2021年成都市溫江區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

第2021年成都市溫江區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告

2021年成都市溫江區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告篇1

一、研究背景、目的和意義

(一)研究背景

2007年11月以來,深圳、廣州房價(jià)在一路飆升后遭遇了寒冬,以珠江三角洲地區(qū)為首引發(fā)的全國性房地產(chǎn)市場低迷對成都市房地產(chǎn)、溫江房地產(chǎn)市場帶來了同樣的影響;尤其是2008年5月12日汶川大地震,加劇房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢,對于成都市周邊區(qū)、市、縣房地產(chǎn)市場起點(diǎn)高、發(fā)展快的“金溫江”來講,帶來了前所未有的危機(jī)和發(fā)展瓶頸.

(二)研究目的與意義

08年樓市的波動(dòng)影響社會(huì)的各個(gè)層面,09年房地產(chǎn)政策及走勢將逐步利好房地產(chǎn).但溫江房地產(chǎn)市場走勢如何?溫江的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景如何?這一系列問題是本方案研究的重點(diǎn).因此,深入分析當(dāng)前溫江房地產(chǎn)市場面臨的困難和問題,為本公司進(jìn)軍溫江主城區(qū)提供決策依據(jù).

二、08年房地產(chǎn)市場回顧

1、宏觀調(diào)控三劍齊發(fā).

在2007～2008年相繼出臺(tái)的國家房地產(chǎn)調(diào)控措施中,除去70/90政策屬于硬性規(guī)定以外,其余所有政策的控制權(quán)全部集中在地方政府手中,基層政府由于利益或者政績等問題等影響,在執(zhí)行上并非嚴(yán)格落實(shí),所以收效并不明顯.但2008年底,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從土地、金融、稅收這三方面進(jìn)行深化,加強(qiáng)了政策的貫徹執(zhí)行力.

2、市場競爭更趨白熱化.

在2008年的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更重視以品牌、品質(zhì)和服務(wù)決勝,房地產(chǎn)市場加劇洗牌,市場越來越細(xì)分,精細(xì)化發(fā)展成為趨勢.

3、房價(jià)走勢.

從前幾年投資性購房來看,不少先入為主的投資客確實(shí)收益明顯.但隨著2007年增加交易所得稅和第二套房等政策的實(shí)施,在擠掉投資購房水分后,不少投資者紛紛撤票.加之2008年全球性金融危機(jī)的深入影響,2008～2009年溫江房價(jià)整體出現(xiàn)回落.

三、09年房地產(chǎn)市場預(yù)測

1、政策預(yù)測：

在經(jīng)歷歷時(shí)一年的宏觀政策調(diào)控之后,2009年房地產(chǎn)市場政策調(diào)控幅度將減小,宏觀政策將趨于穩(wěn)定,但區(qū)域房地產(chǎn)市場仍有調(diào)整空間.

2、市場預(yù)測：

經(jīng)歷2008年房地產(chǎn)市場的洗牌,市場精細(xì)化發(fā)展,各類房地產(chǎn)市場各顯其能,優(yōu)勢化競爭明顯,區(qū)別化與性價(jià)比成為競爭的關(guān)鍵.但溫江區(qū)域的電梯公寓將面臨極大的壓力,市場供給量較大,2008年光華大道的急速調(diào)整,使得溫江區(qū)的電梯公寓市場與成都市區(qū)的對接出現(xiàn)斷裂,這對溫江的房地產(chǎn)發(fā)展帶來極大的挑戰(zhàn).

3、房價(jià)預(yù)測：

經(jīng)過2008年全球性金融危機(jī)的影響以及房地產(chǎn)市場的整體調(diào)整,成都房價(jià)出現(xiàn)一定回落,溫江區(qū)房價(jià)整體調(diào)低,特別是光華大道區(qū)域樓盤,下調(diào)幅度較大.預(yù)計(jì)：2009年溫江房價(jià)區(qū)域穩(wěn)定,局部時(shí)段會(huì)出現(xiàn)一定振蕩.

四、溫江區(qū)SWOT分析

1、優(yōu)勢(S)(1)地理位置優(yōu)越.

處于成都的西面,歷來被認(rèn)為是上風(fēng)上水的區(qū)域,趨向于‘貴’的區(qū)域?qū)傩?區(qū)域認(rèn)知的心理層次將越來越高.

(2)交通便利.

成溫邛高速,光華大道、芙蓉大道使得溫江全面對接中心城區(qū),規(guī)劃中的輕軌,更是讓溫江與成都無縫接軌.

(3)自然環(huán)境豐富.

溫江是國家級生態(tài)示范區(qū),成都市的天然屏障,擁有13萬畝花土資源,區(qū)內(nèi)有江安河、楊柳河、金馬河三條河流環(huán)繞,構(gòu)建出最佳的人居環(huán)境.

(4)深厚的歷史文化.

4000多年前,古蜀國魚鳧王曾建都于此,2007年1月,繼魚鳧古城遺址后,兩處總面積達(dá)10000平方米的商周時(shí)期遺址在溫江重見天日,數(shù)以萬計(jì)的珍貴文物被發(fā)掘.

(5)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)集中.

溫江海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)與發(fā)展,為溫江帶來了強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐與產(chǎn)業(yè)支撐.

2、劣勢(W)

(1)公建配套未能跟上城市化進(jìn)程.

學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施配套未能跟上城市化進(jìn)程,導(dǎo)致溫江居住人氣不旺,房屋空置率較多.

(2)房地產(chǎn)市場過度依賴外地人口.

房地產(chǎn)市場發(fā)展較快,本地購買能力有限,過度依賴成都、省內(nèi)其它城市及省外城市購房群體.

(3)本地有影響力的項(xiàng)目較少.

溫江區(qū)有著豐富的自然、人文、歷史等資源,但開發(fā)不夠,有影響力的項(xiàng)目不多,導(dǎo)致溫江的影響力不夠.

(4)未形成有影響力的商業(yè).

本地尚未形成有影響力的商圈,離成都20公里,比較近,本地居民習(xí)慣到成都進(jìn)行商業(yè)消費(fèi),影響了商業(yè)的發(fā)展,導(dǎo)致本地市民娛樂生活缺乏,這也是溫江房地產(chǎn)發(fā)展的一大契機(jī).

3、機(jī)會(huì)(O)

(1)“4+1”西部新城新規(guī)劃.溫江處于“4+1”西部新城核心,市規(guī)劃局對溫江功能將以休閑、旅游、健康為主題.新規(guī)劃帶來新的業(yè)態(tài)調(diào)整,城市重新定位的契機(jī),加速溫江融入大成都.(2)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū).溫江是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗(yàn)區(qū),將會(huì)大大加快溫江的城市化進(jìn)程.(3)“國際花園城市”榮譽(yù).溫江被評為“國際花園城市”,也曾獲評“最佳人居環(huán)境獎(jiǎng)”,這是對溫江生態(tài)環(huán)境的高度肯定.(4)“金馬湖”項(xiàng)目的啟動(dòng).“金馬湖”大型項(xiàng)目的啟動(dòng),必將吸引眾多市民的關(guān)注,使溫江再次成為關(guān)注的焦點(diǎn).

4、威脅(T)

(1)成都二級圈層城市定位部分重復(fù).

其它區(qū)縣都在融入大成都,建設(shè)中心城區(qū)的配套產(chǎn)業(yè),打造休閑旅游的周末經(jīng)濟(jì),城市定位有部分重復(fù),會(huì)造成一定競爭.

(2)其它城市相繼崛起,溫江關(guān)注度降低.

溫江前幾年的發(fā)展領(lǐng)先于成都二級圈層其它城市,現(xiàn)在其它區(qū)縣也開始注重城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),重視城區(qū)科學(xué)規(guī)劃、建設(shè)宜居生態(tài)環(huán)境,并相繼招商引進(jìn)大項(xiàng)目,勢必會(huì)吸引更多人的關(guān)注,相對溫江的關(guān)注度會(huì)降低.

(3)房地產(chǎn)持續(xù)低迷,阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展.

2008年溫江房地產(chǎn)持續(xù)低迷,并引發(fā)房屋價(jià)格大幅度下降,對地方經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展帶來障礙.

五、溫江房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧

1、05～08年土地成交情況.(1)商業(yè)用地成交情況

(2)商住用地成交情況

2、05年～08年土地成交分析.

2005年溫江土地市場活動(dòng)頻繁,土地成交量較大,招拍掛成交4019畝;2006年、2007年成交量穩(wěn)定在2000畝以上.受金融危機(jī)及地震影響,2008年土地成交量急劇萎縮,僅842畝.預(yù)計(jì)2009年溫江土地成交量將超過2008年土地成交量.

3、08年土地供應(yīng)有所減少.

2008年全年供地計(jì)劃約3000畝,比2007年減少15.13%,其中通過“招拍掛”成交月842畝.由此可見,為緩和土地市場供求矛盾,政府已著手減緩房地產(chǎn)用地供應(yīng)力度,保持區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的平衡與穩(wěn)定發(fā)展.

4、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落.

全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)60.56億元,比上年增長1.2%.房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱現(xiàn)象有所降溫.

5、商品房供應(yīng)量有增無減;商品房施工面積達(dá)646.57萬平方米,新開工面積;6、銷售量嚴(yán)重下滑;房地產(chǎn)銷售下滑明顯,全年商品房銷售面積達(dá)98.3;六、溫江區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀;(一)區(qū)域市場整體分析;1、金融危機(jī)加劇市場分化,中長期市場格局面臨洗牌;5.12特大地震及金融危機(jī)的發(fā)生一方面將導(dǎo)致短期;2、經(jīng)歷市場洗禮,房地產(chǎn)回歸理性狀態(tài);08年以來住房的投資性需

5、商品房供應(yīng)量有增無減.

商品房施工面積達(dá)646.57萬平方米,新開工面積為181.43萬平方米,竣工面積為96.32萬平方米.

6、銷售量嚴(yán)重下滑.

房地產(chǎn)銷售下滑明顯,全年商品房銷售面積達(dá)98.35萬平方米,下降52.1%,其中住宅銷售面積94.22萬平方米,下降52.1%;實(shí)現(xiàn)商品房銷售金額43.81億元,下降44.9%,其中住宅銷售金額達(dá)42.29億元,下降44.5%.明顯顯示出房地產(chǎn)成交萎縮嚴(yán)重.

六、溫江區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

(一)區(qū)域市場整體分析

1、金融危機(jī)加劇市場分化,中長期市場格局面臨洗牌.

5.12特大地震及金融危機(jī)的發(fā)生一方面將導(dǎo)致短期內(nèi)購房行為延后,加劇目前市場低迷態(tài)勢的延續(xù);另一方面,待市場步入正軌后,隨著四座新城規(guī)劃的實(shí)施,加之西城休閑、旅游、健康的主題定位,溫江區(qū)將增大對購房需求的吸引力.

2、經(jīng)歷市場洗禮,房地產(chǎn)回歸理性狀態(tài).

08年以來住房的投資性需求和投機(jī)性需求減少,房地產(chǎn)市場將由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇?2008年房價(jià)降幅明顯,但購房者仍持觀望心態(tài),導(dǎo)致市場低迷現(xiàn)象持續(xù).

3、市場供應(yīng)旺盛,需求有待挖掘.

2008年溫江區(qū)整體市場供應(yīng)旺盛,而需求量卻有待發(fā)掘,03年～07年持續(xù)呈現(xiàn)的銷售增幅大于供應(yīng)增幅的局面已發(fā)生扭轉(zhuǎn).08年房價(jià)雖然有所下調(diào),但是交易量卻急劇萎縮.

4、購房人群結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,市場推廣方向有待調(diào)整.

投資性購房比例驟降,從新政前的30%基本降為5%;自住購房影響不大.市場盤整特征非常明顯,市場進(jìn)入休整期.

5、配套設(shè)施完善區(qū)別導(dǎo)致入住反差明顯,削弱了區(qū)域整體市場競爭力.

溫江各區(qū)域生活配套設(shè)施區(qū)別較大,樓盤入住率總體偏低,人氣聚集度低,從而進(jìn)一步影響到后期銷售和資金注入,使得成都市二圈層中歷來優(yōu)勢明顯的溫江區(qū)在房地產(chǎn)市場中的區(qū)域競爭力受到削弱.

6、房屋銷售緩慢,阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展.

由于房屋銷售持續(xù)低迷,并引發(fā)土地價(jià)格大幅度下降,不僅影響當(dāng)年稅收任務(wù)完成,區(qū)政府的城市改造計(jì)劃資金難以保證,而且對地方經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展帶來障礙.

(二)項(xiàng)目市場研究(公寓類)

通過對溫江主城區(qū)的電梯公寓物業(yè)進(jìn)行研究分析：主城區(qū)的電梯公寓供應(yīng)量超過500萬平米,按照100萬平米的消化速度,還需要3～5年的時(shí)間進(jìn)行消化.溫江主城區(qū)電梯公寓的均價(jià)維持在3100元/㎡左右,但各個(gè)樓盤的促銷力度較大,成交均價(jià)在3000元/㎡左右.

2021年成都市溫江區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告篇2

樓宇經(jīng)濟(jì)是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟(jì).溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為主城區(qū)的區(qū)域,目前正加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型努力構(gòu)建以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系.主動(dòng)順應(yīng)城市化要求,大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì),土地和資源要素瓶頸制約,是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的應(yīng)有之義.為此充分掌握和了解這一特色經(jīng)濟(jì)形態(tài),更好地促進(jìn)其發(fā)展,近期,區(qū)委政研室就此開展了專題調(diào)研,摸查了全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀,并走訪學(xué)習(xí)了成華、錦江、武侯等區(qū)的經(jīng)驗(yàn),思考了一些具體的對策建議,現(xiàn)將情況報(bào)告如下.

一、樓宇經(jīng)濟(jì)的主要特點(diǎn)及對溫江的積極作用

樓宇經(jīng)濟(jì)是以樓宇為載體,吸引一些機(jī)構(gòu)公司入駐進(jìn)行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)形式,是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài).總體來看,樓宇經(jīng)濟(jì)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是樓宇經(jīng)濟(jì)是都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物.它的生存發(fā)展與城市的規(guī)模、地位和綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力有明顯的正向關(guān)系,城市規(guī)模越大,經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展越快,集聚力和輻射力越強(qiáng),越能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)要素的聚集.二是樓宇經(jīng)濟(jì)一般具有較高的投入產(chǎn)出回報(bào).一般一棟高級商務(wù)樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益,往往勝過一占地面積很大的工業(yè)企業(yè).三是樓宇經(jīng)濟(jì)必須以一批基礎(chǔ)和配套較為完善、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和智能化程度較高的樓宇為載體,而且這些樓宇應(yīng)相對集中,最好是有一些CBD區(qū).四樓宇經(jīng)濟(jì)所吸引入駐的多是一些企業(yè)本部、研發(fā)中心和銷售中心,所從事的多為管理、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng),無論對服務(wù)業(yè)的升級還是高端人才的聚集,都有十分明顯的推動(dòng)作用.

基于這些原因,國內(nèi)外很多城市都曾先后把樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為成區(qū)域發(fā)展的一個(gè)重要途徑和抓手.如國際上的有美國紐約的曼哈頓、法國巴黎的拉德方斯、日本東京的新宿、中國香港特別行政區(qū)中環(huán)銅鑼灣等;國內(nèi)比較突出的青島、上海、廣州、天津等城市;市內(nèi)的青羊、武侯、錦江、雙流、都江堰等區(qū)(市)縣.都這方面進(jìn)行過很多的探索和實(shí)踐,積累了很多成功的經(jīng)驗(yàn),可以供溫江的發(fā)展進(jìn)行借鑒.

就溫江當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)而言,主動(dòng)順應(yīng)快速城市化的趨勢,大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì),對推動(dòng)溫江的發(fā)展跨越至少有以下幾個(gè)方面的積極作用.一是能極大地促進(jìn)資源節(jié)約,緩解我們用地、用電、用氣等緊張的矛盾.二是能有力地促進(jìn)我區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和提檔升級,使溫江服務(wù)業(yè)得到快速發(fā)展,并且是主要是高端的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè).三是能聚集和帶來大量的人流、物流、資金流和信息流,刺激和帶動(dòng)周邊諸如金融、餐飲、購物等更多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,培育和形成溫江經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn).四是能通過一大批高品質(zhì)樓宇及其配套設(shè)施的建設(shè),使溫江的城市服務(wù)功能更加完善,城市形象得到明顯提升.

二、溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及主要差距

研究溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展,必須首先對全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有一個(gè)仔細(xì)的了解.為此,我們通過借鑒其它地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和標(biāo)準(zhǔn),對全區(qū)建筑面積在3000平方米以上的商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場、賓館酒店)、企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)、營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇、城市綜合體等四種類型樓宇,分已建成、在建、計(jì)劃開工三種情況進(jìn)行了相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)分析.

統(tǒng)計(jì)顯示：目前,全區(qū)已建成的各類商務(wù)樓宇共計(jì)56座,建筑面積約72.1萬平方米.其中,商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場、賓館酒店)48座,建筑面積57.8萬平方米,占80.2%,在全區(qū)已建成的商務(wù)樓宇資源中占主導(dǎo)地位;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)3座,建筑面積7.6萬平方米,占10.5%;營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇2座,建筑面積5.4萬平方米,占7.5%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇3座,建筑面積1.3萬平方米,占1.8%.

溫江區(qū)已建成樓宇資源情況統(tǒng)計(jì)表(一)

全區(qū)計(jì)劃開工的各類商務(wù)樓宇共計(jì)18座,建筑面積約165.7萬平方米.其中,商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場、賓館酒店)8座,建筑面積82.1萬平方米,占49.5%;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)7座,建筑面積39.8萬平方米,占24.1%;營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇1座,建筑面積10萬平方米,占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座,建筑面積33.8萬平方米,占20.4%.

調(diào)查表明,溫江作為一個(gè)快速城市化并正在萌芽成為中心城區(qū)的重要區(qū)域,處于成都西向城市群的重要節(jié)點(diǎn),是名副其實(shí)的“成都西向交通樞紐”,發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯.近年來,隨著我區(qū)加快構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動(dòng)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施,全區(qū)教育、醫(yī)療、體育、金融、保險(xiǎn)、商務(wù)服務(wù)、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開始起步,資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚,樓宇經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢頭,展示了巨大的空間和潛力.目前全區(qū)已建成和在建、計(jì)劃開工的各類商務(wù)樓宇共達(dá)97座344萬平方米.而且從其空間分布上看,主要集中在光華片區(qū),之后是科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)和體育城片區(qū),4個(gè)片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數(shù)的98.7%.不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展,而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi),這對我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育,無疑是十分有利的.尤其是隨著西部新城建設(shè)的快速推進(jìn),其積極作用將更加凸現(xiàn).

但是,如果進(jìn)一步作深入分析比較,我們也會(huì)發(fā)現(xiàn),我區(qū)商務(wù)樓宇雖已初具規(guī)模,但自發(fā)配臵的特征比較明顯,與其它中心城區(qū)和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比,在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距.突出表現(xiàn)在三個(gè)方面：

一是特色化和專業(yè)化程度不高.綜合樓宇多而特色和專業(yè)樓宇少.我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的,商務(wù)、商業(yè)、住宅混

建混雜現(xiàn)象突出,商業(yè)樓宇占比較大,商務(wù)樓宇占比較小,對于發(fā)展總部、醫(yī)療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)的帶動(dòng)作用不強(qiáng),現(xiàn)有樓宇的結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)區(qū)委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向.而經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的樓宇已經(jīng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚和專業(yè)分工的態(tài)勢.如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐,五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所,形成了一定規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)匯聚地;武侯區(qū)擁有純寫字樓宇11座,面積86.3萬平方米.樓宇特色不鮮明,專業(yè)化不強(qiáng),就必然導(dǎo)致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低,難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng).

二是綜合配套不完善.從外部環(huán)境來看,交通、停車、市容衛(wèi)生等問題影響著樓宇的發(fā)展.老城區(qū)雖然商業(yè)、生活配套比較完善,但樓宇建造時(shí)間較早,硬件設(shè)施老化,普遍存在電力供應(yīng)緊張、停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問題.新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側(cè)開發(fā),在硬件條件上有了很大改善,但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題.從內(nèi)部環(huán)境看,商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高,影響了整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次.目前,按照市商務(wù)局牽頭制定的成都商務(wù)寫字樓等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn),我區(qū)還沒有一座甲級寫字樓,甚至沒有一座乙級寫字樓.而錦江區(qū)現(xiàn)有甲級寫字樓7座,占全市13座甲級寫字樓的53.8%.樓宇檔次低,就難以吸引國內(nèi)外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江.

成都商務(wù)寫字樓評定標(biāo)準(zhǔn)

三、溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想的原因分析.

通過分析梳理,我們認(rèn)為,溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想,主要基于以下幾個(gè)方面的原因：

一是重視不到位.通過調(diào)研,我們看到成華、錦江、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施意見,出臺(tái)了完整的樓宇經(jīng)濟(jì)配套政策,成立了樓宇經(jīng)濟(jì)辦公室,專門負(fù)責(zé)樓宇經(jīng)濟(jì)的管理和招商工作,有力推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展.與之相比,我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作尚未“破題”,全區(qū)上下對充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要性、緊迫性的認(rèn)識(shí)還不夠,對樓宇經(jīng)濟(jì)在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的作用認(rèn)識(shí)模糊,對樓宇經(jīng)濟(jì)的研究還處于起步階段.

二是機(jī)制不健全.發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,需要政府、企業(yè)和社會(huì)的聯(lián)動(dòng).而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟(jì)工作機(jī)制.目前,我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的建設(shè)管理職能分散在發(fā)改、建設(shè)、商務(wù)、工商等多個(gè)部門,難以形成工作合力,部門、片區(qū)、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順.同時(shí),在考核激勵(lì)方面,目前我區(qū)尚未制定樓宇經(jīng)濟(jì)考核辦法,沒有形成層層抓落實(shí)的工作機(jī)制,基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性尚未充分調(diào)動(dòng).由于上述問題的存在,我區(qū)目前對樓宇經(jīng)濟(jì)的“家底”尚未有全面具體的掌握,特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清,對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問題也不能及時(shí)予以協(xié)調(diào)化解.

三是政策不配套.樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大離不開針對性和操作性強(qiáng)的政策體系.杭州市政府出臺(tái)了加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策意見,明確提出到2010年力爭全市新投入使用商務(wù)寫字樓220座,其中高檔寫字樓70座,實(shí)現(xiàn)“億元樓”30座等一系列目標(biāo),并制定了“五個(gè)一批”的具體工作安排,有力地促進(jìn)了杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展.我區(qū)雖然也已出臺(tái)了促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等相關(guān)扶持政策,但專門針對樓宇經(jīng)濟(jì)的政策措施還是空白,特別是引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)有序集聚發(fā)展、推進(jìn)樓宇招商、調(diào)動(dòng)各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)積極性方面的政策欠缺,這將不利于樓宇經(jīng)濟(jì)的快速科學(xué)發(fā)展.

四是宣傳推介力度不夠.成華區(qū)在建設(shè)龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城的過程中,加強(qiáng)商務(wù)樓宇的整體包裝策劃,大力宣傳推介重點(diǎn)樓宇,創(chuàng)新樓宇招商方式,探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動(dòng)機(jī)制,加大對品牌集團(tuán)公司的引進(jìn),以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐,取得了明顯的成效.而我區(qū)宣傳工作做得少,缺乏針對性的重點(diǎn)推介,造成樓宇品牌不響,知名度不高,聚集效益不明顯.

四、溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對策思考

分析溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題,學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),我們認(rèn)為,要加快溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,在總體工作部署上,必須注意從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強(qiáng)化相應(yīng)保障.

1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo).成立溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組,定期分析全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r,對重大樓宇招商項(xiàng)目、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的問題及時(shí)提出處理意見,并督促各單位層層落實(shí)責(zé)任,及時(shí)掌握樓宇發(fā)展?fàn)顩r,以全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展.領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室,主要負(fù)責(zé)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的收集、整理、統(tǒng)計(jì)、分析工作和重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)樓宇的服務(wù)、協(xié)調(diào)工作,處理領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作.

2、合理規(guī)劃布局.根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,加快編制溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃,細(xì)化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃.在空間布局上堅(jiān)持“點(diǎn)塊結(jié)合、以塊為主”,合理布局全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的基本版圖和發(fā)展內(nèi)容,形成以光華片區(qū)、科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)、體育城片區(qū)等為核心,以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟(jì)集群.大力發(fā)展特色樓宇,聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè),逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇,如在醫(yī)學(xué)城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇,在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇.

3、制定配套政策.借鑒上海、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法,進(jìn)一步完善和實(shí)施鼓勵(lì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施.鼓勵(lì)樓宇開發(fā),對示范性和帶動(dòng)性強(qiáng)的樓宇項(xiàng)目,在符合土地、城市等相關(guān)規(guī)劃的前提下,優(yōu)先安排用地指標(biāo);對新開發(fā)高檔商務(wù)樓宇的,通過設(shè)臵相關(guān)前臵條件并實(shí)行保證金制度,在土地招拍掛時(shí)給予限地價(jià)等政策傾斜;對改造現(xiàn)有舊樓、配建停車設(shè)施、提升物業(yè)水平的,按開發(fā)面積或投入情況給予獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助.對提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊率、本地納稅額,或者單幢樓宇年稅收貢獻(xiàn)上一定規(guī)模的,對有關(guān)工作主體予以相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì).

4、提升功能配套.從提升物業(yè)品質(zhì)入手,狠抓硬件改造著力改善商務(wù)樓宇的交通、停車、電梯、電力、內(nèi)部裝修等方面的問題,大力提升樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化程度,完善配套服務(wù)和設(shè)施,形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結(jié)構(gòu)合理的格局.針對部分樓宇物業(yè)管理不到位,附加功能、個(gè)性化服務(wù)不夠等問題,積極引入在社會(huì)上具有良好口碑和市場品牌、有成熟管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司對寫字樓進(jìn)行管理,形成區(qū)域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈,做優(yōu)樓宇外部環(huán)境.同時(shí),加快完善餐飲、購物、休閑、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施,改善樓宇配套狀況.

至于具體的推進(jìn)途徑和工作措施,當(dāng)前應(yīng)著重抓好以下六個(gè)方面.

1、加大在建項(xiàng)目的促建力度.健全項(xiàng)目推進(jìn)責(zé)任機(jī)制,加快推進(jìn)重點(diǎn)樓宇項(xiàng)目建設(shè),對成勘院總部項(xiàng)目、香港巨龍國際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項(xiàng)目,促使盡快投入使用;對省水電集團(tuán)、