克而瑞-鄭州2016年3月房地產(chǎn)市場月報59P

2016年3月鄭州房地產(chǎn)市場月報克而瑞·河南目錄四、新盤推薦二、土地市場三、細分市場一、宏觀環(huán)境宏

觀環(huán)境2016年第三期HONGGUANHUANJINGHONGGUANHUANJINGPART15月1日起營改增試點擴大到建筑和房地產(chǎn)業(yè)政策：從5月1日起，營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。點評：

由于只是出了一個試點范圍，并沒有出具體稅率和抵扣項的細則，所以營改增的影響還不能具體確定，根據(jù)市場上大家都在猜測的11%的稅率算，其實對房地產(chǎn)市場影響并不大，因為稅改之后，稅收的差額本身就很小。稅種和稅率的改變，對不同企業(yè)甚至不同項目所帶來的影響各有不同?？傮w而言，高利潤項目會增加稅負，低利潤項目很可能會降低稅負。這從一定程度上說，將有利于那些庫存量較大、去化艱難、利潤相對較薄的三四線城市開發(fā)商降低稅負，從而給這些開發(fā)商提供更大的降價空間，有利于三四線城市去庫存。而對于京滬等地一些囤地時間較長、獲得土地成本較低的房企來說，利潤越是豐厚稅負越會增加。中海310億收購中信住宅業(yè)務(wù)3月14日,中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱,將以人民幣310億元的總價收購中信股份旗下完成整合后的中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅業(yè)務(wù),總建筑面積約2400萬平方米，,項目主要位于環(huán)渤海、長三角、珠三角及其他地區(qū),大部分項目位于一線及二線城市。中海地產(chǎn)將主要通過向中信方面增發(fā)股份、同時轉(zhuǎn)讓小部分資產(chǎn)支付交易對價。交易完成后,中信將持有中海地產(chǎn)10%股權(quán),成為中海地產(chǎn)的第二大股東。融創(chuàng)先買中牟美盛又牽手國控重點布局鄭州2015年是地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型年，創(chuàng)新中伴隨著陣痛，很多房企選擇大范圍改革。碧桂園選擇在堅守中進取，在鞏固三四線市場的同時，大力開拓一二線市場，與此同時，加碼海外房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。3月15日，碧桂園2015年的業(yè)績發(fā)布會在香港舉行，年報披露，2015年碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額1401億元，同比增長7.1%，已連續(xù)三年銷售破千億。2016年碧桂園銷售目標為1680億元，不包括海外部分。在今年的業(yè)績會上，碧桂園集團總裁、執(zhí)行董事莫斌表示：“海外沒有限定目標，有空間做得更好”。碧桂園多元化轉(zhuǎn)型沖刺2000億房企俱樂部融創(chuàng)中國收購中牟美盛，拿下了中牟的地塊，預示著將正式進駐鄭州。3月19日，融創(chuàng)中國舉辦與河南國控集團的戰(zhàn)略合作簽約儀式。孫宏斌親自站臺，與河南國控戰(zhàn)略簽約，三句話談新合作：鄭州強二線城市，看好鄭州地產(chǎn)發(fā)展；與國控共同做一級土地和二級土地整合開發(fā)合作，深耕中原；發(fā)揚融創(chuàng)努力的作風，為鄭州帶來好的產(chǎn)品。3.9——紫荊山路下穿隴海路隧道圍擋施工事件：為緩解紫荊山路隴海路交叉口交通壓力，紫荊山路修建下穿隴海路隧道，3月9日晚10時起圍擋施工，預計持續(xù)至10月底。紫荊山路下穿隴海路隧道工程南起隴海北一街，北至熊兒河橋南側(cè)，全長約480米，暗埋段長約270米。實施這一工程，目的是為實現(xiàn)將來紫荊山路上的車輛穿越隴海高架地面道路路口時不受紅綠燈限制。預計工程10月底完工后，南北向紫荊山路中間將有一條雙向6車道的下穿隴海路隧道。點評：

在高架下修建下穿隧道，對居民出行安全以及緩解交通壓力，減少城市道路用地，縮短行車里程都有積極的作用，特別是紫荊山路、隴海路作為城市的主干道，通行車輛較多，人流量較大，下穿隧道的修建具有重要意義，同時也體現(xiàn)了城市文明風貌，區(qū)域交通的改善也為房地產(chǎn)開發(fā)帶來積極影響。3.10——京廣快速路二期直通西南繞城高速事件：10日，京廣快速路二期南延高架主線橋?qū)㈤_通運行。有車一族可走京廣快速路高架，一路綠燈直達西南繞城高速。點評：

京廣快速路穿過中心城區(qū)，連接連霍高速和西南繞城高速，是我市首條直通兩條高速的南北向快速路。京廣快速路二期南延高架主線橋的開通運行，可以緩解沿線交通壓力，縮短城市距離，對城市交通具有積極作用。3.10——鄭州園博園總體規(guī)劃獲一致通過擬于2017年9月開辦事件：第十一屆園博會由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、河南省人民政府主辦，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、鄭州市人民政府、中國風景園林學會、中國公園協(xié)會承辦。展園選址在鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)，將以“引領(lǐng)綠色發(fā)展傳承華夏文明”為主題，突出“綠色、低碳、惠民、共享”理念，展示園林藝術(shù)水平和城市園林未來發(fā)展方向，彰顯文化傳承。展區(qū)規(guī)劃為9個國內(nèi)城市展園組團，1個國際展區(qū)，5大主題公共展區(qū)。第十一屆園博會擬于2017年9月至2018年5月舉辦。點評：

“園博會”創(chuàng)辦于1997年，由國家住建部和地方政府共同舉辦，是我國規(guī)模最大、規(guī)格最高、內(nèi)容最豐富的風景園林與花卉盆景行業(yè)盛會。園博園選址于鄭州航空港區(qū)，將大幅度改善航空港試驗區(qū)的城市環(huán)境，提高航空港試驗區(qū)城市建設(shè)水平，豐富當?shù)啬酥寥∪嗣竦男蓍e娛樂生活，有利于提升鄭州航空港在社會的知名度，也將大幅提升鄭州的城市形象，將為航空港區(qū)乃至全鄭州、全省的帶來經(jīng)濟發(fā)展。而區(qū)域環(huán)境的改善，也將給房地產(chǎn)開發(fā)提供沃土。3.14——鄭州市場外遷有“續(xù)集”又有80家將外遷或升級事件：2015年，已經(jīng)啟動3年的鄭州中心城區(qū)177家市場的外遷行動“收官”.為增強鄭州輻射帶動力，將省會打造成為服務(wù)全球、輻射全國的現(xiàn)代化商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地，鄭州市計劃利用3年時間完成繞城高速、黃河大堤、萬三公路以內(nèi)大圍合區(qū)域商品交易市場外遷和轉(zhuǎn)型提升工作。本次外遷將涉及中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城回族區(qū)、惠濟區(qū)等區(qū)域，共80家市場。根據(jù)計劃，2017年要完成54家市場外遷，2018年完成26家市場外遷或轉(zhuǎn)型提升。點評：

批發(fā)市場外遷，是城市發(fā)展的必然結(jié)果。批發(fā)市場業(yè)態(tài)屬于社會的低端業(yè)態(tài)，批發(fā)市場的外遷是轉(zhuǎn)型、調(diào)整、變革的一個過程，是重構(gòu)全新的生態(tài)圈的一部分，并非簡單的搬家。此外批發(fā)市場的外遷對疏解城市交通壓力也有積極的作用，而搬遷后的批發(fā)市場，也將給房地產(chǎn)市場提供優(yōu)質(zhì)的土地資源。3.16——鄭州航空港區(qū)發(fā)展列入“十三五”規(guī)劃綱要草案事件：昨日，十二屆全國人大四次會議閉幕，大會批準政府工作報告、“十三五”規(guī)劃綱要、全國人大常委會工作報告等。根據(jù)人大代表和政協(xié)委員對“十三五”規(guī)劃《綱要草案》提出的意見進行了修改完善，修改57處。值得注意的是，“加快鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)建設(shè)”被寫進了“十三五”規(guī)劃綱要。??據(jù)了解，“十三五”規(guī)劃綱要草案57處修改意見中，有兩處與鄭州密切相關(guān)，增加的這兩條修改內(nèi)容分別為“加快鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)建設(shè)”、“建設(shè)鄭州等以貨運功能為主的機場”。點評：

鄭州航空港作為國家戰(zhàn)略的一部分，發(fā)展一直備受社會各界的關(guān)注，如果說十二五期間是確定航空港的戰(zhàn)略地位，是打基礎(chǔ)的五年，那么十三五再次列入規(guī)劃綱要，將是航空港試驗區(qū)的騰飛的五年。河南省地處中原大地，是中部崛起的中堅力量，十三五規(guī)劃綱要中，增加了“加快鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)建設(shè)”“建設(shè)鄭州等以貨運功能為主的機場”等重要內(nèi)容，為我省實施開放帶動戰(zhàn)略提供了強大的政策支持，推進鄭州航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)建設(shè)、提升鄭歐班列運營水平等舉措，對河南建成連通境內(nèi)外、輻射東中西的物流通道樞紐意義重大。3.20——中原路西三環(huán)直達新田城公交專線開通事件：3月20日，中原路西三環(huán)直達新田城公交專線開通，起止為新田城至中原西路西三環(huán)公交中轉(zhuǎn)站，早6:30至晚7:30，每20分鐘一趟，票價2元。4月份，新田城一號專線也將投入使用，接駁地鐵一號線，再加上原有的565路（賈峪鎮(zhèn)—醫(yī)學院）公交，3條專線同時運營。點評：

洞林湖因為環(huán)境優(yōu)美，一直備受開發(fā)商青睞，先后有新田城、恒大、碧桂園3家大型地產(chǎn)公司入駐開發(fā)，但交通問題一直是該區(qū)域受爭議的地方，此次開通的直達新田城的公交專線，將大大的改善該區(qū)域了交通匱乏的問題，假期了該區(qū)域和市區(qū)的聯(lián)系，對促進該區(qū)域的發(fā)展具有一定的積極作用。隨著新田大道通車以及隴海路高架通車，未來航海路西延、地鐵6號線設(shè)立站點，公交公司設(shè)立公交樞紐，新田城的交通和配套將會越來越成熟。3.24——鄭州“東五環(huán)”24日正式開始建設(shè)預計2017年底通車事件：24日G107線鄭州境東移改建工程開工，鄭州市民熱議已久的鄭州東五環(huán)正式開始建設(shè)，項目預計2017年底通車。工程北起中牟縣鄭庵鎮(zhèn)前楊村南，與擬建的G107線鄭州境東移改建工程一期（也是“東五環(huán)”的一部分，大致沿萬三公路走向）相接，南至鄭州市與開封市交界處的航空港區(qū)三官廟辦事處坡董村，通過互通式立交與S102線相交。工程采用雙向六車道一級公路技術(shù)標準，設(shè)計速度100千米/時，路基寬度33.5米，路線全長22.16千米。點評：

G107線的每次的變遷都是一次城市框架的拉大，可以說G107線是鄭州高速發(fā)展的縮影。本次G107的開工，標志了鄭州開啟了五環(huán)時代。從道路本身來說，G107線的開建，使城市又多了一條南向方向的主干道，特別是對提升鄭州東部的交通具有重要意義，而且二期工程建成后也將是貫穿航空港區(qū)的一條重要通道，將大大加強港區(qū)和鄭州市區(qū)的連接性，未來107新線向北可以通過中牟官渡穿越黃河，向南則可以一直延伸到信陽。所以說G107的開建，未來對全省南北路網(wǎng)都有一定的積極作用。從項目開發(fā)模式來看，該PPP項目的落地開花為我市普通干線公路建設(shè)開辟了新的融資渠道，對普通干線公路建設(shè)實施PPP模式作出了良好示范。3.28——鄭州機場將完成所有航空公司轉(zhuǎn)場坐飛機去T2吧事件：3月28日，河南機場集團發(fā)布消息，繼3月6日國內(nèi)18家航空公司轉(zhuǎn)至鄭州新鄭國際機場T2航站樓運營后，本月30日零時起，鄭州機場T2航站樓將迎來最后一批共13家航空公司轉(zhuǎn)場運營，屆時在鄭州機場運營的33家客運航空公司將全部在T2航站樓運營，預計每天將有5萬余名旅客在此抵離。點評：

T2航站建筑面積大，可容納更多的航空公司，便于擴大機場規(guī)模，統(tǒng)一管理，而且還可以和城市地鐵、鄭機高鐵、公路實現(xiàn)零換乘，是繼上海虹橋機場之后，全國第二個集城際鐵路、高速鐵路、高速公路、地鐵等多種交通方式為一體的現(xiàn)代綜合交通樞紐，對航空港的發(fā)展具有積極意義。3.30——新銀科5.1億攬高新區(qū)111畝地將用作安置房建設(shè)事件：繼1月27日以8.796億元攬地正式進駐鄭州后，金科拿地“不停歇”。3月30日上午，鄭州新銀科置業(yè)有限公司以起始價51180萬元競得高新區(qū)111.28畝瓦屋李城改地，地塊緊鄰1月攬獲的金科城項目用地。按照最大容積率3.5計算，樓面價元1971.14/㎡，單價459.92萬元每畝。據(jù)金科河南公司總經(jīng)理畢海濤透露，“此次競得地塊為安置房用地”。點評：

繼綠地、恒大、萬科、碧桂園等知名一線房企，又一全國知名房企進駐鄭州市場，鄭州市場缺少好產(chǎn)品和好服務(wù)，而金科城則要最大化的體現(xiàn)金科最好的品質(zhì)和服務(wù)，屆時將為鄭州房地產(chǎn)市場帶來新的活力。土地市場TUDISHICHANGTUDISHICHANGPART22016年第三期城中村非城中村供應地塊位置成交地塊位置備注：圓形表示城中村土地，方形表示非城中村土地區(qū)域涵蓋：鄭東新區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、管城區(qū)、惠濟區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)土地性質(zhì)：住宅、商業(yè)、辦公、綜合，不含工業(yè)、公建配套用地位置分布：3月份全市供應土地16幅，成交土地11幅，城中村土地8幅，非城中村土地3幅；城中村成交主要集中在惠濟區(qū)、以正弘瀾庭敘項目為主，非城中村成交位于管城區(qū)1-3173-68211267-10324-513-1611土地供應：3月份土地供應較2月有所上漲；本月土地供應16宗合計982畝，環(huán)比上漲22.57%，同比上漲64.70%；其中非城中村供應占比下降單位：宗單位：畝單位：萬㎡單位：萬㎡編號是否城中村區(qū)域環(huán)線土地屬性公告日期用地面積(萬㎡)用地面積(畝)總建面積(萬㎡)容積率綠化率(%)建筑密度(%)建筑限高(m)土地地址公告號/宗地編號1否金水區(qū)二三環(huán)間純住宅290.70103.775.42525100雙鋪路南、天明路東鄭政出[2016]46號2商辦220.2640.963.7254060廣電南路南、花園路東鄭政出[2016]57號（網(wǎng)）3中原區(qū)二三環(huán)間純住宅282.573911.064.33025100煤機路北、熱電廠路西鄭政出[2016]58號（網(wǎng)）4鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)純住宅185.097614.252.8352560龍北二路北、居然街東鄭政東出〔2016〕7號（網(wǎng)）5185.277914.742.8352560龍北二路北、龍翼一街西鄭政東出〔2016〕6號（網(wǎng)）6是高新區(qū)三四環(huán)間純住宅299.0513631.693.53025100楓楊街南、石楠路西鄭政出[2016]41號7金水區(qū)三四環(huán)間商辦221.81277.623.5204550文清北路南、河村東街東鄭政出[2016]54號（網(wǎng)）8222.29349.603.5204550金城大道北、河村中街東鄭政出[2016]53號（網(wǎng)）9221.80277.544.2254550金城大道北、楊槐東路東鄭政出[2016]55號（網(wǎng)）四環(huán)外102222.96349.644.2254550金城大道南、迎賓東路西鄭政出[2016]56號（網(wǎng)）11管城區(qū)二三環(huán)間純住宅291.29195.824.5302580三峽路南、通站路西鄭政出[2016]44號12中原區(qū)二三環(huán)間純住宅288.7613139.434.53525100淮河路南、華山路西鄭政出[2016]59號13四環(huán)外108.8313230.893.53025100金枝路南、玉軒路東鄭政出[2016]49號（網(wǎng)）1497.2510921.5433025100金桐路南、玉瑞路東鄭政出[2016]48號（網(wǎng)）1596.9710520.933025100金枝路北、玉軒路西鄭政出[2016]47號（網(wǎng)）16商辦101.25193.132.5303080金田路北、泉州路西鄭政出[2016]50號（網(wǎng)）土地供應明細：16幅供應地塊有5宗為非城中村用地；土地供應主要來自中原區(qū)，占全市總建面積54.6%土地成交：3月份土地成交較2月略有下降；本月土地成交11宗合計593畝，環(huán)比下降33.30%，同比下降9.79%；其中非城中村成交占比增加單位：宗單位：畝單位：萬㎡單位：萬㎡非城中村土地成交價格走勢：3月份非城中村土地成交3塊，位于管城區(qū)，土地性質(zhì)為住宅用地；其中每畝地價平均469萬元/畝，環(huán)比下降62.12%，同比下降18.05%；成交樓板價平均2127元/㎡，環(huán)比下降54.19%，同比下降60.69%單位：萬元/畝單位：元/㎡21非城中村成交明細：3幅成交地塊來自管城區(qū)，占地僅89.7畝，均為住宅用地編號區(qū)域環(huán)線土地屬性用地面積(萬㎡)用地面積(畝)總建面積(萬㎡)容積率地址公告號/宗地號成交日期開發(fā)商土地價格（億元）溢價率成交樓板價（元/㎡）每畝地價（萬元/畝）1管城區(qū)二環(huán)內(nèi)純住宅0.6810.272.053德風街北、德信路西鄭政出[2016]34號（網(wǎng)）9河南龍源地產(chǎn)有限公司0.524394882管城區(qū)二環(huán)內(nèi)純住宅1.9629.336.843.5德風街北、靈隱路西鄭政出[2016]33號（網(wǎng)）9河南龍源地產(chǎn)有限公司1.3519714603管城區(qū)二環(huán)內(nèi)純住宅3.3450.111.693.5石化路西、西冷路南鄭政出[2016]32號（網(wǎng)）9河南龍源地產(chǎn)有限公司2.31971460編號區(qū)域環(huán)線土地屬性用地面積(萬㎡)用地面積(畝)總建面積(萬㎡)容積率地址公告號/宗地號成交日期開發(fā)商土地價格（億元）溢價率成交樓板價（元/㎡）每畝地價（萬元/畝）1二七區(qū)二三環(huán)間純住宅3.4551.7213.794長江路南、興華南街東鄭政出[2016]25號2鄭州創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.47017874772高新區(qū)三四環(huán)間純住宅7.42111.2825.963.5冬青街北、月桂路西鄭政出[2016]40號30鄭州新銀科置業(yè)有限公司5.12019714603惠濟區(qū)三四環(huán)間純住宅4.2063.1011.782.8豫泰路東、金達路北鄭政出[2016]30號2河南正弘置業(yè)有限公司2.210187234940.8813.232.472.8樂飛街東、金達路北鄭政出[2016]29號2河南正弘置業(yè)有限公司0.460187234951.3319.973.732.8樂飛街東、科達街北鄭政出[2016]28號2河南正弘置業(yè)有限公司1.33035716676商辦2.3134.587.613.3樂飛街東、金達路南鄭政出[2016]27號2河南正弘置業(yè)有限公司1.27016743687金水區(qū)三四環(huán)間商辦5.2478.6115.723金寶路北、馬頭崗中街西鄭政出[2016]31號2鄭州金安高科置業(yè)有限公司1.61010252058二環(huán)內(nèi)純住宅8.70130.5452.226紅旗路北、經(jīng)七路東鄭政出[2016]26號2河南恒祥實業(yè)有限公司11.6902238895亞星盛世地塊城中村成交明細：8幅成交地塊主要來自金水區(qū)和惠濟區(qū)，總建面積全市占比分別為51%、19%金科地塊正弘瀾庭敘恒祥百悅城細分市場XIFENSHICHANGXIFENSHICHANGPART32016年第三期主城區(qū)商品住宅市場月度供應：3月商品住宅新增供應86.1萬㎡，同比+375%，環(huán)比+198%，本月供求比為0.74；本月供應最高為碧源月湖公園項目（1644套，16.46萬㎡）表：鄭州市3月主要供應項目供應面積TOP5排名項目名稱板塊供應套數(shù)供應面積（萬㎡）1碧源月湖公園黃河板塊164416.462五龍新城冉屯路板塊10839.883橄欖城航海路板塊9418.984健達西西湖西流湖板塊6355.805鑫苑鑫家運河新區(qū)板塊5405.30主城區(qū)商品住宅市場成交走勢：3月商品住宅成交107萬㎡，同比+134%，環(huán)比+159%；成交均價9436元/㎡，環(huán)比+0.6%；3月整體市場較為活躍，多數(shù)項目成交量銷量大增表：鄭州市3月主要成交項目成交面積TOP5排名項目名稱板塊成交套數(shù)成交面積（㎡）成交金額（萬元）成交均價（元/㎡）1公園道1號高新區(qū)板塊360365543288389962亞星盛世家園航海路板塊331360953176788013匯泉西悅城西流湖板塊361348362392268674碧源月湖公園黃河板塊326334342154564445陽光城東南板塊32032782287978785主城區(qū)商品住宅存量：存量微降；3月商品住宅存量為597.9萬㎡，較上月小幅下降；3月去化周期上漲至8.2個月，環(huán)比+4.6%；市場存量壓力雖然較大，但處于合理水平區(qū)間注：商品住宅存貨去化周期=期末已獲得預售許可證的未售面積總額

/過去3個月月均成交面積八大區(qū)商品住宅供銷價走勢：3月商品住宅高新區(qū)供應第一，供應25.6萬㎡，主力項目為五龍新城、健達西西湖；管城區(qū)成交19.7萬㎡位居第一，主力項目為陽光城、綠都瀾灣、正商華鉆等項目；東南、航海路板塊為管城區(qū)主力成交區(qū)域表：3月區(qū)域（成交量最高的區(qū)域-管城區(qū)）項目成交面積TOP5排名項目名稱板塊供應套數(shù)供應面積（萬㎡）1五龍新城冉屯路板塊10839.882健達西西湖西流湖板塊6355.803正弘高新數(shù)碼港高新區(qū)板塊3983.62表：3月（供應量最高的區(qū)域-高新區(qū)）項目供應面積排名排名項目名稱板塊成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）1陽光城東南板塊3203278287852綠都瀾灣東南板塊2823220786633正商華鉆東南板塊2993216288154綠都紫荊華庭東南板塊2863151486565源升金鑼灣航海路板塊201180439023成交產(chǎn)品線：改善產(chǎn)品占比下降，價格下跌；本月90-140㎡以下各產(chǎn)品線成交占比較上月下降1%，最近幾月基本在45%上下浮動，140㎡以上改善類產(chǎn)品成交占比較上月下降2%；價格方面90㎡以下首置產(chǎn)品小幅上漲，高端產(chǎn)品線有所下降四環(huán)線三環(huán)線G107表：2016年3月首置首改產(chǎn)品成交金額TOP10圖：2016年3月首置首改產(chǎn)品TOP10區(qū)域分布排名項目名稱成交金額(億)成交面積(萬㎡)成交套數(shù)（備案）成交均價(元/㎡)1公園道1號2.502.7930189312陽光城2.362.7027587933匯泉西悅城2.012.9231669064中海錦苑1.961.47166133475領(lǐng)創(chuàng)天譽華庭1.832.1025186846升龍城1.651.8419289887五龍新城1.651.7419894648亞星盛世家園1.641.8619388329和潤林湖美景1.641.90222862610源升金鑼灣1.631.802019023合計18.8721.122315首置首改類產(chǎn)品線（120㎡以內(nèi)）：成交項目主要分布在航海路板塊、冉屯路板塊等片區(qū)，成交均價基本在8600-9500元/㎡之間。其中，公園道1號成交2.5億，排名第一；TOP10項目成交額占首置首改類產(chǎn)品整體成交的31%12689751043排名項目名稱成交金額(億)成交面積(萬㎡)成交備案套數(shù)成交均價(元/㎡)1綠都紫荊華庭1.822.0816087432亞星盛世家園1.541.7513887683綠都瀾灣1.341.5511986274正商華鉆1.301.4511289765英地金臺府邸1.120.8769128956華啟金悅府1.000.6245160597保利海上五月花0.990.7958125038康橋悅島0.931.067488239碧源月湖公園0.851.29103660810錦藝四季城0.830.876610761合計11.7212.33944再改類產(chǎn)品線（120-180㎡）：成交項目主要分布在東南板塊、黃河板塊等片區(qū)，主城區(qū)成交均價南北分化，南部片區(qū)8600-9000元/㎡，北部片區(qū)、東區(qū)在10700-16000元/㎡之間。TOP10項目成交額占再改類產(chǎn)品整體成交的33%表：2016年3月再改產(chǎn)品成交金額TOP10圖：2016年3月再改產(chǎn)品TOP10區(qū)域分布四環(huán)線三環(huán)線G10712689751043排名項目名稱成交金額(億)成交面積(萬㎡)成交備案套數(shù)成交均價(元/㎡)1海馬公園1.200.7738155962瀚海晴宇0.910.5321171353建業(yè)天筑0.680.2811246894普羅旺世龍之夢0.640.2110299835金沙湖高爾夫觀邸0.350.156231656富田九鼎世家0.300.2412125057建業(yè)春天里0.270.134206818銀基王朝0.260.199134729鴻園0.240.1561595710綠地海珀蘭軒0.230.181012479合計5.082.83127高端類產(chǎn)品線（180㎡以上）：成交項目主要分布在高鐵板塊和經(jīng)開區(qū)板塊等片區(qū)。其中，海馬公園成交金額1.2億，排名第一；TOP10項目成交額占高端類產(chǎn)品整體成交的69%，在各類產(chǎn)品中占比最高表：2016年3月高端產(chǎn)品成交金額TOP10圖：2016年3月高端產(chǎn)品TOP10區(qū)域分布四環(huán)線三環(huán)線G10712689751043板塊成交量（萬㎡）均價（元/㎡）東南板塊17.968806高新區(qū)板塊12.888582黃河板塊11.598657冉屯路板塊8.978686航海路板塊8.888747經(jīng)開區(qū)板塊7.389524運河新區(qū)板塊6.518561大北板塊6.459563高鐵板塊5.8614812南陽路板塊5.3312310秦嶺路板塊4.098688西流湖板塊3.516859中心區(qū)板塊2.6111254未來路板塊1.1111334碧沙崗板塊1.018909楊金板塊0.6311057國貿(mào)板塊0.6212885龍子湖板塊0.5911707龍湖板塊0.2129983CBD板塊0.0710888表：2016年3月各板塊成交量價圖：2016年3月各版塊成交均價圖板塊排行：3月東南板塊、高新區(qū)板塊、黃河板塊成交量位居前三位，價格位于全市較低水平；龍湖板塊、高鐵板塊、國貿(mào)板塊成交均價位居前3名，東區(qū)價格普遍較高大北板塊9563國貿(mào)板塊12885

中心城

區(qū)板塊11254東南板塊8806經(jīng)開區(qū)板塊9524CBD板塊10888龍湖板塊29983龍子湖板塊11707高鐵板塊14812楊金板塊11057黃河板塊8657高新區(qū)板塊8582西流湖板塊6859運河新區(qū)板塊8561冉屯路板塊8686航海路板塊8747秦嶺路板塊8688碧沙崗板塊8909未來路板塊11334南陽路板塊123100~70007000~85008500~1000010000~1050010500~1200012000~1300013000~1800018000~2000020000以上開盤項目分布圖首次開盤項目開盤開盤概覽：3月份檢測大型開盤項目泰宏建業(yè)國際城、橄欖城潤澤園、和昌灣景國際、五龍新城等，整體去化在60%左右，3月份市場較為活躍排名項目名稱推出套數(shù)大定套數(shù)開盤當日去化率區(qū)域均價（元/㎡）1泰宏建業(yè)國際城57835261%二七區(qū)8300元/㎡2橄欖城潤澤園51133065%二七區(qū)9300元/㎡3和昌灣景國際52024947.9%中原區(qū)9000元/㎡4五龍新城36421659%高新區(qū)9900元/㎡5升龍?zhí)靺R廣場32317253%中原區(qū)9350元/㎡6正弘高新數(shù)碼港26014053.8%高新區(qū)9100元/㎡7國泰一品莊園129129100%金水區(qū)10200元/㎡8經(jīng)開萬錦城1269575%經(jīng)開區(qū)10300元/㎡9暉達新天地664873%鄭東新區(qū)12800元/㎡合計2877173165%123456789數(shù)據(jù)說明：不含保障類因素，數(shù)據(jù)范圍為鄭州市主城區(qū)八大區(qū)數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)平臺季度供求：隨著15年政策利好的落地實施，市場信心再次逐步確立，16年一季度商品住宅供應132.6萬㎡，環(huán)比下降52%，同比下降8%，成交217.5萬㎡，環(huán)比下降30%，同比增長46%，市場表現(xiàn)供不應求季度量價：一季度商品住宅均價為9441元/㎡，較上季度基本持平，同比上漲10%，整體走勢相對平穩(wěn)，隨著市場格局日益分化及更多高端產(chǎn)品的面世，預計未來保持穩(wěn)步小幅增長趨勢數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)平臺季度結(jié)構(gòu)：整體市場仍以剛需產(chǎn)品為主，一季度剛需產(chǎn)品出現(xiàn)較大增長，其市場占有率環(huán)比增長3%，首改類產(chǎn)品環(huán)比下降4%，120㎡以上產(chǎn)品與上季度基本持平季度區(qū)域市場供銷價走勢：一季度商品住宅高新區(qū)供應第一，供應34.6萬㎡；管城區(qū)成交37萬㎡位居第一，主力項目為綠都紫荊華庭、正商華鉆、綠都瀾灣等項目；價格最高的區(qū)域為鄭東新區(qū)，價格15033元/㎡，引領(lǐng)全市商品住宅1、全市供求上漲明顯：

3月商品住宅新增供應86.1萬㎡，同比+375%，環(huán)比+198%；本月供求比0.74，呈現(xiàn)供不應求態(tài)勢，市場表現(xiàn)較為火熱。2、全市量價齊升、市場火熱：3月商品住宅成交107萬㎡，同比+134%，環(huán)比+159%；春節(jié)后受政策后續(xù)影響，市場活躍度明顯上升；成交均價9436元/㎡，環(huán)比+0.6%。3、市區(qū)庫存回落、去化周期基本合理：3月商品住宅存量為597.9萬㎡，庫存量將上月有所下降；3月去化周期上漲至8.2個月，環(huán)比+4.6%；市場存量壓力雖然較大，但去化周期為8個月左右，基本處于合理區(qū)間。4、市場初步回暖，開盤去化效果良好：3月市場成交量與年前相比有一定上升；3月大型開盤去化基本在60%左右，開盤去化效果良好。供求關(guān)系：3月商業(yè)新增供應2.2萬㎡，同比+108%，環(huán)比+74%，供求比0.47；主力供應項目為五龍新城（1.01萬㎡）和碧源月湖公園（0.37萬㎡）表：鄭州市3月商業(yè)供應主力項目供應面積排名TOP3排名項目名稱板塊供應面積(㎡)套數(shù)1五龍新城冉屯路板塊101051252碧源月湖公園黃河板塊373393健達西西湖西流湖板塊270314量價走勢：量價齊升；3月商業(yè)成交3.9萬㎡，同比+4%，環(huán)比+26%，成交均價19236元/㎡，環(huán)比+41%；本月成交主要項目為：中部大觀項目表：鄭州市3月商業(yè)成交主力項目成交面積排名TOP5排名項目名稱板塊成交金額(億)成交面積(㎡)成交套數(shù)（備案）成交均價(元/㎡)1中部大觀國際國貿(mào)中心中心區(qū)板塊3.2111282415284822鑫苑鑫家運河新區(qū)板塊0.2943257368183錦藝國際華都碧沙崗板塊0.3827792138004曼哈頓廣場未來路塊0.315644194075東方國際廣場高鐵板塊0.221499614823庫存狀況：存量微降；3月商業(yè)存量為481.7萬㎡，庫存量略低于上月；由于近幾月成交下滑，3月去化周期上升至114.1個月，環(huán)比+31%；市場存量壓力依舊很大，且上漲態(tài)勢明顯分區(qū)供銷價：3月商業(yè)市場高新區(qū)供應量最高，達1.5萬㎡（五龍新城項目）；管城區(qū)成交量最高，達1.21萬㎡；1-3月鄭東新區(qū)、高新、中原區(qū)供應較多，其中鄭東新區(qū)供應8.2萬㎡，整體供大于求；管城區(qū)價格最高24154元/㎡數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)平臺季度供求關(guān)系：一季度商業(yè)市場供應15.9萬㎡，成交12.7萬㎡，供求比1.25，比例失衡趨勢有所放緩，但仍處于高位區(qū)間運行數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)平臺季度量價走勢：三季度商業(yè)市場成交均價為16307元/㎡，與上季度基本持平，但同比下降17%，市場以價換量為主，價格有持續(xù)下降趨勢供求關(guān)系：供應大減；3月辦公無新增供應，供求比為0；16年1-3月供應6.2萬㎡，同比-54%表：鄭州市3月辦公供應主力項目供應面積排名TOP3排名項目名稱板塊供應面積(㎡)套數(shù)1————————2————————3————————量價走勢：量升價跌；3月辦公成交8.6萬㎡，同比+77%，環(huán)比+72%，成交均價9949元/㎡，環(huán)比-1%；本月成交主要項目為：正商城、綠地中央廣場等排名項目名稱板塊成交金額(億)成交面積(㎡)成交套數(shù)（備案）成交均價(元/㎡)1正商城航海路板塊0.5472964474102綠地中央廣場高鐵板塊0.95623817152563正弘高新數(shù)碼港高新區(qū)板塊0.45593815675594錦藝國際輕紡城西流湖板塊0.3655189265145鄭州華強城市廣場冉屯路板塊0.375492696679表：鄭州市3月辦公成交主力項目成交面積排名TOP5庫存狀況：存量微降；3月辦公存量為254.2萬㎡，庫存量略低于上一月；由于近幾月成交下滑，3月去化周期上升至39.3個月，環(huán)比+14%，市場存量壓力依然較大分區(qū)供銷價：3月辦公市場無供應；鄭東新區(qū)成交量最高，達3.66萬㎡（綠地中央廣場和四大銘筑等）

；1-3月鄭東新區(qū)、高新區(qū)供應較多，其中高新區(qū)供應4.1萬㎡，整體供大于求；鄭東新區(qū)價格最高12950元/㎡三季度供應6.2萬㎡，環(huán)比下降87%，同比下降54%，成交19.4萬㎡，環(huán)比下降21%，同比上漲20%。近兩年辦公物業(yè)成交量相對疲軟；辦公的主力仍然屬于鄭東新區(qū)，整體處于供過于求狀態(tài)，高鐵周邊的辦公已達到一個高飽和狀態(tài)。數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)平臺季度供求走勢：辦公物業(yè)16年一季