房地產(chǎn)市場報告 -2022年報-2023需求牽引 格局重塑-2022年大西安商品住宅年報網(wǎng)簽篇

格局重塑改善需求支撐年大西安商品住宅市場網(wǎng)簽篇2022年報-年20234區(qū)123帶圍及數(shù)據(jù)說明物流大通道涇河新城K2術(shù)產(chǎn)業(yè)帶西-南軸線西-南軸線1灃西新城2灃東新城3高新區(qū)4雁塔區(qū)5長安區(qū)6曲江新區(qū)7航天新城1涇河新城2空港新城3秦漢新城4經(jīng)開區(qū)5未央?yún)^(qū)6滬灞生態(tài)區(qū)國際港務(wù)區(qū)8灞橋區(qū)業(yè)帶滬河住建局?開盤監(jiān)測：中原市調(diào)、西安司法局網(wǎng)站?西安新房及二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)：房管局數(shù)據(jù)價金銷供↑42%↓50%1063萬㎡879萬㎡23%16943億1490億846萬㎡27%↓↓↑↓50%↑46%36%11.45%7.8萬套6.5萬套6.15萬套2019年至2022年大西安商品住宅供銷量價走勢供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)20001500100050002000015000100005價金銷供↑42%↓50%1063萬㎡879萬㎡23%16943億1490億846萬㎡27%↓↓↑↓50%↑46%36%11.45%7.8萬套6.5萬套6.15萬套2019年至2022年大西安商品住宅供銷量價走勢供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)2000150010005000200001500010000500001694310648802019年2022年2021年2020年需求羸弱牽引不足，量在價先，后市壓力大增存↓成交均價(元/㎡)數(shù)據(jù)來源：房管局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)需求徘徊量在價先供求緊平衡供應(yīng)回歸需求減弱從保價到讓價走量為先180.00160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00200001500010000500002022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月需求徘徊量在價先供求緊平衡供應(yīng)回歸需求減弱從保價到讓價走量為先180.00160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00200001500010000500002022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月1689618727160841727317558175061669217043170331654616251供求緊平衡進入“供大于求供求錯配”，價格重回需求觸發(fā)器作用1.供應(yīng)：年初封控/去年年末回款滯后多因素導致年初新增供應(yīng)不足，供應(yīng)多為21年積壓貨包。年中政策轉(zhuǎn)向限購多維松綁，供應(yīng)回歸，6月進入年度供應(yīng)最高月達172萬㎡。11-12月加推回款壓力加大，出現(xiàn)供應(yīng)“翹尾”；2.需求/成交：上半年徘徊，下半年“逃離”，隨著“倒掛打新盤”/限價套利盤逐漸清倉，高地價下的高門檻與代持紅利消退，市場嚴重萎縮；3.成交價：價格高增長時代終結(jié)，嚴格限價/高價對比不再，高銷售壓力要求下讓價跑量再次成為需求觸發(fā)器。2022年大西安商品住宅月度供銷價走勢200.0025000供應(yīng)面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)200.0025000數(shù)據(jù)來源：房管局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)↑供1729套供5247套2%供3340套↓11%銷2120套↓44%價16561元/㎡↑供2749套↓23%銷2637套↓48%價13654元/㎡↑16%↓供13324套33%↓15%14%↑↑供15372套↓供5420套↓26%銷4332↓51%價15552元/㎡↓6%↓6%供1439套↓66%銷2613套↓12%價13615元/㎡↑10%供3737套↑供1729套供5247套2%供3340套↓11%銷2120套↓44%價16561元/㎡↑供2749套↓23%銷2637套↓48%價13654元/㎡↑16%↓供13324套33%↓15%14%↑↑供15372套↓供5420套↓26%銷4332↓51%價15552元/㎡↓6%↓6%供1439套↓66%銷2613套↓12%價13615元/㎡↑10%供3737套↓11%銷4627套↑19%價15637元/㎡↑19%供1426套↓73%銷3153套↓9%價19233元/㎡↑9%供12529套-0%銷9722套↓28%價22748元/㎡↑14%↓↓↓6%供2826套41%銷130984%價16579元/㎡↓↓↑30%107%銷796套107%銷796套↓73%價13287元/㎡↑4%↓17%銷5247套↓63%價11424元/㎡↓供834套供834套↓84%銷706套↓94%價14329元/㎡↑30%1.供：東西兩軸線，回歸東滬灞西高新2.銷：灃河/渭北/老城至少砍半，需求不僅回歸主城更回歸高價值高兌現(xiàn)區(qū)域3.價：需求牽引大市場環(huán)境下，高地價高成本VS高銷壓沖突下，艱難保價走量與讓價跑量并存8%銷7381套47%8%銷7381套47%供2783套↓59%銷2453↓66%價18864元/㎡↑3%供814套77%銷1887套62%供4232套供814套77%銷1887套62%數(shù)據(jù)來源：房管局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存量3378套↑95%去化36個月存量6487套↑105%去化20.14個月存量1501套↑68%存量4189套↑3%存量1538套↑32%經(jīng)開區(qū)存量2765套↑150%去化3個月區(qū)6084套↑36%存量3378套↑95%去化36個月存量6487套↑105%去化20.14個月存量1501套↑68%存量4189套↑3%存量1538套↑32%經(jīng)開區(qū)存量2765套↑150%去化3個月區(qū)6084套↑36%4927套去化↑23%25.39個月存量10812套↑295%5.5個月5856套↑48%43個月存量1783套↓33%灞橋區(qū)去化10.93個月存量1833套↓12%雁塔區(qū)存量582套↓72%去化3.72個月↓存量6730套↑99.8%高新去化8.24個月14%去化18.83個月存量1850套↑17.9%3.高新&港務(wù)區(qū)：出清周期尚顯健康，數(shù)據(jù)來源：房管局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，去化周期按照近六月平均流速計算2021年大西安商品住宅銷售金額TOP10成交金額(2021年大西安商品住宅銷售金額TOP10成交金額(億元)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)11981695520989.869895352.1633832052347743.8950231753057042.7951351628467045.6161821525376549.2866141322786032.0724411860295943.045846137795433.47403316021↓數(shù)據(jù)來源：房管局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)1.32022年TOP10房企商品住宅銷售榜單榜單重塑，穩(wěn)健成為主旋律，單盤貢獻率提升，“多生孩子好打架”時代終結(jié)2022年大西安商品住宅銷售金額TOP10成交金額(億元)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)1碧桂園集團↑255.63357926540156473華潤置地↑49660.4367131582149261.856701148965招商地產(chǎn)-8551.4956505416融創(chuàng)中國↓56840.973862166297龍湖集團↑36234.364083858.104234170349天地源股份↓15230.96389116959保利發(fā)展44430.393916143292021年TOP10住宅項目銷售榜單成交金額2021年TOP10住宅項目銷售榜單成交金額(億元)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)1富力·開遠城4222.28167418683220.3618292035533828.863049132314融創(chuàng)·宸閱和鳴3824.551967154645自然界·河山37624273096融創(chuàng)·時代奧城3524.32145937紫薇華發(fā)CID351304184848新希望·錦麟天璽3514.02949249239中?！で蟪?318.621680旭輝·國宸府3318.54175417704數(shù)據(jù)來源：房管局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)1.32022年TOP10住宅項目銷售榜單；2022年TOP10住宅項目銷售榜單成交金額(億元)成交面積(萬㎡)成交均價(元/㎡)1碧桂園·云頂5826.8416822146425227.48262019022334.563319147624招商·央畔482588154745華潤置地·悅璽1425225666中鐵建·萬科翡翠國際3926.082534147987融創(chuàng)·望江府3520.671358170628中天新希望·未來印3578869271299碧桂園·高新云墅3383125255新希望·錦麟天璽22124西軸線套數(shù)占比東軸線套數(shù)占比老城三區(qū)套數(shù)占比12.59%350萬及以上100%5.68%14.83%24.93%2.69%19.06%50.02%2%49.98%90%80%70%60%50%40%西軸線套數(shù)占比東軸線套數(shù)占比老城三區(qū)套數(shù)占比12.59%350萬及以上100%5.68%14.83%24.93%2.69%19.06%50.02%2%49.98%90%80%70%60%50%40%30%7.20%11.55%300-350萬13.38%15.39%7.56%34.38%7.28%1.98%200-250萬22.55%29.91%180-200萬19.28%9.77%150-180萬9.35%17.51%5.36%10%1.4分總價段成交結(jié)構(gòu)2.三大區(qū)域總階段結(jié)構(gòu)：東軸線剛需(200萬+以內(nèi)占比64%)，西軸線改善(200萬+占比67%)，老城三區(qū)門檻剛需改善抬頭2022年大西安商品住宅總價段成交結(jié)構(gòu)2022年三2022年大西安商品住宅總價段成交結(jié)構(gòu)10.53%10.53%250-300萬33.50%220.49%114.28%223.22%20%115.52%150萬以下0%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%150萬以下0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%數(shù)據(jù)來源：房管局網(wǎng)簽數(shù)據(jù)需東軸線需東軸線.5分面積段成交結(jié)構(gòu)東弱西強，改善支撐，呈現(xiàn)三帶(西太路/航天/奧體)多點分布。港務(wù)區(qū)平替?zhèn)鹘y(tǒng)城東城北功能品質(zhì)改善，高新品質(zhì)剛需/門檻改善化、航天品質(zhì)改善化。1.東軸線：渭北三區(qū)主力門檻剛需/剛改，客戶回流主城背景下，港務(wù)區(qū)金憑借過往幾年城市建設(shè)/軌交/教育/河道整治多因素兌現(xiàn)，向東吸附傳統(tǒng)未央和經(jīng)開功能/品質(zhì)改善客戶，向南吸引因滬灞中高改倒逼客戶，港務(wù)區(qū)成為平替?zhèn)?/p>