城市居民住房狀況變動(dòng)與住房需求

城市居民住房狀況變動(dòng)與住房需求

------基于2000年、2005年全國(guó)人口調(diào)查數(shù)據(jù)的分析REICO工作室2008.10一、課題提出的背景1、目前沒有全國(guó)性住房調(diào)查，也沒有全國(guó)性城市居民住房需求變動(dòng)調(diào)查數(shù)據(jù)。2、市場(chǎng)判斷和政策決策以分散的、局部的和獨(dú)立的調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，各自作出各自的判斷。缺乏全國(guó)城市居民總體、宏觀和全面的決策參考。3、全國(guó)性居民調(diào)查數(shù)據(jù)只有人口調(diào)查（普查/抽樣），而在人口調(diào)查中包含有相當(dāng)數(shù)量的住房信息。

可否利用人口調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行住房需求變動(dòng)分析和推測(cè)？1、2000年全國(guó)第五次人口普查調(diào)查表結(jié)構(gòu)家庭戶+家庭成員家庭戶調(diào)查指標(biāo)：23項(xiàng)，其中15項(xiàng)是住房狀況指標(biāo)。家庭成員調(diào)查指標(biāo)：26項(xiàng)，涉及戶籍、年齡、教育等，但不包括收入。2、2005年全國(guó)1%人口抽樣調(diào)查表結(jié)構(gòu)家庭戶+家庭成員家庭戶調(diào)查指標(biāo)：20項(xiàng)，其中16項(xiàng)是住房狀況指標(biāo)。家庭成員調(diào)查指標(biāo)：35項(xiàng)，涉及戶籍、年齡、教育等，包括家庭收入。一般房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本變量人口收入偏好------[美]尼爾卡恩《房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：方法與應(yīng)用》

利用人口調(diào)查數(shù)據(jù)可以進(jìn)行居民住房狀況變動(dòng)分析，從而推斷居民住房需求變動(dòng)趨勢(shì)。難點(diǎn)1：對(duì)特定時(shí)間段內(nèi)人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)。數(shù)據(jù)+方法+時(shí)間目前的相關(guān)研究：1、國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目：國(guó)家計(jì)生委、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院人口所、北京大學(xué)人口研究所。5年，1500萬(wàn)人民幣2、國(guó)家重點(diǎn)課題：勞動(dòng)社會(huì)保障部、人民大學(xué)。3、國(guó)際合作課題：北京師范大學(xué)。5年200萬(wàn)美元。存在難點(diǎn)難點(diǎn)2：對(duì)“住房需求”的界定。目前的住房需求分類：多維度、交叉、模糊。人口調(diào)查信息最接近的概念：住房剛性需求1、什么是“住房剛性需求”？2、“住房剛性需求”是正確的用法嗎？3、住房剛性需求對(duì)應(yīng)的人口來(lái)源是什么？1、“住房剛性需求”不是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕?jīng)濟(jì)學(xué)概念。2、僅在以下意義上，所謂“住房剛性需求”具有正確性：新增家庭人口的獨(dú)立住房需要，不考慮價(jià)格、不考慮支付能力、不考慮實(shí)現(xiàn)方式。3、新增家庭人口主要來(lái)自兩個(gè)方面：原有人口新家庭+遷移人口凈流入。難點(diǎn)3：現(xiàn)有數(shù)據(jù)僅僅是特定時(shí)點(diǎn)上針對(duì)人群的住房，不能反映全部房屋狀況，比如空置率等，也不能反映戶主購(gòu)買時(shí)間等。研究任務(wù)：針對(duì)上述意義上的住房剛性需求，利用現(xiàn)有人口調(diào)查數(shù)據(jù)，同時(shí)結(jié)合其他人口數(shù)據(jù)，對(duì)全國(guó)城市居民住房狀況及其變動(dòng)進(jìn)行總體性分析，并對(duì)城市居民住房需求作大體推測(cè)。二、研究方法和研究?jī)?nèi)容研究方法：統(tǒng)計(jì)描述+平移外推研究?jī)?nèi)容：1、住房狀況變動(dòng)的統(tǒng)計(jì)描述2、未來(lái)（20年）住房需求的可能趨勢(shì)3、市場(chǎng)分析與政策研究的啟示研究目標(biāo)：1、對(duì)城市居民住房狀況及其變動(dòng)有比較準(zhǔn)確的刻畫；2、對(duì)城市居民住房需求變動(dòng)有大體準(zhǔn)確的方向性推斷；3、提出相應(yīng)的政策建議。三、初步的分析結(jié)果與推斷結(jié)論12000年至2005年，絕大部分城市居民居住狀況有很大改善。本報(bào)告所稱“城市”，按照行政區(qū)劃，主要指縣以上城市，同時(shí)包括城關(guān)鎮(zhèn)。結(jié)論2本地戶籍人口居住狀況好于外地戶籍遷移人口的居住狀況。結(jié)論3本地戶籍人口居住實(shí)現(xiàn)主要依靠政策，但已開始發(fā)生轉(zhuǎn)變；外地戶籍遷移人口的居住實(shí)現(xiàn)主要依靠市場(chǎng)。

本鄉(xiāng)鎮(zhèn)非農(nóng)戶籍

外地農(nóng)村戶籍

外地非農(nóng)村戶籍

2000年2005年2000年2005年2000年2005年自建住房19.2819.427.833.027.223.37購(gòu)買商品房10.19

19.58

4.534.9317.00

26.34

購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房8.129.151.520.774.894.00購(gòu)買原公有住房37.35

32.33

1.370.9112.979.74租賃公有住房18.9112.2918.349.3322.80

11.49租賃商品住房1.742.6548.90

65.58

23.15

35.72

其他4.394.5817.3115.4611.879.35結(jié)論4大城市戶籍人口自然增長(zhǎng)率明顯低于城市常住人口增長(zhǎng)率，本地戶籍新增家庭數(shù)量小于遷移人口家庭數(shù)量，常住居民中外地戶籍人口比例迅速增加。結(jié)論5市場(chǎng)可以解決多數(shù)人的住房需求。正視美國(guó)次級(jí)貸

不要把洗澡水和孩子一起倒掉！------要正面看待金融創(chuàng)新的風(fēng)險(xiǎn)警示意義，更要認(rèn)識(shí)市場(chǎng)解決低收入家庭住房的積極啟示！低收入家庭按揭貸款公司投資銀行保險(xiǎn)公司對(duì)沖基金抵押貸款CDOCDS夾心層？？？

結(jié)論6隨著收入的增加，無(wú)論本地戶籍、外地戶籍，其對(duì)居住質(zhì)量都有明顯的提高要求。推論1：人口變動(dòng)對(duì)住房需求的影響

未來(lái)10年左右時(shí)間內(nèi)（2020年之前），現(xiàn)有大城市未來(lái)住房需求仍將以本地戶籍居民新增家庭與遷移人口新增家庭住房需求共同構(gòu)成，且均保持上升趨勢(shì)。住房供需求關(guān)系仍比較緊張。

1、在現(xiàn)有人口政策下，預(yù)計(jì)2040年前后，我國(guó)總?cè)丝谶_(dá)到頂峰，人口規(guī)模約為14.60億左右。之后全國(guó)人口總規(guī)模開始緩慢下降，其中結(jié)構(gòu)性變動(dòng)尚不確定。2、2040年之前，現(xiàn)有戶籍不變前提下，現(xiàn)有城市未來(lái)人口增長(zhǎng)仍將來(lái)自兩部分，既有人口的自然增長(zhǎng)+城市化導(dǎo)致的城市遷移凈增加。對(duì)現(xiàn)有大城市而言，由于人口自然增長(zhǎng)率的緩慢上升、甚至緩慢下降（上海、北京等）。全國(guó)城市化率目標(biāo)要從目前的40%左右達(dá)到70%左右。雖然城市化并非完全依靠向現(xiàn)有大城市的遷移集中，但現(xiàn)有城市未來(lái)人口的變動(dòng)中，遷移人口仍將是主要因素。人口變動(dòng)仍將主要是結(jié)構(gòu)性改變。

3、現(xiàn)有大城市未來(lái)的生態(tài)資源、公共資源、經(jīng)濟(jì)資源還能吸納多少遷移人口？

未來(lái)？2040年？2030年？2020年？估計(jì)未來(lái)10年之內(nèi)，現(xiàn)有大城市還不得不承接遷移人口的增加，但也最多能支撐10年。推論210年之后（2020年-2040年），新增家庭住房需求趨于穩(wěn)定，本地戶籍新增家庭數(shù)量有下降趨勢(shì)，而遷移人口新增家庭可能出現(xiàn)穩(wěn)定。住房供需關(guān)系趨于緩和，房地產(chǎn)可能開始轉(zhuǎn)入以存量房交易和舊房原址翻新改建為主。推論3：收入增加對(duì)住房需求的影響

隨著收入的增加，住房質(zhì)量改善的要求也必然增加。就2005年的狀況而言，全國(guó)只有77%的家庭居住在同時(shí)擁有廚房和廁所的房屋，還有6.3%的家庭與其他人合住。住房供給？城市新增住房面積？存量房面積？空置率？------現(xiàn)有數(shù)據(jù)不易進(jìn)行供給量推斷推論4：住房偏好的需求變動(dòng)現(xiàn)有小戶型住房結(jié)構(gòu)的強(qiáng)制性政策可能強(qiáng)制性產(chǎn)生新增住房需要。2005年全國(guó)城市居民家庭住房平均建筑面積為80.34平方米，中位數(shù)卻只有68平方米。平均間數(shù)為2.61間，中位數(shù)是2。城市居民中50%居住房屋為2居以上，68平方米以下。另有50%以上居民所住房屋應(yīng)該在3居以上，100平方米以上。政策限定住房保障為90平方米，在現(xiàn)有平均值以上。同期家庭平均規(guī)模為3.07，限定面積和結(jié)構(gòu)足以適應(yīng)一對(duì)夫婦帶一個(gè)孩子的家庭人口結(jié)構(gòu)需要。20年之后？現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)無(wú)法實(shí)現(xiàn)多代際同住要求。對(duì)于原有人口來(lái)講，即使不考慮生活習(xí)慣和養(yǎng)老傳統(tǒng)，僅僅就住房建筑條件而言，新增家庭的獨(dú)立性住房要求就成必