畢業(yè)設(shè)計-達州市熙河灣項目可行性研究報告書

Southwestuniversityofscienceandtechnology畢業(yè)設(shè)計達州市熙河灣項目可行性研究報告學(xué)院名稱專業(yè)名稱學(xué)生姓名學(xué)號指導(dǎo)教師二〇一五年六月西南科技大學(xué)本科畢業(yè)設(shè)計第一章項目概況1.1項目背景熙河灣位于達州市通川區(qū)西外，是達州未來城市的政治、經(jīng)濟、文化中心，是三大城市新區(qū)中最重要的一個。由于西外新區(qū)擁有目前達州城市發(fā)展眾多的優(yōu)勢資源，如：教育資源優(yōu)越、醫(yī)療服務(wù)先進、交通條件方便、生活資源豐富。例如：達一中、達八中、通川區(qū)一小、七小、八小、實驗小學(xué)等，能為西外的市民提供最良好的教育服務(wù)；達州市專業(yè)三級甲等醫(yī)院——達州市中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院和達州紅十字醫(yī)院能為西外片區(qū)的市民提供良好的醫(yī)療服務(wù)。另外，西外擁有市政中心、體育中心、人民廣場大寨子公園等大型公共服務(wù)資源，能讓市民的生活更舒適，辦事更方便?，F(xiàn)在的西外新區(qū)已然成為達州市民買房的首選之地，同時也成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的投資寶地。西外新區(qū)開發(fā)具有有利的地域開發(fā)條件。商業(yè)發(fā)展帶動住房發(fā)展。隨著大型的商業(yè)賣場都集中在，片區(qū)發(fā)展迅速。缺少高新區(qū)配套住宅小區(qū)，更多的只是老式樓房。西外住宅小區(qū)的發(fā)展速度沒能跟上西外高速的經(jīng)濟發(fā)展速度，開發(fā)西外住宅小區(qū)是必要的。項目啟動對達州人民的生活提供便利，對西外的經(jīng)濟、歷史、文化發(fā)展有著有利影響，更能夠促進西外更商業(yè)的發(fā)展；對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義具有關(guān)鍵意義，在公司發(fā)展中處于重要的地位；公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力有良好作用；有利于公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營。西外新區(qū)項目啟動具有必要性。1.2項目概況1.2.1項目名稱及概該項目名為熙河灣住宅小區(qū)項目，位于四川省達州西外繁華城市中心鳳凰大道西行100米（鳳凰大酒店旁），兩大城市主干道鳳凰大道和金龍大道交匯。本項目為低密度高檔商業(yè)住宅小區(qū)，建筑層數(shù)為27層的高層加6層的多層建筑結(jié)構(gòu)，建筑總用地面積：39899平方米，總建筑面積110298平方米，其中地上面積79798平方米，地下建筑面積30500平方米，容積率為2.76，綠地率35.2%，建筑密度：16.72%。房建功能用途住宅、商業(yè)，住宅出讓年限住宅70年，商業(yè)出讓年限為50年?？倯?000余戶，停車位850余個。本項目內(nèi)有停車區(qū)、建設(shè)休閑區(qū)等公共設(shè)施，項目周圍有教育，醫(yī)療，商業(yè)服務(wù)、文化體育、金融郵電、行政管理、市政公用等公共設(shè)施。1.2.2項目建設(shè)單位四川盛德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是達州本地一家知名企業(yè)。具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，年開發(fā)規(guī)模達30萬方以上，公司總部位于川東明珠——達州，業(yè)務(wù)半徑輻射南充、廣安、巴中、大竹、宣漢、渠縣等城市。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)態(tài)涵蓋高層住宅、洋房、townhouse、商業(yè)、旅游地產(chǎn)等全線產(chǎn)品，其中已開發(fā)的“洲河灣”（30萬平米）項目為達州首席江景品牌小區(qū)，獲得轟動性成功。

1.2.3項目周邊情況項目交通十分便捷，以金龍大道與鳳凰大道作為交通主架，多路公交車均可到達本項目，到達火車站僅五分鐘，飛機場20分鐘，蓮花湖風(fēng)景區(qū)10分鐘車程，公交路線有7、9、24、25、28等。項目生活配套十分完善，周邊已建多一多超市，華隆超市，通錦美食街等項目，在建規(guī)劃中的5000平米大型綜合農(nóng)超項目，區(qū)域開發(fā)條件已成熟。周邊詳細環(huán)境見下圖1。圖1熙河灣地理位置圖1.3項目編制的依據(jù)及說明本報告的基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)來源于甲方提供的有關(guān)本工程的資歷，國家、省、市相關(guān)職能部門頒布的文件資料，以及本人經(jīng)過研究調(diào)查所得到的資料信息。具體依據(jù)如下：(1)《達州城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(2)《達州市規(guī)劃管理條例》(3)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》(4)《工程建設(shè)標準強制性條文》（房層建筑部分）(5)《住宅建筑設(shè)計標準》(6)《達州市城市規(guī)劃管理局地塊規(guī)劃設(shè)計條件》(7)國家計委《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》(8)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）》(9)達州市房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度管理辦法》(10)《投資項目評估方法與實務(wù)》(11)《達州城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(12)《達州市城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》(13)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》(14)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》(15)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》1.4簡要結(jié)論達州市熙河灣房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃用地位于通川區(qū)鳳凰大酒店旁，兩大城市主道，鳳凰大道與金龍大道交匯處，計劃用地面積39899平方米。小區(qū)前特設(shè)1000平米休閑廣場，旁邊是西外唯一一條河流，北接蓮花湖的母親河——萬家河，由項目與政府聯(lián)手打造美麗舒適的休閑濱河公園，小區(qū)背后為山地綠化，廣場、庭院景觀、山地公園與休閑濱河公園完美融合，彼此呼應(yīng)，離塵不離城，增添了業(yè)主休閑活動空間，高檔住宅小區(qū)讓生活更顯浪漫與舒適。達州市熙河灣房地產(chǎn)開發(fā)項目將是一個布局合理、設(shè)施完善、使用方便、具有現(xiàn)代氣息的低密度高檔住宅小區(qū)。經(jīng)分析論證認為，該項目符合達州市城市發(fā)展規(guī)劃，項目選址可行，地塊區(qū)位優(yōu)勢明顯，土地手續(xù)齊備，周邊公共配套設(shè)施條件較好，工程規(guī)劃符合城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計方案優(yōu)秀各項費用取費全面合理，符合當?shù)毓こ淘靸r一般水平，住房價格合理，比較價格優(yōu)勢明顯。項目建成后對改善城市居民的住房需求加快推進城市化進程都起到積極的推動作用。其主要技術(shù)經(jīng)濟指標見表1-1。表1-1項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表項目單位數(shù)量備注總占地面積㎡39899總建筑面積㎡110298地上部分面積㎡797981.住宅建筑面積㎡758002.商業(yè)建筑面積㎡28503.幼兒園建筑面積㎡9004.物業(yè)配套設(shè)施及地面小房間㎡248地下面積㎡30500總戶數(shù)戶1001綠化率%35.2停車位個850地上停車位150個地下停車位700個容積率2.76建筑密度%16.72第二章市場分析2.1宏觀經(jīng)濟分析國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的一季度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，中國經(jīng)濟下行壓力加大，工業(yè)增加值、工業(yè)用電量、進出口數(shù)據(jù)等都持續(xù)低迷，房地產(chǎn)投資保持下行趨勢，一季度跌破兩位數(shù)。這表明在“穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)的緊要之年”，中國經(jīng)濟處在下行趨勢。導(dǎo)致房市價量起跌的因素主要在于：政府堅決調(diào)節(jié)房價的政策影響房地產(chǎn)市場的心態(tài)。限購政策與其他政策、房產(chǎn)稅試征、加息等一起綜合作用，強力將市場整體走勢和房價預(yù)期、房地產(chǎn)投資回報預(yù)期等整市場預(yù)期，使市場步入遲到的回調(diào)通道。響樓盤銷售，影響開發(fā)商資金回籠，開發(fā)商銷售壓力大，投資者退出市場。對于四川省的發(fā)展現(xiàn)狀，我省積極加強新常態(tài)下的經(jīng)濟工作部署。2015年4月14日下午，四川省委召開常委會議，聽取一季度經(jīng)濟運行情況匯報，審議《四川省貫徹落實國家“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略實施方案》，會議要求今年以來全省上下認真貫徹中央決策部署，主動適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)，堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，深入實施“三大發(fā)展戰(zhàn)略”，著力內(nèi)需拉動、產(chǎn)業(yè)帶動、創(chuàng)新驅(qū)動，狠抓改革攻堅，強化風(fēng)險防控，全省經(jīng)濟保持平穩(wěn)健康發(fā)展，主要經(jīng)濟指標總體仍處在合理區(qū)間。在看到積極一面的同時，必須清醒認識經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難、政府財政收支矛盾有所顯現(xiàn)、投資促進工作面臨多重挑戰(zhàn)等問題，在工作中采取有效措施予以解決。2.2區(qū)域經(jīng)濟分析達州，位于四川省東部，是四川省下屬的以個二級城市。四川省的人口大市、農(nóng)業(yè)大市、資源富市、工業(yè)重鎮(zhèn)、交通樞紐和全國聞名的革命老區(qū)，以發(fā)展輕化工、商貿(mào)、文教科研為主的生態(tài)型園林城市。素有“中國氣都、巴人故里”之稱。達州區(qū)域經(jīng)濟主要現(xiàn)狀如下：人口密度較低，城市化水平也低于全國平均水平。達州市轄5縣1市1區(qū)，幅員1.66萬平方公里，人口680萬，市區(qū)人口150萬，全市常住人口546.9萬人，人口密度387人/平方公里，人口城鎮(zhèn)化率25.5%。達州市宏觀經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展狀況良好。達州作為中國“氣都”，擁有全國最大的天然氣井，巨大的投資帶來了無限的商機，促進了達州經(jīng)濟的發(fā)展。達州人民具有較高的消費能力以及較高的消費欲望。巨大投資給達州帶來的巨額利潤并且為達州人民提供了穩(wěn)定的就業(yè)條件，人民生活水平逐步提高，對購房的需求和要求都在逐步上升。達州市的城市規(guī)劃主要以圍繞大城市為目標，以市中心為主城區(qū)，以組團式向外擴展。城市新區(qū)建設(shè)以南外新區(qū)、西外新區(qū)等為主。達州的整體商業(yè)發(fā)展水平仍處于起步階段。商業(yè)形式比較單一，在經(jīng)營方式上主要體現(xiàn)為以街為市，以路為營，大型商業(yè)物業(yè)比較缺乏。2.3本地房地產(chǎn)市場分析由于熙河灣項目所在的達州地區(qū)與國內(nèi)其他地區(qū)之間的發(fā)展存在差異，其次，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象。總體來說，2015年地產(chǎn)發(fā)展方向應(yīng)該是趨好的，但對于樓市不會像2007年或2009年一樣出現(xiàn)“量價齊升”甚至“買空、賣空”現(xiàn)象，\t"/Est/201504/_blank"房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)大的逆轉(zhuǎn)或漲幅，更多的將是以“平穩(wěn)過度、去除存量”為主旋律。2.3.1本地房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢達州房地產(chǎn)已經(jīng)已經(jīng)步入成熟發(fā)展階段，進入了全方位競爭時代。由于達州市老城區(qū)以舊城改造為主，項目規(guī)模一般都不大，而且老城區(qū)包括城郊地段，可開發(fā)用地已經(jīng)很少，將不再是房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域。未來房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在西外、北外、南外三個新區(qū)域，西外是達州房地產(chǎn)開發(fā)的焦點區(qū)域。達州市房地產(chǎn)市場目前存在以下現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢如下：由于政策支持，達州樓出現(xiàn)將以“平穩(wěn)過度、去除存量”為主旋律。今年7月1日頒布的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》和今年3月1日實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法規(guī)條例都將\t"/Est/201504/_blank"房地產(chǎn)市場存在的“偷送面積”、“房產(chǎn)投機”等現(xiàn)象進行了法治性規(guī)范。今年連續(xù)的降準、調(diào)息以及3月30日宣布的二套房營業(yè)稅征收年限5變2，二套房首付6變4，都將進一步釋放前期被抑制的購買力。住宅業(yè)開發(fā)區(qū)主要新開發(fā)區(qū)發(fā)展。隨著發(fā)展步伐的加快，老城區(qū)以及不能滿足人們多方面的需求，在政府集中力量要把他打造成為地位顯赫的商業(yè)圈時，新區(qū)的崛起是必要趨勢。大中型樓盤的開發(fā)已經(jīng)作為市場的主流。隨著生活的寬裕，達州人民的購房人群以及購房理念發(fā)生了變化。消費者購房開始趨向理性化，更注重小區(qū)的開發(fā)環(huán)境、戶型以及整體規(guī)劃設(shè)計以及開發(fā)商的品牌實力以物業(yè)品質(zhì)。達州市居房價穩(wěn)定。達州人民具有較高的消費水平，房間已基本穩(wěn)定。郊區(qū)項目的價格主要在5000-6000元\平方米之間，市區(qū)新項目建設(shè)價格在6000-7000元\平方米之間。開發(fā)商水平提高很快，市場正逐步完善，全市具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到200多家，注冊資金101.2億元。出現(xiàn)了濱江,明都、羅浮·第壹區(qū)、世紀苑、濱江·國茂、濱江，名都等高品質(zhì)樓盤，其市場的開發(fā)運作水準已達到了一定的專業(yè)高度。2.3.1供給及銷售情況達州城市布局，本報告將達州市分為中心城區(qū)和通川區(qū)（西外新區(qū)、南外新區(qū)以及北外城區(qū)）作為供給與銷售情況的主要分析對象。以房管局網(wǎng)上備案批準\t"/Est/201504/_blank"預(yù)售許可證的商品住房\t"/Est/201504/_blank"房源作為供應(yīng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計標準。以實際成交（即簽訂合同）的商品住房\t"/Est/201504/_blank"房源備案信息作為銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計標準。以實際成交（即簽訂合同）的商品住房\t"/Est/201502/_blank"房源備案信息作為均價數(shù)據(jù)統(tǒng)計標準具體供應(yīng)、銷售情況以及房屋價格變化見下圖2-1、圖2-2、圖2-3。圖2-1達州市房屋供應(yīng)情況圖2-2達州市房屋銷售情況圖2-3達州市房屋銷售價格變化由數(shù)據(jù)分析可看出，由于受樓市“限購令”、“信貸政策”以及“明碼標價”的影響，橫向上看，由于4月底樓市放量集中，市場存量房源較多，中心城區(qū)和西外新區(qū)總成交量與上月相比并沒有出現(xiàn)太大的波動；縱向來看，中心城區(qū)因為市場房源緊缺，價格居高不下，成交量出現(xiàn)大幅下跌；而通川區(qū)市場房源相對較多，價格也連續(xù)2個月出現(xiàn)大幅下跌，反而出現(xiàn)逆市旺銷，成交量大幅上漲。從成交均價上來看，本月中心城區(qū)成交均價出現(xiàn)小幅上漲；而通川區(qū)商品房成交均價繼上月大幅下跌之后，本月再次大幅下跌，值得關(guān)注。由于老城區(qū)均價相對較高，小戶型更受購房者青睞；而通川區(qū)均價相對較低，大中戶型更受購房者青睞?？梢钥闯觯瑢τ诳縿傂孕枨笾蔚倪_州樓市，價格的高低和漲跌對于購房者戶型面積的選擇有極其深刻的影響。2.3.3周邊典型項目概況西外新區(qū)典型項目多層樓盤的有“通錦·國際廣場”、“恒陽驪都”、“金鶴佳苑項目”為主，電梯樓盤主有“天恒·時代廣場”、“雍河灣”、“羅馬酈城”、“金利多·青華園”、“羅浮·第一區(qū)”等。根據(jù)抽樣對達州西外20個代表性中高檔樓盤、共計8949套房屋面積比例的調(diào)查分析,面積及戶型供應(yīng)情況數(shù)據(jù)如下表2-1：表2-1達州西外套房面積調(diào)查表面積區(qū)間（㎡）60以下60-8080-100100-120120-140140以上總計套數(shù)（間）33351418532018249517098449可以看出目前達州西外市場上，大中戶型的供應(yīng)量較大，其中120㎡以上的戶型比例占到了46%、為市場的第一主力戶型區(qū)間；而80-100㎡戶型比例為21%、100-120㎡戶型比例為23%，為市場的第二主力戶型區(qū)間；而60㎡以下戶型的比例僅為4%，市場供應(yīng)的比例較小。2.4SWOT分析通過以上調(diào)查研究，分析出公司所處的各種環(huán)境因素，即外部環(huán)境因素和內(nèi)部能力因素。外部環(huán)境因素包括機會因素和威脅因素，它們是外部環(huán)境對公司的發(fā)展直接有影響的有利和不利因素，屬于客觀因素，內(nèi)部環(huán)境因素包括優(yōu)勢因素和弱點因素，它們是公司在其發(fā)展中自身存在的積極和消極因素，屬主動因素，在調(diào)查分析這些因素時，要充分考慮各種因素。對于達州盛得房地產(chǎn)，優(yōu)勢在于于其自身的資金雄厚，充足的財政來源以及良好的企業(yè)形象，這些都為企業(yè)帶來了有利的競爭優(yōu)勢。相對公司整體條件來說，盛德房地產(chǎn)組織管理機構(gòu)相對落后是其自身的一個劣勢。項目位于達州一個二級城市，相對于其他項目來說，有著相對有利的優(yōu)勢，比如政府的扶持，達州宏觀經(jīng)濟發(fā)展良好的勢態(tài)，但全國經(jīng)濟下行壓力的增大也是一改重要威脅。本項目的具體分析見SWOT矩陣圖：項目優(yōu)勢（S）具有有利的競爭態(tài)勢有充足的財政來源有良好的企業(yè)形象項目劣勢(W)組織管理機構(gòu)相對落后項目機會(O)項目位于政府大力扶持地區(qū)--西外開發(fā)新區(qū)項目用地面積較大，社會收益容易形成達州宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況良好，投資收益回報快項目威脅(T)全國經(jīng)濟下行壓力大，全國房地產(chǎn)保持下行趨勢達州開發(fā)商水平提高很快，競爭壓力明顯上升圖2-4SWOT矩陣圖2.5項目的市場定位2.4.1形象定位根據(jù)產(chǎn)品特征以及顧客利益作為定位點，熙河灣項目主要打造為為高檔現(xiàn)代化低密度商業(yè)住宅小區(qū)。主要體現(xiàn)在建筑風(fēng)格采用國際流行ART-DECO建筑風(fēng)格，項目效果圖如圖2-5。圖2-5項目效果圖2.4.2目標客戶群定位根據(jù)對達州市羅浮·第壹區(qū)、時尚家苑、濱江·國茂、等幾大代表性中高檔樓盤有效客戶數(shù)據(jù)分析，通過數(shù)據(jù)分析可知，達州購買者主要集中與本地居民以及外來人員，因此在項目的開發(fā)中主要客戶群應(yīng)有：新區(qū)內(nèi)私營企業(yè)者、高科技人士私營企業(yè)老板、公司領(lǐng)導(dǎo)在達州的白領(lǐng)階層外來遷入者2.4.3價格定位本項目采用市場比較法對項目進行價格定位，必選實例通過對區(qū)域因素、個別因素、交易情況、交易日期的調(diào)整，再用調(diào)整后的價格乘以權(quán)重得到本項目的物業(yè)價格。一、搜集交易實例，選取可比實例。為了更加準確地體現(xiàn)市場行情，我們對達州市西外新區(qū)房地產(chǎn)市場供給進行了詳細的研究調(diào)查，最后選取了格林西城、萬錦城、一號公館、西域名苑、十年城五個科比實例進行研究。選取依據(jù)是：都符合市場比較法的前提與本項目的用途相同與本項目的建筑結(jié)構(gòu)相同與本項目的所屬區(qū)域相同與本項目的類型相同與本項目的時點相同這些項目都是正常交易表2-2可比實例對照表項目名稱格林西城萬錦城一號公館西域名苑十年城地理位置通川區(qū)金龍大道48號通川區(qū)鳳凰國際大酒店旁通川區(qū)鳳凰大道新達一中正對面通川區(qū)鳳凰大酒店／軍分區(qū)旁通川區(qū)朝陽中路海棠灣交易均價（元\㎡）57565560555355366338二、價格修正五個實例在以下四點進行比較：區(qū)域因素、個別因素、交易情況、交易時間。計算修正系數(shù)如下表：區(qū)域因素修正表2-3區(qū)域因素比較表公式：100\100T實例要素格林西城萬錦城一號公館西域名苑十年城地理位置100\102100\101100\100100\100100\101交通100\103100\102100\100100\102100\105周邊配套100\98100\100100\98100\101100\101內(nèi)部設(shè)施100\100100\101100\102100\100100\102商業(yè)氛圍100\97100\101100\100100\95100\99修正系數(shù)1.000.951.001.020.92個別因素修表2-4個別因素比較表公式：100\100T實例要素格林西城萬錦城一號公館西域名苑十年城小區(qū)成熟度100\98100\100100\100100\100100\101小區(qū)規(guī)模100\102100\101100\100100\98100\105產(chǎn)品綜合素質(zhì)100\102100\100100\99100\100100\102開發(fā)商信譽100\100100\99100\100100\99100\101修正系數(shù)0.981.001.011.030.92交易日期修正表2-5交易日期修正表公式：100T\100實例要素格林西城萬錦城一號公館西域名苑十年城小區(qū)成熟度103\100103\100101\100102\100105\100交易情況修正由于所選實例的交易價格是正常來的，不存在其他因素，所以無需進行交易情況修正。比較因素修正系數(shù)的計算表2-6比較因素修正系數(shù)表實例要素格林西城萬錦城一號公館西域名苑十年城區(qū)域因素1.000.951.001.020.92個別因素0.981.001.011.030.92交易日期103\100103\100101\100102\100105\100交易情況100\100100\100100\100100\100100\100比準價格的確定格林西域：5756×1.00×0.98×103\100×100\100=5810.5元\㎡萬錦城：5560×0.95×1.00×103\100×100\100=5612.67元\㎡一號公館：5553×1.00×1.01×101\100×100\100=5776.8元\㎡西域名苑：5536×1.02×1.03×102\100×100\100=5932.4元\㎡十年城：6338×0.92×0.92×105\100×100\100=5628.3元\㎡可比實例權(quán)重的確定由于萬錦城、一號公館、西域名苑項目距本項目很近，對項目影響較大，所以取三個實例項目的權(quán)重為0.25；格林西域權(quán)重為0.15；十年城權(quán)重為0.1。項目最終價格確定5810.5×0.15＋5776.8×0.25＋5612.67×0.25＋5932.4×0.25＋5628.3×0.1=5764.874元\㎡因此，根據(jù)對周邊項目的分析，我們可以基本得出本項目銷售均價為5764.874元\㎡。同樣方法確定商鋪價格定位為13243.35元\㎡，本項目車位有850個，其中地下車位700個，地上車位150個，地上車位7萬\個，地下車位9萬\個。第三章建設(shè)條件及規(guī)劃方案3.1建設(shè)條件3.1.1項目建設(shè)場地熙河灣項目由盛德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，本項目位于達州市通川區(qū)西外鳳凰大道西行100米處，金龍、鳳凰兩道主干道交界處，占地39899平方米，地勢平坦，附近部分地區(qū)有高壓線，不影響施工。周邊地區(qū)有已建和正在建設(shè)中的眾多住宅區(qū)，地下配套設(shè)施以及建筑配套設(shè)施完善，本次勘察期間未發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場區(qū)域內(nèi)有不良地質(zhì)現(xiàn)象分布發(fā)育?？傮w場地穩(wěn)定，適宜工程建設(shè)。3.1.2公共配套條件交通：金龍、鳳凰兩大主干道交界，交通四通八達,7路、9路、15路、24路、25路、28路公交車通達項目。市政配套：市政中心、軍分區(qū)、人民廣場、鳳凰廣場、體育館等。生活配套：多一多超市、華隆超市、好一新商貿(mào)城、長城裝飾城、規(guī)劃中的5000平米大型綜合農(nóng)超、中國銀行，工商銀行，建設(shè)銀行等。教育配套：小學(xué)有新第一小學(xué)、新第八小學(xué)、實驗小學(xué)，初高中學(xué)校有新達一中、新八中，大學(xué)有四川文理學(xué)院新校區(qū)。商業(yè)配套：達人街、通錦美食街、鳳凰國際大酒店五星級酒店等。醫(yī)療配套:二醫(yī)院（三級甲等醫(yī)院）3.2規(guī)劃方案3.2.1總體規(guī)劃方案本項目主要打造低密度高檔商業(yè)住宅小區(qū)，采用國際流行ART-DECO建筑風(fēng)格，再結(jié)合本地人居需求理念創(chuàng)新設(shè)計而成的多層、高層住宅。設(shè)計緊扣生態(tài)、人文、前衛(wèi)三項原則，強調(diào)舒適實用，人與自然互動的設(shè)計思想，充分考慮住宅的采光通風(fēng)、道路便捷、綠化合理、經(jīng)濟合理等要求。本項目最大特點在于無絲毫浪費，各空間得到最大化利用，為消費者提供最浪漫與舒適的居住享受，體現(xiàn)了現(xiàn)代人“仁者樂山，智者樂水”的生活情趣。3.2.2建筑方案建筑概況建筑總用地面積：39899平方米，總建筑面積110298平方米，其中地上面積79798平方米，地下建筑面積30500平方米，容積率為2.76，綠地率35.2%，建筑密度：16.72%?？偣?2棟住宅樓，層高2.9米，其中1#、2#有27層，3#、4#、5#有11層，6#到11#有12層，12#為6層，每棟樓均有兩層地下室。房建功能用構(gòu)安全等級二級，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級丙級，耐火等級一級總平面布置小區(qū)的整體形狀呈不規(guī)則狀五邊形，其中四面有道路，一面與其他建筑相鄰，將兩棟小高層1#、2#建在最東邊，以一定弧形排列，3#、4#、5#、6#沿著小區(qū)北面道路橫向布置，緊靠鳳凰大道，7#布置在小區(qū)南面的墻體邊，緊靠金龍大道。8#到12#在小區(qū)南面與北面的四棟樓平行相對。這樣布置既有利于住宅的通風(fēng)采光，又能讓住宅整體形成一定坡度，更顯小區(qū)的壯觀。同時中間預(yù)留了一片空地，便于做綠化以及建設(shè)籃球場、游泳池等設(shè)施。結(jié)構(gòu)要求小區(qū)內(nèi)的小高層住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，一梯2-3戶，基礎(chǔ)采用箱形基礎(chǔ)，小區(qū)內(nèi)多層住宅采用磚混結(jié)構(gòu)，一梯兩戶，一梯三戶，同時住宅內(nèi)可以隨意組合，為業(yè)主在裝修時打造了更廣闊的思路空間。3.2.3水、電、氣供應(yīng)方案給水排水方案

給水水源由市政水管網(wǎng)供水。從該水管網(wǎng)上接二根DN150進水管與室外給水管網(wǎng)相連，城市給水壓力不小于0.3Mpa考慮，水質(zhì)滿足國家生活飲用水標準。給水經(jīng)水表計量后達到個用水點，噴泉采用循環(huán)給水系統(tǒng)。

排水分為生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水一同排入市政污水管，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管。基地內(nèi)的道理設(shè)雨水口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。供電應(yīng)方案小區(qū)內(nèi)地下采用雙回路配電室，滿足小區(qū)需求，規(guī)劃區(qū)內(nèi)按片設(shè)置配電點，配電室向各配電點供電。內(nèi)外照明均采用低壓供電，低壓配電采用低壓配電盤或者動力配電箱，各用電設(shè)備一般不采用及就地控制，配線采用鋁線，通過電纜穿管直埋。照明系統(tǒng)采用三相四線制，照明電壓220V，道路、停車場均采用節(jié)能、光效高的高壓鈉燈。天然氣供應(yīng)方案

天然氣由室外的中壓煤氣管網(wǎng)引至區(qū)內(nèi)天然氣調(diào)壓站，經(jīng)調(diào)壓后為低壓的天然氣采用下供式送至各廚房。

3.2.4戶型設(shè)計方案戶型設(shè)計原則：項目戶型優(yōu)越，設(shè)計超前，舒適實用。主要戶型有一房戶型、兩房戶型、三房戶型。其中一房戶型為一室一廳一衛(wèi)，面積為33.29㎡

（實得面積：47.85㎡贈送面積：14.56㎡）。兩房戶型為二室二廳二衛(wèi)，面積為61.02㎡

（實得面積：87.6㎡贈送面積：26.58㎡），三房戶型有三室廳兩衛(wèi)和三室廳一衛(wèi)兩種戶型，其中三室廳兩衛(wèi)面積為71.46㎡

（實得面積：91.42㎡贈送面積：19.96㎡），三室廳一衛(wèi)面積為72.59㎡

（實得面積：102.24㎡贈送面積：29.65㎡）。其中主要戶型圖如圖3-1至圖3-4：圖3-1一室二廳一衛(wèi)47.85㎡圖3-2二室二廳二衛(wèi)87.60㎡圖3-3三室二廳二衛(wèi)91.42㎡圖3-4三室二廳一衛(wèi)102.24㎡第四章項目組織機構(gòu)及運行機制4.1項目組織機構(gòu)及運行圖本項目因環(huán)境、工期等要求，設(shè)置有合適于工程運行的職能式組織機構(gòu)，采用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理三個層次項目，設(shè)有生產(chǎn)部、銷售部、土地管理、后勤服務(wù)部門，每個部門下設(shè)置下屬部門，具體組織機構(gòu)層次如下圖4-1項目組織機構(gòu)及運行圖。圖4-1項目組織機構(gòu)及運行圖4.2項目運作的要求必須具體明確每個項目管理人員的責(zé)、權(quán)、利，使全體管理人員有條不紊、忙而有緒地開展工作，從而較大幅度提高項目經(jīng)理的工作效率，有效促進管理整體實力強化。有效促進管理整體實力的強化，使項目經(jīng)理部管理體系有更多的精力和時間來分析運籌各種復(fù)雜的管理局面，做到項目整體下活一盤棋，充分發(fā)揮每個棋子的作用，并且決策有的放矢，成竹在胸，不打無把握之仗，無準備之仗。以已制定的各項目管理制度來指導(dǎo)、督促、規(guī)范每個管理人員的工作質(zhì)量、效率。變“人管理人”“人盯人”為“制度管理人”，做到管理“有章可循，執(zhí)法必嚴、違章必糾”，這樣形成軍令如山，賞罰分明的先進管理模式。項目管理將工程的社會效益看重于經(jīng)濟效益，將項目職業(yè)道德作為專項考核制度，以贏得客戶的信任及市場的回報。是把職業(yè)道德的具體含義，標準分解落實到項目每個管理人員和操作人頭上并與他們的收入掛勾，形成自覺抵制施工質(zhì)量和材料質(zhì)量上的以次充好、偷工減料、弄虛作假等不良行為的企業(yè)文化。4.3保證項目運作的措施

組織強有力的項目班子，選派思想好、業(yè)務(wù)精、能力強、善合作、服務(wù)好的管理人員進入項目管理班子。

建立健全項目經(jīng)理、工長、內(nèi)業(yè)、材料、機械、勞資等崗位責(zé)任制，由工程領(lǐng)導(dǎo)小組定期對各專業(yè)進行考核。

強化激勵與約束機制，制定業(yè)績評比，獎罰辦法，定時組織項目經(jīng)理部管理人員人會議，檢查工作質(zhì)量。

建立工程領(lǐng)導(dǎo)小組現(xiàn)場辦公制，每半月召開一次現(xiàn)場辦公會，重點幫助解決項目的資金、質(zhì)量、進度等難題，以確保資金為前提，帶動項目各項工作的高效運轉(zhuǎn)。每天下午召開由項目經(jīng)理主持的班后碰頭會，對次日的工作進行協(xié)調(diào)安排。質(zhì)安、動力等部門及監(jiān)理公司駐現(xiàn)場代表；項目部主要管理人員及分包單位主管參加，例會重點解決質(zhì)量、進度、施工技術(shù)等難點。明確各項問題的解決辦法及時間，并形成會議紀要。用工管理，選派組織能力強，技術(shù)水平高，能打硬仗的作業(yè)隊伍，樹立連續(xù)作戰(zhàn)的精神，確保工期的按時和提前完成。第五章項目實施進度5.1項目進度項目建設(shè)期為3年，從2015年3月至2018年4月。2015年3-7月，完成項目規(guī)劃、報批、前期勘察設(shè)計等工作；2016年1月至2017年9月為項目主體工程建設(shè)期；2018年2月裝飾工程基本完工；2018年2月完成項目掃尾工程和輔助公共設(shè)施的建設(shè)，驗收工程竣工。項目工作時間及具體內(nèi)容見下表：表5項目實施進度表前期準備工作工作內(nèi)容計劃時間備注土地獲取1個月政府轉(zhuǎn)讓的熟地，無需拆遷安置項目可行性研究1個月市場調(diào)查，經(jīng)濟指標評價，營銷策略三通一平1個月通水、通電、通路、場地平整項目規(guī)劃設(shè)計1個月小區(qū)規(guī)劃，建筑規(guī)劃獲取相關(guān)證件1個月獲取規(guī)劃許可證等相關(guān)證件項目建設(shè)期監(jiān)理單位招標1個月為了更好的控制工期、成本、質(zhì)量施工單位招標1個月選擇出合理價格、品牌優(yōu)秀的施工單位基礎(chǔ)工程3個月挖基坑、做箱形基礎(chǔ)主體工程21個月主體框架、填充墻體安裝工程2個月安裝水電等設(shè)施管線、安裝設(shè)備等裝飾裝修工程2個月住宅內(nèi)部地面，墻體裝飾，外立面裝修景觀綠化工程1個月道路硬化，綠化、美化等銷售階段銷售前期準備1個月文件、資料、人員、現(xiàn)場準備產(chǎn)品銷售41個月分五個階段銷售項目開發(fā)進度詳見附表項目進度(橫道圖)。5.2項目實施過程控制措施5.2.1項目進度控制措施在項目實施過程中,項目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組,對項目進度計劃實施情況進行檢查,并及時對檢查情況進行分析,找出影響進度的原因,做好進度計劃的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種:建立項目實施進度報表；派出常駐人員，現(xiàn)場進行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場會議。5.2.2項目資金控制措施在項目實施過程中，各有關(guān)單位要加強資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。嚴格執(zhí)行?？顚Ｓ?、專項管理、單獨核算的規(guī)定，任何單位和個人不得超范圍支出和超標準開支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健全項目會計核算和內(nèi)部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考評和追蹤問效。第六章項目的銷售方案策劃6.1銷售策略建議按照項目的銷售時間及工程進度，把本項目分為：認購期、開盤期、熱銷期、持銷期、尾盤期五個銷售階段，按照不同階段采取不同銷售方法。認購期：提出本項目的概念，把開發(fā)商的品牌、項目的概念、區(qū)域板塊、功能等進行炒作，采用在工地的圍墻、戶外路牌、公交車身以及網(wǎng)絡(luò)電視的方式對項目進行大力宣傳。做到市場預(yù)熱，提高小區(qū)知名度。開盤期：采用開盤慶典、解籌選房、廣告宣傳等方式讓消費者了解項目，進行開盤預(yù)售，消除消費者觀望心態(tài)。熱銷期：利用報刊、網(wǎng)站等多種平臺，定期發(fā)布促銷以及銷售情況，進行價格調(diào)整，關(guān)系營銷等策略，充分抓住市場。抓緊時間，大力宣傳，贏得消費者。持銷期：采用節(jié)年促銷、有獎促銷、打折促銷等營銷方案以促銷為主。尾盤期：采用老顧客帶動新顧客提成等手段帶動銷售盡快進行成本回收。6.2銷售進度安排房地產(chǎn)銷售貫穿整個項目建設(shè)過程，投資方應(yīng)該隨時做好宣傳，抓住銷售時機，具體銷售目標和進度見下表：表6銷售進度表時間銷售期銷售目標指導(dǎo)思想2014.8-2014.9認購期5%引入概念2014.10-2014.12開盤期15%銷售過渡2015.1-2017.2熱銷期50%強力推廣2017.3-2017.9持銷期20%平穩(wěn)銷售2017.10-2017.12尾盤期10%以形象、人脈銷售第七章投資估算及資金籌措7.1資金估算本項目總占地面積39899㎡,總建筑面積110298㎡。為確定項目的經(jīng)濟效益和財務(wù)效益，對本工程編制投資估算,算依據(jù)本項目提出的各項技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)達州市國土資源局標準基準價以及類似工程近期造價水平估算估算范圍為土建費用、安裝費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用。估算依據(jù)：（1）《達州市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法》實施細則（2）最新《四川省建筑工程綜合概預(yù)算定額》（3）最新《四川省工程建設(shè)其它費用定額》（4）全國統(tǒng)一建筑按裝工程工期定額（5）目前市場上平均費用標準（6）項目規(guī)劃方案總投資估算表見附表1：附表1總投資估算表序號項目總投資（萬元）單方造價（元/㎡）備注1土地費用7550.7461892根據(jù)最新達州用地基準低價表，按占地面積計算2工程建設(shè)費、設(shè)備費28347.292541.735詳見附表2.13前期工程費717.18665.002詳見附表2.24公司管理費1098.45699.589詳見附表2.35財務(wù)費用2992.5271.310詳見附表2.46銷售推廣費用560.14050.784詳見附表2.57不可預(yù)見費850.48177.102詳見附表2.68開發(fā)期間稅費383.0324詳見附表2.79合計42499.8293053.1827.2資金籌措方式預(yù)計投資總額在45665.817萬元，按照有關(guān)規(guī)定以及項目實際情況，項目資本金為26467.285萬，分三年投入，占總投資的57%,滿足國家相關(guān)要求。銀行貸款15000萬，貸款期為三年，貸款比例為46.6%、46.6%、6.8%，貸款年利率為6.14%，銷售收入再投入用以解決項目資金不足部分。詳見附表7《項目投資計劃及資金籌措表》。第八章財務(wù)效益指標分析8.1財務(wù)評價的依據(jù)及基本數(shù)據(jù)8.1.1財務(wù)評價依據(jù)根據(jù)國家計委及建設(shè)部相關(guān)法律規(guī)定，國家及達州市相關(guān)稅法政策，以及工程規(guī)劃的相關(guān)資料編制本報告的財務(wù)憑評價。8.1.2基本數(shù)據(jù)的估算投資與成本費用估算本項目總投資為42499.829萬元。詳見附表1《總投資估算表》及其附表2。項目銷售收入測算根據(jù)前期市場調(diào)查，運用市場比較法得出本項目的住宅銷售價格為5764.874元\平方米，商鋪13243.35元\平方米，地下車庫9萬\個，地上車庫7萬\個。詳見附表2《及營業(yè)稅及其附加》及附表3《銷售收入預(yù)測表》。其他相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基準收益率：15%（按設(shè)計標準取值）銀行利率貸款利率：6.14%其他稅率：營業(yè)稅為5%，城市建設(shè)維護稅為7%，教育附加稅為3%，土地增值稅3%，企業(yè)所得稅25%。8.2財務(wù)評價基本報表的編制本項目基本報表詳見附表：附表5《項目損益表》、6《項目全部資金現(xiàn)金流量表》、附表7《項目投資計劃與資金籌措表》。8.3銷售收入估算經(jīng)過調(diào)查分析估算出項目預(yù)計住宅收入43697.722萬元，商鋪收入4966.256萬元，車庫收入7350萬元，總計56013.978萬元。詳見附表4《銷售收入預(yù)測表》。第九章項目經(jīng)濟效益評價9.1盈利能力分析根據(jù)方案全部資金的流入與流出，從而計算項目全部資金的凈現(xiàn)金流量，進而得到全部資金現(xiàn)金流量的評價指標：NPV值(凈現(xiàn)值)、IRR值（內(nèi)部收益率）、投資回收期。計算方法如下：NPV=F(P\F,i,n)，i=15%IRR利用插值法計算投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的年份-1）+上年累計凈現(xiàn)金流量絕對值\出現(xiàn)正值年份的凈現(xiàn)金流量利潤總額=產(chǎn)品銷售收入-總成本費用-銷售稅金及附加凈利潤=利潤總額-所得稅投資利潤率=稅后利潤/總投資投資利稅率=（利潤總額+銷售稅金及附加）/總投資分析數(shù)據(jù)如下經(jīng)濟效益指標表9-1：表9-1經(jīng)濟效益指標分類 指標NPV（i=15%）583.88IRR18%收投資回收期2.736投資利潤率14.61%投資利稅率27.27%詳見附表附表5《項目損益表》及附表表6《現(xiàn)金流量表》。結(jié)論：由表可看出項目全部資金現(xiàn)金流量表中，NPV值均大于零，TRR值均大于基準收益率15%，項目投資收益較大，根據(jù)以上指標可以推斷項目方案的盈利能力比較強。9.2償債能力分析本項目申請借款額為15000萬元，借款期為3年。采用到期本金利息一次性付清的還款方式，銀行借款利率為6.14%。經(jīng)過計算分析，本項目具有較強的償債能力。具體分析見附表8《償債還本付息計劃表》。第十章風(fēng)險分析10.1盈虧平衡分析10.1.1盈虧平衡分析法原理對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目進行經(jīng)濟效益評價過程中，產(chǎn)量(商品房面積)、成本和利潤三者間存在這樣一個關(guān)系，即：銷售利潤=銷售收入-總投資-稅金銷售收入=銷售面積×單位面積銷售價格總成本=固定成本+變動成本10.1.2線性盈虧平衡的假設(shè)條件

本項目采用線性盈虧平衡分析方法，線性盈虧平衡分析的假設(shè)條件如下：產(chǎn)品銷售收入和生產(chǎn)總成本費用都是房地產(chǎn)開發(fā)面積的線性函數(shù)。產(chǎn)品銷售量和生產(chǎn)量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)全部能租售出去。產(chǎn)品固定成本和單位銷售價格在產(chǎn)品銷售期間保持不變。同時開發(fā)幾種不同類型房地產(chǎn)產(chǎn)品時，應(yīng)將之組合折算成一種產(chǎn)品。

計算所用的各種數(shù)據(jù)應(yīng)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。

10.1.3本項目盈虧分析過程及結(jié)論當總成本等于總銷售收入時，達到盈虧平衡。房地產(chǎn)產(chǎn)量表示的盈虧平衡點為：固定總成本BEP=*100%

銷售收入-可變成本-銷售稅金及附加=72.59%以上說明，當產(chǎn)量達到72.59%<75%,因此項目抗風(fēng)險能力適中。但應(yīng)當注意風(fēng)險，及時采取措施降低風(fēng)險。10.2敏感性分析10.2.1敏感性分析的原理本項目采用單因素分析法，即每次只考慮以個因素的變動，而假設(shè)其他因素不變的敏感性分析。采用單因素敏感性分析，確定銷售收入以及投資成本為不確定因素，選擇NPV為評價指標對項目進行分析，從而計算因不確定因素的變動而引起的經(jīng)濟評價指標的敏感系數(shù)。10.2.2敏感性分析的過程及結(jié)論本項目銷售收入總額為56013.976萬元，投資總額為42499.829萬元，假設(shè)投資成本不變，銷售價格提高15%時，方案時的凈現(xiàn)值。得出只考慮銷售收入的變化（+15%、+10%、5%、0%、-5%、-10%、-15%）時，或者只考慮建設(shè)投資的變化（+15%、+10%、5%、0%、-5%、-10%、-15%）時的NPV,全部資金的經(jīng)濟評價指標變動狀況見表10：表10全部資金的經(jīng)濟評價指標變動狀況表項目比例凈現(xiàn)值(NPV)方案原始0%583.88銷售收入變化（其他不變）15%6545.14310%4558.0555%2570.968-5%-1403.206-10%-3390.294-15%-5377.381建設(shè)投資變化（其他不變）15%-5289.79910%-3331.9065%-1374.012.0-5%2567.975-10%4499.667-15%6457.561根據(jù)表上數(shù)據(jù)，計算各因素的平均敏感度：銷售收入的平均敏感度=（6545.143--5377.381）/583.88/30%=68.06建設(shè)投資的平均敏感度=（-5289.799-6457.561）/583.88/30%=-67.06由此表明，銷售收入變化和建設(shè)投資變化的反應(yīng)都很敏感。其中當銷售收入降低5%，或者成本增加5%時，項目已不可行。因此要嚴格控制商品房的銷售價格和建設(shè)投資的變化。第十一章結(jié)論可行性研究項目建設(shè)不可或缺的一部分，其在工程建設(shè)中對參與方的利益充與風(fēng)險分析擔當具有重要的意義。本報告通過比較分析總結(jié)類似項目各項指標，針對項目前期經(jīng)濟、技術(shù)做出了詳細分析與收益、風(fēng)險預(yù)測，本文對這些數(shù)據(jù)分析做出以下總結(jié)：本項目的預(yù)計投資總額在45665.817萬元，預(yù)計總銷售收入為56013.976萬元。投資利潤率14.61%，投資利稅率為27.27%，項目的經(jīng)濟效益良好。本項目的投資建設(shè)期為3年，銀行借款期為3年，經(jīng)營期為4年。投資回收期為2.736年，本項目具有較強的償債能力。在項目全部資金現(xiàn)金流量表中，NPV值均大于零，TRR值均大于基準收益率15%，項目投資收益較大，根據(jù)以上指標可以推斷項目方案的盈利能力比較強。銷售平衡點72.59%>75%,項目的項目抗風(fēng)險能力適中。但應(yīng)當注意風(fēng)險，及時采取措施降低風(fēng)險。銷售收入的平均敏感度為68.06，建設(shè)投資的平均敏感度=為-67.06。內(nèi)部收益率對銷售收入變化和建設(shè)投資變化的反應(yīng)都很敏感，因此要嚴格控制商品房的銷售價格和建設(shè)投資的變化。通過以上數(shù)據(jù)分析可以看出本項目的提出對社會具有有利影響，并且經(jīng)過項目財務(wù)指標的測算，社會風(fēng)險較小，具備可行性。從未來長期投資回報的角度考慮，遵循可持續(xù)發(fā)展，戰(zhàn)略，用最科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計建造出高質(zhì)量、人性化的現(xiàn)代化居住場所。但與此同時，應(yīng)該采用行之有效的方式降低住宅項目的經(jīng)營成本，提高項目的盈利能力，盡量保證實現(xiàn)銷售中承諾的投資回報，降低投資風(fēng)險，提高發(fā)展商的品牌形象。最后本文提出了對降低開發(fā)商風(fēng)險的建議措施：加強對社會經(jīng)濟變動因素的識別、評估、預(yù)防措施，注意風(fēng)險，增加抗風(fēng)險能力，及時采取措施降低風(fēng)險。細分目標市場，加強營銷力度，努力提高銷售水平，加快資金回籠制度，要嚴格控制商品房的銷售價格和建設(shè)投資的變化。嚴格控制預(yù)算，加快基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施的建設(shè)速度。處理好與政府部門、金融機構(gòu)、施工單位監(jiān)理單位等與項目息息相關(guān)的各部門機構(gòu)。要積極的研判國家產(chǎn)業(yè)政策的變化，牢固樹立投資風(fēng)險意識，強化地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理機制，學(xué)會正確的投資理念，總結(jié)投資經(jīng)驗，防范投資風(fēng)險。對所投資地產(chǎn)項目都要按科學(xué)程序，多角度全面分析評估。在引入量化評估論證過程中，一定要考慮到限制條件，如國家政策，市場平均價格變化等。積極保證項目質(zhì)量。積極提供全面準確的資料。配合施工單位、監(jiān)理單位及時做好隱蔽工作的驗收工作，工程驗收等工作。 參考文獻[1]鄭曉云.何鑫.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理.科學(xué)出版社.2010.7[2]徐洪才.全球背景下的中國經(jīng)濟[M].社會科學(xué)出版社，2012.[3]宋偉主編.工程經(jīng)濟學(xué).人民交通出版社，2011.[4]何俊德.項目評估理論與方法[J].同濟大學(xué)學(xué)報,2001(2)[5]高華.項目可行性研究與評估[M].機械工業(yè)出版社，2014.[6]劉曉君.工程經(jīng)濟學(xué).中國建筑工業(yè)出版社.2008.[7]荊新.財務(wù)管理學(xué)[M].中國人民大學(xué)出版社.2012.[8]劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理.中國建筑工業(yè)出版社.2013.5[9]李楊.經(jīng)濟藍皮書[M].北京：社會科學(xué)文獻出版社，2014.[10]劉建林.建筑安裝工程概預(yù)算.化學(xué)工業(yè)出版社.2013.7致謝在論文的撰寫過程得到了王波講師的耐心指導(dǎo)，無論是課題的選擇還是最后的定稿，都傾注了王老師大量的精力。王老師較高的學(xué)術(shù)水平和淵博的知識在我在本課題的研究過程中給予了極大幫助，并且其一絲不茍的工作精神和嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)也讓我受益匪淺。在此我向王老師表示深深的敬意與由衷的感謝。附錄附表1總投資估算表序號項目總投資（萬元）單方造價（元/㎡）備注1土地費用7550.7461892根據(jù)最新達州用地基準低價表，按占地面積計算2工程建設(shè)費、設(shè)備費28347.292541.7353前期工程費717.18665.0024公司管理費1098.45699.5895財務(wù)費用2992.5271.3106銷售推廣費用560.14050.7847不可預(yù)見費850.48177.102建筑安裝工程費3%8開發(fā)期間稅費383.03249合計42499.8293053.182附表2建設(shè)工程分項投資估算表附表2.1工程建設(shè)費、設(shè)備費序號費用名稱計算基數(shù)單位單價金額備注元/㎡萬元1土石方工程39899㎡35.36114.083定額直接費用2建筑安裝工程費用（含供水、供電、簡裝修）110298㎡2481.4326674.76土建工程：1580.56元\㎡裝飾工程：374.3元\㎡電氣工程：248.45元\㎡管道工程：215.12元\㎡3電梯工程12臺30萬元\臺360市場價格4基礎(chǔ)設(shè)施及市政工程費39899㎡78.32312.447達州市相關(guān)規(guī)定4.1環(huán)境景觀綠化工程(含燈飾、室外管網(wǎng)工程)39899㎡4.216.757達州市相關(guān)規(guī)定4.2道路39899㎡32.12128.155達州市相關(guān)規(guī)定4.3供電工程費用39889㎡42167.534達州市相關(guān)規(guī)定5人防工程費110298㎡52573.549達州市相關(guān)規(guī)定6合計2541.73528347.29附表2.2前期工程費序號費用名稱計算基數(shù)單位單價金額估算說明元/㎡萬元1地質(zhì)勘探費28347.29元4.8356.694建安工程費×0.2%2規(guī)劃設(shè)計費28347.29元12.09141.736建安工程費×0.5%3可行性研費28347.29元2.4128.374建安工程費×0.1%4三通一平28347.29元36.27425.209建安工程費×1.5%5規(guī)劃許可執(zhí)照費28347.29元2.4128.374建安工程費×0.1%6城市建設(shè)配套設(shè)施28347.29元2.4128.374建安工程費×0.1%7建設(shè)工程綜合服務(wù)費28347.29萬元7.2385.041建安工程費×0.3%8合計65.022717.186附表2.3公司管理費序號費用名稱計算基數(shù)單位單價金額估算說明元/㎡萬元1公司管理費用36615.218萬元99.5891098.456（建筑安裝費+前期工程費+土地費用）×3%2合計附表2.4銷售推廣費用序號費用名稱計算基數(shù)單位單價金額估算說明元/㎡萬元1銷售費用56013.978萬元50.784560.140銷售收入×1%2合計50.784560.140附表2.5財務(wù)費用序號費用名稱計算基數(shù)單位單價金額估算說明元/㎡萬元1公司財務(wù)費15000萬元271.3102992.5貸款額×6.14％×貸款年限2合計㎡271.3102990附表2.6不可預(yù)見費序號費用名稱計算基數(shù)單位單價金額估算說明元/㎡萬元1基本預(yù)備費28347.29萬元77.102850.418建筑安裝工程費3%2合計萬元77.102850.418附表2.7開發(fā)期間稅費序號費用名稱計算基數(shù)單位單價金額估算說明元/㎡萬元1土地使用稅39899㎡1663.838按達州市相關(guān)標準2綠化建設(shè)費39899㎡8319.192按達州市相關(guān)標準3合計24383.03附表3相關(guān)稅費附表3.1營業(yè)稅及附加費序號費用名稱計算基數(shù)單位單價金額估算說明元/㎡萬元1營業(yè)稅56013.976萬元253.9212800.698總收入×5%2城市建設(shè)維護稅3200.698萬元17.774196.049營業(yè)稅×7%3教育附加稅3200.698萬元7.17684.021營業(yè)稅×3%4印花稅56013.976萬元2.53928.007總收入×0.5‰3小計萬元281.0413108.775附表3.2增值稅序號費用名稱計算基數(shù)單位單價金額估算說明元/㎡萬元1增值稅56013.976萬元152.3531680.419總收入×3%2小計萬元152.3531680.419附表4銷售收入預(yù)測表（萬元）序號年合計項目2014年2015年2016年2017年1住宅銷售比例（％）104040101銷售面積（㎡）75803032030320758075800銷售均價（元/㎡）5501.015830.835830.835501.015764.874金額（萬元）4169.77217679.08917679.0894169.77243697.7222商鋪（含幼