瀏陽培訓課(城市開發(fā)與經營實務)

城鎮(zhèn)開發(fā)與經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT主講：柴凝（博士）湖南科技大學建筑與城鄉(xiāng)規(guī)劃學院2014.09.15講義提要CONTENTS1.概念專業(yè)用語為何改變？城市規(guī)劃-----------城鄉(xiāng)規(guī)劃城市開發(fā)-----------城鎮(zhèn)開發(fā)城市經營-----------城鎮(zhèn)經營背景BACKGROUND1-1中國的城市化迅速發(fā)展1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT中國城市化率基本變化情況（1980~2011）數據來源:中國統(tǒng)計年鑒整理（2012）中日韓城市化率比較（1950~2010）數據來源:世界銀行統(tǒng)計資料（2011）1-1中國的城市化迅猛發(fā)展1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT人口流動量及流動趨勢（2000-2005）數據來源:TheEconomist1-2人口流動呈現區(qū)域性變化1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT人口流動量及流動趨勢（2000-2005）數據來源:TheEconomist1-2人口流動呈現區(qū)域性變化1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT人口流動量及流動趨勢（2000-2005）數據來源:TheEconomist1-2人口流動呈現區(qū)域性變化1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT1-3城鎮(zhèn)發(fā)展中的制度障礙1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT戶籍管理制度當代戶籍制度是中國計劃經濟體制下短缺經濟的產物把生產和消費對立起來的片面工業(yè)化思維的產物限制了農村剩余勞動力向城鎮(zhèn)順暢轉移阻礙了城鎮(zhèn)人口集聚效應的實現，從而限制了城鎮(zhèn)化進程區(qū)域教育發(fā)展差異及不平衡教育空間的廣袤性和學校布局的分散性教育類型、結構、形式的復雜性和多樣性文化程度影響農村勞動力轉移概率

外來勞動力不能平等參與城鎮(zhèn)勞動力競爭城鎮(zhèn)利益主體對農民工的歧視使得農民工在城鎮(zhèn)就業(yè)的成本增高，勞動力市場發(fā)展滯后，中介組織發(fā)育程度低，農村剩余勞動力基本處于自發(fā)無序狀態(tài)城鎮(zhèn)土地閑置，利用率低，農地生產難以實現規(guī)模經濟效益宅基地使用的權，利，責不明晰，激化了城鎮(zhèn)化用地之間的矛盾不能徹底解決已轉移出的剩余勞動力的后顧之憂農村教育制度勞動就業(yè)制度農村土地制度社會保障制度

社會保險與社會救助覆蓋范圍狹窄農民工的勞動權利得不到相應的尊重與保障社會福利待遇不平等農村人口老齡化現象嚴重，社會負擔加重。1-4城鎮(zhèn)發(fā)展中的矛盾與問題1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT

KeyProblems城市建設貪大求快大搞造城運動，導致建設粗放、資源浪費、環(huán)境惡化等問題。土地粗放利用缺乏綜合集約利用規(guī)劃，浪費了土地資源，造成城市土地供應緊張。城鄉(xiāng)空間布局紊亂城市間結構趨同橫向聯系薄弱，職能分工不明確。中小城市人口經濟集聚度不高，經濟基礎薄弱，產業(yè)結構不合理。城鄉(xiāng)間的空間布局混亂，導致城市郊區(qū)土地利用混亂，城市中心區(qū)功能不能有效發(fā)揮輻射作用城鎮(zhèn)化動力不足一些體制及政策制約城市化進程；市場對城鎮(zhèn)化基礎性調節(jié)作用未能充分發(fā)揮。1-5新型城鎮(zhèn)化（城鄉(xiāng)一體化）1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT新型城鎮(zhèn)化是以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產城互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展為基本特征的城鎮(zhèn)化，是大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農村社區(qū)協調發(fā)展、互促共進的城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化的核心在于不以犧牲農業(yè)和糧食、生態(tài)和環(huán)境為代價，著眼農民，涵蓋農村，實現城鄉(xiāng)基礎設施一體化和公共服務均等化，促進經濟社會發(fā)展，實現共同富裕。城鎮(zhèn)化城市化1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT1-6中國城鎮(zhèn)化歷程1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT1-7中國城鎮(zhèn)化發(fā)展機遇1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT1-8中國城鎮(zhèn)化發(fā)展應具備的能力何為“城鎮(zhèn)開發(fā)”？城鎮(zhèn)開發(fā)CITYDEVELOPMENT1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT城鎮(zhèn)開發(fā)是在發(fā)展“新型城鎮(zhèn)化”大背景下提出的一個新概念大范疇定義：是對涉及城市、村鎮(zhèn)及小城鎮(zhèn)的發(fā)展過程中進行的綜合開發(fā)。一般包括：土地開發(fā)，房地產開發(fā)、供水、供電、供熱、供氣和道路交通、旅游、醫(yī)療、教育等開發(fā)，目的是通過開發(fā)來滿足城鎮(zhèn)人口的生活和生產需要。小范疇定義：對城鎮(zhèn)建設過程中涉及的土地、住宅、道路、水利等基礎設施和公共服務進行的前期開發(fā)，是建設的鋪墊。2-1城鎮(zhèn)開發(fā)概念1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT2-2城鎮(zhèn)開發(fā)種類城市開發(fā)種類土地一級開發(fā)征地拆遷舊城改造房地產開發(fā)基礎設施開發(fā)公共服務設施開發(fā)1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT2-3城鎮(zhèn)開發(fā)政策趨勢■城鎮(zhèn)開發(fā)是實現新型城鎮(zhèn)化的基本推動力量。■城鎮(zhèn)開發(fā)是建設新型城鎮(zhèn)，發(fā)展生產的重要步驟?！龀擎?zhèn)開發(fā)過程中需要解決的問題還包含人口戶籍問題，土地制度問題和投融資體制改革等問題?！龈鞯囟家殉闪⒘藶榉粘擎?zhèn)開發(fā)的單位和開發(fā)主體施工單位■國家開發(fā)銀行將為各地的城鎮(zhèn)開發(fā)提供資金支持。1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT2-4城鎮(zhèn)開發(fā)流程及模式土地一級開發(fā)土地成片開發(fā)新城建設

城市改造（城中村/棚戶區(qū)/三舊改造）一級開發(fā)商主開發(fā)商住宅地產、工業(yè)地產、商業(yè)地產、旅游地產等各類專業(yè)房地產開發(fā)商單一型產業(yè)地產開發(fā)商綜合型產業(yè)地產開發(fā)商城市運營商產業(yè)地產開發(fā)商項目改造主體住宅地產、工業(yè)地產、商業(yè)地產、旅游地產等各類專業(yè)房地產開發(fā)商1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT2-5城鎮(zhèn)開發(fā)流程及模式新城開發(fā)？城鎮(zhèn)開發(fā)CITYDEVELOPMENT1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT3-1新城開發(fā)國外新城發(fā)展的6種典型模式根據新城形成的核心驅動力和新城城市功能的不同，通常把新城分為以下六種：新城模式一田園新城：以國家立法為基礎，政府主導下的新城開發(fā)公司進行規(guī)劃建設的新城。如Stevenage（英國，倫敦），MiltonKeynes（英國，倫敦）Radburn（美國，紐約），Columbia（美國,馬里蘭州）邊緣新城：伴隨城市郊區(qū)化發(fā)展的加速，中心城功能逐漸外遷，而在大都市邊緣逐漸形成的功能比較完善，且相對獨立于大都市的新城鎮(zhèn)。如Radburn（美國，紐約），Columbia（美國,馬里蘭州）新城模式二□TOD新城：以捷運交通系統(tǒng)導向發(fā)展理念為指導的新城建設，其主要通過捷運系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速連接來縮短交通時間，吸引中心城市的部分功能轉移，達到分散城市中心區(qū)居住功能的目的。如千葉新城（日本，大阪），沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港）產業(yè)新城：以一種或多種產業(yè)為主導工業(yè)園或產業(yè)園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮(zhèn)，一般和都市距離稍遠。如PortSUnlight（英國，利物浦），筑波科學城（日本，筑波）新城模式三新城模式四□副中心：通過分擔核心區(qū)部分城市功能來實現城市多中心結構的目標。副中心通常與城市中心區(qū)保持快捷便利的交通聯系，從空間分布來看，一般與城市中心保持合理的距離。如拉德芳斯（法國，巴黎）新城模式五行政中心新城：隨著一國首都以及相關政府機關的遷移，而建立起來的作為國家新政治中心的城市。這類新城一般與大都市保持相對較遠的距離，選擇環(huán)境優(yōu)美的地方從“零”建起。如巴西的首都巴西利亞，澳大利亞首都堪培拉新城模式六13-1新城開發(fā)新城模式一——田園新城田園新城：在英國以霍華德“田園城市”思想為開端，開始興起的新城模式。以國家立法為基礎，政府主導下的新城開發(fā)公司進行規(guī)劃建設的新城。政府部門的主導作用主要體現在城址的選定、提供資金以及處理與開發(fā)公司的關系等方面。如Stevenage（英國，倫敦），MiltonKeynes（英國，倫敦）Radburn（美國，紐約），Columbia（美國,馬里蘭州）田園城市是為健康、生活以及產業(yè)設計的城市，它的規(guī)模能足以提供豐富的社會生活，四周要有永久農業(yè)帶圍繞，在田園中生活，工作和學習。田園新城發(fā)展的目標：最大限度吸引私人企業(yè)鼓勵制造業(yè)和其它工業(yè)從內城遷至田園城市區(qū)，提供足夠就業(yè)崗位國家和私人企業(yè)共同開發(fā)住宅和交通加速科學管理，加強田園城市控制鼓勵采用花園住宅典型產業(yè)新城：英國凱恩斯英國斯蒂文乃奇城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT13-1新城開發(fā)新城模式二——邊緣新城邊緣新城：伴隨城市郊區(qū)化發(fā)展的加速，中心城功能逐漸外遷，而在大都市邊緣逐漸形成的功能比較完善，且相對獨立于大都市的新城鎮(zhèn)。如Radburn（美國，紐約），Columbia（美國,馬里蘭州）邊緣新城城是隨著城市功能外擴逐漸形成的。首先是城市居住功能郊區(qū)化，接著是城市產業(yè)功能和商業(yè)功能郊區(qū)化，最終邊緣新城形成。邊緣新城開發(fā)理念：居住-工作-購物-娛樂-學習一體化規(guī)劃大規(guī)模的開放娛樂休閑空間隨著人們需求變化而不斷變化的多功能完備社區(qū)一生之城：住宅多樣化，一個家庭從青年，中年到老年的各個階段都無需從社區(qū)搬走典型產業(yè)新城：美國哥倫比亞美國里斯頓城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT13-1新城開發(fā)新城模式三——TOD新城TOD新城：以捷運交通系統(tǒng)導向發(fā)展理念為指導的新城建設，其主要通過捷運系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速連接來縮短交通時間，吸引中心城市的部分功能轉移，達到分散城市中心區(qū)居住功能的目的。如千葉新城（日本，大阪），沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港）TOD新城市密度適當偏高的開發(fā)，位于交通站點周圍適宜步行的距離內，市民可以在家、工作地、購物點、學?；蚍諜C構之間的日常往來中的一次或是數次可以選擇不開私家車。TOD新城開發(fā)成功借鑒之處：土地利用政策限制城市中心的發(fā)展，同時促進站點周邊高密度、高強度發(fā)展通過限制私家車發(fā)展和鼓勵捷運系統(tǒng)的使用，增強社會對公共捷運系統(tǒng)的依賴性政府和捷運系統(tǒng)運營商共贏得開發(fā)模式以捷運系統(tǒng)為中心的交通網絡和節(jié)點整合來保證TOD站點的強大輻射力和吸引力開發(fā)時機應在經濟發(fā)展初期：房地產開發(fā)先于捷運系統(tǒng)以保證客流量典型TOD新城：日本多摩美國奧潤柯城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT13-1新城開發(fā)新城模式四——產業(yè)新城產業(yè)新城：以一種或多種產業(yè)為主導工業(yè)園或產業(yè)園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮(zhèn)，一般和都市距離稍遠。如PortSUnlight（英國，利物浦），筑波科學城（日本，筑波）產業(yè)新城是以產業(yè)帶動整個區(qū)域的經濟發(fā)展，產業(yè)新城開發(fā)成功借鑒之處：以市場為主導的政府和企業(yè)共同開發(fā)的模式多元化的產業(yè)可以減低區(qū)域經濟系統(tǒng)的抗風險能力基礎設施建設的完善是吸引人口和產業(yè)的關鍵因素便捷的交通系統(tǒng)為城市發(fā)展提供支撐典型產業(yè)新城：日本筑波美國加州爾灣城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT13-1新城開發(fā)新城模式五——副中心新城副中心新城：通過分擔核心區(qū)部分城市功能來實現城市多中心結構的目標。副中心通常與城市中心區(qū)保持快捷便利的交通聯系，從空間分布來看，一般與城市中心保持合理的距離。如拉德芳斯（法國，巴黎）都市副中心為了分散中心城區(qū)的商業(yè)、商務、產業(yè)和居住功能，緩解市中心的交通等基礎設施的壓力副中心新城發(fā)展可借鑒成功之處：交通條件至上政府支持一個強勢開發(fā)商的支持政府、專家和私人開發(fā)商多方合作開發(fā)模式多功能綜合體典型產業(yè)新城：東京臨海副中心——多中心城市結構巴黎拉德芳斯——多功能綜合體城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT13-1新城開發(fā)新城模式六——行政中心新城行政中心新城：隨著一國首都以及相關政府機關的遷移，而建立起來的作為國家新政治中心的城市。這類新城一般與大都市保持相對較遠的距離，選擇環(huán)境優(yōu)美的地方從“零”建起。如巴西的首都巴西利亞，澳大利亞首都堪培拉行政新城開發(fā)可借鑒成功之處：健全的城市功能是經濟發(fā)展的前提和基礎政府是經濟發(fā)展的支柱跟隨政府的服務也會日益發(fā)達專業(yè)人士是推動經濟發(fā)展的動力源泉打造產業(yè)鏈，培育產業(yè)集群推進教育和培訓計劃，為經濟發(fā)展提供后備軍典型行政中心新城：澳大利亞堪培拉城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT13-1新城開發(fā)6種新城模式對本案的可借鑒因素鼓勵制造業(yè)和其它工業(yè)從內城遷至田園城市區(qū)，提供足夠就業(yè)崗位國家和私人企業(yè)共同開發(fā)住宅和交通加速科學管理，加強田園城市控制鼓勵采用花園住宅居住-工作-購物-娛樂-學習一體化規(guī)劃大規(guī)模的開放娛樂休閑空間隨著人們需求變化而不斷變化的多功能完備社區(qū)以市場為主導的政府和企業(yè)共同開發(fā)的模式多元化的產業(yè)可以減低區(qū)域經濟系統(tǒng)的抗風險能力基礎設施建設的完善是吸引人口和產業(yè)的關鍵因素健全的城市功能是經濟發(fā)展的前提和基礎城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT13-1新城開發(fā)城鎮(zhèn)開發(fā)案例城鎮(zhèn)開發(fā)CITYDEVELOPMENT浦東新區(qū)開發(fā)背景——政策規(guī)劃、產業(yè)主導浦東開發(fā)分為五個區(qū)段：①外高橋·高橋區(qū)段。規(guī)劃面積為75平方公里,居住人口26萬。建立出口加工區(qū)、保稅區(qū)等,以期把它做成轉口貿易、國際物流中心園區(qū)。②陸家嘴·花木區(qū)段。規(guī)劃面積28平方公里,人口35萬。充分利用其最接近上海中心地帶———浦西外灘的優(yōu)勢,發(fā)展金融、商業(yè)、對外服務、房地產、信息咨詢等現代服務行業(yè)。③北蔡·張江區(qū)段。規(guī)劃面積為19平方公里,人口35萬。目標是建成科技教育園區(qū)。④慶寧寺·金橋區(qū)段。面積21平方公里,人口34萬。作為以造船、機械制造為主的傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)。⑤周家渡·六里區(qū)。面積34平方公里,人口40萬。利用原有的鋼鐵、玻璃、建材等工業(yè)基礎設施,做成工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)。除上述五個區(qū)段外還打算再設立幾個工業(yè)小區(qū),并進行舊城區(qū)及工廠的搬遷和重新部署。1990年4月18日，國務院總理李鵬正式宣布：黨中央、國務院同意加快浦東地區(qū)的開發(fā)、開放的提案城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT14-1浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式1——張橋鎮(zhèn)（依托企業(yè)）張橋鎮(zhèn)系浦東新區(qū)西部緊鄰金橋出口加工區(qū)的一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，原鎮(zhèn)域面積21.8平方公里，人口2.67萬隨著金橋出口加工區(qū)的開發(fā)建設，張橋鎮(zhèn)部分土地被征用，4000多農業(yè)人口離開土地轉為城鎮(zhèn)居民，耕地面積減少770多公頃金橋出口加工區(qū)中的工業(yè)區(qū)70％左右的地塊原系張橋鎮(zhèn)的土地2000年，撤銷金橋鎮(zhèn)、張橋鎮(zhèn)，設立新的金橋鎮(zhèn)城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT14-2浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式2——張江鎮(zhèn)基本情況張江鎮(zhèn)原鎮(zhèn)域面積19.12平方公里，人口2.5萬左右，經濟發(fā)展水平在浦東鄉(xiāng)鎮(zhèn)中處于中等水平張江高科技園初期建設規(guī)模是17平方公里；其中15平方公里是在張江鎮(zhèn)鎮(zhèn)域范圍內；遠期建設規(guī)模是25平方公里，屆時整個張江鎮(zhèn)均納人了園區(qū)的建設范圍內。目前，全鎮(zhèn)農非比接近3：7。同時，全面實施了規(guī)模性土地流轉和種養(yǎng)殖業(yè)的“雙退”，農民逐漸向集鎮(zhèn)集中、產業(yè)逐漸向園區(qū)集中的“雙集中”框架已基本搭建。城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT14-2浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式2——張江鎮(zhèn)開發(fā)模式：依托產業(yè)園，主動接受園區(qū)輻射張江鎮(zhèn)政府提出了依托高科技園區(qū)，積極主動接受園區(qū)技術創(chuàng)新的輻射主導產業(yè)推進經濟發(fā)展：生物醫(yī)藥產值占園區(qū)總產值的50%，微電子信息產業(yè)產值占25%，1999年兩大主導產業(yè)總產值29.5億元人民幣。聚集效應和政策引導推動主導產業(yè)形成：國家上海生物醫(yī)藥科技產業(yè)基地，目前己引進16家中外生物醫(yī)藥企業(yè)，初步形成產業(yè)群體、研發(fā)機構和孵化小企業(yè)三個層次；上海浦東軟件園，是國家規(guī)劃的軟件產業(yè)三大基地之一，將逐步建成我國信息工業(yè)的主要基地和西太平洋地區(qū)軟件出口中心居住區(qū)軟件園軟件園生物醫(yī)藥科技產業(yè)基地城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT14-2浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式３——川沙鎮(zhèn)基本情況川沙鎮(zhèn)處于浦東新區(qū)的東部，是浦東300多平方公里農村地區(qū)的政治、經濟、文化中心。鎮(zhèn)域總面積18.08平方公里，人口5.69萬。1993年川沙撤縣后，盡管浦東的政治、經濟、文化中心西移，但川沙鎮(zhèn)仍是管理農村地區(qū)的新區(qū)農工委、農村發(fā)展局的所在地在經濟上近年來川沙鎮(zhèn)的金融、商貿、房地產、餐飲與文化娛樂等服務業(yè)蓬勃發(fā)展城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT14-2浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式３——川沙鎮(zhèn)開發(fā)模式：依托航空城，綜合服務川沙鎮(zhèn)堅持“三、二、一”產業(yè)發(fā)展方針，積極探索發(fā)展特色化、市場化、長效化商貿業(yè)的新路子。錨定川沙鎮(zhèn)將建成新世紀的臨空城，成為浦東重要輔中心的戰(zhàn)略目標，以此規(guī)劃和帶動全鎮(zhèn)商貿、飲食、服務業(yè)的大發(fā)展行業(yè)領域大拓展：除了商業(yè)貿易、飲食服務、加工制造業(yè)外，還增加了道路維修、房屋拆遷、房地產信息咨詢、藥品器材等行業(yè)，涵蓋生產、流通、分配、消費各個領域城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT14-2浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式４——高橋鎮(zhèn)基本情況高橋鎮(zhèn)是位于浦東新區(qū)北部的一座具有800多年歷史的古鎮(zhèn)，是上海市老工業(yè)區(qū)之一，轄區(qū)內有外高橋電廠、上海煉油廠、高橋石化公司、華東石油銷售公司等眾多知名大型企業(yè)現在的高橋鎮(zhèn)是1998年10月實行“撤二建一”，由原高橋鎮(zhèn)和外高橋鎮(zhèn)合并而成，總面積17,34平方公里，人口為5．17萬人。鎮(zhèn)域內建有外高橋港區(qū)和外高橋保稅區(qū)高橋鎮(zhèn)被列為浦東新區(qū)“1+3+9”發(fā)展計劃三大重點鎮(zhèn)之一和上海市“一城九鎮(zhèn)”小城鎮(zhèn)建設試點鎮(zhèn)城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT14-2浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式高橋鎮(zhèn)堅持發(fā)展特色產業(yè)，不斷壯大區(qū)域化經濟。近年來，借助地處港口的區(qū)域優(yōu)勢，堅持“一業(yè)特強，多業(yè)發(fā)展”的總體思路，做強以港口物流為主的第三產業(yè)。重點發(fā)展以倉儲、房地產、商業(yè)服務為主要內容的第三產業(yè)，尤其是注重利用800年老鎮(zhèn)的優(yōu)勢，發(fā)展特色旅游業(yè)和商業(yè)第二產業(yè)發(fā)展重點是在逐步向技術密集型企業(yè)轉化的同時，發(fā)展規(guī)模經濟；第一產業(yè)發(fā)展重點是建立多元立體化的綠色農業(yè)生產基地浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式４——高橋鎮(zhèn)開發(fā)模式：核心產業(yè)為主，多產業(yè)綜合發(fā)展城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT14-2浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式浦東新區(qū)小城鎮(zhèn)開發(fā)案例小結浦東新區(qū)小城鎮(zhèn)開發(fā)總結政策導向為小城鎮(zhèn)發(fā)展提供保障產業(yè)是新興小城鎮(zhèn)發(fā)展的基礎小城鎮(zhèn)開發(fā)要體現差異化區(qū)域協作是城鎮(zhèn)經濟發(fā)展的必然趨勢城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT14-2浦東新區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)模式城鎮(zhèn)化建設城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT經營城市是一個經濟詞匯，是把現代市場經濟的經營理念、經營機制和經營方式運用到城市的規(guī)劃、投資、建設、營運的全過程，構建城市投資主體多元化、融資方式多樣化、運作方式市場化的新體制。發(fā)主體施工單位。國家開發(fā)銀行將為各地的城鎮(zhèn)開發(fā)提供資金支持。城市經營是在我國社會主義市場經濟體制不斷完善的條件下，應用而生的全新理念；是城市政府運用市場機制來調控城市發(fā)展目標與有限資源之間矛盾的一種經濟活動，運用市場手段對城市的各類資源、資產進行資本化運作與管理；城市經營既有政府行為，又有市場機制，“兩只手”相互影響，相互補充；城市經營是遵循市場經濟規(guī)律，對計劃經濟體制下形成的城市發(fā)展、建設方式的深刻變革。5-1城鎮(zhèn)經營概念1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT5-1城鎮(zhèn)經營概念競爭性非競爭性排他性Ⅰ、私益物品：食品、服裝、汽車、鋼鐵、電子產品等Ⅱ、收費物品：水務、燃氣、收費公路、有線電視、公共交通、污水處理等

非排他性Ⅲ、公共資源：土地、水資源、地下空間、電磁空間、地下水、等

Ⅳ、公益物品：公共空間、公共安全、公共衛(wèi)生、公共行政、生態(tài)環(huán)境、消防、街道、天氣預報、有線電視、法律政策等。

城市經營的公共經濟學依據1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT5-1城鎮(zhèn)經營概念征收農地城市拆遷政府房地產廣場道路征地、拆遷成本土地出讓金收益城市建設投資土地經營收益=土地出讓金-征地、拆遷、整理成本房地產價格=土地出讓金+稅費+成本+開發(fā)商利潤工業(yè)用地1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT5-1城鎮(zhèn)經營概念城鎮(zhèn)經營的內涵，就是在城鎮(zhèn)化、城鄉(xiāng)一體化和新農村建設過程中，以政府為主導，以企業(yè)為經營主體，通過市場運作、社會參與、農民入股，加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，實現多方共贏的一個動態(tài)發(fā)展過程。就是以城鎮(zhèn)未開發(fā)對象，利用市場化手段，對構成城鎮(zhèn)空間的載體及構成城鎮(zhèn)的資源進行重組、集聚、運營，從而實現資本的動態(tài)發(fā)展過程。政府要得政績、得民心；農民要得收益、得發(fā)展；企業(yè)要得效益、得名聲。正確處理這三者關系，是城鎮(zhèn)運營取得成功的關鍵城鎮(zhèn)經營內涵城鎮(zhèn)運營中各方的利益訴求：農民政府企業(yè)1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT5-1城鎮(zhèn)經營概念政府主導、市場運作、企業(yè)推進、社會參與城鎮(zhèn)經營核心理念及三方職責：以政府為主體，經營好政策和環(huán)境；以企業(yè)為主體，經營好市場和資源；以農民為主體，經營好產業(yè)和家庭。以城鎮(zhèn)運營為核心，產業(yè)投資聯盟為手段，通過項目的運作，以最大限度地集聚資源，最有效低配置資源，提高區(qū)域經濟競爭力，實現農業(yè)的產業(yè)化，農村的美化和農民收入的多元化。

政府主導

企業(yè)推動

市場運作

社會參與

城鎮(zhèn)經營理念1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT5-1城鎮(zhèn)經營理念及職責1城鎮(zhèn)開發(fā)與城鎮(zhèn)經營CITYDEVELOPMENT&MANAGEMENT5-1城