國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)

國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)徐進(jìn)亮博士資深皇家特許測(cè)量師資深中國(guó)土地估價(jià)師智地平臺(tái)執(zhí)行總經(jīng)理

1IVS國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)2美國(guó)USPAP3RICS紅皮書4國(guó)際傳統(tǒng)估價(jià)與分析技術(shù)5國(guó)際先進(jìn)估價(jià)與分析技術(shù)一、國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)IVSCwww.IVSC.org國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則IVS1981年國(guó)際財(cái)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)（theInternatianalAssetsValuationStandardsCommittee,TIAVIC）成立，1995年更名為國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)（theInternatianalValuationStandardsCommittee,IVSC）1984年，首份國(guó)際準(zhǔn)則達(dá)成協(xié)議1994年，首份國(guó)際準(zhǔn)則出版，2002年、2011年被重新修訂，2013年7月1日公布最新準(zhǔn)則國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)（IVSC）1、是注冊(cè)于美國(guó)的一個(gè)全球性的非盈利機(jī)構(gòu)，總部設(shè)于倫敦，最高權(quán)利機(jī)關(guān)為基金委員會(huì)，下屬設(shè)有專業(yè)委員會(huì)和標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)。2、一個(gè)真正的國(guó)際性組織，現(xiàn)有74個(gè)成員體，來自于54個(gè)國(guó)家。成員資格一般代表各自國(guó)家的國(guó)家性評(píng)估協(xié)會(huì)或委員會(huì)。3、三個(gè)委員會(huì)：基金委員會(huì)、專業(yè)委員會(huì)、標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)，各司其職。準(zhǔn)則被權(quán)威，習(xí)慣，或普遍認(rèn)同作為一個(gè)典型或范例所確定起來的事物：標(biāo)準(zhǔn)，是一種常態(tài)的存在法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范

法律：是被制定的并且必須遵守法規(guī)：通常是幫助實(shí)施和貫徹法律，有時(shí)會(huì)有沖突標(biāo)準(zhǔn)（準(zhǔn)則）：一種衡量方式道德規(guī)范：是不會(huì)令人產(chǎn)生誤解使人在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)行事準(zhǔn)則和道德規(guī)范提供一個(gè)水平范圍以保證競(jìng)爭(zhēng)和衡量成功進(jìn)行評(píng)估準(zhǔn)則的執(zhí)行1、IVS只提供指導(dǎo)但不執(zhí)行2、事實(shí)上IVS不可能執(zhí)行3、執(zhí)行是各個(gè)國(guó)家的職責(zé)4、執(zhí)行有時(shí)也通過其它手段進(jìn)行許多國(guó)家的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)都參考了IVS的內(nèi)容，如：RICS將IVS內(nèi)容并入紅皮書，要求會(huì)員同時(shí)必須遵守IVS指引IVS的目標(biāo)和范圍三條原則目標(biāo)指引國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的發(fā)展1、促進(jìn)跨國(guó)交易通過促進(jìn)財(cái)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、加強(qiáng)財(cái)務(wù)報(bào)告的透明性，增加評(píng)估的可靠性2、提供專業(yè)基準(zhǔn)3、提供符合新興工業(yè)化國(guó)家需要的評(píng)估和財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則行為規(guī)范1、道德和能力要求2、保證評(píng)估結(jié)果是可靠的，一致的和無偏見的財(cái)產(chǎn)類型不動(dòng)產(chǎn)、個(gè)人財(cái)產(chǎn)、交易、財(cái)務(wù)利益IVS基本結(jié)構(gòu)IVS1市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)IVS2除市場(chǎng)價(jià)值外的評(píng)估基礎(chǔ)IVS3評(píng)估報(bào)告IVS評(píng)估原理不是一個(gè)關(guān)于評(píng)估的課程；包括了基本的評(píng)估概念和原理；除少數(shù)例外，基本原理得到全世界的認(rèn)可土地、不動(dòng)產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)的概念價(jià)值、價(jià)格、成本和市場(chǎng)等概念I(lǐng)VS基本概念一IVS基本概念二IVS基本概念三IVS基本概念四市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值是估計(jì)值，是對(duì)有意愿的交易雙方經(jīng)過理性謹(jǐn)慎自愿的市場(chǎng)行為之后，在評(píng)估期日雙方不存在關(guān)聯(lián)交易的一個(gè)所有物價(jià)值的預(yù)測(cè)市場(chǎng)價(jià)值是一宗不動(dòng)產(chǎn)在經(jīng)過適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)推廣后，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)由一個(gè)自愿的賣方出售給一個(gè)自愿的買方的正常交易中所形成的金額。在交易中，買賣雙方掌握充分的信息，行事謹(jǐn)慎且沒有受到脅迫。二、美國(guó)專業(yè)估價(jià)統(tǒng)一執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice,USPAP/由美國(guó)估價(jià)基金會(huì)的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)發(fā)布在美國(guó)是被廣泛接受和認(rèn)可的評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，并成為國(guó)際評(píng)估界具有重要影響力的準(zhǔn)國(guó)際性準(zhǔn)則。UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice(USPAP)canbeconsideredthequalitycontrolstandardsapplicableforrealproperty,personalproperty,intangibleassets,andbusinessvaluationappraisalanalysisandreportsintheUnitedStatesanditsterritories.USPAP,asitiscommonlyknown,wasfirstdevelopedinthe1980sbyajointcommitteerepresentingthemajorU.S.andCanadianappraisalorganizations.Asaresultofthesavingsandloancrisis,theAppraisalFoundation(TAF)wasformedbythesesamegroups,alongwithsupportandinputfrommajorindustryandeducationalgroups,andTAFtookoveradministrationofUSPAPTheFinancialInstitutionsReform,RecoveryandEnforcementActof1989(FIRREA)authorizedtheAppraisalSubcommittee(ASC),whichismadeupofrepresentativesoftheleadingU.S.governmentagenciesandnon-governmentalorganizationsempoweredtooverseetheU.S.mortgageandbankingsystem.TheASCprovidesoversighttoTAF.1989年頒布的《金融機(jī)構(gòu)改革、復(fù)興和實(shí)施法案》（FIRREA）授權(quán)估價(jià)附屬委員會(huì)（ASC）有權(quán)監(jiān)督美國(guó)抵押貸款和銀行體系。ASC是由美國(guó)著名的政府機(jī)構(gòu)和非政府組織的代表組成，并對(duì)TAF

施行監(jiān)督。TAFcarriesoutitsworkthroughtwodivisions–theAppraisalStandardsBoard(ASB)andtheAppraisalQualificationsBoard(AQB).Thelattergroupsetsforthminimumqualificationsforappraisallicensure,anditsworkhasbeenadoptedbyallstatesandterritories.TheASBmaintainsUSPAP,andissuesupdatesinJanuaryofevennumberedyears.TAF

設(shè)有兩個(gè)工作委員會(huì)

–

估價(jià)準(zhǔn)則委員會(huì)（ASB）和估價(jià)認(rèn)證委員會(huì)（AQB）。AQB提供最低資格鑒定執(zhí)照，所有的州與地區(qū)都予以認(rèn)可；ASB

制定USPAP，每?jī)赡甑?月重新公布。第1部分準(zhǔn)則與準(zhǔn)則說明.定義導(dǎo)言規(guī)則職業(yè)道德規(guī)則專業(yè)勝任能力規(guī)則工作范圍規(guī)則管轄除外規(guī)則準(zhǔn)則和準(zhǔn)則條文準(zhǔn)則1不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則2不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則3評(píng)估復(fù)核和報(bào)告準(zhǔn)則4不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢準(zhǔn)則5不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢報(bào)告準(zhǔn)則6批量評(píng)估和報(bào)告準(zhǔn)則7動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則8動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)則9企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則10企業(yè)價(jià)值評(píng)估報(bào)告評(píng)估準(zhǔn)則說明評(píng)估準(zhǔn)則說明1評(píng)估復(fù)核——評(píng)估準(zhǔn)則條文3—1(g)注釋的細(xì)化說明評(píng)估準(zhǔn)則說明2折現(xiàn)現(xiàn)金流分析評(píng)估準(zhǔn)則說明3追溯性價(jià)值意見評(píng)估準(zhǔn)則說明4未來價(jià)值意見評(píng)估準(zhǔn)則說明5職業(yè)道德條款的保密規(guī)定評(píng)估準(zhǔn)則說明6不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值意見中的合理展示期評(píng)估準(zhǔn)則說明7對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中特定條款的背離許可評(píng)估準(zhǔn)則說明8報(bào)告的電子傳遞評(píng)估準(zhǔn)則說明9明確預(yù)期用途和預(yù)期使用者評(píng)估準(zhǔn)則說明10在涉及聯(lián)邦權(quán)益的交易中投保聯(lián)邦存款保險(xiǎn)的金融機(jī)構(gòu)所使用的業(yè)務(wù)評(píng)估程序與USPAP關(guān)系示意圖不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估程序評(píng)估復(fù)核程序不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢程序批量評(píng)估程序動(dòng)產(chǎn)評(píng)估程序企業(yè)價(jià)值和無形資產(chǎn)評(píng)估程序第2部分咨詢意見咨詢意見1交易歷史咨詢意見2評(píng)估對(duì)象的勘查咨詢意見3以前評(píng)估的更新咨詢意見4準(zhǔn)則條文1—5(b)咨詢意見5開展評(píng)估業(yè)務(wù)過程中的幫助及助手要求咨詢意見6評(píng)估復(fù)核功能咨詢意見7營(yíng)銷時(shí)間意見咨詢意見8不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值和公允價(jià)值咨詢意見9涉及環(huán)境污染的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢意見10評(píng)估師和客戶關(guān)系咨詢意見11評(píng)估準(zhǔn)則條文2—2和8—2中有關(guān)評(píng)估報(bào)告類型的內(nèi)容咨詢意見12采用準(zhǔn)則條文2—2和8—2中的報(bào)告類型咨詢意見13不動(dòng)產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)中遵守USPAP咨詢意見14補(bǔ)貼住房的評(píng)估咨詢意見15限制評(píng)估業(yè)務(wù)中啟用偏離條款咨詢意見16公平住房法和評(píng)估報(bào)告內(nèi)容咨詢意見17計(jì)劃進(jìn)行改良的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估咨詢意見18自動(dòng)評(píng)估模型(AVM)的使用咨詢意見19不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中不能接受的業(yè)務(wù)條件咨詢意見20復(fù)核人單獨(dú)形成價(jià)值意見的評(píng)估復(fù)核業(yè)務(wù)咨詢意見21遵守USPAP咨詢意見22不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)中的工作范圍咨詢意見23在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中明確評(píng)估對(duì)象的相關(guān)特征咨詢意見24通常執(zhí)業(yè)方式咨詢意見25在涉及聯(lián)邦權(quán)益業(yè)務(wù)中明確客戶咨詢意見26將報(bào)告“改編”(轉(zhuǎn)交)給其他當(dāng)事方咨詢意見27為新客戶評(píng)估同一資產(chǎn)咨詢意見28工作范圍的決定、執(zhí)行和披露咨詢意見29可接受的工作范圍咨詢意見30聯(lián)邦監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)使用的評(píng)估咨詢意見31涉及多個(gè)評(píng)估師的業(yè)務(wù)咨詢意見32從價(jià)稅評(píng)估和批量評(píng)估業(yè)務(wù)監(jiān)管部門聯(lián)合評(píng)估和估價(jià)指南目的背景監(jiān)管政策評(píng)估和估價(jià)規(guī)程選擇進(jìn)行評(píng)估和估價(jià)工作的專業(yè)人士評(píng)估和估價(jià)職能的獨(dú)立性需要評(píng)估的交易業(yè)務(wù)最低評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估類型需要進(jìn)行估價(jià)的交易業(yè)務(wù)估價(jià)內(nèi)容進(jìn)行估價(jià)專業(yè)人士的資格評(píng)估和估價(jià)的有效性更新貸款、再融資及其他期后業(yè)務(wù)規(guī)程的執(zhí)行日常監(jiān)督關(guān)于違規(guī)投訴自動(dòng)評(píng)估模型簡(jiǎn)介目前使用的三種自動(dòng)評(píng)估模型關(guān)于使用自動(dòng)評(píng)估模型的指南和規(guī)范美國(guó)評(píng)估相關(guān)部門網(wǎng)址聯(lián)邦部門政府發(fā)起企業(yè)民間組織州評(píng)估師管理部門后記三、RICS估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（REDBOOK）RICSValuation–ProfessionalStandardsJanuary

2014英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)紅皮書的目錄1、引言2、術(shù)語3、專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（PS）4、全球估價(jià)實(shí)踐聲明5、2013年IVS6、全球估價(jià)實(shí)踐指南7、全球估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、附錄及指導(dǎo)性說明變更概述與IVS的聯(lián)系重點(diǎn)術(shù)語對(duì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的要求從未如此嚴(yán)厲強(qiáng)制適用大量減少例外情形違反規(guī)定條款一一一慣堅(jiān)持合規(guī)性與職業(yè)道德12個(gè)核心價(jià)值A(chǔ)）正直不阿

絕不把你自己的所得利益凌駕于客戶的福利之上，或是凌駕于你要對(duì)其履行職業(yè)職責(zé)的對(duì)象的福利之上。一直尊重客戶的私密性。在你的判斷力之內(nèi)，總是考慮社會(huì)更廣泛利益。

B）誠(chéng)懇可靠

做任何事情都讓人信任，絕不故意誤導(dǎo)。不保留信息或歪曲信息。

C）透明公開

與你的客戶分享實(shí)情，讓事情盡可能的簡(jiǎn)單和易于理解。

D）承擔(dān)責(zé)任

承擔(dān)所有的責(zé)任，如果事情沒做好，從不責(zé)備他人。E）貴乎自知知道你的專業(yè)能力限度，不要企圖超越這個(gè)限度，絕不做超出你的專業(yè)能力范圍之事。

F）客觀持平提出的建議要清晰、恰當(dāng)，絕不能讓你的情感或利益左右你的判斷。

G）尊重他人絕不對(duì)他人持有偏見。

H）樹立榜樣記住：牢記你的任何公眾及私人行為都會(huì)影響你個(gè)人、RICS及其他會(huì)員的名譽(yù)。I）敢言正道當(dāng)發(fā)現(xiàn)任何形式的危害安全行為或不法行為時(shí)，敢于采取應(yīng)有的行動(dòng)。J）奉公守法避免任何違反法律、引起訴訟以及有損職業(yè)清譽(yù)的行為。K）避免沖突申明任何潛在的利益沖突，以及個(gè)人、專業(yè)等所有相關(guān)方面的沖突。

L）保守秘密維護(hù)客戶的隱私，非不得已絕不泄露機(jī)要信息。五大道德價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)做事有誠(chéng)信永遠(yuǎn)提供高水平的服務(wù)所作所為促進(jìn)公眾對(duì)此專業(yè)的信任對(duì)別人要尊敬承擔(dān)責(zé)任獨(dú)立性、客觀性與利益沖突一一一一共14條，這里不一一列舉，幾乎窮盡各種典型情況。與國(guó)內(nèi)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不同這是以前沒有如此強(qiáng)調(diào)的以前也提的很少輪替政策強(qiáng)調(diào)審查他人報(bào)告聘用條款誰是估價(jià)業(yè)務(wù)的完成人假設(shè)與特殊假設(shè)假設(shè)與特殊假設(shè)限制條件限制條件限制條件勘查（物理）勘查（市場(chǎng)）假設(shè)與特殊假設(shè)的應(yīng)用第六十二條（主要假設(shè)情況）如果注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為某些事項(xiàng)是合理的、可接受的及無需具體查勘的，可以對(duì)此作出假設(shè)。歷史性建筑估價(jià)中的假設(shè)通常包括下列內(nèi)容：（一）產(chǎn)權(quán)。要求產(chǎn)權(quán)排他性，不存在抵押、查封等或地役權(quán)、優(yōu)先權(quán)、通行權(quán)等因素影響，除非有特殊說明。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)要求估價(jià)委托人提供相關(guān)資料。（二）市場(chǎng)狀況。市場(chǎng)通常分為活躍、滯銷或疲軟市場(chǎng)，各地歷史性建筑保護(hù)政策不一，市場(chǎng)活躍度也不同，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況進(jìn)行假設(shè)，并對(duì)已經(jīng)發(fā)生的市場(chǎng)變化情況予以考慮和說明。估價(jià)是一種專業(yè)服務(wù)是指某個(gè)組織或個(gè)人，應(yīng)用某些方面的專業(yè)知識(shí)和專門知識(shí)，按照客戶的需要與要求，為客戶在某一領(lǐng)域內(nèi)提供服務(wù)。特點(diǎn)是：知識(shí)含量、科技含量較高。但要避免自說自話。估價(jià)舊思維所有不動(dòng)產(chǎn)都有價(jià)值；估價(jià)師的工作就是“尋找”價(jià)值，編寫報(bào)告；報(bào)告必須是所有人都能理解的。新思維顧客遇到了問題；估價(jià)師通過與顧客的協(xié)商，明確問題的根源和實(shí)質(zhì)；為了解決客戶遇到的問題，估價(jià)師與客戶達(dá)成協(xié)議；估價(jià)師確定適當(dāng)?shù)墓ぷ鞣秶?，形成具有一定可信度的意見和結(jié)論；估價(jià)師以清晰、易于為客戶及其他預(yù)期客戶所理解的方式報(bào)告其估價(jià)結(jié)果。舊思維與新思維差異

重要的原因是市場(chǎng)的差異性71房地產(chǎn)投資的成熟（MaturityofRealEstateInvestments）

CapitalGain（資本收益）IncomeGain（現(xiàn)金流收益）Return（收益）Return（收益）EmergingMarket（新興市場(chǎng)）DevelopedMarket

（發(fā)達(dá)市場(chǎng)）ChinaUSA’60s’00sJapan最終取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段：四、國(guó)際傳統(tǒng)估價(jià)與分析技術(shù)簡(jiǎn)介AI美國(guó)估價(jià)學(xué)會(huì)/

美國(guó)估價(jià)技術(shù)是目前國(guó)際公認(rèn)的技術(shù)較為成熟的體系三大方法經(jīng)濟(jì)權(quán)益完全產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)租金出租人權(quán)益合同租金承租人權(quán)益兩者差額超額租金負(fù)承租人權(quán)益合同租金高于市場(chǎng)租金正承租人權(quán)益合同租金低于市場(chǎng)租金合同租金（出租人權(quán)益）合同租金（出租人權(quán)益）市場(chǎng)租金（完全產(chǎn)權(quán)）轉(zhuǎn)租人或者中間承租人權(quán)益出租人初級(jí)承租人次級(jí)承租人

（次級(jí)出租人）1、市場(chǎng)比較法最基本的方法，充分反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)上大多數(shù)主體的思維模式。住宅領(lǐng)域：市場(chǎng)比較法是最令人信服、也最便于運(yùn)用的方法。商用房地產(chǎn)（CommercialRealEstate）領(lǐng)域：對(duì)象房地產(chǎn)大型化、綜合性趨勢(shì)日益顯著。優(yōu)良替代物缺乏、可比案例價(jià)格調(diào)整困難的困境，適用性受到限制。1比較因素的描述轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利融資條件銷售狀況購(gòu)買后要立即支付的費(fèi)用市場(chǎng)條件（時(shí)間修正）區(qū)位物理特征經(jīng)濟(jì)特征土地使用用途（用途分區(qū)）非不動(dòng)產(chǎn)組成的價(jià)值市場(chǎng)條件（時(shí)間修正）成交日期距離現(xiàn)在的時(shí)間價(jià)格/平方英尺-3010.00-912.50-458.00-448.50-413.95-488.50-369.00-114.50-2011.00市場(chǎng)條件（時(shí)間修正）成交日期距離現(xiàn)在的時(shí)間價(jià)格/平方英尺-488.50-458.00-448.50-369.00-3010.00-2011.00-912.50-413.95-114.50市場(chǎng)條件（時(shí)間修正）r=0.9840

市場(chǎng)條件（時(shí)間修正）成交日期距離現(xiàn)在的時(shí)間價(jià)格/平方英尺Ln($/平方英尺）-488.502.14-458.002.08-448.502.14-369.002.20-3010.002.30-2011.002.40-912.502.53-413.952.64-114.502.67市場(chǎng)條件（時(shí)間修正）對(duì)數(shù)曲線圖：r=0.9899對(duì)偶數(shù)據(jù)分析待估不動(dòng)產(chǎn)案例1案例2案例3案例4價(jià)格/平方英尺$10.40$10.00$8.70$9.10銷售日期當(dāng)前6個(gè)月前當(dāng)前8個(gè)月前9個(gè)月前街道主街主街百老匯大街主街百老匯大街城市WestvilleWestvilleWestvilleEastvilleWestville③比較因素的修正對(duì)偶數(shù)據(jù)分析待估不動(dòng)產(chǎn)案例1案例2案例3案例4價(jià)格/平方英尺$10.40$10.00$8.70$9.10日期修正當(dāng)前6個(gè)月前當(dāng)前8個(gè)月前9個(gè)月前修正價(jià)格/平方英尺$11.00$10.00$9.50$10.00大街主街主街Broadway主街Broadway街道修正+1.00+1.00修正價(jià)格/平方英尺$11.00$11.00$9.50$11.00城市WestvilleWestvilleWestvilleEastvilleWestville城市修正+1.50表格的主要步驟第一步：以交易案例2和4為基礎(chǔ)，市場(chǎng)狀況修正選擇每月提高$0.10第二步：以交易案例1和2為基礎(chǔ)，Broadway劣于主街，修正數(shù)量為$1.00/平方英尺第三步：以交易案例1和3為基礎(chǔ)，Eastville劣于Westville,修正數(shù)量為$1.50/平方英尺2、成本法中國(guó)估價(jià)結(jié)果相對(duì)較低。主要原因：地價(jià)不以市場(chǎng)比較法取得，開發(fā)成本未算全。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體較少以成本積算思路考慮房地產(chǎn)價(jià)格；成本法中減價(jià)修正額（或折舊）的估算較為繁復(fù)和困難，影響了成本法試算結(jié)果的可信性。工作表格Worksheet折舊

DepreciationandobsolescencePhysicalDepreciation物理折舊FunctionalObsolescence功能折舊ExternalObsolescence外部折舊折舊的求取方法

MethodsofestimatingdepreciationMarketextractionmethod市場(chǎng)提取法Age–lifemethod年齡-壽命法Breakdownmethod分解法市場(chǎng)提取法

MarketExtractionmethod年齡-壽命法/Age-LifeMethod分解法/

BreakdownMethod功能折舊的計(jì)算

Calculatingfunctionalobsolescence外部折舊/ExternalObsolescence衡量外部折舊的方法：市場(chǎng)提取的折舊分配法市場(chǎng)資料分析法收益損失資本化法房地產(chǎn)權(quán)益修正

PropertyRightsAdjustment成本法求取的結(jié)果是完全產(chǎn)權(quán)（feesimple）狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，如果估價(jià)對(duì)象是出租人權(quán)益（leasedfeeinterest）或承租人權(quán)益（leasedholdinterest），應(yīng)進(jìn)行權(quán)益修正。3、收益法a.直接資本化法

b.報(bào)酬資本化法還原利率(資本化率)研究

直接資本化率(R)

報(bào)酬資本化率(Y)

直接資本化率（Rate）指將單一年度內(nèi)的預(yù)期收益直接與價(jià)值指示的折算比率。

R不是投資回報(bào)年，不是投資績(jī)效的完全度量；R可能高于、低于或等于投資回報(bào)率，取決于收益和價(jià)值的預(yù)期率變化；報(bào)酬資本比率（YieldRate）是指將未來收益（通常包括定期收益和轉(zhuǎn)售價(jià)值）與價(jià)值指示的折算比率，又表現(xiàn)為投資回報(bào)率、內(nèi)部收益率和折現(xiàn)率等。例：計(jì)算Ro、YoRo=10.5%IRR(Yo)=12.51%相對(duì)于國(guó)內(nèi)基本公式，R應(yīng)從理論上與Yo相同，是長(zhǎng)期投資回報(bào)績(jī)效的體現(xiàn)。第0年第一年第二年第三年第四年第五年Io189000194400200880200880205200轉(zhuǎn)售價(jià)值V-18000001980000直接資本化率和報(bào)酬資本化率之間的函數(shù)關(guān)系資本化率體現(xiàn)的是收益與價(jià)值的關(guān)系，資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整率，即物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越高，資本化率就越高。直接資本化率(R)求取方式的特點(diǎn)不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益,只需預(yù)測(cè)未來一年的收益，一般比較容易判斷不需要考慮房地產(chǎn)未來的轉(zhuǎn)售情況數(shù)據(jù)往往來源于市場(chǎng)顯示的收益與價(jià)值，能較好的反映市場(chǎng)當(dāng)前的實(shí)際情況由于只是一年的預(yù)測(cè)，一般對(duì)增長(zhǎng)率判斷失誤，誤差會(huì)比較大更多地考慮房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)回報(bào)率，對(duì)時(shí)間變化不能較好預(yù)測(cè)直接資本化率風(fēng)險(xiǎn)要低于反映長(zhǎng)期回報(bào)的報(bào)酬資本化率一般報(bào)酬資本化率公式：

R0=Y0-A=Y0-Δ0·a其中R0為綜合直接資本化率；

Y0為綜合報(bào)酬資本化率

A通常表示為持有期房地產(chǎn)全部?jī)r(jià)值的資本化率

Δ0為房地產(chǎn)持有期總價(jià)值變化的百分比值

a為年度換算系數(shù)基本金融函數(shù)6個(gè)基本金融函數(shù)1元的未來價(jià)值

FV？PV（1元）5年12%1元的現(xiàn)值

FV（1元）

PV？5年12%1元年金的未來價(jià)值PMT（1元）FV？5年12%1元年金的現(xiàn)值PMT(1元)PV？5年12%償債基金未來現(xiàn)值為1元的年金值5年12%FV（1元）PMT？貸款償付金現(xiàn)值為1元的年金值PMT？5年12%PV（1元）

①1元年金的未來價(jià)值②1元年金的現(xiàn)值③1元的未來價(jià)值④1元的現(xiàn)值⑤現(xiàn)值為1元的年金值⑥未來價(jià)值為1年的年金值房地產(chǎn)市場(chǎng)分析基本概念①基本定義②市場(chǎng)分析的基本步驟與工作內(nèi)容③市場(chǎng)分析的層次115①市場(chǎng)分析的基本定義對(duì)某一特定經(jīng)濟(jì)物品或服務(wù)的市場(chǎng)做確認(rèn)和研究市場(chǎng)分析的核心是確定不動(dòng)產(chǎn)的最高最佳使用狀況、市場(chǎng)的需求與供給的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系及其潛在市場(chǎng)占有率通過從具體不動(dòng)產(chǎn)在具體市場(chǎng)的具體使用方式下采集具體的收益數(shù)據(jù)，運(yùn)用到數(shù)理模型中，用來反映未來變化狀況的合理解釋116②市場(chǎng)分析的基本步驟與工作內(nèi)容117對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品分析物質(zhì)特征、權(quán)屬特征、區(qū)位、市場(chǎng)吸引力，最高最佳使用確定細(xì)分市場(chǎng)界定對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)區(qū)域確定對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)最可能的使用者預(yù)測(cè)需求量（以因果分析為基礎(chǔ)，從分析影響需求的主導(dǎo)因素入手）住宅：人口零售商業(yè)：最終消費(fèi)者的收入水平辦公：就業(yè)水平及其中使用辦公室的人數(shù)預(yù)測(cè)供給量對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)所屬類型的現(xiàn)有存量面積

+潛在競(jìng)爭(zhēng)性不動(dòng)產(chǎn)的面積分析需求與供給的相對(duì)關(guān)系當(dāng)供給=需示，即供求平衡當(dāng)供給>需求，過剩供給=供給量-需求量；當(dāng)供給<需求，剩余需求=需求量-供給量。預(yù)測(cè)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)占有率③市場(chǎng)分析的層次劃分為四個(gè)層次等級(jí)：A級(jí)市場(chǎng)分析，是傳統(tǒng)的描述性分析，市場(chǎng)數(shù)據(jù)主要是從已有區(qū)域和城市數(shù)據(jù)中得到，定位于對(duì)過去的分析而非未來，對(duì)市場(chǎng)供需的說明主要依靠可比銷售案例B級(jí)市場(chǎng)分析，在A級(jí)市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，對(duì)供給和需求進(jìn)行更詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，以此為基礎(chǔ)，使用確定的數(shù)據(jù)推測(cè)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)的最高最佳使用方式A、B級(jí)市場(chǎng)分析主要通過歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行推導(dǎo)C級(jí)市場(chǎng)分析，運(yùn)用基本的預(yù)測(cè)分析技術(shù)，通過對(duì)供給和需求的預(yù)測(cè)，初步判斷市場(chǎng)吸納能力、銷售或租賃性況以及可能的市場(chǎng)價(jià)格，包括市場(chǎng)份額、區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力等D級(jí)市場(chǎng)分析，在C級(jí)市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，還包括未來可能的土地利用計(jì)劃安排，公共和私人財(cái)務(wù)能力、公共政策分析、風(fēng)險(xiǎn)分析，并且提供詳細(xì)的開發(fā)估算和最佳使用方式結(jié)論等C、D級(jí)市場(chǎng)分析主要使用數(shù)理技術(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)市場(chǎng)分析的層次表120推斷分析描述性分析A——BC——D推斷出的對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)屬性量化的對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)屬性通過宏觀分析推斷出的用途和市場(chǎng)適銷性的區(qū)位性決定因素通過宏觀和微觀分析得出的用途和適銷性的區(qū)位性決定因素的定量分析和圖表分析根據(jù)普遍的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析推斷的需求由原始的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析得出的需求通過選擇的可比實(shí)例推斷需求通過特定的對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分和人口統(tǒng)計(jì)資料得出的需求預(yù)測(cè)通過選擇的可比實(shí)例推斷供給通過清點(diǎn)現(xiàn)有的和預(yù)測(cè)的計(jì)劃完成的情況得出的量化的供給量推斷的均衡/最高最佳使用和市場(chǎng)占有情況的結(jié)論量化的均衡最高最佳使用——概念計(jì)劃時(shí)間進(jìn)程——量化的市場(chǎng)占有的預(yù)測(cè)重點(diǎn)是：由直覺得到的知識(shí)歷史資料判斷重點(diǎn)是：可量化的資料預(yù)測(cè)判斷A、B級(jí)市場(chǎng)分析適合于一個(gè)穩(wěn)定、相對(duì)平衡的市場(chǎng)：1、有數(shù)量穩(wěn)定的近期、以貨幣結(jié)算的銷售2、供給不存在明顯的過量或短缺3、價(jià)格、空置率、租金等指標(biāo)相對(duì)穩(wěn)定適用于項(xiàng)目規(guī)模小、市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的已有不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目C、D級(jí)市場(chǎng)分析適合于一個(gè)不穩(wěn)定、供需不平衡的市場(chǎng)：1、市場(chǎng)銷售狀況波動(dòng)明顯2、供給存在嚴(yán)重過量或不足3、價(jià)格、空置率、租金等指標(biāo)變化情況復(fù)雜適用于擬開發(fā)項(xiàng)目或可改建項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)可銷售性分析用來研究目前或未來市場(chǎng)上，針對(duì)于某地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)如何被吸納、被出售或出租，包括市場(chǎng)分析或同一類物業(yè)的市場(chǎng)分析1、不動(dòng)產(chǎn)生產(chǎn)能力分析2、市場(chǎng)區(qū)域分析3、需求分析4、供給分析5、供給和需求相互作用分析1、生產(chǎn)能力分析是分析不動(dòng)產(chǎn)提供服務(wù)以滿足人們需要和利用房屋從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的能力以及提供生活便利的能力解決的問題：標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)向市場(chǎng)提供什么？其競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是什么？

不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際和潛在的生產(chǎn)能力是以下各因素的函數(shù)：宗地與建筑的物理、區(qū)位屬性；不動(dòng)產(chǎn)合法權(quán)利；法律或規(guī)劃限制等2、市場(chǎng)區(qū)域針對(duì)某一具體不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)范圍進(jìn)行地理或位置上的描述，在可能的、潛在的購(gòu)買者和用戶心目中，與不動(dòng)產(chǎn)具有相似性、可替代性，并且可以與之形成有效競(jìng)爭(zhēng)的不動(dòng)產(chǎn)所處的區(qū)域范圍時(shí)間-距離關(guān)系替代與競(jìng)爭(zhēng)人口估算區(qū)域：面對(duì)的市場(chǎng)有多大126127128129MultipleNuclei130131132CurrentTrendsinaMetropolitanArea133PracticeProblemAnalysisofGrowthPatterns3、需求目的是要找出致使這些需求發(fā)生變化的經(jīng)濟(jì)變量和人口統(tǒng)計(jì)變量主要經(jīng)濟(jì)變量：就業(yè)情況、人口、家庭、收入、住房、零售支出、空間增長(zhǎng)模式家庭結(jié)構(gòu)：?jiǎn)紊砑彝?、多人家庭家庭式住宅、公寓式住宅（多戶）零售物業(yè)市場(chǎng)人口預(yù)測(cè)可支配收入家庭規(guī)模支出模式住宅物業(yè)市場(chǎng)人口預(yù)測(cè)收入家庭規(guī)模年齡不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所有權(quán)和租賃狀況4、供給分析限定為僅包括與需求預(yù)測(cè)區(qū)域相對(duì)應(yīng)的地理區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)主要經(jīng)濟(jì)變量：價(jià)格和土地、勞動(dòng)、資本及管理的成本5、供給/需求相互作用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)空置率吸納率相對(duì)供給量的需求量?jī)r(jià)格和租金變化趨勢(shì)不動(dòng)產(chǎn)交易量的差額商業(yè)購(gòu)物中心市場(chǎng)分析1、術(shù)語購(gòu)物中心定義分類：鄰里型、社區(qū)型、地區(qū)型、專賣店或主題購(gòu)物中心以及其它購(gòu)物中心建筑術(shù)語停車系數(shù)：每單位總可出租面積平均擁有的車位貨物類型：便利品、專業(yè)品、耐用消費(fèi)品和沖動(dòng)型商品商業(yè)區(qū)一級(jí)商業(yè)區(qū)：車程5分鐘，購(gòu)物中心20分鐘以內(nèi)；從地理區(qū)域向外延伸，消費(fèi)額占所在區(qū)域零售總額的60-70%次級(jí)商業(yè)區(qū)：車程15分鐘，購(gòu)物中心40分鐘以內(nèi)；從地理區(qū)域向外延伸，消費(fèi)額占所在區(qū)域零售總額的20-30%三級(jí)商業(yè)區(qū)：一級(jí)和次級(jí)商業(yè)區(qū)總和應(yīng)占有90%的總銷售額，其它的10%由三級(jí)商業(yè)區(qū)占有，距離沒有明顯指標(biāo)，除非該地區(qū)沒有其它的商業(yè)設(shè)施，否則很少把三級(jí)商業(yè)區(qū)定義為地區(qū)商業(yè)中心購(gòu)物中心分析的特點(diǎn)購(gòu)物中心本身并不能產(chǎn)生新的機(jī)會(huì)，只是在與其它商業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)時(shí)分割現(xiàn)有市場(chǎng)必須考慮已經(jīng)存在的、已規(guī)劃的或潛在的競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)物中心的市場(chǎng)占有是商業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)中主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)位的主要租戶的函數(shù)，必須仔細(xì)研究哪些競(jìng)爭(zhēng)區(qū)位的主要租戶購(gòu)物中心不能優(yōu)先發(fā)展，而只能跟隨社區(qū)的發(fā)展而發(fā)展，所以當(dāng)?shù)貐^(qū)發(fā)展明顯時(shí)，出租的房屋子和租金才可能增加購(gòu)物者一般不會(huì)輕易放棄一個(gè)主要的購(gòu)物中心購(gòu)物中心市場(chǎng)分析過程1、定義生產(chǎn)量（不動(dòng)產(chǎn)生產(chǎn)能力分析）進(jìn)行地塊和建筑分析，以確定物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行位置分析研究土地用途和關(guān)聯(lián)性確定標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)在城市發(fā)展結(jié)構(gòu)的位置列出初步競(jìng)爭(zhēng)供給的詳細(xì)目錄給標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)在商業(yè)區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)地位評(píng)級(jí)2、確定不動(dòng)產(chǎn)的使用者和商業(yè)區(qū)（市場(chǎng)描述）3、預(yù)測(cè)需求因素預(yù)測(cè)一級(jí)商業(yè)區(qū)的家庭數(shù)量估算商業(yè)區(qū)內(nèi)家庭的平均收入、中等收入及總收入估算一級(jí)商業(yè)區(qū)內(nèi)零售額占收入的比例估算一級(jí)商來區(qū)內(nèi)標(biāo)的類型物業(yè)銷售額所占比例估算一級(jí)商業(yè)區(qū)內(nèi)標(biāo)點(diǎn)類型物業(yè)銷售額保持所占比例的潛力估算一級(jí)商業(yè)區(qū)內(nèi)，為支撐零售物業(yè)空間每單位所需要的銷售額對(duì)于次級(jí)商業(yè)區(qū)，重復(fù)上述步驟確定一、二級(jí)商業(yè)區(qū)內(nèi)，為支撐零售物業(yè)空間每單位所需要的銷售額4、詳細(xì)分析和預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)性供給估算現(xiàn)存的競(jìng)爭(zhēng)零售空間分析現(xiàn)存的可比和競(jìng)爭(zhēng)性的出租物業(yè)預(yù)測(cè)新的競(jìng)爭(zhēng)空間5、分析供給和需求6、預(yù)測(cè)標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的占有率分析推測(cè)出的需求數(shù)據(jù)可以比較的物業(yè)數(shù)據(jù)二手?jǐn)?shù)據(jù)調(diào)查和預(yù)測(cè)標(biāo)的物業(yè)的歷史占有率地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析其它用基本方法推測(cè)占有率用推測(cè)方法