2021年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及企業(yè)經(jīng)營對(duì)比分析

2021年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及企業(yè)經(jīng)營對(duì)比分析

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）、房地產(chǎn)增加值及開發(fā)景氣指數(shù)

隨著城市的擴(kuò)張與發(fā)展，居住、商業(yè)、辦公，多種形態(tài)的城市空間日積月累，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成龐大的規(guī)模。2000-2020年，我國房地產(chǎn)行業(yè)占GDP比重由4.1%不斷攀升，年復(fù)合增長率15.6%。2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)增加值為74552.5億元，占GDP比重7.3%；2021年上半年中國房地產(chǎn)業(yè)增加值39742.2億元，占GDP的7.5%。

房地產(chǎn)景氣指數(shù),又稱為景氣度,指對(duì)企業(yè)景氣調(diào)查中的定性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)通過定量方法加工匯總,綜合反映某一特定調(diào)查群體或者發(fā)展趨勢的一種指標(biāo)。近兩年，中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)稍有下降，2019年中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.13，較2018年下降0.72個(gè)百分點(diǎn)；2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為100.76，較2019年下降0.37個(gè)百分點(diǎn)；2021年上半年中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.05，較2020年全年房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)增長0.29個(gè)百分點(diǎn)。

（二）、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

《2021-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀調(diào)研及投資機(jī)會(huì)預(yù)測報(bào)告》顯示：受疫情影響，房地產(chǎn)停工停售，2020年前5個(gè)月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速負(fù)增長。隨著疫情好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)投資增速正不斷回暖，2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141442.95億元，同比增長7.0%，增速比上年回落2.9個(gè)百分點(diǎn)。2021年上半年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72179億元，同比增長15.0%；比2019年1-6月份增長17.2%。其中，住宅投資54244億元，占75.15%；房地產(chǎn)開發(fā)辦公樓投資額2910億元，占4.03%；房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)營業(yè)用房投資額6054億元，占8.39%。

從各區(qū)域分布來看，2021年1-6月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資38544億元，同比增長13.6%；中部地區(qū)投資15053億元，增長22.7%；西部地區(qū)投資15981億元，增長12.2%；東北地區(qū)投資2601億元，增長11.8%。

（三）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況

2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金193115億元，較上年增長8.1%。其中，國內(nèi)貸款26676億元，增長5.7%；利用外資192億元，增長9.3%；自籌資金63377億元，增長9.0%；定金及預(yù)收款66547億元，增長8.5%；個(gè)人按揭貸款29976億元，增長9.9%。

2021年1-6月份中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金102898億元，同比增長23.5%；比2019年1-6月份增長21.1%，兩年平均增長10.0%。其中，國內(nèi)貸款13465億元，下降2.4%；利用外資42億元，下降9.1%；自籌資金30153億元，增長11.9%；定金及預(yù)收款39625億元，增長49.7%；個(gè)人按揭貸款16355億元，增長23.9%。

（四）、商品房銷售和待售情況

疫情后全國商品房銷售面積恢復(fù)增長。2020年初，受疫情影響，全國商品房銷售規(guī)模一度大幅下滑。隨著疫情防控形勢的好轉(zhuǎn)，3月后市場逐步企穩(wěn)回升。2020年中國商品房銷售面積176086萬平方米，較上年增長2.6%，商品房銷售額154878億元，較上年增長3.2%。其中，住宅銷售面積154878萬平方米，住宅銷售額154567億元；辦公樓銷售面積3334萬平方米，辦公樓銷售額5047億元；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積9288萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房銷售額9889億元。

2021年1-6月份中國商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%，商品房銷售額92931億元，較上年增長38.9%。其中，住宅銷售面積79081萬平方米，住宅銷售額4633億元；辦公樓銷售面積1418萬平方米，辦公樓銷售額1980億元；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積3868萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房銷售額4216億元。

2020年，中國東部地區(qū)商品房銷售面積71311萬平方米，商品銷售額95690億元；中部地區(qū)商品房銷售面積49078萬平方米，商品銷售額35854億元；西部地區(qū)商品房銷售面積48628萬平方米，商品房銷售額36257億元；東北地區(qū)商品房銷售面積7069萬平方米，商品房銷售額5812億元。2021年上半年，中國東部地區(qū)商品房銷售面積37433萬平方米，商品銷售額54169億元；中部地區(qū)商品房銷售面積24609萬平方米，商品銷售額18582億元；西部地區(qū)商品房銷售面積23621萬平方米，商品房銷售額17684億元；東北地區(qū)商品房銷售面積2972萬平方米，商品房銷售額2497億元。

從中國商品房待售面積來看，2020年中國商品房待售面積49850萬平方米，同比增長0.1%；其中：住宅待售面積22379萬平方米；辦公樓待售面積3796萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積12934萬平方米。2021年上半年中國商品房待售面積51079萬平方米，與上年持平，其中：住宅待售面積23132萬平方米；辦公樓待售面積3740萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房待售面積12780萬平方米。

（五）、新開工房屋面積、房屋施工面積、房屋竣工

1、新開工房屋面積

盡管商品房銷售恢復(fù)較快，但房地產(chǎn)新開工仍顯乏力。2020年全國房屋新開工面積224433.13萬平方米，同比下降1.2%。2021年上半年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積101288萬平方米，同比增長3.8%，其中：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅新開工房屋面積75515萬平方米，同比增長5.5%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦公樓新開工房屋面積2425萬平方米，同比增下降15%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商業(yè)營業(yè)用房新開工房屋面積6977萬平方米，同比下降12.7%。

2、房屋施工面積

2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積926759萬平方米，較上年增長3.7%。其中，住宅施工面積655558萬平方米；辦公樓施工面積37084萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房施工面積93198萬平方米。2021年1-6月份中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積873251萬平方米，同比增長10.2%。其中，住宅施工面積617480萬平方米，增長10.5%；辦公樓施工面積34256萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房施工面積83296萬平方米。

3、房屋竣工

2020年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積91218萬平方米，下降4.9%，其中：住宅竣工面積65910萬平方米，下降3.1%；辦公樓竣工面積3042萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積8621萬平方米。2021年1-6月份中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋竣工面積36481萬平方米，增長25.7%，其中：住宅竣工面積26254萬平方米，增長27.0%；辦公樓竣工面積1245萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積3402萬平方米。

二、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)比（綠地控股VS萬科）

（一）、綠地控股VS萬科基本情況對(duì)比

2020年中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于粗放式向精細(xì)化發(fā)展的過渡期，房企根據(jù)自身的發(fā)展格局、未來規(guī)劃進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。房地產(chǎn)主業(yè)住宅產(chǎn)品精細(xì)打磨，逐漸展現(xiàn)出新的“人居”風(fēng)格；產(chǎn)業(yè)鏈縱向深化，不斷開發(fā)新的利潤增長點(diǎn)；業(yè)務(wù)橫向多元化并行，在存量市場上百花齊放。綠地控股集團(tuán)股份有限公司（簡稱為“綠地”或“綠地集團(tuán)”）是一家全球經(jīng)營的多元化企業(yè)集團(tuán)，旗下企業(yè)及項(xiàng)目遍及全球四大洲十國百城。萬科將始終堅(jiān)持“大道當(dāng)然，合伙奮斗”，以“人民的美好生活需要”為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，深入踐行“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略，持續(xù)創(chuàng)造真實(shí)價(jià)值，力爭成為無愧于偉大新時(shí)代的好企業(yè)。

（二）、綠地控股VS萬科經(jīng)營情況

1、綠地控股VS萬科營業(yè)收入及營業(yè)成本

2016年以來，綠地控股VS萬科營業(yè)收入均呈增長態(tài)勢，營業(yè)成本總體也是呈增長趨勢，2020年綠地控股營業(yè)收入4557.53億元，綠地控股營業(yè)成本3900.71億元；萬科營業(yè)收入4191.12億元，萬科營業(yè)成本2965.41億元；2021年上半年綠地控股營業(yè)收入2826.96億元，綠地控股營業(yè)成本2491.71億元；萬科營業(yè)收入1671.11億元，萬科營業(yè)成本1287.75億元?？梢钥闯鋈f科營業(yè)收入增長率要高于綠地控股營業(yè)收入增長率，萬科營業(yè)成本增長率要小于綠地控股營業(yè)成本增長率。

2、綠地控股VS萬科銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用對(duì)比

2016-2019年，綠地控股及萬科銷售費(fèi)用增長率相差不大，綠地控股銷售費(fèi)用略高于萬科，但2020年，綠地控股銷售費(fèi)用出現(xiàn)下降，而萬科銷售費(fèi)用以15.93%的增幅增長，較2019年增長4.17個(gè)百分點(diǎn)；2021年上半年萬科、綠地控股銷售費(fèi)用顛覆以往狀態(tài)，萬科銷售費(fèi)用低于綠地控股銷售費(fèi)用。從管理費(fèi)用來看，2016-2018年，萬科管理費(fèi)用是要高于綠地控股管理費(fèi)用，2019年以來，綠地控股管理費(fèi)用反超萬科管理費(fèi)用。

3、綠地控股VS萬科盈利情況

從綠地控股VS萬科盈利情況來看，2016-2021年上半年以來，萬科營業(yè)利潤、利潤總額以及凈利潤均超綠地控股，

2021年上半年，萬科營業(yè)利潤219.88億元，超綠地控股57.37億元；萬科利潤總額220.81億元，超綠地控股62.91億元；萬科凈利潤161.74億元，超綠地控股51.83億元。

4、綠地控股VS萬科房地產(chǎn)銷售面積及銷售金額

2016-2021年上半年萬科實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積及銷售金額均超綠地控股，萬科實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積呈增長態(tài)勢，而綠地控股卻出現(xiàn)下降趨勢，2020年呈現(xiàn)負(fù)增長。萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積逐年增長，綠地控股銷售面積出現(xiàn)負(fù)增長。

5、綠地控股VS萬科新開工及竣工備案面積

2021年上半年，萬科新開工面積1748.3萬平方米，綠地控股新開工面積984萬平方米；萬科竣工備案面積1225.3萬平方米，綠地控股竣工備案面積1037萬平方米，但從2016-2021年上半年整體來看，萬科新開工面積及竣工備案面積較好于綠地控股。

6、綠地控股VS萬科主要指標(biāo)對(duì)比

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，2020年是一個(gè)時(shí)代的落幕，也是一個(gè)時(shí)代的開啟。如果只看銷售數(shù)字，房地產(chǎn)是為數(shù)不多在疫情下仍能保持增長的行業(yè)，2020年全國商品房銷售金額增長8.7%。然而，比銷售數(shù)字更重要的是，行業(yè)競爭規(guī)則正發(fā)生深刻的改變。

從房地產(chǎn)布局、經(jīng)營、銷售情況等指標(biāo)來看，綠地控股、萬科房地產(chǎn)企業(yè)，市場份額占比較大，未來發(fā)展將持續(xù)向好。

當(dāng)前經(jīng)營環(huán)境依舊復(fù)雜，疫情對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成的影響仍在持續(xù)，宏觀經(jīng)濟(jì)中存在諸多不確定因素。對(duì)行業(yè)而言，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理、房地產(chǎn)貸款集中度管理等重大政策的相繼推出，將重新定義行業(yè)規(guī)則，推動(dòng)行業(yè)加速進(jìn)入管理紅利時(shí)代。企業(yè)必須摒