水晶城五期精裝總結(jié)

水晶城五期精裝總結(jié)水晶城五期精裝總結(jié)水晶城五期精裝總結(jié)一、概述………………..………….…3二、水晶城五期介紹……..………….4三、施工方選擇………………….…..5四、樣板體驗活動的執(zhí)行…….……..7五、成本費(fèi)用…....................………...8六、采購中的注意事項…………….10七、設(shè)計、采購、成本的溝通.……………..……..11八、設(shè)計、采購、施工中成本控制及品質(zhì)感

上出現(xiàn)的矛盾…………….……12八、設(shè)計方面存在的問題……………..…………..23九、施工中出現(xiàn)的問題……………29十、工程后期工作…………...……….……………48十一、總結(jié)………….54

經(jīng)過數(shù)月的努力,水晶城五期項目于8月25日、26日提前舉辦了交付活動，交付工作取得了令人相對滿意的結(jié)果（總計169套，兩日內(nèi)造訪業(yè)主142戶，完成交付139戶，缺陷反饋102條，缺陷率0.72條/戶。其后陸續(xù)辦理6戶手續(xù),至29日完成交付145戶

）。此次五期螞蟻工房精裝是天津公司第一個規(guī)模性的精裝工程，是我們在精裝路上邁出的第一步。短短的幾個月過程中我們的各個環(huán)節(jié)、各個階段出現(xiàn)了不少新的問題，最終的裝修產(chǎn)品距離我們要求及期望的效果有一定的差距?，F(xiàn)在我們需要通過歸納一下操作過程中出現(xiàn)的失誤、疏漏之處，總結(jié)提取出我們的經(jīng)驗教訓(xùn)，指導(dǎo)后續(xù)工程，避免同樣的錯誤再次出現(xiàn)。下面部分主要是各個角度的分析總結(jié)，希望對大家的后續(xù)工作能夠有所幫助。水晶城五期精裝項目介紹：本次水晶城五期精裝分為八、九組團(tuán)兩個部分，其中8組團(tuán)小戶型共計87戶，9組團(tuán)螞蟻工房計82戶，共計162戶。。具體戶型及項目概況請見下附文。施工方選擇：選擇好的施工隊伍是工程成功的關(guān)鍵。水晶城五期土建總包單位為河南華盛，精裝總包單位為百安居----------簡要分析一下水晶城五期精裝總包百安居主要的優(yōu)勢和劣勢。優(yōu)勢：1、百安居作為知名的裝修材料供應(yīng)商，在裝飾材料供應(yīng)商有著成熟穩(wěn)定的供應(yīng)渠道和供應(yīng)鏈，采購平臺和工程平臺相結(jié)合也是萬科精裝房最終的操作模式。

2、據(jù)了解百安居當(dāng)前的目標(biāo)是：在南方區(qū)域裝修工程領(lǐng)域相對成熟的情況下有意識的開發(fā)北方區(qū)域的工程領(lǐng)域。萬科的項目無疑是他們一個良好的平臺。因此從百安居領(lǐng)導(dǎo)層面上對我們水晶城五期項目較為重視。劣勢：1．經(jīng)驗方面：水晶城五期是天津公司的第一個正式精裝工程，也是百安居在天津的第一個工程項目，兩個第一碰到了一起。2、施工資源方面：由于是在天津的第一個項目，百安居的施工資源就顯得匱乏了，如：下屬兩支隊伍中的一支曾經(jīng)經(jīng)過數(shù)輪的更換最終確定下來（北方的一支工隊，在此之前并未和百安居合作過）。3、人員配備方面：百安居配備管理人員有限，管理力度和細(xì)致程度上距我們的要求有一定的差距。暫不討論起管理人員的能力，僅項目經(jīng)理經(jīng)歷過數(shù)次更換?？偨Y(jié)：不可否認(rèn)百安居在上海區(qū)域能完成優(yōu)秀的裝飾項目，但目前來說在天津區(qū)域的操作管理水平距我們的要求還有相當(dāng)?shù)牟罹?。通過此次經(jīng)歷，再選擇施工隊伍時我們一定要考慮在天津區(qū)域內(nèi)是否有實際的操作項目，這是至關(guān)重要的一點。目前天津公司正在搜集和篩選在天津地區(qū)有實際規(guī)模性操作經(jīng)驗的裝飾施工及總包施工單位，部分已經(jīng)進(jìn)入適用階段。樣板體驗活動的執(zhí)行：此次水晶城五期進(jìn)度計劃中安排了樣板間的制作，但樣板間所起的作用限于工藝作法的展示樣板，并未針對樣板的部品及裝飾效果征詢客戶的意見并進(jìn)行調(diào)整。樣板間完成后曾組織內(nèi)部相關(guān)人員進(jìn)行體驗，主要針對施工工藝和做法中出現(xiàn)的問題提出了相應(yīng)的整改意見。如后附文件同時后期工程中出現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一及施工作法的不統(tǒng)一的情況（如下圖例）表明我們的樣板間未充分起到應(yīng)有的作用，樣板間的制作某種程度上僅僅成了一種定式。

上圖左側(cè)做法為樣板間的最初做法，只是相對更細(xì)致。后續(xù)實施過程中出現(xiàn)了右側(cè)的處理情形。標(biāo)準(zhǔn)、要求未得到有效的執(zhí)行，最終為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)并取得好的效果采用的方式（如后附圖）：總結(jié)：排定裝修進(jìn)度計劃時，將體驗樣板的流程和體驗總結(jié)的時間預(yù)留出來，

堅持樣板體驗活動的開展并最大限度的將外部客戶引入體驗活動中，嚴(yán)格執(zhí)行樣板的要求及標(biāo)準(zhǔn)保證我們的裝修房產(chǎn)品最終達(dá)到客戶的認(rèn)可。

目前我們正在施工的東麗湖二期示范區(qū)已貫徹并執(zhí)行了體驗樣板的制度并收到了較好的效果，將要開工的金域藍(lán)灣二期示范區(qū)的施工也預(yù)留了樣板體驗的流程及時間。后續(xù)中體驗樣板要堅定不移的執(zhí)行下去。成本費(fèi)用問題：總包服務(wù)費(fèi)和成品保護(hù)費(fèi)是必不可少的兩項費(fèi)用（合同及成本清單中應(yīng)明確說明），有了這兩項費(fèi)用我們的要求就能理直氣壯的提出，也避免出現(xiàn)交叉環(huán)節(jié)上職責(zé)不明的現(xiàn)象。水晶城項目同百安居簽訂合同中未將其定位為總包單位，成本清單中對總包服務(wù)費(fèi)未有明確列項，后期施工中出現(xiàn)收口交接部位互相推拖責(zé)任、無人處理的情形。我們的工程要想管理的好，每一項都應(yīng)有明確的責(zé)任方，總包在工程中和每項分包項目都有牽連，不把總包責(zé)任掛上，很難控制好整個的管理。后續(xù)的項目中我們已經(jīng)將總包服務(wù)費(fèi)明確列入合同中并對總包的責(zé)任如：“對分包單位的配合管理工作，甲供材料設(shè)備的卸車、倒運(yùn)、驗收及保管等，對分包工程的預(yù)埋（留）、暗配及構(gòu)件（或設(shè)備、部件等）安裝后的收口、封堵和修補(bǔ)等相關(guān)責(zé)任進(jìn)行了明確。采購過程中的幾點注意事項：招標(biāo)的采購策劃非常有必要、也非常重要；客戶調(diào)研必須要作且范圍應(yīng)全面；招標(biāo)中注明樣板先行；對工序交接、成品保護(hù)等具體責(zé)任在招標(biāo)時應(yīng)明確；材料采購中盡量選取主流產(chǎn)品，避免選購將要或已經(jīng)提產(chǎn)的庫存產(chǎn)品，以保證我們后續(xù)的供貨。水晶城五期施工中小螞蟻地板在我們施工過程中停止生產(chǎn)，給我們的工作帶來了一定的風(fēng)險；招標(biāo)前一定要提前同項目、設(shè)計、成本同事做好溝通，以招標(biāo)準(zhǔn)備會的形式對招標(biāo)范圍、質(zhì)量進(jìn)度要求、清單編制、部品定樣、送樣要求、部品供應(yīng)方式、招標(biāo)答疑、配合方式等明確；合理的標(biāo)準(zhǔn)平臺、強(qiáng)大的供應(yīng)商群體、明確的標(biāo)準(zhǔn)是我們工作方向。采購、設(shè)計、成本的溝通：水晶城五期項目操作中，部品由設(shè)計進(jìn)行定樣，后采購依據(jù)設(shè)計定樣及成本要求及材料供應(yīng)商進(jìn)行合同定制。過程中在材料確認(rèn)中設(shè)計、采購、成本工作相對獨(dú)立并未實現(xiàn)有效的溝通，當(dāng)然這也在于我們的裝修工作剛剛起步，固有的工作模式、狀態(tài)并未及時的進(jìn)行變更。現(xiàn)在東麗湖項目中我們的狀態(tài)已經(jīng)有了較大的改善，我們還需摸索出更加流暢有效的溝通合作方式。（上海全裝修項目管理作業(yè)指引是我們需要學(xué)習(xí)參照的）

設(shè)計、采購、施工中成本控制及品質(zhì)感上出現(xiàn)的矛盾：成本控制及設(shè)計：下述圖中左側(cè)為上海螞蟻工房實景，右側(cè)為水晶城螞蟻工房部品實景。上海方案其限價為1000元/平米，而水晶城方案限價為600元/平米；在照搬上海設(shè)計的過程中，我們受到了較大的成本限制，但還是按照上海的形式做了，部品選擇了本地品牌，最終的品質(zhì)效果距離上海的標(biāo)準(zhǔn)及我們的期望確實有一定的差距，如何在保證效果的同時兼顧品質(zhì)，是需要我們認(rèn)真考慮的。成本控制及品質(zhì)感：上附左側(cè)圖中樓梯為大螞蟻3層以下樓梯，右側(cè)為3層以上樓梯，經(jīng)客服人員建議增加了防滑條（效果如下圖），然而凡是多數(shù)使用過樓梯的客戶都會提出，萬科將錢省在了樓梯上不值（其實加了防滑條之后根本就沒能省錢，給人的感覺確是不強(qiáng)，起初的考慮是三樓以上業(yè)主使用的幾率很小---但相比之下這種省錢的方式，效果并不好）成本控制及采購衛(wèi)生間墻磚經(jīng)更換后出現(xiàn)了明顯的色差，出于成本的考慮瓷磚選擇的是低端品牌的瓷磚（威爾斯），同種產(chǎn)品不同批次的磚出現(xiàn)了明顯的色差，超出可以接受的范圍?，F(xiàn)采購部已經(jīng)確定在受成本制約較大的前提下，瓷磚選用高檔品牌的低端產(chǎn)品（品質(zhì)更穩(wěn)定一些）。成本控制及施工

上頁圖中為9組團(tuán)原處理方案，墻面為水泥墻面不做相應(yīng)處理。后感覺效果差，煤氣表后面進(jìn)行了簡單處理（不理想），右下側(cè)為8組團(tuán)煤氣表后的情況。（兩者效果對比，顯而易見）。經(jīng)討論，低端項目后續(xù)類似部位在櫥柜安裝前均進(jìn)行刮白統(tǒng)一處理。東麗湖二期示范區(qū)已經(jīng)按此操作。-------某種程度上成本的控制要讓位于品質(zhì)的保證過程中設(shè)計方面出現(xiàn)的問題：

矛盾沖突的部位：裝飾設(shè)計及建筑設(shè)計的結(jié)合（建筑條件圖）：水晶城五期中裝修設(shè)計是介入比較的早的，在對建筑設(shè)計所提的條件圖也是比較詳細(xì)的。但在幾個環(huán)節(jié)上還出現(xiàn)了疏漏：煙道、風(fēng)道口的標(biāo)高未能明確要求，導(dǎo)致廚衛(wèi)吊頂標(biāo)高后期調(diào)整

電盒位置預(yù)留及燈位布點調(diào)整，導(dǎo)致后期重新管線施工。另外：給水點位標(biāo)高及接口形式未明確，導(dǎo)致后期管線重新剔鑿、接管等。下述圖中為土建完成，后續(xù)調(diào)整的內(nèi)容：排水管在土建施工中未采取有效措施予以解決，問題遺留至裝飾施工中，為避免改造管路破壞上部衛(wèi)生間防水層，將下部管路去除，上部排水管從臺盆柜下明露，同另一排水管會合。提示：土建遺留問題應(yīng)在土建階段予以解決。最根本的解決方式是在建筑條件圖中將其避免。遺留管路改造土建條件圖的提供和準(zhǔn)確性直接關(guān)系到后期成本投入、工期、質(zhì)量的控制。目前天津公司、北京公司和其它兄弟公司正在此環(huán)節(jié)上加大力度，后續(xù)項目中在此方面相信我們會做的更好。前期的條件圖上我們費(fèi)了一份勁，后期的施工中我們能省出十分的力。采暖管線的布置方式、暖氣片（選型）的連接方式對后期裝修效果影響很大。此處的處理嘗試了多種的方法，最終選擇了下方的處理方式效果還算是比較滿意。咨詢水暖專家--了解到此類鋁塑管的使用及連接方式比較普遍（受材料自身屬性限制—管路出墻的可能性不大），我們還會在裝修中遇到類似的問題，采取相同的處理方式并將管高度降低是我們目前能夠想到的比較好的處理方式。裝修設(shè)計中毛坯房及裝修房的凈空尺寸偏差

裝修設(shè)計及裝修房的凈空尺寸。由于砌體抹灰及材料、施工工藝等原因，裝修設(shè)計尺寸及裝修房的凈空尺寸存在差異，這將會影響后面的部品、電器的安裝，甚至?xí)绊懯褂霉δ?。例如設(shè)計時考慮的“煤氣灶邊距煙道預(yù)留出了450mm的煤氣表的位置”，實際8組團(tuán)B、C房型的煤氣表柜一般只有400，否則無法放下煙機(jī)。類似的還有臺盆柜（因為凈空尺寸問題，導(dǎo)致部分戶型最初先擇的臺下盆無法安裝，更換為臺上盆，否則洗衣機(jī)位尺寸無法滿足）、冰箱位等都及最初的設(shè)計尺寸有所差異。明確理論尺寸及實際尺寸的偏差，或者說提前考慮到這些問題，對于施工及效果、功能都將有很大幫助。施工方面：

石材的使用在施工中出現(xiàn)的問題：

水晶城大螞蟻的設(shè)計中廳內(nèi)地面采用了瓷磚和大理石結(jié)合鋪貼的形式，豐富了室內(nèi)裝飾效果，但也出現(xiàn)了上面圖中所出現(xiàn)的幾個問題：如色差、接縫處高低差（石材原因）、及石材斷裂的現(xiàn)象（天然石材的缺點）。出現(xiàn)上述問題一方面是天然石材自身缺陷或特點造成的，另一方面在于工程中對石材的施工、選材未加以有效的控制。北京紫臺項目中從石材的選擇、施工到最后的保養(yǎng)為各項目立下了很好的榜樣，但相對的成本也高些。經(jīng)同項目、設(shè)計、采購等同事討論，低端項目裝修盡量不采用天然石材，中高檔項目在施工中對石材的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格控制，確保完工質(zhì)量及效果。檢查孔：上圖左側(cè)為最初的檢修口處理方式，后經(jīng)手工處理后效果仍不理想，加裝封邊條后效果明顯好轉(zhuǎn)。對于類似吊頂或管道井處檢修口的處理，盡量采用成品處理，減少手工作業(yè)的難度，同時增加美觀性。門的安裝：上圖為戶內(nèi)木門安裝后，推拉門門扇及門套及門套及墻之間存在的縫隙。解決此類問題的根本方法就是要求門安裝廠家自行測量、制作、安裝，出現(xiàn)問題后由廠商自行解決。水晶城施工中，戶內(nèi)木門在百安居的合同范圍之內(nèi)，門洞口的尺寸測量是百安居完成的，廠家根據(jù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了加工制作。操作方式的錯誤是導(dǎo)致上述問題的原因之一。

木地板安裝裝飾裝修中木地板的起伏、跑塵是較為普遍的投訴問題，水晶城五期中木地板的跑塵是比較突出的問題。原因不多說了，施工中應(yīng)注意的環(huán)節(jié)：木地板鋪裝之前，地面平整度、清潔度一定要有保證。鋪裝之后，踢腳板安裝之前盡量不再出現(xiàn)墻面打磨情況，即便要進(jìn)行墻面處理，邊縫處一定要采取措施避免灰塵落入。踢腳板的安裝，踢腳板安裝打眼處是跑塵最突出的部位。如果有把握最好將踢腳板打眼工作在木地板鋪裝之前進(jìn)行，如考慮安裝踢腳板的精確性，地板鋪裝完成后進(jìn)行踢腳板安裝則要對打眼處進(jìn)行保護(hù)，防止灰塵落入。墻面空鼓水晶城五期中部分墻面基層出現(xiàn)空鼓現(xiàn)象，引起后續(xù)工程中出現(xiàn)了一系列的問題，如工期、質(zhì)量、成本的控制及瓷磚更換后出現(xiàn)的色差問題等。注意事項：土建施工中抹灰環(huán)節(jié)加大檢查力度---材料檢查、配合比要求至施工完成后的強(qiáng)度檢查，發(fā)現(xiàn)不合格之處立即整改。土建精裝交接環(huán)節(jié)加大對此方面的檢查，將問題在土建階段中予以解決。如何杜絕此類問題的出現(xiàn)要比出現(xiàn)問題后如何解決更為關(guān)鍵！地磚空鼓地磚空鼓，水晶城項目中地磚空鼓基本在可控范圍之內(nèi)，需要注意的環(huán)節(jié)：由于瓷磚和石材結(jié)合鋪貼（厚度不同），為保證質(zhì)量降低空鼓風(fēng)險，即使略降低室內(nèi)凈高也要保證瓷磚石材下的砂漿結(jié)合層厚度。完工上強(qiáng)度后及時檢查，修復(fù)。門框窗框處的收口打膠問題，裝修的效果很大程度上反映在細(xì)節(jié)的處理上，而門窗收口處的打膠是其中的一重要組成部分。需要注意的是：先收口后打膠。水晶城施工中很多打膠是在發(fā)泡膠的基礎(chǔ)上直接打上的，效果可想而知，以后類似情況應(yīng)在合同中予以明確總包負(fù)責(zé)交接處收口，廠家完善打膠（或總包直接處理）。專業(yè)人員施工。五期施工中戶內(nèi)木門和外窗收口打膠形成明顯對比，戶內(nèi)木門打膠由百安居安排的專業(yè)人員，從手法技術(shù)、所用工具到完成效果均比較理想。門窗施工單位（沈陽華新）則并未設(shè)有專門人員，現(xiàn)場人員均可打膠，沒有固定工具，效果不理想。涂裝施工中出現(xiàn)的問題：施工工序錯誤，涂飾工程中應(yīng)遵循先淺后深，先上后下的順序。（頂部白色，墻面米黃色）交接處未用美紋紙加以保護(hù)，完成后可導(dǎo)致分色線出現(xiàn)直順清晰的問題。現(xiàn)階段比較普遍的施工方式是大面滾涂，交接處排刷吸收，但保護(hù)應(yīng)必不可少。涂飾工程地面返潮施工過程中的一個現(xiàn)象。原因：地面石材、瓷磚下水泥砂漿結(jié)合層水分沿墻面上返，墻面返潮起鼓。

解決方法：如時間允許，墻面底涂工作可放寬一定的時間，確認(rèn)墻面干燥后再進(jìn)行底涂施工。紗窗安裝紗窗的安裝：水晶城紗窗安裝較早完成，在后續(xù)竣工模擬驗收中紗窗成為一項重點查驗內(nèi)容。存在的主要問題使用不靈活，無阻尼作用、部分遭破壞等。解決方式：安裝可以考慮推后，在業(yè)主入住后安排廠家統(tǒng)一安裝。優(yōu)點：在業(yè)主的監(jiān)督下有問題當(dāng)時解決且避免紗窗施工中遭破壞。淋水試驗：部分樓側(cè)的房屋在風(fēng)雨之后出現(xiàn)漏水現(xiàn)象。主要部位集中在窗框主體交接處，和窗框型材拼接處。解決方式：在土建精裝交接時作淋水試驗不可缺少，盡量將問題在精裝之前發(fā)現(xiàn)解決，避免造成更大的損失。

成品保護(hù)：

----標(biāo)準(zhǔn)+執(zhí)行交付缺陷反饋很大一部分因為成品保護(hù)的不到位造成的，窗框、玻璃劃痕，石材劃痕，入戶門及室內(nèi)木門的磕碰劃傷等。為了彌補(bǔ)前期的疏漏，后期在維修上投入了較大的時間及精力。上述圖片為項目施工時出現(xiàn)的問題。（做的好的地方就不提了）水晶城五期在合同的制定中我們考慮到了成品保護(hù)的要求，標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)費(fèi)用，也在合同及清單費(fèi)用表中有所體現(xiàn)。在成品保護(hù)費(fèi)上出現(xiàn)上述問題的出現(xiàn)原因：一是施工單位的成品保護(hù)意識差，管理力度跟不上；另一方面我們的管理上的疏忽某種程度上縱容了上述現(xiàn)象的出現(xiàn)。沒別的要想控制的好：完善的標(biāo)準(zhǔn)+嚴(yán)格的執(zhí)行其他施工中需要注意的幾點：瓷磚鋪裝圖紙要考慮收口處非整磚的處理問題使用瓷磚陽角線可以免去對于工人對八字手藝的要求，也減少了現(xiàn)場施工過程中磕碰對瓷磚的損傷我們不能把工程的質(zhì)量寄托在某個人的手藝好壞之上同打膠處理類似，細(xì)節(jié)處理是我們今后應(yīng)該關(guān)注的重點

后期工作-----------模擬驗收

本不應(yīng)該存在、而必須存在的一個過程。水晶城五期裝修房實質(zhì)上進(jìn)行了5遍模擬驗收及整改（客服主導(dǎo)檢查及維修、物業(yè)主導(dǎo)檢查及維修、綜合檢查及維修、專項檢查及維修、夜間細(xì)節(jié)檢查及維修。但我們還是給客戶留下不少問題，不能不說是一種遺憾。有條件的話夜間檢查一定要有，有些問題在燈光下更容易發(fā)現(xiàn)，當(dāng)然主要是照明電路和涂飾工程。在現(xiàn)有的建筑施工水平情況下，從實際的工程經(jīng)驗看，模擬驗收（或者說質(zhì)量檢查）可以更早的介入，從土建及裝修房交接階段即進(jìn)行介入，從客戶角度更多的發(fā)現(xiàn)問題。保潔拓荒：五期的保潔拓荒標(biāo)準(zhǔn)是以前天津萬科沒有的。但還是有一些小遺憾供我們后期借鑒：木地板的保潔方式、金屬物品的表面清潔處理、保潔材料的選用等等。清潔時使用硬物將踢腳板劃傷、掉漆。瓷磚清潔時使用酸性清潔劑導(dǎo)致部分防滑條生銹，提醒我們今后：室內(nèi)地面盡量少采用此種結(jié)合方式；選用金屬防滑條時要選用優(yōu)質(zhì)不銹鋼，在進(jìn)場檢驗時一定要把好關(guān)；清潔時嚴(yán)格要求，避免出現(xiàn)二次污染及破壞現(xiàn)象。入住策劃及交付工作：本來總