新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷策劃報(bào)告

1新海岸時(shí)代中心

營(yíng)銷策劃報(bào)告智博機(jī)構(gòu)2011年7月謹(jǐn)呈：新海岸地產(chǎn)2···序言3本次代理項(xiàng)目為新海岸時(shí)代中心花園4#、5#樓部分毛坯房（代理銷售面積為20473.45平方米），具體如下：1、新海岸時(shí)代中心花園4號(hào)樓2-4層2、新海岸時(shí)代中心花園5號(hào)樓1-13層（1層北側(cè)及8層已售）。3、截止12月31日，銷售額不低于1個(gè)億標(biāo)的4項(xiàng)目目標(biāo)目標(biāo)1利潤(rùn)：充分發(fā)揮項(xiàng)目自身和潛在的價(jià)值，提升各功能區(qū)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化。目標(biāo)2形象與品牌：通過對(duì)本案的成功銷售，打造連云區(qū)乃至港城高端商務(wù)領(lǐng)地，奠定開發(fā)商在市場(chǎng)的品牌形象，為新海岸地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展提供源動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與品牌的雙贏。國(guó)企背景：新海岸地產(chǎn)隸屬于新海岸時(shí)代中心口集團(tuán)，為連云港龍頭企業(yè)，市值最大的上市公司，可信度強(qiáng)?，F(xiàn)房銷售：本案目前為現(xiàn)房銷售，屬于即買即住，緩解了購買者的資金壓力，同時(shí)也增強(qiáng)了購買者的信心度。商業(yè)氣氛濃厚：項(xiàng)目位于中華西路商業(yè)核心地，周邊配套齊全。項(xiàng)目背景新海岸地產(chǎn)雖然為港口集團(tuán)下屬子公司，但是對(duì)于市場(chǎng)化運(yùn)作，尚屬首次，市場(chǎng)認(rèn)可度不高。項(xiàng)目規(guī)劃上的限制，項(xiàng)目已成為現(xiàn)房，商業(yè)部分規(guī)劃限制諸多，不利于商業(yè)的發(fā)展。時(shí)間緊迫，年底完成一個(gè)億的銷售額。約束條件我們的一切營(yíng)銷都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向5基于本案現(xiàn)狀（現(xiàn)房），項(xiàng)目能否成功取決四大元素：1.項(xiàng)目基本市場(chǎng)條件評(píng)估2.品牌影響力3.營(yíng)銷水準(zhǔn)4.戰(zhàn)略團(tuán)隊(duì)*項(xiàng)目稀缺地段及產(chǎn)品自身素質(zhì)+港口集團(tuán)入駐=1+2的問題解決*智博的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)+新海岸地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作=3+4的問題解決結(jié)論：定位決定勝負(fù)！營(yíng)銷影響成?。√岚搁_篇：萬事俱備，只欠東風(fēng)6品牌現(xiàn)狀：新海岸地產(chǎn)市場(chǎng)化運(yùn)作第一步關(guān)鍵問題：國(guó)企體制下的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變成功案例：–保利地產(chǎn)從文化產(chǎn)業(yè)成功轉(zhuǎn)型地產(chǎn)行業(yè)，并將其原有的文化資源轉(zhuǎn)嫁至地產(chǎn)行業(yè)，在地產(chǎn)行業(yè)樹立“保利地產(chǎn)模式”。–天津港、寧波港憑借自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，其旗下房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)成為當(dāng)?shù)鼐C合實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商。最終結(jié)論：轉(zhuǎn)型地產(chǎn)，必須經(jīng)過市場(chǎng)化的運(yùn)作，成功將開發(fā)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行模式化。事關(guān)全局{一戰(zhàn)定江山}事關(guān)全局<一戰(zhàn)定江山>7項(xiàng)目現(xiàn)狀：商業(yè)/寫字樓/配套關(guān)鍵問題：–因項(xiàng)目當(dāng)初設(shè)想為自用大樓，在市場(chǎng)運(yùn)作上，對(duì)于產(chǎn)品考慮有先天不足–資金不是問題，項(xiàng)目效益最大化（利潤(rùn)與品牌）才是目標(biāo)–項(xiàng)目不是只辦公與商業(yè)的銷售問題，商業(yè)提升整體品質(zhì)才是關(guān)鍵，形成商業(yè)與商務(wù)的相互融合。解決方案：–整合全局，大規(guī)模沖擊大格局結(jié)論：事關(guān)重大/時(shí)間急迫/穩(wěn)扎穩(wěn)打品牌先行/實(shí)力開局/通盤考慮通盤考慮<整合全局>8區(qū)域以及相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)樓盤現(xiàn)狀9城市東進(jìn)，擁抱大海，隨著2006年市委、市政府提出的新城市規(guī)劃，進(jìn)一步突顯了連云港功能職能，“一心三極”的城市功能規(guī)劃，連云區(qū)占據(jù)了一心一極，隨著城市的發(fā)展與需要，連云區(qū)將作為重要的商務(wù)領(lǐng)地。連云區(qū)被確定為連云港城市發(fā)展方向，城市總體功能和發(fā)展動(dòng)力已經(jīng)明確10連云港港是國(guó)家主樞紐港、集裝箱干線港、中西部最便捷出海港，與全球160個(gè)國(guó)家與地區(qū)進(jìn)行貿(mào)易往來。連云港港，連云港城市的最大資源11目前，連云港城市已經(jīng)形成海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，不僅是外向發(fā)展，還是對(duì)內(nèi)輻射，連云港的交通地位日益突顯。為整個(gè)連云港城市發(fā)展奠定了堅(jiān)強(qiáng)的外因。四通八達(dá)的立體交通體系，奠定城市未來發(fā)展價(jià)值12區(qū)域規(guī)劃分析13人口數(shù)量較少強(qiáng)點(diǎn)弱點(diǎn)機(jī)會(huì)威脅人均收入較高重點(diǎn)發(fā)展連云區(qū)新型產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入較慢產(chǎn)業(yè)發(fā)展力度大吸引更多外來人口人口文化素質(zhì)較弱缺少品質(zhì)商務(wù)辦公城市商務(wù)核心、港口、旅游企業(yè)相對(duì)單一S.W.O.T矩陣強(qiáng)點(diǎn)弱點(diǎn)機(jī)會(huì)能創(chuàng)造較高的發(fā)展速度居民文化素質(zhì)成為發(fā)展桎梏之一威脅產(chǎn)業(yè)鏈條尚不完整能否拉動(dòng)需求成為關(guān)鍵14平山連云區(qū)開發(fā)區(qū)典型樓盤：金海國(guó)際典型樓盤：久和國(guó)際新城無典型樓盤：金港灣國(guó)際商務(wù)大廈區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)······區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)

15金海國(guó)際甲級(jí)5A標(biāo)準(zhǔn)一線海景全玻璃幕墻立面1-4層商業(yè)6-20層寫字樓22-32層精裝公寓33-34層會(huì)所金港灣國(guó)際商務(wù)大廈甲級(jí)5A標(biāo)準(zhǔn)純寫字樓1-5層商業(yè)5層以上寫字樓大部分可看海景全玻璃幕墻海關(guān)管理局已買頂部三層16寫字樓電梯金海國(guó)際10部知名品牌電梯金港灣國(guó)際商務(wù)大廈8部三菱全電腦控制電梯電梯寫字樓空調(diào)金海國(guó)際VRV戶式集中空調(diào)，分戶計(jì)量，樓層設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)金港灣國(guó)際商務(wù)大廈VRV戶式集中空調(diào)，分戶計(jì)量，主機(jī)分層設(shè)置空調(diào)寫字樓管理費(fèi)（元/㎡·月）洗手間金海國(guó)際信和物業(yè)，費(fèi)用未定公共金港灣國(guó)際商務(wù)大廈信和物業(yè)，3元公共管理費(fèi)17寫字樓特色點(diǎn)金海國(guó)際自由組合空間，3.5米層高金港灣國(guó)際商務(wù)大廈LOW-E低輻射中空玻璃幕墻及鋁板，5層以下7米挑高特色放大點(diǎn)18一號(hào)區(qū)塊棠中路及中華西路商鋪?zhàn)饨?2元/㎡,寫字樓租金1元/㎡.二號(hào)區(qū)塊院前中路及周邊商鋪?zhàn)饨?.5元/㎡,寫字樓租金0.8元/㎡三號(hào)區(qū)塊東盛世紀(jì)花城商鋪?zhàn)饨?.5元/㎡,寫字樓租金0.8元/㎡四號(hào)區(qū)塊港城大道老區(qū)政府范圍,商鋪?zhàn)饨?.5元/㎡,寫字樓租金0.6元/㎡五號(hào)區(qū)塊平山西路及周邊,商鋪?zhàn)饨?.5元/㎡,寫字樓租金0.6元/平方米①②③④⑤19無市場(chǎng)熱點(diǎn)強(qiáng)點(diǎn)弱點(diǎn)機(jī)會(huì)威脅商業(yè)核心、現(xiàn)房同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤少商業(yè)與商務(wù)的融合政策偏向商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)品牌知名度弱缺少品質(zhì)商務(wù)辦公國(guó)企保障企業(yè)相對(duì)單一S.W.O.T矩陣強(qiáng)點(diǎn)弱點(diǎn)機(jī)會(huì)利用港口集團(tuán)入駐，打造羊群效應(yīng)塑造品牌的大好機(jī)會(huì)威脅塑造新一級(jí)別的商務(wù)平臺(tái)短時(shí)間內(nèi)的營(yíng)銷壓力20歷繁華，思過去而知未來。—智率天地·博攬無疆21新海岸時(shí)代中心

項(xiàng)目總體定位外因：城市發(fā)展內(nèi)因:項(xiàng)目自身結(jié)論：引領(lǐng)港口商務(wù)消費(fèi)新模式22產(chǎn)品規(guī)劃建議23超越城市夢(mèng)想新海岸時(shí)代中心品牌核心24一、核心價(jià)值——區(qū)位價(jià)值二、軟性價(jià)值——港口集團(tuán)品牌號(hào)召力三、特色價(jià)值——商業(yè)規(guī)劃價(jià)值價(jià)值角度一：商業(yè)定位價(jià)值——連云首個(gè)時(shí)尚休閑主題商業(yè)；價(jià)值角度二：商業(yè)模式價(jià)值——連云首個(gè)城市第四代商業(yè)中心；四、功能價(jià)值價(jià)值角度一：特色服務(wù)功能——連云首個(gè)具備商務(wù)特色消費(fèi)功能的城市中心商業(yè)組態(tài)；價(jià)值角度二：體驗(yàn)式商業(yè)中心——商務(wù)中心，也是購物中心，同時(shí)還是社交中心；五、投資價(jià)值連云地區(qū)最具投資回報(bào)價(jià)值的OFFICE；六、運(yùn)營(yíng)保障價(jià)值全方位運(yùn)營(yíng)保障（暫擬）七、產(chǎn)品價(jià)值八、未來商業(yè)品牌價(jià)值未來持續(xù)引入具有影響力商業(yè)品牌；新海岸時(shí)代中心八大價(jià)值25我們認(rèn)為：項(xiàng)目商業(yè)部分首先是工具，其次是目的，關(guān)鍵是商業(yè)部分能夠?yàn)槠渌糠謳砥焚|(zhì)提升，提高溢價(jià)。26項(xiàng)目位于中心商務(wù)區(qū)核心地段，輻射范圍至少可達(dá)5公里，升值潛力巨大未來消費(fèi)人群主要有三種類型：主力消費(fèi)客群：OFFICE辦公人員次級(jí)消費(fèi)客群：BESIDE商務(wù)人群\住家及俄羅斯專家等潛在消費(fèi)客群：海港旅游、休閑客群27由此可見項(xiàng)目自身隨著大批企業(yè)的進(jìn)駐寫字樓，如此大體量的辦公空間必定帶來大量的常駐及流動(dòng)商務(wù)人群，OFFICE辦公人員對(duì)于商務(wù)及日常消費(fèi)的需求也將日益增長(zhǎng)。同時(shí)，周邊商務(wù)人群亦無上佳的商務(wù)休閑，時(shí)尚消費(fèi)的去處，還有區(qū)域內(nèi)的住家，常駐國(guó)際專家，以及外來休閑旅游人群，都需要一個(gè)更加國(guó)際化，更時(shí)尚，同時(shí)也是更便捷，更潮流的消費(fèi)場(chǎng)所。28由于開發(fā)商本身的高端形象，所以我們的合作品牌也應(yīng)該具有相對(duì)高度，我們建議引入WATSONS、MANNINGS等連鎖CEPA，H&M,ZARA等國(guó)際時(shí)尚快速品牌店，舒適堡，F(xiàn)ELLWEEL等知名健身會(huì)所，MISTERDONUT,BESTBITE,PIZZAHUT休閑食坊STARBUCKS,COSTA等COFESHOPHAAGENDAZS,TCBY,DQ，GIOVANNI等CREAMHOUSEBREADTALK,85C等著名BTRADSHOP連鎖，以及韓國(guó)料理，回轉(zhuǎn)壽司，味千拉面，牛排館等一些知名特色餐飲等，通過營(yíng)銷公司利用開發(fā)商的知名度與城市發(fā)展前景進(jìn)行洽談，將整體形象定位為國(guó)際化、時(shí)尚化、親民化形象與高端寫字樓形象相得益彰，創(chuàng)立連云乃至港城商務(wù)消費(fèi)新模式。29地標(biāo)性：地標(biāo)建筑高品質(zhì)商業(yè)品牌性：港口集團(tuán)品牌效應(yīng)功能性：商務(wù)消費(fèi)·大眾消費(fèi)先導(dǎo)性：多業(yè)態(tài)集合·區(qū)域商業(yè)先鋒商業(yè)地產(chǎn)形象定位就是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在客戶心目中的特征組合，也就是社會(huì)大眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和印象，特點(diǎn)越鮮明、性格突出的項(xiàng)目給人的印象深刻，營(yíng)銷效果好。本項(xiàng)目處于連云商務(wù)中心區(qū)塊，周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多，所以必須從概念上進(jìn)行有效區(qū)分，拔高項(xiàng)目標(biāo)度。30本項(xiàng)目位于中心商務(wù)區(qū)域核心位置，除了對(duì)內(nèi)輻射，需對(duì)外擴(kuò)大輻射范圍，項(xiàng)目輻射圈內(nèi)酒店寫字樓林立，又是海岸旅游區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，但是規(guī)?；?、時(shí)尚化商業(yè)，品牌聚集的休閑商業(yè)場(chǎng)所匱乏，所以在業(yè)態(tài)布置上應(yīng)突出時(shí)尚休閑消費(fèi)，目的性消費(fèi)較強(qiáng)相關(guān)的業(yè)態(tài)，打造品質(zhì)型特色商業(yè)中心。新海岸時(shí)代中心商業(yè)業(yè)態(tài)鎖定時(shí)尚品質(zhì)型特色商業(yè)31時(shí)尚消費(fèi)餐飲COFE休閑娛樂特色中餐、西式餐飲等康體中心、健身、足浴等連鎖CEPA,時(shí)尚品牌等新海岸時(shí)代中心業(yè)態(tài)組成32新海岸時(shí)代中心品牌組成33業(yè)態(tài)樓層時(shí)尚消費(fèi)品牌服飾賣場(chǎng)1-2層1140平米連鎖CEPA特色餐飲CofeeShopBreadShop2層約1950平米甜品屋IceCreamHouse特色餐飲中式餐飲3層約1950平米西式餐飲健身康體健身中心4層約1950平米娛樂中心新海岸時(shí)代中心業(yè)態(tài)布局商業(yè)面積總計(jì)約6295.25平米34F19-F35港口集團(tuán)自用F5-F18高端5A甲級(jí)OFFICE時(shí)尚購物休閑中心F17-F19辦公F5-F7餐廳F16自用（NOSELL）F15洗浴F14/F24避難（NOSELL）

F9-F13客房F8會(huì)議（NOSELL）(原CAD圖紙規(guī)劃)355-18FLOOR樓層面積約1238平米高端5A甲級(jí)OFFICE300平—1000平不等分割361FLOOR樓層面積約1140平米品牌服飾、連鎖CEPA根據(jù)招商具體要求可向F2滲透372FLOOR樓層面積約1950平米CofeShop、IceCreamHouse根據(jù)招商具體要求向F1轉(zhuǎn)移383FLOOR樓層面積約1950平米中西特色餐飲滿足大樓商務(wù)，商業(yè)購物人士就餐需求輻射周邊人群特色餐飲需求394FLOOR樓層面積約1950平米健身康體中心滿足OFFICE人群日益增長(zhǎng)的健康休閑需求根據(jù)招商具體要求向F3滲透40推廣策略與營(yíng)銷手段41目前我司得到的名稱為鑫港大廈，但是我司認(rèn)為，新海岸地產(chǎn)作為長(zhǎng)期發(fā)展的地產(chǎn)品牌，每一個(gè)項(xiàng)目都是品牌的積累，因此，在案名的立意上，如何將開發(fā)品牌融入項(xiàng)目品牌將至關(guān)重要。如：萬達(dá)集團(tuán)，將所有的開發(fā)項(xiàng)目定義為：XX萬達(dá)廣場(chǎng)。案名建議42NewCoastTimesCenter1、連云港，一個(gè)國(guó)際化的海濱城市，時(shí)尚、國(guó)際化元素的應(yīng)用，不僅僅代表的是一個(gè)符號(hào)，項(xiàng)目形象的提升，更多的是一種使命。以純英文縮寫，徹底品牌國(guó)際化，不同于港城任何一個(gè)名稱，極具戰(zhàn)略意義與大氣震撼。2、釋意一：New+Coast+Times+Center突出時(shí)代特性也針對(duì)港口集團(tuán)主業(yè)對(duì)外的特性，彰顯時(shí)代特性，國(guó)際化的高度。同時(shí)將寫字樓和商業(yè)的形象定位拔高。3、釋意二：NCTC延伸：NewCoast+CBD+Trade（City)+Center取義新海岸地產(chǎn)+城市中軸線CBD絕版地段+貿(mào)易主業(yè)（配合港口特性）、城市+中心，縮寫組合實(shí)際是項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源的整合表達(dá)，可以從多個(gè)角度多個(gè)層面來理解它。3、更重要的是，代表了戰(zhàn)略形象和高度，它讓人印象深刻，并且容易記憶，容易傳播。N

C

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C新海岸時(shí)代中心43項(xiàng)目開發(fā)商新海岸地產(chǎn)英文示意：NewCoast，為了突出項(xiàng)目總體國(guó)際化氣質(zhì)Trade和Times，Center意為中心，突出地段和項(xiàng)目的焦點(diǎn)、王者氣質(zhì)！4446474850515254555657看的見——家族領(lǐng)袖、金融寡頭寡頭看不見——看不見的階層、比較低調(diào)看不見——仍在攀爬、邁向巔峰看的見—中小企業(yè)主富裕中產(chǎn)千萬富豪看的見—較多財(cái)富新貴上億身家本項(xiàng)目主力客群智博劃分的高端客戶層次58客戶來源以連云區(qū)和以港口有業(yè)務(wù)往來的生意人為主導(dǎo)；客戶年齡35歲以上比例較高，約占50%以上，老年人較少；客戶家庭結(jié)構(gòu)以2-3人為主，重視投資；地緣型圈層型泛區(qū)域型客戶工作區(qū)域以連云區(qū)、新浦、港口工業(yè)帶為主；交通發(fā)展聯(lián)動(dòng)：東站、港口、交通通達(dá)；

重視品牌效應(yīng)和投資回報(bào)客戶購買動(dòng)機(jī)中，預(yù)計(jì)約有70%為投資兼自用，20%為純投資置業(yè)，10%外地客戶投資（江蘇省內(nèi)、浙江、福建等、海外人士）；具備空間升值潛力，外緣客戶吸納性強(qiáng)；特質(zhì)提純地緣情節(jié)較重?zé)嶂杂谕顿Y追求方便快捷重視發(fā)展?jié)摿ν顿Y自用主體少量純投資看好區(qū)域投資

備注：我方自接到競(jìng)標(biāo)后進(jìn)行了大量的客戶特征調(diào)研分析

客戶特征總結(jié)59定位原則：一定要易于傳播、易于理解、最大程度激發(fā)客戶的興趣和關(guān)注，同時(shí)植入新海岸企業(yè)品牌、新海岸時(shí)代中心項(xiàng)目品牌。新海岸置地：新海岸時(shí)代中心，頂級(jí)財(cái)富安全港！誰能搶駐新海岸時(shí)代中心！僅50席！不受限購影響，在新海岸時(shí)代中心尋求財(cái)富安全增值！

整體形象定位60整體形象定位第一層含義:新海岸時(shí)代中心，在物業(yè)發(fā)展理念帶動(dòng)企業(yè)品牌，因?yàn)槭蔷哂袘?zhàn)略意義的；第二層含義:新海岸時(shí)代中心，開啟財(cái)富安全投資方式的倡導(dǎo)者，為客戶帶來更深層次的體驗(yàn)；第三層含義:面向城市未來、回歸安全投資理念；第四層含義:本項(xiàng)目自身規(guī)劃的各種配套充足，可為客戶解決辦公、購物、商用、投資等各種問題。第五層含義:為在連云區(qū)投資置業(yè)的外來客戶和新港城人提供最優(yōu)的投資選擇?！靶潞０稌r(shí)代中心，開啟新海岸財(cái)富之旅！”61稀缺品牌高端唯一黃金地段坐攬中心區(qū)位身份象征驕傲與生俱來同步世界尊享境界生活優(yōu)勢(shì)價(jià)值眾望歸于一身境界“新海岸時(shí)代中心”四大價(jià)值體系輸出62關(guān)鍵詞：大市場(chǎng)、大形象、大營(yíng)銷目標(biāo)大市場(chǎng)策略大形象策略大營(yíng)銷策略１營(yíng)銷搶購造勢(shì)宣揚(yáng)“頂級(jí)”概念形象重點(diǎn)訴求品牌文化２塑造高質(zhì)品牌強(qiáng)化“投資安全”、“品牌品質(zhì)”訴求強(qiáng)勢(shì)密集推廣３實(shí)現(xiàn)高效業(yè)績(jī)經(jīng)過考驗(yàn)的開發(fā)商形象集中火力的引爆式銷售方式４樹立行業(yè)標(biāo)桿萬眾矚目的市場(chǎng)形象大渠道、集中的媒體聲音塑造【全盤營(yíng)銷策略】63產(chǎn)品品質(zhì)提升與形象打造重點(diǎn)處理好幾個(gè)關(guān)系寫字樓與商業(yè)的關(guān)系產(chǎn)品與本區(qū)域消化能力的關(guān)系自身產(chǎn)品與競(jìng)品項(xiàng)目的關(guān)系主打品牌、品質(zhì)牌與港口集團(tuán)共舞攜手共創(chuàng)未來平開高走—----步步拉升適時(shí)推出64【價(jià)格策略】?jī)r(jià)格目標(biāo)：爭(zhēng)取價(jià)格博奕的最優(yōu)結(jié)果平開高走先期穩(wěn)健銷售，保證人氣后期小幅快跑，不斷拉升價(jià)格水平65【營(yíng)銷策略】借勢(shì)推勢(shì)、合力出擊——走出去，圈層行銷

感受卓越、感受極致——請(qǐng)進(jìn)來，體驗(yàn)營(yíng)銷66D、項(xiàng)目整體推廣調(diào)性C、大渠道整合營(yíng)銷手段B、七大穩(wěn)健推廣原則A、四大營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷攻略67A、四大營(yíng)銷策略項(xiàng)目營(yíng)銷攻略推板塊.造趨勢(shì)說價(jià)值.塑品質(zhì)講文化.樹品牌論投資.談前景68B、七大穩(wěn)健推廣原則項(xiàng)目營(yíng)銷攻略一、全局原則：整體性、連貫性、層次性三、直效營(yíng)銷原則：有效訴求重點(diǎn)攻關(guān)、強(qiáng)勢(shì)媒體連橫策略五、虛實(shí)結(jié)合:產(chǎn)品整改、創(chuàng)新規(guī)劃與推廣雙管齊下，虛實(shí)結(jié)合七、內(nèi)外相間：兼顧大眾客戶和業(yè)界人士，加強(qiáng)業(yè)內(nèi)傳播二、人文原則：以生活為主訴求，推廣的提升四、強(qiáng)勢(shì)集中原則：強(qiáng)勢(shì)推廣、密集推廣六、軟硬兼施：媒體渠道中重視新聞運(yùn)作等軟宣與硬廣的配合69C、大渠道整合營(yíng)銷手段項(xiàng)目營(yíng)銷攻略70針對(duì)項(xiàng)目自身特色，結(jié)合智博公司現(xiàn)有資源，開展渠道建設(shè)，有區(qū)別的進(jìn)行業(yè)內(nèi)炒作、實(shí)施點(diǎn)對(duì)點(diǎn)、針對(duì)性營(yíng)銷，以“圈層”營(yíng)銷做突破口大渠道組合戰(zhàn)略，塑造項(xiàng)目高端形象。正面、高端形象，樹立市場(chǎng)聲音71地產(chǎn)品牌項(xiàng)目品牌必須先是品牌化運(yùn)營(yíng)，而非項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)兩大品牌成功營(yíng)銷二大關(guān)鍵詞三大關(guān)鍵詞國(guó)企背景責(zé)任地產(chǎn)標(biāo)桿文化頂級(jí)國(guó)際級(jí)品質(zhì)與配套企業(yè)標(biāo)桿建筑標(biāo)桿地域標(biāo)桿港口文化建筑文化商務(wù)文化【品牌營(yíng)銷策略】品牌前置價(jià)值引導(dǎo)品牌化運(yùn)營(yíng)72宣傳策略外銷-聯(lián)動(dòng)報(bào)廣、戶外、現(xiàn)場(chǎng)包裝、布置導(dǎo)視系統(tǒng)、樓體條幅，吸引周邊及連云、平山、開發(fā)區(qū)等片區(qū)客戶充分利用我公司儲(chǔ)存的大批優(yōu)質(zhì)客戶銷售人員派發(fā)傳單其他為常規(guī)銷售物料（宣傳單張等）新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷策略思考73戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行1時(shí)尚售樓處，體驗(yàn)先行全新售樓處，商務(wù)交流會(huì)所？展示產(chǎn)品頂級(jí)定位，提供銷售高端銷售道具（銷售人員每人配備IPAD2進(jìn)行演示所用），提高商業(yè)氛圍。鑒于原有的售樓處在外觀和功能性上都無法與項(xiàng)目相匹配，所以建議馬上對(duì)新樓處進(jìn)行裝修，老樓處在門頭調(diào)整后，暫時(shí)使用。新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷策略思考74新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷策略思考75形象立勢(shì)品牌構(gòu)建方案形象戶外覆蓋主要路段廣告資源，增加戶外攔截，擴(kuò)大信息宣傳面。精神堡壘在項(xiàng)目制作精神堡壘。展現(xiàn)品牌在區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)地位。企業(yè)品牌展館展示集團(tuán)業(yè)績(jī)，尤其是企業(yè)集團(tuán)發(fā)展的成功，凸現(xiàn)品牌價(jià)值；營(yíng)銷策略76用會(huì)員制實(shí)名形式，會(huì)員可以享受額外折扣的優(yōu)惠，形成項(xiàng)目客戶先認(rèn)籌，后集中解籌，從而掀起搶購風(fēng)暴。新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷策略思考戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行2會(huì)員制等記77新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷策略思考戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行3（利潤(rùn)兌現(xiàn)）開盤狂銷78本年銷售目標(biāo)為截止2012年1月1日，總銷售額1億元。那么我們?cè)撊绾蔚姆纸怃N售指標(biāo)，在實(shí)現(xiàn)快速銷售的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化？

這才是我們真正要解決的問題？！商業(yè)總面積：（6295.25-500）㎡+4223.86㎡均價(jià)：5號(hào)樓18000元/㎡計(jì)算4號(hào)樓8500元/㎡總價(jià)：5號(hào)樓100000000元4號(hào)樓35902810元寫字樓總面積：13669.84㎡均價(jià)：10500元/㎡計(jì)算總價(jià)：143533320元總金額約：2.80億元注：5號(hào)1樓商業(yè)有最少40%的面積無法用于銷售，暫計(jì)為500㎡銷售目標(biāo)及指標(biāo)分解：79{(A1%*1140.86+A2%*1601.96+A3%*1601.96+A4%*1950.47)/6295.25≥18000(B2%*1790.65+B3%*1307.40+B4%*1266.68)/4223.86≥8500..................................X①%*寫字樓+Y①%*商業(yè)≥100000000X%*寫字樓+Y%*商業(yè)≥280000000X+Y≥100%注：①為一期的銷售比例{假設(shè)參數(shù)X=寫字樓比例，Y=商業(yè)比例，那么我們的問題：商業(yè)(A1\A2\A3\A4)與寫字樓的層差中，同樣有一樣的問題：80序號(hào)公寓營(yíng)銷階段時(shí)間1客戶咨詢期2011年8-9月2公開發(fā)售期2011年10月3熱銷持續(xù)期2011年11-12月4尾盤期2012年1月以后合計(jì)2011年7—2012年5月（10個(gè)月）

當(dāng)年銷售80%，實(shí)現(xiàn)銷售額1.1億以上。實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)在11000元/㎡以上。新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)鋪排營(yíng)銷階段81序號(hào)營(yíng)銷階段時(shí)間工作大綱時(shí)間節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)工作1客戶咨詢期2011年8-9月1。宣傳物料確定、設(shè)計(jì)、制作。2。售樓處設(shè)計(jì)單位招標(biāo)及方案評(píng)選3。售樓處設(shè)計(jì)方案確定及裝修籌備4。宣傳折頁、戶型圖手冊(cè)設(shè)計(jì)及制作5。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝，浙江小眾媒體投入，開盤準(zhǔn)備。開始初始認(rèn)購

1。完成銷售物料的準(zhǔn)備2。售樓處進(jìn)駐3?，F(xiàn)場(chǎng)包裝、戶外廣告、導(dǎo)視出街，造勢(shì)宣傳1。售樓處方案確定2。宣傳折頁設(shè)計(jì)3?，F(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造4。現(xiàn)場(chǎng)包裝2公開發(fā)售期2011年10月1。內(nèi)部認(rèn)購開始2。開盤方案擬定及審議3。價(jià)格試算1。戶外廣告把公開發(fā)售信息傳播2。開盤前一周進(jìn)行價(jià)格試算3。10月中下盛大開盤1。開盤準(zhǔn)備及執(zhí)行2。價(jià)格試算3熱銷持續(xù)期2011年11-12月戶外廣告繼續(xù)發(fā)布

營(yíng)銷活動(dòng)執(zhí)行4尾盤期2012年1月以后1。戶外廣告發(fā)布2。營(yíng)銷活動(dòng)執(zhí)行

營(yíng)銷活動(dòng)執(zhí)行82時(shí)間段階段營(yíng)銷目的銷售率2011年7-8月前期導(dǎo)入期利用智博資源尋找大客引起市場(chǎng)關(guān)注分解部分整層買家8月-9月內(nèi)部認(rèn)購期引起社會(huì)關(guān)注10月公開發(fā)售期利用事件炒作賣點(diǎn)45%11月持續(xù)期持續(xù)炒作開盤熱銷10%12月強(qiáng)銷期落立面可增加客戶信心25%2012年1月后尾盤消化期通過入伙消化剩余單位20%寫字樓營(yíng)銷階段劃分新海岸時(shí)代中心營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)鋪排8384【寫字樓部分】新海岸時(shí)代中心銷售收益預(yù)估85市場(chǎng)比較法均價(jià)

9000元/M2服務(wù)提升售價(jià)10500~12000元/M2新海岸時(shí)代中心銷售收益預(yù)估86如何銷售將財(cái)富最大化?新海岸時(shí)代中心銷售收益預(yù)估87財(cái)富最大化的意義

多方贏利發(fā)展商自用客投資客合作公司銷售人員新海岸時(shí)代中心銷售收益預(yù)估88策略一面積間隔因區(qū)而變低區(qū)：小開間（60~100）中區(qū)：中型開間（100~200）高區(qū)：中大型開間（200~500）及部分整層新海岸時(shí)代中心銷售收益預(yù)估89項(xiàng)目為高層，應(yīng)將層差控制在60~80元之間，防止高區(qū)過高而低區(qū)太低高區(qū)層差應(yīng)逐漸縮小適當(dāng)提高低區(qū)單位的單價(jià)適當(dāng)控制高區(qū)整層單位的總價(jià)付款方式靈活化、創(chuàng)新化策略二、價(jià)格控制合理新海岸時(shí)代中心銷售收益預(yù)估902011年7、8月前啟動(dòng)智博平臺(tái)8月進(jìn)場(chǎng)即時(shí)接受咨詢2011年10月正式發(fā)售策略三、掌握合適的入市時(shí)機(jī)新海岸時(shí)代中心銷售收益預(yù)估91售樓處樣板層大堂電梯廳外立面包裝門頭、導(dǎo)視策略四、營(yíng)銷包裝新海岸時(shí)代中心銷售收益預(yù)估92標(biāo)的銷售額與營(yíng)銷費(fèi)用935#樓1-4層商業(yè)

商業(yè)體量6295.25㎡，以均價(jià)18000元/㎡,

（扣除1樓無法銷售面積約500㎡）

計(jì)算銷售總金額為100000000元.

5#樓5-18層寫字樓

寫字樓體量13669.84㎡,以均價(jià)10500元/㎡,

計(jì)算銷售總金額為143533320元.

商業(yè)與寫字樓總銷金額為:243533320元.

總銷售均價(jià):12197.96元/㎡

4#樓2-4層商業(yè)

建筑面積4223.86㎡,以均價(jià)8500元/㎡,

計(jì)算銷售總金額為35902810元.總體銷售目標(biāo)總額約：2.8億元94費(fèi)用項(xiàng)目預(yù)算金額所占費(fèi)用比例明細(xì)備注售樓部裝修費(fèi)用65萬5.03%銷售主案場(chǎng)的裝修費(fèi)用墻體廣告20萬1.55%墻體LED、巨幅等戶外廣告90萬6.98%戶外高炮、廣告牌、燈箱、道旗等報(bào)紙廣告35萬2.71%蒼梧晚報(bào)/連云港日?qǐng)?bào)。銷售道具15萬1.16%包含印刷品等銷售道具短信、電視等30萬2.33%公關(guān)活動(dòng)費(fèi)用35萬2.71%開盤活動(dòng)以及客戶聯(lián)誼會(huì)用總計(jì)290萬100%營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算95智博取義于“明智博遠(yuǎn)”，我們集合眾智，博采眾長(zhǎng)，對(duì)于一家營(yíng)銷代理公司來說，什么最重要？當(dāng)然是人才！我們毫不客氣的說，我們是目前連云港市場(chǎng)絕對(duì)的

NO.1的明星團(tuán)隊(duì)。我們的優(yōu)勢(shì)96我們來自五湖四海，卻在連云港相遇相識(shí)相知，有幸今天為新海岸地產(chǎn)進(jìn)行提報(bào)，如果……我們有幸中標(biāo)操作新海岸時(shí)代中心項(xiàng)目。那么……我們將感到無比的榮幸。97【團(tuán)隊(duì)組建】智博能為新海岸時(shí)代中心做什么？98為項(xiàng)目組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)密管理，對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)，對(duì)業(yè)