XX創(chuàng)新示范產業(yè)園調研報告

中國光谷

創(chuàng)新示范產業(yè)園調研報告目錄武漢·中國光谷介紹光谷產業(yè)園發(fā)展現(xiàn)狀光谷成熟產業(yè)園調研光谷產業(yè)園案例分析光光谷產業(yè)園未來發(fā)展趨勢總體比較及本項目物業(yè)發(fā)展建議一、二、三、四、五、六、一、武漢·中國光谷介紹OpticsValleyofChina中國光谷，即武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)，創(chuàng)建于1988年10月，位于武漢市東南部的三湖六山之間。作為中國第一家國家級的光電子產業(yè)基地所在地，它也被人們形象的稱為“中國光谷”。2009年12月，被國務院批準為繼北京中關村之后的第二個國家自主創(chuàng)新示范區(qū)。光谷產業(yè)格局簡介“中國光谷”是新興產業(yè)和品牌企業(yè)的誕生、聚集之地。通過二十多年建設發(fā)展，東湖高新區(qū)形成了以光電子信息為龍頭，生物工程與新醫(yī)藥、環(huán)保能源、機電一體化、高科技農業(yè)等高新技術產業(yè)競相發(fā)展的產業(yè)格局。這里建成了中國最大的光纖光纜制造基地、中國光通信領域最強的科研開發(fā)基地、中國最大的IC卡網絡產品生產基地、中國最大的激光設備生產基地，還有正在建設中的汽車電子產業(yè)基地和逐步壯大的手機產業(yè)群。7000多家企業(yè)的聚集、20家世界500強企業(yè)的搶灘入駐和15家上市公司的領銜開拓，武漢·中國光谷的產業(yè)實力不斷增強。光谷產業(yè)格局簡介關東光電子產業(yè)園、關南生物醫(yī)藥產業(yè)園、湯遜湖大學科技園、光谷軟件園、佛祖嶺產業(yè)園、機電產業(yè)園等園各具特色，2000家高新技術企業(yè)分類聚集，以光電子信息產業(yè)為主導，能源環(huán)保、生物工程與新醫(yī)藥、機電一體化和高科技農業(yè)競相發(fā)展。

2009年12月，被國務院批準為繼北京中關村之后的第二個國家自主創(chuàng)新示范區(qū)。以每年30%的速度跨越式發(fā)展，這片幅員518平方公里的土地如今已經成為創(chuàng)業(yè)者的樂園、領先企業(yè)的聚集地，武漢的人文科技新城?！爸袊夤取笔腔盍o限的科技創(chuàng)新之地。二、光谷產業(yè)園發(fā)展現(xiàn)狀中國·光谷的地域規(guī)劃

“干”字型的發(fā)展布局東至外環(huán)線，南至湯遜湖北岸，西至珞獅路，北至東湖南岸，面積約518平方公里。周邊有東湖，南湖，湯遜湖3湖，有珞珈山，南望山，伏虎山，喻家山，馬鞍山，九峰山6山。形成“干”字型的發(fā)展布局結構。光谷產業(yè)園分布：六大產業(yè)格局中國·光谷產業(yè)主要分為光電子信息產業(yè)，生物產業(yè)，能源環(huán)保產業(yè)，軟件服務外包產業(yè)，現(xiàn)代裝備制造，以及近幾年興起的創(chuàng)意型產業(yè)等六大產業(yè)。信息光電子產業(yè)集中在關東工業(yè)園一帶，消費光電子產業(yè)集中在關南工業(yè)園一帶，能量光電子集中在廟山區(qū)中部一帶，應用軟件產業(yè)集中在關山區(qū)與廟山區(qū)的結合部，光電子配套產業(yè)及生物工程，新能源新材料等高新技術產業(yè)主要分布在關南工業(yè)園和廟山區(qū)東部，新崛起的創(chuàng)意型產業(yè)分布在關山片區(qū)。光谷的產業(yè)主要圍繞光電子產業(yè)鏈進行完善的。光電子信息產業(yè)方面，形成了以烽火通信，長飛光纖光纜，武漢電信器件公司等企業(yè)為龍頭的產業(yè)集群。移動通信產業(yè)，重點支持武漢NEC，多普達，新光店等規(guī)模水平大的企業(yè)，形成手機產業(yè)集群。光存蓄產業(yè)，重點推進光存儲產業(yè)園及閃存卡等項目的建設汽車電子產業(yè)，正在形成我國重要的汽車產業(yè)基地，建立起汽車電子生產基地。軟件信息產業(yè)方面整合了光谷軟件園和華軟軟件園資源，形成高標準的軟件產業(yè)園區(qū)，形成了以中地信息，適普軟件，開目軟件等企業(yè)為龍頭的軟件產業(yè)集群。新興創(chuàng)意型產業(yè)，正在逐步的形成規(guī)模，以光谷創(chuàng)意基地和青年產業(yè)港為中心集動漫，影視制作，服裝設計，軟件開發(fā)等產業(yè)一體，形成了湖北省屈指可數的創(chuàng)意產業(yè)智能大廈產業(yè)規(guī)模光電子產業(yè)：

現(xiàn)有全國最大光纖光纜、光電器件生產基地，最大光通信技術研發(fā)基地，區(qū)域企業(yè)產品幾乎涵蓋所有光電子領域，是中國生產光電子產品最密集的地區(qū)。

代表企業(yè)：烽火科技、長飛、富士康、武漢新芯、凡谷電子、華工科技、楚天激光等

生物產業(yè)：

2007年6月經國家發(fā)改委批準、繼國家光電子信息產業(yè)基地以來，光谷建設的第二個國家級產業(yè)基地。按照規(guī)劃，到2020年將實現(xiàn)產業(yè)產值1300億元，成為光谷第二大支柱產業(yè)。

代表企業(yè)：人?？萍肌⒖埔嫠帢I(yè)、中博生化、新華揚、國藥控股等

三、光谷成熟產業(yè)園調研成熟產業(yè)園區(qū)入選條件：產業(yè)園區(qū)名氣大，入駐招商情況良好，配套設施較為齊全，城市影響力大的產業(yè)園代表調研名單：光谷生物城,——包括九龍產業(yè)基地、九峰創(chuàng)新基地、關南醫(yī)藥基地、南

湖農業(yè)基地、凱迪能源基地光谷軟件園光谷金融港

武漢研創(chuàng)中心

光谷·芯中心

華工科技園創(chuàng)新基地

武大科技園調研光谷產業(yè)園分布地圖：光谷生物城九峰創(chuàng)新基地光谷生物城九龍產業(yè)基地光谷生物城關南醫(yī)藥基地光谷生物城南湖農業(yè)基地光谷生物城凱迪能源基地光谷軟件園光谷金融港武漢研創(chuàng)中心華工科技園創(chuàng)新基地武大科技園光谷·芯中心武漢國際企業(yè)中心富士康科技園武漢未來科技城

中國光谷汽車電子產業(yè)園四、光谷產業(yè)園案例分析（一）光谷生物城項目簡介2007年6月，國家發(fā)改委正式批準同意建設武漢國家生物產業(yè)基地（即“光谷生物城”），這是繼國家光電子信息產業(yè)基地以來，東湖高新區(qū)建設的第二個國家級產業(yè)基地。武漢國家生物產業(yè)基地核心區(qū)在東湖高新區(qū)區(qū)域內，位于三湖兩山之間，風景秀美。武黃、滬蓉、京珠三大高速公路，京廣高速鐵路貫穿境內，交通條件得天獨厚。光谷生物城規(guī)劃面積30平方公里，重點圍繞生物醫(yī)藥、生物農業(yè)、醫(yī)療器械、生物能源、生物服務和生物信息六大領域，計劃用3-5年的時間，建設生物創(chuàng)新園、生物醫(yī)藥園、生物農業(yè)園、醫(yī)療器械園、生物能源園、中新（武漢）生物科技園六大園區(qū)，打造集研發(fā)、孵化、生產、物流、行政、居住為一體的生物產業(yè)新城。基地將優(yōu)先發(fā)展以生物服務外包、生物制藥為主的新興產業(yè)，大力培育以中藥現(xiàn)代化和生物農業(yè)為主的優(yōu)勢產業(yè)，做大做強以醫(yī)療器械和化學藥制劑為主的規(guī)模產業(yè)，超前布局以生物信息及生物能源為主的國際前沿先導產業(yè)。園區(qū)建筑規(guī)劃光谷生物城核心區(qū)位于東湖高新區(qū)，包括關南醫(yī)藥基地、南湖農業(yè)基地、九峰創(chuàng)新基地、九龍產業(yè)基地、凱迪能源基地五部分。重點打造九峰創(chuàng)新基地和九龍產業(yè)基地，將其建造成為集行政辦公、文化、娛樂、研發(fā)、生產中心為一體的光谷生物城。爭取到2020年，高新區(qū)將實現(xiàn)生物產業(yè)收入超過1300億元，成為繼光電子信息產業(yè)之后的第二大支柱產業(yè)和又一個千億元產業(yè)。入駐企業(yè)現(xiàn)有以輝瑞、華大基因、人福醫(yī)藥、國藥控股、藥明康德、中種集團等為代表的一批國內外知名行業(yè)領軍企業(yè)的生物產業(yè)集群。以生物醫(yī)藥、生物農業(yè)、醫(yī)療器械、生物能源、生物服務和生物信息六大產業(yè)為主，研發(fā)與生產并重，聚集一批創(chuàng)新能力卓越的中小型企業(yè)。2020年，預計在光谷生物城30平方公里的土地上將聚集各類生物企業(yè)超過1000家，包括世界500強企業(yè)30余家，吸引各領域領軍人才超過2000名，各類專業(yè)人才超過20000名，實現(xiàn)生物產業(yè)總收入過2000億元。銷售情況九峰創(chuàng)業(yè)基地2008年開工，項目將分二期建設，于2009年9月部分建成并投入使用，2011年6月完成全部建設。產品只承租不銷售。關南醫(yī)藥園2011完工，廠房在售。南湖農業(yè)園2002開建，現(xiàn)在已全部投入使用。九龍產業(yè)園2009年部分建成投入使用，醫(yī)療器械園2010年4月開工，持續(xù)招商中。凱迪能源基地2009年3月奠基開工，持續(xù)招商中。在售物業(yè)類型關南醫(yī)藥基地國際生物企業(yè)總部辦公樓、科研孵化器、生物診斷劑生產基地、臺灣生物企業(yè)基地、中小生物企業(yè)基地廠房南湖農業(yè)基地生物農業(yè)園科技產業(yè)區(qū)、科研孵化區(qū)、生物農業(yè)培訓區(qū)辦公樓和廠房九峰創(chuàng)新基地生物產業(yè)研發(fā)區(qū)、孵化區(qū)、中試區(qū)、商務區(qū)和生物技術實驗室、動物實驗中心、關鍵技術中試放大平臺、專業(yè)孵化大樓、

實驗室100-300M2，沒有寫字樓。九龍產業(yè)基地（醫(yī)療器械園&生物農業(yè)園）生物制藥、高端醫(yī)療儀器等生產基地及專業(yè)物流中心凱迪能源基地由凱迪科技園和凱迪生物質燃料示范工廠組成新建三棟辦公樓，地上5層，實驗樓、科研樓及廠房租售價格關南醫(yī)藥基地售價4800元/平租金35元/平/月，有實驗臺50元/平/月南湖農業(yè)基地均價4000元/平九峰創(chuàng)新基地只租，租金20-35/平/月，有入園要求和返利政策九龍產業(yè)基地售價4200元/平租金35元/平/月，有實驗臺50元/平/月凱迪能源基地均價4000元/平相關配套專業(yè)化的生物產業(yè)基礎配套設施路――為切實推進基地的配套實施建設，我們在九峰創(chuàng)新基地和九龍產業(yè)基地所在區(qū)域規(guī)劃了“三橫五縱”八條道路。其中“三橫”指高新大道、高新二路、高新三路；“五縱”指光谷三路、光谷四路、光谷六路、光谷七路和光谷八路。電――在供電方面，開發(fā)區(qū)投資建設2座110KV變電站及輸變線路。水――在水務方面，將將現(xiàn)有水廠擴容20萬噸，并建設相應的配套管網與供水設施。環(huán)保――在污水排放項目上，計劃建設污水處理廠（近期規(guī)模10萬噸）一座、泵站二個。政府支持武漢東湖開發(fā)區(qū)的各項優(yōu)惠政策，同時還享受武漢市、湖北省和國家有關農業(yè)開發(fā)和農業(yè)產業(yè)化的各項優(yōu)惠政策，更重要的是在對孵化企業(yè)進行跟蹤服務的過程中，尋找有市場潛力的高科技項目，為后續(xù)發(fā)展儲備人才、技術；通過參股、控股等方式獲取投資收益。項目優(yōu)劣勢小結優(yōu)勢東湖高新區(qū)建設的第二個國家級產業(yè)基地，基礎設施齊全，產業(yè)鏈完善，產業(yè)分工明確，產業(yè)競爭力強的產業(yè)聚集區(qū)。劣勢配套住宅無，考慮周邊如光谷桃花源公建房或商品房等住宅供給。（二）光谷軟件園項目簡介光谷軟件園規(guī)劃用地680畝，總建筑面積73萬平方米，其中地上63萬平方米，地下10萬平方米。

光谷軟件園是科技部認定的“國家火炬計劃軟件產業(yè)基地”和商務部認定的“中國服務外包基地”，是我國中西部地區(qū)規(guī)模最大的軟件及服務外包產業(yè)園。目前已建成45萬平方米，第五期的開發(fā)工作正有序進行中，計劃2010年全部建成。地理位置項目位于武漢·中國光谷，關山大道和南湖大道交匯處，屬于武漢市洪山區(qū)。技術指標位置洪山關山大道與南湖南路交匯區(qū)域,中國光谷關山大道1號建筑類別多層、高層、小高層、獨棟別墅占地面積680畝建筑面積73萬㎡容積率2.03綠化率35.2%物業(yè)公司麗島物業(yè)物業(yè)費3.5元/平米/月開發(fā)商武漢光谷聯(lián)合股份有限公司開發(fā)周期一期二期三期四期五期六期項目分期開發(fā)示意圖項目首期產品以周邊中小企業(yè)為主，產品物業(yè)類型以多層、小高層和別墅為主，產品類型完善，即有形象類產品，又有大眾化產品。二期通過訂制化操作引入世界名企迅速提升項目檔次和知名度，為后期銷售與招商打下堅實的基礎。后期產品每期都很有針對性，針對不同類型、不同規(guī)模的企業(yè)進行量身定制，項目招商與銷售速度較快。園區(qū)定位國家火炬計劃湖北省軟件產業(yè)基地中國服務外包產業(yè)基地華中地區(qū)金融后臺服務中心入駐企業(yè)目前入園企業(yè)150余家，世界500強企業(yè)6家，員工規(guī)模近萬人，入園企業(yè)主要有三類：研發(fā)創(chuàng)意及電子信息服務類企業(yè)：如中國汽車系統(tǒng)、泛亞班拿、恒隆企業(yè)集團、中鐵二院、傳神聯(lián)合信息、群茂科、恒億電子、中科通達技、國電武儀、新電電力、豪邁電力、博晟科技。金融后臺服務機構：如交通銀行太平洋信用卡中心、交通銀行客戶服務中心、交通銀行華中金融服務中心、招商銀行信用卡武漢營運中心、光大銀行營運中心、銀聯(lián)商務后臺中心。軟件開發(fā)及服務外包企業(yè)：微軟公司、美國EDS、愛立信、法國電信、華為技術、軟通動力、中冠信息、江通動畫、博彥科技、聯(lián)想利泰、傳神信息、地大信息、東湖軟件、武鋼軟件、中地數碼、達夢數據庫。銷售情況項目分六期開發(fā)，目前已建成45萬平方米，前五期開發(fā)于2010年全部建成，已售罄，目前持續(xù)租賃中。光谷軟件園的前5期均由武漢光谷聯(lián)合股份有限公司開發(fā)，光谷軟件園6期，由武漢光谷軟件園有限公司開發(fā)。武漢光谷軟件園有限公司光谷軟件園6期，主要建設5棟辦公樓及相關的配套設施。工程總占地面積約31442.46m2，建筑面積101974m2，其中，辦公建筑面積75817m2、商業(yè)建筑面積4290m2、會所面積1200m2、地下室建筑面積20667m2。在售物業(yè)類型寫字樓3.6-4米層高，30—100米開間，一層面積2000平米租金：毛坯45-50元/平/月

，簡裝55-60元/平/月

售價：公寓：6500元/平，別墅：8400元/平服務特色競技體育：每年不定期為園區(qū)企業(yè)舉辦體育活動，增強企業(yè)之間交流學習。郵政服務：園區(qū)所有的掛號信代收，并上門送到手中簽收。水電代收代繳：物業(yè)服務中心人員每月抄兩次表，實施免費代收代繳水電費業(yè)務。代叫出租車：因園區(qū)面積較大，可以聯(lián)系每棟樓保安人員為其代叫出租車。為各企業(yè)及客戶提供觀光園區(qū)游覽車輛。每月一次企業(yè)上門訪談及每季度一次滿意度調查，及時更正服務中存在的問題景觀園林

位于中央的大片人工湖，是園區(qū)的視覺和活動中心，一排排建筑沿湖岸層層展開，漸次升高，疏落有致，讓不同方位的辦公樓都能欣賞到湖光水景。道路寬敞，視野開闊，決無一絲的緊迫感。項目設有中央園林景觀，利用臺階坡地式造景手法營造大面積公共活動空間。項目以湖景為整個項目的景觀中心，湖邊設置有噴泉、石藝小品、小橋、觀賞平臺等景觀小品營造良好的景觀氛圍。項目優(yōu)劣勢小結優(yōu)勢物業(yè)類型豐富，綜合性強，天然湖景資源，以湖展開圍和布局，景觀園林規(guī)劃優(yōu)雅，園林設計移步換景，品牌開發(fā)商及物業(yè)服務優(yōu)勢。產業(yè)園定位專業(yè)集中化。劣勢樓體外立面顏色灰冷，無顯著特色。本項目需在產品附加值上向軟件園學習，增強綠化園林景觀優(yōu)勢，和物業(yè)服務品質。充分利用文化和科技方向產業(yè)的園區(qū)定位，大范圍招商。對本項目啟示（三）光谷金融港項目簡介武漢市規(guī)劃建設的全國性金融后臺服務中心，預計總投資超過100億元。該項目2008年9月4日奠基，力爭通過5-6年的開發(fā)建設，將光谷金融港建設成為國內一流的金融后臺服務中心，成為武漢區(qū)域金融中心的重要戰(zhàn)略支撐點，我國中西部金融信息服務產業(yè)示范基地，國際知名的現(xiàn)代金融服務產業(yè)園。地理位置光谷金融港位于武漢東湖高新區(qū)核心區(qū)域，西臨光谷大道，北抵武漢中環(huán)線快速通道。技術指標開發(fā)商：武漢光谷聯(lián)合股份有限公司、武漢光谷金融港發(fā)展有限公司規(guī)劃設計：加拿大AAI國際建筑事務所物業(yè)管理：武漢麗島物業(yè)管理有限公司總占地面積：1600畝總建筑面積：160萬平米容積率：1.66綠化率：45%停車位：8350個園區(qū)定位全國性金融后臺中心；國際知名的金融信息服務產業(yè)聚集區(qū)；具有國際競爭力的金融服務外包產業(yè)基地。入駐企業(yè)緯創(chuàng)軟件有限公司遠光軟件股份有限公司河圖石化工程有限公司武漢橋都貿易有限公司金融后臺服務機構軟件開發(fā)服務外包及其他研發(fā)創(chuàng)意及電子信息服務博彥科技（武漢）有限公司咸寧核電有限公司武漢煉化工程設計有限公司中工武大設計研究有限公司武漢煉化工程設計有限公司捷信消費金融有限公司長江證券泰康人壽保險國華人壽保險漢口銀行后臺服務中心合眾人壽長安責任保險九江銀行股份有限公司大成基金管理有限公司中國人民銀行武漢分行可容納8-10家金融機構設立綜合性后臺營運中心30家專業(yè)后臺中心100家配套服務外包企業(yè)以定向開發(fā)為主，已經有10余家金融機構確定入駐。均價6400元/平方米。銷售情況寫字樓，面積區(qū)間500-整棟，一層樓面積2000平米，標準層高3.6米在售物業(yè)類型租售價格租金：42-45元/平/月售價：6400元/平主推戶型雙擊添加標題文字第1期第4棟，12-13F，復式辦公戶型，建筑面積2063平米，單價6897元/平米，附送12個地下車位。（一次性付款99折優(yōu)惠）主推戶型雙擊添加標題文字

第1期第4棟，14-15F，復式辦公戶型，建筑面積2063平米，單價6997元/平米，附送12個地下車位。（一次性付款99折優(yōu)惠）主推戶型雙擊添加標題文字

訂金為房款總額的20%，正負零付20%，主體建筑建設進度達到50%時付20%，剩下40%簽約時一次性付清或申請銀行按揭。付款方式內部配套

8個食堂，每個4000平方米，均可容納4000人同時就餐；倒班公寓2.2萬平方米，其中8000平方米為4人間（40平方米/間）、14000平方米為2人間（28平方米/間）；商業(yè)街（餐飲、酒吧、理發(fā)）10000平方米，綜合服務（郵局、銀行、便利店）5000平方米；戶外標準籃球場3000平方米、戶外標準網球場6000平方米、室內綜合體育館1個；五星級酒店一座（30000平方米）。政府支持購（租）房補貼對新設或遷入本市的金融機構買自用辦公用房給予一次性購房補貼，補貼標準為每平方米1000元人民幣，最高補貼為300萬人民幣，未滿3年不得轉讓出售；租賃自用辦公用房的聯(lián)系3年按房租市場指導價格每年給予30%的補貼。落戶獎勵對新設或遷入本市的金融機構按注冊資本（或營運資金）的1%給予一次性資金獎勵，最高獎勵金額為1000萬元人民幣稅費補貼對新設或遷入本市的金融機構，自開業(yè)年度起3年內，由市財政部門參照其時間繳納營業(yè)稅市級留成部門的50%給予補償；自盈利年度起3年內，由市級財政部門參照其實際繳納所得稅市級留成部分的100%給予補償人才獎勵在武漢任職的金融機構高級管理人員，由市級財政部門按其上一年度市級繳納的“工資、薪金所得項目”個人所得稅市級留成部分的50%給予補償，補貼期為3年。項目優(yōu)劣勢優(yōu)勢供電由華中電網提供，電力供應、供電能力充足、可為園區(qū)內金融后臺機構提供所需的雙回路環(huán)網供電，并在園區(qū)內建設一座專用變電站；接駁光纖主干網路，為入駐金融機構提供高速寬帶的國際數據端口；熱力管網覆蓋光谷金融港，采用溴化鋰空調并降低30％左右使用成本?；趯鹑诤笈_的定制服務經驗，金融港為滿足各類金融后臺服務產業(yè)的特殊需求，建筑物的內部層高、供電容量、通訊配套等都遠高于普通的辦公樓。專為金融后臺精心打造建筑形態(tài)和造型上與周邊城市建筑協(xié)調一致建筑體型簡潔明快，尺度較大，運用現(xiàn)代建筑手法，具有強烈的行業(yè)特征和時代感。劣勢①.建筑密度大，以高層為主，生態(tài)辦公的概念不明顯；②.智能化辦公沒有得到充分體現(xiàn)；對本項目啟示學習金融港完善相關工程配套作為項目亮點依據項目定位進行定向招商對其第一個項目（軟件園）客戶資源的積累充分發(fā)揮生態(tài)化優(yōu)勢建議產品智能化建設（四）研創(chuàng)中心地理位置武漢研創(chuàng)中心位于江夏區(qū)藏龍島科技園內，光谷大道與楊橋湖大道交匯處，地處風景秀麗的湯遜湖畔，自然環(huán)境優(yōu)美。

技術指標總用地面積400畝凈用地面積239354平方米總建筑面積220415平方米容積率0.92綠地率建筑密度：35%23.55%停車位1034個園區(qū)定位武漢研創(chuàng)中心，立足于武漢在區(qū)位交通、科教人才等方面具備的獨特優(yōu)勢，充分發(fā)揮武漢在研發(fā)、設計及創(chuàng)新方面的競爭優(yōu)勢，以打造以研發(fā)和創(chuàng)新為主題的產業(yè)園區(qū)，吸引國內外知名研發(fā)設計企業(yè)入駐，推動區(qū)域經濟增長，促進產業(yè)結構升級。

社會效益項目于2010年11月奠基開工，建成后，將吸引近300家企業(yè)入駐，年產值達到100億元，稅收10億元，為社會提供2萬個中高收入就業(yè)崗位。產品類型小型研發(fā)樓：2層，戶型面積600－1500平方米墅質辦公，庭院、私家花園、私家車庫、觀景露臺，一個都不少，一戶一棟打造休閑式辦公最佳空間；中型研發(fā)樓：3-4層，面積約5000平米左右多層辦公，內部空間靈動可自由組合，大內庭、大天窗，駐足于此可直面蒼穹，與自然對話；高層辦公樓：共17層，面積24000平米，1500平米平層空間，可滿足企業(yè)總部和綜合性辦公需求。在售情況面積500平米起，層高3.6-4.2米，獨棟別墅預計6月份開盤，均價7000元/平米，只售不租周邊配套武漢研創(chuàng)中心毗鄰湯遜湖中央生活區(qū)，中、高檔各類物業(yè)資源豐富，緊鄰項目的就有卡梅爾小鎮(zhèn)、納帕溪谷、武漢長島、宜家龍臣、水君酈都，陽光100大湖第、銀湖灣等；3公里范圍內有萬科魅力之城、中冶·創(chuàng)業(yè)苑、萬科紅郡、萬科城市花園、現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)、當代國際花園等；5公里范圍內則有中建康城、長城坐標城、麗島·漫城、麗島美生等。大學城腹地，藏龍臥虎。園區(qū)緊鄰藏龍島大學城，周邊人力資源充沛，不完全統(tǒng)計周邊集聚有湖北經濟學院、湖北美術學院藝術設計學院、海軍工程大學、華中農業(yè)大學楚天學院、華中師范大學武漢傳媒學院、武漢體育學院體育科技學院、武漢工交職業(yè)學院、武漢軟件工程職業(yè)技術學院等高等10余所高等院校。大光谷范圍內則匯聚有華中科技大學、中國地質大學、中南財經政法大學、中南民族大學等國家重點等院校，可滿足企業(yè)不同層次的人力資源需求。項目優(yōu)劣勢小結優(yōu)勢·具有中國風的庭院式園林景觀、徽派建筑首開國內主題產業(yè)園區(qū)與中式建筑結合之先河?！の錆h研創(chuàng)中心把握國際辦公空間由5A智能化向5O生態(tài)化轉變的脈搏，致力于實踐ROD辦公。ROD即創(chuàng)新辦公、休閑辦公，作為美國硅谷時間文化與速度文化的集中體現(xiàn)。劣勢·項目所處位置較為偏僻，園區(qū)內及周邊配套很不完善。對本項目啟示成長對企業(yè)孵化成長過程的關注和支持，是研創(chuàng)中心對于我司項目最有借鑒價值之處。中式主題公園式建筑典范，樓宇建筑極具特色。（五）光谷芯中心地理位置光谷芯中心位于光谷片區(qū)光谷大道旁，項目距光谷腹地中心約20公里，是從滬蓉高速公路進入城區(qū)的門戶地段。光谷芯中心概況占地面積：約16.5萬方項目規(guī)模：總建面約24.7萬方，包括4000平米商業(yè)服務中心，4000平米體育中心，5000平米高級公寓綠化率：35%容積率：1.35產品類型：多層辦公樓、多層退臺辦公樓、高層創(chuàng)新樓、獨棟企業(yè)總部機動停車位：1150個（含22個大型車位），其中地面停車位457個，室內停車位693個配套設施：會議中心、餐廳、咖啡廳、體育中心、網球場、超市、放映廳、公寓自然資源：環(huán)保園區(qū)（內）、梁子湖風景區(qū)（外）建筑設計：加拿大泛太平洋建筑事務所景觀設計：泛亞國際開發(fā)商：武漢東湖高新集團股份有限公司園區(qū)定位面向中小型高新企業(yè)，打造集辦公、生產、研發(fā)、貿易、物流、商務、生活等功能為一體的新型工業(yè)中心，打造第四代工業(yè)地產標桿。銷售情況光谷芯中心一期寫字樓售罄，于2012年4月30日交付使用。二期高層在售。租售價格2011.11均價4600元/平2012.4均價5000元/平光谷芯中心景觀特點多維景觀體系第一層：下沉式庭院，有跌水、噴泉、濕地等下沉式庭院景觀或車庫入口景觀第二層：庭院式綠色圍合，連貫起伏的綠丘式林木將建筑單體聯(lián)系起來，通過種植和鋪裝，以綠坡為中心，讓人產生親近自然的感覺第三層：綠色行廊增加了進入辦公區(qū)域的趣味性，并設置多種休憩空間，為員工工作交流、放松提供多種生態(tài)空間光谷芯中心戶型（01#樓02#樓）地上6層，3.5m層高，半地下停車庫3m架空每棟配備3客梯、2貨梯“弓字型”平面布局13.8m進深，7.2×6.6m柱網屋頂花園光谷芯中心戶型（03#04#05#）光谷芯中心戶型（03#04#05#）光谷芯中心戶型（03#04#05#）項目優(yōu)劣勢小結優(yōu)勢①.東湖高新集團（上市公司）的實力，18年工業(yè)地產研發(fā)經驗；②.加拿大泛太平洋建筑事務所擔綱建筑規(guī)劃，泛亞國際擔綱景觀設計，金牌物管公司，國際團隊攜手打造；③.引入美國LEED綠色建筑體系認證，通過屋頂防水、屋頂綠化、環(huán)保型外墻裝飾檢查，創(chuàng)造健康與舒適的建筑環(huán)境；④.公攤僅12％（一般工業(yè)地產的公攤為18—22％）；⑤.建筑布局合理，獨棟、退臺式多層花園辦公樓、高層寫字樓組成圍合式布局；劣勢①.緊鄰武廣高鐵，噪音污染較大；②.只是簡單的生態(tài)辦公，缺乏智能化辦公模式的營造；③.園區(qū)的定位不清晰。（六）華中科技大學科技園創(chuàng)新基地地理位置項目簡介

華工科技園創(chuàng)新基地位于華工科技園內，總占地面積達到66586㎡，建筑面積74900㎡，基地容積率0.89，綠化率達到47.1%（不含湖面）華工科技園創(chuàng)新基地是一個的低密度、高綠化率、配套和服務設施齊全的生態(tài)化、智能化產業(yè)花園式研發(fā)辦公區(qū)，由面積1000-10000平方米的獨棟和聯(lián)排親水建筑組成。它是華工科技園“一園兩區(qū)”的重要組成部分。華工科技園創(chuàng)新基地專為科技型中小科技企業(yè)和研發(fā)機構量身打造獨棟辦公空間，致力于引進軟件開發(fā)、光電子信息、先進制造類科技企業(yè)上下游相結合的特色產業(yè)鏈，為中小科技企業(yè)創(chuàng)新與發(fā)展提供空間和服務平臺。良好的產業(yè)依托和濃郁的人文氣息，簡約的德式建筑風格和中西合璧的園林景觀，企業(yè)的財富和眼界起步時就與世界同步。開發(fā)規(guī)模在售物業(yè)類型一期共建樓體18棟，由13棟獨棟和4棟聯(lián)排，面積1000-3700米，1棟小高層辦公樓組成，目前獨棟和聯(lián)排已租售完畢，小高層辦公樓現(xiàn)可租售。二期在開發(fā)中。銷售情況售價均價6100-6200元/平小高層租金40元/平園區(qū)定位華工科技園創(chuàng)新基地專為科技型中小科技企業(yè)和研發(fā)機構量身打造獨棟辦公空間，致力于引進軟件開發(fā)、光電子信息、先進制造類科技企業(yè)上下游相結合的特色產業(yè)鏈，為中小科技企業(yè)創(chuàng)新與發(fā)展提供空間和服務平臺。良好的產業(yè)依托和濃郁的人文氣息，簡約的德式建筑風格和中西合璧的園林景觀，企業(yè)的財富和眼界起步時就與世界同步。入駐企業(yè)華工科技、華工激光、華工科技·華工圖像、華工科技·高理電子、華工創(chuàng)投、華中數控、華為、江鉆股份、歐賽石油、天喻信息、正源光子、金浪、瑞盈投資、武漢華工大學科技園發(fā)展有限公司、荊門煉化工程設計有限公司、黃石市邦柯科技有限公司、艾志工業(yè)技術集團有限公司等，進駐企業(yè)員工合計1000余人。配套及服務配套3萬余平方米綠化、銀行、中西餐廳、籃球場、網球場、紅外線防盜報警系統(tǒng)、派出所值勤點、以及3期的單身公寓、會議中心、會所等。園區(qū)配套服務建筑面積0.7萬平方米，園區(qū)道路交通、各種管線、綠化、環(huán)境整治、配套設施、市政設施一應齊全單身公寓、商務休閑會所、住宅小區(qū)、停車場，在孵化器內還附有多功能會議廳、網絡中心、行政辦公室等多種附屬設施，給園區(qū)創(chuàng)業(yè)者、生產者提供了高品質的生活區(qū)域和舒適的居住環(huán)境，使大學科技園真正成為一個環(huán)境優(yōu)美、技術先進、配套設施完善的高科技園區(qū)。

服務投融資服務——國家開發(fā)銀行中小企業(yè)貨款支持，種子期、成長期項目風險投資，科技項目申報服務；信息服務—產品成果、信息對外推介、發(fā)布，寬帶網絡空間租賃，網絡、電腦維修服務；行政服務—工商注冊、高新技術認證等，律師、會計師事務所中介服務；基礎物業(yè)服務，園區(qū)不僅提供餐飲、保潔、保安、維修等服務。政府支持園區(qū)無特別的優(yōu)惠政策。入駐企業(yè)可結合自身企業(yè)的類別，依據東湖高新開發(fā)區(qū)相關條理，主動申請相關優(yōu)惠扶持政策。項目優(yōu)劣勢小結優(yōu)勢緊鄰湯遜湖，科技園內環(huán)境優(yōu)越，擁有自然湖泊、茂密林地等生態(tài)資源；交通便捷，配套成熟，人氣旺盛（華中科技大學科技園）。華中科技大學科技成果轉換為產業(yè)依托，對創(chuàng)業(yè)型企業(yè)有不錯的扶持。劣勢園區(qū)沒有住宅，園區(qū)員工主要通過在周邊（萬科城市花園、藏龍島）租房、購房來解決住房問題；配套不齊備；只是簡單的生態(tài)辦公，缺乏智能化辦公模式的營造。對本項目啟示其對處在創(chuàng)業(yè)階段的中小型企業(yè)的相關扶持措施，可以參考和借鑒以華中科技大學科技園為依托，產業(yè)定位明確，對企業(yè)進行定向招商、產業(yè)鏈招商。（七）武漢大學科技園項目簡介武漢大學科技園規(guī)劃面積1000畝，預計總投資7億元?？萍紙@依托武漢大學的學科優(yōu)勢和技術優(yōu)勢，結合國家的產業(yè)政策，通過不斷推動技術創(chuàng)新、科技成果轉化和產業(yè)化，重點發(fā)展生物技術、新材料、電子信息技術（含光電）及醫(yī)藥技術等產業(yè)。綠化率為42%,容積率1.53地理位置東湖國家大學科技園（“武漢·中國光谷”即科技新城）內，東臨光谷大道，西鄰華工科技園，南抵湯遜湖，北靠江夏大道。園區(qū)定位以國家地球空間信息產業(yè)為主（主要指衛(wèi)星定位系統(tǒng)GPS、地理信息系統(tǒng)GIS和遙感遙測RS，簡稱3S產業(yè)），光電子、生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保產業(yè)、3S軟件開發(fā)、LED制造與加工為輔的高新科技產業(yè)格局。擁有國家地球空間信息武漢產業(yè)化基地和武漢大學漢語國際推廣教學資源研究與開發(fā)基地兩個國字號基地。入駐企業(yè)外商獨資企業(yè)瑞士leica公司，德國swissopitcs公司、元茂光電；LED產業(yè)博達光電、華燦光電、三工光電；新材料武大弘毅新材料有限公司、武漢威明德科技發(fā)展有限公司，其他：徠卡測量、德瑞光學、中興、維奧制藥、微氫科技、華正空間、武大吉奧等，目前入園大中小型企業(yè)共有50余家，以及60余家孵化企業(yè)。尾盤惠業(yè)樓在售，辦公樓600平米以下，層高3.6米，可租可售銷售情況租售價格售價5999元/平租金30元/平配套及服務

26000平方米的綠化帶、1000平方米員工餐廳、全天侯安全監(jiān)控、網球場、籃球場、308平方米展廳、50平方米貴賓接待室、200平方米商務會議室、200平方米多媒體會議室。人力資源服務；財務管理咨詢；投融資多元化；境內外法律咨詢；物業(yè)服務：商務通勤服務專業(yè)保潔服務24小時維修隨叫隨到服務提供網絡和網站建設服務提供多種文化娛樂場所組織和組辦各種賽事活動。政府支持園區(qū)無特別的優(yōu)惠政策。入駐企業(yè)可結合自身企業(yè)的類別，依據東湖高新開發(fā)區(qū)相關條理，主動申請相關優(yōu)惠扶持政策。項目優(yōu)劣勢小結優(yōu)勢低密度建筑，山水相依，景色宜人，是理想的創(chuàng)意之地；科技園內已聚集10余家國內外著名企業(yè)，60多家孵化企業(yè)，氛圍較好；科技園企業(yè)可以充分利用園區(qū)內的國家重點實驗室、科研設施與軟件環(huán)境，進行資源共享劣勢園區(qū)沒有住宅，園區(qū)員工主要通過在周邊（萬科城市花園、藏龍島）租房、購房來解決住房問題；②.配套不齊備；只是簡單的生態(tài)辦公，缺乏智能辦公模式的營造；外立面顏色灰冷，無特色；定位模糊，建筑特色不明顯對本項目啟示融服務平臺：科技園公司與中國建設銀行、中國工商銀行、武漢市商業(yè)銀行等建立了良好的銀企合作關系。中國工商銀行、中國建設銀行已與科技園公司各簽訂了2個億的授信額度；中國建設銀行還與科技園公司簽訂了10年7成按揭協(xié)議。這為園區(qū)的建設和入園企業(yè)的發(fā)展提供了資金后盾。企業(yè)孵化平臺：建立科技園孵化體系，以武大校內外科研成果、科技園的投資環(huán)境為基礎，使更多的科研成果通過孵化器的“孵化”走向市場，實現(xiàn)產業(yè)化，通過良好的創(chuàng)業(yè)服務，幫助企業(yè)迅速成長，為社會培育成功的企業(yè)和企業(yè)家。投融資平臺：科技園公司除自身正在增資擴股借“殼”上市外，還將利用自己的優(yōu)勢積極向各種基金、風險投資家和上市公司等推薦優(yōu)秀待孵企業(yè)，使創(chuàng)業(yè)企業(yè)適時地得到資金資助，從而快速成長。同時，在企業(yè)進行兼并、收購、上市等運作時，對其提供咨詢、法律、財務、資產評估等方面的服務。后勤保障平臺：科技園公司成立了物業(yè)管理公司，承擔整個園區(qū)社會化后勤保障和社區(qū)服務工作。五、光光谷產業(yè)園未來發(fā)展趨勢武漢光谷將變“獨立城市”中國光谷要變?yōu)槭澜绻夤?，世界光谷長什么樣？武漢市政府原則通過《東湖國家自主創(chuàng)新示范區(qū)總體規(guī)劃（2011-2020年）》。根據總體規(guī)劃，10年后，光谷企業(yè)總收入要達到3萬億，成為全球高新技術產業(yè)園區(qū)第一梯隊、世界一流科技園區(qū)；全力打造以光電子信息為核心，以生物、環(huán)保節(jié)能、高端裝備制造為戰(zhàn)略，以現(xiàn)代服務業(yè)為先導的產業(yè)架構。在新的10年，光谷將肩負“中國創(chuàng)造”的國家戰(zhàn)略重任，真正成長為享譽全球的“世界光谷”，全面躋身于世界舞臺。平方公里成為“獨立城市”518平方公里成為“獨立城市”在城市空間布局上，“大光谷”將擴大至518平方公里，成為名符其實的“大塊頭”。未來10年，形成“一軸六心、三區(qū)兩城、兩楔多廊”的空間格局。其中，“六心”是指光谷綜合服務區(qū)為主中心，魯巷為副中心，在花山、左嶺、流芳和牛山湖構建四大支撐中心；“三區(qū)兩城”是指關山科研集聚區(qū)、豹澥綜合服務區(qū)、未來城創(chuàng)新研發(fā)區(qū)和嚴東湖科技生態(tài)城和牛山湖科技生態(tài)城。值得注意的是，518平方公里的區(qū)域內，有282平方公里為生態(tài)保護區(qū)，其中，137平方公里為“禁建區(qū)”。東湖示范區(qū)內，南北有九峰森林保護區(qū)及龍泉山風景區(qū)兩大生態(tài)板塊，外圍構建東湖、南湖、湯遜湖、梁子湖、鴨兒湖等湖濱生態(tài)保護圈。武漢市市長唐良智表示，東湖示范區(qū)要從“開發(fā)區(qū)”向“新城市”轉變，成為“獨立城市”。

六、總體比較及物業(yè)發(fā)展建議項目名稱優(yōu)勢劣勢項目比較點價格光谷生物城包括：九龍產業(yè)基地九峰創(chuàng)新基地關南醫(yī)藥基地南湖農業(yè)基地凱迪能源基地東湖高新區(qū)建設的第二個國家級產業(yè)基地，基礎設施齊全，產業(yè)鏈完善，產業(yè)分工明確，產業(yè)競爭力強的產業(yè)聚集區(qū)配套住宅無，考周邊如光谷桃花源公建房或商品房等住宅供給規(guī)模小于生物城，產業(yè)鏈還未形成，但周圍競品較生物城少，有配套研發(fā)樓倒班樓住宅關南醫(yī)藥基地租售均可，售價4800/平，租金35元/平/月，有實驗臺50元/平/月南湖農業(yè)基地均價4000元/平九峰創(chuàng)新基地只租，租金20-35元/平/月，有入園要求和返利政策九龍產業(yè)基地租售均可，售價4800元/平，租金35元/平/月凱迪能源基地均價4000元/平

光谷軟件園物業(yè)類型豐富，綜合性強，內含湖景資源，以湖展開圍和不覺，景觀園林規(guī)劃優(yōu)雅，設計可達移步換景效果，品牌開發(fā)商及物業(yè)服務優(yōu)勢。產業(yè)園定位專業(yè)集中產業(yè)園定位為軟件系列，招商范圍略顯單一局限。外立面顏色灰冷，無特色本案沒有湖景資源優(yōu)勢，但有人造綠化園林及水景觀彌補。開發(fā)商品牌建設需完善；產業(yè)園定位范圍大利于招商租金：毛坯45-50元/平/月

，簡裝55-60元/平/月

售價：公寓：6500元/平，別墅：8400元/平