太平世家物業(yè)基礎知識培訓

太平世家物業(yè)基礎知識培訓太平世家物業(yè)基礎知識培訓太平世家物業(yè)基礎知識培訓一、物業(yè)管理的產生及發(fā)展二、物業(yè)管理基本概念三、物業(yè)管理的性質、特點、作用四、物業(yè)管理的分類五、物業(yè)管理相關法規(guī)六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)七、物業(yè)管理的基本內容大綱1、物業(yè)管理的起源及發(fā)展：2、物業(yè)管理是房地產的延續(xù)和完善：3、物業(yè)管理在中國的產生及發(fā)展：一、物業(yè)管理的產生及發(fā)展1、物業(yè)管理的起源及發(fā)展：物業(yè)管理是社會經濟發(fā)到一定水平的必然產物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀60年代的英國。奧克維婭-希爾女士。一、物業(yè)管理的產生及發(fā)展1、物業(yè)管理的起源及發(fā)展：現(xiàn)代物業(yè)管理的產生于十九世紀末的美國。經濟發(fā)展，高樓增多．高層建筑物附屬設備多，結構復雜，要求管理人員具有一定的專業(yè)性，技術性。建筑物由多個業(yè)主共有，選擇有能力和講究職業(yè)立道德的管理企業(yè)及管理人員成為需要。一、物業(yè)管理的產生及發(fā)展1、物業(yè)管理的起源及發(fā)展：

1908年，世界上第一個物業(yè)管理組織：芝加哥建筑物管理人員組織成立；推動成立了第一個全國性的業(yè)主組織：建筑物業(yè)主組織。

一、物業(yè)管理的產生及發(fā)展2、物業(yè)管理是房地產的延續(xù)和完善：

物業(yè)管理是房地產市場的一個消費環(huán)節(jié)，是為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經營服務方式。物業(yè)管理既是房地產經營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)。一、物業(yè)管理的產生及發(fā)展3、物業(yè)管理在中國的產生及發(fā)展：萌芽時期（19世紀中葉＿1949年）休眠時期（1949年＿改革開放）蓬勃發(fā)展時期（改革開放后）一、物業(yè)管理的產生及發(fā)展萌芽時期（19世紀中葉＿1949年）

19世紀中葉，上海，廣州，天津等沿海城市逐步成為我國的經濟中心，房地產作為經濟發(fā)展的基礎和動力，得到了有效需求并迅速發(fā)展起來。上海外灘，青島八大關別墅區(qū)等，房地產市場上，出現(xiàn)了代理招租，清潔衛(wèi)生，住宅維修，服務管理等性質的專業(yè)公司．這是我國物業(yè)管理的雛形。一、物業(yè)管理的產生及發(fā)展休眠時期（1949年＿改革開放）新中國成立后，我國城市土地歸國家所有，絕大部分房產轉為公有制，中國的房屋采取的是“行政性”管理模式。所有公房統(tǒng)一由城市房管部門管理或單位自已管理，私房自主管理，房地產不再作為商品進入流通領域。一、物業(yè)管理的產生及發(fā)展蓬勃發(fā)展時期（改革開放后）住房從福利分配到貨幣化分配轉變。從1981年開始，深圳探索出一條經營型綜合性物業(yè)管理的新路子。

1981年3月深圳市物業(yè)管理公司宣告成立，東湖麗苑小區(qū)率先實行了物業(yè)管理。

一、物業(yè)管理的產生及發(fā)展蓬勃發(fā)展時期（改革開放后）鄧小平南巡后，涌現(xiàn)了大量的物業(yè)管理公司。

1993年6月28日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立，這是深圳乃至中國第一個物業(yè)管理行業(yè)組織。

1994年6月18日，第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》（其中業(yè)主委員會的規(guī)定源自陳之平在天景的經歷）頒布；

1994年9月，深圳市蓮花北小區(qū)在住宅局系統(tǒng)內招標；

1996年底，深圳市鹿丹村對全國進行招標；一、物業(yè)管理的產生及發(fā)展蓬勃發(fā)展時期（改革開放后）

2003年9月1日，第一部全國性物業(yè)管理法規(guī)《物業(yè)管理條例》實施。

2003年9月19日，中國第一個住宅產業(yè)化協(xié)會——深圳市住宅產業(yè)化協(xié)會成立。截止2005年底，全國物業(yè)管理企業(yè)超過2萬家，從業(yè)人員超過250萬人，相當及我國社會服務業(yè)從業(yè)人員的23%。

一、物業(yè)管理的產生及發(fā)展概念一、物業(yè)概念二、物業(yè)管理概念三、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會概念四、業(yè)主公約（管理規(guī)約）二、物業(yè)管理的基本概念概念一、物業(yè)定義：物業(yè)是單元性房地產的稱謂，是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設施以及相關的場地。分析：

A：建筑物——非建筑物

B：已建成投入使用的——未完工、在建

C：主體及配套——紅線范圍內的一切二、物業(yè)管理的基本概念概念一、物業(yè)物業(yè)的特性：位置的固定性和地區(qū)性形式上的多樣性使用上的長期性建設周期長、投資量大容易受政策的限制保值性和增值性二、物業(yè)管理的基本概念概念二、物業(yè)管理

行業(yè)定義：是指由專業(yè)機構或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場經營方式，運用現(xiàn)代管理方法和技術，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經濟效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進行管理并提供綜合服務。

二、物業(yè)管理的基本概念概念二、物業(yè)管理新條例定義：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理的對象:

——共有物業(yè)

——業(yè)主及非業(yè)主使用人的行為二、物業(yè)管理的基本概念概念三、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會業(yè)主：房屋的所有權人。業(yè)主大會：物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

業(yè)主委員會：業(yè)主大會的執(zhí)行機構。二、物業(yè)管理的基本概念概念四、業(yè)主公約：新條例定義：業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。二、物業(yè)管理的基本概念業(yè)主的權利1、按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)企業(yè)提供的服務；2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權；5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；8、對物業(yè)公共部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；10、法律法規(guī)規(guī)定的其他權利。二、物業(yè)管理的基本概念業(yè)主的義務1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會做出的決定；4、按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；5、按時交納物業(yè)服務費用；6、法律法規(guī)規(guī)定的其它義務。二、物業(yè)管理的基本概念業(yè)主大會的職責：1、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；2、選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；3、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；4、決定專項維修基金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；6、法律法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。二、物業(yè)管理的基本概念業(yè)主大會會議形式：集體討論和書面征詢意見，1/2持有投票權的業(yè)主參加。大會決定必須經及會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。

對于1、3、4的決定必須經物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。二、物業(yè)管理的基本概念業(yè)主委員會的職責：1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2、代表業(yè)主及業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；4、監(jiān)督業(yè)主公約的實施；5、業(yè)主大會賦予的其他職責。二、物業(yè)管理的基本概念對業(yè)主大會及業(yè)主委員會的約束：1、業(yè)主大會和業(yè)主委員會應接受物業(yè)所在市（縣）、區(qū)主管部門的指導及監(jiān)督。

2、業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內容或業(yè)主委員會的決定不得及憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

3、業(yè)主委員會決定問題，采取少數服從多數的原則。

4、在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

5、住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。二、物業(yè)管理的基本概念1、物業(yè)管理的性質：社會化：有利提高整個城市管理的社會化程度；物業(yè)的所有權、使用權及物業(yè)的經營管理權相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提。專業(yè)化：設備、環(huán)境、安全、租售等；企業(yè)化：物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為；經營型：物業(yè)管理的屬性是經營，提供的是勞務及服務，推行有償服務、合理收費。三、物業(yè)管理的性質、特點、作用2、物業(yè)管理的基本特點：業(yè)主自治自律

（業(yè)主公約和業(yè)主委員會）；業(yè)主自治：業(yè)主對自己的財產負責，具有和行使管理權；業(yè)主自律：單個業(yè)主利益服從公眾利益。業(yè)主委員會及物業(yè)管理企業(yè)是平等的合同關系；物業(yè)管理企業(yè)提供專業(yè)化管理，其產品是服務。三、物業(yè)管理的性質、特點、作用分組討論：

請分析物業(yè)管理企業(yè)提供給業(yè)主的產品有何特點。三、物業(yè)管理的性質、特點、作用服務的特點：

1、服務通常是無形的，看不到感受得到；

2、服務的生產過程和消費過程是同時進行的；

3、服務是不能提前生產儲存的；

關于服務質量服務的質量很難量化，是通過比較得來得；服務質量不好是無法返工的。

三、物業(yè)管理的性質、特點、作用3、物業(yè)管理的作用：1-確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮，并且延長物業(yè)的使用壽命；2-能夠為業(yè)主和用戶提供優(yōu)美、舒適、安全的環(huán)境；3-使物業(yè)保值、升值；4-促進政府部分職能的轉變，減輕政府的財政補貼負擔。三、物業(yè)管理的性質、特點、作用1、物業(yè)的分類按使用功能分為：居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、其他物業(yè)按產權分為：公有產權、私有產權、單位產權按結構層次分為：單層、多層、高層、超高層四、物業(yè)管理的分類2、物業(yè)管理的類型

居住物業(yè)的管理（多層、小高層、高層、別墅）工業(yè)物業(yè)的管理（生產廠區(qū)、儲存、物流）商業(yè)物業(yè)的管理（摩爾、百貨、超市、連鎖店）辦公物業(yè)的管理（寫字樓、政府辦公）其他物業(yè)的管理（醫(yī)院、公園、地鐵、機場、碼頭）四、物業(yè)管理的分類

左邊的圖形展示了四個部分A,B,C，D.A,B&C的?的部分被涂成陰影ABCD1.將‘A’中未被陰影的部分平分成相同且面積相等的兩部分.2.將‘B’中未被陰影的部分平分成相同且面積相等的三部分.3.將‘C’中未被陰影的部分平分成相同且面積相等的四部分.4.將‘D’中未被陰影的部分平分成相同且面積相等的七部分.提示：答案不是三角形，你應該自己解決。提示：答案不是三角形。這個問題的世界記錄是七秒鐘人們常說，這就是僵化的思維，你有嗎？思維測試國家法規(guī):五、物業(yè)管理相關法規(guī)序號文件級別文件類別文件名稱生效日期發(fā)文部門及文號AQ001國家法規(guī)安全類中華人民共和國治安管理處罰法2006.03.01中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務委員會第十七次會議于2005年8月28日通過AQ009國家法規(guī)安全類中華人民共和國安全生產法2002.11.012002年6月29日第九屆全國人民代表大會常務委員會第十八次會議通過CW004國家法規(guī)財務類國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā)物業(yè)服務收費管理辦法的通知2003.11.13發(fā)改價格[2003]1864號CW008國家法規(guī)財務類物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定1998.01.01財政部財基字[1998]7號DB001國家法規(guī)達標類關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關考評驗收工作的通知2000.05.25建住房物（2000）008號DB002國家法規(guī)達標類全國城市文明住宅小區(qū)達標考評實施細則1992.04.15建設部FC010國家法規(guī)房地產類城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法1993.12.01建法[1993]814號FC025國家法規(guī)房地產類房屋建筑工程質量保修辦法2000.06.30建設部令第80號五、物業(yè)管理相關法規(guī)序號文件級別文件類別文件名稱生效日期發(fā)文部門及文號HJ032國家法規(guī)環(huán)境類游泳池水質標準20071001CJ244-2007HJ007國家法規(guī)環(huán)境類城市房屋白蟻防治管理規(guī)定2004.07.20建設部令第130號HJ013國家法規(guī)環(huán)境類中華人民共和國環(huán)境噪聲污染防治法1996.10.291996年10月29日第八屆全國人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過HJ032國家法規(guī)環(huán)境類游泳池水質標準20071001CJ244-2007QT006國家法規(guī)其他類中華人民共和國合同法1999.10.011999.03.15第九屆全國人民代表大會會議通過RR042國家法規(guī)人員管理中華人民共和國勞動合同法2008.01.01中華人民共和國主席令第65號RR004國家法規(guī)人員管理中華人民共和國勞動法1995.01.01中華人民共和國主席令第29號RR042國家法規(guī)人員管理中華人民共和國勞動合同法2008.01.01中華人民共和國主席令第65號TX002國家法規(guī)通信類《衛(wèi)星電視廣播地面接收設施管理規(guī)定》實施細則1994.02.03中華人民共和國國務院第129號令TX003國家法規(guī)通信類衛(wèi)星電視廣播地面接收設施管理規(guī)定1993.08.20國務第129號令國家法規(guī):國家法規(guī):五、物業(yè)管理相關法規(guī)序號文件級別文件類別文件名稱生效日期發(fā)文部門及文號WY034國家法規(guī)物業(yè)類中華人民共和國物權法20071001中華人民共和國主席令第六十二號WY001國家法規(guī)物業(yè)類城市新建住宅小區(qū)管理辦法1994.04.011994年3月23日建設部第33號令WY017國家法規(guī)物業(yè)類住宅室內裝飾裝修管理辦法2002.05.01建設部令第110號WY020國家法規(guī)物業(yè)類建筑裝飾裝修管理規(guī)定1995.09.01建設部令第46號WY023國家法規(guī)物業(yè)類業(yè)主大會規(guī)程2003.09.01建住房[2003]131號WY025國家法規(guī)物業(yè)類普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準（試行）2004.01.06中物協(xié)[2004]1號WY026國家法規(guī)物業(yè)類前期物業(yè)服務合同（示范文本）2004.09.06建住房[2004]155號WY027國家法規(guī)物業(yè)類業(yè)主臨時公約(示范文本)2004.09.06建住房[2004]156號WY034國家法規(guī)物業(yè)類中華人民共和國物權法20071001中華人民共和國主席令第六十二號XF002國家法規(guī)消防類高層建筑消防管理規(guī)定1986.07.01中華人民共和國公安部XF009國家法規(guī)消防類中華人民共和國消防法1998.09.01中華人民共和國主席令第４號GS017國家法規(guī)給排水類生活飲用水衛(wèi)生標準20070701GB5749-2006中華人民共和國衛(wèi)生部、中國國家標準化管理委員會五、物業(yè)管理相關法規(guī)三、鄭州市物業(yè)管理政策法規(guī)1、鄭州市物業(yè)管理條例2、鄭州市物業(yè)管理招標投標辦法3、鄭州市業(yè)主管理規(guī)約（示范文本）4、鄭州市業(yè)主臨時管理規(guī)約（示范文本）5、鄭州市前期物業(yè)服務合同（示范文本）6、鄭州市業(yè)主大會議事規(guī)則7、鄭州市房屋專項維修資金管理辦法8、鄭州市物業(yè)承接查驗實施細則（試行）

9、鄭州市物業(yè)服務收費管理辦法一、物業(yè)管理工作的基本環(huán)節(jié)二、物業(yè)需配合開發(fā)商開展的工作六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)一、物業(yè)管理工作的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理策劃階段物業(yè)管理前期準備階段物業(yè)管理啟動階段物業(yè)管理日常運作階段六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理策劃階段物業(yè)管理的前期介入：項目決策、可行性研究、規(guī)劃設計；制定物業(yè)管理方案：確定管理檔次、確定服務標準、財務收支預算；組建或選聘物業(yè)管理企業(yè)：或者組建新項目物業(yè)服務中心等；簽定前期物業(yè)管理合同。六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理前期準備階段物業(yè)管理企業(yè)內部機構設置及擬定人員編制；物業(yè)管理人員的選聘和培訓；規(guī)章制度和制定；物業(yè)管理檔案資料的準備；物資采購；辦公生活設施的準備；物業(yè)租售的介入等。六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理啟動階段物業(yè)的接管驗收；業(yè)主產權備案；建立物業(yè)管理檔案資料；業(yè)主驗收入住；物業(yè)裝修管理；成立業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會；簽定物業(yè)管理合同等。六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理日常運作階段物業(yè)日常管理及服務

1、物業(yè)基礎服務；

2、物業(yè)專項服務；

3、物業(yè)特約服務。各種關系協(xié)調

1、企業(yè)內部協(xié)調；

2、及相關部門關系協(xié)調。六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、物業(yè)需配合開發(fā)商開展的工作1、選聘物業(yè)管理企業(yè)2、銷售前的兩項必要工作：銷售合同、業(yè)主臨時公約3、物業(yè)管理用房4、不得侵犯業(yè)主的所有權及使用權5、移交物業(yè)資料6、參及業(yè)主大會的成立7、工程遺留問題處理8、物業(yè)管理費1、物業(yè)管理基礎業(yè)務2、物業(yè)管理專項業(yè)務3、物業(yè)管理特約業(yè)務七、物業(yè)管理的基本內容1、物業(yè)管理基礎業(yè)務

1）房屋本體的維修管理

2）公共設備的維修管理

3）公共設施的維修管理

4）安全管理

5）環(huán)境管理七、物業(yè)管理的基本內容1、物業(yè)管理基礎業(yè)務

1）房屋本體的維修管理

房屋本體維修管理的原則

“經濟、合理、安全、實用”的原則：

“區(qū)別對待”原則：

“服務”原則：七、物業(yè)管理的基本內容1、物業(yè)管理基礎業(yè)務

2）公共設備的維修管理根據設備的類別可以分為：供配電類設備、給排水類設備、消防類設備、安全防范類設備、制冷供暖類設備等。七、物業(yè)管理的基本內容1、物業(yè)管理基礎業(yè)務

3）公共設施的維修管理根據設施類別可以分為：兒童娛樂設施、休閑娛樂設施、裝飾性設施等。七、物業(yè)管理的基本內容房屋五分法

1）自用部位：責任人為業(yè)主

2）房屋毗連部位：責任人為毗連業(yè)主

3）本體共用部位：責任人為本體內的全體業(yè)主

4）公用設備、設施：責任人為全體業(yè)主

5）居民生活供應部門：責任人為有關部門七、物業(yè)管理的基本內容1、物業(yè)管理基礎業(yè)務

4）安全管理根據工作性質，安全管理包括：治安防范、消防管理、交通管理等。七、物業(yè)管理的基本內容安全管理作用：

1、必須確保物業(yè)及附屬設備、公共場所、建筑地塊等，不受人為損壞、破壞或盡可能減少損失。

2、必須阻止或防止任何影響業(yè)主或使用人的生命財產的行為。

3、必須終止任何影響業(yè)主和使用人身心健康的行為，維護正常的生活秩序及工作秩序。

4、加強區(qū)域內