太平世家物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

太平世家物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)太平世家物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)太平世家物業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)一、物業(yè)管理的產(chǎn)生及發(fā)展二、物業(yè)管理基本概念三、物業(yè)管理的性質(zhì)、特點(diǎn)、作用四、物業(yè)管理的分類(lèi)五、物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)七、物業(yè)管理的基本內(nèi)容大綱1、物業(yè)管理的起源及發(fā)展：2、物業(yè)管理是房地產(chǎn)的延續(xù)和完善：3、物業(yè)管理在中國(guó)的產(chǎn)生及發(fā)展：一、物業(yè)管理的產(chǎn)生及發(fā)展1、物業(yè)管理的起源及發(fā)展：物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。奧克維婭-希爾女士。一、物業(yè)管理的產(chǎn)生及發(fā)展1、物業(yè)管理的起源及發(fā)展：現(xiàn)代物業(yè)管理的產(chǎn)生于十九世紀(jì)末的美國(guó)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，高樓增多．高層建筑物附屬設(shè)備多，結(jié)構(gòu)復(fù)雜，要求管理人員具有一定的專業(yè)性，技術(shù)性。建筑物由多個(gè)業(yè)主共有，選擇有能力和講究職業(yè)立道德的管理企業(yè)及管理人員成為需要。一、物業(yè)管理的產(chǎn)生及發(fā)展1、物業(yè)管理的起源及發(fā)展：

1908年，世界上第一個(gè)物業(yè)管理組織：芝加哥建筑物管理人員組織成立；推動(dòng)成立了第一個(gè)全國(guó)性的業(yè)主組織：建筑物業(yè)主組織。

一、物業(yè)管理的產(chǎn)生及發(fā)展2、物業(yè)管理是房地產(chǎn)的延續(xù)和完善：

物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)消費(fèi)環(huán)節(jié)，是為完善市場(chǎng)機(jī)制而逐步建立起來(lái)的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)。一、物業(yè)管理的產(chǎn)生及發(fā)展3、物業(yè)管理在中國(guó)的產(chǎn)生及發(fā)展：萌芽時(shí)期（19世紀(jì)中葉＿1949年）休眠時(shí)期（1949年＿改革開(kāi)放）蓬勃發(fā)展時(shí)期（改革開(kāi)放后）一、物業(yè)管理的產(chǎn)生及發(fā)展萌芽時(shí)期（19世紀(jì)中葉＿1949年）

19世紀(jì)中葉，上海，廣州，天津等沿海城市逐步成為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)和動(dòng)力，得到了有效需求并迅速發(fā)展起來(lái)。上海外灘，青島八大關(guān)別墅區(qū)等，房地產(chǎn)市場(chǎng)上，出現(xiàn)了代理招租，清潔衛(wèi)生，住宅維修，服務(wù)管理等性質(zhì)的專業(yè)公司．這是我國(guó)物業(yè)管理的雛形。一、物業(yè)管理的產(chǎn)生及發(fā)展休眠時(shí)期（1949年＿改革開(kāi)放）新中國(guó)成立后，我國(guó)城市土地歸國(guó)家所有，絕大部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為公有制，中國(guó)的房屋采取的是“行政性”管理模式。所有公房統(tǒng)一由城市房管部門(mén)管理或單位自已管理，私房自主管理，房地產(chǎn)不再作為商品進(jìn)入流通領(lǐng)域。一、物業(yè)管理的產(chǎn)生及發(fā)展蓬勃發(fā)展時(shí)期（改革開(kāi)放后）住房從福利分配到貨幣化分配轉(zhuǎn)變。從1981年開(kāi)始，深圳探索出一條經(jīng)營(yíng)型綜合性物業(yè)管理的新路子。

1981年3月深圳市物業(yè)管理公司宣告成立，東湖麗苑小區(qū)率先實(shí)行了物業(yè)管理。

一、物業(yè)管理的產(chǎn)生及發(fā)展蓬勃發(fā)展時(shí)期（改革開(kāi)放后）鄧小平南巡后，涌現(xiàn)了大量的物業(yè)管理公司。

1993年6月28日，深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，這是深圳乃至中國(guó)第一個(gè)物業(yè)管理行業(yè)組織。

1994年6月18日，第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（其中業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定源自陳之平在天景的經(jīng)歷）頒布；

1994年9月，深圳市蓮花北小區(qū)在住宅局系統(tǒng)內(nèi)招標(biāo)；

1996年底，深圳市鹿丹村對(duì)全國(guó)進(jìn)行招標(biāo)；一、物業(yè)管理的產(chǎn)生及發(fā)展蓬勃發(fā)展時(shí)期（改革開(kāi)放后）

2003年9月1日，第一部全國(guó)性物業(yè)管理法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施。

2003年9月19日，中國(guó)第一個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化協(xié)會(huì)——深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化協(xié)會(huì)成立。截止2005年底，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)超過(guò)2萬(wàn)家，從業(yè)人員超過(guò)250萬(wàn)人，相當(dāng)及我國(guó)社會(huì)服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的23%。

一、物業(yè)管理的產(chǎn)生及發(fā)展概念一、物業(yè)概念二、物業(yè)管理概念三、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)概念四、業(yè)主公約（管理規(guī)約）二、物業(yè)管理的基本概念概念一、物業(yè)定義：物業(yè)是單元性房地產(chǎn)的稱謂，是指已建成并投入使用的各類(lèi)房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場(chǎng)地。分析：

A：建筑物——非建筑物

B：已建成投入使用的——未完工、在建

C：主體及配套——紅線范圍內(nèi)的一切二、物業(yè)管理的基本概念概念一、物業(yè)物業(yè)的特性：位置的固定性和地區(qū)性形式上的多樣性使用上的長(zhǎng)期性建設(shè)周期長(zhǎng)、投資量大容易受政策的限制保值性和增值性二、物業(yè)管理的基本概念概念二、物業(yè)管理

行業(yè)定義：是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式，運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益而對(duì)物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進(jìn)行管理并提供綜合服務(wù)。

二、物業(yè)管理的基本概念概念二、物業(yè)管理新條例定義：業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理的對(duì)象:

——共有物業(yè)

——業(yè)主及非業(yè)主使用人的行為二、物業(yè)管理的基本概念概念三、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主：房屋的所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

業(yè)主委員會(huì)：業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。二、物業(yè)管理的基本概念概念四、業(yè)主公約：新條例定義：業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。二、物業(yè)管理的基本概念業(yè)主的權(quán)利1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)；2、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8、對(duì)物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；10、法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。二、物業(yè)管理的基本概念業(yè)主的義務(wù)1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決定；4、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6、法律法規(guī)規(guī)定的其它義務(wù)。二、物業(yè)管理的基本概念業(yè)主大會(huì)的職責(zé)：1、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；3、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；4、決定專項(xiàng)維修基金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；6、法律法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。二、物業(yè)管理的基本概念業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式：集體討論和書(shū)面征詢意見(jiàn)，1/2持有投票權(quán)的業(yè)主參加。大會(huì)決定必須經(jīng)及會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。

對(duì)于1、3、4的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。二、物業(yè)管理的基本概念業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；2、代表業(yè)主及業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；5、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。二、物業(yè)管理的基本概念對(duì)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的約束：1、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)接受物業(yè)所在市（縣）、區(qū)主管部門(mén)的指導(dǎo)及監(jiān)督。

2、業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主委員會(huì)章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會(huì)的決定不得及憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

3、業(yè)主委員會(huì)決定問(wèn)題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。

4、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

5、住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。二、物業(yè)管理的基本概念1、物業(yè)管理的性質(zhì)：社會(huì)化：有利提高整個(gè)城市管理的社會(huì)化程度；物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)及物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提。專業(yè)化：設(shè)備、環(huán)境、安全、租售等；企業(yè)化：物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為；經(jīng)營(yíng)型：物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，提供的是勞務(wù)及服務(wù)，推行有償服務(wù)、合理收費(fèi)。三、物業(yè)管理的性質(zhì)、特點(diǎn)、作用2、物業(yè)管理的基本特點(diǎn)：業(yè)主自治自律

（業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)）；業(yè)主自治：業(yè)主對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)，具有和行使管理權(quán)；業(yè)主自律：?jiǎn)蝹€(gè)業(yè)主利益服從公眾利益。業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)是平等的合同關(guān)系；物業(yè)管理企業(yè)提供專業(yè)化管理，其產(chǎn)品是服務(wù)。三、物業(yè)管理的性質(zhì)、特點(diǎn)、作用分組討論：

請(qǐng)分析物業(yè)管理企業(yè)提供給業(yè)主的產(chǎn)品有何特點(diǎn)。三、物業(yè)管理的性質(zhì)、特點(diǎn)、作用服務(wù)的特點(diǎn)：

1、服務(wù)通常是無(wú)形的，看不到感受得到；

2、服務(wù)的生產(chǎn)過(guò)程和消費(fèi)過(guò)程是同時(shí)進(jìn)行的；

3、服務(wù)是不能提前生產(chǎn)儲(chǔ)存的；

關(guān)于服務(wù)質(zhì)量服務(wù)的質(zhì)量很難量化，是通過(guò)比較得來(lái)得；服務(wù)質(zhì)量不好是無(wú)法返工的。

三、物業(yè)管理的性質(zhì)、特點(diǎn)、作用3、物業(yè)管理的作用：1-確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮，并且延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命；2-能夠?yàn)闃I(yè)主和用戶提供優(yōu)美、舒適、安全的環(huán)境；3-使物業(yè)保值、升值；4-促進(jìn)政府部分職能的轉(zhuǎn)變，減輕政府的財(cái)政補(bǔ)貼負(fù)擔(dān)。三、物業(yè)管理的性質(zhì)、特點(diǎn)、作用1、物業(yè)的分類(lèi)按使用功能分為：居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)、其他物業(yè)按產(chǎn)權(quán)分為：公有產(chǎn)權(quán)、私有產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)按結(jié)構(gòu)層次分為：?jiǎn)螌印⒍鄬?、高層、超高層四、物業(yè)管理的分類(lèi)2、物業(yè)管理的類(lèi)型

居住物業(yè)的管理（多層、小高層、高層、別墅）工業(yè)物業(yè)的管理（生產(chǎn)廠區(qū)、儲(chǔ)存、物流）商業(yè)物業(yè)的管理（摩爾、百貨、超市、連鎖店）辦公物業(yè)的管理（寫(xiě)字樓、政府辦公）其他物業(yè)的管理（醫(yī)院、公園、地鐵、機(jī)場(chǎng)、碼頭）四、物業(yè)管理的分類(lèi)

左邊的圖形展示了四個(gè)部分A,B,C，D.A,B&C的?的部分被涂成陰影ABCD1.將‘A’中未被陰影的部分平分成相同且面積相等的兩部分.2.將‘B’中未被陰影的部分平分成相同且面積相等的三部分.3.將‘C’中未被陰影的部分平分成相同且面積相等的四部分.4.將‘D’中未被陰影的部分平分成相同且面積相等的七部分.提示：答案不是三角形，你應(yīng)該自己解決。提示：答案不是三角形。這個(gè)問(wèn)題的世界記錄是七秒鐘人們常說(shuō)，這就是僵化的思維，你有嗎？思維測(cè)試國(guó)家法規(guī):五、物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)序號(hào)文件級(jí)別文件類(lèi)別文件名稱生效日期發(fā)文部門(mén)及文號(hào)AQ001國(guó)家法規(guī)安全類(lèi)中華人民共和國(guó)治安管理處罰法2006.03.01中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十七次會(huì)議于2005年8月28日通過(guò)AQ009國(guó)家法規(guī)安全類(lèi)中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法2002.11.012002年6月29日第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議通過(guò)CW004國(guó)家法規(guī)財(cái)務(wù)類(lèi)國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知2003.11.13發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào)CW008國(guó)家法規(guī)財(cái)務(wù)類(lèi)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定1998.01.01財(cái)政部財(cái)基字[1998]7號(hào)DB001國(guó)家法規(guī)達(dá)標(biāo)類(lèi)關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知2000.05.25建住房物（2000）008號(hào)DB002國(guó)家法規(guī)達(dá)標(biāo)類(lèi)全國(guó)城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評(píng)實(shí)施細(xì)則1992.04.15建設(shè)部FC010國(guó)家法規(guī)房地產(chǎn)類(lèi)城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法1993.12.01建法[1993]814號(hào)FC025國(guó)家法規(guī)房地產(chǎn)類(lèi)房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法2000.06.30建設(shè)部令第80號(hào)五、物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)序號(hào)文件級(jí)別文件類(lèi)別文件名稱生效日期發(fā)文部門(mén)及文號(hào)HJ032國(guó)家法規(guī)環(huán)境類(lèi)游泳池水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)20071001CJ244-2007HJ007國(guó)家法規(guī)環(huán)境類(lèi)城市房屋白蟻防治管理規(guī)定2004.07.20建設(shè)部令第130號(hào)HJ013國(guó)家法規(guī)環(huán)境類(lèi)中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法1996.10.291996年10月29日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議通過(guò)HJ032國(guó)家法規(guī)環(huán)境類(lèi)游泳池水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)20071001CJ244-2007QT006國(guó)家法規(guī)其他類(lèi)中華人民共和國(guó)合同法1999.10.011999.03.15第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)會(huì)議通過(guò)RR042國(guó)家法規(guī)人員管理中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法2008.01.01中華人民共和國(guó)主席令第65號(hào)RR004國(guó)家法規(guī)人員管理中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法1995.01.01中華人民共和國(guó)主席令第29號(hào)RR042國(guó)家法規(guī)人員管理中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法2008.01.01中華人民共和國(guó)主席令第65號(hào)TX002國(guó)家法規(guī)通信類(lèi)《衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施管理規(guī)定》實(shí)施細(xì)則1994.02.03中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第129號(hào)令TX003國(guó)家法規(guī)通信類(lèi)衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施管理規(guī)定1993.08.20國(guó)務(wù)第129號(hào)令國(guó)家法規(guī):國(guó)家法規(guī):五、物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)序號(hào)文件級(jí)別文件類(lèi)別文件名稱生效日期發(fā)文部門(mén)及文號(hào)WY034國(guó)家法規(guī)物業(yè)類(lèi)中華人民共和國(guó)物權(quán)法20071001中華人民共和國(guó)主席令第六十二號(hào)WY001國(guó)家法規(guī)物業(yè)類(lèi)城市新建住宅小區(qū)管理辦法1994.04.011994年3月23日建設(shè)部第33號(hào)令WY017國(guó)家法規(guī)物業(yè)類(lèi)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法2002.05.01建設(shè)部令第110號(hào)WY020國(guó)家法規(guī)物業(yè)類(lèi)建筑裝飾裝修管理規(guī)定1995.09.01建設(shè)部令第46號(hào)WY023國(guó)家法規(guī)物業(yè)類(lèi)業(yè)主大會(huì)規(guī)程2003.09.01建住房[2003]131號(hào)WY025國(guó)家法規(guī)物業(yè)類(lèi)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）2004.01.06中物協(xié)[2004]1號(hào)WY026國(guó)家法規(guī)物業(yè)類(lèi)前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）2004.09.06建住房[2004]155號(hào)WY027國(guó)家法規(guī)物業(yè)類(lèi)業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)2004.09.06建住房[2004]156號(hào)WY034國(guó)家法規(guī)物業(yè)類(lèi)中華人民共和國(guó)物權(quán)法20071001中華人民共和國(guó)主席令第六十二號(hào)XF002國(guó)家法規(guī)消防類(lèi)高層建筑消防管理規(guī)定1986.07.01中華人民共和國(guó)公安部XF009國(guó)家法規(guī)消防類(lèi)中華人民共和國(guó)消防法1998.09.01中華人民共和國(guó)主席令第４號(hào)GS017國(guó)家法規(guī)給排水類(lèi)生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)20070701GB5749-2006中華人民共和國(guó)衛(wèi)生部、中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)五、物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)三、鄭州市物業(yè)管理政策法規(guī)1、鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例2、鄭州市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)辦法3、鄭州市業(yè)主管理規(guī)約（示范文本）4、鄭州市業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約（示范文本）5、鄭州市前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）6、鄭州市業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則7、鄭州市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法8、鄭州市物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施細(xì)則（試行）

9、鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法一、物業(yè)管理工作的基本環(huán)節(jié)二、物業(yè)需配合開(kāi)發(fā)商開(kāi)展的工作六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)一、物業(yè)管理工作的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理策劃階段物業(yè)管理前期準(zhǔn)備階段物業(yè)管理啟動(dòng)階段物業(yè)管理日常運(yùn)作階段六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理策劃階段物業(yè)管理的前期介入：項(xiàng)目決策、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)；制定物業(yè)管理方案：確定管理檔次、確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)收支預(yù)算；組建或選聘物業(yè)管理企業(yè)：或者組建新項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心等；簽定前期物業(yè)管理合同。六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理前期準(zhǔn)備階段物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置及擬定人員編制；物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)；規(guī)章制度和制定；物業(yè)管理檔案資料的準(zhǔn)備；物資采購(gòu)；辦公生活設(shè)施的準(zhǔn)備；物業(yè)租售的介入等。六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理啟動(dòng)階段物業(yè)的接管驗(yàn)收；業(yè)主產(chǎn)權(quán)備案；建立物業(yè)管理檔案資料；業(yè)主驗(yàn)收入住；物業(yè)裝修管理；成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；簽定物業(yè)管理合同等。六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理日常運(yùn)作階段物業(yè)日常管理及服務(wù)

1、物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)；

2、物業(yè)專項(xiàng)服務(wù)；

3、物業(yè)特約服務(wù)。各種關(guān)系協(xié)調(diào)

1、企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)；

2、及相關(guān)部門(mén)關(guān)系協(xié)調(diào)。六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)六、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)二、物業(yè)需配合開(kāi)發(fā)商開(kāi)展的工作1、選聘物業(yè)管理企業(yè)2、銷(xiāo)售前的兩項(xiàng)必要工作：銷(xiāo)售合同、業(yè)主臨時(shí)公約3、物業(yè)管理用房4、不得侵犯業(yè)主的所有權(quán)及使用權(quán)5、移交物業(yè)資料6、參及業(yè)主大會(huì)的成立7、工程遺留問(wèn)題處理8、物業(yè)管理費(fèi)1、物業(yè)管理基礎(chǔ)業(yè)務(wù)2、物業(yè)管理專項(xiàng)業(yè)務(wù)3、物業(yè)管理特約業(yè)務(wù)七、物業(yè)管理的基本內(nèi)容1、物業(yè)管理基礎(chǔ)業(yè)務(wù)

1）房屋本體的維修管理

2）公共設(shè)備的維修管理

3）公共設(shè)施的維修管理

4）安全管理

5）環(huán)境管理七、物業(yè)管理的基本內(nèi)容1、物業(yè)管理基礎(chǔ)業(yè)務(wù)

1）房屋本體的維修管理

房屋本體維修管理的原則

“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則：

“區(qū)別對(duì)待”原則：

“服務(wù)”原則：七、物業(yè)管理的基本內(nèi)容1、物業(yè)管理基礎(chǔ)業(yè)務(wù)

2）公共設(shè)備的維修管理根據(jù)設(shè)備的類(lèi)別可以分為：供配電類(lèi)設(shè)備、給排水類(lèi)設(shè)備、消防類(lèi)設(shè)備、安全防范類(lèi)設(shè)備、制冷供暖類(lèi)設(shè)備等。七、物業(yè)管理的基本內(nèi)容1、物業(yè)管理基礎(chǔ)業(yè)務(wù)

3）公共設(shè)施的維修管理根據(jù)設(shè)施類(lèi)別可以分為：兒童娛樂(lè)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、裝飾性設(shè)施等。七、物業(yè)管理的基本內(nèi)容房屋五分法

1）自用部位：責(zé)任人為業(yè)主

2）房屋毗連部位：責(zé)任人為毗連業(yè)主

3）本體共用部位：責(zé)任人為本體內(nèi)的全體業(yè)主

4）公用設(shè)備、設(shè)施：責(zé)任人為全體業(yè)主

5）居民生活供應(yīng)部門(mén)：責(zé)任人為有關(guān)部門(mén)七、物業(yè)管理的基本內(nèi)容1、物業(yè)管理基礎(chǔ)業(yè)務(wù)

4）安全管理根據(jù)工作性質(zhì)，安全管理包括：治安防范、消防管理、交通管理等。七、物業(yè)管理的基本內(nèi)容安全管理作用：

1、必須確保物業(yè)及附屬設(shè)備、公共場(chǎng)所、建筑地塊等，不受人為損壞、破壞或盡可能減少損失。

2、必須阻止或防止任何影響業(yè)主或使用人的生命財(cái)產(chǎn)的行為。

3、必須終止任何影響業(yè)主和使用人身心健康的行為，維護(hù)正常的生活秩序及工作秩序。

4、加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)