汽車站南側(cè)地塊研究

車站南路

汽車站南側(cè)地塊研究謹(jǐn)呈：2011年3月30日1經(jīng)濟(jì)測(cè)算地塊調(diào)研方案分析及建議報(bào)告框架2地塊僅西側(cè)臨車站路，呈不規(guī)則的三角形，不利于后期的規(guī)劃布局用地面積：10106.8平米（合15.16畝）容積率：4.5~~6建筑密度≤35%

建筑退讓車站路，裙房退20米，高層退30米規(guī)劃指標(biāo)棗莊路車站路3項(xiàng)目地塊目前主要附著物主要為公建設(shè)施，無(wú)拆遷安置問題項(xiàng)目地塊目前為汽車修理廠和前進(jìn)村村委會(huì)，北側(cè)臨近規(guī)劃中的棗莊路，南側(cè)臨舒同賓館地塊現(xiàn)狀車站路汽車站小商品市場(chǎng)舒同賓館鞋城棗莊路中州路醫(yī)專附屬醫(yī)院本案4項(xiàng)目臨近汽車站、火車站，交通便利，周邊公交線路眾多距離火車站米距離汽車站米周邊公交線路有：2、3、4、5、7、8、10、12、15、16、17、18、20、21等近20條車站路和中州路規(guī)劃為南陽(yáng)市“三縱三橫”的骨干道路項(xiàng)目交通本案5項(xiàng)目周邊主要分布有化工商店、專修學(xué)校、賓館、小商品市場(chǎng)項(xiàng)目周邊京宛賓館小商品市場(chǎng)鞋城舒同賓館海藍(lán)島學(xué)校、聯(lián)想電腦學(xué)校醫(yī)專附院根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，臨街1層租金約為100元/㎡*月位于商業(yè)2/3層的專修學(xué)校租金普遍較低，租金約為20元/㎡*月6地塊呈不規(guī)則的三角形，不利于建筑規(guī)劃地塊附作物主要為公建設(shè)施，可迅速完成拆遷地塊臨車站路，距離火車站、汽車站都非常近，交通便利，車流量和人流量都很大，地塊商業(yè)價(jià)值巨大地塊周邊主要分布有化工商店、專修學(xué)校、賓館、小商品市場(chǎng)，普遍租金價(jià)格較低，臨街商鋪單位月租金約為100元左右，學(xué)校單位月租金約為20元左右。整體來(lái)看，項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值大于住宅價(jià)值。地塊調(diào)研總結(jié)7經(jīng)濟(jì)測(cè)算地塊調(diào)研方案分析及建議報(bào)告框架8商業(yè)全鋪，共5層結(jié)構(gòu)

公建兩棟，一棟22層，一棟28層原方案中主要指標(biāo)如下：總建筑面積：47673㎡（不含地下室建筑面積）；商業(yè)建筑面積：18025㎡；公建建筑面積：29648㎡；容積率：4.72地下室建筑面積：5975㎡；建筑基底面積：3605㎡；建筑密度：35.7%；原規(guī)劃方案分析9商業(yè)面積過(guò)大，變現(xiàn)速度慢，底框結(jié)構(gòu)建造成本較高，高層商業(yè)成活難度大根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，火車站商圈中設(shè)計(jì)有5層商業(yè)的建筑數(shù)量非常少在高樓層商業(yè)中，除工貿(mào)外，百樂、華恩等商場(chǎng)的4、5層商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況非常差原規(guī)劃方案分析10公建部分，樓間距僅20米，不符合高層建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，規(guī)劃審批較難通過(guò)原規(guī)劃方案分析20米11整體規(guī)劃，以商業(yè)為主，以公寓為輔，規(guī)劃中以解決商業(yè)部分為主要目標(biāo)商業(yè)部分，需合理控制商業(yè)面積，過(guò)多的面積，不利于迅速回款和商業(yè)成活商業(yè)部分，需考慮原地塊中商家資源的利用，比如海藍(lán)島學(xué)校和聯(lián)想電腦學(xué)校，可以進(jìn)駐商業(yè)的高層部分公寓部分，定位的方向?yàn)榛旌闲凸?，增大客戶層面，包含居住、辦公、投資等類型；公寓面積可控制在50-70平米之間方向思考12方向思考方向一方向二混合型公寓混合型公寓5層以上專修學(xué)校專修學(xué)校3-4層純街鋪，控制進(jìn)深和單鋪面積街鋪+室內(nèi)步行街，有效利用街鋪使用不完的商業(yè)面積1-2層13可實(shí)現(xiàn)總建筑面積45195平米，容積率4.47

商業(yè)面積11040平米，公寓面積34155平米商業(yè)共4層進(jìn)深25米1、2層設(shè)置連體式商鋪3、4層設(shè)置集中式商鋪單層面積2760平米總面積11040平米公寓為5層及以上進(jìn)深15米共27層單層面積1265平米總面積34155平米總建筑面積45195平米容積率：4.47方案一商業(yè)層高4.5米公寓層高3米14方案一15方案一16方案一17方案一18方案一19方案特點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)：純街鋪設(shè)計(jì)，容易被市場(chǎng)所接受，可實(shí)現(xiàn)快速回款，提高資金利用率操作比較簡(jiǎn)單，適合于小型開發(fā)模式缺點(diǎn)：容積率比較低，只實(shí)現(xiàn)了4.47的容積率，損失了部分利潤(rùn)方案一20可實(shí)現(xiàn)總建筑面積67322平米，容積率6.66

商業(yè)面積14240平米，公寓面積53082平米商業(yè)共4層全鋪1、2層臨街部分設(shè)置連體式商鋪，較深部分設(shè)置室內(nèi)步行街3、4層設(shè)置集中式商鋪單層面積3560平米總面積14240平米公寓為5層及以上盡可能滿鋪共27層單層面積1966平米總面積53082平米總建筑面積67322平米容積率：6.66方案二商業(yè)層高4.5米公寓層高3米室內(nèi)步行街入口室內(nèi)步行街出口21方案二223方案二23方案二24方案二25方案特點(diǎn)分析優(yōu)點(diǎn)：容積率實(shí)現(xiàn)的比較高，達(dá)到了6.66，最大限度的吃足了規(guī)劃條件，從而有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)最高的項(xiàng)目利潤(rùn)缺點(diǎn)：容積率指標(biāo)，是否超標(biāo)？商業(yè)內(nèi)街的形式，可能不被市場(chǎng)所接受，影響回款速度如果必要的話，需要對(duì)室內(nèi)步行街進(jìn)行招商和部分返租承諾，操作比較負(fù)責(zé)，不適合與小規(guī)模開發(fā)方案二26經(jīng)濟(jì)測(cè)算地塊調(diào)研方案分析及建議報(bào)告框架27產(chǎn)品售價(jià)評(píng)估的主要方式商業(yè)估價(jià)1、租金反推法（目前該區(qū)域商鋪單位月租金僅為100元，按照10%的投資回報(bào)率，售價(jià)僅為12000元，明顯偏離了市場(chǎng)價(jià)格水平）不適合于本項(xiàng)目2、市場(chǎng)比較法3、趨勢(shì)分析法公寓估價(jià)1、市場(chǎng)比較法2、趨勢(shì)分析法3、成本加成法（地價(jià)水平暫時(shí)未知）不適合于本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算產(chǎn)品售價(jià)評(píng)估以市場(chǎng)比較法為基礎(chǔ)，以趨勢(shì)分析法為輔進(jìn)行28市場(chǎng)比較法中，商業(yè)參比的對(duì)象為名門華府

公寓參比的對(duì)象為世奧國(guó)貿(mào)商業(yè)項(xiàng)目中新華城市廣場(chǎng)，從產(chǎn)品形態(tài)上與本案，差異太大，沒有可比性名門華府項(xiàng)目，為3層商鋪，無(wú)論從體量上還是產(chǎn)品形態(tài)上都比較類似公寓項(xiàng)目中目前市場(chǎng)上在售的項(xiàng)目有世奧國(guó)貿(mào)，產(chǎn)品形態(tài)比較類似，具有可比性本案經(jīng)濟(jì)測(cè)算29預(yù)計(jì)2012年本案商業(yè)一樓售價(jià)約為：42314元/平米名門華府于2010年4-5月份銷售商鋪，商業(yè)一樓成交均價(jià)約為2.5萬(wàn)/㎡經(jīng)濟(jì)測(cè)算因素區(qū)位規(guī)模人流交通總分產(chǎn)品拙劣系數(shù)均價(jià)項(xiàng)目35%15%20%30%名門華府68776.80.78

25000本案79998.31.0032051市場(chǎng)比較法趨勢(shì)分析法2010年零售業(yè)增長(zhǎng)10.9%CPI增長(zhǎng)率為3.6%未來(lái)綜合增長(zhǎng)率為14.9%預(yù)計(jì)2011年本案商業(yè)一樓售價(jià)約為：36826元/平米預(yù)計(jì)2012年本案商業(yè)一樓售價(jià)約為：42314元/平米數(shù)據(jù)來(lái)自南陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)公報(bào)30預(yù)計(jì)2012年本案商業(yè)二樓的價(jià)格為23273元/平米

預(yù)計(jì)2012年本案商業(yè)三、四樓的價(jià)格為6347元/平米按照商業(yè)價(jià)值伴隨樓層遞減的規(guī)律商業(yè)二樓的價(jià)格約為一樓的50-60%之間商業(yè)三、四樓的價(jià)格約為一樓的10-20%之間預(yù)計(jì)2012年本案商業(yè)二樓的價(jià)格為23273元/平米預(yù)計(jì)2012年本案商業(yè)三、四樓的價(jià)格為6347元/平米經(jīng)濟(jì)測(cè)算31世奧國(guó)貿(mào)，公寓部分預(yù)計(jì)于近期開始銷售據(jù)現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問透露，公寓價(jià)格將為4500元左右經(jīng)濟(jì)測(cè)算因素區(qū)位配套規(guī)模交通總分產(chǎn)品拙劣系數(shù)均價(jià)項(xiàng)目35%15%20%30%世奧國(guó)貿(mào)89888.150.98

4500本案88898.31.004583

2010年臥龍區(qū)住宅成交備案均價(jià)2562.42元/㎡

2011年截止目前住宅備案均價(jià)為2743.63元/㎡年漲幅7%2010年CPI增長(zhǎng)率為3.6%市場(chǎng)比較法趨勢(shì)分析法

預(yù)計(jì)2012年本案公寓售價(jià)可達(dá)到5087元/平米未來(lái)綜合增長(zhǎng)率為11%32備注其中商業(yè)三四層商業(yè)價(jià)值比較小，接近公寓的售價(jià)同時(shí)三四層銷售比較困難可以考慮三四層部分長(zhǎng)期持有2012年預(yù)計(jì)價(jià)格

（元/㎡）方案一方案二面積

（㎡）總銷售額

（元）面積

（㎡）總銷售額

（元）公寓50873415517374648553082270028134商業(yè)三四層6