新海岸時代中心營銷策劃報告

1新海岸時代中心

營銷策劃報告智博機構(gòu)2011年7月謹(jǐn)呈：新海岸地產(chǎn)2···序言3本次代理項目為新海岸時代中心花園4#、5#樓部分毛坯房（代理銷售面積為20473.45平方米），具體如下：1、新海岸時代中心花園4號樓2-4層2、新海岸時代中心花園5號樓1-13層（1層北側(cè)及8層已售）。3、截止12月31日，銷售額不低于1個億標(biāo)的4項目目標(biāo)目標(biāo)1利潤：充分發(fā)揮項目自身和潛在的價值，提升各功能區(qū)價值，實現(xiàn)項目的利潤最大化。目標(biāo)2形象與品牌：通過對本案的成功銷售，打造連云區(qū)乃至港城高端商務(wù)領(lǐng)地，奠定開發(fā)商在市場的品牌形象，為新海岸地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供源動力，實現(xiàn)利潤與品牌的雙贏。國企背景：新海岸地產(chǎn)隸屬于新海岸時代中心口集團，為連云港龍頭企業(yè)，市值最大的上市公司，可信度強。現(xiàn)房銷售：本案目前為現(xiàn)房銷售，屬于即買即住，緩解了購買者的資金壓力，同時也增強了購買者的信心度。商業(yè)氣氛濃厚：項目位于中華西路商業(yè)核心地，周邊配套齊全。項目背景新海岸地產(chǎn)雖然為港口集團下屬子公司，但是對于市場化運作，尚屬首次，市場認(rèn)可度不高。項目規(guī)劃上的限制，項目已成為現(xiàn)房，商業(yè)部分規(guī)劃限制諸多，不利于商業(yè)的發(fā)展。時間緊迫，年底完成一個億的銷售額。約束條件我們的一切營銷都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向5基于本案現(xiàn)狀（現(xiàn)房），項目能否成功取決四大元素：1.項目基本市場條件評估2.品牌影響力3.營銷水準(zhǔn)4.戰(zhàn)略團隊*項目稀缺地段及產(chǎn)品自身素質(zhì)+港口集團入駐=1+2的問題解決*智博的營銷團隊+新海岸地產(chǎn)市場化運作=3+4的問題解決結(jié)論：定位決定勝負(fù)！營銷影響成?。√岚搁_篇：萬事俱備，只欠東風(fēng)6品牌現(xiàn)狀：新海岸地產(chǎn)市場化運作第一步關(guān)鍵問題：國企體制下的市場化轉(zhuǎn)變成功案例：–保利地產(chǎn)從文化產(chǎn)業(yè)成功轉(zhuǎn)型地產(chǎn)行業(yè)，并將其原有的文化資源轉(zhuǎn)嫁至地產(chǎn)行業(yè)，在地產(chǎn)行業(yè)樹立“保利地產(chǎn)模式”。–天津港、寧波港憑借自身的獨特優(yōu)勢，其旗下房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)成為當(dāng)?shù)鼐C合實力較強的開發(fā)商。最終結(jié)論：轉(zhuǎn)型地產(chǎn)，必須經(jīng)過市場化的運作，成功將開發(fā)經(jīng)驗進行模式化。事關(guān)全局{一戰(zhàn)定江山}事關(guān)全局<一戰(zhàn)定江山>7項目現(xiàn)狀：商業(yè)/寫字樓/配套關(guān)鍵問題：–因項目當(dāng)初設(shè)想為自用大樓，在市場運作上，對于產(chǎn)品考慮有先天不足–資金不是問題，項目效益最大化（利潤與品牌）才是目標(biāo)–項目不是只辦公與商業(yè)的銷售問題，商業(yè)提升整體品質(zhì)才是關(guān)鍵，形成商業(yè)與商務(wù)的相互融合。解決方案：–整合全局，大規(guī)模沖擊大格局結(jié)論：事關(guān)重大/時間急迫/穩(wěn)扎穩(wěn)打品牌先行/實力開局/通盤考慮通盤考慮<整合全局>8區(qū)域以及相關(guān)競爭樓盤現(xiàn)狀9城市東進，擁抱大海，隨著2006年市委、市政府提出的新城市規(guī)劃，進一步突顯了連云港功能職能，“一心三極”的城市功能規(guī)劃，連云區(qū)占據(jù)了一心一極，隨著城市的發(fā)展與需要，連云區(qū)將作為重要的商務(wù)領(lǐng)地。連云區(qū)被確定為連云港城市發(fā)展方向，城市總體功能和發(fā)展動力已經(jīng)明確10連云港港是國家主樞紐港、集裝箱干線港、中西部最便捷出海港，與全球160個國家與地區(qū)進行貿(mào)易往來。連云港港，連云港城市的最大資源11目前，連云港城市已經(jīng)形成海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，不僅是外向發(fā)展，還是對內(nèi)輻射，連云港的交通地位日益突顯。為整個連云港城市發(fā)展奠定了堅強的外因。四通八達的立體交通體系，奠定城市未來發(fā)展價值12區(qū)域規(guī)劃分析13人口數(shù)量較少強點弱點機會威脅人均收入較高重點發(fā)展連云區(qū)新型產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入較慢產(chǎn)業(yè)發(fā)展力度大吸引更多外來人口人口文化素質(zhì)較弱缺少品質(zhì)商務(wù)辦公城市商務(wù)核心、港口、旅游企業(yè)相對單一S.W.O.T矩陣強點弱點機會能創(chuàng)造較高的發(fā)展速度居民文化素質(zhì)成為發(fā)展桎梏之一威脅產(chǎn)業(yè)鏈條尚不完整能否拉動需求成為關(guān)鍵14平山連云區(qū)開發(fā)區(qū)典型樓盤：金海國際典型樓盤：久和國際新城無典型樓盤：金港灣國際商務(wù)大廈區(qū)域發(fā)展態(tài)勢······區(qū)域競爭

15金海國際甲級5A標(biāo)準(zhǔn)一線海景全玻璃幕墻立面1-4層商業(yè)6-20層寫字樓22-32層精裝公寓33-34層會所金港灣國際商務(wù)大廈甲級5A標(biāo)準(zhǔn)純寫字樓1-5層商業(yè)5層以上寫字樓大部分可看海景全玻璃幕墻海關(guān)管理局已買頂部三層16寫字樓電梯金海國際10部知名品牌電梯金港灣國際商務(wù)大廈8部三菱全電腦控制電梯電梯寫字樓空調(diào)金海國際VRV戶式集中空調(diào)，分戶計量，樓層設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)金港灣國際商務(wù)大廈VRV戶式集中空調(diào)，分戶計量，主機分層設(shè)置空調(diào)寫字樓管理費（元/㎡·月）洗手間金海國際信和物業(yè)，費用未定公共金港灣國際商務(wù)大廈信和物業(yè)，3元公共管理費17寫字樓特色點金海國際自由組合空間，3.5米層高金港灣國際商務(wù)大廈LOW-E低輻射中空玻璃幕墻及鋁板，5層以下7米挑高特色放大點18一號區(qū)塊棠中路及中華西路商鋪租金12元/㎡,寫字樓租金1元/㎡.二號區(qū)塊院前中路及周邊商鋪租金3.5元/㎡,寫字樓租金0.8元/㎡三號區(qū)塊東盛世紀(jì)花城商鋪租金0.5元/㎡,寫字樓租金0.8元/㎡四號區(qū)塊港城大道老區(qū)政府范圍,商鋪租金2.5元/㎡,寫字樓租金0.6元/㎡五號區(qū)塊平山西路及周邊,商鋪租金0.5元/㎡,寫字樓租金0.6元/平方米①②③④⑤19無市場熱點強點弱點機會威脅商業(yè)核心、現(xiàn)房同類競爭樓盤少商業(yè)與商務(wù)的融合政策偏向商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)品牌知名度弱缺少品質(zhì)商務(wù)辦公國企保障企業(yè)相對單一S.W.O.T矩陣強點弱點機會利用港口集團入駐，打造羊群效應(yīng)塑造品牌的大好機會威脅塑造新一級別的商務(wù)平臺短時間內(nèi)的營銷壓力20歷繁華，思過去而知未來?！锹侍斓亍げ垷o疆21新海岸時代中心

項目總體定位外因：城市發(fā)展內(nèi)因:項目自身結(jié)論：引領(lǐng)港口商務(wù)消費新模式22產(chǎn)品規(guī)劃建議23超越城市夢想新海岸時代中心品牌核心24一、核心價值——區(qū)位價值二、軟性價值——港口集團品牌號召力三、特色價值——商業(yè)規(guī)劃價值價值角度一：商業(yè)定位價值——連云首個時尚休閑主題商業(yè)；價值角度二：商業(yè)模式價值——連云首個城市第四代商業(yè)中心；四、功能價值價值角度一：特色服務(wù)功能——連云首個具備商務(wù)特色消費功能的城市中心商業(yè)組態(tài)；價值角度二：體驗式商業(yè)中心——商務(wù)中心，也是購物中心，同時還是社交中心；五、投資價值連云地區(qū)最具投資回報價值的OFFICE；六、運營保障價值全方位運營保障（暫擬）七、產(chǎn)品價值八、未來商業(yè)品牌價值未來持續(xù)引入具有影響力商業(yè)品牌；新海岸時代中心八大價值25我們認(rèn)為：項目商業(yè)部分首先是工具，其次是目的，關(guān)鍵是商業(yè)部分能夠為其他部分帶來品質(zhì)提升，提高溢價。26項目位于中心商務(wù)區(qū)核心地段，輻射范圍至少可達5公里，升值潛力巨大未來消費人群主要有三種類型：主力消費客群：OFFICE辦公人員次級消費客群：BESIDE商務(wù)人群\住家及俄羅斯專家等潛在消費客群：海港旅游、休閑客群27由此可見項目自身隨著大批企業(yè)的進駐寫字樓，如此大體量的辦公空間必定帶來大量的常駐及流動商務(wù)人群，OFFICE辦公人員對于商務(wù)及日常消費的需求也將日益增長。同時，周邊商務(wù)人群亦無上佳的商務(wù)休閑，時尚消費的去處，還有區(qū)域內(nèi)的住家，常駐國際專家，以及外來休閑旅游人群，都需要一個更加國際化，更時尚，同時也是更便捷，更潮流的消費場所。28由于開發(fā)商本身的高端形象，所以我們的合作品牌也應(yīng)該具有相對高度，我們建議引入WATSONS、MANNINGS等連鎖CEPA，H&M,ZARA等國際時尚快速品牌店，舒適堡，F(xiàn)ELLWEEL等知名健身會所，MISTERDONUT,BESTBITE,PIZZAHUT休閑食坊STARBUCKS,COSTA等COFESHOPHAAGENDAZS,TCBY,DQ，GIOVANNI等CREAMHOUSEBREADTALK,85C等著名BTRADSHOP連鎖，以及韓國料理，回轉(zhuǎn)壽司，味千拉面，牛排館等一些知名特色餐飲等，通過營銷公司利用開發(fā)商的知名度與城市發(fā)展前景進行洽談，將整體形象定位為國際化、時尚化、親民化形象與高端寫字樓形象相得益彰，創(chuàng)立連云乃至港城商務(wù)消費新模式。29地標(biāo)性：地標(biāo)建筑高品質(zhì)商業(yè)品牌性：港口集團品牌效應(yīng)功能性：商務(wù)消費·大眾消費先導(dǎo)性：多業(yè)態(tài)集合·區(qū)域商業(yè)先鋒商業(yè)地產(chǎn)形象定位就是商業(yè)地產(chǎn)項目在客戶心目中的特征組合，也就是社會大眾對項目的認(rèn)識和印象，特點越鮮明、性格突出的項目給人的印象深刻，營銷效果好。本項目處于連云商務(wù)中心區(qū)塊，周邊競爭項目多，所以必須從概念上進行有效區(qū)分，拔高項目標(biāo)度。30本項目位于中心商務(wù)區(qū)域核心位置，除了對內(nèi)輻射，需對外擴大輻射范圍，項目輻射圈內(nèi)酒店寫字樓林立，又是海岸旅游區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，但是規(guī)模化、時尚化商業(yè)，品牌聚集的休閑商業(yè)場所匱乏，所以在業(yè)態(tài)布置上應(yīng)突出時尚休閑消費，目的性消費較強相關(guān)的業(yè)態(tài)，打造品質(zhì)型特色商業(yè)中心。新海岸時代中心商業(yè)業(yè)態(tài)鎖定時尚品質(zhì)型特色商業(yè)31時尚消費餐飲COFE休閑娛樂特色中餐、西式餐飲等康體中心、健身、足浴等連鎖CEPA,時尚品牌等新海岸時代中心業(yè)態(tài)組成32新海岸時代中心品牌組成33業(yè)態(tài)樓層時尚消費品牌服飾賣場1-2層1140平米連鎖CEPA特色餐飲CofeeShopBreadShop2層約1950平米甜品屋IceCreamHouse特色餐飲中式餐飲3層約1950平米西式餐飲健身康體健身中心4層約1950平米娛樂中心新海岸時代中心業(yè)態(tài)布局商業(yè)面積總計約6295.25平米34F19-F35港口集團自用F5-F18高端5A甲級OFFICE時尚購物休閑中心F17-F19辦公F5-F7餐廳F16自用（NOSELL）F15洗浴F14/F24避難（NOSELL）

F9-F13客房F8會議（NOSELL）(原CAD圖紙規(guī)劃)355-18FLOOR樓層面積約1238平米高端5A甲級OFFICE300平—1000平不等分割361FLOOR樓層面積約1140平米品牌服飾、連鎖CEPA根據(jù)招商具體要求可向F2滲透372FLOOR樓層面積約1950平米CofeShop、IceCreamHouse根據(jù)招商具體要求向F1轉(zhuǎn)移383FLOOR樓層面積約1950平米中西特色餐飲滿足大樓商務(wù)，商業(yè)購物人士就餐需求輻射周邊人群特色餐飲需求394FLOOR樓層面積約1950平米健身康體中心滿足OFFICE人群日益增長的健康休閑需求根據(jù)招商具體要求向F3滲透40推廣策略與營銷手段41目前我司得到的名稱為鑫港大廈，但是我司認(rèn)為，新海岸地產(chǎn)作為長期發(fā)展的地產(chǎn)品牌，每一個項目都是品牌的積累，因此，在案名的立意上，如何將開發(fā)品牌融入項目品牌將至關(guān)重要。如：萬達集團，將所有的開發(fā)項目定義為：XX萬達廣場。案名建議42NewCoastTimesCenter1、連云港，一個國際化的海濱城市，時尚、國際化元素的應(yīng)用，不僅僅代表的是一個符號，項目形象的提升，更多的是一種使命。以純英文縮寫，徹底品牌國際化，不同于港城任何一個名稱，極具戰(zhàn)略意義與大氣震撼。2、釋意一：New+Coast+Times+Center突出時代特性也針對港口集團主業(yè)對外的特性，彰顯時代特性，國際化的高度。同時將寫字樓和商業(yè)的形象定位拔高。3、釋意二：NCTC延伸：NewCoast+CBD+Trade（City)+Center取義新海岸地產(chǎn)+城市中軸線CBD絕版地段+貿(mào)易主業(yè)（配合港口特性）、城市+中心，縮寫組合實際是項目優(yōu)勢資源的整合表達，可以從多個角度多個層面來理解它。3、更重要的是，代表了戰(zhàn)略形象和高度，它讓人印象深刻，并且容易記憶，容易傳播。N

C

T

C新海岸時代中心43項目開發(fā)商新海岸地產(chǎn)英文示意：NewCoast，為了突出項目總體國際化氣質(zhì)Trade和Times，Center意為中心，突出地段和項目的焦點、王者氣質(zhì)！4446474850515254555657看的見——家族領(lǐng)袖、金融寡頭寡頭看不見——看不見的階層、比較低調(diào)看不見——仍在攀爬、邁向巔峰看的見—中小企業(yè)主富裕中產(chǎn)千萬富豪看的見—較多財富新貴上億身家本項目主力客群智博劃分的高端客戶層次58客戶來源以連云區(qū)和以港口有業(yè)務(wù)往來的生意人為主導(dǎo)；客戶年齡35歲以上比例較高，約占50%以上，老年人較少；客戶家庭結(jié)構(gòu)以2-3人為主，重視投資；地緣型圈層型泛區(qū)域型客戶工作區(qū)域以連云區(qū)、新浦、港口工業(yè)帶為主；交通發(fā)展聯(lián)動：東站、港口、交通通達；

重視品牌效應(yīng)和投資回報客戶購買動機中，預(yù)計約有70%為投資兼自用，20%為純投資置業(yè)，10%外地客戶投資（江蘇省內(nèi)、浙江、福建等、海外人士）；具備空間升值潛力，外緣客戶吸納性強；特質(zhì)提純地緣情節(jié)較重?zé)嶂杂谕顿Y追求方便快捷重視發(fā)展?jié)摿ν顿Y自用主體少量純投資看好區(qū)域投資

備注：我方自接到競標(biāo)后進行了大量的客戶特征調(diào)研分析

客戶特征總結(jié)59定位原則：一定要易于傳播、易于理解、最大程度激發(fā)客戶的興趣和關(guān)注，同時植入新海岸企業(yè)品牌、新海岸時代中心項目品牌。新海岸置地：新海岸時代中心，頂級財富安全港！誰能搶駐新海岸時代中心！僅50席！不受限購影響，在新海岸時代中心尋求財富安全增值！

整體形象定位60整體形象定位第一層含義:新海岸時代中心，在物業(yè)發(fā)展理念帶動企業(yè)品牌，因為是具有戰(zhàn)略意義的；第二層含義:新海岸時代中心，開啟財富安全投資方式的倡導(dǎo)者，為客戶帶來更深層次的體驗；第三層含義:面向城市未來、回歸安全投資理念；第四層含義:本項目自身規(guī)劃的各種配套充足，可為客戶解決辦公、購物、商用、投資等各種問題。第五層含義:為在連云區(qū)投資置業(yè)的外來客戶和新港城人提供最優(yōu)的投資選擇?！靶潞０稌r代中心，開啟新海岸財富之旅！”61稀缺品牌高端唯一黃金地段坐攬中心區(qū)位身份象征驕傲與生俱來同步世界尊享境界生活優(yōu)勢價值眾望歸于一身境界“新海岸時代中心”四大價值體系輸出62關(guān)鍵詞：大市場、大形象、大營銷目標(biāo)大市場策略大形象策略大營銷策略１營銷搶購造勢宣揚“頂級”概念形象重點訴求品牌文化２塑造高質(zhì)品牌強化“投資安全”、“品牌品質(zhì)”訴求強勢密集推廣３實現(xiàn)高效業(yè)績經(jīng)過考驗的開發(fā)商形象集中火力的引爆式銷售方式４樹立行業(yè)標(biāo)桿萬眾矚目的市場形象大渠道、集中的媒體聲音塑造【全盤營銷策略】63產(chǎn)品品質(zhì)提升與形象打造重點處理好幾個關(guān)系寫字樓與商業(yè)的關(guān)系產(chǎn)品與本區(qū)域消化能力的關(guān)系自身產(chǎn)品與競品項目的關(guān)系主打品牌、品質(zhì)牌與港口集團共舞攜手共創(chuàng)未來平開高走—----步步拉升適時推出64【價格策略】價格目標(biāo)：爭取價格博奕的最優(yōu)結(jié)果平開高走先期穩(wěn)健銷售，保證人氣后期小幅快跑，不斷拉升價格水平65【營銷策略】借勢推勢、合力出擊——走出去，圈層行銷

感受卓越、感受極致——請進來，體驗營銷66D、項目整體推廣調(diào)性C、大渠道整合營銷手段B、七大穩(wěn)健推廣原則A、四大營銷策略項目營銷攻略67A、四大營銷策略項目營銷攻略推板塊.造趨勢說價值.塑品質(zhì)講文化.樹品牌論投資.談前景68B、七大穩(wěn)健推廣原則項目營銷攻略一、全局原則：整體性、連貫性、層次性三、直效營銷原則：有效訴求重點攻關(guān)、強勢媒體連橫策略五、虛實結(jié)合:產(chǎn)品整改、創(chuàng)新規(guī)劃與推廣雙管齊下，虛實結(jié)合七、內(nèi)外相間：兼顧大眾客戶和業(yè)界人士，加強業(yè)內(nèi)傳播二、人文原則：以生活為主訴求，推廣的提升四、強勢集中原則：強勢推廣、密集推廣六、軟硬兼施：媒體渠道中重視新聞運作等軟宣與硬廣的配合69C、大渠道整合營銷手段項目營銷攻略70針對項目自身特色，結(jié)合智博公司現(xiàn)有資源，開展渠道建設(shè)，有區(qū)別的進行業(yè)內(nèi)炒作、實施點對點、針對性營銷，以“圈層”營銷做突破口大渠道組合戰(zhàn)略，塑造項目高端形象。正面、高端形象，樹立市場聲音71地產(chǎn)品牌項目品牌必須先是品牌化運營，而非項目運營兩大品牌成功營銷二大關(guān)鍵詞三大關(guān)鍵詞國企背景責(zé)任地產(chǎn)標(biāo)桿文化頂級國際級品質(zhì)與配套企業(yè)標(biāo)桿建筑標(biāo)桿地域標(biāo)桿港口文化建筑文化商務(wù)文化【品牌營銷策略】品牌前置價值引導(dǎo)品牌化運營72宣傳策略外銷-聯(lián)動報廣、戶外、現(xiàn)場包裝、布置導(dǎo)視系統(tǒng)、樓體條幅，吸引周邊及連云、平山、開發(fā)區(qū)等片區(qū)客戶充分利用我公司儲存的大批優(yōu)質(zhì)客戶銷售人員派發(fā)傳單其他為常規(guī)銷售物料（宣傳單張等）新海岸時代中心營銷策略思考73戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行1時尚售樓處，體驗先行全新售樓處，商務(wù)交流會所？展示產(chǎn)品頂級定位，提供銷售高端銷售道具（銷售人員每人配備IPAD2進行演示所用），提高商業(yè)氛圍。鑒于原有的售樓處在外觀和功能性上都無法與項目相匹配，所以建議馬上對新樓處進行裝修，老樓處在門頭調(diào)整后，暫時使用。新海岸時代中心營銷策略思考74新海岸時代中心營銷策略思考75形象立勢品牌構(gòu)建方案形象戶外覆蓋主要路段廣告資源，增加戶外攔截，擴大信息宣傳面。精神堡壘在項目制作精神堡壘。展現(xiàn)品牌在區(qū)域內(nèi)的強勢地位。企業(yè)品牌展館展示集團業(yè)績，尤其是企業(yè)集團發(fā)展的成功，凸現(xiàn)品牌價值；營銷策略76用會員制實名形式，會員可以享受額外折扣的優(yōu)惠，形成項目客戶先認(rèn)籌，后集中解籌，從而掀起搶購風(fēng)暴。新海岸時代中心營銷策略思考戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行2會員制等記77新海岸時代中心營銷策略思考戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行3（利潤兌現(xiàn)）開盤狂銷78本年銷售目標(biāo)為截止2012年1月1日，總銷售額1億元。那么我們該如何的分解銷售指標(biāo)，在實現(xiàn)快速銷售的同時，實現(xiàn)利潤的最大化？

這才是我們真正要解決的問題？！商業(yè)總面積：（6295.25-500）㎡+4223.86㎡均價：5號樓18000元/㎡計算4號樓8500元/㎡總價：5號樓100000000元4號樓35902810元寫字樓總面積：13669.84㎡均價：10500元/㎡計算總價：143533320元總金額約：2.80億元注：5號1樓商業(yè)有最少40%的面積無法用于銷售，暫計為500㎡銷售目標(biāo)及指標(biāo)分解：79{(A1%*1140.86+A2%*1601.96+A3%*1601.96+A4%*1950.47)/6295.25≥18000(B2%*1790.65+B3%*1307.40+B4%*1266.68)/4223.86≥8500..................................X①%*寫字樓+Y①%*商業(yè)≥100000000X%*寫字樓+Y%*商業(yè)≥280000000X+Y≥100%注：①為一期的銷售比例{假設(shè)參數(shù)X=寫字樓比例，Y=商業(yè)比例，那么我們的問題：商業(yè)(A1\A2\A3\A4)與寫字樓的層差中，同樣有一樣的問題：80序號公寓營銷階段時間1客戶咨詢期2011年8-9月2公開發(fā)售期2011年10月3熱銷持續(xù)期2011年11-12月4尾盤期2012年1月以后合計2011年7—2012年5月（10個月）

當(dāng)年銷售80%，實現(xiàn)銷售額1.1億以上。實現(xiàn)整體均價在11000元/㎡以上。新海岸時代中心營銷節(jié)點鋪排營銷階段81序號營銷階段時間工作大綱時間節(jié)點重點工作1客戶咨詢期2011年8-9月1。宣傳物料確定、設(shè)計、制作。2。售樓處設(shè)計單位招標(biāo)及方案評選3。售樓處設(shè)計方案確定及裝修籌備4。宣傳折頁、戶型圖手冊設(shè)計及制作5。項目現(xiàn)場包裝，浙江小眾媒體投入，開盤準(zhǔn)備。開始初始認(rèn)購

1。完成銷售物料的準(zhǔn)備2。售樓處進駐3?，F(xiàn)場包裝、戶外廣告、導(dǎo)視出街，造勢宣傳1。售樓處方案確定2。宣傳折頁設(shè)計3?，F(xiàn)場氣氛營造4?，F(xiàn)場包裝2公開發(fā)售期2011年10月1。內(nèi)部認(rèn)購開始2。開盤方案擬定及審議3。價格試算1。戶外廣告把公開發(fā)售信息傳播2。開盤前一周進行價格試算3。10月中下盛大開盤1。開盤準(zhǔn)備及執(zhí)行2。價格試算3熱銷持續(xù)期2011年11-12月戶外廣告繼續(xù)發(fā)布

營銷活動執(zhí)行4尾盤期2012年1月以后1。戶外廣告發(fā)布2。營銷活動執(zhí)行

營銷活動執(zhí)行82時間段階段營銷目的銷售率2011年7-8月前期導(dǎo)入期利用智博資源尋找大客引起市場關(guān)注分解部分整層買家8月-9月內(nèi)部認(rèn)購期引起社會關(guān)注10月公開發(fā)售期利用事件炒作賣點45%11月持續(xù)期持續(xù)炒作開盤熱銷10%12月強銷期落立面可增加客戶信心25%2012年1月后尾盤消化期通過入伙消化剩余單位20%寫字樓營銷階段劃分新海岸時代中心營銷節(jié)點鋪排8384【寫字樓部分】新海岸時代中心銷售收益預(yù)估85市場比較法均價

9000元/M2服務(wù)提升售價10500~12000元/M2新海岸時代中心銷售收益預(yù)估86如何銷售將財富最大化?新海岸時代中心銷售收益預(yù)估87財富最大化的意義

多方贏利發(fā)展商自用客投資客合作公司銷售人員新海岸時代中心銷售收益預(yù)估88策略一面積間隔因區(qū)而變低區(qū)：小開間（60~100）中區(qū)：中型開間（100~200）高區(qū)：中大型開間（200~500）及部分整層新海岸時代中心銷售收益預(yù)估89項目為高層，應(yīng)將層差控制在60~80元之間，防止高區(qū)過高而低區(qū)太低高區(qū)層差應(yīng)逐漸縮小適當(dāng)提高低區(qū)單位的單價適當(dāng)控制高區(qū)整層單位的總價付款方式靈活化、創(chuàng)新化策略二、價格控制合理新海岸時代中心銷售收益預(yù)估902011年7、8月前啟動智博平臺8月進場即時接受咨詢2011年10月正式發(fā)售策略三、掌握合適的入市時機新海岸時代中心銷售收益預(yù)估91售樓處樣板層大堂電梯廳外立面包裝門頭、導(dǎo)視策略四、營銷包裝新海岸時代中心銷售收益預(yù)估92標(biāo)的銷售額與營銷費用935#樓1-4層商業(yè)

商業(yè)體量6295.25㎡，以均價18000元/㎡,

（扣除1樓無法銷售面積約500㎡）

計算銷售總金額為100000000元.

5#樓5-18層寫字樓

寫字樓體量13669.84㎡,以均價10500元/㎡,

計算銷售總金額為143533320元.

商業(yè)與寫字樓總銷金額為:243533320元.

總銷售均價:12197.96元/㎡

4#樓2-4層商業(yè)

建筑面積4223.86㎡,以均價8500元/㎡,

計算銷售總金額為35902810元.總體銷售目標(biāo)總額約：2.8億元94費用項目預(yù)算金額所占費用比例明細備注售樓部裝修費用65萬5.03%銷售主案場的裝修費用墻體廣告20萬1.55%墻體LED、巨幅等戶外廣告90萬6.98%戶外高炮、廣告牌、燈箱、道旗等報紙廣告35萬2.71%蒼梧晚報/連云港日報。銷售道具15萬1.16%包含印刷品等銷售道具短信、電視等30萬2.33%公關(guān)活動費用35萬2.71%開盤活動以及客戶聯(lián)誼會用總計290萬100%營銷費用預(yù)算95智博取義于“明智博遠”，我們集合眾智，博采眾長，對于一家營銷代理公司來說，什么最重要？當(dāng)然是人才！我們毫不客氣的說，我們是目前連云港市場絕對的

NO.1的明星團隊。我們的優(yōu)勢96我們來自五湖四海，卻在連云港相遇相識相知，有幸今天為新海岸地產(chǎn)進行提報，如果……我們有幸中標(biāo)操作新海岸時代中心項目。那么……我們將感到無比的榮幸。97【團隊組建】智博能為新海岸時代中心做什么？98為項目組建專業(yè)團隊，嚴(yán)密管理，對開發(fā)商負(fù)責(zé)，對業(yè)