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商業(yè)廣場

工程相關(guān)探討

廣場工程前期介入、接管、運營工作周兆紅2014-6-3為確保廣場的工程施工質(zhì)量并按期開業(yè)，做好工程前期介

入的工作，是廣場進入運營階段工程管理重要前提條件之一前期介入施工階段的現(xiàn)場跟進接管階段設(shè)備運行的綜合調(diào)試廣場運營階段前期介入一、施工階段的現(xiàn)場跟進該階段工作出發(fā)點：滿足日后廣場正常運營的使用功能；維護保養(yǎng)易操作的要求。參照的相關(guān)標(biāo)準：

（1）公司的相關(guān)配置標(biāo)準；

（2）國家建筑、裝修行業(yè)的相關(guān)規(guī)定及標(biāo)準。

前期階段的圖紙復(fù)核及施工跟進與質(zhì)量監(jiān)控：1、建筑部分如：廣場公共區(qū)域需預(yù)留活動展示電源，安裝位置要考慮廣場的整體美觀、適用、安全。室外還要考慮防水的要求；屋面防水、幕墻施工工藝重點跟進，往地下室坡道要有截水溝設(shè)計，至少要有上下兩道截水溝；通往地下停車場的扶梯通道，要考慮對空氣隔檔的設(shè)計，避免夏季空調(diào)冷負荷的散失和冬季冷空氣侵入經(jīng)營區(qū)域；地下室是否預(yù)留地鐵站連通口，以形成商圈互動，增加人氣；2、強、弱電；暖通部分如：商場內(nèi)的導(dǎo)視系統(tǒng)應(yīng)采取獨立回路供電設(shè)計，避免因正常照明或應(yīng)急照明回路上,導(dǎo)致營業(yè)期間導(dǎo)示牌開閉狀態(tài)不統(tǒng)一，影響廣場整體效果；各商鋪內(nèi)與廣場公共區(qū)域的空調(diào)風(fēng)機箱設(shè)備需分別獨立設(shè)計，避免能源費用分攤的困難；空調(diào)末端機房、消防泵房、消防濕報間、消防穩(wěn)壓泵房、垃圾房等有水設(shè)備間做好閉水試驗，機房應(yīng)設(shè)置排水地溝。不建議用地漏；消防末端試水點的位置應(yīng)考慮便于日后的消防檢測、避免放置在無排水管道的位置及商鋪區(qū)域內(nèi)；3、機電設(shè)備；給排水系統(tǒng)如:中庭挑空區(qū)域電動吊鉤需配置；扶梯應(yīng)帶有光感變頻功能；衛(wèi)生間的布局是否考慮設(shè)計保潔員的儲放清潔器具的操作間；樓頂雨水虹吸的布點，廣場的雨污分流管網(wǎng)的合理布局；4、商戶部分（重點）如：商戶的需求條件的收集，分析與實現(xiàn)。滿足商戶的房產(chǎn)工程技術(shù)條件，不滿足的進行溝通協(xié)調(diào)，可以進行設(shè)計變更，工程簽證等；商鋪進場裝修的管理，質(zhì)量把控工作等；前期介入配合工作跟進廣場導(dǎo)視系統(tǒng)分布布置配合開業(yè)動線的合理制定前期介入二、部門團隊的建設(shè)1、制度、規(guī)范的建立如：部門報告管理制度；部門巡視檢查制度；部門工作流程的制定等；2、團隊的組建如：

部門組織架構(gòu)制定、崗位編制；人員到崗、組織分工進行培訓(xùn)等；部門工器具的配置；接管階段一、設(shè)備運行的綜合調(diào)試應(yīng)重視對綜合功能、使用功能的驗收；由建設(shè)單位和商管公司共同組織驗收小組進行；進行電梯調(diào)試的配重試驗，確保電梯滿載的正常運行;空調(diào)系統(tǒng)的滿負荷試機；消防系統(tǒng)聯(lián)動測試；（務(wù)必取得報警點位的地址碼表）強電負荷測試，倒閘操作的模擬；給水系統(tǒng)的加壓測試記錄，排水管網(wǎng)的通球試驗，集水井的排水效果等；接管階段二、建筑結(jié)構(gòu)、精裝整體驗收質(zhì)量與使用功能的檢驗（9項）1、主體結(jié)構(gòu)2、外墻不得滲水3、屋面4、樓地面5、精裝修6、電氣7、水、衛(wèi)、消防8、暖通9、附屬工程及其他接管階段三、資料檔案的接管竣工驗收資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等；技術(shù)資料：設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)資料、合格證、施工單位簽字版的保修單等；開業(yè)前必須取得排污許可證、消防驗收合格證書等；接管階段四、工程遺留問題的處理屬施工單位施工質(zhì)量問題；屬規(guī)劃設(shè)計中未涉及、成本預(yù)算中未考慮；屬商管根據(jù)運營優(yōu)化需求；原則：收集整理現(xiàn)場跟進階段的各種工程質(zhì)量問題，及時上報項目公司并制定整改時間計劃，落實責(zé)任人，跟蹤整改情況廣場運營階段

一、服務(wù)工作配合營運部門、招商等各部門做好商戶服務(wù)工作如：商戶內(nèi)的各項維修（有償服務(wù)）商鋪的二次裝修管理，現(xiàn)場監(jiān)督等；廣場運營階段

二、設(shè)備、設(shè)施管理工作強弱電；消防系統(tǒng)；給排水；電梯；空調(diào)；衛(wèi)生間的完好；公共區(qū)域照明、裝飾面；廣場運營階段

三、預(yù)算、能耗管理工作根據(jù)制定的預(yù)算計劃，進行管控；根據(jù)現(xiàn)場實際情況制定節(jié)能降耗措施；廣場運營階段四、團隊的管理；如：加強技術(shù)技能的培訓(xùn)；增強團隊榮譽感；加強公司企業(yè)文化的學(xué)習(xí)；

廣場運營階段五、供應(yīng)商的管理；如：加強監(jiān)督供應(yīng)商的維保計劃落實；對供應(yīng)商的每次工作進行打分考核等；廣場運營階段六、外協(xié)單位、職能部門的溝通協(xié)調(diào)；如：供電公司、自來水、燃氣公司、排水管