiàn)率）。其中，Y1，Y2，…，Yn分別為相對于估價時點而言的未來第，1期，第2期，…，第n期的報酬率。n—房地產(chǎn)的收益期限，是從估價時點開始計算的未來可以獲得收益的持續(xù)時間，通常為收益年限。在介紹報酬資本化法的各種計算公式中，假設凈收益、報酬率、收益期限均已知，至于它們的求取，將在后面單獨介紹。為更好地理解上述公式，可以利用現(xiàn)金流量圖來直觀、形象地表示該公式，見圖7-1。第七章收益法及其運用第七章收益法及其運用對上述公式作補充說明如下：（1）上述公式實際上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理論分析。（2）在實際估價中，一般假設報酬率長期維持不變，即Y1＝Y2＝…＝Yn＝Y，則上述公式可簡化為：：第七章收益法及其運用（3）當上述公式中的A每期不變或者按照一定規(guī)則變動及n為有限期或無限期的情況下，可以導出后面的各種公式。因此，后面的各種公式實際上是上述公式的特例。（4）報酬資本化法的所有公式均是假設各期凈收益相對于估價時點發(fā)生在各期的期末。在實際中，如果凈收益發(fā)生的時間相對于估價時點不是在期末，例如在期初或期中，則應對凈收益或者對報酬資本化法公式進行相應調整。假設凈收益發(fā)生在期初為A初，對該凈收益進行相應調整是將其轉換為發(fā)生在期末，公式為：A末＝A初（1＋Y）第七章收益法及其運用（5）公式中A，Y，n的時間單位是一致的，通常為年，也可以為月、季、半年等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月凈收益。在實際中，如果A，Y，n之間的時間單位不一致，例如A的時間單位為月而Y的時間單位為年，則應對凈收益或者對報酬率或者對報酬資本化法公式進行相應調整。但由于慣例上是采用年報酬率，所以一般是將月或季、半年的凈收益調整為年凈收益，或者在求取凈收益時先將月或季、半年的收入、費用調整為年收入、費用，然后依此求出年凈收益。第七章收益法及其運用二、凈收益每年不變的公式凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益期限為有限年，二是收益期限為無限年。（一）收益期限為有限年的公式收益期限為有限年的公式如下：第七章收益法及其運用此公式的假設前提（也是應用條件，下同）是：①凈收益每年不變?yōu)锳i；②報酬率為Y，Y不等于零；③收益期限為有限年n。上述公式的假設前提是公式推導上的要求（后面的公式均如此），其中報酬率Y在現(xiàn)實中是大于零的，因為報酬率也表示一種資金的時間價值或機會成本。從數(shù)學上看，當Y＝0時，V＝A×n。第七章收益法及其運用（二）收益期限為無限年的公式收益期限為無限年的公式如下：V＝A/Y公式原型為：此公式的假設前提是：①凈收益每年不變?yōu)锳；②報酬率為Y，Y大于零；③收益期限n為無限年。第七章收益法及其運用（三）凈收益每年不變的公式的作用凈收益每年不變的公式除了可以直接用于測算價格，還有許多其他作用，例如：①用于土地使用期限，收益期限等不同的房地產(chǎn)或者租賃期限不同的租賃權（以下簡稱不同期限房地產(chǎn)）價格之間的換算；②用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低；③用于市場法中因期限不同進行的價格調整。第七章收益法及其運用1．直接用于測算價格某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設的，當時獲得的土地使用期限為50年，至今已使用了6年；預計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產(chǎn)的報酬率為8．5%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。［解］該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：＝91．52（萬元）第七章收益法及其運用某宗房地產(chǎn)預計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8．5%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。［解］該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：第七章收益法及其運用2．用于不同期限價格之間的換算因此，K70表示n為70年時的K值，K∞表示，2為無限年時的K值。另用Vn表示收益期限為，2年的價格，所以V50就表示收益期限為50年的價格，V∞就表示收益期限為無限年的價格。于是，不同期限價格之間的換算方法如下：第七章收益法及其運用若已知V∞，求V70、V50如下：第七章收益法及其運用已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權利的價格為2500元/㎡，報酬率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)30年收益權利的價格。第七章收益法及其運用3．用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低要比較兩宗類似房地產(chǎn)價格的高低，如果該兩宗房地產(chǎn)的土地使用期限或收益期限不同，直接比較是不妥的。如果要比較，就需要將它們先轉換成相同期限下的價格。轉換成相同期限下價格的方法，與上述不同期限價格之間的換算方法相同。第七章收益法及其運用有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益期限為50年，單價2000元/㎡，乙房地產(chǎn)的收益期限為30年，單價1800元/㎡。假設報酬率均為6%，請比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低。［解］要比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低，需要將它們先轉換為相同期限下的價格。為了計算方便，將它們都轉換為無限年下的價格：第七章收益法及其運用第七章收益法及其運用通過上述處理之后可知，乙房地產(chǎn)的價格名義上低于甲房地產(chǎn)的價格（1800元/㎡低于2000元/㎡），實際上卻高于甲房地產(chǎn)的價格（2179．47元/㎡高于2114．8l元/㎡）。第七章收益法及其運用4．用于市場法中因期限不同進行的價格調整上述不同期限價格之間的換算方法，對于市場法中因可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)的期限不同需要對可比實例價格進行調整是特別有用的。在市場法中，可比實例房地產(chǎn)的期限可能與估價對象房地產(chǎn)的期限不同，從而需要對可比實例價格進行調整，使其成為與估價對象相同期限下的價格。第七章收益法及其運用某宗5年前通過出讓方式取得的50年使用期限的工業(yè)用地，所處地段的基準地價目前為1200元/㎡。該基準地價在評估時設定的使用期限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報酬率為10%。假設除了使用期限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基準地價時設定的狀況相同，請通過基準地價求取該宗工業(yè)用地目前的價格。［解］本題通過基準地價求取該宗工業(yè)用地目前的價格，實際上就是將使用期限為法定最高年限（50年）的基準地價轉換為45年（原取得的50年使用期限減去已使用5年）的基準地價。具體計算如下：第七章收益法及其運用第七章收益法及其運用凈收益每年不變的公式還有一些其他作用，例如，可用來說明在不同報酬率下土地使用期限長到何時，有限期的土地使用權價格接近無限年的土地所有權價格。通過計算可以發(fā)現(xiàn)，報酬率越高，接近無限年的價格越快。假設將兩者相差萬分之一看作是接近，當報酬率為2%時，需要520年才能接近無限年的價格，3%時需要350年，4%時需要260年，5%時需要220年，6%時需要180年，7%時需要150年，8%時需要130年，9%時需要120年，14%時需要80年，20%時需要60年。當報酬率為25%時，只要50年就相當于無限年的價格。第七章收益法及其運用三、凈收益在前若干年有變化的公式凈收益在前若干年有變化的公式具體有兩種情況：一是收益期限為有限年，二是收益期限為無限年。（－）收益期限為有限年的公式收益期限為有限年的公式如下：式中t—凈收益有變化的期限。第七章收益法及其運用此公式的假設前提是：①凈收益在未來2年（含第t年）有變化，分別為A1，A2，…，At，在第t年以后無變化為A，②報酬率為Y，Y不等于零；③收益期限為有限年n。（二）收益期限為無限年的公式收益期限為無限年的公式如下：第七章收益法及其運用某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預測得到其來來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。［解］該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：第七章收益法及其運用通過預測得到某宗房地產(chǎn)未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到無窮遠每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。［解］該宗房地戶的收益價格計算如下：＝310．20第七章收益法及其運用四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式凈收益按一定數(shù)額遞增的公式具體有兩種情況：一是收益期限為有限年，二是收益期限為無限年。（一）收益期限為有限年的公式收益期限為有限年的公式如下：式中b—凈收益逐年遞增的數(shù)額，其中，凈收益未來第1年為A，未來第2年為（A＋b），未來第3年為（A＋2b），依此類推，未來第n年為［A＋（n－1）b］。第七章收益法及其運用（二）收益期限為無限年的公式收益期限為無限年的公式如下：預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每車的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。［解］該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：

第七章收益法及其運用五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式凈收益按一定數(shù)額遞減的公式只有收益期限為有限年一種，其公式為：式中b—凈收益逐年遞減的數(shù)額，其中，凈收益未來第1年為A，未來第2年為（A－b），未來第3年為（A－2b），依此類推，未來第n年為［A－（n－1）b］。第七章收益法及其運用第七章收益法及其運用預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。請計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益；如果報酬率為6%，請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。［解］該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限n計算如下：第七章收益法及其運用第七章收益法及其運用六、凈收益按一定比率遞增的公式凈收益按一定比率遞增的公式具體有兩種情況，一是收益期限為有限年，二是收益期限為無限年。（一）收益期限為有限年的公式收益期限為有限年的公式如下：第七章收益法及其運用第七章收益法及其運用某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權剩余年限為48年；預計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增長2%；該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。［解］該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：第七章收益法及其運用（二）收益期限為無限年的公式收益期限為無限年的公式如下：此公式的假設前提是：①凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞增；②報酬率y大于凈收益逐年遞增的比率g；③收益期限為無限年。第七章收益法及其運用預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增長2%，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。［解］該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：第七章收益法及其運用七、凈收益按一定比率遞減的公式凈收益按一定比率遞減的公式具體有兩種情況：一是收益期限為有限年，二是收益期限為無限年。（一）收益期限為有限年的公式式中g—凈收益逐年遞減的比率，其中，凈收益未來第1年為A，未來第2年為A（1－g），未來第3年為A（1－g）2，依此類推，未來第n年為A（1－g）n－1。第七章收益法及其運用（二）收益期限為無限年的公式收益期限為無限年的公式如下：此公式的假設前提是：①凈收益未來第1年為A，此后按比率g逐年遞減：②報酬率為Y，Y大于零；③收益期限為無限年。第七章收益法及其運用八、預知未來若干年后的價格的公式預測房地產(chǎn)未來t年期間的凈收益分別為A1，A2，…，At，第t年末的價格為Vt，則其現(xiàn)在的價格為：式中V—房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格。A—房地產(chǎn)未來t年期間的凈收益，簡稱期間收益。第七章收益法及其運用Vt—房地產(chǎn)在未來第t年末的價格（或第t年末的市場價值，或第t年末的殘值；如果購買房地產(chǎn)的目的是為了持有一段時間后轉售，則為預測的第t年末轉售時的價格減去銷售稅費后的凈值，簡稱期末轉售收益。期末轉售收益是在持有期末轉售房地產(chǎn)時可以獲得的凈收益）。t—持有房地產(chǎn)的期限，簡稱持有期。第七章收益法及其運用此公式的假設前提是：①已知房地產(chǎn)未來t年期間的凈收益為A1，A2，…At；②已知房地產(chǎn)在未來第t年末的價格為Vt；③期間收益和期末轉售收益具有相同的報酬率Y。上述公式中如果凈收益每年不變?yōu)锳，則公式變?yōu)椋旱谄?/p>