聊城市利民路地塊項(xiàng)目定位方案

二三線城市實(shí)戰(zhàn)型操盤專家，<中國(guó)房地產(chǎn)最佳綜合服務(wù)商>

聊城市利民路地塊項(xiàng)目

定位方案浩華地產(chǎn)2013.05.27目錄第一部分項(xiàng)目本體分析第二部分項(xiàng)目市場(chǎng)分析第三部分項(xiàng)目定位策略第四部分項(xiàng)目產(chǎn)品建議1、項(xiàng)目當(dāng)前狀況2、SWOT分析一、項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目屬性：項(xiàng)目位置：利民路銀座商城西200米占地面積：10000方（15畝）規(guī)劃建面：45000方產(chǎn)品規(guī)劃：1-4層商場(chǎng)，5-18層公寓項(xiàng)目周邊：前許街聚源巷利民路健康路柳園路銀座商城6.74.64.63.75.52.82.243.51.94.74.22.74.76.74.841.31.21.621.11.34.53.12.72.72.5室內(nèi)步行街本案2.22.71.9項(xiàng)目周邊商業(yè)繁華，主要以服裝為主，租金水平均2.5-4.5元/㎡/天。人流量較大的同時(shí)，周邊商業(yè)檔次較低，雙向四車道交通基本順暢。項(xiàng)目周邊租金水平項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目本體分析優(yōu)勢(shì)（Strength）1、城市中心區(qū)域，便捷的交通，完善的生活配套2、項(xiàng)目地址的市場(chǎng)認(rèn)知度較高3、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍高，容易帶動(dòng)人氣劣勢(shì)(Weakness)1、項(xiàng)目周邊商業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)汽車站降低了區(qū)域的檔次水平2、40年產(chǎn)權(quán)有區(qū)域抗性機(jī)會(huì)(Opportunity)1、區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)多尾盤項(xiàng)目，2、當(dāng)前市場(chǎng)基本無小戶型產(chǎn)品3、市場(chǎng)基本無多功能產(chǎn)品存在SO策略項(xiàng)目定位上，結(jié)合區(qū)域、成熟、交通等優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)做差異性多功能產(chǎn)品WO策略通過城市發(fā)展，區(qū)域未來前景提升客戶信心和區(qū)域檔次，通過產(chǎn)品包裝，使得項(xiàng)目不局限于居住功能；威脅(Threat)1、客群對(duì)于40年產(chǎn)權(quán)有抗性2、柳園路上即將有項(xiàng)目提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力C市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力及一定的客群分流ST策略1、用產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)拋離對(duì)手，不在同一個(gè)高度進(jìn)行拼殺；2、利用自身優(yōu)勢(shì)創(chuàng)新概念和營(yíng)銷手段，綜合所有有利條件突出重圍擴(kuò)大市場(chǎng)份額。WT策略1、擬定合理價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)策略，以自身產(chǎn)品沖擊力征服人心，同時(shí)改善配套。2、線下體驗(yàn)營(yíng)銷活動(dòng)，培育綜合市場(chǎng)。區(qū)域：城市中心區(qū)域，商業(yè)集中帶，銀座等大型商超提升價(jià)值；交通方面：道路縱橫，通達(dá)性較好；區(qū)域資源環(huán)境方面：東昌湖，聊城公園配套方面：學(xué)校教育、醫(yī)療、商業(yè)，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全；市場(chǎng)區(qū)域未來規(guī)劃及打造有較高的潛在價(jià)值。區(qū)域供應(yīng)量小體量多頻次，多功能性產(chǎn)品尚無出現(xiàn)；本體地塊原址的認(rèn)知度較高，可塑性強(qiáng)；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)理念先進(jìn)，具備打造城市標(biāo)桿的各項(xiàng)利好條件。資源優(yōu)越的城市核心區(qū)多功能復(fù)合的綜合性商住區(qū)具備打造高端物業(yè)的先決條件項(xiàng)目屬性界定定位思考1、商業(yè)住宅化，結(jié)合教育包裝學(xué)區(qū)房，80-90㎡戶型。2、偏向投資型，公寓性質(zhì)多功能復(fù)合產(chǎn)品。項(xiàng)目存在的客觀條件：40年產(chǎn)權(quán)、無天然氣降低產(chǎn)品舒適度、交通問題、商業(yè)形象低1、宏觀市場(chǎng)分析——聊城2、微觀市場(chǎng)分析——競(jìng)品項(xiàng)目二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析城市建設(shè)用地以東擴(kuò)、南展為主，西、北、適當(dāng)完善，形成“一城五區(qū)”布局。本案位于老城區(qū)，屬城市綜合性中心區(qū)，周邊以生活居住、科教教育、商貿(mào)服務(wù)為主，區(qū)域成熟度是本案的最大優(yōu)勢(shì)之一。城市規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的導(dǎo)向作用明顯，中心城區(qū)、行政文化區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格高，市場(chǎng)認(rèn)可度好。分為兩大片區(qū)，中華路東側(cè)以外向型工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主；西側(cè)則以生活居住、科研教育、商貿(mào)服務(wù)等為主以現(xiàn)狀城區(qū)為主的城市綜合性中心區(qū)，以發(fā)展商貿(mào)、旅游、文化娛樂和生活居住為主以建設(shè)行政、文化、旅游、高檔居住區(qū)為主東片結(jié)合現(xiàn)狀村莊，以綜合管理、生活服務(wù)和居住為主。西片以加工業(yè)、商貿(mào)為主以能源工業(yè)、大型倉(cāng)儲(chǔ)為主北側(cè)為工業(yè)區(qū)，南側(cè)為生活居住區(qū)聊城城市規(guī)劃：北部區(qū)域中心城區(qū)湖西區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南部區(qū)域北部區(qū)域：開發(fā)量較大，置業(yè)需求旺盛，湖西區(qū)域：樓盤數(shù)量較少，銷售較快，多售罄，尾盤；中心城區(qū)：項(xiàng)目規(guī)模較小，銷售較快；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：新興區(qū)域，持銷期的項(xiàng)目較多，后期放量大。當(dāng)前聊城市房地產(chǎn)開發(fā)基本分布在4個(gè)區(qū)域：房地產(chǎn)區(qū)域：中心城區(qū)：項(xiàng)目名稱順河城嘉景苑正泓·新天地浩悅讕壹號(hào)清華園泉潤(rùn)·書香苑隆鑫園項(xiàng)目地址東昌府健康路與聚源巷交匯處前許街（女人街）西首路南育新街與柳園路交匯處利民路以南、規(guī)劃路以西柳園南路閘口南200米路西聊城大學(xué)西校區(qū)北門西側(cè)300米東昌府柳園路與文化路交匯處開發(fā)商聊城華港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聊城市現(xiàn)代置業(yè)有限公司聊城正泓置業(yè)有限公司聊城市鑫東岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山東聊城建工集團(tuán)有限公司山東泉潤(rùn)置業(yè)有限公司聊城隆鑫達(dá)置業(yè)有限公司代理商自銷代理自銷自銷自銷自銷自銷項(xiàng)目體量建面：4.2萬(wàn)方建面：3.6萬(wàn)方建面：7萬(wàn)方建面：1.5萬(wàn)方建面：2.5萬(wàn)方建面：0.5萬(wàn)方建面：1.7萬(wàn)方物業(yè)形態(tài)多層、小高層（17）多層、小高層（17）高層（1棟22，,2棟23層）高層（17層）小高層（11層）小高層（14層）多層、小高層（17）戶型區(qū)間110㎡—140㎡108㎡-143㎡80-135㎡92-144㎡80-97㎡120、130㎡110-127㎡價(jià)格6000元6700元6000元6200元6800元6700元6500元市場(chǎng)定位河景、教育、配套區(qū)位、教育區(qū)位、地段配套教育教育、交通教育、交通當(dāng)前進(jìn)展強(qiáng)銷期尾盤銷售尾盤銷售尾盤銷售尾盤銷售清盤高層清盤備注工程施工中現(xiàn)房現(xiàn)房，還一棟未施工現(xiàn)房，剩余10套現(xiàn)房，少量房源多層未動(dòng)工老城區(qū)改造頻率快，體量偏小，是區(qū)域內(nèi)特色之一戶型整體偏大100㎡以上為主，單價(jià)6000元以上區(qū)位，教育優(yōu)勢(shì)明顯，多是現(xiàn)房呈現(xiàn)，尾盤為主北部城區(qū)：項(xiàng)目名稱金柱·月亮灣麗水名都金柱康城偉業(yè)·中華御苑阿爾卡迪亞5期昌潤(rùn)·蓮城項(xiàng)目地址振興路與向陽(yáng)路交叉口東昌府振興路與北關(guān)街交匯處東昌府聊城市東昌府區(qū)柳園北路振興路路東昌府興華路以北，新紡街以西，振興路以南，衛(wèi)育路以東東昌府東昌府建設(shè)東路21號(hào)東昌府東昌東路、中通領(lǐng)秀城南門東側(cè)開發(fā)商聊城金柱建設(shè)集團(tuán)有限公司聊城正泰偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山東聊建金柱建設(shè)集團(tuán)有限公司聊城城鄉(xiāng)偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司聊城分公司昌潤(rùn)住房開發(fā)建設(shè)有限公司代理商代理自銷自銷自銷自銷自銷項(xiàng)目體量約60萬(wàn)㎡建面10萬(wàn)方建面：20萬(wàn)方建面：31萬(wàn)方建面：21萬(wàn)方建面：87萬(wàn)方物業(yè)形態(tài)小高層、高層多層、小高層（17）多層、高層多層、高層高層小高層、高層戶型區(qū)間76-157㎡70㎡-150㎡80-160㎡70-160㎡80-133㎡120㎡主力價(jià)格5800元/㎡（頂）5800元認(rèn)籌中待定5000元待定市場(chǎng)定位水景公園河景、配套景觀、配套區(qū)位區(qū)位、配套大盤、成熟、配套濱河人文大盤當(dāng)前進(jìn)展尾盤銷售尾盤銷售入市期入市期尾盤銷售入市期備注去化95%以上去化80%以上（閣樓50-80㎡）預(yù)約10萬(wàn)抵12萬(wàn)現(xiàn)房，剩余10套90%去化，80-100㎡去化好下半年開盤大盤呈現(xiàn)，多城改項(xiàng)目，外來置業(yè)群多，市場(chǎng)需求旺盛戶型80-100㎡主力熱銷戶型，單價(jià)5-6000元景觀、配套為主訴求，多是入市期，尾盤期為主南部城區(qū)：項(xiàng)目名稱新東方·龍灣西安交大科技城龍堤項(xiàng)目地址東昌湖東南岸、古運(yùn)河西岸湖南路（東昌湖南側(cè)）東昌府湖南路中段開發(fā)商聊城市鑫城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聊城市交大科技園有限公司聊城市鑫城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,聊城市水城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商自銷自銷自銷項(xiàng)目體量占地面積：398畝建筑面積：70萬(wàn)㎡30萬(wàn)㎡2.7萬(wàn)㎡物業(yè)形態(tài)多層洋房、小高層、高層寫字樓、別墅、高層商鋪、公寓戶型區(qū)間60-187㎡50-110㎡公寓200-1300㎡寫字間200-3000㎡商業(yè)主力戶型133㎡、137㎡三室150㎡200㎡，300㎡價(jià)格6000元/㎡左右5800元/㎡3.5-3.8萬(wàn)元/㎡市場(chǎng)定位及推廣語(yǔ)70萬(wàn)㎡原生態(tài)湖景臻稀華宅一灣藏未來一宅納世家孵化領(lǐng)袖企業(yè)，締造頂級(jí)商務(wù)中心天賜東昌·古韻商都當(dāng)前進(jìn)展基本售罄，剩余14套頂層房源房源消化70%，公寓剩余不多60%自持，40%自售，消化1/3備注價(jià)格提升較快，由去年初的4500元提升至6000元/㎡投資性公寓產(chǎn)品市場(chǎng)接受度較好，寫字樓產(chǎn)品精裝特色商業(yè)，以餐飲、會(huì)所、酒店、咖啡廳等為主新東方龍灣、西安交大科技城項(xiàng)目中小戶型的暢銷顯示出聊城市場(chǎng)較好的市場(chǎng)接受度與去化率；龍灣項(xiàng)目以其良好的區(qū)域炒作、營(yíng)銷推廣和專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造了聊城市場(chǎng)上偏遠(yuǎn)樓盤迅速提價(jià)和快速銷售的局面。東部城區(qū)：項(xiàng)目名稱御潤(rùn)`國(guó)際豪庭當(dāng)代國(guó)際廣場(chǎng)星光`城市廣場(chǎng)項(xiàng)目地址開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)盤東100米路南東昌路以北、中華路以東、灤河路以南、燕山路以西東昌路與黃山路交匯處開發(fā)商聊城浙報(bào)置業(yè)有限公司當(dāng)代集團(tuán)星光房產(chǎn)代理商自銷自銷自銷項(xiàng)目體量約10萬(wàn)㎡66萬(wàn)㎡80萬(wàn)㎡物業(yè)形態(tài)高層（30）綜合體（36層、28層）綜合體戶型區(qū)間37、58㎡公寓公寓46-86loft，寫字間1300可分割50-160㎡（68、90、135㎡）價(jià)格均價(jià)4400元/㎡公寓6300元，寫字樓5400元4700元/㎡市場(chǎng)定位及推廣語(yǔ)展現(xiàn)城市的未來66萬(wàn)㎡現(xiàn)代城市綜合體刷新聊城復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)理念未來CBD城市新地標(biāo)當(dāng)前進(jìn)展在售寫字樓2#去化90%；公寓預(yù)約中寫字樓在售備注20層以下酒店，僅22、24層散售分四期開發(fā)，一期根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)，后期根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)值定價(jià)聊城第一高。政務(wù)新區(qū)。包括會(huì)展中心、酒店、寫字樓、購(gòu)物廣場(chǎng)、城市公園與高檔居住社區(qū)大品牌、大規(guī)模、高水平的城市綜合體成為本區(qū)域的標(biāo)桿，并帶動(dòng)了區(qū)域價(jià)值的提升；多個(gè)項(xiàng)目，大量房源的同期入市，加重了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度；專業(yè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的介入大大提升了區(qū)域房地產(chǎn)營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)水平。關(guān)于現(xiàn)狀迄今為止的聊城處于快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。北部大規(guī)模的城改，老城區(qū)小規(guī)模多頻次建設(shè)，東部新城的初步成型，老城區(qū)商務(wù)辦公的成熟等。關(guān)于趨勢(shì)東部新城逐漸打造政務(wù)商務(wù)新區(qū)，鐵塔商圈因靠近東昌湖亦面臨大規(guī)模改造；北部逐漸成熟呈現(xiàn)大盤時(shí)代，南部因靠近學(xué)區(qū)更多的投資自住需求增多。關(guān)于客戶以剛性需求為主的市場(chǎng)，住宅自用或改善是主要置業(yè)目的；中低端客戶所占比重高。多數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)客戶對(duì)特色產(chǎn)品或商鋪的投資意識(shí)較強(qiáng)。關(guān)于區(qū)域項(xiàng)目所在的區(qū)域是城市核心地帶，區(qū)域價(jià)值明顯，多方優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)，同時(shí)也面臨集中放量的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶分流。市場(chǎng)結(jié)論總結(jié)80-90㎡學(xué)區(qū)房定位？定位思考1、中心城區(qū)價(jià)格6000-7000元/㎡;北部城區(qū)價(jià)格5000-6000元/㎡；相同產(chǎn)品，我們40年產(chǎn)權(quán)、居住氛圍、產(chǎn)品舒適度、客戶認(rèn)可不足支撐。產(chǎn)品戶型無優(yōu)勢(shì)，價(jià)格提升空間低。2、作為老城區(qū)商業(yè)核心毫無優(yōu)勢(shì)可言的學(xué)區(qū)房定位，無法體現(xiàn)本案價(jià)值。商住化定位不成立，那么我們考慮一下第二種：偏向投資型，公寓性質(zhì)多功能復(fù)合產(chǎn)品。區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目分析:新東方·龍灣建筑形態(tài)多層、小高層、高層占地面積398畝建筑面積70萬(wàn)㎡容積率2.17開發(fā)情況2010.10.31一期一批開盤，推出1300套房源，次日凌晨售罄，后加推房源同樣售罄；2010.12.5一期二批開盤，逆市熱銷；2011.3.6推出寬景三房、黃金三房；毗鄰東昌湖與古運(yùn)河，優(yōu)越的自然環(huán)境是本項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)；周邊名校環(huán)繞，良好的人文環(huán)境，教育資源充足；專業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)，有效的包裝和宣傳是熱銷的助推器；政府規(guī)劃的行政區(qū)中心地段，投資價(jià)值大；社區(qū)品質(zhì)、物業(yè)管理、園林景觀等的配置和有效宣傳。二期北區(qū)一期南區(qū)聊城市規(guī)模最大的原生態(tài)湖景華宅新東方`龍灣天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)彌補(bǔ)和弱化了戶型設(shè)計(jì)的不足，一再創(chuàng)造聊城房地產(chǎn)的熱銷傳奇，成為當(dāng)前在售項(xiàng)目的標(biāo)桿樓盤，獲得良好的市場(chǎng)口碑。62.12㎡60.08㎡71.34㎡34.35㎡62.16㎡57.11㎡新東方·龍灣戶型分析：

新東方·龍灣的戶型設(shè)計(jì)避開了當(dāng)前市場(chǎng)上的主力戶型80-110㎡的兩室和三室戶型,采用而來30-70㎡的一室一廳和110-140㎡的三室二廳戶型為主力戶型，市場(chǎng)接受度較好，兩度創(chuàng)造了開盤-清盤-加推的銷售業(yè)績(jī)。30-70㎡一室一廳的小戶型在當(dāng)前市場(chǎng)上屬于稀缺戶型，總價(jià)較低，加上龍灣所處的位置投資價(jià)值比較高，因此小戶型消化速度較快。星光城市廣場(chǎng)星光·東昌麗都產(chǎn)品力+品牌力+推廣力+形象=區(qū)域標(biāo)桿聊城最具張力的綜合體項(xiàng)目，涵蓋會(huì)展、酒店、寫字樓、商超、公園、住宅等多種業(yè)態(tài)；規(guī)模大、形象好，高檔社區(qū)定位；政府大力支持的項(xiàng)目，是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的形象代表，規(guī)劃為區(qū)域城市中心；戶型涵蓋80-160㎡，選擇性大。建筑形態(tài)綜合體，包括國(guó)際會(huì)展中心、五星級(jí)酒店、現(xiàn)代寫字樓、大型購(gòu)物廣場(chǎng)、主題城市公園與星光?東昌麗都高檔居住社區(qū)占地面積450畝，住宅占地258畝建筑面積80萬(wàn)㎡，住宅約55萬(wàn)㎡容積率3.07星光城市廣場(chǎng)寫字樓：項(xiàng)目三大投資產(chǎn)品，商鋪，寫字樓，酒店；項(xiàng)目?jī)?nèi)聊城會(huì)展中心，振華五星百貨，24層藍(lán)海仕華酒店，項(xiàng)目唯一特色。公共空間準(zhǔn)精裝，東西塔各4部電梯，物業(yè)等內(nèi)在品質(zhì)較高。公寓產(chǎn)品50-130；以，50，,68，90㎡為主，針對(duì)中小企業(yè)。當(dāng)代時(shí)代廣場(chǎng)聊城第一高，高新新興商務(wù)區(qū)。建筑形態(tài)當(dāng)代國(guó)際廣場(chǎng)將成為集行政辦公、企業(yè)總部、大型商業(yè)、文化娛樂、高檔住宅、商務(wù)酒店等多種業(yè)態(tài)為一體的大型城市綜合體，擁有150米摩天商務(wù)大樓將成為聊城的至高點(diǎn)。占地面積23.5萬(wàn)㎡建筑面積66萬(wàn)㎡容積率2.5風(fēng)情商業(yè)街——位于商務(wù)區(qū)中部，像一條“動(dòng)脈”貫穿整個(gè)規(guī)劃區(qū)塊，將商務(wù)辦公區(qū)和時(shí)尚住宅區(qū)緊密相聯(lián)又有效區(qū)隔。核心商務(wù)區(qū)——五棟高層寫字樓，開放式CBD城市廣場(chǎng)、空中連廊將四棟外形俊朗的寫字樓連成一體，底部裙房自然形成6萬(wàn)多平米商業(yè)規(guī)模。行政辦公區(qū)——圍合庭院式設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)以人為本的辦公理念，景觀資源豐富，著力打造生態(tài)花園式辦公環(huán)境。時(shí)尚soho區(qū)——時(shí)尚LOFT，5.2米層高，傾力打造聊城首席創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。150米甲級(jí)辦公寫字樓，聊城第一高，地標(biāo)建筑，新興政務(wù)、商務(wù)核心區(qū)。8萬(wàn)㎡shoppingmall配套延伸商務(wù)價(jià)值。28、36層，回廊式寫字樓，高配置，高檔次。同時(shí)在售46-64㎡loft公寓，主要針對(duì)居住客群，預(yù)約中。寫字樓出租：新東方國(guó)際

項(xiàng)目當(dāng)前空置率低，面積在60-100㎡之間，當(dāng)前租金0.7-0.8元/㎡/天；入駐企業(yè)業(yè)態(tài)多樣，無明顯共同點(diǎn)。寫字樓出租：國(guó)際商務(wù)港入駐企業(yè)多以教育培訓(xùn)為主，租金水平0.5元/㎡/天左右。定位思考偏向投資型，公寓性質(zhì)多功能復(fù)合產(chǎn)品？1、成熟產(chǎn)品新東方國(guó)際，城市正中心，以商業(yè)搭配商務(wù)辦公型公寓產(chǎn)品，運(yùn)營(yíng)良好。2、市場(chǎng)引領(lǐng)龍灣、當(dāng)代時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目公寓均以小戶型為主，針對(duì)投資居住客群，熱銷市場(chǎng)。3、區(qū)域機(jī)遇主城區(qū)老商圈，尚未出現(xiàn)投資型多功能復(fù)合產(chǎn)品，潛在需求巨大。案例借鑒1、華夏國(guó)際2、凱德華soho

該項(xiàng)目位于淄博張店區(qū)柳泉路與美食街交叉口，集商務(wù)、酒店、辦公、購(gòu)物、居住、休閑六位一體，總建筑面積6萬(wàn)多平方米，28層獨(dú)棟高層建筑，涵蓋1-4層豪華商業(yè)配套以及5-28層less’s

more菁英公館。面積33-123㎡國(guó)際公寓，力求打造淄博中央商務(wù)區(qū)建筑綜合體。同樣老城區(qū)的區(qū)位，同樣的公寓業(yè)態(tài)，在浩華的精準(zhǔn)市場(chǎng)定位及營(yíng)銷推廣策略下，實(shí)現(xiàn)單月超2500萬(wàn)的業(yè)績(jī)！2009年實(shí)現(xiàn)銷售額約2億！淄博·華夏國(guó)際凱德華SOHO的是集投資、自住、商務(wù)多種功能于一體的33層百米地標(biāo)性建筑。項(xiàng)目位于壽光絕對(duì)CBD核心地帶，西鄰壽光中心商業(yè)金街渤海路，交通便利，四通八達(dá)，周邊商業(yè)氛圍濃厚。項(xiàng)目由山東凱聲實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司開發(fā)，建筑面積2.19萬(wàn)平方米，為33層商務(wù)綜合體，規(guī)劃業(yè)態(tài)為商業(yè)，酒店、酒店式公寓、辦公等。壽光·凱德華SOHOCBD核心地帶，規(guī)劃公寓、辦公、商業(yè)多種業(yè)態(tài)，2009年進(jìn)駐，開盤前3個(gè)月積累300組預(yù)約客戶！1、定位依據(jù)2、項(xiàng)目定位3、客戶定位4、案名建議三、項(xiàng)目定位策略定位依據(jù)中心城區(qū)

普通住宅為主。成熟片區(qū)，配套完善，人氣旺盛，以小規(guī)模小體量的住宅為主，公寓產(chǎn)品較少。東部區(qū)域

公寓辦公化。區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品檔次較高，形象較好。對(duì)于企業(yè)形象要求較高的客群有較大吸引力。區(qū)域公寓以辦公化為主。南部區(qū)域

公寓居住化。因靠近一中，且有區(qū)域高端住宅項(xiàng)目龍灣帶動(dòng)，區(qū)域公寓多以滿足居住需求為主。中心城區(qū)：住宅為主，恰恰缺乏一個(gè)引領(lǐng)性的多功能產(chǎn)品定位依據(jù)客戶訪談：女人街服裝店老板，女，40歲①地塊位置可以，距離銀座、醫(yī)院、北順和三中等學(xué)校均較近，可以考慮。②面積區(qū)間：70-80㎡③價(jià)格區(qū)間：4000-5000元/㎡1、區(qū)域配套完善，發(fā)展成熟，且具有學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，會(huì)對(duì)部分自住客群產(chǎn)生較大吸引力。2、交通擁堵及人流嘈雜對(duì)項(xiàng)目檔次提升產(chǎn)生了較大的限制，同時(shí)也阻礙了部分自住客群的購(gòu)買欲望?？蛻粼L談：女人街發(fā)型店店員，男，25歲①地塊區(qū)域較為擁擠，檔次較低，周邊以學(xué)生和下鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主。②對(duì)地塊印象較差，住宅基本不會(huì)考慮?？蛻粼L談：網(wǎng)絡(luò)公司管理層，男，32歲①地塊配套成熟、便利，價(jià)格合適可以考慮在項(xiàng)目公寓辦公。②對(duì)形象、檔次要求較低。③出于成本考慮對(duì)寫字樓單價(jià)或總價(jià)有一定要求。

3、項(xiàng)目辦公類客群存在且不在少數(shù)，因此在進(jìn)行項(xiàng)目或產(chǎn)品定位時(shí)，需充分考慮此類客群的需求，有針對(duì)性地進(jìn)行定位。定位依據(jù)客戶訪談：柳園路玉器店老板①地塊人流量較大，人氣很旺，商業(yè)發(fā)展前景好。②若進(jìn)出、停車方便，會(huì)考慮在此開店。③城市整改翻新，中心區(qū)域前景可觀，價(jià)位合適會(huì)考慮在此投資。

4、交通通達(dá)度及停車位充足性是項(xiàng)目產(chǎn)品定位必須考慮到的問題。同時(shí)城市整改、區(qū)域前景是本案的一大優(yōu)勢(shì)！市場(chǎng)：純辦公：集中在東部開發(fā)區(qū)，發(fā)展成熟、檔次較高純住宅：客群存在較大抗性，交通擁堵、人員混雜純投資：功能性較為單一，不足以吸引目標(biāo)客群客戶：自住類：看重區(qū)域成熟配套和學(xué)區(qū)投資類：城市翻新，未來發(fā)展?jié)摿Υ筠k公類：形象要求低，看重成熟配套和低總價(jià)項(xiàng)目定位SOHO:中心城區(qū)小微綜合體關(guān)鍵詞：年輕時(shí)尚引領(lǐng)性區(qū)域第一——24小時(shí)城市寓所。多功能城市公寓，滿足創(chuàng)意型小型公司辦公需求，以及年輕都市生活家的居住需求。SOHO特色：面積更小，總價(jià)低門檻低；依托公寓性質(zhì)，品質(zhì)更高；居住、辦公、投資全功能融合。客戶定位①投資類：注重未來升值潛力；傾向小戶型，低總價(jià)②辦公類：需要人氣、配套、成熟度、昭示性，注重成本；成長(zhǎng)型、智力型企業(yè)③居住類：成熟生活配套和學(xué)校因素，低首付低總價(jià)老城區(qū)工作或生活的客戶，看重區(qū)域便利性周邊下鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，看重本地學(xué)區(qū)和生活配套周邊或下鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、看重本地發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y客對(duì)企業(yè)形象要求較低、看重本地便利生活條件的辦公類客群客群主要類別思考點(diǎn)：

項(xiàng)目真實(shí)潛在受眾？?jī)煽谥彝顿Y客年輕人為主，多為單身或新婚家庭。喜歡城區(qū)的成熟配套，并且距離學(xué)區(qū)近。經(jīng)濟(jì)能力稍差，暫時(shí)沒有太強(qiáng)的支付能力。選擇購(gòu)買居住作為過渡。客群位置：周邊下縣，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群他們關(guān)注城市發(fā)展，對(duì)投資升值有較強(qiáng)的敏感性。聊城市區(qū)翻新重建，臟亂差的現(xiàn)象將得到改觀，檔次也會(huì)有一定的提升，未來潛力較大。相信區(qū)域未來的發(fā)展，可以租給居住用，亦可租于辦公。居住投資主要客群分析企業(yè)新星他們處于創(chuàng)業(yè)上升階段，沒有太多的資金和人員架構(gòu)。他們需要依靠老城區(qū)的成熟和配套。同時(shí)支付能力差。如律師事務(wù)所、咨詢中心、辦事處、售后等。辦公案名建議結(jié)合茌平打造京都國(guó)際有較好的知名度，同時(shí)考慮開發(fā)商的品牌延續(xù)和產(chǎn)品延續(xù)京都國(guó)際中心1、戶型建議2、精裝建議3、硬件配置4、其他建議四、項(xiàng)目產(chǎn)品建議1、戶型建議根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃和客群分析，給出適合項(xiàng)目的戶型建議。項(xiàng)目定位城市中心的全功能型城市公寓絕對(duì)中心絕對(duì)值產(chǎn)品定位40平米精裝修公寓電梯間40㎡左右公寓走廊32m26.5m廊道式布局，40㎡小戶公寓，占領(lǐng)市場(chǎng)空白！面積建議：40㎡小面積低總價(jià)，投資門檻低；龍灣小戶型公寓熱銷，且市區(qū)此類產(chǎn)品較少，在市場(chǎng)上尚屬空白。40㎡小公寓有效抓住市場(chǎng)空白區(qū)域；自住類客戶可打通，兩間變一間80㎡。布局建議：廊道式不建議回廊型公寓，因?yàn)檩^偏商務(wù)。建議布局更接近本案可商可居的公寓產(chǎn)品定位。廊道式回廊式40㎡小戶公寓，符合客群需求，抓住市場(chǎng)空白！2、精裝建議輕奢主義裝修，獻(xiàn)給都市時(shí)尚青年置業(yè)者何謂輕奢主義？簡(jiǎn)單說來，就是輕度奢侈主義。品位高成本低，正符合目標(biāo)客群的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和心理狀態(tài)。制造“輕”奢華主義的個(gè)性標(biāo)簽！3、硬件配置物業(yè)建議

風(fēng)格建議