物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營

物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營物流園區(qū)概述物流園區(qū)管理模式物流園區(qū)盈利模式物流園區(qū)規(guī)劃與建設(shè)物流園區(qū)發(fā)展建議31物流園區(qū)的定義物流園區(qū)建設(shè)的條件一物流園區(qū)概述物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營2物流園區(qū)的布局物流園區(qū)的定義也稱物流基地，是為了實現(xiàn)物流設(shè)施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設(shè)施空間布局合理化的目的而在城市周邊等區(qū)域，集中建設(shè)的物流設(shè)施群與眾多物流業(yè)者在地域上的物理集結(jié)地。（GB/T18354）物流超市（實現(xiàn)各種物流功能和要素的聚集）物流企業(yè)孵化器（物流企業(yè)合作融合，共同提升核心競爭力）物流地產(chǎn)（地產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)管理的特征）物流園區(qū)（DistributionPark）物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營物流節(jié)點物流節(jié)點一元配置模式物流節(jié)點二元配置模式物流節(jié)點三元配置模式(a)“鉆石”結(jié)構(gòu)(b)“石墨”網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)物流節(jié)點多元配置模式

物流通道市域物流通路區(qū)域物流通路國際進口物流通路國際出口物流通路一、物流園區(qū)概述

在世界物流業(yè)的發(fā)展過程中，在德國、日本等不少國家出現(xiàn)了物流園區(qū)這一形態(tài)或叫業(yè)態(tài)，叫法不一，或稱物流園區(qū)，或稱物流團地，或物流基地。按目前的統(tǒng)計，物流園區(qū)在西歐規(guī)劃了100多個，在日本規(guī)劃了80多個，大部分已經(jīng)建成并投入運行，在中國的物流術(shù)語國家標準（GB/T18354－2001）中，沒有物流園區(qū)這一概念。1、物流園區(qū)性質(zhì)（1）它是一種社會公共基礎(chǔ)設(shè)施。（2）它是地域的空間布局與綜合服務功能融合在一起的物流節(jié)點或物流平臺。在市場定位上，它是物流企業(yè)與相關(guān)企業(yè)如運輸、倉儲企業(yè)和中介服務機構(gòu)的積聚區(qū)；是有效整合物流資源、實施物流現(xiàn)代化作業(yè)、建立一體化運輸體系、實現(xiàn)設(shè)施共享與高度信息化的物流市場載體。2、物流園區(qū)涵義

是多家專業(yè)從事物流服務的企業(yè)和物流密集型工商企業(yè)在空間上集中布局的場所，是一個大型配送中心或多個配送中心的集聚地，它的占地規(guī)模較大，一般以倉儲、運輸、加工等用地為主，同時還包括一定的與之配套的信息、咨詢、維修、綜合服務等設(shè)施用地。物流園區(qū)是基礎(chǔ)設(shè)施的一種，它有別于企業(yè)自用型的物流中心，是具有經(jīng)濟開發(fā)性質(zhì)的物流功能區(qū)域，與科技園區(qū)、工業(yè)園區(qū)有相似之處。

物流園區(qū)=場所+設(shè)施+服務

物流園區(qū)是由多家專業(yè)從事物流服務、擁有多種物流設(shè)施的不同類型物流企業(yè)在空間上相對集中分布而形成的場所，是具有一定規(guī)模和綜合服務功能的物流節(jié)點。功能及特征

緩解物流對于城市交通的壓力；減少物流對城市環(huán)境的種種影響；通過物流園區(qū)的集群效應，提高整個社會的物流運作效率。綜合服務功能的物流節(jié)點具有公益性物流園區(qū)物流中心貨運村物流團地物流基地物流園區(qū)的基本屬性及特征物流園產(chǎn)生的原因及背景分析

減輕物流對城市交通的壓力減小物流對城市環(huán)境的種種不利影響促進城市用地結(jié)構(gòu)調(diào)整提高物流經(jīng)營的集聚效應。滿足倉庫建設(shè)的大型化發(fā)展趨勢的要求貨運量迅速增加的市場需求城市經(jīng)濟發(fā)展的需求科學技術(shù)發(fā)展的因素貿(mào)易形式變化的因素物流園區(qū)是政府從城市整體利益出發(fā)，為解決城市功能紊亂，緩解城市交通擁擠，減輕環(huán)境壓力，順應物流業(yè)發(fā)展趨勢，實現(xiàn)“貨暢其流”，在郊區(qū)或城鄉(xiāng)邊緣帶主要交通干道附近專辟用地，通過逐步配套完善各項基礎(chǔ)設(shè)施、服務設(shè)施，提供各種優(yōu)惠政策，吸引大型物流(配送)中心在此聚集，使其獲得規(guī)模效益，降低物流成本，同時，減輕大型配送中心在市中心分布所帶來的種種不利影響。物流園區(qū)，最早出現(xiàn)在日本東京，近十多年來在歐洲一些國家也開始出現(xiàn)，近年，在我國發(fā)展迅速。背景分析3、物流園區(qū)分類(1)國際物流園。其業(yè)務一般以跨兩個及其以上海關(guān)管轄區(qū)域為服務范圍，其作業(yè)涉及到海關(guān)報關(guān)清關(guān)、進出口商品檢驗檢疫、海關(guān)監(jiān)管、保稅等環(huán)節(jié)。如上海外高橋保稅物流園、青島保稅物流園。(2)區(qū)域物流園。主要是以城市群或經(jīng)濟區(qū)為服務范圍，將分散的貨物集中成批量貨物或?qū)⒓羞\到的大批量貨物分成批量較小的貨物，以實現(xiàn)零散貨物運輸需求與干線規(guī)模運輸需求的有效銜接。(3)城市物流園。其功能主要是為本座城市及其周邊縣區(qū)為服務范圍，該類作業(yè)主要包括按眾多用戶要求完成配貨、送貨等主要業(yè)務，一般以汽車運輸為主。按行業(yè)導向不同分類q

專業(yè)性物流園q

綜合性物流園按層次節(jié)點分類：q

物流基地型q

物流中心型q

配送中心型按園區(qū)興辦主體類型：q

政府主辦型q

政府規(guī)劃，企業(yè)運作型q

企業(yè)自辦的專業(yè)型q

市場自發(fā)形成，政府規(guī)劃樞紐型物流園：q依托航空港q依托運輸港q依托鐵路樞紐q依托高速公路按區(qū)域輻射分類q市域型物流園q區(qū)域性物流園q國際性物流園按經(jīng)營服務范圍分類q生活資料物流園q生產(chǎn)資料物流園物流園經(jīng)營性質(zhì)q

第三方物流平臺q

第四方物流平臺（深圳機場航空物流園區(qū)）按位置位置構(gòu)成不同分類：q集中型物流園q非集中型物流園目前業(yè)類物流園區(qū)分類本報告的分類按園區(qū)的功能分類：q轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)q存儲配送型物流園區(qū)q流通加工型物流園區(qū)q綜合型物流園區(qū)。我國物流園區(qū)的基本類型物流園區(qū)功能基本功能延伸服務功能配套服務功能

貨物調(diào)劑中心（庫存物資處理）咨詢服務包裝、加工培訓服務

停車、中轉(zhuǎn)、配載、倉儲保管

城市內(nèi)貨物配送（含超市、企業(yè)、個人等多種對象的倉儲、配送）

各種交通方式的多式聯(lián)運（可包含鐵路、公路、水路。航空多種交通運輸方式的聯(lián)運）

信息中心：信息服務—

電子商務—

中介交易—全程物流監(jiān)控服務（GPS。GIS）

金融配套服務（金融、保險等）

生活配套服務（住宿、餐飲。娛樂。購物。旅游等）貨車輔助服務（加油、檢修、培訓、硬件供應等）共同稅務服務

科學選址原則;統(tǒng)一規(guī)劃原則;市場化運作原則;高起點現(xiàn)代化原則;柔性化原則;風險預防原則;人才優(yōu)先原則.

園區(qū)功能物流園區(qū)建設(shè)原則4、物流園區(qū)的特點

(1)現(xiàn)代化物流園區(qū)不同于傳統(tǒng)的倉儲區(qū)、貨運站、貨運碼頭，它擁有先進的物流設(shè)施設(shè)備，擁有先進的管理信息系統(tǒng)，擁有訓練有素的物流操作人員，擁有先進科學的運作管理模式。

(2)多功能物流園區(qū)不是僅具有倉儲功能的倉儲區(qū)和運輸功能的貨運場，它是具有以物流與供應鏈管理為核心的，倉儲、運輸、配送、裝卸搬運、流通加工、信息處理、分銷服務、金融、后勤等各種功能于一體的物流業(yè)務集中地。

(3)社會化物流園區(qū)不是只為某個企業(yè)而是面向社會為無數(shù)企業(yè)提供物流服務的場所，是第三方物流企業(yè)集結(jié)的場所。

(4)大規(guī)模物流園區(qū)作為社會物流系統(tǒng)的重要組成部分，是多種物流設(shè)施、設(shè)備和若干物流企業(yè)與相關(guān)企業(yè)在空間上集中分布的場地，具有規(guī)模大的特點。

(5)經(jīng)營場所物流園區(qū)既是城市的基礎(chǔ)設(shè)施但更是經(jīng)營場所，具有經(jīng)營功能，不是政府的附屬機構(gòu)和設(shè)施。物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)一定要按經(jīng)濟規(guī)律辦事。

5、物流園區(qū)建設(shè)的作用（1）整合現(xiàn)有資源，引入現(xiàn)代市場運作機制。

（2）帶動產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。物流園區(qū)的一個重要功能是集聚效應，通過集聚擴大了企業(yè)的商圈，增加了交易的機會。

（3）創(chuàng)造良好的投資環(huán)境。

（4）改善城市環(huán)境。

物流園區(qū)建設(shè)的條件三個優(yōu)勢物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營1、經(jīng)濟圈優(yōu)勢2、交通圈優(yōu)勢3、政策機制優(yōu)勢物流園區(qū)建設(shè)的條件物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營1、物流企業(yè)服務資源2、物流設(shè)施設(shè)備資源3、貨主企業(yè)貨物資源三種資源物流園區(qū)建設(shè)的條件物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營1、政府行使管理職能（宏觀調(diào)控制、政策導向、物流運作和諧環(huán)境的構(gòu)建）2、中介服務機構(gòu)職能（信息、結(jié)算、保險、質(zhì)押、咨詢、培訓、安保等）3、企業(yè)營銷服務職能（提供交易展示廳、產(chǎn)品分銷、批發(fā)貿(mào)易等）三個職能6、物流園區(qū)建設(shè)狀況國內(nèi):由中國物流與采購聯(lián)合會和中國物流學會聯(lián)合發(fā)布的第二次全國物流園區(qū)（基地）調(diào)查報告顯示：中國物流園區(qū)的總量為475個，其中已經(jīng)運營的物流園區(qū)122個，占25.7%，在建的物流園區(qū)219個，占46.1%，規(guī)劃中的物流園區(qū)134個，占28.2%。與2006年發(fā)布的第一次調(diào)查報告相比，目前中國已運營的物流園區(qū)的數(shù)量由2006年的50個增加到122個，增加了144%；在建的物流園區(qū)數(shù)量由2006年的65個增加到219個，增加了237%；規(guī)劃中的物流園區(qū)的數(shù)量由2006年的92個增加到134個，增加了45.7%。國外:2002年德國物流園區(qū)協(xié)會對德國物流園區(qū)的發(fā)展狀況進行了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示：德國現(xiàn)有33個物流園區(qū)，其中5個還在規(guī)劃和土地開發(fā)階段；每個物流園區(qū)總面積平均約140公頃，即140萬平方米；總體入住率是40％左右。德累斯頓物流園區(qū)、不萊梅物流園區(qū)入住率非常高；在整個物流園區(qū)里面，有1200個企業(yè)進駐，工作人員有4萬名左右。

德國國土面積大約35.7萬平方公里，小于黑龍江省的45.4萬平方公里。(2003)NürnbergUlmRegensburgIngolstadtAugsburgWeil/RheinKasselK?lnKoblenzTrierErfurtLeipzigSüdwestsachsenDresdenDUNIHerneG?ttingenRheineOsnabrückEmslandBremenHannover/LehrteSalzgitterolfsburgMagdeburgBerlin-Berlin－WestBerlin－ost÷SüdFrankfurt/OBerlin-OstHamburgRostockNordseeOstseePolenTschechien?sterreichFrankreichLuxemburgBelgienNiederlande特殊形式物流園區(qū)-規(guī)劃和土地開發(fā)中-運營中Stuttgart–KornwestheimLübeck德國物流園區(qū)分布圖全國部分省份或地區(qū)已經(jīng)或計劃籌建物流園區(qū)數(shù)

我國物流園區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀

物流市場的發(fā)展需要更多的物流園物流企業(yè)集約化、協(xié)同化、全球化發(fā)展的需求工業(yè)園的發(fā)展為物流園建設(shè)提供了機遇城市新布局讓物流企業(yè)“退城進園”

我國物流園發(fā)展的市場機遇與存在問題建設(shè)盲目，缺乏規(guī)劃重圈地，輕物流

重硬輕軟，有形無神多為“和效應”，缺乏“積效應”

“現(xiàn)代”園區(qū)，“傳統(tǒng)”服務缺乏協(xié)作，難以優(yōu)化重形式，輕實質(zhì)市場機遇存在問題國內(nèi)外部分物流園區(qū)

國內(nèi)外物流園區(qū)建設(shè)模式比較國外物流園區(qū)的管理部門國外物流園區(qū)的政府扶持政策

深圳六大物流園區(qū)的定位

國內(nèi)部分物流園區(qū)建設(shè)及投資規(guī)模

浙江省部分物流園區(qū)建設(shè)及投資規(guī)模

物流園區(qū)的布局物流園區(qū)大都布局在市中心區(qū)邊緣或市區(qū)邊緣，交通條件較好、用地充足的地方。此外，還要考慮物流市場需求、地價、交通設(shè)施、勞動力成本、環(huán)境等經(jīng)濟、社會、自然等多方面因素。物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營1、布局思路物流園區(qū)的布局

依托運輸組織樞紐進行布局

依托交通樞紐進行布局

依托制造業(yè)基地進行布局物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營2、布局方式

即物流園區(qū)往往伴隨著樞紐港口、機場、鐵路貨站（場）、公路運輸主樞紐進行布局，或直接與運輸樞紐合而為一，最大限度地利用運輸組織樞紐在貨源集中和運輸便利上的優(yōu)勢。返回如北京空港物流園、深圳物流園、廈門現(xiàn)代物流園、南京龍?zhí)段锪鲌@、寧波空港物流園、連云港港口物流園區(qū)等；

北京空港物流園

位于兩種運輸方式的線路交叉點，或不同方向的同一種運輸方式的干線網(wǎng)絡(luò)節(jié)點上，區(qū)域型的物流園區(qū)和商貿(mào)流通型物流園區(qū)多采用此種空間布局方式。物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營返回

如上海西北綜合物流園區(qū)（公鐵聯(lián)運陸路口岸型綜合園區(qū)）、青島前灣國際物流園、泰州物流園、山東蓋世物流園區(qū)等；上海西北綜合物流園（江橋區(qū)）依托經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)等園區(qū)進行布局，逐步具備輔助生產(chǎn)和加工貿(mào)易的綜合物流能力。如為制造業(yè)的原材料采購、產(chǎn)品生產(chǎn)、產(chǎn)成品銷售等的物流組織與管理提供便捷的服務。物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營如蘇州現(xiàn)代綜合物流園區(qū)、大連保稅物流園區(qū)、順德保稅物流基地、南昌進出口物流園區(qū)、浙江傳化物流基地等。例如德國在全國范圍內(nèi)布置物流結(jié)點主要考慮以下三個原因：物流園區(qū)的布局1、至少有兩種以上的運輸方式連接（特別是公路和鐵路）2、選擇交通樞紐中心地帶（使物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)與運輸樞紐網(wǎng)絡(luò)相適應）3、經(jīng)濟合理性（運輸方式的選擇與利用，環(huán)境保護與生態(tài)平衡、物流園區(qū)經(jīng)營成員的利益等）物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營３、物流園區(qū)布局案例物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營德國物流園區(qū)區(qū)位圖不來梅物流園1４物流園區(qū)的運作模式及分析二物流園區(qū)規(guī)劃與建設(shè)物流園區(qū)規(guī)劃的技術(shù)路線物流園區(qū)建設(shè)中應注意的問題３２物流園區(qū)布局規(guī)劃的方法物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營物流園區(qū)規(guī)劃的技術(shù)路線物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營物流園區(qū)規(guī)模確定程序物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營社會經(jīng)濟分析與預測物流現(xiàn)狀分析物流市場發(fā)展預測功能設(shè)計戰(zhàn)略定位規(guī)模初算方案設(shè)計規(guī)模確定物流園區(qū)布局規(guī)劃的方法設(shè)施布置規(guī)劃方法---SLP物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營SLP方法的步驟１、確定功能區(qū)域劃分物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營某物流園區(qū)功能分區(qū)及面積2、功能區(qū)域間物流強度分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營SLP方法的步驟2、功能區(qū)域間物流強度分析（續(xù)）物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營SLP方法的步驟3、明確各個區(qū)域的相互基準關(guān)系

物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營SLP方法的步驟3、明確各個區(qū)域的相互基準關(guān)系（續(xù)）物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營SLP方法的步驟4、確定各個區(qū)域的優(yōu)先權(quán)順序

物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營SLP方法的步驟5、確定功能區(qū)域的相關(guān)位置圖

物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營SLP方法的步驟6、繪出總體布局圖

物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營SLP方法的步驟物流園區(qū)建設(shè)應注意的問題物流園區(qū)的規(guī)劃應結(jié)合國家物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求、所屬地的物流產(chǎn)業(yè)導向，根據(jù)所屬地的城市總體規(guī)劃、用地規(guī)劃和交通設(shè)施規(guī)劃等進行選址，編制符合所屬地城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的物流園區(qū)詳細規(guī)劃，并通過規(guī)劃評審。物流園區(qū)建設(shè)應做好各功能區(qū)的規(guī)劃，建設(shè)適合物流企業(yè)集聚的基礎(chǔ)及配套設(shè)施，吸引區(qū)域內(nèi)物流企業(yè)逐步集中，引導物流企業(yè)向物流園區(qū)聚集。物流園區(qū)建設(shè)應加強土地集約使用，

貨運服務型、生產(chǎn)服務型和貿(mào)易服務型物流園區(qū)所配套的行政辦公、商業(yè)及生活服務設(shè)施用地面積應小于園區(qū)總用地面積的15%，綜合服務型應小于20%。１、規(guī)劃與評審物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營物流園區(qū)建設(shè)應注意的問題應對物流園區(qū)建設(shè)項目對區(qū)域內(nèi)各類交通設(shè)施的供應與需求的影響進行分析。如：分析交通需求與路網(wǎng)容納能力是否匹配；建設(shè)項目內(nèi)部交通與外部交通的銜接等問題。物流園區(qū)應建有能滿足入駐企業(yè)活動所需的由主要道路、次要道路和輔助道路構(gòu)成的道路系統(tǒng)，其主要道路、次要道路應納入城市道路系統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。２、交通影響評價與規(guī)劃物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營物流園區(qū)建設(shè)應注意的問題物流園區(qū)規(guī)劃與建設(shè)應進行環(huán)境影響評價，并按環(huán)境影響評價的要求，采取有效措施，減少環(huán)境污染，保護環(huán)境。物流園區(qū)應建立與其規(guī)模相適應的環(huán)境保護和監(jiān)管系統(tǒng)，并定期開展環(huán)境質(zhì)量監(jiān)測活動。物流園區(qū)的環(huán)境空氣應達到GB3095中的二級標準。物流園區(qū)裝卸作業(yè)區(qū)環(huán)境噪音應達到JTJ231中裝卸作業(yè)庫場標準，非裝卸作業(yè)區(qū)環(huán)境噪音應符合GB12348中規(guī)定的Ⅳ類標準。物流園區(qū)應規(guī)劃環(huán)衛(wèi)設(shè)施，組織收集入駐企業(yè)產(chǎn)生的廢棄物，并委托有資質(zhì)的經(jīng)營單位來收購和處理這些廢棄物。鼓勵物流園區(qū)的入駐企業(yè)通過GB/T24001環(huán)境管理體系認證。３、環(huán)境影響評價與建設(shè)物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營物流園區(qū)的開發(fā)模式

經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式

綜合運作模式工業(yè)地產(chǎn)商模式

企業(yè)引導型模式

物流園區(qū)的投資機制

民辦官助模式

BOT投資模式政府直接投資模式

企業(yè)自建模式開發(fā)模式投資模式物流園區(qū)運作模式及分析新建園區(qū)運營管理公司；委托或整合現(xiàn)有的公司；吸引來自運輸和物流行業(yè)的私營企業(yè)參與。物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營1、國外物流園區(qū)的運作經(jīng)驗物流園區(qū)的發(fā)展方式物流園區(qū)運作模式及分析前期開發(fā)和后期運營管理分開進行的公司，前者的核心工作是園區(qū)選址，與政府相關(guān)部門和其它行業(yè)的協(xié)調(diào)工作。后者的核心工作是園區(qū)規(guī)劃和具體實施。同時負責園區(qū)前期開發(fā)和后期運營管理的公司。物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營物流園區(qū)的開發(fā)組織可以分為兩類1、國外物流園區(qū)的運作經(jīng)驗（續(xù)）物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營開發(fā)公司業(yè)務范圍包括該園區(qū)的開發(fā)、市場推廣、招商。如果開發(fā)公司的業(yè)務范圍僅限于園區(qū)交通和物流優(yōu)化的控制和協(xié)調(diào)工作，開發(fā)階段結(jié)束后成立管理委員會完成后續(xù)工作。物流園區(qū)的開發(fā)公司的業(yè)務范圍1、國外物流園區(qū)的運作經(jīng)驗（續(xù)）物流園區(qū)運作模式及分析

規(guī)劃階段

土地開發(fā)和入駐階段

運營階段物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營1、國外物流園區(qū)的運作經(jīng)驗（續(xù)）

物流園區(qū)的開發(fā)階段及各個階段主要任務物流園區(qū)運作模式及分析在規(guī)劃階段并不一定需要成立開發(fā)公司或者有明確的股東組成。因此，物流園區(qū)開發(fā)的第一階段中首先由當?shù)卣闪⒐ぷ餍〗M，進行地點選擇和可行性研究。此階段的工作和所得數(shù)據(jù)是建立開發(fā)公司的基礎(chǔ)。開發(fā)公司可以承擔整個項目或參與它的實施。物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營規(guī)劃階段的任務物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營土地開發(fā)和入駐階段的任務規(guī)劃服務的融資、獲得土地的融資、開發(fā)土地的融資、將開發(fā)完畢的土地市場化（招商）地點鑒定、建設(shè)規(guī)劃、土地平整和建筑工程施工規(guī)劃等；任務描述開發(fā)公司作為開發(fā)商或在土地招商時起中介作用,在規(guī)劃服務合同的基礎(chǔ)上承接任務。融資和土地管理規(guī)劃服務政府負責規(guī)劃和法規(guī)制定；園區(qū)內(nèi)事務通過開發(fā)公司協(xié)調(diào)；以服務商形式承接合同；備注任務范圍物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營運營階段的任務主要是與工業(yè)生產(chǎn)模式混合的企業(yè)（運輸、倉儲、生產(chǎn)、批發(fā)）對物流園區(qū)實施的協(xié)調(diào)與國內(nèi)或者國外物流園區(qū)的永久聯(lián)盟、暫時的聯(lián)盟(例如一次性的物流工程合作)如物流園區(qū)交通運輸管理控制系統(tǒng)與城市交通信號系統(tǒng)的統(tǒng)一提供技術(shù)和組織機構(gòu)支持任務描述備注合作活動的組織協(xié)調(diào)物流園區(qū)附加的服務范圍和實施與其他物流結(jié)點的合作處理物流園區(qū)的政府資助企業(yè)和私營企業(yè)的利益和目標的適度協(xié)調(diào)入駐企業(yè)共有資源間的合作（集體采購等）貨運交通的減少（如城市物流）自營或者外包的決定,或者通過外部物流服務商或者通過物流園區(qū)內(nèi)部合作的共同投資與操作非商業(yè)性的物流園區(qū)觀念的持續(xù)促進商業(yè)的銷售位置控制物流園區(qū)入駐企業(yè)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)公共關(guān)系/培育市場物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營規(guī)劃的可實施性;為園區(qū)的土地開發(fā)和交通銜接提供法律和財政上的支持;保證園區(qū)目標的完整實施和可繼續(xù)發(fā)展;招商；降低對城市交通造成的壓力；保護能源資源；將公路運輸轉(zhuǎn)移至鐵路或水路運輸；鼓勵和引導企業(yè)遷入園區(qū)，改善城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)；政府物流園區(qū)內(nèi)，對建筑和物流設(shè)施投資;物流園區(qū)發(fā)展的專業(yè)協(xié)助;參與決策（例如園區(qū)開發(fā)公司）;參與協(xié)作達到改善其經(jīng)濟性和提高競爭能力;招商；任務目標對入駐區(qū)域的支配權(quán);優(yōu)化與園區(qū)外交通運輸網(wǎng)絡(luò)的連接;利用物流園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和服務外包來減少增值過程中間環(huán)節(jié);在保持自身獨立性的條件下參與企業(yè)合作；私營經(jīng)濟政府及私營經(jīng)濟在園區(qū)發(fā)展中的目標和任務1、國外物流園區(qū)的運作經(jīng)驗（續(xù)）物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營2、國外物流園區(qū)的運作模式

傳統(tǒng)模式

單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式

聯(lián)合投資集團承租已開發(fā)土地模式

投資商承租未開發(fā)土地模式

聯(lián)合投資集團承租未開發(fā)土地模式

公私合作(PPP)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營由政府來承擔土地的開發(fā)和銷售工作，它的主要特點和融資方式如下表所示。特點政府自己負責土地的開發(fā)工作政府自行將土地租讓給園區(qū)的入駐企業(yè)組織政府負責所有的組織工作融資資金來源于政府撥款和借助于政府貸款二次融資資金來源于出讓土地的收入租讓土地獲得的收入逐步（長期的）流入政府的財政收入結(jié)果政府必須自行負責銷售工作（在物流方面的能力和知識可能不夠）企業(yè)入駐的決定權(quán)在政府從長遠來看政府在物流園區(qū)并無其他任務物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營2、國外物流園區(qū)的運作模式

傳統(tǒng)模式

單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式

聯(lián)合投資集團承租已開發(fā)土地模式

投資商承租未開發(fā)土地模式

聯(lián)合投資集團承租未開發(fā)土地模式

公私合作(PPP)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營由政府來負責土地的開發(fā)工作和所有的組織工作，銷售工作交給投資商，能夠更靈活的滿足入駐企業(yè)的要求。特點政府自己負責土地的開發(fā)工作政府將已開發(fā)的土地全部租讓給單個投資商組織政府負責所有的組織工作融資土地開發(fā)費用來源于政府撥款和借助于政府貸款二次融資資金來源于出讓土地的收入來源于土地出讓的收入，一次性地在較短的時間內(nèi)流入政府的財政收入結(jié)果政府不必負責銷售工作政府對園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小私有投資者有業(yè)務能力，能夠靈活的滿足入駐企業(yè)的要求物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營2、國外物流園區(qū)的運作模式

傳統(tǒng)模式

單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式

聯(lián)合投資集團承租已開發(fā)土地模式

投資商承租未開發(fā)土地模式

聯(lián)合投資集團承租未開發(fā)土地模式

公私合作(PPP)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營由投資商和使用商組成聯(lián)合投資集團來負責銷售工作，政府可以在較短的時間內(nèi)獲得土地出讓的收入。特點政府自己負責土地的開發(fā)工作政府將所有開發(fā)的土地租讓給由投資商和使用商組成的聯(lián)合投資集團組織政府負責所有的組織工作融資土地開發(fā)費用來源于政府撥款和借助于政府貸款二次融資資金來源于出讓土地的收入來源于土地出讓的收入，一次性地在較短的時間內(nèi)流入政府的財政收入結(jié)果政府不必負責銷售工作政府對園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小政府可以在某種程度上影響聯(lián)合投資集團，如作為監(jiān)督機構(gòu)聯(lián)合投資集團有自己的專業(yè)能力并能夠接近客戶物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營2、國外物流園區(qū)的運作模式

傳統(tǒng)模式

單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式

聯(lián)合投資集團承租已開發(fā)土地模式

投資商承租未開發(fā)土地模式

聯(lián)合投資集團承租未開發(fā)土地模式

公私合作(PPP)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營政府將未開發(fā)的土地租讓給一個投資商，由該投資商來負責土地的開發(fā)工作，政府從租讓土地中獲得收入。特點政府將未開發(fā)的土地租讓給一個投資商土地的開發(fā)工作由投資商負責組織政府僅有非常小的組織任務融資不必政府撥款二次融資從租讓土地獲得的收入可立即流入政府財政結(jié)果政府不必負責銷售工作政府對園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小私有投資者有業(yè)務能力，能夠靈活的滿足入駐企業(yè)的要求物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營2、國外物流園區(qū)的運作模式

傳統(tǒng)模式

單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式

聯(lián)合投資集團承租已開發(fā)土地模式

投資商承租未開發(fā)土地模式

聯(lián)合投資集團承租未開發(fā)土地模式

公私合作(PPP)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營政府將未開發(fā)的土地租讓給投資商和使用商組成的聯(lián)合投資集團的方式，土地的開發(fā)工作由聯(lián)合投資集團來負責，政府收入從租讓土地中獲得。特點政府將所有未開發(fā)的土地租讓給由投資商和使用商組成的聯(lián)合投資集團聯(lián)合投資集團負責土地開發(fā)工作組織政府僅有非常小的組織任務融資不必政府撥款二次融資從租讓土地獲得的收入可立即流入政府財政結(jié)果政府不必負責銷售工作政府對園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小政府可以在某種程度上影響聯(lián)合投資集團，如作為監(jiān)督機構(gòu)聯(lián)合投資集團有自己的專業(yè)能力并能夠接近客戶，因而能夠靈活地滿足入駐企業(yè)的需求物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營2、國外物流園區(qū)的運作模式

傳統(tǒng)模式

單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式

聯(lián)合投資集團承租已開發(fā)土地模式

投資商承租未開發(fā)土地模式

聯(lián)合投資集團承租未開發(fā)土地模式

公私合作(PPP)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營

政府將未開發(fā)的土地租讓給由公司合作組成的開發(fā)公司，由其負責土地的開發(fā)工作，政府作為開發(fā)公司的股東之一，并從銷售土地和出租物流設(shè)施中獲得收入。特點政府將所有未開發(fā)的土地租讓給由公私合作組成的開發(fā)公司開發(fā)公司負責土地開發(fā)工作，政府是開發(fā)公司的股東之一組織所有開發(fā)期的組織工作均由開發(fā)公司負責政府無太多組織工作融資開發(fā)土地的融資工作由開發(fā)公司負責不必利用政府貸款開發(fā)公司可以自己建立倉庫并將其出租二次融資從土地銷售中獲得收入可以從出租的倉庫中獲得收入從銷售和出租獲得的收入緩慢地流入開發(fā)公司，因而也流入政府財政政府可以從開發(fā)公司的其他收入中獲得利益結(jié)果政府不必負責銷售工作政府對園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較大由于政府在開發(fā)公司的作用，可以保證本規(guī)劃的目標得以實現(xiàn)，即改善物流現(xiàn)狀政府可以從發(fā)展策略出發(fā)，有目的的將土地或者倉庫租讓給特定的企業(yè)，如用于搬遷或土地交換開發(fā)公司可以將業(yè)務能力、客戶親和力以及公眾利益結(jié)合在一起有時會出現(xiàn)意見不一致的情況物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營2、國外物流園區(qū)的成功實施模式案例公私合伙公司（PPP）是管理物流園區(qū)的公司最常采用的組織結(jié)構(gòu)模型。股份資本由參與分享利潤的公有和私有合伙人所持有，但是大多數(shù)情況下，在物流園區(qū)完成前管理公司會將利潤進行再投資。

意大利博洛尼亞Interporto物流園區(qū)奧地利Graz貨運中心(CCG)物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營

坐落在意大利的北部，是承載及配送意大利以及海外貨物的節(jié)點。該物流園區(qū)發(fā)展公司“Interporto

Bolojna

SpA”建立于1971年，其組織形式為公私合作模式。股份資本總共約14億歐元，其中52%由公有部分管理：博洛尼亞縣、博洛尼亞商會、意大利鐵路公司。私有的合作者大部分是銀行，保險公司，工業(yè)協(xié)會，當?shù)剡\輸組織。股東組成圖總體鳥瞰圖返回物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營

CCG是1996年11月鐵路基礎(chǔ)設(shè)施融資公司依據(jù)鐵路基礎(chǔ)設(shè)施融資法成立，其任務是對奧地利鐵路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金進行管理。

2002年9月,CCG與運營聯(lián)合體簽定了合同，成立了一個由私營運輸企業(yè)和貨代、三家當?shù)刈畲蟮你y行、Graz市所在州以及聯(lián)邦政府聯(lián)合新型的公司模式(PPP)。

CGG所在的Graz地區(qū)，是奧地利南部最大的經(jīng)濟區(qū)，Graz貨運中心作為鐵路基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)通過與一個能力極強的鐵路運營商——州屬公司STLB合作，能夠保證運營的中立性。由于Graz貨物中心的中轉(zhuǎn)站直接與公路和鐵路相接，因此是一個極佳的集裝箱、交換式載貨箱、托車等交通中心。物流園區(qū)運作模式及分析物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營

主要業(yè)務范圍：海關(guān)；貨運代理商；將貨物通過卡車送至公鐵聯(lián)運站或從聯(lián)運站載出的組織；出租中轉(zhuǎn)、辦公和倉儲面積和空地；出租起吊集裝箱、交換箱等設(shè)備；物流咨詢；海運集裝箱維修服務；存放海運空集裝箱；?；芳b箱暫存?？傮w鳥瞰圖CCG組織結(jié)構(gòu)圖三物流園區(qū)管理模式1、管理委員會制2、股份公司制政府仿照開發(fā)區(qū)的管理模式，組建管理委員會對物流園區(qū)進行管理，提供企業(yè)登記、土地使用、人事代理等服務，物業(yè)管理等具體工作則委托專業(yè)公司來做。這種形式適合規(guī)模很大的物流園區(qū)。物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營

采取公司制管理園區(qū)，設(shè)立董事會、總經(jīng)理、監(jiān)事會與相關(guān)部門，按照責權(quán)利相結(jié)合的原則對園區(qū)進行管理。如果開發(fā)商是物流龍頭企業(yè)，采用這種模式的可能性比較大。三物流園區(qū)管理模式

3、業(yè)主委員會制4、協(xié)會制由物流行業(yè)協(xié)會負責整個園區(qū)的經(jīng)營管理，組織、協(xié)調(diào)園區(qū)企業(yè)開展物流服務。這種形式和業(yè)主委員會制的不同在于，協(xié)會所代表的物流企業(yè)更加廣泛，協(xié)會只是組織者，并沒有對園區(qū)進行直接投資。

由參與園區(qū)開發(fā)建設(shè)的物流企業(yè)組成業(yè)主委員會，成為園區(qū)決策機構(gòu)，組建管理部門負責具體的經(jīng)營。物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營三物流園區(qū)管理模式5、房東制投資商完成土地開發(fā)、基礎(chǔ)物流設(shè)施建設(shè)之后，把土地、倉庫、辦公樓、信息平臺等設(shè)施出租給物流公司，投資商自己成為“房東”，只收取租金，不參與經(jīng)營。園區(qū)為企業(yè)提供的服務職能則由政府有關(guān)部門提供，或者委托給專業(yè)公司。物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營三物流園區(qū)管理模式五種管理模式比較這幾種模式很大程度上是園區(qū)投資主體決定的，各有優(yōu)劣。管理委員會制行政色彩比較強，能較好體現(xiàn)政府規(guī)劃的意圖；股份公司制運營效率較高，但可能片面追求效益；業(yè)主委員會制和協(xié)會制決策層比較松散，難于取得一致意見，效率較低；房東制純屬投資行為，對整個園區(qū)的開拓能力較差。物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營12傳統(tǒng)盈利模式四物流園區(qū)盈利模式創(chuàng)新盈利模式物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營五、我國物流園區(qū)的主要盈利模式轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)的盈利模式

倉儲配送型物流園區(qū)的盈利模式

流通加工型物流園區(qū)的盈利模式綜合型物流園區(qū)的盈利模式

根據(jù)國外物流園區(qū)盈利模式的經(jīng)驗，結(jié)合中國物流園區(qū)建設(shè)的實際情況，我們認為商業(yè)（盈利）模式的規(guī)劃應該根據(jù)園區(qū)的不同發(fā)展階段而有所側(cè)重，初創(chuàng)期應該注意發(fā)揮其基本功能，成長期應該發(fā)展其核心功能，而到了成熟期，則應當注重延伸功能的發(fā)掘，概括起來如下圖所示：

發(fā)揮基本功能發(fā)展核心功能發(fā)現(xiàn)延伸功能時間成熟度物流園區(qū)商業(yè)（盈利）模式規(guī)劃思路初創(chuàng)期的盈利模式：發(fā)揮地理優(yōu)勢，提供倉儲、多式聯(lián)運等物流服務；成長期的盈利模式：適應物流國際化的需要，大力發(fā)展保稅物流；成熟期的盈利模式：提供具有貨物中轉(zhuǎn)站特色的增值服務

初創(chuàng)期的盈利模式：重點爭取少數(shù)幾個大型客戶以積累資金和經(jīng)驗；成長期的盈利模式：建設(shè)物流信息交易中心，發(fā)展物流配載業(yè)務；成熟期的盈利模式：代客戶進行供應鏈管理初創(chuàng)期的盈利模式：利用現(xiàn)有設(shè)施，改建專業(yè)交易市場；成長期的盈利模式：發(fā)展專賣，開展品牌特許經(jīng)營；成熟期的盈利模式：提供增值服務，發(fā)展流通加工

初創(chuàng)期的盈利模式：建設(shè)貨物集散中心和信息交易中心，從場地出租費和貨運交易費中盈利成長期的盈利模式：建設(shè)倉儲配送中心和流通加工中心，為客戶提供個性化的服務；

成熟期的盈利模式：發(fā)展物流培訓和電子商務等業(yè)務，從增值服務中創(chuàng)收轉(zhuǎn)運型物流園區(qū)的盈利模式倉儲配送型物流園區(qū)的盈利模式

流通加工型物流園區(qū)的盈利模式綜合型物流園區(qū)的盈利模式傳統(tǒng)盈利模式

我國物流園區(qū)的經(jīng)營理念仍停留在建造設(shè)施、招商引資、獲取實物資產(chǎn)經(jīng)營收入的傳統(tǒng)觀念上。園區(qū)更多的是扮演工業(yè)地產(chǎn)商角色，即通過規(guī)劃和土地劃撥或轉(zhuǎn)讓．對園區(qū)實施基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)．并獨立建設(shè)或合資合作共建倉庫、辦公樓及其他商用配套設(shè)施。通過轉(zhuǎn)讓成熟土地，出售、出租辦公房、倉庫、車間、堆場、停車場等實物資產(chǎn)，以及提供餐飲住宿商場等生活服務獲取收入。

1、以實物資產(chǎn)經(jīng)營為主體的盈利模式現(xiàn)狀物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營傳統(tǒng)盈利模式從入住園區(qū)的物流企業(yè)經(jīng)營情況分析，主要還是靠提供單一性的物流運輸、倉庫儲存、指定性的貨物配送來獲取收入，由于服務內(nèi)容單一，服務手段落后，成為勞動密集型的勞務服務，在市場競爭中缺乏優(yōu)勢。一方面價格競爭失去了盈利成長空間；另一方面，因沒有物流網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)支撐，增加了車輛空載率，降低了倉庫周轉(zhuǎn)率。使物流成本大幅提高，盈利能力不斷下降。２００６物流園區(qū)調(diào)查：93％有庫房貨場租金63％有物業(yè)管理費30％有設(shè)備租金20％有所屬物流企業(yè)17％有物流信息服務10％有國家撥款和稅收優(yōu)惠7％有土地增值后出售出租1、以實物資產(chǎn)經(jīng)營為主體的盈利模式現(xiàn)狀物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營傳統(tǒng)盈利模式2、傳統(tǒng)盈利模式的弊端缺少市場機制盲目發(fā)展，造成大量空置忽視資源整合，建設(shè)成本上升，缺乏吸引力信息技術(shù)落后，物流服務和經(jīng)營水平低下物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營創(chuàng)新盈利模式1、創(chuàng)新盈利模式的思路通過對”需求鏈、供應鏈、信息鏈、管理鏈”四個物流產(chǎn)業(yè)基本運行要素的有序整合，以需求鏈為主線．供應鏈為配套，信息鏈為手段、管理鏈為核心，實現(xiàn)設(shè)計需求鏈，整合供應鏈．再造產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新盈利發(fā)展目標。物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營創(chuàng)新盈利模式2、創(chuàng)新盈利模式的實現(xiàn)途徑開發(fā)資源平臺，以資源整合吸引供應鏈聚集拓展信息技術(shù)服務功能，提高物流供應鏈服務水平

主要通過整合交通資源（各種運輸方式和運輸環(huán)節(jié)，提供綜合運輸服務）、網(wǎng)絡(luò)資源（形成多主體聯(lián)合，依托中心城市的區(qū)域乃至國家骨干物流運作系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)合作）、市場資源（依托物流運作平臺，拓展電子商務、構(gòu)筑電子商務交易平臺；通過以現(xiàn)貨批發(fā)交易為主的系列產(chǎn)品交易，獲得物流、信息流、商流集聚，逐步形成強大市場輻射，帶動物流網(wǎng)絡(luò)化、一體化的形成。）三大資源。例如：利用鋼材園區(qū)集聚效益，培育鋼材銷售市場，實行“統(tǒng)進分銷”，通過開展“代采購業(yè)務”，實現(xiàn)鋼材采購的規(guī)模經(jīng)濟。開展“倉儲＋電子交易”的交易模式，降低交易成本，獲取交易管理費。建立