濟南10月綠景競品市調報告

濟南綠景競品調查報告時間：2014年10月8日調查人：甄方方競品市調工作市調項目選擇注意競品樓盤的選定，根據(jù)本案的樓盤性質、面積、價格段等篩選出有競爭力的同類樓盤；具有競爭力（如總價、產品性質等方面具有可比性）的樓盤本次市調主要針對綠景尚品對比代表性項目，進行市場調研,調研范圍包含項目布局、消費群體、銷售狀態(tài)、等基本情況,以對本項目銷售中起到關鍵的作用。因此根據(jù)以上原則，經過分析得出，主要競爭樓盤:恒大帝景、茗筑一品、紫御臺、保利·海德公館、廣廈·聚隆廣場、燕山公館競品市調工作—目的熟知競品應對客戶對競品的提問客戶在做出購買決定之前，必定會對他認可的區(qū)域的產品作全方位了解我們必須比客戶了解的信息更多，加深客戶對項目及對我們的認可度全面分析對比提煉競爭性說辭對該項目的基礎信息做出分析，找出該案賣點及弱點針對本案實際情況，擬定針對性說辭1、恒大帝景——項目鳥瞰占地面積:120000平方米總建筑面積:370000平方米容積率：3.22綠化率：44.5%總戶數(shù):1230交房時間：2016年6月底開發(fā)商:濟南恒大翡翠華庭置業(yè)有限公司物業(yè)公司:金碧物業(yè)集團濟南分公司建筑風格：現(xiàn)代中式建筑形態(tài)：住宅/商業(yè)/寫字樓建筑類型：高層28/31層交房標準：精裝、豪裝（1500/3000）已推出：1、2、3、4、5、6號樓銷售率：79%（在售約200套）未入市：8、9號樓（約200戶住宅）產品面積：主力95平主推320平,220平產品均價：1.78-1.93W元/平主力總價：160萬/套左右車位：20-22萬項目基本信息HTCOne(E8)

恒大帝景項目概況項目名稱恒大帝景開發(fā)商濟南恒大翡翠華庭置業(yè)有限公司占地面積（㎡）120000總建面（㎡）370000項目動態(tài)項目每周都會有暖場的小活動互動；目前優(yōu)惠主要是：首付無息分期3年付款；一次性98折，按揭99折；項目12年推出1期1、2、3、4、5、6號樓，在售存量房，剩余約200套。面積在95平米、220平米、320平米三種面積，剩余面積跨度較大，主要以改善型客戶為主，精裝、豪裝220平和320平間；二期7、8號樓暫未推出，推出時間暫不確定推案戶型目前主推：5號樓兩梯兩戶220平豪戶型；2號樓兩梯兩戶320平豪裝戶型；4號樓兩梯兩戶179平精裝戶型；7號樓兩梯四戶95平精裝戶型；存量房約200套項目點評

項目為精裝臻闊大宅，交通便利，位置優(yōu)越，周邊配套完善，品牌房企開發(fā)；戶戶均享180度至270度開闊景觀，超寬樓距，南北對流，空間奢華極致；五星級超豪華會所、國際級航母配套，獨樹名門至尊1、恒大帝景——地圖索引1、恒大帝景——在售競爭戶型179㎡兩梯兩戶精裝戶型價格;1.8W戶型優(yōu)點：南北通透，全明設計，層高2.1米優(yōu)勢，戶型不足：公攤面積大，次臥室設計不合理，主臥開間小，整體進深長開間短。220㎡兩梯兩戶精裝戶型價格;1.9W戶型優(yōu)點：南北通透，全明設計，功能區(qū)分合理，層高優(yōu)勢；戶型不足：公攤面積大，臥室客廳開間小，整整體進深長開間短。1、恒大帝景——在售戶型95㎡兩梯四戶精裝戶型價格;1.78W戶型優(yōu)點：功能區(qū)分合理，設計緊湊實用，95平小三居概念。戶型不足：居住密度大，采光次臥室設計不合理，通透性差。1、恒大帝景——在售戶型320㎡兩梯兩戶豪裝戶型價格;1.9W戶型優(yōu)點：南北通透，全明設計，功能區(qū)分合理，層高優(yōu)勢，豪華裝修，提升價值；戶型不足：公攤面積大，臥室客廳開間小，整整體進深長開間短。恒大帝景十大賣點對比分析品牌區(qū)域規(guī)劃外立面景觀物業(yè)形態(tài)交通教育內配套物業(yè)服務綠地，中國500強中國綜合性地產領軍者四新國際新城，立意高遠，前景看好綜合體項目，多物業(yè)形態(tài)+大商業(yè)現(xiàn)代簡約六湖連通，水景引入社區(qū)聯(lián)排、花洋、高層、大型商業(yè)多建筑形態(tài)暫無公交，各干道驅車上江城大道抵達。匯佳幼兒園，全國首個全木質幼兒園綜合超市、影院、購物等10萬方商業(yè)體綠地“金鑰匙大管家”服務萬科，中國房地產領軍品牌經開區(qū)核心居住區(qū)溯源全球規(guī)劃，成就高端生活Art-deco風格對稱美學建筑與園林全高層博學路與三角湖路交匯，208、585直達知名幼兒園即將簽約盛輝公司旗下modena五星級酒店萬科“RE尊貴服務”最大三個優(yōu)勢最大三個不足四新國際新城，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?0萬商業(yè)綜合體作為內配套戶型設計緊湊，功能區(qū)分合理目前無公交抵達項目景觀塑造力一般聯(lián)排產品進深過長恒大帝景賣點對比分析最大四個優(yōu)勢最大四個不足品牌地產、社區(qū)景觀園林規(guī)劃戶型設計合理、均好性強層高在2.95-4.8米，高于普通住宅社區(qū)居住密度高、公攤大臨近主干路噪音影響、交通較堵交房晚，工期長，非即買即住精裝修低成本，走市場銷售價格精裝修是恒大的特點也是恒大的缺點針對恒大帝景的攻擊性說辭1、建筑、裝修質量問題！2、產品進深過長，面寬顯窄，戶型開間均??！2、社區(qū)不同層次客群，兩梯四戶，居住密度高，舒適度低！2、茗筑一品——項目鳥瞰占地面積:38700平方米總建筑面積:89900平方米容積率：1.76綠化率：40%總戶數(shù):309交房時間：2015年6月底開發(fā)商:

山東茗筑華亭置業(yè)有限公司

物業(yè)公司:世邦魏理仕物業(yè)顧問建筑形態(tài)：住宅/商業(yè)/寫字樓/幼兒園建筑類型：4棟6層多層/3棟高層交房標準：毛坯已推出：6、8、4號樓（1期約190戶）銷售率：65%認籌中：2號樓（24戶）未入市：3、5、7號樓產品面積：主力80平—152平少量160平,116平產品均價：高層17000元/平/多層200000元/平主力總價：150萬/套左右車位:19萬/儲藏室：5500元/㎡（綁定制）項目基本信息4325幼兒園678寫字樓18F14F18F16F18F茗筑一品項目概況項目名稱茗筑一品開發(fā)商山東茗筑華亭置業(yè)有限公司占地面積（㎡）38700總建面（㎡）89900項目動態(tài)項目1期在13年12月推出4、6、7、8號樓；銷售率約80%一期主要以中小面積75-120平為主，已售65%，存量房中大面積居多。二期推出多層2號樓認籌中；樣板間在十一月開放；優(yōu)惠活動：一次性付款98折，按揭99折；推案戶型目前主推：2號樓多層兩梯兩戶116平/160平戶型，認籌中；價格預計21000元/平米7號樓18/14層高層兩梯兩戶151/152平戶型；價格17000元/平米6、8號樓18/16/12層兩梯三戶80/125平平戶型；80平戶型價格18500元/平米/125平價格15500元/平；4號樓多層兩梯兩戶116/160平戶型；價格20500元/平在售約200套，銷售率約60%項目點評

項目由電梯多層、小高層，下躍復式、私家庭院，戶型面積80-190㎡，項目配套幼兒園總投資3000萬，建筑面積1500平方米。8號樓下的商業(yè)配套；2、茗筑一品——地圖索引2、茗筑一品——在售戶型116㎡多層2、茗筑一品——在售戶型160㎡多層2、茗筑一品——在售戶型80㎡高層2、茗筑一品——在售戶型124㎡高層132㎡高層2、茗筑一品——在售戶型152㎡高層2、茗筑一品——在售戶型195㎡高層茗筑一品賣點對比分析最大四個優(yōu)勢最大四個不足社區(qū)教育、商業(yè)配套完善山大路商圈作為外部配套戶型面積迎合市場，均好性強期房，在2016年交房，工期較長臨近主干路噪音影響居住舒適度低多層面積兩種116/160設計跨度較大產品以電梯多層和高層組成主干路交通較為不暢針對茗筑一品的攻擊性說辭1、期房，交房較晚，購買風險大！2、臨近主干路，居住舒適度低！3、聚隆廣場——項目鳥瞰占地面積:46100平方米總建筑面積:220000平方米容積率：3.5綠化率：35%總戶數(shù):1468交房時間：2016年12月底開發(fā)商:山東宏海置業(yè)有限公司物業(yè)公司:誠信行物業(yè)管理有限公司建筑形態(tài)：住宅/商業(yè)/寫字樓建筑類型：高層33/29層交房標準：毛坯已推出：首推3、4、5號樓新推1、2號樓銷售率：60

%未入市：A地塊（寫字樓）產品面積：主力90平—167平少量205平均價：1.3W元/平主力總價：130萬/套左右車位：20萬項目基本信息51234聚隆廣場項目概況項目名稱聚隆廣場開發(fā)商山東宏海置業(yè)有限公司占地面積（㎡）46100總建面（㎡）220000項目動態(tài)項目在13年推出3、4、5號樓，為兩梯五戶/兩梯四戶，戶型50-167平米14年9月27日推出1、2號樓，均為兩梯四戶/五戶設計，少量戶型兩梯三戶，戶型90-205平，戶型面積設計較廣，推出約305套房源，開盤成交約200套推案戶型目前主推：1、2號樓為33層，面積132-205平米3、4、5號樓面積50/70/90/138/167、205平米3號樓兩梯五戶/5號樓兩梯四戶/1號樓兩梯三戶項目點評

。項目總占地近11萬平米，總建筑面積70萬平米，由住宅、寫字樓、公寓、購物中心及商業(yè)街等物業(yè)組成。一期規(guī)劃建設5棟高層住宅，產品面積為52—200平米精致兩房、舒適三房以及闊綽四房等多種經典戶型，滿足不同階層置業(yè)夢想。3、聚隆廣場——地圖索引3、聚隆廣場——在售戶型167㎡戶型132㎡戶型3、聚隆廣場——在售戶型171㎡高層205㎡高層聚隆廣場賣點對比分析最大四個優(yōu)勢最大四個不足社區(qū)城市綜合體配套周邊配套完善、成熟戶型面積設計廣泛，迎合各層次客戶期房，在2016年交房，工期較長設計多為兩梯五戶四戶，居住密度高兩梯多戶，戶型設計有不足學區(qū)房，歷城實驗小學主干路交通較為不暢針對聚隆廣場的攻擊性說辭1、期房，交房較晚，購買風險大！2、兩梯多戶，戶型采光差，居住密度大！4、保利海德公館——項目鳥瞰占地面積:171200平方米總建筑面積:427000平方米容積率：2.4綠化率：35%總戶數(shù):2000交房時間：2016年12月底開發(fā)商:保利山東置業(yè)有限公司物業(yè)公司:保利物業(yè)建筑形態(tài)：住宅/商業(yè)建筑類型：板樓小高層高層33層交房標準：毛坯/部分精裝已推出：均已推出在售產品：1期（現(xiàn)房）、3期銷售率：76%（在售300套約）產品面積：主力107平—165平少量281平180平產品均價：三期1.1W元/平-1期(裝修)1.5W平主力總價：120-160萬/套左右車位：12-16萬項目基本信息1期2期3期海德公館項目概況項目名稱海德公館開發(fā)商保利山東置業(yè)有限公司占地面積（㎡）171200總建面（㎡）427000項目動態(tài)項目一期在10年開盤推出5棟精裝房，面積139-280平項目在11年底推出二期，毛坯房，面積85-135平項目在13年初推出三期，面積107-165平戶型在售目前二期已經售罄交房，一期精裝房現(xiàn)房在售，和三期毛坯房在售現(xiàn)場活動推案戶型目前主推：一期房源類型為精裝住宅，共5棟樓，包括4棟33層高層和1棟18層小高層，房源約100套現(xiàn)房銷售，主力戶型為168-280㎡大平層。三期房源為高層毛坯住宅，共5棟樓，均為33層住宅，主力面積107/128/139/165㎡戶型。項目點評

項目總占地近11萬平米，總建筑面積70萬平米，由住宅、寫字樓、公寓、購物中心及商業(yè)街等物業(yè)組成。一期規(guī)劃建設5棟高層住宅，產品面積為52—200平米精致兩房、舒適三房以及闊綽四房等多種經典戶型，滿足不同階層置業(yè)夢想。1期2期3期4、保利海德公館——地圖索引4、保利海德公館——1期在售戶型167㎡戶型281㎡戶型4、保利海德公館——3期在售戶型139㎡戶型168㎡戶型保利海德公館賣點對比分析最大四個優(yōu)勢最大四個不足社區(qū)內設計規(guī)劃中小學配套社區(qū)70萬平大型綜合體配套板式住宅設計，戶型通透均好性強在2017年竣工，工期較長臨近主干路，周邊居住環(huán)境較差位置偏離主城區(qū)，周邊發(fā)展落后1期裝修現(xiàn)房低價銷售兩梯兩戶，公攤面積較大針對保利海德公館的攻擊性說辭1、位置稍偏，居住環(huán)境較差，地段發(fā)展落后！2、公攤面積大！5、紫御臺——項目鳥瞰占地面積:84000平方米總建筑面積:200000平方米容積率：2.4綠化率：35%總戶數(shù):1459交房時間：2016年6月底開發(fā)商:濟南冠華建設投資有限公司物業(yè)公司:濟南東旺物業(yè)管理有限公司建筑形態(tài)：住宅/寫字樓建筑類型：高層11.18.28層交房標準：毛坯房已推出：1-6號樓/7.9.11.12.13.14號樓8、10號樓（約300戶認籌中）

銷售率：70%（在售450套約）未入市：15號樓（約64套）產品面積：主力80平—110平三期少量128平,140平產品