第四章 房地產(chǎn)稅費(fèi)3

第五節(jié)房地產(chǎn)交易中的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)及案例

一、房地產(chǎn)交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)（一）二手房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)以杭州現(xiàn)行二手房交易雙方的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況為例:購買方稅費(fèi)負(fù)擔(dān)表稅費(fèi)名稱稅費(fèi)率收款單位印花稅0.05%農(nóng)稅中心契稅普通住宅1.50%；非普通住宅應(yīng)該為3%（聯(lián)系2010年10月新政）交易手續(xù)費(fèi)住宅：人民幣3元/平方米房管局非住宅及非普通住宅：人民幣6元/平方米土地出讓金（劃撥土地的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓須補(bǔ)繳，如房改房上市等）土地等級(jí)對(duì)應(yīng)的出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)×分?jǐn)偟耐恋孛娣e×年期修正系數(shù)（具體參見附表后面）（2009年7月1日取消年期修正。）農(nóng)稅中心產(chǎn)權(quán)登記及工本費(fèi)住宅：80元＋5元（產(chǎn)權(quán)印花稅）/本房管局非住宅：按面積A：A≦500，200元；500﹤A≦1000，300元；1000﹤A≦2000，500元；2000﹤A≦5000，800元；A﹥5000，1000元；另收產(chǎn)權(quán)印花稅5元/本共有權(quán)工本費(fèi)10元/本他項(xiàng)權(quán)工本費(fèi)（有抵押的）10元＋5元（產(chǎn)權(quán)印花稅）/本地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)（具體參見表4-4）土管局評(píng)估費(fèi)（若抵押貸款）100萬以下部分0.42%，100以上至500部分0.3%，500以上至2000部分0.12%評(píng)估公司保險(xiǎn)費(fèi)（若公積金貸款需要繳納）房?jī)r(jià)×保險(xiǎn)費(fèi)率×年數(shù)保險(xiǎn)公司中介服務(wù)費(fèi)（分檔累進(jìn)）50萬以下1%（浮動(dòng)范圍±25%）1.25%中介公司50-100萬0.7%（浮動(dòng)范圍±25%）0.875%100-200萬0.4%（浮動(dòng)范圍±25%）0.5%200萬以上0.25%（浮動(dòng)范圍±25%）0.3125%對(duì)購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。保險(xiǎn)費(fèi)=保險(xiǎn)金額×基準(zhǔn)保險(xiǎn)費(fèi)率×對(duì)應(yīng)保險(xiǎn)期限杭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見（2010.10.11)

（四）落實(shí)差別化稅收政策。將購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；將購買超過5年（含）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；將購買超過5年（含）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。

對(duì)購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。購買的普通住房不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。普通住宅是指符合以下三個(gè)條件的住宅：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含1.0)以上；單套建筑面積在140平方米(含140平方米)以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。土地等級(jí)一二三四五六七八繳納標(biāo)準(zhǔn)6005004003002001008050土地等級(jí)繳納標(biāo)準(zhǔn)交易類型地價(jià)總額（萬元）交易手續(xù)費(fèi)（元）地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓10以下（含10）10010－20（含20）20020－50（含50）30050－100（含100）600100－500（含500）1200500－2000（含2000）25002000以上4000浙江省土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)出售方稅費(fèi)負(fù)擔(dān)表稅費(fèi)名稱稅費(fèi)率收款單位印花稅0.05%農(nóng)稅中心交易手續(xù)費(fèi)普通住宅：人民幣3元/平方米房管局非住宅及非普通住宅：人民幣6元/平方米地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)（具體參見表4-4）土管局營業(yè)稅及附加（也稱綜合稅，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）5年以內(nèi)住宅（普通和非普通）：售價(jià)×5.6%農(nóng)稅中心5年以上普通住宅免征5年以上非普通住宅：（出售價(jià)－購入價(jià)）×5.6%個(gè)人所得稅不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按總價(jià)×1%農(nóng)稅中心(轉(zhuǎn)讓收入-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用)×20%土地增值稅非住宅：（轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額）×四級(jí)累進(jìn)稅率農(nóng)稅中心1、普通住宅免征、非普通住宅居住滿5年免征；2、非普通住宅未滿3年成交價(jià)格*0.5%，滿3未滿5減半征收；3、非住宅：成交價(jià)格*0.5%；（不能提供發(fā)票或評(píng)估報(bào)告）中介服務(wù)費(fèi)（分檔累進(jìn)）50萬以下1%（浮動(dòng)范圍±25%）1.25%中介公司50-100萬0.7%（浮動(dòng)范圍±25%）0.875%100-200萬0.4%（浮動(dòng)范圍±25%）0.5%200萬以上0.25%（浮動(dòng)范圍±25%）0.3125%杭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見（2010.10.11)

（四）落實(shí)差別化稅收政策。將購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；將購買超過5年（含）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；將購買超過5年（含）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。

杭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見（2010.10.11)

對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號(hào))要求，稅務(wù)部門要進(jìn)一步做好土地增值稅的征收管理工作，市區(qū)除保障性住房外，普通住房的土地增值稅預(yù)征率為2%，非普通住房（包括排屋、別墅）、商業(yè)用房、其他用房的土地增值稅預(yù)征率為3%，住房開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)高于項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)脮r(shí)新建商品住房平均價(jià)格1倍以上的土地增值稅預(yù)征率為5%。同時(shí)，對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，稅務(wù)部門要加強(qiáng)稅務(wù)稽查，嚴(yán)格土地增值稅清算管理。停止執(zhí)行購房補(bǔ)貼政策，恢復(fù)征收房地產(chǎn)登記等相關(guān)費(fèi)用。（二）新建商品房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

新建商品房交易過程中所涉及的稅費(fèi)與二手房交易稅費(fèi)存在著一定差別。下面是以杭州為例的商品房交易雙方稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況表。購買方主要稅費(fèi)負(fù)擔(dān)表稅種計(jì)稅依據(jù)房屋類型稅率個(gè)人單位契稅合同金額非住宅3%3%非普通住宅3%普通住宅1.5%，1%印花稅合同金額0.05%交易手續(xù)費(fèi)合同金額住宅由出讓方承擔(dān)，經(jīng)濟(jì)適用房減半非普通住宅非住宅6元/㎡注冊(cè)登記費(fèi)產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)套住宅產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80元/戶件非住宅每件550元權(quán)證工本費(fèi)本向一個(gè)以上權(quán)利人發(fā)放時(shí)，每加一本權(quán)證，工本費(fèi)10元/本權(quán)證印花稅本權(quán)證印花稅5元/本與二手房基本相同，但少了評(píng)估費(fèi)和中介服務(wù)費(fèi)兩個(gè)部分，住宅交易手續(xù)費(fèi)由開發(fā)商繳納。出售方主要稅費(fèi)負(fù)擔(dān)表

稅種計(jì)稅依據(jù)稅率營業(yè)稅銷售收入稅率5%城建稅、教育附加營業(yè)稅城建稅納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%，納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%，納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%;教育費(fèi)附加率為3%印花稅合同金額0.05%土地增值稅項(xiàng)目銷售收入普通住房的土地增值稅預(yù)征率為2%，非普通住房（包括排屋、別墅）、商業(yè)用房、其他用房的土地增值稅預(yù)征率為3%企業(yè)所得稅（項(xiàng)目銷售收入-財(cái)產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）*25%交易手續(xù)費(fèi)建筑面積住宅3元/㎡非住宅6元/㎡銷售代理服務(wù)費(fèi)(若委托銷售)具體收費(fèi)由中介機(jī)構(gòu)與委托方協(xié)商確定杭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見（2010.10.11)

對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號(hào))要求，稅務(wù)部門要進(jìn)一步做好土地增值稅的征收管理工作，市區(qū)除保障性住房外，普通住房的土地增值稅預(yù)征率為2%，非普通住房（包括排屋、別墅）、商業(yè)用房、其他用房的土地增值稅預(yù)征率為3%，住房開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)高于項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)脮r(shí)新建商品住房平均價(jià)格1倍以上的土地增值稅預(yù)征率為5%。同時(shí)，對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，稅務(wù)部門要加強(qiáng)稅務(wù)稽查，嚴(yán)格土地增值稅清算管理。停止執(zhí)行購房補(bǔ)貼政策，恢復(fù)征收房地產(chǎn)登記等相關(guān)費(fèi)用。（三）房地產(chǎn)交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁是指房地產(chǎn)交易過程中，納稅人將應(yīng)由自己負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給交易對(duì)方的一種現(xiàn)象。稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁可能有兩種情況：順轉(zhuǎn)和逆轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)買賣、租賃環(huán)節(jié)的稅收，一般會(huì)較多地發(fā)生順轉(zhuǎn)，即稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)給購房人和承租人。二、房地產(chǎn)稅收案例【案例1】王志準(zhǔn)備今年購買杭州市中心某樓盤的新建商品房，經(jīng)詢問該套房總價(jià)為100萬元、面積為98平方米，該房屋為其首套房屋。他需要繳納的稅收有哪些，共需要繳納多少稅額？【案例2】張慶在杭州市有兩套住宅，因急需資金，現(xiàn)準(zhǔn)備向李女士轉(zhuǎn)讓一套住了6年、屬于市區(qū)范圍內(nèi)的總面積在230平方米的公寓，在轉(zhuǎn)讓時(shí)能提供原購房發(fā)票，發(fā)票所載原購房?jī)r(jià)格為150萬元（含裝修價(jià)格），轉(zhuǎn)讓價(jià)為230萬元，評(píng)估價(jià)也是230萬元，雙方都想知道分別要繳納的稅收是多少?！景咐?】張某欲出租自己的住宅，現(xiàn)咨詢出租房屋需要繳納哪些稅？

【案例4】杜偉打算將其所有的一套面積為70平方米評(píng)估價(jià)格為50萬元的房產(chǎn)贈(zèng)與他的哥哥，現(xiàn)委托中介公司小林幫其代為辦理，房屋贈(zèng)與是否需要繳納房地產(chǎn)稅收，以及繳納多少請(qǐng)求小林提供解答?三、房地產(chǎn)交易收費(fèi)案例

【案例1】楊先生于今年6月1日委托杭州某中介公司買了一套價(jià)值215萬元（賣方凈得價(jià)）的房子，請(qǐng)問需要繳納多少中介服務(wù)費(fèi)。中介公司按杭州現(xiàn)行房地產(chǎn)買賣代理服務(wù)基準(zhǔn)費(fèi)率采用上浮25%的服務(wù)費(fèi)率?！景咐?】小林2008年1月在杭州購得一套二手房屋，房屋面積為140平方米，購入價(jià)格為145萬元，首付房款30%，其他以商業(yè)貸款支付，辦理商業(yè)貸款銀行要求放貸前進(jìn)行房屋抵押價(jià)值評(píng)估。經(jīng)委托一家估價(jià)公司評(píng)估，評(píng)估出該房屋抵押價(jià)值為150萬元，請(qǐng)問需支付多少評(píng)估費(fèi)，由誰繳納？房地產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)的總額（萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率（%）100以下（含100）0.42100以上至500（含500）0.3500以上至2000（含2000）0.122000以上至5000（含5000）0.065000以上0.012【案例3】小張?jiān)?010年3月購得一套杭州市區(qū)房屋，房屋面積為92.7平方米，處于該多層住宅（共七層）的四樓，房屋土地性質(zhì)為出讓土地，購入價(jià)格為82萬元，2011年9月他將該房屋出售給小王，價(jià)格為95萬元，小王首次購房，不需要貸款。請(qǐng)問二人各需支付哪些稅費(fèi)，各是多少？

任務(wù)一：王先生六年前在上城區(qū)買了一套房子（普通住房，非家庭唯一住房），面積為85平米，買入價(jià)格為80萬元，現(xiàn)在想以150萬元的價(jià)格賣給張女士。因貸款銀行要求進(jìn)行房屋抵押價(jià)值評(píng)估，經(jīng)委托，某估價(jià)公司評(píng)估出該房子的價(jià)值為150萬元。雙方通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成交易，且該房屋為張女士家庭的唯一住房。請(qǐng)問：他們分別要繳納的稅費(fèi)有哪些，分別繳納的稅費(fèi)總額為多少？（要求以杭州市現(xiàn)行（2010.10.11）房地產(chǎn)稅費(fèi)政策為依據(jù)進(jìn)行測(cè)算）

實(shí)訓(xùn)練習(xí)

任務(wù)二：李小姐將兩年前購入的一套房子出售給陳先生，面積為120平方米，售價(jià)200萬，此套房產(chǎn)是李小姐家的唯一住宅，陳先生需辦理銀行按揭，評(píng)估價(jià)與售價(jià)相等，該房屋是陳先生家的第二套住宅。他們分別要繳納的稅費(fèi)有哪些，稅額為多少？如果李小姐要求200萬是到手價(jià)，陳先生要繳納多少稅費(fèi)？（要求以杭州市現(xiàn)行（2010.10.11）房地產(chǎn)稅費(fèi)政策為依據(jù)進(jìn)行測(cè)算）實(shí)訓(xùn)練習(xí)

任務(wù)三：李先生將兩年前購入的一套房子出售給王先生，面積155平方米，售價(jià)285萬，此套房產(chǎn)不是李先生的唯一住宅，王先生需辦理銀行按揭，評(píng)估價(jià)與售價(jià)相等。他們分別要繳納的稅費(fèi)有哪些，稅額為多少？（要求以杭州市現(xiàn)行（2010.10.11）房地產(chǎn)稅費(fèi)政策為依據(jù)進(jìn)行測(cè)算）實(shí)訓(xùn)練習(xí)

任務(wù)四：某房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入8000萬元，扣除項(xiàng)目金額3000萬元，則應(yīng)征收的土地增值稅總額是多少？

實(shí)訓(xùn)練習(xí)

杭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見（2010.10.11)

（四）落實(shí)差別化稅收政策。將購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；將購買超過5年（含）的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；將購買超過5年（含）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。

對(duì)購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。購買的普通住房不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。杭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快保障性住房建設(shè)的實(shí)施意見（2010.10.11)

對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號(hào))要求，稅務(wù)部門要進(jìn)一步做好土地增值稅的征收管理工作，市區(qū)除保障性住房外，普通住房的土地增值稅預(yù)征率為2%，非普通住房（包括排屋、別墅）、商業(yè)用房、其他用房的土地增值稅預(yù)征率為3%，住房開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)高于項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)脮r(shí)新建商品住房平均價(jià)格1倍以上的土地增值稅預(yù)征率為5%。同時(shí)，對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，稅務(wù)部門要加強(qiáng)稅務(wù)稽查，嚴(yán)格土地增