房地產(chǎn)法學(xué)第二章(2012年本科生(法學(xué).))

法律專業(yè)文史哲本科必讀( 四）文學(xué)（5本）1.《堂.吉柯德》人民文學(xué)出版社2004年版。2.《紅與黑》司湯達(dá)上海譯文出版社2006年版。3.《貝姨》巴爾扎克人民文學(xué)出版社1989年版。4.《九三年》雨果人民文學(xué)出版社1996年版5.《約翰.克利斯朵夫》人民文學(xué)出版社1997年版。法律專業(yè)文史哲本科必讀(四）史學(xué)（5本）1.《意大利文藝復(fù)興時(shí)期的文化》商務(wù)印書館1979年版2.《本杰明.富蘭克林自傳》三聯(lián)書店1958年版3.《歷史是什么》商務(wù)印書館1981年版4.《封建時(shí)代》商務(wù)印書館2004年版5.《美國(guó)與中國(guó)》費(fèi)正清世界知識(shí)出版社2002年版。法律專業(yè)文史哲本科必讀(四）哲學(xué)（5本）1.《共產(chǎn)黨宣言》馬克斯、恩格斯選集第一卷人民出版社1995年版2.《悲劇的誕生》尼采廣西師大出版社2002年版。3.《新教倫理與資本主義》韋伯陜西師范大學(xué)出版社2002年版4.《精神分析引論》弗洛伊德商務(wù)印書館1984年版5.《人論》卡西爾上海譯文出版社1985年版。西方法學(xué)名著（四）（5本）1.《憲法學(xué)教程》狄驥著，春風(fēng)文藝出版社1999年版。2.《行政法與公法精要》奧里烏著，春風(fēng)文藝出版社1999年版。3.《法律的概念》哈特著中國(guó)大百科全書出版社1996年版。4.《法律帝國(guó)》德沃金著，中國(guó)大百科全書出版社1996年版5.《法律的經(jīng)濟(jì)分析》波斯納著，中國(guó)大百科全書出版社1997年版。第二章房地產(chǎn)開發(fā)用地一、房地產(chǎn)開發(fā)用地的方式土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為

概念（一）劃撥是一種行政法律關(guān)系

劃撥的特征只能由其本人親自行使

客體只能是國(guó)有土地

具有無償性，沒有期限

適用面窄土地使用權(quán)劃撥與出讓的區(qū)別

適用范圍不同

性質(zhì)不同

法律屬性和實(shí)現(xiàn)方式不同

劃撥土地使用權(quán)的行使占有權(quán)。土地使用者依法享有對(duì)土地實(shí)際控制的權(quán)利。包括事實(shí)上的控制和法律上的控制。前者如在土地上進(jìn)行建筑、從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，用界標(biāo)、圍墻或者其它方式表明自己對(duì)某一地塊擁有合法使用權(quán)；后者是指經(jīng)過土地權(quán)利登記而確定并表明其排除他人占有的合法地位。使用權(quán)。是指依土地使用目的對(duì)土地的實(shí)際利用行為

收益權(quán)。指通過使用而獲取土地利益的權(quán)利，土地利益既包括使用土地的收益，又包括使用土地的便利。劃撥的土地使用權(quán)收益權(quán)指的是使用土地的便利。

排除妨害請(qǐng)求權(quán)。土地使用者依法取得劃撥土地使用權(quán)之后，其權(quán)利的行使受國(guó)家法律的保護(hù)，任何單位和個(gè)人都不得非法干涉。

劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)化先出讓后轉(zhuǎn)讓先轉(zhuǎn)讓后出讓作價(jià)入股三、

我國(guó)建設(shè)用地使用權(quán)出讓具體問題分析（一）出讓方式

1、歷史遺留的存量劃撥土地補(bǔ)辦出讓2.協(xié)議出讓采用協(xié)議方式出讓土地主要有以下情形：一是上文提及的過去的存量劃撥用地，因發(fā)生轉(zhuǎn)讓、企業(yè)改制和用途改變而不再適合保留劃撥方式且不需采用公開出讓方式的；二是目前符合劃撥方式供地的項(xiàng)目用地，但地方政府根據(jù)需要決定采用出讓方式。這種方式的特點(diǎn)是政府對(duì)地價(jià)較容易控制，靈活性大。

3.招標(biāo)招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以簡(jiǎn)稱出讓方)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。此種方式主要是用于一些大型或關(guān)鍵性的發(fā)展計(jì)劃與投資項(xiàng)目用地

4.拍賣拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。適用于競(jìng)爭(zhēng)激烈、土地利用上有較大靈活性的項(xiàng)目用地。出讓方式協(xié)議招標(biāo)掛牌拍賣80%13%5%2%房?jī)r(jià)構(gòu)成建造、銷售成本農(nóng)地征用費(fèi)用城市建設(shè)配套費(fèi)出讓金利潤(rùn)稅費(fèi)支出商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開的方式出讓，禁止以協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地

2002年7月1日國(guó)土資源部出臺(tái)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(第11號(hào)令)規(guī)定：在司法實(shí)踐中對(duì)于以協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的合同糾紛，人民法院一般都不會(huì)認(rèn)定合同無效。其主要理由有三：

“協(xié)議”方式目前仍是一種法定形式

國(guó)土資源部的11號(hào)令只是一個(gè)部頒規(guī)章它只對(duì)行政機(jī)關(guān)有約束力，對(duì)行政行為的相對(duì)人則無約束力

史上最嚴(yán)房產(chǎn)新政能抑制房?jī)r(jià)嗎？2003年，上海出讓土地面積6102萬平方米，政府實(shí)收土地出讓金91.75億，出讓每平方米土地政府收取不過150.4元，2004年，出讓6573.2萬平方米，政府實(shí)收出讓金140億，平均出讓金價(jià)213元，2005年，出讓5941.3萬平方米，實(shí)收出讓金100.4億，平均出讓金單價(jià)169元，2006年1～9月，出讓面積3637.2萬平方米，實(shí)收出讓金50.1億，平均出讓金單價(jià)137.9元。史上最嚴(yán)房產(chǎn)新政能抑制房?jī)r(jià)嗎？浦江鎮(zhèn)的六塊世博會(huì)動(dòng)遷基地，土地面積共67.73萬平方米，土地等級(jí)為六級(jí)，土地出讓合同是“滬閔房地（2005）230、231、242、243、247、248號(hào)”，政府收取的土地出讓金單價(jià)則是：568.97/67.7=8.4元/m2。

史上最嚴(yán)房產(chǎn)新政能抑制房?jī)r(jià)嗎？土地一級(jí)市場(chǎng)的“超低價(jià)”的存在只是為了讓房地產(chǎn)商中的“鳳毛麟角”將從一級(jí)市場(chǎng)得來土地能炒賣出個(gè)好價(jià)錢第一個(gè)壟斷：政府壟斷房地產(chǎn)開發(fā)的一級(jí)市場(chǎng)史上最嚴(yán)房產(chǎn)新政能抑制房?jī)r(jià)嗎？政府不但掌握出讓土地使用權(quán)的權(quán)利，還掌握“由誰來受讓土地使用權(quán)”的決定權(quán)。

《物權(quán)法》第137條第2款規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓?！?/p>

5.掛牌掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓方式也是按“價(jià)高者得”的原則確定受讓人，大部分類似于拍賣方式，只是其競(jìng)買的時(shí)間相對(duì)延長(zhǎng)，有利于競(jìng)買人理性投資，避免盲目沖動(dòng)行為推高土地價(jià)格。招拍掛實(shí)踐中出現(xiàn)的一些問題有：特定競(jìng)買者“量身定做”一次性大面積出讓房地產(chǎn)用地公開出讓標(biāo)的有瑕疵的土地。有的地方直接將尚未完成地上附著物拆遷補(bǔ)償?shù)摹懊亍薄⒁约斑€不具備建設(shè)條件的“生地”直接以公開方式出讓

（二）出讓的期限1、最高年限2、續(xù)期規(guī)定續(xù)期期待權(quán)如果可以多次續(xù)期就是變相的將土地所有權(quán)讓度給土地使用者？土地使用后期的低效率3、年限屆滿時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處置確定首先將期限屆滿的情形分為兩大類：土地使用者申請(qǐng)續(xù)期和未申請(qǐng)續(xù)期。其次，再將申請(qǐng)續(xù)期的情況分為兩大類：準(zhǔn)予續(xù)期和續(xù)期未獲批準(zhǔn)。準(zhǔn)予續(xù)期的，重新簽訂出讓合同，繳納土地出讓價(jià)款，辦理土地登記，這種情形不涉及對(duì)土地使用者的補(bǔ)償問題；未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，收回建設(shè)用地使用權(quán)，但對(duì)于這種情形下，對(duì)土地使用者如何補(bǔ)償，《城市房地產(chǎn)管理法》沒有提及。（三）出讓價(jià)款的收取和分配第一、地方政府隨意減免地價(jià)南寧市自2004年至2011年間，通過政府會(huì)議紀(jì)要、文件形式減免土地出讓收益達(dá)7億元之多。其次，對(duì)出讓金缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督管理請(qǐng)休息！法律專業(yè)文史哲本科必讀( 五）文學(xué)（5本）1.《鼠疫》阿爾貝.加繆譯林出版社2003年版。2.《情人》杜拉斯上海譯文出版社2004年版。3.《生命中不能承受之輕》昆德拉上海譯文出版社2003年版4.《莎士比亞悲劇四種》莎士比亞人民文學(xué)出版社1988年版5.《傲慢與偏見》奧斯丁上海譯文出版社2001年版法律專業(yè)文史哲本科必讀(五）史學(xué)（3本）1.《全球通史》北京大學(xué)出版社2006年修訂版2.《叫魂—1768年中國(guó)妖術(shù)大恐慌》孔飛刀三聯(lián)書店1999年版3.《現(xiàn)代世界體系》沃勒斯坦高等教育出版社1998年版法律專業(yè)文史哲本科必讀(五）哲學(xué)（5本）1.《時(shí)間與自由意志》柏格森商務(wù)印書館1958年版2.《存在主義是一種人道主義》薩特上海譯文出版社1988年版3.《西方哲學(xué)史》，羅素上卷商務(wù)印書館1963年版下卷商務(wù)印書館1976年版

4.《沙鄉(xiāng)年鑒》利奧波德吉林人民出版社1997年版5.《科學(xué)革命的結(jié)構(gòu)》庫恩北京大學(xué)出版社2003年版。西方法學(xué)名著（五）（5本）1.《法律與革命—西方法律傳統(tǒng)的形成》伯爾曼賀衛(wèi)方譯，中國(guó)大百科全書出版社1993年版。2.《當(dāng)代主要法律體系》達(dá)維德著，上海譯文出版社1986年版。3.《比較法總論》克茨著貴州人民出版社1992年版。4.《現(xiàn)代社會(huì)中的法律》昂格爾著，中國(guó)政法大學(xué)出版社1994年版5.《法理學(xué)：法律哲學(xué)與法律分析》鄧正來譯，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年版三、聯(lián)營(yíng)四、聯(lián)建（共建、參建）五、土地征收（一）征地行為的性質(zhì)1.民事行為（1）征收是權(quán)利原始取得的一種方式，國(guó)家直接依據(jù)法律的規(guī)定取得特定權(quán)利，供給用地者，原權(quán)利人喪失其土地上的權(quán)利。（2）土地征收行為是國(guó)家基于最高所有權(quán)而行使的能夠引起物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為（3）國(guó)家對(duì)土地的征收并不是無償?shù)模恋卣魇蘸?，?guó)家要對(duì)被征收人進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，這種補(bǔ)償意味著國(guó)家對(duì)土地所有權(quán)的取得是支付了對(duì)價(jià)的，同時(shí)，被征收人也有獲得補(bǔ)償?shù)恼?qǐng)求權(quán)，這種請(qǐng)求權(quán)很顯然是一種民事權(quán)利。（4）土地征收雖具有強(qiáng)制性，但并不意味其是一種行政行為，國(guó)家不可任意為之，各國(guó)法律都明確規(guī)定國(guó)家實(shí)施土地征收行為必須是“為了公共利益的需要”，“公益性”是“強(qiáng)制性”的基礎(chǔ)。2.國(guó)家行政行為土地征收行為是國(guó)家依照法律規(guī)定的程序?qū)嵤┑膹?qiáng)制剝奪私人或集體土地所有權(quán)的國(guó)家行政行為。

（1）公共征收是行政主體行使公共權(quán)力時(shí)的一種特權(quán)，是私人所沒有的權(quán)力。（2）從土地征收的程序來看，從申請(qǐng)、核準(zhǔn)，到實(shí)施、補(bǔ)償、安置，行政機(jī)關(guān)在整個(gè)過程中都居于主導(dǎo)地位。（3）土地征收爭(zhēng)端以行政程序解決。

《土地管理法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“征收補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決?！?.土地征收行為是一種政府經(jīng)濟(jì)行為（1）從土地征收權(quán)的產(chǎn)生來看，土地征用行為是一種政府經(jīng)濟(jì)行為。（2)土地征收法律制度是克服市場(chǎng)失靈和政府失靈的產(chǎn)物

(3)從土地征收法律關(guān)系的調(diào)整方法來看，土地征收行為是一種經(jīng)濟(jì)法調(diào)整下的政府經(jīng)濟(jì)行為。

土地征收行為作為經(jīng)濟(jì)法規(guī)制的政府經(jīng)濟(jì)行為，一方面，具有行政強(qiáng)制性，被征地單位必須為公共利益需要而交出土地；另一方面，被征地單位和政府之間可就征用補(bǔ)償進(jìn)行協(xié)商，法律沒有理由也沒有必要規(guī)定補(bǔ)償費(fèi)的最高限額。但為了保護(hù)被征用者的利益，法律應(yīng)就補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)提供一個(gè)底線趙敦華《西方哲學(xué)簡(jiǎn)史》黑格爾的《法哲學(xué)原理》黑格爾的《歷史哲學(xué)》湯因比的《歷史研究》霍布斯鮑姆關(guān)于《資本主義社會(huì)發(fā)展》的三卷本摩爾根的《古代社會(huì)》朱塞佩格羅索的《羅馬法史》艾倫，沃森的《民法法系的演變及形成》西塞羅的《論義務(wù)》《論共和國(guó)論法律》、《西塞羅三論老年友誼責(zé)任》霍貝爾的《原始人的法》巴洛的《羅馬人》彭梵得《羅馬法教科書》優(yōu)士丁尼的《法學(xué)階梯》

（二）集體土地征收中的疑難問題

2004年3月，我們國(guó)家將憲法的第十條和第十三條進(jìn)行了修改，規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要”，“可以依照法律規(guī)定”對(duì)土地和公民的私有財(cái)產(chǎn)“實(shí)行征收或者征用并給與補(bǔ)償”。

《物權(quán)法》對(duì)農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)定（42條第2款）：征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。《物權(quán)法》對(duì)農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)定（42條第4款）：任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

《物權(quán)法》對(duì)農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)定（43條）：國(guó)家對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量。不得違反法律規(guī)定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。

意義：－首次將社會(huì)保障費(fèi)用納入征地補(bǔ)償范圍二突出強(qiáng)調(diào)了征地補(bǔ)償款的足額支付三突出強(qiáng)調(diào)了耕地保護(hù)和土地征收程序

公共利益的認(rèn)定以一種抽象的原則和形式出現(xiàn)。這就使得對(duì)公共利益的解釋和認(rèn)定成為了行政部門的自由裁量權(quán)，那么這樣以來國(guó)家試圖通過法律途徑來解決公共利益與私人利益的矛盾的意義就大打折扣了。

1、共同利益論。它的倡導(dǎo)人是美國(guó)哥倫比亞大學(xué)的政治科學(xué)家布萊恩．巴里。

他認(rèn)為“公共利益是一種共同利益，符合公眾之中的每一個(gè)成員的利益是一種公共利益”。這一理論實(shí)際上是一種理想的理論價(jià)值觀2、公眾利益論。公眾利益論卻不同于共同利益論，它強(qiáng)調(diào)的不是公眾之中每一人的利益都被照顧到。理解公眾利益論就必須首先了解對(duì)公眾的解釋，加拿大政治學(xué)教授布雷．布魯克做出了這樣的解釋

“具有特殊利益的個(gè)人，公司或比較小的團(tuán)體是與‘公眾’相對(duì)的，公眾是作為這樣一個(gè)團(tuán)體，它對(duì)并不屬于某一特定集團(tuán)的任何人是開放的”。那么，也就是說公共利益也具有開放性，其收益者不是封閉的特定團(tuán)體，而是公眾，而這里的公眾就是指開放的，“不確定的多數(shù)人3、公共理性論。公共性是指公共理性和公共價(jià)值，它代表的是道德、效率、正義和傳統(tǒng)。美國(guó)政治學(xué)教授索拉夫指出：“公共利益的正當(dāng)性并不取決于受益的人數(shù)，而是取決于優(yōu)先的理性或明智要求”。因此，我們?cè)诮忉尮怖鏁r(shí)就必須考慮它的公共性是否有正當(dāng)性，看大多數(shù)人的利益是否侵犯到了其他人的生存權(quán)，是否違背了社會(huì)公平正義的原則，是否剝奪了其他人的自然權(quán)力的等等。

探討的是一個(gè)具有歷史性和普遍適用性的解釋，在一定歷史發(fā)展條件下，對(duì)它進(jìn)行合理解釋

認(rèn)定公共利益的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

實(shí)體標(biāo)準(zhǔn)：

1、以使用的主體來認(rèn)定公共利益。通過使用主體來認(rèn)定公共利益關(guān)鍵是要把握什么樣的主體使用或者需要才是公共利益。通常有兩類：一類是公共利益的代表性主體，另一類是公眾主體

2、以使用的直接目的來認(rèn)定公共利益。有兩種情況時(shí)需要分辨的：第一個(gè)就是被征用的事物直接用于商業(yè)目的，而間接有利于公共利益，例如招商引資、商城的開發(fā)等；第二種情況就是既有直接的公共利益，也有私人利益、部門利益在里面。就像煤礦的開發(fā)、電信公司等公用企業(yè)因需要而征用土地。

以上兩種情況給我們的啟示就是：直接用于公益事業(yè)，例如國(guó)防、科教文衛(wèi)事業(yè)，且不以盈利為目的才符合公共利益的條件。

3、以立法的形式確定公共利益的主要范圍和基本方向。

唯一有建設(shè)性的辦法就是采用包容性和排他性的列舉法，并通過立法將其確定在法律的框架內(nèi)

包容性的列舉就是列舉出所涵蓋的各種對(duì)象，排他性列舉就是列舉出容易被誤用但實(shí)際上并不符合公共利益條件的對(duì)象。程序標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定公共利益

1、行政程序。

主要包括調(diào)查、審批、通告當(dāng)事人、進(jìn)行價(jià)格評(píng)估、舉行聽證會(huì)、行政復(fù)議等。

界定列入征地聽證內(nèi)容

國(guó)土資源聽證規(guī)定所列的內(nèi)容

(國(guó)土資源部令第22號(hào))：

擬定或者修改基準(zhǔn)地價(jià)、組織編制或者修改土地利用總體規(guī)劃和礦產(chǎn)資源規(guī)劃、擬定或者修改區(qū)域性征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、擬定擬征地項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案、擬定非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用基本農(nóng)田方案等。

土地該不該征，征地是否為了公共利益？的問題沒有列入聽征范圍

2003年頒布的《行政許可法》第46條規(guī)定“法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定實(shí)施行政許可應(yīng)當(dāng)聽證的事項(xiàng)，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告，并舉行聽證”

2.司法程序。司法程序是確保財(cái)產(chǎn)征用的公共利益性質(zhì)，從而防止行政機(jī)關(guān)濫用征用權(quán)的最后一道防線。當(dāng)被征用方認(rèn)為征用行為并不具備公共利益的目的性要件，或者沒有得到適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，若行政復(fù)議等行政程序仍無法解決，則被征用方有權(quán)向法院提起訴訟司法程序?qū)π姓饔玫暮戏ㄐ缘木S護(hù)表現(xiàn)在兩個(gè)方面：（1）通過對(duì)公共利益的司法解釋來裁決具體征用行為的合法性；（2）通過對(duì)公共利益的憲法解釋來審查有關(guān)行政的法律、法規(guī)和規(guī)章的合憲性，從而使公共利益對(duì)行政征用構(gòu)成有效的法律約束。

1998年美國(guó)輝瑞藥業(yè)公司征地案案情簡(jiǎn)要如下：自1990年開始，新倫敦市經(jīng)濟(jì)持續(xù)滑坡，居民不斷外遷，90年代末只有24000人，為歷史最低。1998年，制藥公司輝瑞在附近建一家工廠。市政府認(rèn)為，開發(fā)商使用該地更好，以創(chuàng)造就業(yè)，增加稅收。

新倫敦案共有九位原告，他們的15套住房被開發(fā)公司征收。按照美國(guó)最高法院的判例，征收私人財(cái)產(chǎn)給私人開發(fā)商，“不得為可確定的一批人謀取利益”。新倫敦案中的多數(shù)大法官認(rèn)為，這里不是某一個(gè)開發(fā)商要做一個(gè)樓盤賺錢，而是事關(guān)招商引資的大問題，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體規(guī)劃的一部分。大法官們的邏輯推理可用下列等式表示：憲法第五修正案=充作公用=用于公共目的=經(jīng)濟(jì)發(fā)展=創(chuàng)造就業(yè)和增加稅收=開發(fā)商可以征收私人住宅。

新倫敦案的表決結(jié)果是5比4，自由派大法官以微弱多數(shù)定案。對(duì)于自由派大法官的意見，保守派大法官堅(jiān)決表示反對(duì)。奧康納大法官在反對(duì)意見中旗幟鮮明地指出，以“經(jīng)濟(jì)發(fā)展”的名義征用土地是反憲法。奧康納大法官在“公用目的”之后斬?cái)嗔诉壿嬫?。按照她的推論，邏輯鏈?yīng)改為：憲法第五修正案=充作公用=用于公共目的=保護(hù)公共衛(wèi)生或打破土地壟斷=開發(fā)商可以征收私人住宅。

征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何認(rèn)定？一指導(dǎo)思想的調(diào)整二補(bǔ)償與被征土地改變用途后的價(jià)格落差不能過大

目前征地補(bǔ)償?shù)牧⒎?biāo)準(zhǔn)不合理

表現(xiàn)《土地管理法》：第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

《土地管理法》確定的補(bǔ)償基本原則是“按照被征土地的原用途給予補(bǔ)償”。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括：

土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍（二）是以“產(chǎn)值”確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

安置補(bǔ)助費(fèi)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。土地管理法規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

確定的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理?！锻恋毓芾矸ā冯m然沒有明確規(guī)定征地補(bǔ)償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)，但從該法第47條第6款的規(guī)定可以看出，我國(guó)法律確定的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是“不低于原有生活水平”

地上附著物補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定青苗的補(bǔ)償費(fèi)

由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)如何確定？應(yīng)區(qū)分不同建設(shè)項(xiàng)目決定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即凡屬公益性用地繼續(xù)實(shí)行目前的征地補(bǔ)償制；凡屬經(jīng)營(yíng)性用地則由具體建設(shè)單位按市場(chǎng)階向農(nóng)民集體購(gòu)買。

在現(xiàn)有的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高補(bǔ)償數(shù)額，必要時(shí)可突破《土地管理法》關(guān)于“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地補(bǔ)征用前三年平均產(chǎn)值三十倍”的限額規(guī)定

無論公益性用地還是經(jīng)營(yíng)性用地均實(shí)行完全的市場(chǎng)化征購(gòu)

建立征地區(qū)片價(jià)和宗地價(jià)評(píng)估制度

四種意見：征地補(bǔ)償款分配爭(zhēng)議

土地補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織失去土地所有權(quán)的補(bǔ)償，因此該項(xiàng)補(bǔ)償?shù)墨@得主體應(yīng)為集體經(jīng)濟(jì)組織的全體成員；而安置補(bǔ)助費(fèi)則是對(duì)因喪失土地使用權(quán)而需要加以安置的集體經(jīng)濟(jì)組織成員的補(bǔ)償

(二)征地補(bǔ)償款分配糾紛的立案條件之爭(zhēng)：

對(duì)于因征地補(bǔ)償款分配而引發(fā)的糾紛，當(dāng)事人向人民法院提起訴訟，人民法院能否受理以及是否作為民事案件審理，最高人民法院曾有過不同意見、答復(fù)、復(fù)函以及會(huì)議精神。

1994年l2月，最高人民法院在對(duì)江西省高級(jí)人民法院所作的《關(guān)于王翠蘭等六人與廬山十里鄉(xiāng)黃山嶺村六組土地征用贊分配糾紛一案的復(fù)函》中認(rèn)為：“當(dāng)事人為土地征用費(fèi)的處理發(fā)生爭(zhēng)議，不屬于法院受理案件的范圍，應(yīng)向有關(guān)機(jī)關(guān)申請(qǐng)解決”

2001年7月9日，最高人民法院研究室對(duì)廣東省高院的答復(fù)51號(hào)文認(rèn)為“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與其成員之間因收益分配產(chǎn)生的糾紛，屬平等主體之間的糾紛。當(dāng)事人就該糾紛起訴到人民法院，只要符合民事訴訟法第l08條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。”2001年12月31日，最高人民法院研究室又以法研116號(hào)答復(fù)指出農(nóng)村村民因土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)問題與村民委員會(huì)發(fā)生糾紛的，人民法院可以參照法研51號(hào)答復(fù)辦理。2002年8月19日，最高人民法院立案庭對(duì)浙江省高院的批復(fù)([2002]民立他字第4號(hào))則認(rèn)為：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織因土地補(bǔ)償費(fèi)發(fā)生的爭(zhēng)議，不屬于平等民事主體之間的民事法律關(guān)系，不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍。對(duì)此類爭(zhēng)議，人民法院依法不予受理。對(duì)于不需要由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置人員的安置補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物、青苗補(bǔ)償費(fèi)發(fā)生的爭(zhēng)議，屬于平等民事主體之問的民事權(quán)利義務(wù)爭(zhēng)議，屬于人民法院受理民事訴訟的范圍。”

首先，某類糾紛是否作為民事案件由人民法院受理，與爭(zhēng)議標(biāo)的權(quán)屬并無關(guān)系。即使土地征用補(bǔ)償費(fèi)用全部屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，如果集體經(jīng)濟(jì)組織成員，甚至集體經(jīng)濟(jì)組織之外的任何第三人，主張分配或享有征地補(bǔ)償利益或者認(rèn)為集體經(jīng)濟(jì)組織占有、使用或分配該征地補(bǔ)償款侵犯了自己的合法權(quán)益，只要符合《民事訴訟法》第108條規(guī)定的受理?xiàng)l件，人民法院就應(yīng)當(dāng)作為民事案件審理

思考其次，村民委員會(huì)，并不是一個(gè)行政組織或行政機(jī)構(gòu)。按照《村民委員會(huì)組織法》的規(guī)定，“村民委員會(huì)是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，實(shí)行民主選舉、民主決策、民主管理、民主監(jiān)督”。因此，從主體性質(zhì)上講，村民委員會(huì)并非行政機(jī)構(gòu)，也非依政府授權(quán)，代行行政職能的組織。故村民委員會(huì)從法律上講，其主體資格并非行政性質(zhì)，而只能是具有獨(dú)立法律地位的民事主體再次，應(yīng)將征地補(bǔ)償款分配與征地行為本身加以區(qū)別。

在實(shí)踐中，人民法院不僅將確屬行政爭(zhēng)議的征地糾紛擋在法院大門之外．在當(dāng)事人就此類糾紛提起行政訴訟時(shí)，人民法院常以此類爭(zhēng)議應(yīng)屬行政裁決范圍為由不予受理，同時(shí)又將本應(yīng)是平等民事主體之間的征地補(bǔ)償款分配爭(zhēng)議也歸人行政爭(zhēng)議，不作為民事案件受理。這就造成對(duì)此類糾紛，農(nóng)民既不能提起民事訴訟也不能提起行政訴訟的局面

2005年最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]6號(hào))對(duì)于征地補(bǔ)償款分配糾紛的立案受理問題的規(guī)定，又有一些新的變化。該司法解釋第l條第l款規(guī)定：“下列涉及農(nóng)村土地承包民事糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：……(四)承包地征收補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛。”同時(shí)第3款又規(guī)定：“集體經(jīng)濟(jì)組織成員就用于分配的土地補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額提起民事訴訟的，人民法院不予受理?！钡?4