中國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展空間及未來發(fā)展趨勢(shì)分析

中國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展空間及未來發(fā)展趨勢(shì)分析

一、房地產(chǎn)中介特點(diǎn)及市場(chǎng)存在的問題

房地產(chǎn)中介是一個(gè)方興未艾的行業(yè)，特別是國家將房地產(chǎn)業(yè)確定為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),出臺(tái)一系列系列規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策措施,為房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展注入了新的生機(jī)和活力.隨著城鄉(xiāng)居民住房消費(fèi)的旺盛需求.我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快。以及全面建設(shè)小康社會(huì)奮斗目標(biāo)的確立。這些都是為房地產(chǎn)中介提供了巨大和廣闊的發(fā)展空間。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，同時(shí)也由于人們住房的剛性需求，房地產(chǎn)中介與人們的生活關(guān)系愈加密切。目前中介服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，從二手房買賣和租賃市場(chǎng)狀況來看，許多民眾認(rèn)為房地產(chǎn)中介是自己獲得買賣和租賃房屋信息的主要來源。同時(shí)，受樓市調(diào)控政策的影響，不少購房者持幣觀望，再加上許多新就業(yè)人員、暫時(shí)買不起房等中低收入人群的存在，使得租賃市場(chǎng)火爆起來。

二、房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展空間

1、房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈：經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)從二、三級(jí)市場(chǎng)切入

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，賣方市場(chǎng)逐步向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，買方在市場(chǎng)中逐步顯示出較大的話語權(quán)，推動(dòng)了行業(yè)的專業(yè)化分工。房地產(chǎn)開發(fā)商為保持其核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，逐漸專注于主業(yè)，把產(chǎn)業(yè)鏈上的一部分業(yè)務(wù)外包出去。

從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)可劃分為三級(jí)市場(chǎng)，其中一級(jí)市場(chǎng)為政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的拿地市場(chǎng)，政府為地產(chǎn)行業(yè)提供土地并將土地出讓給開發(fā)商，開發(fā)商則負(fù)責(zé)使用土地進(jìn)行建設(shè)，完成建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造等增值服務(wù)；二級(jí)市場(chǎng)為開發(fā)商與消費(fèi)者之間的新房交易市場(chǎng)，開發(fā)商將建造完成的物業(yè)銷售給有需求的消費(fèi)者獲取收入；三級(jí)市場(chǎng)則為消費(fèi)者之間的物業(yè)流通市場(chǎng)，包括二手房買賣與租賃，及一些衍生服務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)位于整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的中下游，主要切入二、三級(jí)市場(chǎng)為用戶提供信息共享、撮合交易等增值服務(wù)，同時(shí)可依據(jù)消費(fèi)者的需求對(duì)其提供金融按揭等衍生服務(wù)，并收取相應(yīng)的交易傭金以獲得利潤。

在市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，各個(gè)城市都出現(xiàn)了一些發(fā)展較好的策劃代理企業(yè)，這些企業(yè)有全國性的，也有區(qū)域性的。2018年，房地產(chǎn)代理企業(yè)排名第一的是深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問有限公司。

2012-2017年，房地產(chǎn)代理銷售額TOP10的市場(chǎng)占有率整體而言有所增長，近幾年僅2016年出現(xiàn)負(fù)增長，2017年實(shí)現(xiàn)回升，2017年的市場(chǎng)占有率為17.08%，相較于2016年上升了1.1個(gè)百分點(diǎn)。這主要是由于一方面部分房地產(chǎn)代理企業(yè)已經(jīng)形成規(guī)?；涓叨鹊膶I(yè)水平和豐富的客戶資源在市場(chǎng)較為低迷的背景下更受開發(fā)企業(yè)青睞；另一方面，房地產(chǎn)代理企業(yè)緊跟市場(chǎng)動(dòng)向，創(chuàng)新營銷模式，尤其是加強(qiáng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用，多渠道、全方位解決不同客戶多種需求，有效提升了蓄客量和轉(zhuǎn)化率水平。2018年，房地產(chǎn)代理企業(yè)TOP10銷售額市場(chǎng)占有率有望進(jìn)一步上升至17.53%。

2、新房代銷市場(chǎng)：千億級(jí)市場(chǎng)規(guī)模，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合成趨勢(shì)

新房代銷行業(yè)在臺(tái)灣有三十多年的歷史，大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步則較晚，到20世紀(jì)90年代才出現(xiàn)房地產(chǎn)策劃代理公司，新房代銷行業(yè)的出現(xiàn)旨在解決房地產(chǎn)發(fā)展初期開發(fā)商良莠不齊，營銷能力較弱的痛點(diǎn)。

我國的房地產(chǎn)銷售代理起源于1978年，發(fā)起者為香港中原地產(chǎn)，該公司目前為國內(nèi)最大的新房代銷公司之一。自20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)新房代銷行業(yè)先后經(jīng)歷了形成期、發(fā)育期、成長期、穩(wěn)定期、整合發(fā)展期等階段，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化的逐步加深，房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，新房代銷行業(yè)也同房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)一同發(fā)展壯大。2008年之后，傳統(tǒng)的新房代銷企業(yè)的格局已經(jīng)初步形成，行業(yè)漸趨成熟，隨著我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制與規(guī)范逐漸增多，代銷行業(yè)一片紅海，競(jìng)爭(zhēng)激烈、價(jià)格降低、集中度提高。但2015年之后，部分頭部的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司逐步開辟新房代銷市場(chǎng)業(yè)務(wù)，利用其平臺(tái)、流量優(yōu)勢(shì)入局，成為行業(yè)增長的新生力量，并領(lǐng)導(dǎo)著新房代銷行業(yè)的結(jié)構(gòu)改革。

2008年以來，新房代銷行業(yè)逐漸進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的紅海階段，行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，各類企業(yè)通過降低價(jià)格及傭金費(fèi)用率的方式進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，并同時(shí)伴隨著行業(yè)集中度的不斷增加，自2007年至2014年，新房代銷行業(yè)前十大企業(yè)的市場(chǎng)占有率從7%左右逐步增加至2014年的16.3%，前百名策劃代理企業(yè)的市場(chǎng)占有率達(dá)到34.2%，傭金費(fèi)用率不斷下降至1%左右。

2015年之后，行業(yè)增長逐步放緩，雖然TOP10策劃代理企業(yè)的營業(yè)收入依然保持增長，但是增長速率則已經(jīng)由2016年的接近30%逐步下降到2018年的僅有2.3%，增長放緩現(xiàn)象明顯。行業(yè)集中度2015年之后甚至掉頭向下，2015年時(shí)TOP10策劃代理企業(yè)的市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)占有率=一手物業(yè)代理實(shí)現(xiàn)銷售額/全國商品房銷售額）為17.1%，2018年的市場(chǎng)占有率則下滑至14.1%。

用“新房代銷行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模=全國商品房銷售額×代銷行業(yè)滲透率×傭金費(fèi)率”的公示對(duì)我國目前的新房代銷行業(yè)規(guī)模進(jìn)行測(cè)算，中國2018年全國商品房銷售額為149973億元，同比增長12.17%。隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，2018年全國各線城市的房地產(chǎn)中介滲透率均接近80%，而前百名新房代銷企業(yè)的傭金費(fèi)率則穩(wěn)定在1%至1.2%之間波動(dòng)較小且有下降趨勢(shì)，故保守估計(jì)選取1.05%作為傭金費(fèi)率。在這一計(jì)算公式下，可以得到我國2018年新房代銷行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模1259.77億元，為千億級(jí)市場(chǎng)。如果假定我國商品房銷售額在未來繼續(xù)以12.17%的增速增長，則2022年我國新房代銷市場(chǎng)規(guī)模將超過2000億元。

3、二手房交易市場(chǎng)：步入存量房時(shí)代，未來增長可期

在過去數(shù)年中，我國的二手房存量市場(chǎng)保持著高速增長的態(tài)勢(shì)，截至2018年末，我國累計(jì)二手房交易金額已經(jīng)超過30萬億元，過去5年中國二手房交易體量達(dá)1557萬套，實(shí)現(xiàn)跨越式增長，以一線城市的二手房市場(chǎng)發(fā)展最為迅速。過去20年，北京的二手房交易GMV達(dá)到5.1萬億元，交易總套數(shù)210萬套，交易量增長7.5倍，GMV則增長120倍；上海二手房交易GMV達(dá)到6.6萬億元，交易總套數(shù)365萬套，交易量增長15倍，GMV增長250倍，我國核心城市的二手房交易量正逐漸超過新房，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正步入以二手房交易、租賃為主的存量市場(chǎng)時(shí)代。

從一線城市二手房與新房成交面積、套數(shù)的角度分析，可以看出，北京的二手房交易套數(shù)與面積自2015年以來逐漸超過新房的成交套數(shù)與面積，2018年成交套數(shù)比達(dá)到1.98，面積比達(dá)到1.84，且維持增長趨勢(shì)；上海房市二手房與新房交易基本持平，比值在1上下波動(dòng)；廣州的二手房交易套數(shù)近年來略低于新房交易套數(shù)，但是交易面積之比2017年首次超過1，二手房交易的規(guī)模逐漸增加；深圳基本已經(jīng)進(jìn)入以二手房交易為主的存量房時(shí)代，交易套數(shù)比與面積比長期維持在1.3以上，2016年之后比值有所回落，但是二手房成交量仍高于新房成交量。

從我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的角度來看，目前我國的城鎮(zhèn)化比例達(dá)到59.58%，保持著每年1%左右的穩(wěn)定增長，一般而言，一個(gè)國家的城鎮(zhèn)化比率超過70%則可認(rèn)為其基本完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)化速度將大幅放緩，預(yù)計(jì)我國在2025年至2030年的城鎮(zhèn)化水平將超過70%，這也預(yù)示著新房市場(chǎng)的增長將有所下降，而以二手房交易為代表的存量房市場(chǎng)將進(jìn)一步興起。

與美國、日本相比，我國的存量房市場(chǎng)（包括二手房交易與租賃市場(chǎng)）的占比較少，尚且不超過50%，而美國的二手房市場(chǎng)份額占比已經(jīng)達(dá)到了65%，新房市場(chǎng)份額占比僅為8%，日本的存量房市場(chǎng)份額占比也超過50%。隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，新房市場(chǎng)的份額占比將必然下降，而存量房市場(chǎng)的占比則會(huì)有所提升。

我國2018年上半年有18個(gè)主要城市的二手房交易規(guī)模超過新房交易規(guī)模，其中北京、深圳、廈門二手房交易規(guī)模占比超過70%，寧波、蘇州、大連等各省份主要城市的二手房交易規(guī)模占比也在60%以上。

采用“二手房市場(chǎng)規(guī)模=存量房價(jià)值×房屋流通率×房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司滲透率×傭金比率”的計(jì)算公式測(cè)算中國二手房交易中的經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)規(guī)模，估計(jì)中國存量房整體的價(jià)值應(yīng)超過400萬億元，房屋流通率約為2%，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的滲透率則應(yīng)為80%至85%之間，保守估計(jì)采用80%作為滲透率，中介行業(yè)的傭金比率為1%至3%不等，選取平均值2%作為估算標(biāo)準(zhǔn)。在此類估計(jì)下，測(cè)算出目前的二手房經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的規(guī)模約為1280億元，為千億級(jí)市場(chǎng)。

與此同時(shí)，中國的二手房交易規(guī)模占比不到40%，而美國的二手房交易規(guī)模占比則達(dá)到90%，英國達(dá)到81%，澳大利亞78%，中國香港85%，我國二手房市場(chǎng)的交易規(guī)模具有進(jìn)一步發(fā)展的空間。

4、房屋租賃市場(chǎng)：千億市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期

房屋租賃相比房產(chǎn)買賣具有更高的靈活性，當(dāng)前中國的房屋租賃市場(chǎng)按業(yè)務(wù)種類可以分為商業(yè)房產(chǎn)租賃、商旅民宿短租以及可用于居住用房的長期租賃（以下簡稱“長租”）行業(yè)，其中長租行業(yè)是我國房屋租賃行業(yè)的主要內(nèi)容。

從發(fā)展歷史上來講，長租行業(yè)自1998年初步形成，至今有將近20年的歷史，先后經(jīng)歷了初期、淘汰期、系統(tǒng)運(yùn)營期、快速發(fā)展期、加速發(fā)展期等五個(gè)階段，從鏈家、我愛我家等早期房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)玩家入局，到國家出臺(tái)政策扶持房屋租賃行業(yè)，大資本、大地產(chǎn)商紛紛涌入，行業(yè)品牌化格局初步形成，長租行業(yè)目前已經(jīng)成長為我國房屋租賃行業(yè)的主體組成部分，成為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制中的重要一環(huán)。

采用“長租行業(yè)規(guī)模=中國租賃房屋存量×房屋流通率×平均房價(jià)×租金回報(bào)率×傭金費(fèi)率”的公式測(cè)算長租行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模，我國目前的房屋租賃市場(chǎng)約有7500萬套房屋可供租賃使用，房屋租期多為一至兩年，超過兩年的長租客戶較少，預(yù)計(jì)房屋流通率為50%。

從房屋價(jià)格來看，我國的一線城市的平均房屋價(jià)格超過30000元/平方米，主要的二線城市房價(jià)也多接近20000元/平方米，長沙、沈陽房價(jià)較低，略高于10000元/平方米，考慮到租賃房源重點(diǎn)集中再一二線城市，保守估計(jì)全國租賃市場(chǎng)的平均房屋價(jià)格在15000元/平方米左右，中國城市人均住宅面積33平方米左右，也即若按三口之家算，一套租賃房屋的原始價(jià)格（以一二線城市為主）可達(dá)近100平方米，平均房價(jià)150萬元。

我國的租金回報(bào)率數(shù)據(jù)一直以來低于國際平均水平，這主要源于我國一二線城市房價(jià)高企，深圳、南京、蘇州、北京、上海的租金回報(bào)率一度接近1.5%，北京的部分樓盤的租金回報(bào)率甚至接近1%，相對(duì)而言中部、西部、東北部城市的房屋租金回報(bào)率相對(duì)較高，成都、重慶租金回報(bào)率超過2.5%，大連、沈陽的租金回報(bào)率則分別為2.70%、2.78%，預(yù)計(jì)全國范圍內(nèi)的租金回報(bào)率應(yīng)該接近2.5%的水平。

最后，從傭金費(fèi)率的角度看，目前以我愛我家、安居客、鏈家等頭部房屋租賃經(jīng)紀(jì)公司來看，其撮合交易的費(fèi)率多為一個(gè)月房租，部分交易由租房者承擔(dān)，部分交易由租房者和房主各承擔(dān)50%，這意味著撮合交易的傭金費(fèi)用將達(dá)到年租金的十二分之一，也即8.3%的傭金費(fèi)率。按照上述數(shù)據(jù)計(jì)算，可得目前我國的房屋租賃市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)規(guī)模為1167.2億元。

中國目前的房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)模尚存較大增長空間，主要由需求端拉動(dòng)。一方面，隨著我國城鎮(zhèn)化率的不斷提升，對(duì)住房的需求將不斷提升，加之目前我國將近2.4億的流動(dòng)人口的住房需求，房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)模與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的規(guī)模必將進(jìn)一步擴(kuò)大；另一方面，我國對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控近年來表現(xiàn)出收緊的趨勢(shì)，各大主要城市均出臺(tái)相關(guān)政策對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行限購、限售，雖然2019年以來出現(xiàn)了政策放松的可能性，但是總體而言我國的房屋交易市場(chǎng)監(jiān)管與限制仍是較多的，與此同時(shí)，一線城市極高的房價(jià)與接近1.5%的租金回報(bào)率，增強(qiáng)了租賃房屋的性價(jià)比，未來將有越來越多的人將房屋租賃作為在城市居住的首要選擇。因此預(yù)計(jì)長租行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模未來有繼續(xù)增長的空間。

中國目前大量的人口集中在京津冀以及東南沿海的一二線城市中，在高房價(jià)與限購、限貸的壓力下，該部分人口產(chǎn)生了巨大的房屋租賃需求，但是房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)近些年逐漸表現(xiàn)出由一線城市向周邊二線城市下沉的趨勢(shì)。從城市人口增量上來看，北京、上海近些年由于政策的限制，城市人口增量已經(jīng)達(dá)到了零增長甚至負(fù)增長，北京2018年城市人口減少0.77%，上海2018年城市人口增長僅為0.22%，廣州、深圳的人口增長仍然較高。同時(shí)，也可以看出西安、杭州、佛山、長沙等二線城市的人口增量也正在接近或超過3%的速度增長，2018年杭州人口增量達(dá)到33.8萬人，成都人口增量28.53萬人，重慶增量26.63萬人，這部分人口具有同樣的租房需求，預(yù)計(jì)各大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在入局一線城市極強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)格局之后，將進(jìn)一步布局二線城市租賃業(yè)務(wù)。

有66.7%為一般業(yè)主出租的房源，也即房主通過中介、長租網(wǎng)站或者傳統(tǒng)的出租渠道（例如張貼廣告）等發(fā)布房源信息吸引客戶，并與租客直接簽訂合同；僅有33.3%左右是由機(jī)構(gòu)房東持有待租的房源，也即中介機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)公司從房主處合法取得出租權(quán)，并由公司與租客簽訂三方合同。兩種模式相比之下，一般業(yè)主出租的房源的信息過于分散，客戶搜集信息的成本很高；一般業(yè)主習(xí)慣整租房源，很難滿足目前越來越多的客戶的合租需求；一般業(yè)主的信用水平良莠不齊，并未經(jīng)過具有公信力的平臺(tái)認(rèn)證，為租客帶來了較大的違約風(fēng)險(xiǎn)。但是，機(jī)構(gòu)房東則可依賴其專業(yè)性合理解決相關(guān)問題，為客戶提供方便。

一般發(fā)達(dá)國家的較成熟的租賃市場(chǎng)中，機(jī)構(gòu)房東的占比超過70%，相比之下，中國的房源結(jié)構(gòu)還有進(jìn)一步調(diào)整、提升的空間。

另外，機(jī)構(gòu)房東手中的房源品牌公寓的占比較少，大多為質(zhì)量參差不齊的非品牌公寓，這導(dǎo)致機(jī)構(gòu)房東與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的租金額受限，無法獲得具有品牌背書的高額收益，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展以及龍頭企業(yè)的逐步形成，將有更多的品牌公寓被推出以滿足更廣泛的客戶需求。

競(jìng)爭(zhēng)格局的角度看，租賃行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，雖然具有鏈家、我愛我家等頭部企業(yè)引領(lǐng)行業(yè)，但是總體而言并未出現(xiàn)絕對(duì)的龍頭企業(yè)，市場(chǎng)集中度較低，中小型機(jī)構(gòu)多而分散。隨著需求的不斷增加以及行業(yè)的不斷發(fā)展，將看到行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局逐漸明確，業(yè)務(wù)模式從目前的以撮合交易為主的信息平臺(tái)導(dǎo)向，轉(zhuǎn)向以服務(wù)質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)為主的用戶服務(wù)導(dǎo)向。

5、衍生業(yè)務(wù)市場(chǎng)：尚處發(fā)展初期，未來空間廣闊

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)除了上述新房代銷、二手房交易、房屋租賃業(yè)務(wù)外，同時(shí)還具有其他衍生業(yè)務(wù)以滿足客戶的多樣化需求，相對(duì)而言，美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)較為成熟，其衍生業(yè)務(wù)可以主要分為產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、房屋檢查驗(yàn)收業(yè)務(wù)、第三方監(jiān)督（Escorw）業(yè)務(wù)、金融服務(wù)業(yè)務(wù)等幾類，衍生業(yè)務(wù)占房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)收入的比重約為四分之一。但是到目前為止，中國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)衍生業(yè)務(wù)尚處于發(fā)展初期，僅有金融服務(wù)業(yè)務(wù)起