博思堂蘇州中新汀蘭項目商業(yè)部分營銷報告 51P

中新汀蘭項目商業(yè)部分營銷報告博思堂集團(tuán)商業(yè)事業(yè)部2011年4月22日項目篇區(qū)位特點分析交通狀況分析項目素質(zhì)分析商業(yè)環(huán)境分析1.1區(qū)位特點——發(fā)展前景東沙湖地區(qū),未來蘇州的“莘莊"園區(qū)東沙湖，是蘇州接受到第一縷陽光的地方。這里曾經(jīng)郊野、曾經(jīng)偏鄙，但是如今，即將如約而至的輕軌始末站_鐘南街站，像一根引線漸漸燒著了這邊土地。不僅如此，2011年建成通車的京滬高鐵、2010年通車的滬寧城際鐵路均在該板塊以北設(shè)點停靠，多個利好之下，靜默的東沙湖如今讓人血脈噴張。三線齊發(fā)，無縫對接虹橋經(jīng)濟(jì)圈

1997年7月，上海地鐵一號線打通了當(dāng)時的郊區(qū)——莘莊。12年過后，莘莊儼然成為了地鐵拉動之下的上海南部人居新城，房價普遍在8000元/平方米以上。莘莊的樣本，讓人們對蘇州有了更多猜想。本案☆本案位于沙湖以東板塊，發(fā)展前景看好。區(qū)位：本案位于蘇州工業(yè)園區(qū)湖東以東片區(qū)，東沙湖板塊。商業(yè)環(huán)境尚未成熟，住宅項目也剛剛起步，不過發(fā)展事態(tài)良好?；趫@區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)的市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，以及湖東多年來積聚的人居整體形象，有充分理由相信，湖東以東片區(qū)樓盤將會在未來有更大的發(fā)揮，并日益成為所有向往國際化現(xiàn)代化生活的新老蘇州人擇居的選擇。商氣與人氣也將在湖東的聚集。項目周邊環(huán)境：本案周邊配套相對較少，方圓2.5公里左右范圍內(nèi)都是生產(chǎn)加工型企業(yè)，沒有成熟住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)，距沙湖生態(tài)園2.4公里，唯亭鎮(zhèn)6.3公里，青年公社1.9公里，太陽城2.7公里，觀前街19.9公里。1.2區(qū)位特點——區(qū)位環(huán)境☆本案周邊工廠林立，商業(yè)氛圍尚顯稀疏。木瀆－金楓路－汾湖路－竹園路－蘇州樂園－塔園路－濱河路－西環(huán)路－桐涇北路－廣濟(jì)南路－養(yǎng)育巷－樂橋－臨頓路－蘇州大學(xué)－東環(huán)路－中央公園－星海街－金雞湖西－科文會展中心－時代廣場－星湖街－南施街－星塘街－鐘南街地鐵一號線（26.1公里，24站，2011通車，全部地下線）地鐵三號線（43.5公里，31站，2018通車）高鐵蘇州新區(qū)站－鴻文路－泰山路－馬運(yùn)路－華山路－何山路－蘇州樂園－獅山路－玉山路－竹園路－橫山路－橫塘鎮(zhèn)－吳中西路－新郭路－友新路－寶帶西路－寶帶東路－迎春路－吳中東路－吳東路－婁葑鎮(zhèn)－獨墅湖路－國賓路（望湖角）－斜塘鎮(zhèn)－蓮葑路－蘇勝路－金塔路－星塘街－沈滸路－蘇虹東路－唯亭城鐵站地鐵自駕沙湖周邊交通網(wǎng)相對發(fā)達(dá)，往北可達(dá)園區(qū)高架、312國道、滬寧高速、G2京滬高速、G42滬蓉高速，往南可致現(xiàn)代大道，往東可接繞城高速。1.3交通狀況☆地鐵輻射范圍之外，自駕交通網(wǎng)絡(luò)尚可。歸家巷汀蘭巷長陽街星龍街北樂扣工廠工廠電子廠伊利工廠158路：官瀆里首末站

—園區(qū)綜合保稅區(qū)東區(qū)首末站

205路：蘇虹首末站

—東南環(huán)首末站

1.4交通狀況——項目四至☆四周工廠林立，公共交通線路單一。北7#5#6#8#一樓平面圖項目：中新汀蘭家園商業(yè)部分位置：社區(qū)內(nèi)部人口：汀蘭家園8幢宿舍樓共住約4000人商業(yè)形態(tài)：內(nèi)街式商業(yè)區(qū)物業(yè)類型：公寓裙樓（１－３層）體量：15，000㎡左右（5-8號宿舍樓1-3層裙樓部分）單層面積4949.4平米：

5#-1227.75㎡

6#-1121.89㎡

7#-1291.52㎡

8#-1308.24㎡三層面積合計14848.2平米商業(yè)現(xiàn)狀：5#、6#、8#一樓有部分商業(yè)，8#二樓曾有部分商業(yè)，現(xiàn)已撤場。1.5項目素質(zhì)——基礎(chǔ)信息☆商業(yè)體量略大，消費人群單一，輻射范圍有限。商業(yè)部分，一樓有共十五家左右的商家，其中包含了餐飲、超市、飾品、副食品、生活服務(wù)（通訊、銀行、干洗、藥房）等。二樓層開出過浴場、溜冰場、茶室等業(yè)態(tài)，現(xiàn)已撤場，三樓基本沒有經(jīng)營，尚處毛坯狀態(tài)。1.6項目素質(zhì)——商業(yè)現(xiàn)狀☆業(yè)態(tài)不足，商業(yè)集中于一層，二三層空置。劃分范圍人群分類年齡結(jié)構(gòu)及基數(shù)收入狀況生活品質(zhì)主流業(yè)態(tài)本社區(qū)（汀蘭家園，1-8幢）周邊工廠操作工為主的人群20歲左右，約4000人2000-3000元/月對于服務(wù)和產(chǎn)品求新、求全，不會刻意追求質(zhì)量。低端餐飲（燒烤、火鍋、排擋等）、休閑（桌球、游藝、唱歌房等）、服務(wù)（理發(fā)等）本社區(qū)（汀蘭花園，9-18幢）周邊工廠管理層，首次置業(yè)或投資為主的人群20-30歲左右，約2200人4000-5000元/月對品質(zhì)有一定的追求，講求質(zhì)量和服務(wù)。中檔餐飲（大中型中餐、連鎖西餐等）、休閑（KTV、酒吧、電影院等）、服務(wù)（美容美體、健身等）本社區(qū)2.5公里范圍內(nèi)周邊工廠內(nèi)的非本社區(qū)居民20-40歲為主，約3500人2000-7000元/月不等部分重品質(zhì)，部分不重品質(zhì)。綜合以上兩類。本社區(qū)2.5公里范圍之外經(jīng)訪談了解到，本案對該范圍的人群不構(gòu)成直接的輻射作用，基本上該類人群不考慮到本案商業(yè)消費。1.7項目素質(zhì)——人口狀況☆人口結(jié)構(gòu)單一，主要消費群購買力有限，外圍人口輻射不足。本案6.3公里,10分鐘車程（電動車、摩托車）1.9公里，5分鐘車程（電動車、摩托車）2.7公里，5-10分鐘車程（電動車、摩托車）19.9公里，轉(zhuǎn)一趟公交觀前街：市級核心商圈，商業(yè)成熟且發(fā)達(dá)。雅戈爾太陽城社區(qū)商業(yè)：2萬方的商業(yè)配套，尚未成熟。彩世界商業(yè)中心：23000㎡的社區(qū)配套商業(yè)，走中低端路線，商業(yè)稀疏，尚未成熟。唯亭老街：商業(yè)相對成熟，能滿足一定的消費需求。1.8商業(yè)環(huán)境分析☆周邊商業(yè)項目不多，但臨近商業(yè)對本案客群有一定分流作用，形成不同程度的威脅。我們的戰(zhàn)略優(yōu)勢（S）劣勢（W）區(qū)位優(yōu)勢：重點發(fā)展板塊。產(chǎn)品優(yōu)勢：較好的開間、進(jìn)深比，環(huán)境優(yōu)勢：周邊都是工廠，居住人群穩(wěn)定。區(qū)位劣勢：位置相對較偏遠(yuǎn)，周邊商圈輻射不到。道路劣勢：項目四至沒有主干道，不利于引流，公交線路不發(fā)達(dá)。環(huán)境劣勢：周邊商業(yè)環(huán)境不足，現(xiàn)狀荒涼，被工廠包圍。機(jī)會（O）SO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢利用機(jī)會）WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會克服劣勢）市場機(jī)會點：周邊商業(yè)體量目前較少。區(qū)位具備一定投資潛質(zhì)，社區(qū)內(nèi)有固定客群。合理定位利用區(qū)位、環(huán)境優(yōu)勢；宣傳上發(fā)掘項目潛在投資價值；發(fā)揮產(chǎn)品優(yōu)勢定向推廣。充分發(fā)揮項目的投資潛質(zhì)。吸引性消費的業(yè)態(tài)定位，解決區(qū)位人氣不足的劣勢。威脅（T）ST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢抵御威脅）WT戰(zhàn)略（直面劣勢與威脅）市場威脅：唯亭、彩世界、太陽城三個部分的商業(yè)相對于本案現(xiàn)狀都較優(yōu)越。宣傳上，發(fā)揮區(qū)位上的優(yōu)勢。去化速率將是項目的入市的主要問題。在推廣上必然要降低客戶疑慮，凸顯項目價值。推廣上突出項目的前瞻性，傳遞潛在價值的概念。內(nèi)部優(yōu)勢戰(zhàn)略外部優(yōu)勢1.8項目小結(jié)定位篇屬性界定定位思考整體定位業(yè)態(tài)定位及布局建議客戶定位價格定位思路實現(xiàn)目標(biāo)中小規(guī)模社區(qū)配套商業(yè)，主要服務(wù)于本社區(qū)居民，周邊工業(yè)區(qū)為次級輻射區(qū)域。工業(yè)區(qū)、就業(yè)、周邊居民等各人群的商業(yè)消費需求。項目物業(yè)快速銷售、商業(yè)經(jīng)營價值展現(xiàn)、商業(yè)持續(xù)經(jīng)營、利潤最大化。總體量1.5萬方左右的社區(qū)配套商業(yè)。2.1.1項目屬性界定2.1.2項目發(fā)展思路通過主題、人氣、規(guī)模、消費滿足、輻射力等多個層面構(gòu)建商業(yè)中心的價值藍(lán)圖，實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營價值開發(fā)。本商業(yè)中心將站在社區(qū)配套商業(yè)的角度，形成商業(yè)主題，聚集人氣，滿足區(qū)域商業(yè)消費需求，輻射周邊區(qū)域，證明本區(qū)域商業(yè)具備經(jīng)營開發(fā)價值，取得投資客戶、自營客戶、商戶的認(rèn)可，最終實現(xiàn)商業(yè)銷售，回收投資。關(guān)鍵詞：契合轉(zhuǎn)變、滿足消費需求、實現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營價值挖掘、取得認(rèn)可、強(qiáng)化銷售。聚集人氣形成商業(yè)主題滿足商業(yè)消費實現(xiàn)社區(qū)生活配套輻射周邊形成消費規(guī)模商業(yè)中心2.1.3項目價值藍(lán)圖商業(yè)滿足消費消費推動價值價值提升銷售商業(yè)人氣銷售Answer:利用商業(yè)給住宅、給區(qū)域做配套，聚集人氣、滿足區(qū)域消費潛力，提高各物業(yè)價值，新的商業(yè)中心形成主題并結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)形成商業(yè)規(guī)模，擴(kuò)大商業(yè)消費導(dǎo)向，推動銷售，實現(xiàn)利潤最大化。Question:如何發(fā)揮商業(yè)部分的優(yōu)勢？2.2項目總體定位思考汀蘭?繽紛商業(yè)區(qū)定位依據(jù)：1、項目周邊商業(yè)環(huán)境蕭條，又被大型勞動力密集的工廠包圍，再加之臨近商業(yè)項目的影響，項目本身對2.5公里之外的消費群輻射力度不夠，輻射區(qū)域被限制在社區(qū)內(nèi)部及周邊工廠。2、社區(qū)內(nèi)及周邊工廠人口結(jié)構(gòu)決定了商業(yè)的消費需求，以工廠普通員工為主的消費群更青睞于低檔綜合配套商業(yè)；

——以餐飲為主力業(yè)態(tài)，結(jié)合休閑娛樂、生活配套的休閑商業(yè)中心，打造成為汀蘭社區(qū)綜合配套商業(yè)，擴(kuò)大項目商業(yè)的消費導(dǎo)向性和指向性。2.3項目整體定位樓層業(yè)態(tài)業(yè)種舉例1F零售超市（2家左右）、餐飲（快餐、面食、麻辣燙、小炒、燒烤、火鍋、排擋、奶茶等）、美發(fā)店（2-3家）、生活服務(wù)類（移動營業(yè)廳、手機(jī)賣場、藥房）等。2F服裝店（五六家）、飾品店、化妝品等。3F電玩城、臺球室、練歌房（點唱機(jī)）、網(wǎng)吧等。業(yè)態(tài)定位依據(jù)：1.項目主要消費群來自社區(qū)內(nèi)部，又以汀蘭家園宿舍樓內(nèi)住宿廠工為主，該類消費者注重社區(qū)配套的“全”，對于“質(zhì)”的要求不高，因此要補(bǔ)全生活消費方方面面的業(yè)態(tài)，并給予一定的選擇余地，每種業(yè)態(tài)按各自特征盡量多引進(jìn)一些商家，形成一種商業(yè)氛圍，帶動消費。2.考慮到汀蘭花園內(nèi)自住業(yè)主的消費需求，可適當(dāng)添加美容美體、中檔餐飲等業(yè)態(tài)。2.4.1項目業(yè)態(tài)定位一樓以餐飲、零售、生活服務(wù)為主，二樓以服裝為主，三樓以娛樂為主題。1F北超市①餐飲①手機(jī)賣場自助銀行①美發(fā)店蛋糕房自助銀行②引進(jìn)至少兩家中型超市，類似現(xiàn)有的世紀(jì)華聯(lián)。餐飲形式可多樣：快餐、面館、麻辣燙、小炒、燒烤、火鍋、排擋、奶茶、小型飯店等。手機(jī)賣場，以產(chǎn)品新，功能全為賣點，品質(zhì)不苛求。電信、移動、聯(lián)通等的營業(yè)網(wǎng)點。美發(fā)店可考慮進(jìn)駐2-3家。餐飲③藥房通訊營業(yè)廳水果店一樓以餐飲、零售業(yè)態(tài)為主，配以生活服務(wù)型業(yè)態(tài)，滿足日常生活需要。2.4.2業(yè)態(tài)布局建議之1F超市②餐飲②火車票彩票音像店、書店照相館2F北服裝①服裝②飾品化妝品服裝品牌可多樣化，讓消費者有選擇的余地，也能形成商業(yè)氛圍，主要以年輕的男裝、女裝、鞋子、外貿(mào)、牛仔褲專營店等為主。輔助業(yè)態(tài)：飾品，針對女性消費者。引進(jìn)中低端化妝品、日常護(hù)膚品等。服裝③二樓以服裝、飾品為主要業(yè)態(tài)，形成商業(yè)氛圍，拉動消費。2.4.2業(yè)態(tài)布局建議之2F3F北電玩城，主要服務(wù)于宿舍樓住戶，很受男性消費者歡迎，易聚集人氣。練歌房，集體娛樂項目，可吸引人流。桌球也是年輕人喜愛的休閑娛樂項目，根據(jù)以往經(jīng)驗，廠區(qū)附近的桌球項目經(jīng)營得都還可以。網(wǎng)吧①電玩城桌球室練歌房溜冰場溜冰場放在網(wǎng)吧對面，同樣可以增強(qiáng)人氣，帶動消費。三樓為娛樂主題，以網(wǎng)吧、電玩、桌球、溜冰、練歌房等業(yè)態(tài)為主，目的性消費較強(qiáng)。2.4.2業(yè)態(tài)布局建議之3F網(wǎng)吧②擴(kuò)大經(jīng)營者周邊自營商戶搬遷戶品牌商家拓展/連鎖加盟商首次投資自營散戶（小型創(chuàng)業(yè)）周邊私營業(yè)主（投資為主）其它投資者（認(rèn)可項目價值）1、項目投資潛力；2、區(qū)域發(fā)展前景；3、項目規(guī)劃設(shè)計；4、項目定位；5、業(yè)態(tài)定位；6、優(yōu)惠政策；7、項目經(jīng)營管理模式；8、項目租金；9、項目售價：10、項目推廣。主要關(guān)注點注：投資客戶相對更關(guān)注1、2、8、9誰會買或租我們的商鋪2.5客戶定位直接銷售帶租約銷售帶回報銷售操作要點根據(jù)市場接受度制定合理價格，鋪位直接進(jìn)行銷售；與小業(yè)主簽訂《經(jīng)營業(yè)態(tài)公約》，限制經(jīng)營業(yè)態(tài)范圍。根據(jù)市場接受度制定合理銷售價格，所有鋪位直接對外出售；與小業(yè)主簽訂《租賃協(xié)議》，并承諾一定租金收益，按期向小業(yè)主支付；配置專業(yè)招商團(tuán)隊統(tǒng)一招商。以每年固定回報率形式對外返租銷售；每年8%回報率，5年合計40%的回報；前3年總價中一次性扣除，后2年每年返給小業(yè)主。優(yōu)勢可以最大限度贏取自用客戶進(jìn)駐；有利于后期經(jīng)營業(yè)態(tài)的統(tǒng)一。提供投資保障，贏取投資客，利于價格提升；定向招商，經(jīng)營業(yè)態(tài)能做到一定程度控制。高額穩(wěn)定收益，投資客戶接受度高；經(jīng)營業(yè)態(tài)可以做到統(tǒng)一控制；劣勢對于高樓層、大面積鋪位去化難度較大。租金收益水平接受度難以做到統(tǒng)一。銷售中需舍棄自用客戶部分；需成立或聘請運(yùn)營管理公司管理運(yùn)營；招商壓力較大，同時后續(xù)存在經(jīng)營風(fēng)險。目前市場上商業(yè)項目的銷售方式主要有以下三種：2.6.1銷售方式前期了解到項目現(xiàn)有租戶（純一層）租金約40元/平米，住宅均價7500左右，則：租金反推：40*12個月/0.04(租金回報率)=12000元/平方米1-2層的連售的價格按照我司以往項目操作經(jīng)驗，按（純1層）：（1-2層連賣）=1:0.775推出本案1-2層連售價格約為9000元/平方米銷售樓層組合參考售價（元/平方米）整體均價9600純一層120001-2層連售90003層單售78002.6.2價格測算根據(jù)我司以往項目操作經(jīng)驗，按樓層售價分配比例，得出整體出售均價約為9600元/平方米，3層單售價格約為7800元/平方米。營銷篇價值梳理營銷策略營銷戰(zhàn)術(shù)媒體預(yù)算資金回籠難點思考難點一：項目所處區(qū)位較偏，輻射區(qū)域有限；周邊工廠集中，整體商業(yè)氛圍較差；難點二：項目規(guī)劃屬于內(nèi)向型配套商業(yè)，在規(guī)劃上沒有做到商業(yè)價值最大化；難點三：2-3層商鋪去化存在一定的難度。目標(biāo)界定拉升區(qū)域價值，成為新的區(qū)域配套商業(yè)。項目目標(biāo)中新園區(qū)又一項目成功，提升中新企業(yè)形象力。項目商業(yè)部分完美銷售，實現(xiàn)量與價的雙豐收。銷售目標(biāo)品牌目標(biāo)價值提煉成熟氛圍558套住宅基本告罄，廠區(qū)宿舍帶來豐沛消費人群。成熟生活圈價值提煉稀缺商業(yè)項目周邊缺乏配套型商業(yè)，本案將填補(bǔ)東沙湖版塊區(qū)域商業(yè)空白。稀缺金鋪價值提煉成熟現(xiàn)鋪商鋪已經(jīng)成型，且已有商家入駐，即買即收益。現(xiàn)鋪投資金品價值提煉USP提煉園區(qū)東沙湖汀蘭商區(qū)，即買即收租。營銷策略招式一：“城”熟引導(dǎo)558戶住宅交房在即，稀有商鋪珍藏上市，成熟商區(qū)引導(dǎo)投資客。本案5萬余方住宅銷售告罄，成熟小區(qū)帶來充足客源；三星工廠租賃了周邊大量宿舍，形成豐富的人流；即買即收益吸引園區(qū)投資客戶。營銷策略招式二：借勢造市利用前期住宅銷售積累的客戶，從中挖掘商業(yè)客源。借助項目住宅的充足客源，對中新汀蘭項目老業(yè)主進(jìn)行投資調(diào)查，增強(qiáng)客戶對商業(yè)的了解；同時對老業(yè)主購買商鋪者提供特別的優(yōu)惠。營銷策略招式三：移花接木中新集團(tuán)園區(qū)項目聯(lián)動。聯(lián)合中新集團(tuán)園區(qū)其他樓盤，舉辦投資說明會，推介本案商業(yè)。招式四：潛移默化以精準(zhǔn)的訴求，弱化產(chǎn)品不利因素，放大購買利益利用精準(zhǔn)的銷售說辭，巧妙的降低客戶對商鋪產(chǎn)品劣勢的抗性。以住宅的熱銷與租賃人群的豐富，吸引更多的投資客目光，從而促進(jìn)商鋪的銷售。為項目片區(qū)灌注時尚生活理念，進(jìn)一步引導(dǎo)其投資理念。營銷策略營銷策略招式五：直接銷售+帶租約銷售從目前已有商家入駐、降低后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險、以及價值最大化、銷售周期等角度綜合考慮，建議本案銷售方式采取直接銷售與帶租約銷售結(jié)合的方式建議對已有商家進(jìn)駐的商鋪采用待租約銷售的方式，10年租約，每年8%回報。前3年租金一次性在首付中扣除；對未有商家進(jìn)駐的商鋪采用直接銷售的方式。營銷策略招式六：1、2層聯(lián)賣帶租約銷售，3層劃分以聯(lián)賣的方式，弱化產(chǎn)品不利因素，加快抗性房源的去化。1、2層聯(lián)賣，帶租約銷售；3層劃分成200平米左右/間的鋪位，自由組合，滿足網(wǎng)吧、桌球房、練歌房、溜冰場等中小型娛樂商家的經(jīng)營要求，同時能加快房源的去化。招式七：少推多批多批次少量上市，制造產(chǎn)品的持續(xù)熱銷對于本案產(chǎn)品的操作，建議采用少量多推，分3次進(jìn)行推盤，嚴(yán)格控制銷售節(jié)奏的方式，保證每次熱銷，建立良好的市場口碑。營銷策略招式八：渠道制勝利用博思堂現(xiàn)有客戶資源，精確制導(dǎo)，降低營銷成本。雄厚資源——博思堂在新區(qū)及滸通片區(qū)操盤數(shù)年，擁有2萬組片區(qū)客戶資源,12萬博仕會客戶資源。共享客群——博思堂近年來在操作的項目（匯金新地、金澄廣場、桐涇商務(wù)廣場、錫滬名品城、置地星東環(huán)、友通數(shù)碼港）中積累了大量的優(yōu)質(zhì)投資類客群。此類客源可共享于本項目。招商保障——在獅山永利廣場、圓融時代廣場、陽澄食街的招商過程積累了大量的商家資源，為本項目的業(yè)態(tài)定位和招商實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。營銷策略營銷戰(zhàn)術(shù)——產(chǎn)品造勢中新汀蘭社區(qū)居民投資調(diào)查針對前期積累客戶進(jìn)行投資問卷調(diào)查，現(xiàn)場贈送小禮品，同時告知項目老客戶購買本案享受一定的額外優(yōu)惠。主題：中新汀蘭商業(yè)中心發(fā)布會中新汀蘭商業(yè)中心含“金”待放組織召開“中新汀蘭商業(yè)中心發(fā)布會”，邀請老業(yè)主參與，討論生活品質(zhì)提升，商業(yè)配套升級，解析中新汀蘭商業(yè)投資價值。通過一系列營銷動作的釋放，迅速引起關(guān)注，積累人氣，將產(chǎn)品價值準(zhǔn)確傳遞給客戶。營銷戰(zhàn)術(shù)——品牌造勢主題：中新集團(tuán)項目聯(lián)動針對中新集團(tuán)園區(qū)所有項目的老業(yè)主舉辦優(yōu)先專場推介。中新汀蘭商業(yè)中心推介會營銷戰(zhàn)術(shù)——借勢推廣園區(qū)主要商業(yè)中心定點推廣在園區(qū)人流比較集中的地方，設(shè)置定點推介點，如印象城、時尚舞臺購物中心等，增加項目影響力，迅速積累客戶。營銷戰(zhàn)術(shù)——定點推廣中新置地營銷戰(zhàn)術(shù)——聯(lián)合推廣聯(lián)合車友會、高爾夫協(xié)會、各大商會中新汀蘭聯(lián)合蘇州商會、高爾夫球會、車友會、4S店等作為聯(lián)合推廣單位，在相應(yīng)單位的場所內(nèi)設(shè)置專用柜臺進(jìn)行資料的派發(fā)及宣介活動。鋪王拍賣會選擇數(shù)個大鋪進(jìn)行拍賣，制造項目標(biāo)桿，吸引客戶眼球鋪王拍賣會營銷戰(zhàn)術(shù)——產(chǎn)品價值銷售節(jié)奏三期一期二期二期一期1、項目推案建議分3批推出，少量多推，制造熱銷。2、位置因素：先推位置較好的房源吸引客戶以形成良好的氛圍，在形成熱銷的形式下拉動二、三批次房源的去化；3、根據(jù)項目各棟商業(yè)價值評估、位置等因素逐步推出各棟房源，嚴(yán)格執(zhí)行銷控，制造每一次熱銷。推廣節(jié)奏2011年5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月2012年一批開盤二批開盤三批開盤一批蓄客強(qiáng)銷階段加推續(xù)銷尾盤階段3批推廣3月營銷動作：社區(qū)居民投資調(diào)查項目發(fā)布會首次開盤活動中新置地10盤聯(lián)動