月武漢市房地產市場月報

2015年11月武漢市房地產市場月報嘉海聯(lián)合2015年12月1經政資訊篇2土地篇3商品房市場篇報告提綱1經政資訊篇宏觀經濟房地產政策與趨勢土地市場城市經濟與建設行業(yè)動態(tài)目前大量穩(wěn)增長項目將持續(xù)釋放效力，財政刺激政策的作用也將逐漸顯現(xiàn)，這將帶動需求改善。貨幣政策穩(wěn)健偏松，社會融資利率水平下降，市場流動性充裕，有助于企業(yè)生產復蘇。中央經濟工作會臨近房地產金融等或成明年重點觀點：宏觀經濟交卷時間僅剩一月，中國經濟今年的大考進入沖刺階段。近段時間以來，不僅各項改革紛紛進入加速或盤點階段，高層領導人也如有“分身術”般頻繁出現(xiàn)在各種會議和出訪中?！笆濉币?guī)劃建議發(fā)布后，中央政府和各個部委都密集進入開會季。其中，11月10日召開的中央財經領導小組第十一次會議，主題是研究經濟結構性改革和城市工作。這次會議可謂重磅，不僅是中央對未來一段時間內改革方向的定調，更罕見地就房地產、金融風險、降低企業(yè)成本和產能過剩等問題作出明確指示。有接近決策層人士透露，這些內容將很有可能被吸納進今年的中央經濟工作會議中，成為明年的工作重點。房地產政策與趨勢購房首付比例有望下調首套或統(tǒng)一到20%中國經濟穩(wěn)增長的壓力依然很大，這就需要房地產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù)去庫存，提高房企擴大再生產能力，以促使房地產開發(fā)投資回暖。觀點：短期來看，一個是個人房貸問題，首付有望進一步下調；財稅政策方面，營業(yè)稅有望減免；貨幣政策方面，房貸利率已經到達歷史低點，年底前是否有降息還有待觀察。在高層接連釋放“穩(wěn)樓市”的信號，并提出“去庫存”的整體方向后，關于如何去庫存的建言層出不窮。有媒體報道稱，未來房地產調控政策定向寬松是大概率事件，有關部委已做好政策儲備。業(yè)內指出，房地產市場整體面臨供大于求的現(xiàn)狀，一些城市樓市低迷的原因也在于高庫存。交大房地產金融總裁俱樂部副會長李驍表示，“從整體看，房地產業(yè)已經步入了一個全新的階段，但從頭再走一遍的輝煌不會出現(xiàn)?！睂＜抑赋?，十三五期間房地產政策將總體保持偏暖狀態(tài)，房地產場調控政策可以從中期策略和短期策略來著眼。房地產政策與趨勢本輪房地產去庫存大幕拉開山西打響第一槍近日，山西明文取消商品房購房限制，成中國第四個取消樓市限購的省份，也是本輪高層提出化解房地產庫存之后，第一個采取行動的地方政府。11月19日，山西省政府公布了《關于健全完善住房保障和供應體系促進房地產市場健康發(fā)展的意見》。《意見》由山西省住房城鄉(xiāng)建設廳、山西省發(fā)展改革委、山西省財政廳等11個部門聯(lián)合提出，對山西省房地產政策進行了重大調整。其中規(guī)定，取消商品房購房限制。包括取消購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷(預)售價格申報制度；取消對境外機構及個人在本地區(qū)購買商品住房的限制。在此之前，甘肅、四川、安徽已相繼取消了限購。山西則是在這輪房地產去庫存上打響了第一槍。刺激銷售是化解庫存的根本之道。目前全市場尚處熱銷狀態(tài)，但遲遲不能形成普遍房價上漲預期。各地熱銷更多是政策驅動，而沒有恐慌性購房。繼續(xù)出臺政策刺激銷售，才能保證繼續(xù)平穩(wěn)去化。觀點：房地產政策與趨勢地產開發(fā)投資增速連創(chuàng)新低引擔憂明年初或有好轉房企在開發(fā)端投資意愿不強，正在拖累宏觀經濟——這是眾多專家的一致看法?！拔磥斫洕蠓€(wěn)，很大程度上要看房地產的投資能不能企穩(wěn)。”交通銀行首席經濟學家連平11月13日在某論壇上表示。專家表示，今年前10個月房屋新開工面積同比跌幅再次擴大，主要是金九銀十兩個月份商品房銷售相對平淡，去庫存壓力依舊較大，開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏放緩。受到今年銷售回暖的影響，房地產企業(yè)明年的現(xiàn)金流將同比增加，財務狀況將大為改善。但由于再投資回報率低迷，房企拿地的情緒普遍不高。今年截至目前，房企拿地成本占合同銷售額的比例創(chuàng)下歷史新低。觀點：城市經濟與建設兩江四岸區(qū)域是提升武漢城市軟實力與硬實力的契合點、歷史與現(xiàn)實的穿越區(qū)、生態(tài)與人文的對話處、市民共享的新客廳、國際旅游的支撐軸。觀點：11月9日，武漢市長萬勇主持召開市政府常務會，原則通過了《武漢市兩江四岸旅游功能提升總體規(guī)劃》。武漢市兩江四岸旅游功能提升區(qū)域涵蓋的規(guī)劃區(qū)范圍是：長江天興洲四環(huán)線預留通道至白沙洲大橋、漢江長江交匯處至長豐橋，沿線縱深原則上延伸至臨江第3條主干道以內的區(qū)域，陸域面積約為133平方公里。其中，核心區(qū)為：長江二橋至鸚鵡洲長江大橋、兩江交匯處至月湖橋的沿江區(qū)域，以及漢陽南岸嘴、龜山、龜北、月湖等片區(qū)，陸域面積約為6平方公里。第一階段實施建設的起步區(qū)范圍是漢陽龜山、龜北、月湖等片區(qū)。按照規(guī)劃，兩江四岸將整合資源，構建若干個景觀區(qū)。每個景觀區(qū)內整合旅游景點，突出特色鮮明的旅游集群。通過場所氛圍的營造，讓游客深刻體會到不同主題的濱水空間，感受到江城的萬種風情。武漢兩江四岸加速提升旅游功能造不同主題濱水空間城市經濟與建設“第一環(huán)”從形狀上來說是“扣環(huán)”，即通過和其他線路的換乘，實現(xiàn)地鐵環(huán)形功能。特別是在過江交通上，通過換乘，可實現(xiàn)市民方便快速地過長江和漢江，預計開通初期可以分擔25%的過漢江客流量。觀點：武漢“地鐵第一環(huán)”年底亮相穿越漢江連漢口漢陽武漢地鐵3號線的三大換乘站宗關、范湖、王家灣站近日均已完工，使得下月底通車的3號線與運營的1、2、4號線實現(xiàn)換乘。這條新地鐵線路首次穿越漢江，第一次通過地鐵連接起漢口和漢陽，并將與已建成的2號線、4號線相扣，形成武漢“地鐵第一環(huán)”，該環(huán)線將于年底正式亮相。武漢目前已開通的三條軌道交通線路，2號線穿越長江，連接武昌、漢口；4號線穿越長江，連接武昌、漢陽；唯獨漢口和漢陽之間還沒有連接。3號線的通車，就使?jié)h口和漢陽第一次通過地鐵對接成功。業(yè)內專家介紹，3號線橫跨漢江，是第一條連接漢口和漢陽的地鐵，它與2號線、4號線相扣，將形成武漢地鐵“第一環(huán)”。城市經濟與建設中法兩國將在武漢建設一座大型生態(tài)示范城11月８日上午在武漢舉行的中法城市可持續(xù)發(fā)展論壇新聞發(fā)布會上，中法雙方共同宣布：經法方１８位專家和中方多位專家多輪討論，中法武漢生態(tài)城總體規(guī)劃基本完成，當?shù)貙⑨绕鹨蛔蓮椭?、可推廣、可再造的可持續(xù)發(fā)展城市。中法武漢生態(tài)城是繼中新天津生態(tài)城之后，中外政府間合作的又一大型生態(tài)城項目。去年３月，中法兩國簽署了《關于在武漢市建設中法武漢生態(tài)示范城的意向書》，選址在武漢市蔡甸區(qū)，以低碳生態(tài)和產城融合發(fā)展理念，建造可持續(xù)發(fā)展城市典范。隨后，中法雙方以“中方專家團隊＋法方專家團隊”為技術支撐，聯(lián)合編制總體規(guī)劃，先后開展了８次對接，形成了生態(tài)城的總體規(guī)劃方案。目前，生態(tài)城已啟動高標準地下管廊設計建設，法國凱奧雷斯集團等１６家中外企業(yè)已簽約進駐，項目投資達１０００億元，對武漢經濟將會起到較大的促進作用。觀點：城市經濟與建設武漢新城區(qū)公交升級70萬人受益11月5日從武漢公交集團獲悉，近年來武漢公交加速推進新城區(qū)二級化交通網(wǎng)絡升級，公交車開進了越來越多的地區(qū)。截止到目前，武漢市新城區(qū)中江夏區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、新洲區(qū)均已啟動或完成二級網(wǎng)絡改造，漢南區(qū)、蔡甸區(qū)也有意向，受益居民超過70萬人。這已經是武漢市第四個實現(xiàn)公交升級的遠城區(qū)。今年9月底，陽邏公交網(wǎng)線正式升級，武漢市公交集團在新洲陽邏地區(qū)新開Y301、Y302、Y303、Y306、Y308、Y309、Y310路等7條二級公交線路（區(qū)域內線路），233路1條一級公交線路（連接陽邏區(qū)與中心城區(qū)之間的線路），沿途新增171個公交站點，加上此前開通的231、232路，總共有10條線路，基本形成公交一體化網(wǎng)絡，改善了區(qū)域內15萬居民的出行條件。隨著新城區(qū)公交的不斷升級，新城區(qū)居民出行條件將會得到更大的改善，未來將會形成城鄉(xiāng)公交一體化的完善網(wǎng)絡。觀點：行業(yè)動態(tài)在房企爭相回歸一二線的激烈市場競爭環(huán)境下，土地更貴、融資更難、開發(fā)周期拉長、消費者對品質要求更高等因素，都成為越來越多房企選擇合作開發(fā)項目的原因。在此背景下，房企由競爭轉為“競合”，從而規(guī)避投資開發(fā)風險，優(yōu)化市場資源配置，實現(xiàn)利益最大化。但并不是每個房企聯(lián)合體都能在拿地等環(huán)節(jié)上，自始至終達成共識。觀點：華潤招商退地風波：聯(lián)合體模式露出軟肋細數(shù)最近的房地產新聞，土地市場的熱度和風頭，遠蓋過樓市，為寒冬增添“一把火”。但近日，“華潤與招商局置地退地”的消息，卻令土地市場炸開了鍋。近一個月來，北京土地市場，只要有合適的宅地放出，立馬就會遭到瘋搶，“面粉貴過面包”漸成常態(tài)。在這當中“聯(lián)合體”起到了不小的作用。近年來面對高地價，房企很難在市場上依靠單打獨斗取得絕對市場競爭優(yōu)勢，于是，房企間通過合作相互借力成為市場發(fā)展趨勢。據(jù)了解，華潤與招商局所謂的“退地”，其實并非將土地退回，理解成聯(lián)合體的“拆伙”應該更為準確。專家分析認為，聯(lián)合體拿地雖然能暫時緩解資金壓力，但是每家的開發(fā)思路不一致，同樣會造成分歧。行業(yè)動態(tài)地產央企改革動作頻頻招商地產或在年底消失在國企改革的東風下，一方面大型央企國企加速資源整合，造就一批新的地產巨無霸，另一方面越來越多房企入股民企，更好地實現(xiàn)資源優(yōu)化整合。觀點：作為A股昔日四大龍頭房企“招保萬金”之一的招商地產，或將在今年底消失。根據(jù)招商地產公布的重組方案，由招商局蛇口換股吸并招商地產。不僅僅是招商系地產，去年以來，地產央企改革動作頻頻。招商系地產整合方案的落地，意味著地產國資領域的改革將迎來新浪潮。廣州一家國企上市房企高管曾感概，其所在的公司由于回報率較低的原因，向一家民企出售了一座商場，但兩年后當他途經該商場時，無論是商戶還是人流均出現(xiàn)明顯提升，這意味著同一個項目，民企與國企能運作出完全不同的效果。行業(yè)動態(tài)武漢樓市提前50天超越去年銷量2015年，武漢樓市成交屢創(chuàng)新高已成常態(tài)。外部政策金融利好是一方面。另一方面，武漢的城市經濟與地位的提升，潛力價值為資本所認同，如長江經濟帶戰(zhàn)略支點城市的逐步確立，全國罕見的大規(guī)模城建投入，日趨增強的中部經濟輻射力，人口遷移增長的紅利等。觀點：根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至11月11日，今年武漢新建住房成交已突破18萬套，提前50天超越2014年17.98萬套銷量，創(chuàng)出年度成交新紀錄。業(yè)內人士認為，按照目前武漢新房成交量估計，全年成交將突破20萬套大關。至此，最近5年，武漢樓市成交紀錄每年都被刷新。此前的10月份，武漢新建住房成交2.4萬套，較9月增長21.8%，創(chuàng)造最近十多年單月成交第一高。目前，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全國范圍內，武漢新建住房銷量僅次于上海，年內還將與上海展開全國銷冠的爭奪戰(zhàn)。2014年，武漢新建住房成交1790萬平方米，首次躍居全國第一名。不過，與深圳等一線城市房價30%以上的漲幅相比，武漢樓市尚屬于良性發(fā)展階段，漲幅相對較小，主城區(qū)項目增多造成的結構性上漲，也拉動了市場整體價格。2土地篇土地供應情況分析土地成交情況分析典型地塊解析11月土地市場供應明顯上漲，總共掛牌30宗地塊，供應建筑面積共計452.35萬平米，與10月掛牌相比，增加104.03%，其中住宅用地建筑面積180.33萬平米，商住用地建筑面積139.59萬平米，商服用地建筑面積27.22萬平米，工業(yè)用地建筑面積105.21萬平米。供應面積：11月土地供應情況明顯上漲，共計30宗土地供應，與10月土地供應總建筑面積相比，增加104.03%，本月供應土地供應凈用地面積179.19萬㎡，供應建筑面積452.35萬㎡。重點地塊：本月多數(shù)供應地塊為江夏區(qū)工業(yè)用地，供應宗數(shù)最高，其余多為主城區(qū)住宅與商服用地，其中洪山區(qū)住宅與商住用地體量最大。土地供應情況11月武漢土地供應量環(huán)比明顯上漲，同比有所下滑，下半年土地供應回暖趨勢明顯11月，武漢土地掛牌總建筑面積452.35萬方，環(huán)比上漲104.03%，同比下降31.88%。本月供應宗數(shù)環(huán)比上月小幅增加，本月江夏區(qū)工業(yè)用地集中供應，整體供應量環(huán)比上月明顯上漲，但與去年同期相比，仍有所下滑，但今年下半年開始，土地供應回暖趨勢較為明顯。

從用地性質看，商住用地6宗，供應建筑面積約139.59萬平米,占比30.86%；商服用地4宗，供應建筑面積約為27.22萬平米，占比6.02%；住宅用地4宗，供應建筑面積約180.33萬平米,占比39.87%，工業(yè)用地16宗，供應建筑面積約105.21萬平米，占比23.26%。從地塊分布來看，出讓地塊分布于8個區(qū)域，其中16宗位于江夏區(qū)，3宗位于東湖高新區(qū)，3宗位于漢陽區(qū)，洪山區(qū)、江岸區(qū)、青山區(qū)各有2宗，江漢區(qū)、武漢經濟開發(fā)區(qū)各有1宗；本月主城區(qū)共14宗土地，遠城區(qū)16宗土地供應。11月武漢土地市場掛牌30宗，多數(shù)為工業(yè)地塊，集中在江夏區(qū)，而建筑面積最大的是青山區(qū)的1宗商住用地。分區(qū)域土地掛牌狀況11月土地供應結構區(qū)域性質宗數(shù)規(guī)劃凈用地面積(萬㎡)可建規(guī)模(萬㎡)東湖高新區(qū)商服24.1419.1住宅113.6431.38漢陽區(qū)商住311.1935.21洪山區(qū)住宅116.256.7商住110.2435.83江岸區(qū)商服22.328.12江漢區(qū)商住10.977.25江夏區(qū)工業(yè)1670.14105.21青山區(qū)住宅116.8254.5商住117.4661.29武漢經濟開發(fā)區(qū)住宅116.0737.76武漢11月總成交18宗土地，18宗土地可使用總面積63.78萬平米，最大建筑面積可達185.82萬平米，其中4宗為商住用地，7宗為住宅用地，4宗為商服用地，3宗為工業(yè)用地，總成交額518780萬元。武漢11月土地市場網(wǎng)上掛牌16宗，現(xiàn)場掛牌2宗，總計成交18宗土地，土地成交宗數(shù)環(huán)比基本持平。土地使用權競得人位置土地面積（公頃）土地用途供地方式容積率土地使用年限成交價格（萬元）樓面地價（元/㎡）成交時間武漢翰璟置業(yè)投資有限公司洪山區(qū)洪山街北港村0.253311工業(yè)掛牌1.0-2.550年265418.462015.11.19武漢奧克化學有限公司武漢市化學工業(yè)區(qū)八吉府街群聯(lián)村4.0056工業(yè)掛牌1.0-2.550年1970196.722015.11.19武漢奧克特種化學有限公司武漢市化學工業(yè)區(qū)八吉府街群聯(lián)村3.477工業(yè)掛牌1.0-2.550年1710196.722015.11.19饒剛東西湖區(qū)金銀湖街金銀湖路以東、金橋二路以南0.496557商服掛牌5.8640年45951579.132015.11.19土地成交情況土地使用權競得人位置土地面積（公頃）土地用途供地方式容積率土地使用年限成交價格（萬元）樓面地價（元/㎡）成交時間武漢軍輝物資有限公司黃陂區(qū)盤龍城經濟開發(fā)區(qū)巨龍大道以南，長湖以北1.972101住宅掛牌1.0-1.0570年29901443.952015.11.19武漢龍城佳園房地產開發(fā)有限公司黃陂區(qū)盤龍城經濟開發(fā)區(qū)飛龍路以北2.400484住宅掛牌1.0-2.270年73901399.342015.11.19武漢市隆匯祥置業(yè)有限公司黃陂區(qū)前川街百錦街以東，雙鳳大道以北1.971008住宅商服掛牌5.170年40年9880982.882015.11.19武漢市華中金圣達國際投資有限公司黃陂區(qū)新十公路與工業(yè)園中路交叉口西北0.6商服掛牌1.0-2.040年7025852015.11.19王斌黃陂區(qū)灄口街長松村，解放大道延長線以西3.248777住宅掛牌1.0-2.270年7000979.392015.11.19王林黃陂區(qū)長松村，解放大道延長線以西3.679054住宅掛牌1.0-2.070年92001250.322015.11.19武漢木蘭王河水鄉(xiāng)旅游發(fā)展有限公司黃陂區(qū)王河大道以南，灄水河以東0.718895商服掛牌1.0-3.340年650273.992015.11.19土地使用權競得人位置土地面積（公頃）土地用途供地方式容積率土地使用年限成交價格（萬元）樓面地價（元/㎡）成交時間武漢市豐太木蘭天池旅游有限公司黃陂區(qū)長軒嶺街官田村，龍池堰以西0.887584其他建設（住宿餐飲）掛牌1.140年326333.92015.11.19武漢臨空經濟區(qū)建設投資開發(fā)有限公司黃陂區(qū)盤龍城經濟開發(fā)區(qū)華云路以南，宋家崗東路以西11.558644住宅公園綠地掛牌1.0-1.670年225251217.972015.11.19武漢濱港新區(qū)建設投資有限公司新洲區(qū)舊街街舊街村3.667872住宅商服掛牌1.870年40年3302500.142015.11.19武漢濱港新區(qū)建設投資有限公司新洲區(qū)邾城街道1.301138住宅掛牌2.570年1952600.292015.11.19武漢中建綠苑建設有限公司新洲區(qū)陽邏經濟開發(fā)區(qū)余集村地塊3.512502住宅掛牌2.370年2823349.442015.11.19武漢和縱盛地產有限公司青山濱江商務區(qū)地塊16.8787住宅商服掛牌3.62-8.670年40年3725004715.192015.11.26武漢城開房地產開發(fā)有限公司江岸區(qū)后湖大道、新榮村路交匯處西側3.154住宅商服掛牌3.770年40年690005912.72015.11.2611月武漢土地成交環(huán)比與同比均有所下滑，多宗成交為小體量土地成交11月，武漢土地成交總建筑面積185.82萬方，環(huán)比下降21.11%，同比下降48.6%。今年上半年武漢土地市場較為低迷，自下半年開始土地市場開始回暖，本月武漢土地市場多宗土地成交體量不大，因此整體成交建筑面積有所下滑。分區(qū)域土地成交狀況11月武漢土地市場成交宗數(shù)與上月基本持平，但成交總建面有明顯下滑，主城區(qū)成交地塊體量不大，僅青山區(qū)濱江商務區(qū)地塊體量達到79萬方。分性質土地成交狀況11月土地市場呈現(xiàn)特征：本月土地市場重點地塊是青山區(qū)的濱江商務區(qū)的綜合地塊，該宗地塊經過兩家單位激烈的競拍最后被武漢和縱盛地產有限公司37.25億拿下，樓面價4715元/㎡，溢價15%，對比青山濱江商務區(qū)兩次的掛牌情況可以看出，此次掛牌，將原來的P（2015）066號、67號地合并為P（2015）148號地塊，同時套餐中還新增了39-4地塊，而原來掛牌的68號E-2地塊此次土拍并沒有推出。區(qū)域性質宗數(shù)規(guī)劃凈用地面積（萬㎡）可建規(guī)模（萬㎡）成交總價（萬元）樓面地價（元/㎡）洪山區(qū)工業(yè)37.7419.343945270.63黃陂區(qū)住宅522.8640.35491051258.2商服32.214.551678397.63商住11.9710.059880982.88東西湖區(qū)商服10.52.9145951579.13新洲區(qū)住宅24.8111.334775474.76商住13.676.63302500.14青山區(qū)商住116.8879.023725004715.19江岸區(qū)商住13.1511.67690005912.7類型成交總建筑面積（萬㎡）成交金額（萬元）住宅51.6853880商服7.466273商住107.34454682工業(yè)19.343945重點地塊-P（2015）148號該宗土地主要位于青山區(qū)濱江商務區(qū)，是一塊綜合性質的開發(fā)土地，涵蓋住宅與商服，地塊體量較大。地塊編號土地位置板塊地塊屬性容積率總建面（萬方）成交價（億元）樓面地價(元/㎡)競得人P（2015）148號青山濱江商務區(qū)啟動區(qū)項目青山區(qū)商住3.62-8.679.023725004715武漢和縱盛地產有限公司地塊位置>用地性質：商住>凈用地面積：16.88公頃>容積率：3.62-8.6項目用地項目名稱/地塊位置用地性質出讓面積（萬㎡）容積率成交價（萬元）樓面地價（元/㎡）競得人本地塊P(2015)148號青山濱江商務區(qū)啟動區(qū)項目住宅商服16.883.62-8.63725004715武漢和縱盛地產有限公司P（2014）097號青山區(qū)楊春湖公園以北，友誼大道以南住宅商服10.9831161003525中鐵四院集團房地產開發(fā)有限公司P（2013）033號青山區(qū)冶金大道與沿港路交匯處住宅商服1.934.56207002350武漢中體投資管理有限公司P（2012）237號青山區(qū)冶金大道住宅商服3.673.98504003454湖北鐵投房地產開發(fā)有限責任公司P（2012）269號青山區(qū)建設二路、建設三路、旅大街、和平大道圍合范圍內住宅商服13.464.03.41640953295中國建筑第三工程局有限公司重點地塊-P(2015)148號周邊地塊信息：本地塊為商住用地，容積率相對較高，樓面地價與周邊地塊相比有所上漲。SWTO地塊位置：地塊位于青山濱江商務區(qū)，緊鄰青山區(qū)城市商業(yè)中心，區(qū)域位置較好。生活配套；地塊周邊發(fā)展迅速，生活配套基本完善。景觀資源：地塊緊鄰長江，可享江景資源。地塊狹長：該宗地塊地塊形狀較為狹長，不便于規(guī)劃設計。地價較高：該宗地塊相對于青山區(qū)周邊地塊地價略高。區(qū)域競爭：該區(qū)域項目集中開發(fā)，品牌開發(fā)商云集，區(qū)域競爭壓力較大。發(fā)展前景：該宗土地所處區(qū)域未來規(guī)劃為集住宅、商業(yè)、文化、酒店等多種功能區(qū)域級商業(yè)商務中心，發(fā)展前景較好。重點地塊-P(2015)148號3商品房市場篇全市新增供應分析全市成交分析全市價格分析不同面積產品成交分析不同價格產品成交分析全市成交排行分析全市新增供應分析11月武漢樓市新增供應環(huán)比有所上漲，同比大幅上漲，各項目臨近年末紛紛加大供應11月，武漢商品房新增供應面積268.18方，環(huán)比上漲24.76%，同比上漲74.47%。隨著樓市的火爆持續(xù)，多數(shù)項目在年底前增加供應量，因此新增供應環(huán)比出現(xiàn)了明顯上漲。11月主城區(qū)居住新區(qū)供應依舊占據(jù)全市主導，東西湖區(qū)與新洲區(qū)供應量占比有所增加11月，武漢市共有14個區(qū)有新增供應，其中漢陽區(qū)供應量占比本月最高，達15.53%；其次為東湖高新區(qū)，供應占比達到15.06%；第三名為洪山區(qū)，供應占比達10.97%。從新增供應可以看到，主城區(qū)居住新區(qū)供應占比依舊較大，其中江岸區(qū)后湖區(qū)域供應量也有所增加，位居全市前列，遠城區(qū)中東西湖區(qū)與新洲區(qū)本月新增供應量也有送上漲。全市成交分析11月商品房成交環(huán)比同比均有上漲，再創(chuàng)歷史新高11月，武漢市商品房成交29166套，相比10月份成交26358套上漲10.65%,與去年同期相比上漲21.85%。11月武漢商品房成交量再創(chuàng)新高，刷新了10月創(chuàng)下的歷史峰值，受政策利好的持續(xù)影響，武漢整體樓市依然火爆。11月武漢住宅成交26213套，刷新歷史峰值，住宅銷售火爆11月，全市商品住宅成交26213套、共計260.96萬㎡。成交套數(shù)環(huán)比上漲8.93%，同比上漲22.3%；成交面積環(huán)比上漲5.35%，同比上漲24.77%。從成交情況來看，自9月樓市銷售旺季以來，武漢住宅一直處于火爆熱銷的態(tài)勢，成交量逐月遞增，11月成交量再度刷新了歷史峰值，創(chuàng)下近兩年最高數(shù)值，相比于去年限購政策取消后的樓市成交，今年同期銷售情況更為火熱，在降息降準以及“二孩”放開政策的影響下，購房者出手加快，促進了武漢住宅成交的火爆。11月主城區(qū)住宅成交占據(jù)絕對主力，東湖高新區(qū)成交套數(shù)占比位列全市之首11月，從各區(qū)域成交套數(shù)占比來看，東湖高新區(qū)、洪山區(qū)、漢陽區(qū)分別位列月度成交的冠亞季軍；成交套數(shù)占比分別為13.7%、13.23%、11.52%。從各區(qū)域成交面積占比來看，東湖高新區(qū)、洪山區(qū)、漢陽區(qū)占據(jù)前三名，成交面積占比分別為14.3%、13.39%、12.19%。從各區(qū)域成交占比數(shù)據(jù)可以看出，主城區(qū)成交占比占據(jù)全市的絕對主力，全市成交占比前五的區(qū)域均為主城區(qū)。11月武漢遠城區(qū)多數(shù)區(qū)域成交套數(shù)環(huán)比上漲，成交面積硚口區(qū)婚逼增幅最大11月全市成交套數(shù)蔡甸區(qū)漲幅最高，成交套數(shù)環(huán)比上漲36.48%，成交面積硚口區(qū)漲幅最高，環(huán)比上漲93.72%。其次是新洲區(qū)，成交套數(shù)環(huán)比上漲18.94%，成交面積其次是經濟開發(fā)區(qū)，環(huán)比上漲84.98%。11月遠城區(qū)多數(shù)區(qū)域成交套數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上漲，但成交面積卻有所下滑，可以看出遠城區(qū)小面積戶型成交集中，而主城區(qū)雖然多數(shù)區(qū)域成交套數(shù)出現(xiàn)下滑，但受改善型產品成交集中的影響，成交面積出現(xiàn)明顯漲幅。全市價格分析11月全市商品房成交均價8839元/㎡，因中心城區(qū)成交均價下滑，全市整體成交均價出現(xiàn)下滑11月武漢市商品房成交均價8839元/㎡，環(huán)比下滑2.79%，同比上漲2.55%，受遠城區(qū)成交上漲以及中心區(qū)域成交均價下滑的影響，武漢樓市整體成交均價出現(xiàn)小幅下滑。從武漢市商品房成交均價可以看到，自今年以來，武漢樓市成交均價上半年出現(xiàn)快速上漲，下半年則保持平穩(wěn)的趨勢。11月武漢市中心城區(qū)成交均價環(huán)比小幅下滑，成交量繼續(xù)上漲11月主城區(qū)成交均價9708元/㎡，環(huán)比下滑3.09%，同比上漲2.01%；主城區(qū)成交套數(shù)20008套，環(huán)比上漲11.66%，同比上漲25.69%。11月受三環(huán)外黃家湖、光谷東、吳家山等板塊純新盤入市熱銷的影響，本月主城區(qū)樓市再度出現(xiàn)井噴，并刷新了十月份剛剛創(chuàng)下的歷史新高，在價格方面，三環(huán)外純新盤的熱銷大幅拉低本月成交均價至萬元以下。11月，武漢商品房新增供應面268.18方，環(huán)比上漲24.76%，同比上漲74.47%。盡管“金九銀十”已經過去，但是武漢樓市銷售依然火熱，在政策利好的影響下，多數(shù)項目也抓住年底時機加大新增供應，因此11月武漢新增供應量環(huán)比同比均出現(xiàn)較大幅度上漲。11月，全市商品住宅成交26213套、共計260.96萬㎡。成交套數(shù)環(huán)比上漲8.93%，同比上漲22.3%；成交面積環(huán)比上漲5.35%，同比上漲24.77%。自9月樓市銷售旺季以來，武漢住宅一直處于火爆熱銷的態(tài)勢，成交量逐月遞增，不斷刷新歷史成交峰值。11月，全市商品房成交均價8839元/㎡，環(huán)比下滑2.79%，同比上漲2.55%，其中主城區(qū)成交均價9708元/㎡，環(huán)比下滑3.09%，同比上漲2.01%；主城區(qū)成交套數(shù)20008套，環(huán)比上漲11.66%，同比上漲25.69%。三環(huán)外黃家湖、光谷東、吳家山等板塊純新盤入市熱銷的影響，本月主城區(qū)樓市再度出現(xiàn)井噴，并刷新了十月份剛剛創(chuàng)下的歷史新高，在價格方面，三環(huán)外純新盤的熱銷大幅拉低本月成交均價至萬元以下，同時受遠城區(qū)成交上漲影響，武漢市整體商品房成交均價出現(xiàn)小幅下滑。11月從市場來看，盡管“金九銀十”已過，但政策利好的刺激仍在繼續(xù)，隨著對首次置業(yè)的購房者影響較大的首付比例下調，加上全年樓市火爆的刺激，年尾的傳統(tǒng)淡季中反而呈現(xiàn)出“翹尾”，各項目也在此時機加大新增供應促進新房成交，而受三環(huán)外居住新區(qū)的入市成交，全市成交均價則出現(xiàn)小幅下滑。武漢武昌區(qū)樓盤分析區(qū)域競爭樓盤分布圖三江·航天首府規(guī)模：38萬方均價：13000元/㎡武漢中央文化區(qū)規(guī)模：340萬方SOHO均價：19000元/㎡復地東湖國際規(guī)模：130萬方均價：13000元/㎡綠地國際金融城規(guī)模：300萬方均價：15000元/㎡友誼國際廣場規(guī)模：22萬方均價：19000元/㎡東湖楚天府規(guī)模：18.1萬方SOHO均價：15000元/㎡萬金國際廣場規(guī)模：11.1萬方均價：預計13000元/㎡-15000元/㎡長航藍晶綠洲規(guī)模：22.4萬方均價：10600元/㎡純水岸·東湖規(guī)模：102萬方均價：12500元/㎡聯(lián)發(fā)九都國際規(guī)模：20.3萬方均價：12000元/㎡江尚規(guī)模：23.6萬方均價：11000元/㎡武漢1818中心規(guī)模：33.9萬方均價：16500元/㎡海山金谷規(guī)模：13萬方均價：15000元/㎡中南國際城規(guī)模：10.9萬方均價：16000元/㎡東原時光道規(guī)模：18.5萬方均價：12000元/㎡中建南湖壹號基本資料項目地址武漢市珞獅路與雄楚大道交匯處開發(fā)商中建三局房地產開發(fā)有限公司體量占地：7.4萬㎡建面：30萬㎡容積率4.02建筑形態(tài)高層（18-34F），別墅建筑風格Art-Deco在售情況在售樓棟4#樓產品類型83㎡兩房、95㎡、125㎡、127㎡三房價格11500元/㎡銷售情況3、9、14#樓幾乎售罄自身配套+地段優(yōu)勢中建南湖壹號區(qū)位——中建南湖壹號位于二環(huán)南湖核心地段，西靠珞獅路高架，南臨南湖，北倚雄楚大道BRT，屬于南湖和武昌交界處，與中建福地星城也是隔街相望。品牌——中建三局，世界500強企業(yè)成員，品牌效應；實力央企，高品質好口碑；景觀——中建南湖壹號根植南湖北岸湖畔，湖岸將打造2萬平米的花海主題公園，湖景和公園相得益彰；配套——周邊名校環(huán)繞，區(qū)域人文底蘊濃厚，未來，中建福地星城、南國雄楚廣場、菩提金廣場三個城

市綜合體的建成，將全面完善區(qū)域的娛樂生活配套。樓盤概況該項目門口有在建BRT和高架，公交路線較多，交通便利，503路、590路、529路、738路、903路、556路、571路、723路、817路、909路等15條公交線交通配套周邊配套該項目樣板間裝修細節(jié)亮點較為突出，一定程度上提升了整體品質感樣板間于2014年1月推出9、14號樓，在今年1月推出3號樓，至今3、9、14號樓銷售已近尾聲，在4月份推出10、11號樓，11月主推4號樓。在推產品戶型配比4#戶型面積區(qū)間套數(shù)比例2×2×189㎡8424%3×2×2108-110㎡9226%3×2×2123-124㎡17650%11月2015年主推3、9、14號樓9、14號樓開盤2014年1月11月1月3號樓加推3月主推4號樓再推狀況4號樓1單元108㎡123㎡110㎡124㎡89㎡124㎡89㎡124㎡4號樓2單元戶型優(yōu)勢戶型劣勢1、戶型主臥客廳朝南設計，采光效果好，且干濕分區(qū)舒適度高；2、大戶型主臥與客廳尺度把握較好，保證了居住舒適度。1、部分戶型過道設計均較長，存在空間浪費；2、小戶型餐廳面積偏小。主力戶型分析2房2廳1衛(wèi)89㎡3房2廳2衛(wèi)110㎡3房2廳2衛(wèi)124㎡該項目位于二環(huán)附近，屬武昌中心區(qū)域，但是目前周邊商業(yè)配套缺乏，且近期BRT的建設影響了交通。中建地產項目，具有較好的品牌影響力，產品規(guī)劃有別墅區(qū)，提升了高層區(qū)的品質，且擁有南湖景觀資源。戶型產品豐富，2房到4房均有，且以小戶型為主，設計上大多采用雙陽臺設計，使得采光效果較佳，靠湖區(qū)高層均價15000元/㎡，目前在售非看湖區(qū)高層均價約12000元/㎡。在珞獅路設有外展點，項目具有很好的昭示性；圍墻廣告做的比較有品質感，采用瓷磚墻體、掛壁廣告。案例小結聯(lián)泰香域水岸一線臨江+公園資源優(yōu)勢基本資料項目地址青山區(qū)臨江大道與建設四路交匯處開發(fā)商武漢市聯(lián)泰房地產開發(fā)有限公司

體量占地：5.9萬㎡建面：37萬㎡容積率4.54建筑形態(tài)高層（28F）建筑風格法式風格在售情況在售樓棟主推5號樓產品類型96-136㎡戶型價格預計11000-12000元/㎡銷售情況目前還未開盤聯(lián)泰香域水岸地段——該項目位于青山區(qū)臨江大道，地理位置稍顯偏遠，地段優(yōu)勢不突出；配套——周邊生活配套較為成熟，醫(yī)院、生活配套基本完善，但項目周邊公交站點較少，未來周邊地鐵站開通會有一定彌補；資源——項目一線臨江，高層房源可瞰江景，自然資源優(yōu)勢突出，同時項目鄰近青山區(qū)和平公園，景觀與公園融為一體。樓盤概況5#周邊配套該項目周邊基本生活配套較為齊全，多為住宅底商，但近距離公交站點不多，出行較為不便。在推狀況該項目12月底入市，主推5號樓，目前處于認籌階段，認籌6千享3萬優(yōu)惠。認籌階段，預計12底項目首期入市136㎡5#5#戶型面積區(qū)間套數(shù)比例2×2×196㎡11250%2×2×198㎡5625%3×2×2136㎡5625%在推產品戶型配比及去化情況96㎡98㎡2015年11月98㎡96㎡136㎡96㎡96㎡戶型優(yōu)勢戶型劣勢1、功能區(qū)間完善，尺度把握合理。2、98、136㎡戶型雙陽臺設計，南北透通。1、98㎡戶型次臥尺度較小，舒適度不高。主力戶型分析2房2廳1衛(wèi)96㎡2房2廳1衛(wèi)98㎡3房2廳2衛(wèi)136㎡案例小結該項目位于青山臨江大道，地段相對較遠，區(qū)域優(yōu)勢不突出。該項目周邊生活配套基本完善，主要為周邊住宅底商。近距離公交站點較少，出行便利度不高。項目一線臨江，景觀資源優(yōu)勢突出。產品以緊湊剛需產品與改善型大戶型產品為主，產品設計較好。武漢恒大首府基本資料項目地址武昌和平大道三角路（原武漢理工大舊址、長江隧入口旁）開發(fā)商武漢三江航天投資發(fā)展有限公司體量占地：11萬㎡建面：38萬㎡容積率3.5建筑形態(tài)高層（40F）建筑風格Art-Deco在售情況在售樓棟目前在售6號樓產品類型91-140㎡三房四房價格15000元/㎡銷售情況6號樓小面積戶型去化速度較快，剩余的多為大面積。Art-Deco建筑風格+英式皇家園林恒大首府區(qū)位——該項目屬于濱江商務區(qū)中的住宅區(qū)，周邊交通與配套設施齊全；立面——立面采用Art-deco建筑風格，整體品質較高；景觀——3.3萬方英式園林，品質感突出，并且已是實景呈現(xiàn)，更易打動客戶；資源——位于長江與沙湖中間，高層房源可俯瞰長江與沙湖；產品——目前突出的是小戶型產品，面積從40-105㎡均有，基本針對剛需客戶。樓盤概況10#區(qū)位優(yōu)勢該項目位于武昌和平大道三角路，臨近長江與沙湖，正處于兩處中間；且靠近中南商圈與徐東商圈，車程僅需十分鐘左右即可到達。項目周邊100米左右有公交車站，共8條線路，開往武昌、漢口，出行較為便利。恒大首府沙湖長江建筑立面該項目建筑均為超高層，所以立面采用ART-DECO風格，整體效果挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，彰顯建筑高貴品質。立面材料主要以面磚為主，基座材料為石材，整體品質高端。園林景觀該項目園林景觀風格選用的是英式皇家園林風格，設有大型的水池噴泉、石雕等景觀，花卉色彩鮮艷，一些植被是直接移栽過來的珍稀品種，如該項目正門口的十棵大型加拿利海棗，成本高達百萬。已經建好的園林景觀提升了項目的整體品質，客戶在看房的同時，通過已經成熟的景觀來打動客戶。在推狀況該項目于2012年8月份首期開盤，2013年4月份加推二期4#樓，2015年在售精裝修6#樓。2012年8月8.5首期開盤2013年4月在售6#樓140㎡6#6#戶型面積區(qū)間套數(shù)比例去化套數(shù)去化比例3×2×191㎡8033.3%6037.5%4×2×2140㎡16066.6%10062.5%在推產品戶型配比及去化情況4月加推二期91㎡140㎡2015年11月140㎡91㎡140㎡主力戶型分析戶型優(yōu)勢戶型劣勢1、戶型設計較為方正，功能較為完善；2、尺度把握得當；3、主要功能區(qū)間朝南設計，保證采光效果。1、產品為精裝修產品，且大戶型占比較大，置業(yè)門檻較高。3房2廳1衛(wèi)91㎡4房2廳2衛(wèi)140㎡案例小結該項目位于濱江商務區(qū)，同樣是區(qū)域內少有的純住宅項目，周邊交通與配套設施成熟。該項目以3.3萬方的英式皇家園林作為主要賣點，所以前期該項目首先打造景觀，待實景呈現(xiàn)后再進行銷售。實景一方面彰顯出了項目的整體品質，另一方面在銷售的同時更容易打動客戶。產品較為緊湊，面積從40-105㎡，主要針對剛需客群，戶型設計存在北客廳等瑕疵，影響采光通風效果。正堂山外山基本資料項目地址洪山區(qū)歡樂大道9號開發(fā)商武漢正堂置業(yè)有限公司

體量占地：3.64萬㎡建面：21萬㎡容積率4.2建筑形態(tài)高層（40-45F）建筑風格Art-Deco在售情況在售樓棟目前主推4、5號樓產品類型59-125㎡戶型價格13800元/㎡銷售情況剩余房源較多，大戶型去化較慢地鐵樓盤+成熟地段正堂山外山區(qū)位——該項目位于洪山區(qū)歡樂大道，武昌區(qū)二環(huán)線內，區(qū)位較好；配套——與項目周邊配套基本成熟，居住氛圍較為濃厚，生活便利度較高；交通——周邊多個公交站點，且未來岳家嘴地鐵站開通將大大增加項目的出行便利度；產品——小戶型投資自住型產品與剛需、改善型產品均有，產品類型較為豐富。樓盤概況5#4#區(qū)位優(yōu)勢該項目位于武漢二環(huán)線內，周邊配套成熟，未來項目旁規(guī)劃有岳家嘴地鐵站，未來出行條件較好，。周邊配套該項目地處武漢二環(huán)線內，周邊醫(yī)院、商場等配套齊全，交通出行也較為便捷，生活便利度較高。樣板間該項目樣板間整體是以現(xiàn)代簡約風格為主，整體品質感較好。主力戶型分析戶型優(yōu)勢戶型劣勢1、戶型設計方正，功能全面；2、面積段較多，產品較為豐富。3、注重主臥、客廳的朝南設計，保證主要功能區(qū)間的采光通風效果。1、124㎡走道較長，存在一定的面積浪費；2、76㎡餐廳面積較小。2房2廳1衛(wèi)76㎡3房2廳1衛(wèi)91㎡3房2廳2衛(wèi)124㎡案例小結該項目位于洪山區(qū)歡樂大道，武昌區(qū)二環(huán)線內，區(qū)位較好，周邊配套成熟。產品設計緊湊型、舒適型產品均有，產品線較長。地鐵岳家嘴站點規(guī)劃在項目旁，未來出行較為方便。該項目占地面積不大，內部空間較小，對于景觀打造較為局限，整體品質感并不突出。保利城百萬方大盤+城市綜合體基本資料項目地址洪山團結大道鐵機路交叉口開發(fā)商湖北保利普提金置業(yè)有限公司體量占地：33.2萬㎡建面：148萬㎡容積率3.65建筑形態(tài)高層建筑風格現(xiàn)代風格在售情況在售樓棟二期21、22、23棟超高層（51F）產品類型77-171㎡兩房三房四房價格預計均價9000-10000元/㎡銷售情況去化情況一般，大戶型去化速度較慢保利城區(qū)位——該項目位于武漢二環(huán)線內，臨近徐東商圈，地段優(yōu)勢較為明顯；體量——