地籍管理培訓(xùn)講義

2012、11、4國土資源局業(yè)務(wù)培訓(xùn)地籍管理講義同志們：大家好，今天主要介紹三個(gè)方面的知識：

一、地籍及地籍管理概述二、土地登記基本常識

三、登記工作中常見問題解答

前言

一、地籍及地籍管理概述

（一）地籍

1、定義:地籍是指記載土地的位置、界址、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬、用途和價(jià)值等基本情況的籍冊(文書檔案）

2、地籍最初登記的主要內(nèi)容：一是應(yīng)納稅的土地面積；二是土壤質(zhì)量；三是土地稅額。

3、地籍發(fā)展階段：稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍、多用途（現(xiàn)代）地籍。

（二）地籍管理

1、定義：是指國家為取得有關(guān)地籍資料和全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟(jì)狀況而采取的以地籍調(diào)查（測量）、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)和土地分等定級等為主要內(nèi)容的國家措施。

2、地籍管理的對象：作為自然資源和生產(chǎn)資料的土地，3、地籍管理的核心：土地的權(quán)屬問題。4、地籍管理的主要內(nèi)容：土地登記、土地調(diào)查、土地統(tǒng)計(jì)、地籍管理信息化建設(shè)等

（一）土地所有權(quán)：土地所有權(quán)是國家或農(nóng)民集體依法對其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權(quán)利。包括國家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種。兩者之間的關(guān)系是：國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)之間的轉(zhuǎn)換是單向的。（二）土地使用權(quán)：土地使用權(quán)是指單位或者個(gè)人依法對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。他包括國有土地使用權(quán)和農(nóng)民集體土地使用權(quán)兩種。1、國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。分為劃撥和出讓。劃撥和出讓國有土地的主要區(qū)別有三點(diǎn)：一是取得方式不一樣。二是使用年限不一樣。三是所受的限制不一樣。劃撥土地使用權(quán)的范圍：(1)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；(2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(3)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；2、農(nóng)民集體土地使用權(quán)。是指農(nóng)民集體土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。農(nóng)民集體土地使用權(quán)包括農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。

（三）土地他項(xiàng)權(quán)利。

（四）承包經(jīng)營權(quán)：耕地的承包期限為30年。草地的承包期限為30年至50年。林地的承包期限為30年至70年。(三)土地權(quán)利概念及分類物權(quán)法下我國的土地權(quán)利體系二、土地登記基本知識介紹

(一)土地登記概念及原則土地登記也稱土地權(quán)利登記，是指將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)及其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。在進(jìn)行土地登記時(shí)，堅(jiān)持三個(gè)原則：一是屬地登記原則；二是堅(jiān)持土地登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性；三是保持土地登記資料完整性。（二）土地登記機(jī)關(guān)1、國有土地使用權(quán)的登記機(jī)關(guān)是：縣級以上人民政府；2、集體土地所有權(quán)和使用權(quán)登記機(jī)關(guān)：縣級人民政府；3、土地抵押權(quán)、地役權(quán)的登記機(jī)關(guān)是：國土資源行政主管部門。（三）土地證書

土地證書是土地登記卡部分內(nèi)容的副本，是土地使用者、所有者和土地他項(xiàng)權(quán)利人享有土地權(quán)利的法律憑證（證明）。土地證書以宗地為單位，根據(jù)土地登記卡填寫。土地權(quán)利證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯(cuò)誤外，以土地登記簿為準(zhǔn)。

（四）宗地

宗地是指被土地權(quán)屬界址線所封閉的地塊或者空間。宗地應(yīng)當(dāng)依據(jù)合法的土地權(quán)屬來源材料。（（五）土地登記內(nèi)容

土地登記內(nèi)容是指反映在土地登記簿冊內(nèi)的各個(gè)土地登記事項(xiàng)。主要有三項(xiàng)內(nèi)容：1、土地權(quán)屬性質(zhì)與來源：最初取得土地的方式。2、土地權(quán)利主體：個(gè)人、法人和其他組織3、土地權(quán)利客體：土地坐落、權(quán)屬界址、土地面積、土地用途、土地使用條件（建筑占地、建筑限高、建筑容積率、建筑密度等）、土地等級和價(jià)格。

（六）土地登記主要制度

1、土地登記資料公開查詢制度。2、土地登記人員持證上崗制度。3、土地證書查驗(yàn)制度。

4、土地登記過錯(cuò)追究制度。（七）申請人申請土地登記應(yīng)提交的材料

1、土地登記申請書；2、申請人身份證明材料；3、土地權(quán)屬來源證明；4、地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；5、地上附著物權(quán)證明；6、法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證。（八）土地登記的基本程序

1、土地登記申請:

2、地籍調(diào)查:地籍調(diào)查是土地登記機(jī)關(guān)按規(guī)定要求，對申請登記的土地采取宗地調(diào)查、核實(shí)、定界、測量、成圖等措施。3、權(quán)屬審核：（1）權(quán)屬審核的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。權(quán)屬審核應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)有4條：權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確、無爭議。（2）權(quán)屬審核內(nèi)容。主要是對土地登記申請人的審核；對宗地自然狀況的審核，

4、注冊登記：

5、核發(fā)證書。核發(fā)證書是國土資源行政主管部門根據(jù)注冊登記結(jié)果，代表人民政府向土地使用權(quán)利人發(fā)放土地證的過程。

（九）不予登記的土地1、土地權(quán)屬來源不清或土地權(quán)屬有爭議的；2、違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的；3、未依法足額繳納土地有償使用費(fèi)和其他稅費(fèi)的；4、申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的；5、其他依法不予登記的。（違反國土資源部規(guī)定的“五不登記”（即（1）出讓土地沒有支付全部土地使用權(quán)出讓金的，不得登記；（2）經(jīng)營性土地沒有按招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，不得登記；（3）協(xié)議出讓地價(jià)明顯低于出讓底價(jià)的，不得登記；（4）違反規(guī)劃改變土地用途的，不得登記；（5）未辦理土地使用權(quán)登記而設(shè)定抵押的，不得登記）。（十）土地登記類別

（1）土地總登記是指在一定時(shí)間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。（2）初始登記是指土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記

(3)變更登記是指為因土地權(quán)利人發(fā)生變更，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記。（4）注銷登記是指為因土地權(quán)利的消滅等而進(jìn)行的登記。（5）更正登記一般是指土地登記的結(jié)果有誤或有遺漏時(shí)，由權(quán)利人和利害關(guān)系人申請或由土地登記機(jī)關(guān)依職權(quán)更正原登記內(nèi)容的土地登記。（6）異議登記一般是指登記機(jī)關(guān)將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對土地登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿的行為。（7）預(yù)告登記是在確定的土地權(quán)利登記條件還不具備時(shí)，為了保全將來土地權(quán)利變動能夠順利進(jìn)行而就與此相關(guān)的請求權(quán)進(jìn)行的登記（8）查封登記是登記機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，將查封或者預(yù)查封的情況在土地登記簿上加以記載。三、實(shí)際工作中常見的具體問題解答

（一）可以辦理抵押登記的土地1、國有出讓建設(shè)土地使用權(quán)；2、劃撥方式取得的部分國有建設(shè)用地使用權(quán)；3、政府儲備土地；4、四荒地的土地承包經(jīng)營權(quán)；5、集體建設(shè)用地使用權(quán)。

（二）不能辦理抵押登記的土地1、土地所有權(quán)不得抵押；2、宅基地使用權(quán)；3、以家庭聯(lián)產(chǎn)承包（一般）的土地承包經(jīng)營權(quán)；4、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目和其他社會公益設(shè)施的土地使用權(quán)；5、屬房地產(chǎn)開發(fā)使用的商住用地。

（三）辦理土地抵押登記時(shí)，我們向當(dāng)事人要什么材料？

（1）《國有土地使用證》；（2）抵押合同；（3）有效的土地評估報(bào)告；（4）抵押當(dāng)事人的資格證明或法人資格證明；5、涉及劃撥土地使用權(quán)抵押的，還要抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金額證明和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)優(yōu)先繳納出讓金的保證書。

（四）劃撥土地的房屋抵押時(shí)，是否要先繳出讓金？

劃撥土地上的房屋進(jìn)行抵押時(shí)，不需要先繳納土地出讓金。

（五）土地出讓金是按照土地管理部門在辦理抵押登記時(shí)確認(rèn)的金額補(bǔ)交，還是按照抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地的價(jià)格來補(bǔ)交？

（按照抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地的價(jià)格來補(bǔ)交）

（六）私立的學(xué)校、醫(yī)院等單位用地能否抵押？

土地登記機(jī)構(gòu)不能辦理抵押登記。

（七）辦理土地抵押登記是否審查抵押金額？

不審查第二地基登記發(fā)證相關(guān)問題解答

（一）如何確認(rèn)