城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準研究

城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準研究

1、原有用地分類及有關標準的狀況

原有規(guī)劃標準規(guī)范體系有《城鄉(xiāng)規(guī)劃術語標準》、《城市、鎮(zhèn)用地分類與規(guī)劃建設用地標準》、《村莊用地分類與規(guī)劃建設用地標準》及《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》(GBJ137—90)(見表)。原有用地分類及標準規(guī)范一覽表應用最廣泛的是于1990年由國務院頒布施行的《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》(GBJ137—90)(以下簡稱《分類標準》)，《分類標準》將城市用地分為10大類，46中類，73小類，并對各級分類劃分規(guī)則和定義內(nèi)涵進行了詳細說明。

雖然《分類標準》中明確規(guī)定了適用于總體規(guī)劃層面的工作，但隨著城市規(guī)劃工作的發(fā)展，這套分類標準已被應用在各個層面的城市規(guī)劃編制中，對城市建設用地發(fā)展、標準及構成產(chǎn)生重要影響?！洞彐?zhèn)規(guī)劃標準》（GB50188—93）是指導村鎮(zhèn)規(guī)劃的技術性文件，對村鎮(zhèn)規(guī)劃的原則和內(nèi)容、村鎮(zhèn)人口及發(fā)展、村鎮(zhèn)建設用地標準等做出了明確規(guī)定，是編制村鎮(zhèn)規(guī)劃的依據(jù)。

考慮以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動的用地特點，村鎮(zhèn)用地分類9大類，28小類。

為了科學編制鎮(zhèn)規(guī)劃，加強規(guī)劃建設和組織管理，2007年5月1日，建設部頒發(fā)了《鎮(zhèn)規(guī)劃標準》（GB50188—2007），對相關術語、鎮(zhèn)村體系和人口預測、用地分類和計算、規(guī)劃建設用地標準、居住用地、公共設施用地、生產(chǎn)設施和倉儲用地等單項用地規(guī)劃以及制圖標準進行了明確的規(guī)定，明晰了建制鎮(zhèn)在執(zhí)行過程中應該采用的規(guī)劃標準。

其中根據(jù)第4.1.1條，“鎮(zhèn)用地應按土地使用的主要性質(zhì)劃分為：居住用地、公共設施用地、生產(chǎn)設施用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、工程設施用地、綠地、水域和其他用地9大類、30小類。”2007年8月10日，中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局和中國國家標準化管理委員會聯(lián)合發(fā)布《土地利用現(xiàn)狀分類》（見表）。采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、57個二級類。

其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地。

《土地利用現(xiàn)狀分類》根據(jù)城鄉(xiāng)一體化原則，按照統(tǒng)一的指標，城鄉(xiāng)土地同時劃分，實現(xiàn)了土地分類的“全覆蓋”，具有很強的實用性。與《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準（GBJ137-90）》相比，最大的區(qū)別是《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標準不分城鄉(xiāng),沒有市政設施用地，倉儲與工業(yè)用地合并，居住用地沒有細分，特殊用地所包含的內(nèi)容也有所不同。土地利用現(xiàn)狀分類續(xù)表：土地利用現(xiàn)狀分類續(xù)表：土地利用現(xiàn)狀分類續(xù)表：土地利用現(xiàn)狀分類《國民經(jīng)濟行業(yè)分類注釋》（GB/T4754—2002）分為門類、大類、中類、小類

A——農(nóng)、林、牧、漁業(yè)（01-05）

B——采礦業(yè)（06-11）

C——制造業(yè)（13-43）

D——電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)（44-46）

E——建筑業(yè)（47-50）

F——交通運輸、倉儲和郵政業(yè)（51-59）

G——信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)（60-62）

H——批發(fā)和零售業(yè)（63、65）

I——住宿和餐飲業(yè)（66-67）

J——金融業(yè)（68-71）

K——房地產(chǎn)業(yè)（72）

L——租賃和商務服務業(yè)（73-74）

M——科學研究、技術服務和地質(zhì)勘查業(yè)（75-78）

N——水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)（79-81）

O——居民服務和其他服務業(yè)（82-83）

P——教育（84）

Q——衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)（85-87）

R——文化、體育和娛樂業(yè)（88-92）

S——公共管理和社會組織（93-97）

T——國際組織（98）2、用地分類使用存在的八個問題

（1）覆蓋范圍不足與國外發(fā)達國家或城市的用地規(guī)劃都是在行政范圍內(nèi)全覆蓋不同，我國原有用地分類缺乏對市域城鄉(xiāng)建設總用地的分類覆蓋與控制，無法滿足“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃”全覆蓋的新形勢需要:不能體現(xiàn)全面的節(jié)約、集約用地。對全市域建設總量缺乏統(tǒng)計和控制。不利于平衡開發(fā)與保護的關系。（2）對水域等非建設用地重視程度不夠

從用地分類的等級上看，總體規(guī)劃范圍內(nèi)所有用地分為10大類，而城市建設用地占了9類，其余的非建設用地統(tǒng)稱為“水域及其他用地”；從劃分層次上看，9大類城市建設用地各自又有進一步細分，一般居住、工業(yè)、綠地等以中類為主，公共設施、市政設施分至小類。而“水域和其他用地”雖然概覽了水域、耕地、園地、林地、牧草地、村鎮(zhèn)建設用地、廢棄地和露天礦用地等特征迥異、內(nèi)涵豐富的用地，但總規(guī)層面基本沒有細分，存在著一個“厚”建設用地,“薄”非建設用地的傾向。因而容易片面地將城市理解為可以獨立于所在區(qū)域而獨自存在的個體，忽視城市存在所需要的區(qū)域與環(huán)境的支撐，導致與區(qū)域土地利用銜接的困難。（3）對某些用地的定性不夠明確現(xiàn)有用地分類標準對某些用地的定性不夠明確，這在“城中村”上表現(xiàn)最為明顯。一方面城中村量大面廣，但是居住用地分類難以適應其管理改造要求?！俺侵写濉彪m有部分產(chǎn)業(yè)，但仍以居住功能為主，包括住宅、公共建筑等，與城市居住用地類似。但是受土地制度，戶籍福利制度，集體經(jīng)濟等因素影響，簡單地把它歸為居住用地，又難以適應其管理改造的要求。另一方面，城中村要實現(xiàn)完全城市化，需要一段很長的過渡期。實現(xiàn)完全城市化后或者進行異地改造的城中村可以直接采用城市標準。大量已改制且無法進行異地改造的城中村不再適用村鎮(zhèn)規(guī)劃標準，但它還未完全實現(xiàn)城市化，也不能直接套用城市規(guī)劃標準。目前尚無直接針對過渡期的已改制城中村的規(guī)劃技術標準。

(4)缺乏對新興產(chǎn)業(yè)用地分類性質(zhì)的界定隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展、科學技術的進步，許多新興行業(yè)開始在我國城市中形成，也隨之產(chǎn)生許多新的用地概念，如創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)用地、商住用地、旅游用地、物流用地等。這些行業(yè)發(fā)展的特性決定其在用地分類上并不能用居住、工業(yè)、公共設施等常規(guī)用地類型來簡單概括。以物流業(yè)為例，近年來興起的新產(chǎn)業(yè)，不同于傳統(tǒng)的倉儲運輸業(yè)，而是通過整個供應鏈管理完成從商品供給方到需求方的全程物流過程，包含物流信息、管理控制、運輸倉儲、配送和流通加工等功能。因此部分物流企業(yè)既受理倉儲運輸業(yè)務，也兼有連鎖批發(fā)零售服務，甚至具有加工業(yè)的性質(zhì)。按照現(xiàn)行城市用地分類標準，物流用地通常歸于倉儲用地類。如果按此進行用地布局規(guī)劃，既會與其它普通用地相混淆，相應的城市功能無法反映于用地布局，也會使得城市用地構成無法反映實際建設需求，相應建設指標反而會受國標限制。隨著大量新興行業(yè)的產(chǎn)生，對原有的城市用地管理體系必須作出符合時代特征的調(diào)整，才能有效地將這些新興的城市建設用地納入規(guī)范的管理之中。(5)對快速增長,外向為主的工業(yè)用地應對不足,用地標準適用性滯后

浙江省中小城市發(fā)展主要得益于工業(yè)化的帶動，這些地區(qū)的城市正處于工業(yè)化加速發(fā)展期，工業(yè)加工深度不斷提高，經(jīng)濟持續(xù)快速增長。工業(yè)拉動型的高經(jīng)濟增長必然帶來較大的工業(yè)用地需求，其年均增長量往往遠超居住、公共設施、道路廣場、綠地等其他建設用地，其人均指標都大大突破現(xiàn)有國標。工業(yè)用地依據(jù)不同的產(chǎn)業(yè)類型和生產(chǎn)特性，生產(chǎn)建設所需要的用地規(guī)模大小也存在差異性。一些高能耗的非勞動密集型產(chǎn)業(yè)，如電力工業(yè)、重化工業(yè)，行業(yè)特性決定其生產(chǎn)運營需要較大規(guī)模的建設用地，而容納的勞動人口則相對較少。如果城市的主要工業(yè)用地類型都是此類，而且占整個城市建設用地的比例較高，那么與同等人口規(guī)模的其他城市相比，其建設用地需求是相對較高的。

工業(yè)用地規(guī)模與城市經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)類型密切相關，應考慮工業(yè)化加速發(fā)展下工業(yè)用地需求持續(xù)增長的客觀現(xiàn)實。如果對處于該發(fā)展階段的城市，再用現(xiàn)行的用地標準去約束它，無異于削足適履，與城市實際發(fā)展需要相違背。

沿海經(jīng)濟,特別是浙江的經(jīng)濟以外向型參與全球產(chǎn)業(yè)分工為主,也對標準提出特殊要求.

1996~2005年，全省城鎮(zhèn)人口共增加1007.04萬人，城市化水平由37.6%增加到56%。城鎮(zhèn)建設用地增加1309.07平方千米，人均建設用地水平從93.4平方米提高到100平方米。

浙江省十一地市中心城市（市區(qū)）建設用地變化情況表

人口大于100萬的城市，居住用地、綠地、道路廣場用地、工業(yè)用地四大類用地占城鎮(zhèn)建設用地總體比例約72.5%；50萬~100萬人口城市，四大類用地的總體比例約76.6%；20萬~50萬、10萬~20萬人口城市，居住用地、工業(yè)用地、道路廣場用地比例加大，綠地比例減少，四大類用地總體比例約75~85%；5萬~10萬、小于5萬人口城鎮(zhèn)中，居住用地、工業(yè)用地占城市建設用地比例最高，總體比例與國標相比，小城市及小城鎮(zhèn)的四大類用地比例明顯較高，達85%左右。(6)部分用地分類存在與行業(yè)標準執(zhí)行不統(tǒng)一，地方靈活性不足行業(yè)規(guī)范協(xié)調(diào)的矛盾與城市用地相關的規(guī)范標準較多:

目前對城市綠地分類有明確規(guī)定的行政法規(guī)和國家標準有《城市綠化條例》、《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GBJ137-90），以及《城市綠地規(guī)劃建設指標的規(guī)定》（建城[1993]784號）等，雖然這幾項標準的適用對象都是城市綠地，但是由于使用范圍不同，分類方法也有所不同。國土、園林、旅游、環(huán)保、教育、衛(wèi)生、體育等部門的行業(yè)規(guī)范標準也不統(tǒng)一。幾乎每個部門都對其管轄用地有行業(yè)建設標準要求。城市規(guī)劃編制通常主要依據(jù)城市規(guī)劃本行業(yè)的相關規(guī)范標準。但在規(guī)劃執(zhí)行過程中，又必須綜合考慮各部門的行業(yè)標準要求。目前的許多行業(yè)標準多是從專業(yè)性角度確定建設指標，很難充分協(xié)調(diào)形成通用標準。(7)公共設施用地缺乏市場應對性,影響公共產(chǎn)品保障市場經(jīng)濟體制下，我國土地實現(xiàn)了有償使用，城市土地作為資產(chǎn)的產(chǎn)權屬性日益顯著市場機制對土地使用已經(jīng)發(fā)揮越來越顯著的經(jīng)濟杠桿作用。這使得對土地使用的規(guī)劃不僅僅是要考慮傳統(tǒng)規(guī)劃的技術合理性問題，而更多地要考慮土地使用背后的多方利益沖突和協(xié)調(diào)，即更多地涉及經(jīng)濟、法律等方面的問題。

一方面，土地使用者有權利根據(jù)市場需求來選擇自己認為合適的土地利用方式，以追求土地的經(jīng)濟收益最大化；另一方面規(guī)劃作為公共政策，政府必須通過對土地使用的公共干預，維護城市整體利益和公共利益不受侵害，彌補市場本身難以克服的缺陷。因此，過去使用功能類似的土地在城市發(fā)展中可能發(fā)揮完全不同的作用和影響。土地使用方式的差別使得傳統(tǒng)的公共設施用地基本可以分化為公益性設施用地和商業(yè)性設施用地兩大類。由于地價的巨大差異，造成兩類設施用地開發(fā)的目的和利益機制完全不同要求城市規(guī)劃有針對性地采取不同的控制原則，簡單地公共設施用地劃分缺乏市場應對性。(8)人均指標計算口徑混淆不清

現(xiàn)行《標準》的人均建設用地指標主要以人口為依據(jù)，但計算口徑混淆不清。首先是人口統(tǒng)計的口徑問題。我國城市的人口統(tǒng)計口徑存在諸多的不一致性，在城市總體規(guī)劃階段，意思接近的人口概念有城市常住人口、城市建成區(qū)人口、城市非農(nóng)人口等。原《標準》在第4.0.2條明確規(guī)定在計算建設用地標準時，人口計算范圍必須與用地計算范圍相一致，人口數(shù)宜以非農(nóng)業(yè)人口數(shù)為準。但有些城市在確定城市用地時往往采用城市常住人口為標準，這樣就能獲得更多的土地資源；而在計算城市經(jīng)濟水平時，采用的往往是戶籍人口，這樣使人均的經(jīng)濟指標能夠提升。其次是預測人口規(guī)模的不確定性。在編制城市總體規(guī)劃時，預測人口規(guī)模的方式不同，會引起人口規(guī)模的不同，不同的決策群體對于人口規(guī)模的分歧也會導致結果的不同。對于人口規(guī)模的過分依賴，往往會引起合成謬誤，因為人口規(guī)模本身就有諸多的不確定性，所以，增加了相應用地指標的不確定。

另外，城市間的交流日益增加，流動人口在城市人口中的比重日益增大，但是這些流動人口在總體規(guī)劃中是不參與用地平衡的，那么作為城市的一大主體，這部分的人口同樣會占據(jù)城市空間資源，但又不在城市規(guī)劃的考慮之列。3,相關借鑒（1）英國:附屬法規(guī)：TheTownandCountryPlanning(UseClasses)Order土地使用分類命令A1商店(Shops)A2金融和專業(yè)服務設施(FinancialandProfessionalServices)A3餐飲設施(FoodandDrink)B1商務設施(Business)B2一般工業(yè)(GeneralIndustrial)B3-7特殊工業(yè)(SpecialIndustrialGroups)B8儲運設施(StorageofDistribution)C1旅館(HotelsandHostels)C2有居住設施的機構(ResidentialInstitutions)C3住宅(DwellingHouses)D1無居住設施的機構(Non-residentialInstitutions)D2聚會和閑暇設施(AssemblyandLeisure)其他（Suigeneris）2）日本

主干法：都市計劃法（22類）

第一類低層居住專用區(qū)域第二類低層居住專用區(qū)域第一類中高層居住專用區(qū)域第二類中高層居住專用區(qū)域第一類居住區(qū)域第二類居住區(qū)域準居住區(qū)域鄰近商業(yè)區(qū)域商業(yè)區(qū)域準工業(yè)區(qū)域工業(yè)區(qū)域工業(yè)專用區(qū)域特殊用途地區(qū)特定用途限制區(qū)域高層居住鼓勵地區(qū)高度控制區(qū)域高度利用區(qū)域特定街區(qū)防火區(qū)域或準防火區(qū)域美觀地區(qū)風景地區(qū)臨港地區(qū)新加坡附屬法規(guī)：ThePlanning（UseClasses)Rules關于用途分類的規(guī)劃條例(16類)

商店（shop）

辦公或者商業(yè)學校（officeoracommercial

school）

餐館（restaurant）

健康中心或者娛樂中心

（healthcentreoran

amusementcentre）

摩托車展示館（motorvehicleshowroom）

劇院（theatre）

輕工業(yè)（lightindustrialbuilding）

一般工業(yè)（generalindustrial

building）

特殊工業(yè)（specialindustrial

building）

倉庫（warehouse）

療養(yǎng)院（convalescenthome）

托兒所（childcarecentre）

社區(qū)建筑（communitybuilding）

運動休閑建筑（sportsandrecreation

building）

夜總會（nightclub）

寵物店（petshop）

新加坡概念規(guī)劃（2001）1）規(guī)劃區(qū)域的全覆蓋概念規(guī)劃的規(guī)劃范圍覆蓋整個新加坡所轄地域，既包括城市化地區(qū)也包含非城市化區(qū)域，用地安排統(tǒng)籌考慮了城鄉(xiāng)地區(qū)的發(fā)展需要，統(tǒng)一協(xié)調(diào)農(nóng)業(yè)用地與非農(nóng)業(yè)用地。2）確立框架性的土地使用區(qū)劃概念規(guī)劃確立了新加坡的整個空間發(fā)展結構，主要將用地劃分為居住、商業(yè)/白色、工業(yè)/商務、農(nóng)業(yè)、開敞空間/休閑場地等類型。非建設用地主要由農(nóng)業(yè)、開敞空間/休閑場所兩種類型用地構成，農(nóng)業(yè)用地包含了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)科研等用地，開敞空間/休閑場所包括城市水源保護地、自然山體等，規(guī)劃并不對其具體用途進行細分；在規(guī)劃圖紙中對軌道交通線路的基本走向做出概略性表達，用地規(guī)劃與軌道交通規(guī)劃聯(lián)動，突現(xiàn)軌道交通對城市開發(fā)的重要影響3）著重對居住用地進行控制概念規(guī)劃雖然僅對土地使用作出概要性安排，但在規(guī)劃中對居住用地的安排較為深入，結合軌道交通線路規(guī)劃，對新增居住用地、新增住宅地區(qū)進行統(tǒng)籌安排。4）構建更富彈性的區(qū)劃系統(tǒng)對現(xiàn)行區(qū)劃系統(tǒng)（ZoningSystem）進行了調(diào)整，提出新的白色區(qū)域、商務地域等用地類型，這些調(diào)整在隨后的總體規(guī)劃2003中得到了很好的落實。新的區(qū)劃系統(tǒng)為城市開發(fā)活動提供了更大的靈活性。一方面設立保留用地（ReserveSite），暫不確定其具體用途，另一方面在用地分類中考慮兼容性，比如商業(yè)/白色、工業(yè)/商務，給予開發(fā)活動充分的選擇性，劃定了特殊用途區(qū)（SpecialUse），但并不對其進行詳細描述.香港相關解釋：《法定圖則注釋總表》、《概括用途名稱》、《法定圖則詞匯／概括用途釋義》臺灣

住宅區(qū)商業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)（特種工業(yè)區(qū)、甲種工業(yè)區(qū)、乙種工業(yè)區(qū)、零星工業(yè)區(qū)）行政區(qū)文教區(qū)風景區(qū)保護區(qū)農(nóng)業(yè)區(qū)其他使用區(qū)特定農(nóng)業(yè)區(qū)一般農(nóng)業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)鄉(xiāng)村區(qū)森林區(qū)山坡地保育區(qū)風景區(qū)國家公園區(qū)其他使用區(qū)或?qū)Ｓ脜^(qū)日本地區(qū)規(guī)劃日本土地使用區(qū)劃香港地區(qū)圖則加拿大區(qū)劃法新加坡開發(fā)指導規(guī)劃英國地方規(guī)劃堪培拉地方規(guī)劃堪培拉指定區(qū)域規(guī)劃日本公共設施規(guī)劃加拿大官方規(guī)劃堪培拉國家首都規(guī)劃香港次區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略加拿大省級宣言英國結構規(guī)劃全港發(fā)展策略日本城市化促進區(qū)/控制區(qū)劃線新加坡概念規(guī)劃市場開發(fā)公共建設概念規(guī)劃法定規(guī)劃具體規(guī)劃政策引導中國控制性詳細規(guī)劃中國總體規(guī)劃中國與相關國家地區(qū)各層面規(guī)劃靈活性的三維度比較

（距離原點越遠表示用地控制的靈活性越小）用地規(guī)劃市場開發(fā)行為——用地控制的羈束性用地規(guī)劃市場開發(fā)行為——用地控制的靈活性和自由度。除了中國內(nèi)地和香港之外，案例國家地區(qū)并沒有統(tǒng)一的用地指標體系。英國Eden市地方規(guī)劃用地政策規(guī)劃圖Cumbria郡及湖區(qū)結構規(guī)劃（2000-2016）規(guī)劃總圖大阪市土地使用區(qū)劃日本京都市城市化控制及促進區(qū)劃線規(guī)劃

4、城鄉(xiāng)全覆蓋土地利用分類的四個特點

（1）空間分區(qū)與土地利用分類嚴格區(qū)分分區(qū)是對一定區(qū)域按一定目的與要求對區(qū)域進行劃分，以便于分區(qū)提出規(guī)劃對策，分類則著重于區(qū)域內(nèi)土地利用類型的劃分。不同分區(qū)內(nèi)可以存在同一類別用地，也可以兼容多類用地，但用地分類則具有排他性，一旦確定為某類用地，即不列入其他類別用地。如生態(tài)保護區(qū)內(nèi)按土地利用類型分，可以是耕地、林地或水域，在風景名勝區(qū)內(nèi)同樣可以有耕地、林業(yè)或水域。（2）城市用地分類與農(nóng)用地分類二級分類綜合考慮城市規(guī)劃規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃編制對土地分類的技術規(guī)定。

(3)土地利用總體規(guī)劃與城市總體規(guī)劃技術統(tǒng)計相協(xié)調(diào)土地利用總體規(guī)劃與城市總體規(guī)劃必須在空間上可以疊加，各類用地利用的轉換關系可以在圖上反映。因此，城鄉(xiāng)全覆蓋的土地利用類別劃分必須與原規(guī)劃編制的有關技術要求進行統(tǒng)計口徑的銜接。(4)滿足城鎮(zhèn)密集地區(qū)與城鎮(zhèn)群的用地要求與特點城市群與都市區(qū)均是超越城市行政區(qū)的一種城鄉(xiāng)混合功能地域。城鄉(xiāng)用地分類與城市用地分類可以應用于城市群區(qū)域。土地利用分類分區(qū)體系表（建設用地）

5,用地分類與分區(qū)比較土地利用分類分區(qū)體系表（非建設用地）

中華人民共和國國家標準城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準CodeforclassificationofurbanlanduseandplanningstandardsofdevelopmentlandGB50137–2011主編部門：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部批準部門：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部施行日期：2012年1月1日6、新版城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準主要技術內(nèi)容是：

增加城鄉(xiāng)用地分類體系；

調(diào)整城市建設用地分類體系；

調(diào)整規(guī)劃建設用地的控制標準，包括規(guī)劃人均城市建設用地面積標準、規(guī)劃人均單項城市建設用地面積標準以及規(guī)劃城市建設用地結構三部分；

并對相關條文進行了補充修改；

本標準中以黑體字標志的條文為強制性條文，必須嚴格執(zhí)行。四級劃分，體現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，體現(xiàn)政策管理要求，并滿足不同層次規(guī)劃需要。1級：覆蓋全市域，區(qū)分建設用地與非建設用地（保護）；2級：區(qū)分規(guī)劃城市建設用地范圍內(nèi)主要的功能類別，體現(xiàn)規(guī)劃要素技術層面需求；3級：部分考慮經(jīng)營方式、土地供給方式、投資主體類別，體現(xiàn)政策管理要求，部分細分功能類別；4級：細分功能類別，兼顧指導詳細規(guī)劃的技術要求。樹型體系:分類覆蓋面廣，規(guī)定詳細，可適應不同層面的規(guī)劃。需要統(tǒng)一制定，并在較大范圍、較多規(guī)劃層面內(nèi)應用，需要相當高的規(guī)范性和穩(wěn)定性。下級政府和部門在不同的規(guī)劃編制中選用具體的分類，不能再靈活創(chuàng)設。歷時2008—2011年多種形式征求省市意見研究機構,大學教育,編制管理合作相關部門銜接政策性,科學性,適用性,靈活性為貫徹《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》有關城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的新要求，本標準設立“城鄉(xiāng)用地”分類。“城鄉(xiāng)用地”分類的地類覆蓋市域范圍內(nèi)所有的建設用地和非建設用地，本標準適用于城市、縣人民政府所在地鎮(zhèn)和其它具備條件的鎮(zhèn)的總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的編制、用地統(tǒng)計和用地管理工作。城鄉(xiāng)用地townandcountryland指市（縣、鎮(zhèn)）域范圍內(nèi)所有土地，包括建設用地（developmentland）與非建設用地（non-developmentland）。

建設用地包括城鄉(xiāng)居民點建設用地、區(qū)域交通設施用地、區(qū)域公用設施用地、特殊用地、采礦用地以及其它建設用地.非建設用地包括水域、農(nóng)林用地以及其它非建設用地。

實際工作中有時為城市規(guī)劃區(qū)范圍或總體規(guī)劃范圍。市（縣、鎮(zhèn)）域范圍內(nèi)所有土地是否隱含縣市域總體規(guī)劃及兩規(guī)銜接?兩規(guī)銜接包括口徑銜接,數(shù)據(jù)銜接,布局銜接,時序銜接,機制銜接?？h市域范圍:城市規(guī)劃區(qū)范圍:地區(qū)規(guī)劃城市規(guī)劃渥太華市官方規(guī)劃總圖城市建設用地urbandevelopmentland指城市（鎮(zhèn)）內(nèi)居住用地（residential）、公共管理與公共服務設施用地（administrationandpublicservices）、商業(yè)服務業(yè)設施用地（commercialandbusiness）、工業(yè)用地（industrial,manufacturing）、物流倉儲用地（logisticsandwarehouse）、道路與交通設施用地（road,streetandtransportation）、公用設施用地（publicutilities）、綠地與廣場用地（greenspaceandsquare）的統(tǒng)稱。城市（鎮(zhèn)）的空間內(nèi)涵較多:行政區(qū)劃功能實體:建成區(qū)技術統(tǒng)計:規(guī)劃區(qū),總體規(guī)劃范圍推薦使用規(guī)劃建設用地范圍關鍵處理好現(xiàn)壯范圍與規(guī)劃范圍的關系從規(guī)劃方案----范圍?與鎮(zhèn)規(guī)劃標準對比為了統(tǒng)一概念，便于統(tǒng)計，鎮(zhèn)區(qū)人口分為常住人口、通勤人口和流動人口三類。人口規(guī)模(population)分為現(xiàn)狀人口規(guī)模與規(guī)劃人口規(guī)模，人口規(guī)模應按常住人口進行統(tǒng)計。常住人口指戶籍人口數(shù)量與半年以上的暫住人口數(shù)量之和，單位為萬人。現(xiàn)狀人口分布圖城市建設用地結構compositionofurbandevelopmentland指城市（鎮(zhèn)）內(nèi)的居住用地、公共管理與公共服務設施用地、工業(yè)用地、道路與交通設施用地以及綠地與廣場用地等單項用地面積除以城市建設用地面積得出的比重，單位為%。從原標準的四類用地改為五類用地結構。原標準的四類用地:居住用地占建設用地的比例(%)

20～32工業(yè)用地占建設用地的比例(%)

15～25道路廣場用地占建設用地的比例(%)

8～15綠地占建設用地的比例(%)

8～15居住用地人均單項建設用地指標(平方米/人)

18.0～28.0工業(yè)用地人均單項建設用地指標(平方米/人)

10.0～25.0道路廣場用地人均單項建設用地指標(平方米/人)

7.0～15.0綠地≥9.0其中:公共綠地≥7.0氣候區(qū)climatezone指根據(jù)《建筑氣候區(qū)劃標準》GB50178-93，以1月平均氣溫、7月平均氣溫、7月平均相對濕度為主要指標，以年降水量、年日平均氣溫低于或等于5℃的日數(shù)和年日平均氣溫高于或等于25℃的日數(shù)為輔助指標而劃分的七個一級區(qū)。ⅦⅠⅡⅢⅣⅥⅤ本標準的用地分類按土地實際使用的主要性質(zhì)或規(guī)劃引導的主要性質(zhì)進行劃分和歸類。具有多種用途的用地應以其地面使用的主導設施性質(zhì)作為歸類的依據(jù)。如高層多功能綜合樓用地，底層是商店，2~15層為商務辦公室，16~20層為公寓，地下室為車庫，其使用的主要性質(zhì)是商務辦公，因此歸為“商務用地”（B2）。若綜合樓使用的主要性質(zhì)難以確定時，按底層使用的主要性質(zhì)進行歸類。實際操作也可以采用各種功能比重來確定。用地分類采用大類、中類和小類3級分類體系。大類應采用英文字母表示，中類和小類。應采用英文字母和阿拉伯數(shù)字組合表示。在圖紙中同一地類的大、中、小類代碼不能同時出現(xiàn)使用。特別說明用地可采用(小類或其他說明)備注標示,如B2(B21)在本分類體系下進一步細分的不屬于增設類別,允許W-W1-W11-W111分類

關于設立混合使用用地類型香港——綜合發(fā)展區(qū)、其他指定用途（只適用于“混合用途”）新加坡——白地建議總體規(guī)劃原則不用.控規(guī)在技術管理文件中備注說明,或作兼容規(guī)定.關于綜合體用地在城市設計基礎上建議地塊細分或技術管理文件說明.用地面積應按平面投影計算。每塊用地只可計算一次，不得重復。城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃宜采用1/10000或1/5000比例尺的圖紙進行建設用地分類計算，控制性詳細規(guī)劃宜采用1/2000或1/1000比例尺的圖紙進行用地分類計算?，F(xiàn)狀和規(guī)劃的用地分類計算應采用同一比例尺。用地的計量單位應為萬平方米（公頃），代碼為“hm2”。數(shù)字統(tǒng)計精度應根據(jù)圖紙比例尺確定，1/10000圖紙應精確至個位，1/5000圖紙應精確至小數(shù)點后一位，1/2000和1/1000應精確至小數(shù)點后兩位。城市建設用地統(tǒng)計范圍與人口統(tǒng)計范圍必須一致，人口規(guī)模應按常住人口進行統(tǒng)計。城市建設用地在現(xiàn)狀調(diào)查時按現(xiàn)狀建成區(qū)范圍統(tǒng)計，在編制規(guī)劃時按規(guī)劃建設用地范圍統(tǒng)計。多組團分片布局的城市（鎮(zhèn)）可分片計算用地，再行匯總。按省條例第十八條,位于城市總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)的鎮(zhèn),鄉(xiāng),村,不編制鎮(zhèn)規(guī)劃,鄉(xiāng)規(guī)劃,村規(guī)劃.

位于鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)的村,不編制村莊規(guī)劃.

前兩款規(guī)定以外的鄉(xiāng)和村莊應當編制鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃.

解決規(guī)劃區(qū)內(nèi),規(guī)劃建設用地之間的鎮(zhèn),鄉(xiāng),村規(guī)劃編制與管理問題.

鎮(zhèn),鄉(xiāng),村只有部分位于城市或鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)的規(guī)劃編制問題.采用區(qū)內(nèi)城,區(qū)外村的分別管理,建議規(guī)劃建設用地范圍盡量減少部分分割鎮(zhèn),鄉(xiāng),村行政區(qū)域的情況.規(guī)劃許可范圍:規(guī)劃區(qū)規(guī)劃建設用地范圍規(guī)劃統(tǒng)計范圍:行政范圍總體規(guī)劃范圍或規(guī)劃區(qū)范圍現(xiàn)狀,規(guī)劃建設用地范圍與鎮(zhèn)規(guī)劃標準對比鎮(zhèn)的現(xiàn)狀和規(guī)劃用地應統(tǒng)一按規(guī)劃范圍進行計算。規(guī)劃范圍應為建設用地以及因發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域，包括規(guī)劃確定的預留發(fā)展、交通設施、工程設施等用地，以及水源保護區(qū)、文物保護區(qū)、風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)等。規(guī)劃人均城市建設用地面積指標應根據(jù)現(xiàn)狀人均城市建設用地面積指標、城市（鎮(zhèn)）所在的氣候區(qū)以及規(guī)劃人口規(guī)模綜合確定，應同時符合允許采用的規(guī)劃人均城市建設用地面積指標和允許調(diào)整幅度雙因子的限制要求。

以氣候區(qū)Ⅲ為例:規(guī)劃人均城市建設用地級別增加(七級,65.0~85.0,65.0~95.0,75.0~100.0,80.0~105.0,85.0~105.0,90.0~110.0

,≤110.0)現(xiàn)狀級距減少,規(guī)劃級距彈性加強

最高控制為110（m2/人)基礎數(shù)據(jù)來自全國290多個城市總體規(guī)劃中現(xiàn)狀用地平衡表中的數(shù)據(jù)時間范圍從1990年-2008年，全國各省市自治區(qū)均有分布，相對而言，東部較多分為三組，1990-1996年、1997-2002年、2003-2008年,分規(guī)模、氣候等因素考慮我國城市人均建設用地由北向南，表現(xiàn)出顯著的遞減趨勢，其中有東北至華南的四個氣候分區(qū)之間，依次遞減數(shù)量為7.3平方米，13.2平方米，9平方米，而西南、青藏和新疆地區(qū)由于數(shù)據(jù)量的缺少，僅能作為參考。對全國275個城市現(xiàn)狀統(tǒng)計結果全國城鄉(xiāng)建設用地人口密度分布的空間插值圖浙江氣候區(qū)Ⅲ現(xiàn)狀人均城市建設用地面積指標≤65.0（m2/人)允許采用的規(guī)劃人均城市建設用地面積指標65.0~85.0允許調(diào)整幅度:規(guī)劃人口規(guī)模:≤20.0萬人,＞0.0;20.1~50.0萬人,＞0.0;＞50.0萬人,＞0.0現(xiàn)狀人均城市建設用地面積指標65.1~75.0（m2/人)允許采用的規(guī)劃人均城市建設用地面積指標65.0~95.0允許調(diào)整幅度:規(guī)劃人口規(guī)模:≤20.0萬人,

+0.1~+20.0;20.1~50.0萬人,

+0.1~+20.0;＞50.0萬人,

+0.1~+20.0現(xiàn)狀人均城市建設用地面積指標75.1~85.0（m2/人)允許采用的規(guī)劃人均城市建設用地面積指標75.0~100.0允許調(diào)整幅度:規(guī)劃人口規(guī)模:≤20.0萬人,

-5.0~+20.0;20.1~50.0萬人,

-5.0~+20.0;＞50.0萬人,

-5.0~+15.0現(xiàn)狀人均城市建設用地面積指標85.1~95.0（m2/人)允許采用的規(guī)劃人均城市建設用地面積指標80.0~105.0允許調(diào)整幅度:規(guī)劃人口規(guī)模:≤20.0萬人,-10~+15.0;20.1~50.0萬人,

-10~+15.0;＞50.0萬人,

-10~+10.0現(xiàn)狀人均城市建設用地面積指標95.1~105.0（m2/人)允許采用的規(guī)劃人均城市建設用地面積指標85.0~105.0允許調(diào)整幅度:規(guī)劃人口規(guī)模:≤20.0萬人,

-15.0~+10.0;20.1~50.0萬人,

-15.0~+10.0;＞50.0萬人,

-15.0~+5.0現(xiàn)狀人均城市建設用地面積指標105.1~115.0（m2/人)允許采用的規(guī)劃人均城市建設用地面積指標90.0~110.0允許調(diào)整幅度:規(guī)劃人口規(guī)模:≤20.0萬人,

-20.0~-0.1;20.1~50.0萬人,

-20.0~-0.1;＞50.0萬人,

-25.0~-0.1現(xiàn)狀人均城市建設用地面積指標＞115.0（m2/人)允許采用的規(guī)劃人均城市建設用地面積指標≤110.0允許調(diào)整幅度:規(guī)劃人口規(guī)模:≤20.0萬人,＜0.0;20.1~50.0萬人,＜0.0;＞50.0萬人,＜0.0（1）氣候區(qū)應符合《建筑氣候區(qū)劃標準（GB50178-93）》的規(guī)定。（2）新建城市（鎮(zhèn)）、首都的規(guī)劃人均城市建設用地面積指標不適用本條文。新建城市（鎮(zhèn)）的規(guī)劃人均城市建設用地面積指標應在（85.1~105.0）m2/人內(nèi)確定。首都的規(guī)劃人均城市建設用地面積指標應在（105.1~115.0）m2/人內(nèi)確定。邊遠地區(qū)、少數(shù)民族地區(qū)城市（鎮(zhèn)），以及部分山地城市（鎮(zhèn)）、人口較少的工礦業(yè)城市（鎮(zhèn)）、風景旅游城市（鎮(zhèn)）等，不符合表4.2.1規(guī)定時，應專門論證確定規(guī)劃人均城市建設用地面積指標，且上限不得大于150.0m2/人。專門論證的程序與主體尚不明確.編制和修訂城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃應以本標準作為規(guī)劃城市建設用地的遠期控制標準。原控制表：與鎮(zhèn)規(guī)劃標準對比人均居住用地面積指標（m2/人）建筑氣候區(qū)劃I、II、VI、VII人均居住用地面積28.0~38.0氣候區(qū)III、IV、V氣候區(qū)人均居住用地面積23.0~36.0根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB50180-93（2002年版）關于住宅建筑密度、住宅用地比例的相關規(guī)定，推導歸納Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ氣候區(qū)的人均居住區(qū)用地面積最低值為（30.0~40.0）m2/人，Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ氣候區(qū)的人均居住區(qū)用地面積最低值為（25.0~38.0）m2/人。在此基礎上，由于“居住用地”（R）不包括中小學用地，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB50180—93（2002年版）中人均教育用地（1.0~2.4）m2/人的要求，本標準綜合確定Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ氣候區(qū)的人均居住用地面積指標為（28.0~38.0）m2/人，Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ氣候區(qū)的人均居住用地面積指標為（23.0~36.0）m2/人。規(guī)劃人均公共管理與公共服務設施用地面積不應小于5.5m2/人。規(guī)劃人均道路與交通設施用地面積不應小于12.0m2/人。規(guī)劃人均綠地與廣場用地面積不應小于10.0m2/人，其中人均公園綠地面積不應小于8.0m2/人。屬于強制性條文。編制和修訂城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃應以本標準作為規(guī)劃單項城市建設用地的遠期控制標準。居住用地、公共管理與公共服務設施用地、工業(yè)用地、道路與交通設施用地和綠地與廣場用地五大類主要用地規(guī)劃占城市建設用地的比例（%）為:居住用地25.0~40.0公共管理與公共服務設施用地5.0~8.0工業(yè)用地15.0~30.0道路與交通設施用地10.0~25.0,規(guī)模較大城市（鎮(zhèn)）的“道路與交通設施用地”（S）占城市建設用地的比例宜比規(guī)模較小城市（鎮(zhèn)）高。綠地與廣場用地10.0~15.0工礦城市（鎮(zhèn)）、風景旅游城市（鎮(zhèn)）以及其它具有特殊情況的城市（鎮(zhèn)），其規(guī)劃城市建設用地結構可根據(jù)實際情況具體確定。工礦業(yè)用地、景區(qū)用地比重大，用地結構應體現(xiàn)出該類城市（鎮(zhèn)）的專業(yè)職能特色。1建設用地包括城鄉(xiāng)居民點建設用地、區(qū)域交通設施用地、區(qū)域公用設施用地、特殊用地、采礦用地及其它建設用地等（1）“城鄉(xiāng)居民點建設用地”（H1）:城市、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村莊建設用地,與《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中規(guī)劃編制體系的市、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村規(guī)劃層級相對應，滿足市域用地規(guī)劃管理的需求。（2）區(qū)域交通設施用地（H2）:鐵路、公路、港口、機場和管道運輸?shù)葏^(qū)域交通運輸及其附屬設施用地，不包括城市建設用地范圍內(nèi)的鐵路客貨運站、公路長途客貨運站以及港口客運碼頭鐵路用地(H21)鐵路編組站、線路等用地“公路用地”（H22）的內(nèi)容與《土地利用現(xiàn)狀分類》GB/T21010‐2007銜接，采用國道、省道、縣道、鄉(xiāng)道作為劃分標準。港口用地(

H23)海港和河港的陸域部分，包括碼頭作業(yè)區(qū)、輔助生產(chǎn)區(qū)等用地“機場用地”（H24）凈空控制范圍內(nèi)的用地應按其地面實際用途歸類。（3）“區(qū)域公用設施用地”（H3）:為區(qū)域服務的公用設施用地，包括區(qū)域性能源設施、水工設施、通信設施、廣播電視設施、殯葬設施、環(huán)衛(wèi)設施、排水設施等用地,與城市建設用地分類中的“公用設施用地”和“商業(yè)服務業(yè)設施用地”不重復。其中，水工設施指人工修建的閘、壩、堤路林、水電廠房、揚水站等常水位岸線以上的設施，與《土地利用現(xiàn)狀分類》GB/T21010‐2007中的二級類“水工建筑用地”內(nèi)容基本對應。（4）“特殊用地”（H4）中“安保用地”（H42）不包括公安局，該用地應歸入“行政辦公用地”（A1）。H41:軍事用地專門用于軍事目的的設施用地，不包括部隊家屬生活區(qū)和軍民共用設施等用地H42:安保用地,監(jiān)獄、拘留所、勞改場所和安全保衛(wèi)設施等用地（5）“采礦用地”（H5）與《土地利用現(xiàn)狀分類》GB/T21010‐2007中的二級類“采礦用地”內(nèi)容統(tǒng)一，其中，露天礦雖然一般開采后均作回填處理改作他用，并不是土地的最終形式，但是其用地具有開發(fā)建設性質(zhì)，故將其納入“采礦用地”。（6）其它建設用地（H9）除以上之外的建設用地，包括邊境口岸和風景名勝區(qū)、森林公園等的管理及服務設施等用地2非建設用地（1）“水域”（E1）：包括《土地利用現(xiàn)狀分類》GB/T21010‐2007一級地類“水域及水利設施用地”除去“水工建筑用地”的地類。包括河流、湖泊、水庫、坑塘、溝渠、灘涂、冰川及永久積雪E11:自然水域,河流、湖泊、灘涂、冰川及永久積雪E12:水庫,人工攔截匯集而成的總庫容不小于10萬m3的水庫正常蓄水位岸線所圍成的水面E13:坑塘溝渠,蓄水量小于10萬m3的坑塘水面和人工修建用于引、排、灌的渠道（2）“農(nóng)林用地”（E2）：包括《土地利用現(xiàn)狀分類》GB/T21010‐2007一級地類“耕地”、“園地”、“林地”與二級地類“天然牧草地”、“人工牧草地”、“設施農(nóng)用地”、“田坎”、“農(nóng)村道路”。其中，“農(nóng)村道路”指公路以外的南方寬度不小于1m、北方寬度不小于2m的村間、田間道路（含機耕道）。（3）“其它非建設用地”（E9）:包括《土地利用現(xiàn)狀分類》GB/T21010‐2007一級地類“其它土地”中的空閑地、鹽堿地、沼澤地、沙地、裸地和一級地類“草地”中的其它草地。（4）自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)、森林公園等范圍內(nèi)的“非建設用地”（E）按土地實際用途歸入“水域”（E1）、“農(nóng)林用地”（E2）和“其它非建設用地”（E9）的一種或幾種。

（5）區(qū)域性遺跡遺址用地的歸類問題缺少說明.E1水域江河、湖泊、水庫、溝渠、池塘、灘涂等水域；不包括公園綠地中的水面E2農(nóng)林用地以生產(chǎn)為目的的農(nóng)林用地，如農(nóng)田、菜地、園地、林地、苗圃、打谷場以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建筑等E3牧草和養(yǎng)殖用地生長各種牧草的土地及各種養(yǎng)殖場用地等E4保護區(qū)水源保護區(qū)、文物保護區(qū)、風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)等E5墓地E6未利用地未使用和尚不能使用的裸巖、陡坡地、沙荒地等E7特殊用地軍事、保安等設施用地；不包括部隊家屬生活區(qū)等用地

與鎮(zhèn)規(guī)劃標準對比1居住用地本標準將住宅和相應服務配套設施看作一個整體(原標準R11,R13,R14統(tǒng)為R11,二類類推)，共同歸為“居住用地”（R）大類，包括單位內(nèi)的職工生活區(qū)（含有住宅、服務設施等用地）。

為加強民生保障、便于行政管理，本標準將中小學用地劃入“教育科研用地”（A3）。本標準結合我國的實際情況，將居住用地（R）按設施水平、環(huán)境質(zhì)量和建筑層數(shù)等綜合因素細分為3個中類，滿足城市（鎮(zhèn)）對不同類型居住用地提出不同的規(guī)劃設計及規(guī)劃管理要求。其中：“一類居住用地”（R1）別墅區(qū)、獨立式花園住宅、四合院等。“二類居住用地”（R2）包括原標準（R2）與（R3）,并強調(diào)了保障性住宅，進一步體現(xiàn)國家關注中低收入群眾住房問題的公共政策要求?！叭惥幼∮玫亍保≧3）在現(xiàn)狀居住用地調(diào)查分類時采用，以便于制定相應的舊區(qū)更新政策。(R)居住用地:住宅和相應服務設施的用地(R1)一類居住用地:設施齊全、環(huán)境良好，以低層住宅為主的用地R11住宅用地:住宅建筑用地及其附屬道路、停車場、小游園等用地R12服務設施用地:居住小區(qū)及小區(qū)級以下的幼托、文化、體育、商業(yè)、衛(wèi)生服務、養(yǎng)老助殘、公用設施等用地，不包括中小學用地(R2)二類居住用地:設施較齊全、環(huán)境良好，以多、中、高層住宅為主的用地R21住宅用地:住宅建筑用地（含保障性住宅用地）及其附屬道路、停車場、小游園等用地R22服務設施用地:居住小區(qū)及小區(qū)級以下的幼托、文化、體育、商業(yè)、衛(wèi)生服務、養(yǎng)老助殘、公用設施等用地，不包括中小學用地(R3)三類居住用地:設施較欠缺、環(huán)境較差，以需要加以改造的簡陋住宅為主的用地，包括危房、棚戶區(qū)、臨時住宅等用地R31住宅用地:住宅建筑用地及其附屬道路、停車場、小游園等用地R32服務設施用地:居住小區(qū)及小區(qū)級以下的幼托、文化、體育、商業(yè)、衛(wèi)生服務、養(yǎng)老助殘、公用設施等用地，不包括中小學用地計劃經(jīng)濟體制下的“公共建筑用地”支類在計劃經(jīng)濟體制下，政府作為公共資產(chǎn)的托管人，在城市建設中扮演著全能的金融家、土地擁有者、開發(fā)商和投資者的角色。1950年代初至1970年代末，當時的城市用地主要包括“生活居住、工業(yè)、對外交通運輸、倉庫、公用事業(yè)、防護、其他”七種。這一時期的“公共設施用地”被稱為“公建用地”隸屬于“生活居住用地”大類下，符合其特定的歷史背景與相應的經(jīng)濟體制。經(jīng)濟體制轉軌下“公共設施用地”的不完全獨立20世紀80年代，在改革開放的新形勢下，計劃經(jīng)濟開始向市場經(jīng)濟逐步轉軌，90版《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GBJ137-90）中“公共設施用地C”開始從“居住用地”中部分分離出來，成為10大類之一。現(xiàn)行的“公共設施用地”分類誕生于我國經(jīng)濟體制發(fā)生重大轉折的重要歷史時期，其主體內(nèi)容仍然延續(xù)了計劃經(jīng)濟體制的思維體系，是一種體制轉型期嘗試接軌的過渡性歷史產(chǎn)物。成熟市場經(jīng)濟體制下“公共設施用地”類型的分化關于“公共管理與公共服務設施用地”《土地現(xiàn)狀用地分類》GB/T21010-20072007年剛剛通過實施，更側重于對現(xiàn)狀土地用途的客觀描述，是第二次全國土地調(diào)查所采用的分類嘗試從經(jīng)營性與非經(jīng)營性的角度進一步分化，分為“商服用地”與“公共管理與公共服務用地”兩類拆分后三級地類大致可以在城市“公共設施用地”的三級地類中找到相互對應的地類，但也有一些整合：商服用地中：批發(fā)零售用地-商業(yè)、市場用地住宿餐飲用地-旅館和服務業(yè)中的餐飲用地商務金融-金融保險業(yè)、行政辦公中商務辦公其他商服用地-部分服務業(yè)用地、文化娛樂中的游樂用地、交通設施用地中的洗車場，以及城市《用地分類》中未予以明確的廢舊物資回收站1990年深圳頒布試行了《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》，1997年作為地方標準正式頒布實施，成為指導深圳規(guī)劃建設和管理的重要技術依據(jù)?！渡顦恕窂挠玫亻_發(fā)經(jīng)營方式的公益性和商業(yè)性特性的分化、土地供給二元制價格并存等特性的角度，將“公共設施用地”區(qū)分為“商業(yè)性公共設施用地（C類）”和“政府/團體/社區(qū)用地（GIC類）”兩大類別深圳法定圖則還針對地塊的用地性質(zhì)按照不同的審批層級分為三類，包括“規(guī)劃確定的土地利用性質(zhì)”、“須經(jīng)規(guī)劃主管部門批準方可變更的土地利用性質(zhì)”、“須經(jīng)市規(guī)劃委員會批準方可變更的土地利用性質(zhì)”，在法定圖則的圖表的“土地利用相容性”欄中予以表述?！肮补芾砼c公共服務設施用地”（A）是指政府控制以保障基礎民生需求的服務設施，一般為非營利的公益性設施用地。其中：“教育科研用地”（A3）包括附屬于院校和科研事業(yè)單位的運動場、食堂、醫(yī)院、學生宿舍、設計院、實習工廠、倉庫、汽車隊等用地?！拔奈锕袍E用地”（A7）的內(nèi)容與《歷史文化名城保護規(guī)范》GB50357‐2005相銜接。已作其它用途的文物古跡用地應按其地面實際用途歸類，如北京的故宮和頤和園均是國家級重點文物古跡，但故宮用作博物院，頤和園用作公園，因此應分別歸到“圖書展覽用地”（A21）和“公園綠地”（G1），而不是歸為“文物古跡用地”（A7）。為了保證“公共管理與公共服務設施用地”（A）的土地供給，“行政辦公用地”（A1）、“文化設施用地”（A2）、“教育科研用地”（A3）、“體育用地”（A4）、“醫(yī)療衛(wèi)生用地”（A5）、“社會福利用地”（A6）等中類應在用地平衡表中列出。公共管理與公共服務設施用地（A）：行政、文化、教育、體育、衛(wèi)生等機構和設施的用地，不包括居住用地中的服務設施用地A1行政辦公用地黨政機關、社會團體、事業(yè)單位等辦公機構及其相關設施用地(包括原其他交通設施用地中交通指揮中心,交通隊用地U29)A2文化設施用地圖書、展覽等公共文化活動設施用地A21圖書展覽用地：公共圖書館、博物館、檔案館、科技館、紀念館、美術館和展覽館、會展中心等設施用地A22文化活動用地：綜合文化活動中心、文化館、青少年宮、兒童活動中心、老年活動中心等設施用地A3教育科研用地：高等院校、中等專業(yè)學校、中學、小學(原為居住)、科研事業(yè)單位及其附屬設施用地，包括為學校配建的獨立地段的學生生活用地A31高等院校用地：大學、學院、專科學校、研究生院、電視大學、黨校、干部學校及其附屬設施用地，包括軍事院校用地A32中等專業(yè)學校用地：中等專業(yè)學校、技工學校、職業(yè)學校等用地，不包括附屬于普通中學內(nèi)的職業(yè)高中用地A33中小學用地：中學、小學用地A34特殊教育用地：聾、啞、盲人學校及工讀學校等用地A35科研用地：科研事業(yè)單位用地A4體育用地：體育場館和體育訓練基地等用地，不包括學校等機構專用的體育設施用地A41體育場館用地：室內(nèi)外體育運動用地，包括體育場館、游泳場館、各類球場及其附屬的業(yè)余體校等用地A42體育訓練用地:為體育運動專設的訓練基地用地A5醫(yī)療衛(wèi)生用地：醫(yī)療、保健、衛(wèi)生、防疫、康復和急救設施等用地A51醫(yī)院用地：綜合醫(yī)院、?？漆t(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生服務中心等用地A52衛(wèi)生防疫用地：衛(wèi)生防疫站、?？品乐嗡?、檢驗中心和動物檢疫站等用地A53特殊醫(yī)療用地：對環(huán)境有特殊要求的傳染病、精神病等?？漆t(yī)院用地A59其它醫(yī)療衛(wèi)生用地：急救中心、血庫等用地A6社會福利用地：為社會提供福利和慈善服務的設施及其附屬設施用地，包括福利院、養(yǎng)老院、孤兒院等用地A7文物古跡用地：具有保護價值的古遺址、古墓葬、古建筑、石窟寺、近代代表性建筑、革命紀念建筑等用地。不包括已作其它用途的文物古跡用地A8外事用地外國駐華使館、領事館、國際機構及其生活設施等用地(原為特殊用地).A9宗教用地宗教活動場所用地“商業(yè)服務業(yè)設施用地”（B）是指主要通過市場配置的服務設施，包括政府獨立投資或合資建設的設施（如劇院、音樂廳等）用地。其中：“其它商務設施”（B29）包括在市場經(jīng)濟體制下逐步轉軌為商業(yè)性辦公的企業(yè)管理機構（如企業(yè)總部等）和非事業(yè)科研設計機構用地。商業(yè)服務業(yè)設施用地（B）：商業(yè)、商務、娛樂康體等設施用地，不包括居住用地中的服務設施用地商業(yè)用地商業(yè)及餐飲、旅館等服務業(yè)用地B1商業(yè)用地：商業(yè)及餐飲、旅館等服務業(yè)用地B11零售商業(yè)用地:以零售功能為主的商鋪、商場、超市、市場等用地B12批發(fā)市場用地:以批發(fā)功能為主的市場用地B13餐飲用地:飯店、餐廳、酒吧等用地B14旅館用地:賓館、旅館、招待所、服務型公寓、度假村等用地B2商務用地：金融保險、藝術傳媒、技術服務等綜合性辦公用地B21金融保險用地:銀行、證券期貨交易所、保險公司等用地B22藝術傳媒用地:文藝團體、影視制作、廣告?zhèn)髅降扔玫谺29其它商務用地:貿(mào)易、設計、咨詢等技術服務辦公用地,包括非事業(yè)單位的科研設計用地B3娛樂康體用地：娛樂、康體等設施用地B31娛樂用地：劇院、音樂廳、電影院、歌舞廳、網(wǎng)吧以及綠地率小于65%的大型游樂等設施用地B32康體用地：賽馬場、高爾夫、溜冰場、跳傘場、摩托車場、射擊場，以及通用航空、水上運動的陸域部分等用地B4公用設施營業(yè)網(wǎng)點用地：零售加油、加氣、電信、郵政等公用設施營業(yè)網(wǎng)點用地B41加油加氣站用地:零售加油、加氣、充電站等用地(原為U3,U29等)B49其它公用設施營業(yè)網(wǎng)點用地：獨立地段的電信、郵政、供水、燃氣、供電、供熱等其它公用設施營業(yè)網(wǎng)點用地B9其它服務設施用地：業(yè)余學校、民營培訓機構、私人診所、殯葬、寵物醫(yī)院、汽車維修站等其它服務設施用地與鎮(zhèn)規(guī)劃標準對比C1行政管理用地政府、團體、經(jīng)濟、社會管理機構等用地C2教育機構用地托兒所、幼兒園、小學、中學及?？圃盒?、成人教育及培訓機構等用地C3文體科技用地文化、體育、圖書、科技、展覽、娛樂、度假、文物、紀念、宗教等設施用地C4醫(yī)療保健用地醫(yī)療、防疫、保健、休療養(yǎng)等機構用地

C5商業(yè)金融用地各類商業(yè)服務業(yè)的店鋪，銀行、信用、保險等機構，及其附屬設施用地C6集貿(mào)市場用地集市貿(mào)易的專用建筑和場地；不包括臨時占用街道、廣場等設攤用地工業(yè)與工業(yè)用地《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》——B采礦業(yè)；C制造業(yè)；D電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)；E建筑業(yè)《土地利用現(xiàn)狀分類》——工業(yè)用地；采礦用地《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》——工業(yè)用地；露天礦用地“工業(yè)”概念指《國民經(jīng)濟行業(yè)分類》中的采礦業(yè)、制造業(yè),“工業(yè)用地”的概念包括《土地利用現(xiàn)狀分類》中的“工業(yè)用地”與“采礦用地”，或者《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》中的“工業(yè)用地”與“露天礦用地”。B采礦業(yè)06煤炭開采和洗選業(yè)07石油和天然氣開采業(yè)08黑色金屬礦采選業(yè)09有色金屬礦采選業(yè)10非金屬礦采選業(yè)11其他采礦業(yè)C制造業(yè)13農(nóng)副食品加工業(yè)14食品制造業(yè)15飲料制造業(yè)16煙草制品業(yè)17紡織業(yè)18紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)19皮革、毛皮、羽毛(絨)及其制品業(yè)20木材加工及木、竹、藤、棕、草制品業(yè)21家具制造業(yè)22造紙及紙制品業(yè)23印刷業(yè)和記錄媒介的復制24文教體育用品制造業(yè)25石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)26化學原料及化學制品制造業(yè)27醫(yī)藥制造業(yè)28化學纖維制造業(yè)29橡膠制品業(yè)30塑料制品業(yè)31非金屬礦物制品業(yè)32黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)33有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)34金屬制品業(yè)35通用設備制造業(yè)36專用設備制造業(yè)37交通運輸設備制造業(yè)39電氣機械及器材制造業(yè)40通信設備、計算機及其他電子設備制造業(yè)41儀器儀表及文化、辦公用機械制造業(yè)42工藝品及其他制造業(yè)43廢棄資源和廢舊材料回收加工業(yè)臺灣將工業(yè)分為特種工業(yè)區(qū)、甲種工業(yè)區(qū)、乙種工業(yè)區(qū)以及零星工業(yè)區(qū)。特種工業(yè)區(qū)中除與特種工業(yè)有關之辦公室、倉庫、值勤單身員工宿舍外，主要包括甲種工業(yè)區(qū)及乙種工業(yè)區(qū)限制設立的工業(yè)類型以及其他經(jīng)政府部門指定的特種原料及其制品的儲藏與處理。甲種工業(yè)區(qū)主要包括輕工業(yè)及無公共危險的重工業(yè)的工廠，也包括貨運站以及與工業(yè)有關的辦公室、倉庫、單身員工宿舍、生產(chǎn)實驗室、訓練房舍或附設的學校、醫(yī)院、福利社等康樂設施。乙種工業(yè)區(qū)以環(huán)境影響輕微的工廠為主，也包括貨運站以及與工業(yè)有關的辦公室、倉庫、值勤員工單身宿舍、生產(chǎn)實驗室及其他必要設施，《都市計劃法臺灣省施行細則》中也明確列出了乙種工業(yè)區(qū)不得包含的工業(yè)類型。零星工業(yè)區(qū)為各級城市規(guī)劃編制機構按照“無污染性之工廠因都市計劃擴大至不合土地使用分區(qū)者如何準其擴建案作業(yè)要點”劃定，其工廠所排放的廢水、廢氣、噪音及其他公害應符合有關管制標準，除與該工業(yè)有關的辦公室、倉庫、值勤員工單身宿舍，生產(chǎn)實驗室及其他必要設施外，不得包含以下建筑物及土地之使用：煤氣及易燃性液體制造業(yè)、劇毒性工業(yè)(包括農(nóng)藥、殺蟲劑、滅鼠劑制造)、放射性工業(yè)(放射性元素分裝、制造、處理)原子能工業(yè)、易爆物制造儲藏業(yè)(包括炸藥、爆竹、硝化棉、硝化甘油及其他爆炸性類工業(yè))、重化學品制造、調(diào)和、包裝業(yè)。臺灣沒有專門的倉儲分類，但明確用于出租的倉庫不得置于住宅區(qū)、行政區(qū)、文教區(qū)、風景區(qū)、保護區(qū)與農(nóng)業(yè)區(qū)，危險品倉庫除了不得置與以上各區(qū)外，也不得置于商業(yè)區(qū)。工業(yè)用地（M）:工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設施用地，包括專用鐵路、碼頭和附屬道路、停車場等用地，不包括露天礦用地,包括為工礦企業(yè)服務的辦公室、倉庫、食堂等附屬設施用地。本標準按工業(yè)對居住和公共環(huán)境的干擾污染程度將“工業(yè)用地”（M）細分為3個中類。界定工業(yè)對周邊環(huán)境干擾污染程度的主要衡量因素包括水、大氣、噪聲等，應依據(jù)工業(yè)具體條件及國家有關環(huán)境保護的規(guī)定與指標確定中類劃分，建議參考以下標準執(zhí)行?！段鬯C合排放標準》GB8978-1996《大氣污染物綜合排放標準》GB16297-1996《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標準》GB12348-2008

M1一類工業(yè)企業(yè)低于一級標準低于二級標準低于1類聲環(huán)境功能區(qū)標準,對居住和公共環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地M2二類工業(yè)企業(yè)低于二級標準低于二級標準低于2類聲環(huán)境功能區(qū)標準.對居住和公共環(huán)境有一定干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地

M3三類工業(yè)企業(yè)高于二級標準高于二級標準高于2類聲環(huán)境功能區(qū)標準,對居住和公共環(huán)境有嚴重干擾、污染和安全隱患的工業(yè)用地

物流倉儲用地（W）:物資儲備、中轉、配送等用地，包括附屬道路、停車場以及貨運公司車隊的站場等用地由于物流、倉儲與貨運功能之間具有一定的關聯(lián)性與兼容性，本標準設立“物流倉儲用地”（W），并按其對居住和公共環(huán)境的干擾污染程度分為3個中類。界定物流倉儲對周邊環(huán)境干擾污染程度的主要衡量因素包括交通運輸量、安全、粉塵、有害氣體、惡臭等。W1:一類物流倉儲用地對居住和公共環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患的物流倉儲用地W2:二類物流倉儲用地對居住和公共環(huán)境有一定干擾、污染和安全隱患的物流倉儲用地W3:三類物流倉儲用地易燃、易爆和劇毒等危險品的專用物流倉儲用地原標準:普通倉庫用地,堆場,危險品倉庫用地“城市道路用地”（S1）不包括支路以下的道路，舊城區(qū)小街小巷、胡同等分別列入相關的用地內(nèi)。為了保障城市（鎮(zhèn)）交通的基本功能，應在用地平衡表中列出該中類?！俺鞘熊壍澜煌ㄓ玫亍保⊿2）指地面以上（包括地面）部分且不與其它用地重合的城市軌道交通線路、站點用地，以滿足城市軌道交通發(fā)展建設的需要。“交通樞紐用地”（S3）包括樞紐內(nèi)部用于集散的廣場(原交通集散廣場用地)等附屬用地。“交通場站用地”（S4）不包括交通指揮中心、交通隊用地，該用地應歸入“行政辦公用地”（A1）。“社會停車場用地”（S42）不包括位于地下的社會停車場，該用地應按其地面實際用途歸類。S1城市道路用地:快速路、主干路、次干路和支路等用地，包括其交叉口用地S2城市軌道交通用地:獨立地段的城市軌道交通地面以上部分的線路、站點用地S3交通樞紐用地:鐵路客貨運站、公路長途客運站、港口客運碼頭(碼頭作業(yè)區(qū)及輔助生產(chǎn)區(qū)為H23)、公交樞紐及其附屬設施用地S4交通場站用地：交通服務設施用地，不包括交通指揮中心、交通隊用地S41公共交通場站用地:城市軌道交通車輛基地及附屬設施，公共汽（電）車首末站、停車場（庫）、保養(yǎng)場，出租汽車場站設施等用地，以及輪渡、纜車、索道等的地面部分及其附屬設施用地(原為u23）S42社會停車場用地：獨立地段的公共停車場和停車庫用地，不包括其它各類用地配建的停車場和停車庫用地S9其它交通設施用地：除以上之外的交通設施用地，包括教練場等用地道路與交通設施用地(S):城市道路、交通設施等用地，不包括居住用地、工業(yè)用地等內(nèi)部的道路、停車場等用地除鐵路客貨站,公路客運站,港口客運站外,將區(qū)域性的對外交通設施單獨劃入?yún)^(qū)域建設用地類(H2)，呼應土地利用分類標準。與鎮(zhèn)規(guī)劃標準對比T1公路交通用地:規(guī)劃范圍內(nèi)的路段、公路站場、附屬設施等用地T2其他交通用地:規(guī)劃范圍內(nèi)的鐵路、水路及其他對外交通路段、站場和附屬設施等用地S1道路用地:規(guī)劃范圍內(nèi)路面寬度等于和大于6m的各種道路、交叉口等用地S2廣場用地:公共活動廣場、公共使用的停車場用地，不包括各類用地內(nèi)部的場地“供電用地”（U12）不包括電廠用地，該用地應歸入“工業(yè)用地”（M）?！肮┤細庥玫亍保║13）不包括制氣廠用地，該用地應歸入“工業(yè)用地”（M）?！巴ㄐ庞玫亍保║15）僅包括以郵政函件、包件業(yè)務為主的郵政局、郵件處理和儲運場所等用地，不包括獨立地段的郵政匯款、報刊發(fā)行、郵政特快、郵政代辦、電信服務、水電氣熱費用收繳等經(jīng)營性郵政網(wǎng)點用地，該用地應歸入“其它公用設施營業(yè)網(wǎng)點用地”（B49）?！碍h(huán)衛(wèi)設施用地”包括廢舊物品回收處理設施等用地。公用設施用地（U）：供應、環(huán)境、安全等設施用地供應設施用地（U1）供水、供電、供燃氣和供熱等設施用地U11供水用地：城市取水設施、自來水廠、再生水廠、加壓泵站、高位水池等設施用地U12供電用地：變電站、開閉所、變配電所等設施用地，不包括電廠用地。高壓走廊下規(guī)定的控制范圍內(nèi)的用地應按其地面實際用途歸類U13供燃氣用地：分輸站、門站、儲氣站、加氣母站、液化石油氣儲配站、灌瓶站和地面輸氣管廊等設施用地，不包括制氣廠用地U14供熱用地：集中供熱鍋爐房、熱力站、換熱站和地面輸熱管廊等設施用地U15通信用地：郵政中心局、郵政支局、郵件處理中心、電信局、移動基站、微波站等設施用地U16廣播電視用地：廣播電視的發(fā)射、傳輸和監(jiān)測設施用地，包括無線電收信區(qū)、發(fā)信區(qū)以及廣播電視發(fā)射臺、轉播臺、差轉臺、監(jiān)測站等設施用地環(huán)境設施用地（U2）：雨水、污水、固體廢物處理等環(huán)境保護設施及其附屬設施用地U21排水用地：雨水泵站、污水泵站、污水處理、污泥處理廠等設施及其附屬的構筑物用地，不包括排水河渠用地U22環(huán)衛(wèi)用地：生活垃圾、醫(yī)療垃圾、危險廢物處理（置），以及垃圾轉運、公廁、車輛清洗、環(huán)衛(wèi)車輛停放修理等設施用地安全設施用地（U3）：消防、防洪等保衛(wèi)城市安全的公用設施及其附屬設施用地U31消防用地消防站、消防通信及指揮訓練中心等設施用地U32防洪用地防洪堤、防洪樞紐、排洪溝渠等設施用地U9其它公用設施用地：除以上之外的公用設施用地，包括施工、養(yǎng)護、維修等設施用地與鎮(zhèn)規(guī)劃標準對比U1公用工程用地給水、排水、供電、郵政、通信、燃氣、供熱、交通管理、加油、維修、殯儀等設施用地U2環(huán)衛(wèi)設施用地公廁、垃圾站、環(huán)衛(wèi)站、糞便和生活垃圾處理設施等用地U3防災設施用地各項防災設施的用地，包括消防、防洪、防風等“公園綠地”（G1）的名稱、內(nèi)容與《城市綠地分類標準》CJJ/T85‐2002統(tǒng)一，包括綜合公園、社區(qū)公園、專類公園、帶狀公園、街旁綠地。

位于城市建設用地范圍內(nèi)以文物古跡、風景名勝點（區(qū)）為主形成的具有城市公園功能的綠地屬于“公園綠地”（G1），

位于城市建設用地范圍以外的其它風景名勝區(qū)則在“城鄉(xiāng)用地分類”中分別歸入“非建設用地”（E）的“水域”（E1）、“農(nóng)林用地”（E2）以及“其它非建設用地”（E9）中。為了保證市民的基本游憩生活需求，應在用地平衡表中列出該中類。“防護綠地”（G2）的名稱、內(nèi)容與《城市綠地分類標準》CJJ/T85‐2002統(tǒng)一，包括衛(wèi)生隔離帶、道路防護綠地、城市高壓走廊綠帶、防風林、城市組團隔離帶等?！皬V場用地”（G3）不包括以交通集散為主的廣場用地，該用地應歸入“交通樞紐用地”（S3）。園林生產(chǎn)綠地以及城市建設用地范圍外基礎設施兩側的防護綠地，按照實際使用用途納入城鄉(xiāng)建設用地分類“農(nóng)林用地”（E2）。