房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》練習(xí)題三8961

房地產(chǎn)估價(jià)師《事例剖析》練習(xí)題三房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告項(xiàng)目名稱：××市××區(qū)××路66號(hào)綜合樓（地下室及地上一至十二層）房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估拜托方：××人民法院估價(jià)方：××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員：××××××估價(jià)作業(yè)日期：×××估價(jià)的假定和限制條件一、估價(jià)假定條件（一）本次估價(jià)參照公然市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)正確立其客觀合理價(jià)錢，但考慮到短期強(qiáng)迫處罰（迅速變現(xiàn)）等要素的影響，其拍賣底價(jià)可能會(huì)低于其市場(chǎng)價(jià)值。（二）本次估價(jià)鑒于以下觀點(diǎn)：所稱估價(jià)，是指專業(yè)估價(jià)人員。依據(jù)估價(jià)目的，按照估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合剖析影響房地產(chǎn)價(jià)錢要素的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)錢進(jìn)行估量、擬訂的活動(dòng)。所稱客觀合理價(jià)錢，是指對(duì)應(yīng)于某種估價(jià)目的特定條件下形成或建立的正常價(jià)錢，它可以為當(dāng)事人或社會(huì)一般人所服氣和接受，往?？陀^合理價(jià)錢是指在公然市場(chǎng)上形成或建立的價(jià)錢。公然市場(chǎng)，是指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的獨(dú)一目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必需的市場(chǎng)信息，有較為豐裕的時(shí)闖，對(duì)交易對(duì)象擁有必需的專業(yè)知識(shí)，交易條件公然且不擁有排他性。同一估價(jià)對(duì)象，估價(jià)目的不一樣，估價(jià)依照及采納的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不一樣，估價(jià)結(jié)果的客觀合理價(jià)錢也會(huì)有所不一樣。本次價(jià)錢評(píng)估，采納鑒于市場(chǎng)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，但報(bào)告使用者需考慮短期強(qiáng)迫處理等要素，估價(jià)對(duì)象拍賣價(jià)錢可能會(huì)低于其市場(chǎng)價(jià)錢。二、估價(jià)限制條件（一）本估價(jià)報(bào)告是為拜托方拍賣估價(jià)對(duì)象供給價(jià)錢參照，若改變估價(jià)目的及使用條件需向本評(píng)估機(jī)構(gòu)咨詢后作必需修正甚至從頭估價(jià)。（二）房地產(chǎn)拍賣底價(jià)由法院依占有關(guān)法例確立。（三）本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)加蓋公章并由估價(jià)師署名后方可使用。（四）按有關(guān)規(guī)定本估價(jià)報(bào)告自估價(jià)目期起半年內(nèi)有效。跟著時(shí)間推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象自己狀況發(fā)生變化，估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)變化，估價(jià)結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。（五）本次估價(jià)所依照的有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬、土地使用權(quán)面積及建筑面積資料由拜托方供給，拜托方對(duì)其所供給資料的真切性負(fù)責(zé)。因?yàn)榘萃蟹焦┙o資料不實(shí)造成的失誤，受托方不擔(dān)當(dāng)責(zé)任。（六）估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘探，并對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)勘探的客觀性、真切性、公正性擔(dān)當(dāng)責(zé)任。但評(píng)估人員對(duì)評(píng)估估價(jià)對(duì)象的勘探，限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況。除非還有協(xié)議，評(píng)估人員不擔(dān)當(dāng)對(duì)評(píng)估估價(jià)對(duì)象建筑構(gòu)造質(zhì)量進(jìn)行檢查的責(zé)任，也不擔(dān)當(dāng)對(duì)木質(zhì)工程、其余被掩蓋、未裸露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。別的，評(píng)估人員也沒有組織對(duì)電子空調(diào)或其余設(shè)備等服務(wù)性設(shè)備進(jìn)行測(cè)試的責(zé)任。（七）按照國際評(píng)估準(zhǔn)則有關(guān)內(nèi)容，估價(jià)報(bào)告僅按既定目的供給給拜托方使用。評(píng)估人員對(duì)拜托方負(fù)有這樣的責(zé)任：作為一名稱職的估價(jià)人員，他將嫻熟地運(yùn)用專業(yè)技術(shù)，認(rèn)真、勤勞地編制估價(jià)報(bào)告。（八）特別說明事項(xiàng)：（1）估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)種類原為劃撥，依據(jù)拜托方供給的××地房證第×××號(hào)，估價(jià)對(duì)象已辦理國有土地使用設(shè)定出讓手續(xù)，土地使用權(quán)設(shè)定出讓年限自19xx年4月5日至20xx年4月4日止，設(shè)定出讓用途為工業(yè)，應(yīng)繳交的出讓金為3585844.88元。本報(bào)告中有關(guān)土地出讓年限均以上述為準(zhǔn)。另依據(jù)拜托方供給的××市領(lǐng)土資源與房產(chǎn)管理局于20xx年4月22日出具的輔助履行書回執(zhí)載明：拍賣估價(jià)對(duì)象時(shí)，應(yīng)從拍賣價(jià)款所得中優(yōu)先扣除應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金人民幣3585844.88元，土地用途仍為工業(yè)。（2）估價(jià)對(duì)象同意用途為工業(yè)用途，雖現(xiàn)用途為商業(yè)、辦公、酒店，但至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，拜托方、產(chǎn)權(quán)人、承租人均未供給估價(jià)對(duì)象改變用途有關(guān)部門的同意文件。本次按同意用途估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別要素剖析（1）估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)種類原為劃撥，設(shè)定出讓土地使用年限自19xx年4月5日起至20xx年4月4日止，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，其土地巳使用4年（取整），尚節(jié)余xx年（取整）使用年期。根源：（2）估價(jià)對(duì)象建成于19xx年，為鋼混構(gòu)造，經(jīng)濟(jì)耐用年限為xx年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，該建筑物已使用xx年（取整）。（3）估價(jià)對(duì)象坐落于××區(qū)××路西北側(cè)××廠所屬綜合樓，估價(jià)對(duì)象緊臨××路，其西南距××桐路及××路不足,50m，估價(jià)對(duì)象門前即為公交站點(diǎn)，有多路公交車經(jīng)過，交通便利度較高。（4）估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)工業(yè)公司較少。沿××路雙側(cè)散布許多商業(yè)小店面，商業(yè)繁榮度已形成必定水平。（5）估價(jià)對(duì)象建筑物為一幢地下一層、地上十二層鋼混構(gòu)造的綜合樓，東南朝向，總建筑面積為175542.50㎡。該建筑東南側(cè)設(shè)有兩部客用電梯、西北側(cè)設(shè)有兩部3t的貨用電梯，局部樓層安裝中央空調(diào)，外墻為馬賽克貼面。該建筑地下室層高約為3.3m，第一層層高為，5m，第二至十二估價(jià)對(duì)象房子規(guī)劃同意用途為工業(yè)廠房。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未按原規(guī)劃用途使用，已改作“××酒店”使用。（6）估價(jià)對(duì)象，原同意用途為工業(yè)廠房，由××廠于19xx年建筑。但該建筑物現(xiàn)已被出租并同時(shí)改變用途。據(jù)檢查產(chǎn)權(quán)人改變土地及房子用途未經(jīng)政府有關(guān)部門同意，亦未補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。二、地區(qū)要素剖析（一）區(qū)位條件估價(jià)對(duì)象位于××市××區(qū)××路西北側(cè)，土地級(jí)別為B—B1區(qū)，為××市老市里，依據(jù)××市整體規(guī)劃。該地區(qū)為商住綜合區(qū)，該地區(qū)特色是建筑物密度大，且人流量亦大，沿××路雙側(cè)多為店面，只有少許的零星的幾棟工業(yè)廠房，計(jì)劃也將漸漸遷至××島外。（二）交通條件估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)道路路密度較大，有骨干道××路、××祠路及××路等，有多路公交車和小巴經(jīng)過，交通條件較好。（三）環(huán)境條件地區(qū)內(nèi)有中山公園、植物園等景觀公園，但估價(jià)對(duì)象鄰近私有住所許多，且較陳腐，建筑密度大，綠化率低，環(huán)境條件一般。（四）城市基礎(chǔ)設(shè)備和公用設(shè)備的齊備程度該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)備達(dá)“五通一平”（通上水、通下水、通電、通訊、通路及場(chǎng)所平坦），銀行、菜市場(chǎng)、郵局、學(xué)校等各項(xiàng)公共配套設(shè)備齊備，完整可以知足人們正常的生產(chǎn)及生活需要。三、市場(chǎng)背景剖析依據(jù)××市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該市的商品房及二手房的交易量在昨年達(dá)到歷史最高水平，共計(jì)為380萬㎡。但廠房的交易量與昨年持平，并且廠房銷售均價(jià)為1097元/㎡，比上年的1455元/㎡下跌358元/㎡，跌幅達(dá)24.6％。下跌的主要原由為市里規(guī)劃布局的調(diào)整，新增工業(yè)項(xiàng)目最近幾年所有安排在新區(qū).舊城區(qū)的工業(yè)企業(yè)也漸漸搬家改造到新區(qū)，新區(qū)工業(yè)廠房?jī)r(jià)錢較低。當(dāng)前該市工業(yè)用地整體上是供大于求的狀況。但該市已基本形成外向型經(jīng)濟(jì)格局，每年引進(jìn)外資的數(shù)目及增加速度都排在全國各城市前列，對(duì)工業(yè)廠房還存在有相當(dāng)?shù)男枨?。四、最高最正確使用剖析估價(jià)對(duì)象規(guī)劃同意用途為工業(yè)用途，依據(jù)其所處的區(qū)位等級(jí)、區(qū)位條件及其所處城市內(nèi)部經(jīng)濟(jì)地理地點(diǎn)、城市建設(shè)和土地資源優(yōu)化配置的長(zhǎng)久發(fā)展來看，估價(jià)人員以為工業(yè)用途不是最正確用途。但本次評(píng)估從合法的原則考慮，仍以原規(guī)劃用途（3）計(jì)算結(jié)果：利潤(rùn)法評(píng)估綜合樓基層房地產(chǎn)單價(jià)為2638元/㎡。2.成本法（1）計(jì)算公式；依據(jù)成本法的要求，成本法估價(jià)的基本公式為；房地產(chǎn)價(jià)值=土地獲得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)-建筑物折舊（2）計(jì)算過程：依據(jù)市場(chǎng)檢查及××市的有關(guān)規(guī)定.確立以下指標(biāo)。表4成本法評(píng)估價(jià)錢計(jì)算表序號(hào)重量?jī)r(jià)錢組成單價(jià)（元）備注一土地使用權(quán)價(jià)值456.071+2+3+4+51土地獲得成本及開發(fā)成本326.69依據(jù)×府[2000]綜××號(hào)文.估價(jià)對(duì)象士地屬于B-B1區(qū)，工業(yè)用途土地單價(jià)為700元/㎡，年期修正為，[1-1÷(1+4.01%)50][1÷-1÷(1+4.01%)46]=1.0285。容積率為3.72，容積率修正系數(shù)為1.688，經(jīng)過年期、容積率修正后樓面地價(jià)為700×1.0285×1.688÷元/㎡2土地的管理花費(fèi)9.27為土地獲得成本及開發(fā)成本的3%3土地的投資利息34.93（1+2）×利率×開發(fā)周期，利率取5.49%，開發(fā)期為2年4土地的銷售花費(fèi)54.47（1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55%5土地的開發(fā)利潤(rùn)47.72（1+2）×15%，開發(fā)利潤(rùn)取15%二建筑物價(jià)值1989.181+2+3+4+5-61建筑物開發(fā)成本1765a+b+c+d+ea建安工程造價(jià)1450依據(jù)××市建設(shè)工程投資估量指標(biāo)，估價(jià)對(duì)象層高為5m.內(nèi)安裝兩部客用××電梯及兩部載重量為3t的貨用電梯，近似構(gòu)造、層高、帶近似設(shè)備裝飾的建安工程造價(jià)為1450元/㎡b勘探設(shè)計(jì)和先期工程費(fèi)87包含勘探設(shè)計(jì)費(fèi)，報(bào)建手續(xù)費(fèi)，咨詢、可行性研究、策、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等花費(fèi)姆建安工程造價(jià)的6%計(jì)取c基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)費(fèi)120小區(qū)紅線內(nèi)的給水、供電、道路等d公共設(shè)備建設(shè)費(fèi)80區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)備花費(fèi)分?jǐn)俢開發(fā)過程中的花費(fèi)29包含工程監(jiān)理費(fèi)1%，次要項(xiàng)目及其余花費(fèi)1%2建筑物的管理花費(fèi)52.98為建筑物開發(fā)成本的3%3建筑物的投資利息48.29（1+2）×利率×（開發(fā)周期/2），利率取5.31%，開發(fā)期為1年4建筑物的銷售花費(fèi)200.09（1+2+3+5）÷（1-稅率）×稅率，稅率取8.55%5建筑物的投資利潤(rùn)272.85（1+2）×15%，開發(fā)利潤(rùn)取15%6建筑物折舊351.03（1+2十3+4+5）×折舊，依據(jù)直線折舊及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)質(zhì)察看確立成新率85%，則折舊率15%三評(píng)估價(jià)錢2445.25為土地使用權(quán)價(jià)值與建筑物價(jià)值之和（3）計(jì)算結(jié)果：成本法評(píng)估房地產(chǎn)單價(jià)為2445元/㎡。（三）綜合樓房第二至十二層1.利潤(rùn)法（1）計(jì)算公式：V=A/R[1-1/（1+R）n]式中V（3）計(jì)算結(jié)果：成本法評(píng)估房地產(chǎn)單價(jià)為2245元/㎡七、估價(jià)結(jié)果確立（一）估價(jià)對(duì)象單價(jià)確實(shí)定根源：（1）地下室：以上采納成本法測(cè)算地下室價(jià)值為1002元/㎡。（2）綜合樓基層：采納以上兩種方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象結(jié)果，成本法測(cè)算結(jié)果為2445元/㎡，利潤(rùn)復(fù)原法測(cè)算結(jié)果為2638元/㎡，兩種方法評(píng)估結(jié)果相差不大。本次評(píng)估采納兩種方法的算術(shù)均勻值作為評(píng)估結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)單價(jià)為：（2445+2638）÷2＝2542（元/㎡）。（3）綜合樓第二至第十二層：以上采納兩種方法測(cè)算估價(jià)對(duì)象結(jié)果，成本法測(cè)算結(jié)果為2245元/㎡，利潤(rùn)復(fù)原法測(cè)算結(jié)果為2040元/㎡，兩種方法評(píng)估結(jié)果相差不大。本次評(píng)估采納兩種方法的算術(shù)均勻值作為評(píng)估結(jié)果，則估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)單價(jià)為：（2245+2040）/2=2143（元/㎡）。詳細(xì)以下表：表7估價(jià)對(duì)象價(jià)值確實(shí)定表樓層建筑面積（㎡）房地產(chǎn)單（元）總價(jià)（元）地下一層估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)20xx年5月23日的價(jià)值為人民幣3637.33萬元（大寫：人民幣叁仟陸佰叁拾柒萬叁仟叁佰圓整）。（1）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中缺目錄。（2）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中缺致拜托方函。（3）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中缺估價(jià)師申明。（4）估價(jià)報(bào)告未在估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔。（5）估價(jià)結(jié)果缺單價(jià)。（6）未在報(bào)告中說明待估地下室不計(jì)地價(jià)的原由。（7）在用成本法計(jì)算時(shí)公式中缺銷售花費(fèi)一項(xiàng)。（8）在用成本法列表計(jì)算中“銷售花費(fèi)”應(yīng)是“銷售稅費(fèi)”。（9）在用成本法列表計(jì)算“建筑物的投資利潤(rùn)”中的“開發(fā)利潤(rùn)”應(yīng)表述為“建筑物投資利潤(rùn)率”。（10）在用成本法列表計(jì)算“土地的開發(fā)利潤(rùn)”中的“開發(fā)利潤(rùn)取15％”應(yīng)表述為“土地投資利潤(rùn)率取15％”。（11）在用利潤(rùn)法計(jì)算年總花費(fèi)（營(yíng)運(yùn)花費(fèi)和有效毛收入）時(shí)，也應(yīng)說明這是客觀正常狀況下的花費(fèi)。（12