在建工程房地產抵押價格評估

在建工程房地產抵押價格評估在建工程房地產即建筑工程尚未完工，或雖已完工但尚未竣工交付使用的建設項目。在建工程房地產抵押價格評估就是對在建工程抵押價值進行分析、估算和判定，其目的就是將在建工程權益價格客觀、合理地反映出來。在建工程房地產在抵押評估中具有自身權益復雜，法律性、專業(yè)技術性強等特點。筆者試結合過去兩年關于在建工程評估的實務操作經驗，參照《房地產抵押估價指導意見》，對在建工程房地產抵押價格評估進行分析闡述。-、在建工程房地產抵押價格評估適用對象的確定通常意義上，在建工程包括兩種進度形態(tài)：一種是房屋建筑正在施工或雖停工但尚未完工的工程形態(tài)（含停緩建工程，“爛尾樓”亦包括在內）；另一種就是已完工，但尚未竣工交付使用的建設項目。針對這兩種情況，依據建設部《城市房地產抵押管理辦法》第三條第五款“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”的規(guī)定，可以看出，在建工程房地產抵押貸款的目的是為了保證工程繼續(xù)建設而向金融機構籌集尚未完工的工程后期建設資金。顯然在上述兩種進度形態(tài)的在建工程中，前者完全符合在建工程抵押評估的要求，而后者能否也適用在建工程房地產抵押評估呢?筆者認為這是值得商榷的地方。如果單從《辦法》字面上理解，后者顯然已不能滿足在建工程抵押評估的法律要求，不能以在建工程抵押為目的進行評估。作為專業(yè)房地產評估人員，應建議金融機構待抵押人完成竣工驗收，辦理產權證后再進行房地產抵押評估為宜。但筆者通過評估實踐同時了解到，造成后者上述情況的原因是由于施工方帶資施工，在完工后建設方不能支付或者不能完全支付施工方所墊付的工程款，從而不能取得“工程款支付憑證”，達不到竣工交付使用的條件。類似這樣的情況，能否以在建工程進行抵押評估，達到融資目的，籌集建設資金呢?筆者認為答案是肯定的。因為抵押人貸款目的是為了支付施工方墊付的工程款，而這部分工程款正是抵押人“為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款”，其內涵應是一致的。當然，操作時應以抵押權人有效的資金使用監(jiān)管為前提?！渡虾Ｊ蟹康禺a抵押辦法》第二十二條對以房屋建設工程期權設定抵押權做了詳盡的規(guī)定。市府法制辦、市房地資源局《關于貫徹實施〈上海市房地產抵押辦法〉若干問題的說明（一）》（滬府發(fā)[2000]15號），進一步對關于房屋建設工程期權抵押進行說明：“設定房屋建設工程期權抵押，應當以工程總承包合同或者施工總承包合同約定的整個建設工程范圍為一個抵押期。房地產開發(fā)企業(yè)在2000年1月1日后領取商品房預售許可證的，若預售許可證確定的范圍小于整個工程范圍的，可以以扣除預售許可證范圍的剩余部分為整體，設定抵押權。房地產開發(fā)企業(yè)在2000年1月1日前取得商品房預售許可證的，可以以整個工程范圍扣除已預售商品房的剩余部分為整體，設定抵押權?！倍⒃诮üこ谭康禺a抵押價格評估標的以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。也就是說在建工程抵押物不僅是在建建筑物，還包括在建工程房地產占用范圍內的土地使用權。我國土地實行社會主義公有制，分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種。在現階段，按照國家有關規(guī)定，國有土地使用權主要通過行政劃撥、出讓、轉讓及租賃方式取得?！冻鞘蟹康禺a管理法》第四十七條規(guī)定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權”?；诖耍康禺a抵押中可以作為抵押物的條件是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時設定抵押權。對于這類抵押，無論土地使用權來源于出讓或劃撥或租賃，只要房地產權屬合法，即可將房地產作為統(tǒng)一的抵押物同時設定抵押權。《擔保法》第三十六條第三款還規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押”。在建工程房地產抵押，其合法土地使用權上的在建建筑物所有權雖處于待定狀態(tài)（在法定主管機關頒發(fā)正式所有權證書之前），但通過建設審批的相關文件，可以判斷其所有權處于相對確定的狀態(tài)。由此結合上述規(guī)定可以看出，在建工程房地產抵押亦符合房地產抵押的一般規(guī)定：以在建工程抵押的，其土地使用權來源無論是出讓、劃撥或者是租賃的國有土地，還是集體建設用地，只要土地使用權來源合法，均可設定抵押權。當然，抵押權人往往出于貸款風險方面的考慮，在建工程設定抵押權的一般都是國有出讓土地上的在建建筑物。三、在建工程的特點1、 在建工程房地產是隨著時間的推移工程不斷變化的動態(tài)過程，其變化不同于一般房地產的折舊，而是工程量的累加。2、 在建工程房地產雖具有價值，但其可利用性不確定，使用價值是以預期為前提。3、 在建工程權屬的相對確定性。一方面在建工程尚未頒發(fā)相關房屋所有權證書（其土地使用權證書已經取得），其權利處于相對確定階段；另一方面，由于在建工程可能存在施工方墊資的事實存在，或者施工實際進度與工程款支付進度不一致，其權益狀況有待確定。4、 在建工程的易受限制性。在建工程必須依據政府規(guī)劃建設主管部門批準的文件進行施工建設，符合法定的規(guī)劃要求。5、 在建工程還存在不可移動性、價值量大、難以變現等房地產的一般特點。四、 在建工程房地產抵押價格評估資料收集及踏勘要求針對在建工程房地產抵押價格的評估范圍和特點，特別是在建工程權益的相對確定這一主要特性，要求評估人員對資料收集更嚴密全面。除收集一般的權屬證明資料外，還應更重視對“施工方出具的工程款支付憑證（或者書面支付承諾函）”、“《房地產登記冊》一一房屋狀況及產權人、土地狀況及預告登記狀況信息和房地產他項權利登記信息”等資料的收集，明晰法定優(yōu)先受償款項的金額。在建工程存在差異性大、專業(yè)技術性強等特點。房地產估價師在抵押評估中，在對委托人提供的有關情況和資料進行比照核實的同時，還應當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片。在建工程房地產涉及的種類較多，往往包括不同用途的工業(yè)廠房、商品住宅、商辦大樓等物業(yè)，其結構各異，專業(yè)程度不同，要求房地產估價師對建筑知識有較全面的掌握，在查勘時對不同類別建筑的結構構造、施工特點等狀況要有比較全面的了解，采集估價對象房屋開間、進深、層高等對造價及可利用性有特殊影響的數據，并結合相關圖紙，對估價對象的坐落、四至等情況進行再次核查，對工程施工節(jié)點做出判斷。必須指出，房地產估價人員于估價時點在進行工程形象進度判斷時，應當引起足夠的重視，并保持必要的謹慎。五、 在建工程房地產抵押價格評估的風險分析及防范對策房地產抵押價格評估，不可避免的存在諸如評估機構與評估人員的執(zhí)業(yè)風險、評估技術風險、價格風險等評估的一般性風險。除此以外，對于在建工程房地產抵押價格評估，還存在著抵押物權益定量的不確定性，合法性、可利用價值較難以判斷以及工程真正的形象進度較難把握等風險。我們不可能消滅風險，而只能在有限的空間和時間內改變風險存在和發(fā)生的條件，降低其發(fā)生頻率和減小損失的程度，從而有效地規(guī)避風險。我想這需要改善市場環(huán)境，使估價機構能夠真正按獨立、客觀、公正的原則執(zhí)業(yè)；需要機構內部加強管理，嚴格執(zhí)行房地產估價規(guī)范和標準，依據相關法律法規(guī)出具報告；需要政府職能部門及行業(yè)組織加強監(jiān)管等措施，有效防范和規(guī)避風險。筆者試就在建工程抵押評估可能存在的風險進行分析，以期對此類評估的風險防范有所幫助。1、抵押物權益的不確定性風險分析及防范在建工程抵押價格評估，實質是房地產權益價格的評估。在建工程往往存在建設方工程款的支付滯后于實際完成的形象進度，與實際投資額不一致，造成在建形象工程權益的缺失。此類風險，主要在于建設工程承包方權益的確定問題。根據合同法的相關規(guī)定，承包人的法定抵押權優(yōu)先于銀行與抵押人的約定抵押權。那么如何確定施工方的優(yōu)先受償款呢？《房地產抵押估價指導意見》第十七條對此有明確規(guī)定：“評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的書面說明;存在拖欠建筑工程價款的，應當以書面形式提供拖欠的數額”。另外，估價師應對在建工程房地產其他優(yōu)先受償款進行調查，譬如市政相關配套費用等是否已支付（應有相關支付憑證），若尚未支付，應按照合同約定的金額計算或以政府相關部門規(guī)定的數額予以扣除。2、 抵押物合法性判定的風險分析及防范在建工程抵押價格評估中，經常遇到的問題是現有施工規(guī)模超過了建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的工程量。如像門衛(wèi)室等輔助用房很多情況下不包括在規(guī)劃范圍內，而在某些用途房地產開發(fā)中該類房屋又是不可或缺的。在很多情況下，評估人員依據建設工程規(guī)劃許可證，往往無法判斷施工總平面圖上規(guī)劃建筑物的合法性。如果能夠明確判斷建設單位的施工規(guī)模超過了法定的建設規(guī)模，根據評估的合法性、抵押評估的謹慎原則，按規(guī)劃許可證上載明的建筑面積進行評估計價即可；如果已經規(guī)劃行政部門同意，能夠出具相關憑證，即可按規(guī)劃部門最終確定的建筑面積進行評估。然而，由于在建工程的特殊性，估價人員依據現有的資料，很難判定建設基地內在建建筑全部是合法的建筑物（可能存在部分批準建筑與“未批準建筑”同時施工，建設規(guī)模與規(guī)劃許可證相當，這在工業(yè)廠區(qū)施工中較為常見），而陪同房地產估價師踏勘的往往又是建設方的財務人員，可能對工程也不熟悉。這給估價工作帶來了難度，需要估價師有效地甄別。估價人員切忌麻痹大意，貪圖省事，寄希望于在報告的“假設與限制條件”中加以說明，以期規(guī)避風險，這未免有濫用假設和限制條件之嫌。作為房地產估價師，應當勤勉盡責，向相關技術負責人以及規(guī)劃和其他相關部門核實情況，搜集相關資料，確定合法有效的評估范圍。3、 抵押物可利用價值較難以判斷的風險分析及防范房地產抵押價格為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。在建工程建設施工周期短者數月，長者三五年甚至更長。在建工程在建設初期可能技術是先進的，功能也是完善的，但經過一定時間的開發(fā)建設后，在估價時點，由于市場及外部環(huán)境不斷變化，可能其技術、功能已經不能適應市場的需要，實際投入價值遠遠低于市場價值，面臨嚴重貶值的可能，這在專業(yè)性較強的工業(yè)在建工程評估中尤為多見，其市場價值很難由評估人員在較短的時間內得出結論?？梢赃@么說，專業(yè)廠房在建工程的評估風險要遠遠大于普通標準廠房的風險；商業(yè)建筑的風險亦大于住宅建筑的風險。從事房地產抵押估價的房地產估價師，應當具備相關金融專業(yè)知識和相應的房地產市場分析能力。在建工程抵押價格的評估，給房地產估價師提出了更高的現實要求，需要估價師對建筑方面的知識，各行業(yè)的發(fā)展趨勢，乃至科技發(fā)展方向都有一定程度的把握。這就需要估價師加強學習，夯實內功，培養(yǎng)敏銳的市場意識，提高自身素質。同時，對評估技術也提出了要求。在建工程抵押價格評估，由于在建工程可比性差，種類多，差異大，一般只能采用成本法和假設開發(fā)法進行評估。在成本法評估中，在建工程不是工程各項投入的簡單累加，測算時要根據客觀情況進行有針對性的篩選；另外，對建筑物技術性、功能性是否存在貶值的判斷要進行量化測算，予以扣除。在假設開發(fā)法中，對預期建成后的房地產價值不能高估（要充分考慮貶值因素），也不應低估后續(xù)開發(fā)成本以及稅費。房地產估價師要達到上述評估要求，不僅僅是現有多種評估方法的綜合運用，還要利用數學理論，探索和應用一些新的房地產估價方法，對房地產價值產生影響的因素進行合理的測算分析。4、在建工程形象進度較難把握的風險分析及防范在建工程形象進度把握是在建工程抵押價格評估的一個重要環(huán)節(jié)。房地產估價師在對抵押物的工程形象進度進行判斷時，由于專業(yè)程度的限制，很多情況下比較寬泛，往往依靠建設單位和施工單位的陳述，很難進行準確的判斷。筆者所在的公司在造價方面具有優(yōu)勢，工作期間有幸接觸了“在建工程工程量鑒證報告”，使我一度存在的對在建工程抵押價格評估中工程形象進度難以把握的困惑得到釋疑。房地產估價師在對該類房地產做出評估之前，可以和相關造價咨詢單位進行合作或者要求建設方提供估價對象于估價時點的工程量鑒證報告，以確定真正的工程實際進度，明確工程量，并將其作為附件，使報告更加嚴密周全。在建工程抵押價格評估是房地產抵押價格評估的重要形式。在在建工程抵押價格評估中，還應當更加關注房地產抵押價值未來下跌的風險，應對預期可能導致房地產抵押價值下跌的因素予以研究和說明，并對變現能力進行分析，對在抵押期間可能產生的房地產信貸風險給予必要的關注。在建工程抵押評估的特點與評估范圍中國融資報告網作者：杜建國來源：北京首佳房地產評估有限公司點擊數：495更新時間：2006-7-21【字號：大中小】在建工程是尚未形成的產品，從基礎到主體完成，再到竣工驗收，這個過程跨越的時間較長。隨著工程的進展，其價值往往發(fā)生變化，因此，在建工程評估有著很強的特殊性和復雜性。本文將在界定在建工程的基礎上，重點探討在建工程抵押評估的特點與評估范圍。一、在建工程的含義及其特點（一）在建工程的含義在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現在其建筑物實體形態(tài)不完全，不具備有關部門組織進行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現其設計用途等諸多特性。要正確把握在建工程評估價值的內涵并選擇適當的評估方法對在建工程進行估價，首先要明確在建工程的含義。對于在建工程的定義，在理論界有多種不同的提法。一種定義是，在建工程就是正在施工或雖已完工但尚未辦理移交驗收的建設工程。它是指在建工程已經構成的投資完成額，包括尚未交付使用的投資完成額。包括在建的新建項目、擴建項目、改建項目以及恢復項目等項目工程。另外一種說法，在建工程房地產即建筑工程尚未完工或雖然已經完工，但尚未交付使用的建設項目房地產。中評協(xié)（96）第3號《資產評估規(guī)范意見（試行）》對在建工程是這樣論述的：在建工程是正在建設中的固定資產建設或改良工程，包括成套或單項建設的生產性和非生產性固定資產以及維修、安裝、擴建、改建和大修理工程。按照建設部56號令《城市房地產抵押管理辦法》第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。從《城市房地產抵押管理辦法》中的定義可看出：在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造，而不得它用，因此對已完工至已竣工驗收了的工程就不能進行在建工程抵押登記，而應該督促其盡快完善產權后再造行產權抵押登記。在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動工建設開始至建成后房地產主管機關頒發(fā)所有權證書止所處的狀態(tài)。狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設開始至房屋達到竣工驗收條件前所處的狀態(tài)?？梢?，狹義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結構的建設過程中的狀態(tài)，是一種實物上的未完成狀態(tài)，而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內，還包括房屋各項工程均已完工，即達到房屋竣工驗收條件后、未領取房屋所有權證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態(tài)。與一般意義上的房地產相比，在建工程具有自身的特點。綜合有關的觀點和意見，參照有關的文獻和評估方面的叢書，本文中所述及的在建工程是指“正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗收的工程項目”。（二）在建工程的特點在建工程泛指處于建設過程中、尚未完工并交付使用的工程項目，一般把是否進行了整體竣工驗收作為界定的主要依據。作為房地產的一種類型，在建工程的表現形式多種多樣，既可以是處于建設過程中的項目，也可以是已停工多年的“爛尾樓”。在建工程有著與一般房地產不同的特點。所有權的相對確定性指房屋在建工程在主管機關正式頒發(fā)所有權證書之前，其所有權處于相對確定的狀態(tài)。合法性房屋在建工程，必須是經國家法定機關或有權部門在其職權范圍內，依照法律規(guī)定的程序進行審批后取得相關批文的合法工程，未經審批并取得規(guī)劃紅線圖、施工許可證等合法手續(xù)的違章建筑不受法律保護，更不得以抵償法律文書確定的債務?？勺儍r性在市場經濟條件下，房屋在建工程與其他房地產一樣屬于商品，有其內在價值及使用價值。但是由于在建工程處于法律上或事實上的未完成狀態(tài)，尤其是事實上未完成而停止建設的工程，其價值能否以交換價值體現出來，即該在建工程是否具有可變價性，是區(qū)分執(zhí)行案件抵債標的物與非標的物的基礎。只有那些在市場上能夠變價的、抵償金錢債權的在建工程，才能被執(zhí)行法院納入執(zhí)行標的物的范圍，列為司法評估的對象。在建工程房地產可比性差在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完成建設但尚未交付使用的工程，這就造成了在建工程房地產之間可比性差。在建工程形象進度與實際投資額較難一致在建工程實際投資額，其賬面價值包括預付材料款和預付設備款，同時也記錄在建工程中應付材料款及應付設備款等，因此，在建工程投資不能完全體現在建工程的形象進度。在建工程建設工期長短差別較大建設工期長短的差別，直接與建造期間材料，工費價值變化、設計變更等相聯系，對評估價值標準的選擇有直接影響。在建工程房地產種類多在建工程房地產也涉及正常使用房地產中各類房地產，如不同用途、不同結構的廠房、倉庫、普通住宅、高級住宅等。在建工程造價差異大同種用途、同種結構的在建工程，由于其地基的差異等特殊原因，造成比正常情況房地產投資增大。法定抵押權優(yōu)先于約定抵押權根據《中華人民共和國合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包入協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。即承包人的法定抵押權優(yōu)先于銀行與抵押人的約定抵押權。二、在建工程的分類在實際的估價實務以及科學研究中，可以將在建工程按照不同方式進行分類。在建工程可根據標志性工程進度進行分類，也可根據建設用途進行分類，同時對于同一階段的在建項目，由于工程款支付方式的不同，以及材料設備購置的早晚，在價值上也會形成差異。根據標志性工程進度進行分類，建筑工程的施工過程分為土方工程、基礎工程、結構工程、電氣設備安裝工程、給排水工程、內外裝修工程、室外工程等等。由于工程施工是一個連續(xù)的過程，可以按照建設工程施工主要工作的進度狀況劃分為結構在施、結構封頂及準備驗收幾個階段。對此我們也稱為按形象進度進行分類。另一種分類方式是按照項目設計用途進行劃分，建設工程可分為工業(yè)建筑、民用建筑和農業(yè)建筑，進而又可分為工業(yè)廠房、倉庫、鍋爐房、住宅、辦公樓、商業(yè)、農場、牧場等等。由于不同類型的建筑工程具有各自不同的生產流程和特性，因此對于在建工程價值的評估首先應確定在建工程的種類，選取適合其特性的方法和技術進行研究。三、在建工程抵押價值評估特點對在建工程價值的估算和判定稱為在建工程估價，在建工程作為房地產估價中重要的一類，相對于一般房地產的估價，在建工程抵押估價有以下幾個特點：在建工程的范圍十分廣，情況復雜，對估價要求的專業(yè)技術性強。在建工程的個性差異往往比較突出，不同工程之間的可比性較差，對在建工程抵押估價要建立在對其全面分析了解的基礎上。在建工程資金投入與工程實際進度存在著時差和量差，這時在建工程抵押評估中經常會考慮的因素。建設資金的投入量與實際形成的工程資產價值量和形象進度往往不盡一致?；ㄔ谠诮üこ躺系膶嶋H費用支出與其形象進度并不一致，有時偏差還很大，因此實際的費用支出并不能客觀地反映在建工程的抵押價值。大中型尤其是特大型工程項目建設周期長，資金成本較高，其所含實物資產價值與貨幣資金的時值存在著價值背離問題。在建工程存在著債權債務問題和投資風險問題，在估價中要注意格外關注。而且在其竣工投產之前表現為投資的積累，通常無收益可言，且未來預期收益難以確定。在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完工建設但尚未交付使用的工程。這些完工進度差異巨大的在建工程，自身可比性較差，評估時不易找到合適的參照物。對工期較長或停建多年的工程，由于市場和外部條件的變化，其技術性、功能性貶值不可忽視，特別是在采用成本法估價時。有的項目還沒建成在市場上就已經落后了，市場價值遠低于實際的投入。在建工程的價值并非各項投入的累加，要根據市場情況體現出其潛在的利潤，這也是對在建工程采用成本法和假設開發(fā)法估價時的難點之一。按照工程項目的建設程序，土地費用和不構成工程實體的前期費用往往是先行投入的，與工程的實際進度無關，在估價時不可遺漏。對在建工程的估價往往無法直接采用一般房地產估價的方法，應結合在建工程的特點對各種方法進行修訂后靈活地綜合使用。因此，在傳統(tǒng)評估技術路線中，一般采用成本法和假設開發(fā)法，但由于在建工程資產的收益率并不是總處在社會平均水平位置，其預期收益可能明顯高于或低于社會平均水平，這樣對在建工程的估價針對特定的評估目的則要運用到其他估價方法，以便更好地考慮該在建工程超額收益或減額收益對其評估值的影響，從而使其估價結果進一步貼近市場。四、在建工程抵押價值評估范圍的界定房地產