土地評估分析

土地估價第一節(jié)我國地價體系及土地估價途徑一、地價及地價特點馬克思曾經(jīng)對土地價格進行了本質(zhì)的描述：“土地價格不外是資本化的因而提前支付的地租?！雹偻恋貎r格“不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格?！雹谶@里所講的地租是指“租地農(nóng)場主為了獲得經(jīng)營土地的許可而以租金形式支付給土地所有者的一切”，③也就是土地收益。地租資本化實質(zhì)上是地租收益資本化，土地價格是土地權利和土地收益的購買價格。我國土地使用制度改革是在土地公有的前提下，實行土地所有權與使用權的兩權分離，變以前的無償、無限期、無流動使用為有償、有限期、有流動使用。所以我們評估的主要是土地使用權價格，即土地價格，是以土地使用權有期限出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值和，是土地所有權在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式，是土地使用者取得土地使用權和相應年期內(nèi)土地收益的購買價格。由于出讓的土地使用年期較長，而且使用期間也有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權利，我國的地價評估借鑒一般的地價評估方法是可行的。土地不同于普通商品，也不同于建筑物，我們在評估土地價格時應準確地理解土地的特點：生產(chǎn)成本不同。普通商品是勞動的產(chǎn)物，有生產(chǎn)成本，其價格含生產(chǎn)成本要素，價格圍繞價值上下波動。而土地本身是自然形成的，沒有勞動投入，因而不能以“生產(chǎn)成本”定價，地價不是自身價值的貨幣表現(xiàn)，也很難說有一個波動中心。供求變化不同。普通商品價格與地價都受供求變化的影響，但土地的供給彈性較小，所以地價受需求影響很大，在一定程度上可以說是由對土地的需求程度與支付能力決定的。從全社會的角度看，土地數(shù)量總是固定的，供給是完全無彈性的，一般土地供給不會因土地需求與土地價格的變化而增減。對土地的需求是一種引致需求，即由對土地上的產(chǎn)品和勞務的需求而引起的需求。但是，因為土地往往可以用于多種用途，配置于各個不同的產(chǎn)業(yè)部門，因此，對于某一個產(chǎn)業(yè)部門來說，土地供給是有彈性的。市場結(jié)構(gòu)不同。普通商品有完整的市場，形成的價格較客觀，而土地沒有完整的市場，形成的地價受主觀因素影響較大。馬克思也曾說過：“必須牢牢記住，那些本身沒有任何價值，即不是勞動產(chǎn)品的東西（如土地），或者至少不能由勞動再生產(chǎn)的東西（如古董，某些名家的藝術品等等）的價格，可以由一系列非常偶然的情況來決7定°價格差異不同。普通商品可以標準化，其價格比較一致。但土地由于個別性與固定性，在兩個方面表現(xiàn)出極強的價格差異：一是由于宗地的個別性，非均質(zhì)性及區(qū)位，規(guī)劃用途和容積率的不同，等面積土地價格往往不同；二是由于地理位置、地區(qū)經(jīng)濟等因素影響，產(chǎn)生的地區(qū)性與地域性價格差異。例如，上海市的最高出讓地價是1994年1季度創(chuàng)下的每平方米8388美元，而西安市最高出讓成交價出現(xiàn)在1993年6月，為每平方米712.5美元。即使在上海市內(nèi)，最高地價仍是最低地價的600倍。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國地價的地區(qū)、地域的差異將進一步擴大，而不是縮小。折舊現(xiàn)象不同。一般物品有折舊現(xiàn)象，其價值隨時間的推移而貶低。土地具有永續(xù)性，不但不會有折舊，還會因人口增長、經(jīng)濟文化發(fā)展，對土地需求的增加而使地價呈不斷上漲的趨勢。但是由于在我國土地使用權出讓年期有限，因而對于獲得一定時期使用權的使用者來說，隨著時間的推移，余期的土地使用權價格也應越來越低。由于土地的上述特點，使得地價的評估不能簡單地被認為是一種數(shù)學過程，其中蘊含的內(nèi)容非常復雜。西方學者認為，評估的大部分過程取決于評估者形成的觀點，“是一種用數(shù)學形式來表達觀點的藝術”。臺灣人士卓輝華認為：“不動產(chǎn)估價一藝術十科學十經(jīng)驗”，這是不無道理的。總之，地價評估是根據(jù)特定的目的評定土地于特定時間的特定權益的科學與藝術。為了公平、公正、合理地評估地價，評估人員應從以下三方面入手，奠定這門科學與藝術的基礎：一是準確理解我國地價體系與地價評估技術途徑；二是靈活采用，正確分析各種土地估價資料；三是深入理解、綜合運用各種估價方法。二、地價體系在土地市場的交易和管理中，形成了各種地價。如按形成方式可分為基準地價、交易底價和征稅價格；按政府管理手段可分為申報地價、公告地價、補地價等。不同的土地價格具有不同的概念、內(nèi)涵和作用，共同構(gòu)成地價體系。因此，地價體系是土地市場中，由若干個既相互聯(lián)系，又相互區(qū)別的地價構(gòu)成，共同滿足土地市場交易、管理需要的價格系列。地價體系中地價種類的多少，取決于土地制度、地價的作用、土地市場狀況及政府管理土地的需要。為與我國土地管理制度和土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓制度等相配套、同時也滿足政府、土地投資者、開發(fā)者、使用者等對地價宏觀和微觀等多方面、多層次的需求，在我國已形成了以基準地價和標定地價為核心，包括出讓底價和市場交易價等在內(nèi)的地價體系。其中基準地價反映宏觀地價水平，標定地價、出讓底價、市場交易價屬于宗地地價?；鶞实貎r基準地價的含義?；鶞实貎r是指按照城鎮(zhèn)不同的土地級別或均質(zhì)區(qū)段分別評估的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的單位面積土地使用權平均價格?；鶞实貎r的評估是以城鎮(zhèn)整體為單位進行的，是該地區(qū)土地等級、特定用途、一定時間內(nèi)的使用權平均價格，反映了我國城鎮(zhèn)土地利用所產(chǎn)生的實際經(jīng)濟效果，標明了土地經(jīng)濟價值運動的基準線?；鶞实貎r的主要作用有以下幾個方面：基準地價客觀地反映了土地價值量大小及變動趨勢，表明了土地利用的經(jīng)濟效果；為國家計征土地使用稅、土地增值稅等稅費提供依據(jù)；加強國家宏觀管理的手段，調(diào)整經(jīng)濟活動在空間布局的經(jīng)濟杠桿；進一步評估標定地價、出讓底標等宗地地價的基礎，起到估算初值和修訂初始值的作用。標定地價標定地價的含義。標定地價是市、縣政府根據(jù)管理需要，評估的正常上地市場中，在正常的經(jīng)營管理條件下和政策作用下，具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。標定地價是宗地地價的一種，評估時一般以基準地價為依據(jù)，根據(jù)地塊使用年限、市場行情、地塊大小、形狀、容積率限制、微觀區(qū)位等條件，通過系數(shù)修正進行評估。城鎮(zhèn)內(nèi)不具備基準地價和系數(shù)修正標準時，也可以采用適宜的估價方法，根據(jù)市場地價資料直接評估。標定地價的主要作用有以下幾條：確定土地出讓價格與政府優(yōu)惠幅度的依據(jù)；標定地價是國家行使優(yōu)先購買權的依據(jù)；劃撥土地使用權轉(zhuǎn)移時補交土地使用權出讓金的標準。出讓金，區(qū)別土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40.%；核定地產(chǎn)增值，征收土地增值稅(費)的標準3企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制企業(yè)中土地資產(chǎn)評估的標準。出讓底價出讓底價，是政府根據(jù)正常市場狀況下地塊應達到的地價水平，綜合考慮各種政策因素的影響，確定的某一塊土地出讓時最低的控制價格標準。它也是土地使用權出讓時政府首先出示的待出讓土地的最低地價的依據(jù)和確認成交地價的基礎。在我國，政府壟斷了土地供應量，其出讓土地的價格將對整個土地市場的地價產(chǎn)生重要影響，因此，出讓底價要兼顧當前利益和長遠利益綜合確定。（四）交易價交易價，是土地使用權轉(zhuǎn)移雙方按照一定的法律程序，在土地市場中實際達成的交易價格。市場交易價一般是具體宗地一定使用年期的現(xiàn)實交易價格，是交易雙方收支地價款的標準，也是契稅、土地增值稅、土地收益金的計稅基礎。交易價一般通過協(xié)議、招標、拍賣、市場流通而實現(xiàn)，反映市場供求、政策因素、經(jīng)濟形勢、地價政策、交易雙方心理等各要素綜合作用于某一宗地在某一時刻的價格。三、地價評估的途徑我國的地價體系如上所述，包括反映宏觀地價水平的基準地價，又包括標定地價、出讓底價、交易底價等宗地地價。我國目前的地價評估的途徑也分為基準地價評估途徑與宗地地價評估途徑兩個方面。（一）基準地價評估的途徑進行綜合評估。以土地定級為基礎，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考，綜合評估基準地價。即按照《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》，選擇能反映城鎮(zhèn)土地區(qū)位和土地收益差異的商業(yè)繁華條件、交通條件和基礎設施等因素，借助一定的量化方法，采用多種因素分值加權求和的方法劃分土地級別。根據(jù)當?shù)厥袌鰲l件，抽查不同用途、一定數(shù)量的土地收益點代表該級別不同用途的基準地價。此方法適用于地產(chǎn)市場不太發(fā)育的城鎮(zhèn)，也是我國目前主要采用的方法。劃分均質(zhì)地域基準地價。按土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場交易價格資料評估區(qū)域平均價格作為基準地價。對于土地市場發(fā)育較好，土地交易資料較多的城鎮(zhèn)，可根據(jù)影響地價的區(qū)域因素、個別因素一致性的原則，把土地條件一致的區(qū)段劃歸一個均質(zhì)地域，抽查不同用途、J定數(shù)量的地價信息點代表該區(qū)域不同用途的基準地價。（二）宗地地價評估的途徑基準地價修正法。利用基準地價評估結(jié)果，采用系數(shù)修正法評估宗地地價，即在基準地價評估基礎上編制各因素修正系數(shù)表和因素條件說明表，作為基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價的標準。在宗地發(fā)生出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，評估者對使用年期、當?shù)氐禺a(chǎn)市場供求狀況、土地收益和用途、區(qū)域影響因素、個別因素進行調(diào)查和具體分析，對照因素修正系數(shù)表，對基準地價進行系數(shù)修正，即得到宗地價格。這種方法簡捷，易操作，屬于應用估價法，特別適合于在短期內(nèi)快速評估大量宗地地價。其他方法評估地價。利用調(diào)查的市場地價和收益等資料，采用市場比較法、收益法、剩余法、成本逼近法綜合評估宗地地價。對于因條件不具備而不能使用基準地價系數(shù)修正法的宗地地價可根據(jù)估價目的、估價對象的特點、市場供求狀況、所收集到的地價資料狀況和各種估價方法的特點和適用范圍，選擇一種或幾種基本估價方法評估地價。評估的途徑。第二節(jié)我國土地估價資料隨著經(jīng)濟體制改革和土地使用制度改革的不斷深入，我國房地產(chǎn)市場正逐步走向正規(guī)，并為城鎮(zhèn)土地估價提供了大量的土地價格資料，但由于土地的固定性、個別性，使得市場地價信息相對于土地估價而言仍然相對稀少。而且我國地產(chǎn)市場發(fā)育程度在各地區(qū)間極不均衡，在許多內(nèi)地城市，尤其是中小城市地價資料有限，即使在土地市場發(fā)育較好的地區(qū)，也存在交易點分布不均勻、有交易空白區(qū)的問題。由于歷史原因和土地管理工作尚未完善，我國土地交易中大多是隱形交易，許多地價資料是在不合理條件下形成的，市場交易資料畸形，地價畸高畸低、失信失真，瞞價現(xiàn)象普遍嚴重，難以把握合理地價水平。因此，必須有效利用和正確分析各種資料，保證評估工作公平、公正、公開、合理。土地估價資料可分為四類：土地定級成果資料；土地利用效益資料；地租、地價資料；影響地價因素資料。一、土地定級成果資料土地級別劃分是指按照《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》，選擇能反映城鎮(zhèn)土地區(qū)位和土地收益差異的商業(yè)繁華條件、交通條件、基礎設施等因素，采用多種因素分值加權求和的方法劃分土地級別。城鎮(zhèn)土地定級是對土地的使用價值進行評價，基準地價測算是對區(qū)域土地的經(jīng)濟收益或租價、售價進行評估，前者用等級表示，后者用貨幣量表示，兩者間又存在緊密聯(lián)系。基準地價評估一般以土地定級成果為基礎。土地定級成果資料包括以下三部分：土地級別圖；土地定級工作和技術報告；其他用于土地估價的成果及資料。二、土地利用效益資料土地、資金和勞動力是一切生產(chǎn)經(jīng)營的必要因素，生產(chǎn)經(jīng)營利潤是三者綜合作用的結(jié)果，因此在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的收益中包含來自土地的收益。據(jù)此我們可.以通過工商企業(yè)利潤的分析，分離出其中的土地收益，進而估算地價。（一） 資料內(nèi)容應收集的效益資料主要有：不同行業(yè)資金利潤率標準；同一行業(yè)、不同規(guī)模的資金利用效益資料；不同行業(yè)、不同規(guī)模的企業(yè)勞動力標準；行業(yè)產(chǎn)值、營業(yè)額與利潤等資料；單位或企業(yè)土地利用效用資料。利用土地利用效益資料評估地價，可以評估出工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、倉儲企業(yè)等有生產(chǎn)經(jīng)營收益單位用地的地產(chǎn)價格，并且可選取的樣點數(shù)量多，能較好地滿足數(shù)理統(tǒng)計對樣本量的要求，可以找出土地收益在城市中的變化規(guī)律，同時可我出現(xiàn)有經(jīng)營管理水平下企業(yè)能支付的地租、地價水平，便于更好地制訂和實施地價管理措施。（二） 應注意的問題由于此類資料不是直接來自地產(chǎn)市場，屬于間接資料，為確保評估結(jié)果的準確性，應注意下列問題：收集的利潤資料要準確，扣除的項目標準要合理，特別要注意政策性虧損由地價補虧的情況。注意檢驗，防止系統(tǒng)誤差對地價評估結(jié)果的影響。盡量采取多種資料，多種方法配合，綜合評估城市土地價格。三、 地租、地價資料（一） 直接地租、地價資料此類資料客觀、直接地反映了土地價格，可作為衡量其他資料分析結(jié)果的標準。土地征地、拆遷費，應以地塊所在區(qū)域的平均標準計算。因為征地、拆遷費是對原有利用行為的補償，而開發(fā)完成后的地價價格，更多地取決于地塊位置等因素，而不是土地原有利用行為。當征地、拆遷得到的土地分別出讓時，對位置優(yōu)劣不同的地塊，要根據(jù)實際情況進行區(qū)位修正。出讓、轉(zhuǎn)讓價格體現(xiàn)了市場供求、雙方心理、經(jīng)濟形勢，一般可以代表土地的真實價格，可用以衡量用其他方法評估的結(jié)果的真實性、準確性。但出讓價格有時會因優(yōu)惠政策而偏低，有時會因地塊本身附帶其他有利政策而使地價偏高，所以應根據(jù)成交背景適當修正。（二） 房地交易、出租中地價資料房地交易、出租中包含的地價資料能比較直接地反映土地價格，具有種類多樣、交易量大的特點，是我國目前進行土地估價的主要資料之一。在分離地價時，要注意保證收集的交易價與租金的準確性和扣除項目、扣除標準的正確合理，所得地價必須與已有地價進行比較，避免造成系統(tǒng)誤差。四、 影響地價的因素及其資料（一）地價與影響因素的關系土地價格受眾多因素影響，這些因素是相互作用的，而不是獨立存在的。各種因素對土地價格影響的方向與程度不盡相同，有的因素降低土地價格，有的因素提高土地價格；有的因素對土地價格變化幅度影響很大，有的因素卻影響很小。一但是，隨著時期與地域的不同，尤其是土地利用類型不同，那些影響較大（或較?。┑囊蛩匾部赡茏兂捎绊戄^小（或較大）的因素。各種影響地價的因素與地價之間的影響關系也不盡相同，有的因素對地價的影響是直線性的，即隨著這種因素的變化而降低（或提高）土地價格；有的因素在一定范圍內(nèi)變化可能提高（或降低）地價，超過一定范圍又可能引起地價降低（或升高）；有的因素的變化從某一方面看會提高地價，從另一方面看又會降低地價，其對地價的影響最終效果如何，取決于哪一方面的影響更顯著（見圖3-8-4）。另外，某些因素對地價的影響是可以用數(shù)學模型來度量的，但更多的因素對地價的影響則很難度量，必須靠估價人員長期積累的豐富經(jīng)驗來作判斷。所以說，估價既是一門藝術，也是一門科學，我們不能依靠于機械地套用某些公式，而應綜合分析影響地價的各種因素?？茖W地評估地價。影響地價的因素通常可分為一般因素、區(qū)域因素與個別因素三種。(二)影響地價的因素資料.1.影響地價的一一k因素資料。影響地價的一般因素主要是指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的社會、經(jīng)濟、政策和國際因素等。限于篇幅，僅將影響地價的一般因素分解。影響地價的區(qū)域因素資料。影響地價的區(qū)域因素主要是指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的城鎮(zhèn)繁華程度及區(qū)域在城市中的位置、交通條件、基礎設施及公共設施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。位置。位置有自然地理位置和社會經(jīng)濟位置之別，影響地價的位置因素主要是指經(jīng)濟位置，包括土地級別、距市中心或商業(yè)中心距離、商業(yè)繁華程度等。其中商業(yè)繁華程度主要是指商業(yè)區(qū)等級、商業(yè)服務業(yè)店鋪總數(shù)等。土地具有位置固定性，但周圍的社會經(jīng)濟環(huán)境是可變的，環(huán)境的變化等效于土地的經(jīng)濟位置發(fā)生變化。交通條件。交通條件主要指區(qū)域的交通類型，對外聯(lián)系方式及方便程度，整體性交通結(jié)構(gòu)，道路狀況及等級，公路交通狀況及路網(wǎng)密度?；A設施公共設施水平。影響地價的基礎設施及公共設施條件主要包括基礎設施和服務設施兩大類。通常指上下水道、電力、電訊、燃氣、暖氣以及幼兒園、學校、公園、醫(yī)院等公共設施的等級、結(jié)構(gòu)、保證率、齊備程度及距離等。環(huán)境質(zhì)量。影響地價的環(huán)境質(zhì)量主要包括人文環(huán)境和自然環(huán)境。人文環(huán)境包括居民職業(yè)類別、教育程度和收入水平等因素，自然環(huán)境包括地質(zhì)、地勢、坡度、風向、生態(tài)、綠化、空氣和噪音污染程度等因素。城市規(guī)劃限制。影響地價的城市規(guī)劃因素主要有區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管理等。影響地價的個別因素資料。影響地價的個別因素主要是指與宗地直接相關的自然條件、市政設施條件、宗地形狀、深度、寬度、使用限制和宗地臨街條件等。土地面積。在繁華地段，土地價格對土地面積敏感度較大。一般來說，土地面積過于狹小，限制其效用的充分發(fā)揮，不利于經(jīng)濟使用，因此地價很低。但也有例外，如因為這塊土地的存在，可能減低相鄰大面積土地的利用價值，于是相鄰土地使用者為求其土地得到最佳利用，而不惜高價取得。土地形狀。土地形狀有正方形、三角形、菱形、梯形等。由于形狀不規(guī)則的土地不利于土地使用，所以價格較低。此外，土地價格也受地塊的寬度、深度、寬度與深度比例是否適當?shù)纫蛩赜绊?。?） 宗地在區(qū)域內(nèi)的微觀區(qū)位。（4） 宗地環(huán)境質(zhì)量因素。與宗地有關的環(huán)境質(zhì)量是指與宗地本身有關的坡度、坡向、地質(zhì)條件、自然災害等。（5） 宗地市政設施條件。與宗地有關的市政設施是指與宗地直接相關的上下水、供電、供氣、供暖、電訊設施等。（6） 城市規(guī)劃限制。作為個別因素考慮的城市規(guī)劃因素主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。第三節(jié)土地估價方法應用土地估價的方法通常被分為基本估價方法和應用估價方法?；竟纼r方法適合宗地價格評估，取得一定時點的宗地評估價格，包括市場比較法、收益法、成本法、剩余法等。應用估價法是政府為管理地產(chǎn)市場和土地價格的需要所采用的快速、經(jīng)濟的區(qū)域估價方法，即在基本估價方法的基礎上，對整個城市或某一區(qū)域的地價、地價影響因素、地價變化規(guī)律進行分析，建立起的一套地塊價格評估標準，從而在需要時可以快速、經(jīng)濟地評估出城市或區(qū)域內(nèi)的地塊價格。此類方法多適用于政府政策性的大量估價，屬于此類的方法有：路線價法、標準宗地估價法、模型（數(shù)理統(tǒng)計）估價法等，在我國主要是應用基準地價修正法。一、市場比較法市場比較法是在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條件類型或使用價值相同的士地交易實例與待估宗地加以對照比較，在兩者之間就影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個別因素等進行修正，求取待估宗地在評估基準日地價的方法。這種方法體現(xiàn)了市場的供求關系，具有現(xiàn)實性，說服力很強。運用市場比較法，一般需要做因素修正，因而難度較大，要求估價者有豐富的估價知識和經(jīng)驗。適用于地產(chǎn)市場發(fā)育較好、有許多交易實例的地區(qū)。用市場比較法評估土地價格，除對可比實例進行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正外，還應根據(jù)使用年期、容積率等因素進行修正。使用年期修正。土地使用年期是指土地交易中契約約定的土地使用年限。我國實行土地有償、有期限、有流動使用制度，土地使用年期直接影響到土地使用效用和獲取土地收益的年限，進而影響地價。例如，國家規(guī)定工業(yè)用地使用年限為50年，可比實例用地交易時已使用了10年，剩余年期為40年，待估宗地為新出讓工業(yè)用地，使用年期為50年。容積率修正。容積率是建筑面積與占地面積之比。一般城市規(guī)劃對城市不同地區(qū)的建筑容積率有一定的規(guī)定限制。容積率越大，單位土地面積上的建筑面積越大，土地利用的效率就越高，從而影響地價。關于容積率的修正目前有兩種方法：一種是把容積率作為個別因素的一個子因素，只進行個別因素修正；另一種方法是把容積率修正從個別因素修正中分離出來，分別對容積率和個別因素進行修正。這兩種方法本質(zhì)上是一致的，這里我們采用后一種修正方法。在歐美及日本，由于市場競爭和城市規(guī)劃的原因，在同一區(qū)域所有宗地的容積率都相差無幾，所以一般無須修正。但在我國，由于沒有形成完善的競爭機制，城市規(guī)劃以局部、短期為主，缺乏整體布局、長期效益的觀念，在同一區(qū)域內(nèi)的容積率相差懸殊。許多城市制定了容積率修正系數(shù)表，我們采用后一種修正方法。在歐美及日本，由于市場競爭和城市規(guī)劃的原因，在同一區(qū)域所有宗地的容積率都相差無幾，所以一般無須修正。但在我國，由于沒有形成完善的競爭機制，城市規(guī)劃以局部、短期為主，缺乏整體布局、長期效益的觀念，在同一區(qū)域內(nèi)的容積率相差懸殊。二、收益法收益法，也叫地租資本化法，是以土地還原率將土地在將來所能產(chǎn)生之期待純收益折算現(xiàn)值的總和，求取待估土地價格的方法。由于土地的固定性、永續(xù)性，使得土地的所有者能期待在未來年間持續(xù)取得純收益，所以純收益的資本化可以作為土地價格。適用干有收益（如出租、商業(yè)、工業(yè)用地）或潛在收益的土地的估價。利用收益法得到的估價結(jié)果的可信度與準確度取決于土地純收益、還原率的準確程度，具體應用中應注意這兩個問題。例8—3：某市N公司以A、B兩塊土地租用價出資入股，與另外兩家公司組成XXX有限公司，現(xiàn)評估土地在1994年8月31日的價值作價入股。A、B兩塊土地按實際交付時間，分塊分期起租計算，合同總租期25年，即從1994年9月1日至2019年8月31日止。(一)具體情況A場地分三種情況：現(xiàn)有熟地32593m'，1994年一9月1日投入；正在回填土的土地3084m'，1995年3月投入；計劃待港口開發(fā)地16464m'，1996年8月投入。B場地情況：面積為85100m'，2009年3月10日投入。9.確定評估結(jié)果。因N公司該項評估是土地租價入股，合營后利潤分成，據(jù)土地分期投入的時期效應，以及土地從投入到形成目標生產(chǎn)力、發(fā)揮經(jīng)濟效益，與股東各方都是密切相關的，故擬采用前兩年各50%本金化作用計算。最終確定A、B兩場地評估值如下：評估值1181X(IX50%+0.909IX50%)=1127(萬美元)三、 剩余法剩余法又稱假設開發(fā)法，是將某一待估土地上全部建筑物的銷售價格減去正常建造成本、正常利潤、稅金、利息，從而求得該地塊價格的一種土地估價方法。利用剩余法估價應遵循土地最有效利用原則，正確確定