第7章 長期趨勢法

房地產(chǎn)估價(jià)廣東海洋大學(xué)農(nóng)學(xué)院周飛手機(jī)mail:zhouf@第1節(jié)長期趨勢法的基本原理

第2節(jié)長期趨勢法的主要方法第7章長期趨勢法第1節(jié)長期趨勢法的基本原理長期趨勢法的概念長期趨勢法又稱外推法、延伸法、趨勢法等，是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價(jià)格的方法。長期趨勢法的理論依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格通常是上下波動(dòng)的，盡管在短期內(nèi)難以看出其變動(dòng)趨勢，但從長期看，它還是能顯現(xiàn)出一定的變動(dòng)趨勢、一定的變動(dòng)規(guī)律。因此，當(dāng)我們要評(píng)估某宗或某類房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，就可根據(jù)過去價(jià)格的歷史資料，按照時(shí)間順序排列成一個(gè)時(shí)間序列，就可反映出其價(jià)格的變動(dòng)過程，將它進(jìn)行類推和延伸，就可估算出該宗或該類房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。第1節(jié)長期趨勢法的基本原理長期趨勢法的適用對(duì)象和適用條件適用對(duì)象

適用對(duì)象非常廣。適用條件

擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)較長時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且時(shí)期越長，所作出的推測、判斷就越準(zhǔn)確。第1節(jié)長期趨勢法的基本原理長期趨勢法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)適用范圍較廣估價(jià)成本較低第1節(jié)長期趨勢法的基本原理缺點(diǎn)只考慮了房地產(chǎn)價(jià)格的過去與未來的關(guān)系，忽視價(jià)格變化的因果關(guān)系，使估價(jià)結(jié)果帶有預(yù)測性在房地產(chǎn)市場不完善或缺乏較長期房地產(chǎn)價(jià)格歷史資料的地區(qū)，這種方法無法采用這種方法比較適合于對(duì)某類房地產(chǎn)價(jià)格總體水平的預(yù)計(jì)，如果用于對(duì)某幢房屋或某塊土地的估價(jià)，往往會(huì)使估價(jià)結(jié)果偏離實(shí)際第1節(jié)長期趨勢法的基本原理長期趨勢法的操作步驟搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料整理分析搜集到的價(jià)格資料，并排成時(shí)間序列分析時(shí)間序列，找出數(shù)據(jù)變化規(guī)律選擇適當(dāng)?shù)内厔莘ㄟM(jìn)行估價(jià)第1節(jié)長期趨勢法的基本原理數(shù)學(xué)曲線擬合法直線趨勢法的模型為：

Y表示各時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格，是因變量；X表示時(shí)間，是自變量；a、b是未知數(shù)。第2節(jié)長期趨勢法的主要方法例：某類房地產(chǎn)1999-2007年的價(jià)格如下表所示。某類房地產(chǎn)1997-2005年的價(jià)格（元/m2）年份房地產(chǎn)價(jià)格YXXYX219992200-4-88001620002400-3-7200920012700-2-5400420023000-1-300012003340000020043800138001200542002840042006470031410092007530042120016Σ3170002310060第2節(jié)長期趨勢法的主要方法

N=9，ΣX=0

這類房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方程為：

Y=a+bX=3522.22+385.00X

預(yù)測該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格為：

Y=3522.22+385.00×5=5447.22元/m2預(yù)測該類房地產(chǎn)2009年的價(jià)格為：

Y=3522.22+385.00×6=5832.22元/m2

第2節(jié)長期趨勢法的主要方法—第i期房地產(chǎn)價(jià)格的趨勢值；—時(shí)期序數(shù)；

—基期房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值；—逐期增減量的平均數(shù)。平均增減量法第2節(jié)長期趨勢法的主要方法例：需要預(yù)測某宗房地產(chǎn)2008年的價(jià)格，已知該類房地產(chǎn)2003-2007年的價(jià)格及其逐年上漲額如下表所示。某類房地產(chǎn)2001-2005年的價(jià)格（元/m2）年份房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值逐年上漲額2003681200471332200574633200678135200781534第2節(jié)長期趨勢法的主要方法該類房地產(chǎn)逐年上漲額的平均數(shù)為：預(yù)測該類房地產(chǎn)價(jià)格2006年的價(jià)格為：V6=681+33.5×5=848.5元/m2預(yù)測該類房地產(chǎn)價(jià)格2006年的價(jià)格為：V7=681+33.5×6=882.0元/m2第2節(jié)長期趨勢法的主要方法t—平均發(fā)展速度。平均發(fā)展速度法第2節(jié)長期趨勢法的主要方法例：需要預(yù)測某宗房地產(chǎn)2008年的價(jià)格，已知該類房地產(chǎn)2003-2007年的價(jià)格及其逐年上漲速度如下表所示。某類房地產(chǎn)2001-2005年的價(jià)格（元/m2）年份房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際值逐年上漲速度(%)20035602004675322005820332006985352007120034第2節(jié)長期趨勢法的主要方法預(yù)測該宗房地產(chǎn)2008年的價(jià)格為：元/m2預(yù)測該宗房地產(chǎn)2009年的價(jià)格為：元/m2第2節(jié)長期趨勢法的主要方法移動(dòng)平均法移動(dòng)平均法是將各期的房地產(chǎn)價(jià)格，由遠(yuǎn)而近按一定跨越時(shí)間進(jìn)行平均，隨著期限的推移，按一定跨越期的房地產(chǎn)價(jià)格也向前移動(dòng)，逐一求得移動(dòng)平均值，并將接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)的最后一個(gè)移動(dòng)平均值，作為確定評(píng)估價(jià)格的依據(jù)。第2節(jié)長期趨勢法的主要方法簡單移動(dòng)平均法

例：某類房地產(chǎn)2007年各月的價(jià)格如下表所示，用簡單移動(dòng)平均法估算2008年1月的價(jià)格。第2節(jié)長期趨勢法的主要方法該類房地產(chǎn)2008年1月的價(jià)格為：762+12×3=798元/m2

某類房地產(chǎn)2007年各月的價(jià)格（元/m2）月份房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際值每5個(gè)月的移動(dòng)平均數(shù)移運(yùn)平均數(shù)的逐月上漲額16702680369068446806941057007041067207141077307261287407381297407501210760762121178012790第2節(jié)長期趨勢法的主要方法加權(quán)移動(dòng)平均法

給各期的房地產(chǎn)價(jià)格賦予一定的權(quán)數(shù)，基于近期價(jià)格對(duì)估價(jià)額影響較大，遠(yuǎn)期價(jià)格對(duì)估價(jià)額影響較小的理由，近期價(jià)格賦的權(quán)數(shù)較大，遠(yuǎn)期價(jià)格賦的權(quán)數(shù)較小。通常以1、2、3…等自然數(shù)作權(quán)數(shù)。第2節(jié)長期趨勢法的主要方法某類房地產(chǎn)2007年各月的價(jià)格（元/m2）月份房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際值每5個(gè)月的加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)加權(quán)移運(yùn)平均數(shù)的逐月上漲額1670(1)2680(2)3690(3)6884680(4)700125700(5)712126720724127730732.78.7874074411.397407581410760771.313.31178012790該類房地產(chǎn)2008年1月的價(jià)格為：771.3+13.3×3=811.2元/m2

第2節(jié)長期趨勢法的主要方法—第i+1期的預(yù)測值；—第i期的實(shí)際值；—第i+1期的預(yù)測值；—平滑系數(shù)。指數(shù)修勻法指數(shù)修勻法又稱指數(shù)平滑法，它是以本期的實(shí)際值和本期的預(yù)測值為依據(jù)，經(jīng)過修勻平滑后得出下一期的預(yù)測值。第2節(jié)長期趨勢法的主要方法例：某商品房2002年各月的價(jià)格見下表，用指數(shù)修勻法估算2003年1月的價(jià)格。

月份實(shí)際值α=0.1α=0.5α=0.9平滑值誤差平滑值誤差平滑值誤差129582958.00.029580.02958.00.0229382958.020.02958.020.02958.020.0328612956.095.02948.087.02940.079.0427972946.5149.52904.5107.52868.971.9527312931.6200.62850.8119.82804.273.2627122911.5199.52790.978.92738.326.3727702891.5121.52751.418.62714.655.4827992879.480.42760.738.32764.534.5927892871.482.42779.99.12795.56.51027492863.1114.12784.435.42789.740.71