武漢市2022年宏觀環(huán)境及市場環(huán)境分析研判

KWKW世聯(lián)行KWKW世聯(lián)行/\01?讀洞調(diào)控觀行業(yè)趨勢武漢市2022年宏觀環(huán)境及市場環(huán)境分析研判武漢世聯(lián)?策略資源中心02 03 04析供求量價(jià)曉市場變化 探區(qū)域價(jià)值究投資機(jī)會(huì) 明末來市場判趨勢建議儷儷世聯(lián)行儷儷世聯(lián)行讀宏觀調(diào)控觀行業(yè)趨勢析供求量價(jià)曉市場變化03/55明未來市場判趨勢建議KfflKffl世聯(lián)行KfflKffl世聯(lián)行01讀宏觀調(diào)控

觀行業(yè)趨勢

02析供求量價(jià)曉市場變化

?探區(qū)域價(jià)值/究投資機(jī)會(huì)

04 明未來市場判趨勢建議個(gè)個(gè)世聯(lián)行個(gè)個(gè)世聯(lián)行第一章全國宏觀全國宏觀經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致商品房滯銷，地產(chǎn)冷枷制經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房企降價(jià)達(dá)不到換量預(yù)期，市場冷清趕超2008。年初開始中央明確喊話“致市”，針對(duì)經(jīng)濟(jì)、交付、銷售、開發(fā)四個(gè)層面的掣肘，國家從激需求、保交付、助融資三個(gè)層面出臺(tái)政策“救市“,但政策面落嶼用J好不及預(yù)期，預(yù)計(jì)2023年地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支柱地位將被鞏固，政策也會(huì)向需求端開始糾偏，但保交付仍是重中之重#H）世聯(lián)指30000201陣商三季度2022年前三季度全國居民人均可支配收入及同比人均可支配收入（元）Btt2500020000150001000050002022^1?6月人均（元）2022年19月#H）世聯(lián)指30000201陣商三季度2022年前三季度全國居民人均可支配收入及同比人均可支配收入（元）Btt2500020000150001000050002022^1?6月人均（元）2022年19月□2022年前三季度,M民人均可支配收入2765阮卮長5%,而2021年前三季度全民人均可支配收入26265元』同比増長10%,相比之今年前三季度下收縮5個(gè)掣肘1-經(jīng)濟(jì)掣肘I人均可支配收入增速減緩，居民收入預(yù)期下降從近5年年來看，2022年前三季度全國居民人均可支配收入同比増速明顯下滑，從2022年來看，全國居民人均可支配收入増速變緩，人民收入預(yù)期下降，收入間接反映購房能力，而收入預(yù)期不足的人群，大部分屬于剛性購房群體百分點(diǎn)，年平水平（5.6%）掣肘2-交付掣肘丨期房交付風(fēng)險(xiǎn)不斷出現(xiàn)在人們視野中，客戶觀望情緒濃厚刪世聯(lián)行昆吸南通、啟東爛尾率超過io%,這些城市平均每io個(gè)樓盤就有一^a樓盤，眾所周知，爛尾樓出現(xiàn)在期房銷售讖盤中，而歷年80%的商品房銷售出自期房，自從開發(fā)商的融資渠道收緊后(三道紅線)，加上越來越多爛尾樓的出現(xiàn)，導(dǎo)致人們不敢輕易購買期房，觀望情緒變彳導(dǎo)濃厚(0.8,1)市場亢奮區(qū)間0.8(0.3,68)市場活躍區(qū)可(0.3,0.3)市底平檢區(qū)間0 (0.3,68)市場活躍區(qū)可(0.3,0.3)市底平檢區(qū)間0 -02-0.4(-0.8,-0.3)ifiarags-0.6?。必(-1.?0用)市場低距飼2022年1月2022^2^202徭3月2022^4月2022年1月2022^2^202徭3月2022^4月202席5月202M6月2022釘月2022^8月2022^9月2022年10月2022年11月口從2022年IT1月重點(diǎn)城飾場情緒戲J來看，客戶觀望情緒濃厚，擂豺鋌b于市場觀望區(qū)間.整C柿場刼J為城低迷，市場活躍度較差，交易周期増長,買麺墳但有一□點(diǎn)前期三道紅線的挈肘，房企融資渠道收緊，各大房企資金緊張禍在公眾的賄中；二＞2021年下半年(特別是恒大暴雷以后)各大房企交付問題凸顯，爛尾戲僵日益増多，力吐整體經(jīng)濟(jì)的下行，導(dǎo)敎客戶寧愿觀望也不愿意拿錢冒險(xiǎn)。故此，市場情緒指數(shù)一直持續(xù)處于觀望區(qū)間的低?

掣肘3-銷售掣肘I炒房監(jiān)管力度加大，地產(chǎn)投資預(yù)期下滑，新房銷售壓力與日虞磐關(guān)行自2016年國家提出“房住不炒”后，對(duì)炒房的監(jiān)管力度越發(fā)増大，尤其是高杠桿投資，信用貸、經(jīng)營貸、抵押貸均被禁止流入房地產(chǎn)，表現(xiàn)在辦理拗1貸款前查名下負(fù)債和收入資金來源，如果查到違規(guī)流入房貸，銀行將拒絕辦理購房貸歙與此同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不理想，流向二手房市場的投即多906、ciocZ9LZS?LZ卜。,LZ07LZL7LZZ7LZSXIAI90R8.S07ZZL7ZZ50,30?906、ciocZ9LZS?LZ卜。,LZ07LZL7LZZ7LZSXIAI90R8.S07ZZL7ZZ50,30?10??10<□據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2吟年12月底，全國二手房掛牌量已超25萬套，二手房大量流入市場后，讓原本就去化壓力大的新房市場雪上加霜，以價(jià)換量成為新房市毗選項(xiàng)201呻月201睥2月201吟3月2018^4月201睥5月201陣6月201睥7月201呻月201呻月2018^10月201mi月201睥12月201呻月201鮮2月201湃3月201祥4月201睥5月201滸6月201弾7月201坤月201睥9月201狎10月2019^11月201蚌12月202前月202脩2月202聞月2020^4月202脩5月202評(píng)6月202呻月202坤月202呻月202呻0月2020^11月2020^12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月2021翊月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022%月2022年5月2022年6月2022年7月2022段月2022年9月2022年10月2022年11月92.0094.00102.00100.0098.0096.00104.00游壬??斤2。22書=:血.HSII明麻薄>a94.42?slfETa金B(yǎng)e(loo)KW世聯(lián)指保障正常交付、助力房企融資三個(gè)層面，陸續(xù)出臺(tái)政策，助力房地產(chǎn)市場回暖KW世聯(lián)指保障正常交付、助力房企融資三個(gè)層面，陸續(xù)出臺(tái)政策，助力房地產(chǎn)市場回暖經(jīng)濟(jì)、交付、開發(fā)、銷售四線掣肘，激需求、保交樓、助融資三面救市經(jīng)濟(jì)下行品房融，地鬥令詡制經(jīng)濟(jì)瀾，房密^4不到扌期，市場）念青MS200&而2022年初，中央明確辭“蹄“，全年臉漸騙求、激需求保交樓助融資

救市1-激需求丨以房住不炒大方向?yàn)榍疤?，適當(dāng)放松部分政策，激發(fā)市場需求冊世聯(lián)行2022年年初以需求端政策出發(fā)，利用降首付、放松限^限貸等政策激發(fā)需求，新房成交雖有提升，但客戶整體觀望情緒濃厚，成交周期持續(xù)處于高位。而從客戶屬性來看，需求端政策額刺激，改善客戶相較于剛需客戶購房意愿更強(qiáng)，重點(diǎn)城市改善產(chǎn)品成交占比明顯有所上揚(yáng)救市2-保交付|樓盤停工斷貸潮各地陸續(xù)爆發(fā)，專項(xiàng)借款保交付化解地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)W世聯(lián)行因大量項(xiàng)目爆出爛尾、無法交房等不利因素，2022年年中以來，以鄭州、武漢、重慶、江西等中西部核心城市為代表的多個(gè)城市爆發(fā)斷貸危機(jī),各地也陸續(xù)出臺(tái)"促復(fù)工、保交付、穩(wěn)民生“的各項(xiàng)措施，更是以保交付專項(xiàng)貸款的形式助力化解地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)?oatAvravvan.Ltl&MA. nR8?J?■■?M t<*rm:wwmmuoftBSx.caJtxBJtaii..■.?.■.■間??■賣fTHAlttaiUU.<-? nu—，....."mwIBWffl/MhMtR.MUSAMlkJi^KaSB.?￡——1?/眾IT4命?n?Mnmwu70UOM0w?no?02?mA2林楊NWNRAM。.“—.IF2WQ5國常會(huì)提出蹣部署立足于解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的主要矛_毒求不足，將短期政策與中長期改革結(jié)合起來、將短期擴(kuò)大葉求與中長期有莉于優(yōu)化瞄結(jié)構(gòu)的舉措結(jié)合起來，從兩個(gè)層面來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤:?穩(wěn)投資會(huì)議中提出在300咽元政策性開發(fā)性金誡工具已落到項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，布武漢市恒大時(shí)代新城全體業(yè)主喪制停貸

吿加書M. ^■KKKhAU&ir%■?■?ai??■■ir■,<■??ftMflWdlfr.8?！?■置■費(fèi)■.■■"■■■■■i.■gMPf.■—，—yw—■.nWMVJ.RRMW9?i|<?At8irar,atuithii.*R?4flMrirft?ui.I.mtfSl1"???■￡?K<Mt￡?ttaiL-W5HdRKSH4.AUIMft*rWMfVt?4A4?U?tr?atXtftMt?A*aKt?o<?^tfzn.?Q?RdttmiAM^OCWRI^^aaRnWWOimAMV^Ra^MH*R. W/l?MRW?nnn*?*IfRawntwatn*僵mwuNW.gg.Kwomxwaomw?niw如“2WR”？<*?nW9!2K”，云f414243vm，In"加3000億元以上額度，在晚項(xiàng)目投資方面■對(duì)復(fù)合條件的成熟項(xiàng)目滿足其資金需求.避免岀現(xiàn)項(xiàng)目等資金情況；為上半年開工項(xiàng)目、之前復(fù)合條件但囚額廚B制未投放項(xiàng)目自動(dòng)納入支持』以在三季度形成更多實(shí)物工作星，也為制造業(yè)和個(gè)體瑜戶及時(shí)堤更市場需求；另一方面，擴(kuò)大政策性開發(fā)型金跋工貝支持的領(lǐng)域，在重點(diǎn)支持原有三類項(xiàng)目（五大基fit建設(shè)重點(diǎn)領(lǐng)塚重大科技創(chuàng)新等領(lǐng)嫁專項(xiàng)債券投資項(xiàng)目）的1±?芻老舊，嘔改造.省級(jí)誕公路等納入.以尺可能吸引民間投資,帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行'W?Hi302^0712W2X>7Uwas202^)710:浦碩11W2O心...msom20220710W2?noW5OH2：”w■*wat?■Aauiw?VX??4B???mtwmAMMM■代皿気快■専■穩(wěn)地產(chǎn)-對(duì)于房地產(chǎn)方面，會(huì)議中標(biāo)貫徹，房住不炒“的基本準(zhǔn)則，支持柯!H生和改善性住房霊求，各地方"一城一策"的用好政策工密’靈活運(yùn)用階段性信貸政晚保交接專項(xiàng)借款，化解房地產(chǎn)風(fēng)臉問題,促進(jìn)房地產(chǎn)銷售和房企現(xiàn)金流回流，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售和投資。此次會(huì)議再次對(duì)房地產(chǎn)做出相關(guān)政策的表述，也是說明在當(dāng)前穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境前提下，房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，也進(jìn)一披書出政/銅助房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)軟看??世聯(lián)行救市3■助融資I〃三支箭"支持政策強(qiáng)勢托底，為行業(yè)再注強(qiáng)心劑今年11月，自金融16條出臺(tái)到股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5條措施，二十天時(shí)間里，三支箭齊發(fā)助力民營房企融資，緩解民營房企的現(xiàn)金流壓力,〃第一支箭"國有銀行為房企提贓信支持；"第二支箭”支持民營房企發(fā)行儲(chǔ)架式注冊發(fā)行；"第三支箭”支持涉房上市公司再融資2022年支持民企融資〃三支箭第一支筋第二支箭第三支箭信貸制債券融資支持股權(quán)融資支持國有六大行向優(yōu)質(zhì)房企提供萬億級(jí)級(jí)授信萍：行、中行、交通銀行、工商銀行、郵儲(chǔ)銀行、建設(shè)銀行在11月23-24日相繼和17懸企簽訂瞄合作支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民営企嶙債藏甄為2500億元。龍湖、新城瓠、，美的皿金地、略萬^6^房企剛發(fā)行,饒祎元游房企股權(quán)斷恢題房上市公司并購重組及配套融資，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，調(diào)曲善房地f業(yè)境外市場上市政策，?-步海REITs就舌成存星資產(chǎn)作用，積wem修股權(quán)購基耕用□在201陣，為化解民營企業(yè)面臨的融資困璀.中央部門硏究從債券、信貸、股權(quán)三個(gè)融資主渠道，采取“三支箭"的政策組合，支持民營企業(yè)拓寬融資途徑，解決民營企業(yè)資金誰題.嘆一支箭-是信貸支持，.第二支箭”是債券融資，.第三支箭-是股權(quán)融資

世聯(lián)行趨勢預(yù)判I地產(chǎn)支柱地位鞏固，保交付總基調(diào)定調(diào)，頂層政策向需求端傾斜 州世聯(lián)行2022年出臺(tái)政策救市，但從各大城市的表現(xiàn)來看，政策面落地^好不及預(yù)期，需求端主要刺激改善暫未波及岡帰，保交付尚未完全打消購房者的疑慮，融資端優(yōu)先利好的仍是國企，國進(jìn)民退仍然是趨勢。如此之下，明年的政策最大的基調(diào)將是〃保交樓、穩(wěn)地產(chǎn)〃，針對(duì)現(xiàn)階段客戶信心嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀，頂層政策或?qū)?huì)向需求端傾斜，年末的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035年）》也一定程度的為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支柱地位定調(diào)萸二I 為瞄典羈從經(jīng)濟(jì)形勢來看，明年國外經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)發(fā)晨對(duì)內(nèi)循環(huán)依賴性更高居住消要為內(nèi)循環(huán)重要構(gòu)成，房地產(chǎn)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)力仍強(qiáng)于大部分產(chǎn)業(yè)，地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位不言而喻，從整體國家整體定調(diào)來看，中共中央國務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)—：2022-2035年）》中明確'"―飛也是對(duì)各大房企暴雷、大量項(xiàng)目爛尾，加之經(jīng)濟(jì)下行收入不及預(yù)期的壓力，導(dǎo)致喜戶購房信心嚴(yán)重不足。預(yù)計(jì)明年政策及市場的主基調(diào)仍以"保交付、穩(wěn)地產(chǎn)”為主，將加快國央企入場報(bào)交棱的步伐，穩(wěn)定喜戶市場信心從2022年政策來看，頂層政策以鹽惴為主，但從現(xiàn)階段市場反應(yīng)來看，主要問題集中在需求端，因此預(yù)計(jì)2023年或?qū)⒓哟髮?duì)需求端的剌激，加上2022年壬底《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃銅要（2022-2035年）》中提出的“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租兩并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制“，或?qū)⒓铀僖龑?dǎo)金融機(jī)構(gòu)對(duì)目持物業(yè)型住房租貫企業(yè)的信貸支持武漢宏觀”救市”政策的出臺(tái)晚于大多數(shù)城市.主要針對(duì)改善人群且力度可控.i后的市場表現(xiàn)來看，政策對(duì)市場的刺激有限，并未達(dá)到預(yù)期的效果。年底房交會(huì)的舉辦，在最大的政策力度及財(cái)政的購房補(bǔ)貼之下，新房市場筑底回升?從今年全年政策刺激下市場表現(xiàn)來看，預(yù)計(jì)明年供應(yīng)端政策或以全為主導(dǎo) 有齡的加碼.頂層政策將向需求齡I偏.或?qū)?huì)從改善面的刺!向剛需面擴(kuò)張救市調(diào)控政策反復(fù)試探性出臺(tái)，但效果并不理時(shí)年底年底房交會(huì)促市場筑底固幷'縱觀2022年全年，上半年“救市’政策岀臺(tái)時(shí)間晚于大部分城市，且整體力度在可控范圍之內(nèi)；下半年積^相應(yīng)國家政策，屢次在貸款層面放松，主要刺激改善需求」臥場情戲看，舞狀收年JW5主導(dǎo)房交會(huì)，刺激+財(cái)購補(bǔ)助，弓眇助力市場在年末筑底回升2022年3月25日 2022年6月切放開部分區(qū)域限購utmum.—2022年6月20日貸會(huì)下調(diào).首套降至5.2%3月2S日,黃R市房貸市場曜軽放機(jī)極信號(hào),啲構(gòu)TiS^\§W.二套房鬼5.2%; 房^?吵5.88%?至S.4%, 凈欠嫁禍將至5.2%—定購旅格，成改善里需求的,可《硬WS政1套,符合AEBSRSg買1套，御靖響輟1套，外1臥，田賊1KB有1套及以1成的，可硬購S再買1套；一次性補(bǔ)編個(gè)月町fflRTSgWBS^^；工作、學(xué)習(xí)《^卜入員（含港澳勻可購買1套2022年9月28日2022年10月9日2022年12月8日房交會(huì)房交會(huì)或=?外*E^g?.檳辦理（^原6個(gè)月辻財(cái)砲例劑卜増加可憑S住職房，網(wǎng)以蹄燿，砰月執(zhí)阿.）?OTIbfe子金*陲；二及以匕始予50%住宅專衲縫金阻 人發(fā)放1萬元購房燈煙或1萬元貝數(shù)字藉券武漢部分銀行二套房首付比例降至4城白9月28日起，食字曲5將二套型，此前本地客戶在武漢購買二房，144rrf以內(nèi)首付比例為5城，144rrf心首儺W7成提髙公積金貸款嵌度*床,第二￡S離自^§r§^ae?^7o^7E政策解讀11主要針對(duì)改善人群，力度相對(duì)可控，對(duì)市場刺激有限Kffl世聯(lián)行從620政策開始，到10月9日的提形枳金瓣額度，無疑首先利好的是改善客群，特別是9月28日出邰匚套房降低首付比例的政策，更是對(duì)改善客戶的成交有一定程度的提升，加上全國929、930政策，改善利好被持續(xù)放大，但就武漢市場表現(xiàn)而言，政策并未被完全消化發(fā)酵，市場上揚(yáng)有限，同政策成次不及其他城市928政策國慶期間武漢商品住宅成交套數(shù)購買住房徴個(gè)人住房跡情況首付比例倒率（2022.9.28之前）首付比例/利率（2022.9.28以后）144平以下144平以上不限面積首套/3成4.10%3成4.10%3成4.10%2套無球（利球首套房計(jì)算）5成4.10%7成4.10%4成4.10%有一筆（利率按二套房計(jì)算）4.90%4.90%4.90%3套限貨限貸限貸4000.00%3002001000?20.00%-40.00%-60.00%-80.00%-100.00%-120.00%THf伊，*ANKOFCHINA10月1日10月2日10月3日10月4日10月5日10月6日10月7日-*2021^34210267475366100202蒔27003740344546—同比-21.05%-100.00%-44.78%-14.89%-35.85%-31.82%-54.00%1。月1日10月2日10月3日10月4日10月汨10月6日10月7日成交套（套）同比成交面積（m3同比2021年國慶777-56.54%88034-55.20%2022年國慶472-39.25%56624-35.68%政策解讀2I政策性放松未起到良好作用，政府主導(dǎo)房交會(huì)促市場年末筑底回拌"質(zhì)"前期的政策，無論是放松限還是降｛氐首付比例及公積金貸款額度，均未起到較好的斂，市場持續(xù)向下疇。12月8日全市舉辦房交會(huì)，最大的政策力度，最小的限購范圍，加上財(cái)政的補(bǔ)貼，促使市場在房交瑚間大幅回升房交會(huì)政策2022年武漢商品住宅廣成交情況100908070優(yōu)化購房資格辦理60除原6個(gè)月社保個(gè)稅能購房外，増加可憑居住證購50房,還可以容缺辦理，6個(gè)月內(nèi)補(bǔ)齊資料即可。4030財(cái)卜貼首套給予全額住宅專項(xiàng)維修基金補(bǔ)貼；二套房及以上，給予50%住宅專項(xiàng)維修基金補(bǔ)貼。按套向購房人發(fā)放1萬元購房貸款貼息或1萬元家電家具數(shù)字消費(fèi)券。10-供應(yīng)面稅（萬rtf）■成交面積（萬rtf）200供給端以國家政策為主導(dǎo),、需求端城市面加大力度供給端政策主要作用在銷售前端，其影響力傳感到銷售端需要較長時(shí)間；而直接作用于銷從全國各地政策來看，幡端政策并未對(duì)成市房地產(chǎn)市場有舞時(shí)效性的加強(qiáng)，其I 供給端政策主要作用在銷售前端，其影響力傳感到銷售端需要較長時(shí)間；而直接作用于銷售端的政策對(duì)市場的剌激更好，如降低首付、貸款^率、解除限購等，因此預(yù)計(jì)武漢未來在蝠端層面會(huì)積極相應(yīng)國家“三支箭"的政策，對(duì)企業(yè)融資予以鴻，需求端層面會(huì)積城施“一城一策“甚至"一區(qū)一策"的方針，神如年砌交割iWcb鼬的世聯(lián)行02■區(qū)域價(jià)值/究投資機(jī)會(huì)■區(qū)域價(jià)值/究投資機(jī)會(huì)析供求量價(jià)曉市場變化01讀宏觀調(diào)控觀行業(yè)趨勢

04 明未來市場判趨勢建議第一章全市土地市場全市土地市場供應(yīng)減緩，但供求關(guān)系趨于平穩(wěn)，受供曜構(gòu)的影響，成交價(jià)格結(jié)構(gòu)性上琢在國央平兜底的大環(huán)境下，部分優(yōu)質(zhì)地塊開始岀現(xiàn)溢價(jià)，受-系列寺及影響，下半年少量民企也開始參與到土拍中來，但效果并不顯著，甚至在成交面上民企幾乎全員退場。但從政策端來看，未來短期內(nèi)土拍或?qū)⒖s緊，但長期來看必然是正向發(fā)展，為房地產(chǎn)銷售市場側(cè)面糾偏，安全的大型民企也將逐步再次參與到土拍中來的的世聯(lián)指土拍分析■量丨供求雙降，價(jià)格趨穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)地塊逐漸開始出現(xiàn)溢價(jià)2022年轉(zhuǎn)噸明顯放緩，尊近供地992.11萬方，甚至躋2021年第一冊雉中供地建面，但轉(zhuǎn)戒867萬方，供鞘于持平，（5AWE明細(xì)來看，多為國央平的無奈兜底，各企業(yè)存糧過冬，新拿地意愿極弱。從成交價(jià)格來看，幾乎為底價(jià)成交，僅有少量特優(yōu)地塊出現(xiàn)小幅溢價(jià)，但受其供應(yīng)區(qū)域的影響，全年成交均價(jià)仍呈上揚(yáng)的態(tài)勢武漢2021?2022年分批次涉宅用地分批次成交溢價(jià)情況1200.0014000.00120000010000080000000.0040000wuuuu200.00?000000.00innnnno0.002021ft箕哄202［年第2成2021ft第3ft次2022?SSUtt次2022年S2KXZ2022ffi第頊次2022年雙嫩次2022S第洲歐2022年雙次供S途面削）1041.46805.09702.4401.77430.3753.1310570200<0291354519.05K3W71.71—89.523881253.136451209M一戒價(jià)格（元/M）8033.47030925777073117128011082.807723.1012092.2099809310906.04土拍分析■質(zhì)I三批次土拍開始土地素質(zhì)明顯提升,分布更為合理，規(guī)模小而書土拍開始，供發(fā)生炒柄是一碰”減少膏?j大的區(qū)啪岫市場文件發(fā)展為目標(biāo)，精準(zhǔn)供地"，使得土地分布更為均勻，一三環(huán)間地塊明顯増多;面明顯減小増加庫存壓力4啲區(qū)域的供應(yīng)〃，而是“以維護(hù)全市土地看，幾乎沒有巨度嶼，單均建■f內(nèi)250000100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2000002012^2013^2014^2015^2016^2017年2018^2019^2020^2021年2022年15000010000050000202g—三環(huán)2021年一三環(huán)成交占比2022年一三環(huán)同凌占比21.85%28.03%52.78%02021年如批次2021年筆2?:2021年笙3批次2022年笛1批次2022^第2敝2022年笙3批次2022年笛202樣第51場:202詐笙眺次『剿峻平曜H(rtf)>002816?1872312(1906093132947.143X2427：1417311?F5898143r0506661190019.8；土拍分析■企丨民企幾乎退場，國央平占據(jù)絕對(duì)主力資金端〃內(nèi)外交迫“，±ite端利潤有限，銷售端前途不明，民企對(duì)于土拍的參與度大幅降低，在成交端全年民企僅拿地12宗，占總成交宗數(shù)的17%;大量國央平無奈兜底，全年共拿地59宗，占總成交宗數(shù)的82%,外資公司成交1宗，占比1%2022年鼠漢分批次涉宅用地企業(yè)分類型拿地笫一批笙二批笙四批笫Alft40%60%80%100%■央企國企區(qū)域平臺(tái)外資.民菖2022年房企拿地宗購建畫TQP10(均為國央平)企仙名珞 土地宗教怠用地面積JS規(guī)制建面溢價(jià)水率樓面均價(jià) 金嵌ej 止業(yè)個(gè)” 的 CSrrf) 防M) (%) 用而防無)1武漢城建集團(tuán)1144.49177.014.00%13304.2323549462湖北聯(lián)投集團(tuán)332.5566.4707818.125196603靛江展215.8437.39°5338.331996004武漢是中畳業(yè)發(fā)展312.2632.9011909.733918305武漢經(jīng)開投資112.95323604008.041297196武漢黃岐城投516.73313303893.661220007武漢後號(hào)湖畔置業(yè)有殄司1103431.0106481.972010008武漢城投集團(tuán)27.2827.83013518.863762309武漢江夏幟1129327.1603361.569130010中交城市投資控股有限公司112.426.7102553.7868207中華人民拄和00財(cái)政H中短期8中華人民拄和00財(cái)政H中短期838282飲沖國82碧桂園6252濱5中國金茂1414首?13復(fù)磯反131I^fT6550530044002800中司銀行22001200500400rs^fr300上海衣唳行200150未來趨勢I中短期看成交縮緊，長期看正向發(fā)展，安全大型民企或?qū)⒅匦聟⑴c里荊關(guān)行財(cái)政剛算司發(fā)布出臺(tái)政策，嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國企購幡方式虛増土地出讓收入，不得巧立名目虛増財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入統(tǒng)口，政務(wù)地到執(zhí)行一般來說會(huì)有3-6個(gè)月的窗口期，因此預(yù)計(jì)在武漢市2023年第一或第二批次集中式土拍或?qū)⒊躏@斂，故中短期內(nèi)或?qū)?dǎo)致土地市場的降溫；而隨著“三支箭“的落地，房企融資情況得到改善，或?qū)?huì)有安全性高的大型民企重新參與到土拍中來.現(xiàn)階鼠部分城市土拍市場多以平臺(tái)公司兜底為主，短期內(nèi)或?qū)?dǎo)致土地市場的降溫，但從長期來看，一方面將有^于土地市場的健康正向發(fā)展，減低城市財(cái)岫土地拍賣的依終；另一方面，新成交土地的減少，將導(dǎo)致新房供應(yīng)的減少，將一定程度的力曄去庫存，實(shí)現(xiàn)球的平衡，這也助房畛業(yè)軟著手段，也四了肘房良頻房地產(chǎn)回歸民生產(chǎn)業(yè)的決心.回歸武漢，若未來單批次集中供4嶙崖不做明顯縮減，則會(huì)大大瑁加土地流拍率，但從武漢第三淮中的情況來看，-方面民企參與度明顯的増加，另一方面外地國央企武漢拿地怠愿顯現(xiàn)，因此長期來看，若土拍政策不斷完善,參與門檻適度下降的前提下，該政策將扶持武漢土地市場正向良性發(fā)展?第一支箭與金融16條：央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《通知》，以16條措施■保棱板.一K^說，從政球?qū)嵉骄唧w執(zhí)行，_般需要3-砰月左右的窗口期，因此預(yù)計(jì)在明年Y度，預(yù)計(jì)在加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)融資支持、加強(qiáng),保交棱“專項(xiàng)融資支持，鼓勵(lì)銀行新増■并對(duì)貸款業(yè)務(wù)，力伏對(duì)■住房租雪的融資支持這4大金融措施下，穩(wěn)樓市或?qū)⒂休^大舉措，市場有望迎來轉(zhuǎn)折?第二S箭與250(X3債券：■第二^箭”有力引導(dǎo)市場機(jī)構(gòu)改善對(duì)民營企業(yè)的風(fēng)臉偏好和融資氛圍，可有效緩解民營企業(yè)信用收縮問甄促逬民營企業(yè)融資恢氫降低民營企業(yè)融資成本,此次措施的再次出臺(tái)，使得民營房企發(fā)債獲多方支持，且提出了250(HZ元的民企債券融資金額的切賣可行的支持.33^1『波浦潮?第三支箭與股權(quán)融資5條措施：從房企角度來看，本次.第三支箭“利好國有企業(yè)，有助于提升國有企業(yè)的保值卓值，扭轉(zhuǎn)國企估值；對(duì)民企而言，有利于民企的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和收并購，此外部分暴雷的企業(yè)在不被信任資產(chǎn)負(fù)層的情況下，能得到的融資支持依舊有限，但報(bào)表相對(duì)健慮的情況下可以得到再副奩支持，是一次主體信用的重塑KWKW世聯(lián)行KWKW世聯(lián)行第二章全市新房市場激不起成交浪潮，以價(jià)換量換不來市場復(fù)蘇，項(xiàng)目開盤開不出優(yōu)秀去化,領(lǐng)跑個(gè)盤領(lǐng)不動(dòng)冷清市場?2022年是房地產(chǎn)市場最為艱難的一年.全市大星項(xiàng)目打折出售，且折扣力度巨大,前有漢陽某央企樓盤降價(jià)近6000元^.后有武昌徐東某科技住宅降價(jià)1000國川，但即使是如此降價(jià)、打折，全年成交量較2021年幾廳斬。各大房曲貨意愿大幅沅,力吐年底房交會(huì)的促進(jìn)，全市存星開始微是下滑，出清周期也將近回到風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)，但二手房掛牌星直線上揚(yáng)，預(yù)計(jì)未來漏SA新球庫存、二手濰化資咬時(shí)代供求量價(jià)丨以價(jià)換量達(dá)不到預(yù)期，市場全年持續(xù)蕭條，直至年底有筑底回升的■彖聯(lián)行2021年面又市房地輪 K諏，而后受成誘瞞及各柵企暴雷影響，市場馳誕期且駭有將近一年半之久2022年武漢商品住宅整體成交1310.84萬方，環(huán)比下降42.52%,成交均價(jià)14922元/此環(huán)比下降6.45%450350015010050400350300250200iMLi'20000180001600014000120001000080006000400020000///////////供應(yīng)面積（萬廿）成交面枳（萬M） （元/rtf）—供應(yīng)面積（萬rtf）程（萬450350015010050400350300250200iMLi'20000180001600014000120001000080006000400020000///////////供應(yīng)面積（萬廿）成交面枳（萬M） （元/rtf）—供應(yīng)面積（萬rtf）程（萬rtf） 幕價(jià)格（元/nf）＞供求：麟顯示，2019~2021年供求基本平衡，供求比1.14,其中19?21供求比1.17.2021年供求關(guān)系改善，縮小到1:1.04;2022年市場整體低迷，雖有出臺(tái)政策"救市.，但供應(yīng)舌上看，仍呈供不應(yīng)求態(tài)勢，整體供求比0.82端市場信^影響供應(yīng)下滑嚴(yán)重.導(dǎo)致成交量不及往年豌，年末房交會(huì)政策剌激，2022年最后一4^舌上看，仍呈供不應(yīng)求態(tài)勢，整體供求比0.82＞娜:顯示，20^年底至21年初，武漢成交價(jià)格由于勸喝裝價(jià)格的原因大幅上升，21年下半年價(jià)格波動(dòng)下跌，12月均價(jià)跌至14419元/此2022曲T始價(jià)格繼續(xù)呈下滑態(tài)勢，3＞娜:月底出臺(tái)第f■救市“政策（貨款利率下調(diào)），對(duì)市場有F刺激，加上“金三銀四〃的時(shí)間周期，導(dǎo)致3-4月價(jià)格有小幅度上升，但后續(xù)動(dòng)力不足,加上5、6月份部分房企為沖擊半年度目標(biāo)，打折降價(jià)促銷.整體價(jià)格呈下滑趨勢，“金九銀十”不再，11月武漢天地云廷三期S確，價(jià)格1龍上升，截止2022年12月，武漢商品住宅成交均價(jià)15214元/此2022年武漢商品住宅成交均價(jià)14922石rtf

?世聯(lián)行存量I下半年去庫存明顯，岀清周期幾近回歸風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)?世聯(lián)行2019年1月?2022年12月武漢商品住宅存量及岀清250020武漢的可售存量19年、20年、21年，截止年底的出清周期都在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)；但截止2022年6月，武漢商品住宅狹靖存出清周期17.6個(gè)月,已超出風(fēng)險(xiǎn)可控值，但下半年隨看各大房企出貨意愿減弱加上不斷有政策的網(wǎng)糸市場去庫存明顯，年底房交會(huì)更是促進(jìn)去庫存，截止2019年1月?2022年12月武漢商品住宅存量及岀清250020可售面積（萬rtf）——出清周期（月）

典型項(xiàng)目I部分定位合適，定價(jià)合理的項(xiàng)目仍可領(lǐng)跑市場世聯(lián)彳亍盤點(diǎn)2022年1-12月開盤情況可以看出，開盤去化率在50%以上的項(xiàng)目其成交價(jià)基本處于自身板塊的價(jià)格集中區(qū)間內(nèi)，而平銷期典型暢銷項(xiàng)目價(jià)格也基本處于板塊市場預(yù)期范圍內(nèi)，故現(xiàn)階段市場雖然較為艱難，但前期中心城區(qū)流量盤，價(jià)格降至市場預(yù)期后，基本可恢復(fù)原有流量水平IS山徐東emt期恭旌融削國新武昌濱江姬中心si常吾錘湖泌工瀟皿 ±?2^Z?卻最時(shí)代萬程登期新型洲二七套工含5礬時(shí)光朝中心超魅中建大公館含3000^含3000菇裝毛至海冋奠.<1SSW妄毫導(dǎo)高屆E號(hào)超高是"徵端544272粉盤I注：板塊價(jià)格集中區(qū)間為2022年該板塊各價(jià)掐段中成交套數(shù)占比最大的單:■保利城9月29日開盤,折后均價(jià)約19000元/rrf,截止10月7日,去化281套；:■華僑城歡樂天際項(xiàng)目折后均價(jià)約19000元/rtf.國慶期間去化約30?40套左右;:■華儕城紅坊項(xiàng)目折后均價(jià)約21000元加.國知間去化約40套左右2212110^300425176心91502911150%1088710000-12000100%1088750%124502ZZL10000%190001800Q-20000■■■―51%1500074.她1500014000-1600063.08%15333 100%33540100%32570100%100%332713506632000-3400061%3371364.49%3293。60%31882/板塊｛介格案中五55%233232100023000100%2495518000-20000&24000-2600053%13860~12000-14000~89.84%1550014000-1600071%1215010000-1200050.00%22193/64%1850083%1886018000-2000069%19010100.00%5801637000-38000100%1869882%1887618000-2000091%18753'。。氣20035 51%2900052%2750026000-3000086%60%288702440324000-26000成交結(jié)構(gòu)I改善需求被持續(xù)放大，保剛需政策效果有限受整體宏觀環(huán)境的影響，2022年房地產(chǎn)市場冷清至極，中央明確喊話救市，武漢也隨之陸續(xù)出臺(tái)政策響應(yīng)號(hào)召。在原有“保B儒”的政策基礎(chǔ)之上，進(jìn)一羅剌激“改善"需求，但從成交結(jié)構(gòu)來看，"激改善“聞?dòng)凇氨?蠕”更為有力，2022年全年100rrf以上改善產(chǎn)品成交占比達(dá)70%以上，且較2020、2021年有明顯的上揚(yáng)，這一是受益于政策的刺激，另一方面是由于人口結(jié)構(gòu)的家庭裂變2018-2022年五25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%9Q100B10CM10N110.120rtf120-130nf130-140nf140-150^150-160m2160d70nf170-180nr20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%9Q100B10CM10N110.120rtf120-130nf130-140nf140-150^150-160m2160d70nf170-180nr180BJ吐上80.90m2■2018年 2019年 2020年 2021年?2022年202昨2021年2022^2020年2021年2022年202從2021年2022年25.95%24.54%23.94%67.37%68.54%68.47%6.67%6.92%7.58%一III?*卽DT前卅日?茴萸2020書話、1005.1XF3H3&T卽DT壓22普洲X卽DTtMMIS回豐■80?00*?聊祈*甬驀府▼2叩FSEDTlizK-memJ卅話卅70%o±.7\區(qū)&t嶇主城區(qū)11博1射機(jī)図1膏1岡11I図ML岡湖□i§s低衆(zhòng)布050010001500200025003803500成交結(jié)構(gòu)■改善I改善需求兩極分化追求舒適度&注重功能性#H)世聯(lián)指顯示，改善面積段中三房、四房產(chǎn)品成交占比遠(yuǎn)超其144nf產(chǎn)品戶型開—產(chǎn)品及因 ,細(xì)分來看，100-120而面積段中，以三房產(chǎn)品為主，幾乎無四房產(chǎn)品，120-員増加的功能性改善的四房產(chǎn)品2018年-2022年改善面積段各房型成交占比2022年面枳段分ajfiESSS朝100.00%90.00%8000%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%2000%1000%000%201釁2020^以區(qū)武昌區(qū)青山區(qū)兇? 矯口區(qū)卅江岸區(qū)洪山區(qū)漢陽區(qū)201畔2021年2022年■-房2018?2022年120?144就三房.四房成交占比20183)22年100.120淀三房,四房成交占比■201蚱e2019^ 2020^■2021年■2022年100%80%60%40%20%0%.201釁201眸 202僻2021年.2022年禁甸區(qū)新洲區(qū)江豆區(qū)兇 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)0100020003000400050006000700080009000成交結(jié)構(gòu)-高改丨客戶對(duì)舒適度的關(guān)注提升，愿意為改善生活環(huán)境而購買別墅郵從數(shù)據(jù)來看，從201吟至今144而以上的產(chǎn)品中，四房一直占據(jù)絕對(duì)K主力，但2020年開始，三房占比有所増高，這是因?yàn)榭蛻糁饾u變得更為挑剔一不再是一味地追求功能間的實(shí)用性，T5分客戶婆開始追求舒適度，同樣的面積只需要夠用的功能間，但各功能間的舒適度需要有保障，也正因?yàn)槿绱耍糠指吒目蛻粼谑袇^(qū)有房的前提下，愿意在最觀資源或生活環(huán)境更好的區(qū)域購買8U墅用作改善41414141Ms-㈱鶴岡、」彳嗯皂圈DT&而斗知、isn2WS弗羿娜loowtTFsn卅洲昌DTKDT^M卅岡塁哪站M犀卿S,"身孺卅落鑿滸DTI:車。20224ftn?Eisuwsn自DrkE?Iepw?拜跚?p消?普咨?響?品等口?勲畫Ms?ME■以價(jià)換量愈演愈烈，新房去庫存壓力堆積,二手房攪動(dòng)市場從全年成交量價(jià)及項(xiàng)目市場表現(xiàn)來看，預(yù)計(jì)未來以價(jià)換量將更為激烈，而政策剌激下，成站所上揚(yáng)。從各切企atfe及供貨跡來看，養(yǎng)新房雌全面畛存鋤代，新増供應(yīng)或?qū)⒋蠓鶞p緩；而受經(jīng)濟(jì)及市場環(huán)境的影響，疊加政策的加持，或?qū)?huì)有大量二手房版市場KW也聯(lián)行0301讀宏觀調(diào)控觀行業(yè)趨勢02析供求量價(jià)曉市場變化探區(qū)域價(jià)值

究投資機(jī)會(huì)04明未來市場判趨勢建議收。19糸\卅薄岡0^^^^木、2。22冷卅薄岡酒錐刪1>菖木冊55.84*?魯慚01民58.27%-穽品岡驅(qū)回岡字?湎沙岡樽戸川鯽甘卅-00潔80%60%40%20%100*80%60%40%20%102A98<M8820E3123320224R202?！鯳蠢裁星S5夏図薔3?(Enf)穌岡奮景S3泉2gN201哺202希2022棉江漢區(qū)硏口區(qū)漢陽區(qū)武昌區(qū)洪山區(qū)青山區(qū)東西湖區(qū)江真區(qū)黃陂區(qū)蔡句區(qū)新洲區(qū)漢南區(qū)條湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)商SI當(dāng)S—SI?——景氏價(jià)格I主城區(qū)降價(jià)吸引中流客戶，遠(yuǎn)城區(qū)以價(jià)換量意圖明顯瓣顯示，近6成區(qū)域2022年成交均價(jià)較2021年下跌，主城區(qū)的降價(jià)促銷導(dǎo)致客戶向中心導(dǎo)入，遠(yuǎn)城區(qū)競爭更為激烈，以價(jià)換量情況明顯，價(jià)格40000娜下跌4000020.00%350003000025000200001500010000500015.00%10.00%5.00%0.00%?5.0嘅-10.00%?15.00%開發(fā)區(qū)兇鹿以兇覆兇黑兇裝K兇肖兇sKie兇nw兇泉兇qidtb兇SK兇口瞄兇卷兇2022年2021年KM世聯(lián)行市占率I客戶兩級(jí)分化明顯，主城區(qū)及部分優(yōu)質(zhì)遠(yuǎn)城區(qū)市場占比呈上揚(yáng)趨勢從全市各區(qū)市占率變化可以看出，2022年市場客戶兩極分化愈加明顯，改善客戶向貨量充足的優(yōu)質(zhì)主城區(qū)回歸，江岸、稀口、漢陽、青山區(qū)市占率呈増長趨勢；剛需客戶向規(guī)劃逐步落地的遠(yuǎn)城區(qū)夕卜溢，東西湖、經(jīng)開、新洲區(qū)市占率増長明顯；東湖高新區(qū)雖市占率下滑，但部分優(yōu)質(zhì)地段、配套、品質(zhì)的項(xiàng)目仍能得到客戶的青睞隹％企隹6 銷售套數(shù)市場占比皿 項(xiàng)目蝕鬲?jiǎng)?wù)2離較獄較鷲主城區(qū)江岸區(qū)32250.0798958.54%江漢區(qū)873.8626002.24%0.09%僑口區(qū)22129.99101108.72%漢陽區(qū)41261.61259110.87%武昌區(qū)18152.0734012.93%洪山區(qū)49203.1100668.69%青山區(qū)14119.659605.14%東西湖區(qū)49164.11130991130%江夏區(qū)30110.0980046.91%黃陂區(qū)5798.2989257.70%蔡甸區(qū)3946.2656454.87%新洲區(qū)41493466565.74%-237%漢南區(qū)1415.925662.21%開發(fā)區(qū)東湖高新區(qū)55206.799818.61%經(jīng)開區(qū)3074.8963845.51%土地溢價(jià)空間丨武昌、江岸區(qū)房地比較高，未來開發(fā)獲利空間大 從各區(qū)域新房均價(jià)、樓面地價(jià)來看，2022年各區(qū)域房地比集中在1.2-1.5左右，其中江岸區(qū)、武昌區(qū)房地kt?高，達(dá)1.7左右，區(qū)域開發(fā)獲利空間大2021年?2022年各區(qū)域涉宅土地與20222021年?2022年各區(qū)域涉宅土地與2022年新房成交房地比350002.00:注：房地比=新房成交均價(jià)/（樓面地價(jià)+建安成g【主城喫安咬按400（洞H算.非主城雖翎沐按3000元/m宣】

產(chǎn)業(yè)價(jià)值1東湖高新產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向明顯，支護(hù)業(yè)優(yōu)質(zhì) ‘承、江漢、武昌、東西湖產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)?扎實(shí)區(qū)域的拿地機(jī)會(huì)H）世聯(lián)行區(qū)域臨武漢十四五規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，重點(diǎn)關(guān)注東湖高新、經(jīng)開、:.瘀屏端網(wǎng).新T傳旦技術(shù)大健康和生物支卄愛現(xiàn)代鎚Sfe文化伸離航空新汗業(yè)AT智能創(chuàng)度星子豕地s?小計(jì)慕計(jì)商常物流學(xué)和類BS東湖高新252181813170752044912000010196沮又20811552024000000000000024武昌11641602021110001300000024東西湖10523431120000030300000023武又經(jīng)開1433220301801000120000002010512211114000010100000015洪山30231111012100110300000015江夏11250002011000000000000011硫口00511201010000010100000011漢陽00511201010000000000000010新洲001313010900000000000009青山001401020800001010000009黃陂001302011800000000000008蔡甸00201011800000000000008KfflKffl世聯(lián)行KfflKffl世聯(lián)行區(qū)域價(jià)值小結(jié)供求關(guān)系：武昌住宅價(jià)格：武昌土地溢價(jià)：武昌存量競爭：武昌產(chǎn)業(yè)價(jià)值偵昌武昌區(qū)市場較為健康，產(chǎn)業(yè)支撐加持，區(qū)域價(jià)值較高所口洪山黃陂珈口江岸江岸江岸江漢經(jīng)開青山 江夏青山（東西湖東湖高質(zhì)東湖膚新漢南獲西海）江漢經(jīng)開東湖高新微郭融驚哉潤未來存量競爭較高’短期(du(du世聯(lián)行(du(du世聯(lián)行-04糸區(qū)域價(jià)值明未來市場糸區(qū)域價(jià)值明未來市場究投資機(jī)會(huì) 判趨勢建議01讀宏觀調(diào)控觀行業(yè)趨勢02析供求量價(jià)曉市場變化預(yù)判前提前提［堅(jiān)守房住不炒的同時(shí)，也■寺貫徹房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的基調(diào)。整體預(yù)判前提前提［堅(jiān)守房住不炒的同時(shí)，也■寺貫徹房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的基調(diào)。整體”保民生、保交樓、融產(chǎn)”不姍前提2 -金融、翰就魅介段m箭”的持，不琴下KgflWJ寬松聃3座恪守財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)“三公“經(jīng)費(fèi)發(fā)嚴(yán)控一出的通知，不通過國企勾幡虛増±itfi出讓"KM世聯(lián)行前提5師層面有雖制Jg求已^±ifiW^A市場，而是由開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身公司情況及節(jié)奏，安排項(xiàng)目入市出貨亍二手房師層面有雖制Jg求已^±ifiW^A市場，而是由開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身公司情況及節(jié)奏，安排項(xiàng)目入市出貨亍二手房“帶押HP"就在提下,不會(huì)再次出現(xiàn)大面而導(dǎo)smw市饌馴蝕預(yù)判1丨土地供應(yīng)更為重質(zhì)而不重量，土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化，旨在吸納民企回歸刪世聯(lián)行〃集中供地”的政策，但増加了供地次數(shù)跳短了出地周期,土拍政瓠加上融瓣的政策利好，預(yù)計(jì)或?qū)⑽{民企的回歸土拍規(guī)則改善A中華人民共和國財(cái)政部ESIMinittry8FmanceoftheP?)piesRepublicofCmm預(yù)算司?現(xiàn)區(qū)域的平衡-由根據(jù)庫存M定供itMSI以維護(hù)全市土地市場穩(wěn)健為盹朧供地?競尊貝耽化-新増”瞧項(xiàng)目自*1?〃集中供地”的政策，但増加了供地次數(shù)跳短了出地周期,土拍政瓠加上融瓣的政策利好，預(yù)計(jì)或?qū)⑽{民企的回歸土拍規(guī)則改善A中華人民共和國財(cái)政部ESIMinittry8FmanceoftheP?)piesRepublicofCmm預(yù)算司?現(xiàn)區(qū)域的平衡-由根據(jù)庫存M定供itMSI以維護(hù)全市土地市場穩(wěn)健為盹朧供地?競尊貝耽化-新増”瞧項(xiàng)目自*1?況，因地制宜誦曲比例“験???新増拍賣出讓規(guī)則，縮短流程時(shí)間-出十上方在指定時(shí)間、指定地點(diǎn)公開拍賣，由競買人竟價(jià)，根據(jù)價(jià)格確定土地歸屬.部分許“鼬配建”-部朝建租賃房可采取建”瀚」邸臨必獅制剖范圍，不蒯壬由開發(fā)商選址?力眼用地審批效率，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目開辟綠色通道?控制嶼素質(zhì)體*W分害蛀讓，至部分峻取消商辦用地搭配出讓財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知〔2022帰與A中央ftWttt.fifftK.Qflft. CA).餅產(chǎn)健也底團(tuán)財(cái)政妙?-近年蜜? 小■優(yōu)化部政義出結(jié)鬱大力?!???. (h?仍而個(gè)出.出wi公密費(fèi)不急反増、年比突右花笠莎何■.sa 三公產(chǎn)女僵慌龍出.F：?? imtHiWWnM. fUtttiifM.用內(nèi)修的園公出俐(瓊)心公尸控公護(hù)發(fā)出.R2W中央?yún)f(xié),三公?檢黃warti?ft塩方財(cái)政也是德就衆(zhòng)風(fēng)從戶隊(duì)*安笄?三公*??.?twaif??■ff. 三公???? 出.not.三公股悴發(fā)也保持在合鹽水甲.尸緊，收華位用候大》大??■売浪費(fèi)等行為.財(cái)政部預(yù)算司發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)■三公’經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，嚴(yán)禁通過舉債儲(chǔ)備土地，不得通過國企購地等方式虛増土地出讓收入，不得巧立名目暨財(cái)政收入,郷卜財(cái)峽入缺口預(yù)判2I新房供應(yīng)減緩存量積壓，二手房掛牌上揚(yáng)，主城區(qū)優(yōu)先進(jìn)入一二手房昇薦斷弋敬二手劇圭牌斟末再次從2022年疑順情況看，主組新爾地艇"Jfm新房全面去?^顯力敬二手劇圭牌斟末再次上揚(yáng)，較年初更是上漲近40%,從成交來看，二手房成交主要集中在主城區(qū)，預(yù)計(jì)曲期內(nèi)，主城區(qū)或?qū)⑦M(jìn)入一二手房并行的時(shí)代20.002022年琴二手房皤簡兄（發(fā)15.00?WWI7開盤表現(xiàn)I開盤去化率持續(xù)走低平推項(xiàng)目明顯増多，客戶成交周期拉長醇?瞄潔經(jīng)彫：踹需SSL。呻呻娜―’）帥zUlUL^xIll1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1120.002022年琴二手房皤簡兄（發(fā)15.00?WWI7開盤表現(xiàn)I開盤去化率持續(xù)走低平推項(xiàng)目明顯増多，客戶成交周期拉長醇?瞄潔經(jīng)彫：踹需SSL。呻呻娜―’）帥zUlUL^xIll1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月1福10.00zx//z//z/?>vZZZZZZ/Z/AV新房：庫存高企，供貨意愿減弱二手房I者城區(qū)zx//z//z/?>vZZZZZZ/Z/AV新房：庫存高企，供貨意愿減弱二手房I者城區(qū)小戶型成交占t匕相對(duì)較大，蜥改RUW多?oo*awt Al?奶：Mi?S ?W?Mi?i***??■?<:朝及新晚問題購u手捐：:?停工，交付睥難，二手房:為囑；.優(yōu)化資產(chǎn),:林大IJ?區(qū)域發(fā)展，且部分心城E

:只有“豪宅“項(xiàng)目，二手房二手房：掛牌量上揚(yáng)，主城區(qū)為主力

預(yù)判3I需求端政策刺激并未觸頂，后續(xù)仍有較大增量空間w也聯(lián)彳亍從政策端來看，近一年無論是國家層面的還是武漢層面的，均是優(yōu)先利好改善客戶；而從成交結(jié)構(gòu)來看，政策端已經(jīng)有所發(fā)力，改善需求略有上揚(yáng)，但力度尚未完全釋放，預(yù)計(jì)未來在剛需端會(huì)有利好政策配合人才政策陸續(xù)出臺(tái)，改善端政策尚有進(jìn)一步放寬的可能w也聯(lián)彳亍,tV2?武漢市正式推出二手房,帶押過戶”成交結(jié)構(gòu)?高改I客戶對(duì)舒適度的關(guān)注提升，愿意為改善生活環(huán)境而購買別墅Aorarv. ???*.心.A?mrr*力.czaawnm 說.困力wemmw*■—-WMTWfflWM,P沖戶日HHttMm甫HWBI. 伸ZWgmEFMW,W?gt? ^K4>??*WT."WWBWW申■■gfKJBWtEIJ:;成交結(jié)構(gòu)I改善需求枝持續(xù)放大，保剛需政策效果有限IMttSKUMRra. 襪中HV<i冊IHT■WEI1.A歩《?B&tfJt乳餌從爲(wèi)KWV蹤干—刀8“<gigi*jmfiMQyti￡EU?.I.B30衣這THH幵MiT>X2OM??0DDt???r?fi0?不鴻??rb寸改善人群，力度相對(duì)可控,對(duì)市場刺激有限mw,AMaJtwwwaasp.wwBwasaaifefltaswfiB^ttwws,四i對(duì)該紋930*?.改善村好劇"如虬七但就迎市舔B!而M瞄并未虢完全禎化歲IB,f!Wt?成交結(jié)構(gòu)?晚需I三房產(chǎn)品占據(jù)主力.■剛IT客群晅點(diǎn)關(guān)注功能性wia mwiomaiirzb成交結(jié)構(gòu)改善I改善需求兩極分化——追求舒適度&注毀功能性嗦5離駕鑼牌払g夥贏W5奶釘E?gg政策端：刺激改善需求的釋放=三T成交端：政策刺激下改善需求略有增強(qiáng)申涂牛＞畢業(yè)5年內(nèi)的大學(xué)畢業(yè)生＞擁有本市戶籍＞在本市創(chuàng)業(yè)就業(yè)滿1年＞家庭在本市無自有住房,且申涂牛＞畢業(yè)5年內(nèi)的大學(xué)畢業(yè)生＞擁有本市戶籍＞在本市創(chuàng)業(yè)就業(yè)滿1年＞家庭在本市無自有住房,且3年內(nèi)無住房交易記錄的＞滿足以上條件可申請(qǐng)購買1套大學(xué)畢業(yè)生安居房?目前在榮居房項(xiàng)目深圳與武漢人才房政策對(duì)比備注：＞大學(xué)畢業(yè)生.是指取得晉通高校（含教育部認(rèn)可的境外高等院校）全日制大專及以上學(xué)歷的畢業(yè)留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)人員，＞本辦法所稱家庭，未婚大學(xué)畢業(yè)生指本人及其父母，已婚大學(xué)畢業(yè)生指夫妻雙方及其子女.光谷梅政光谷長江青年城長江金岸青年城臨空港青年城深戶本科+3年社保沒有畢業(yè)年限，不需要?jiǎng)?chuàng)業(yè)就業(yè)峑驗(yàn)價(jià)樹惠低于市價(jià)40%,且供應(yīng)量高Sifi一批次住房項(xiàng)目共6個(gè)，4422套，其中兩房戶型1957套，三房戶型2465套。預(yù)判3-剛性需求端|大學(xué)生安居房政策尚有空間，或有部分存量項(xiàng)目增設(shè)人才賣離'對(duì)比武漢與深圳的大學(xué)生安居房政策可以發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于武漢政策，深圳政策更為寬松，二ML廊幾年人才政策的出臺(tái)評(píng)率及力度來看，今年武漢而全市商品住宅存量高企，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)（特別是國并未有過多的人才政策出臺(tái)，因此預(yù)計(jì)未來在大學(xué)生安居房政策層面會(huì)有一定的加強(qiáng)空間。而全市商品住宅存量高企，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)（特別是國央企）^0應(yīng)朝主増?A才安居房，與辦補(bǔ)貼共同喇人才再交易限售十年，貸款還清前無所有權(quán)再交易限售十年，貸款還清前無所有權(quán)十年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，違反規(guī)定則會(huì)斑女回,同時(shí)在此十年期間是不能再購買任何商品房的在沒有還清貸款之前房子的所有權(quán)是沒有的，如果十任期后可以選擇補(bǔ)足欠款和富值性收益取得房子所有攻.也可以継續(xù)申請(qǐng)下一個(gè)十年對(duì)價(jià)格沒有限制流轉(zhuǎn)交易必須要在限售期夜兵取得紅本后在贏足可售型人才房資質(zhì)的辭依內(nèi)進(jìn)行，價(jià)格自行協(xié)商；＞完全產(chǎn)權(quán)安居房，以低于市場價(jià)20%向大學(xué)畢業(yè)生岀售；＞共有產(chǎn)權(quán)安居房.房屋產(chǎn)權(quán)20%以上份額由項(xiàng)目開發(fā)企心寺有，剩余份額以市場價(jià)向大學(xué)畢業(yè)生出售。大學(xué)參居房再芯易區(qū)房管部門根據(jù)上一年度大學(xué)畢業(yè)生安居房項(xiàng)目周邊商品房銷售價(jià)格情況,組織評(píng)估確定大學(xué)畢業(yè)生安居房項(xiàng)目房屋市場銷售均價(jià)，并以不高于該市場價(jià)格的80%.出售給項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)或其他符合條件的大學(xué)畢業(yè)生。

KM世聯(lián)行預(yù)判3■改善需求端I現(xiàn)階段政策刺激有限，政策或有進(jìn)一步放寬KM世聯(lián)行理由1■政策刺激下.市場反饋并不理想理由2■住建部明確表態(tài)，支持居住性住房需求前剛削耀鞘長就斕事明確瘀，岫對(duì)于購離一套彳攜就前后市場變化1?兄市留有空間。的要大力支持.首付比、首套利率該降的都要降下來。對(duì)于購買第二套住房的，要合理*以舊婭以小換大、生育多子女家庭都要給予政$持。對(duì)于購買三套1XH境的，原則上袍寺，就是裕投機(jī)炒房者對(duì)入人民銀行,保保K會(huì)讓立百套住房貸敘利享政節(jié)的態(tài)誠箜機(jī)1MM水蟲小 艾?S? 博血，SB.AR?行.決定違立首奪住隋貸伊扣藥弟理由1■政策刺激下.市場反饋并不理想理由2■住建部明確表態(tài)，支持居住性住房需求前剛削耀鞘長就斕事明確瘀，岫對(duì)于購離一套彳攜就前后市場變化1?兄市留有空間。的要大力支持.首付比、首套利率該降的都要降下來。對(duì)于購買第二套住房的，要合理*以舊婭以小換大、生育多子女家庭都要給予政$持。對(duì)于購買三套1XH境的，原則上袍寺，就是裕投機(jī)炒房者對(duì)入人民銀行,保保K會(huì)讓立百套住房貸敘利享政節(jié)的態(tài)誠箜機(jī)1MM水蟲小 艾?S? 博血，SB.AR?行.決定違立首奪住隋貸伊扣藥弟g皿機(jī)制.雑瑾礎(chǔ)I住宅梢亀價(jià)椿砒fo同tt連續(xù)輪月拘NS的城市，可好哄持.下誨潰歩誦套住靂紆蜉轉(zhuǎn)i?STF間住SrS!t54??W^?B住房價(jià)格走解0密i?,頁符支持城市劇府科孝祥彷芻切亀住宅鎮(zhèn)寓S格變化情況，“回城81策”用足用H産策工具科噸心持WWlllF，梆成特虜博產(chǎn)市辭程缶管后行的長放機(jī)制?.928降首付新政并未如濟(jì)南一樣，掀起短期內(nèi)的成交熱潮（席5月23日出融首飾應(yīng)B輛應(yīng).舊￡?、黔諏目思劉S）?10月9日提公積金額度氏刺激下成交量也只是略有提高預(yù)判4丨代建模式戰(zhàn)略地位提升，部分國企及平臺(tái)公司尋找代建方開發(fā)存量地玻近兩年來，國企、平臺(tái)公司拿it礙量直線上揚(yáng)，而部分缺乏開發(fā)體或開發(fā)能力的公司，找成熟房地產(chǎn)企業(yè)代建或?qū)⒊蔀槭走x。無論從武漢還是從全國角度來看，大量優(yōu)質(zhì)房企已經(jīng)在代建這條賽道開始前行了案例一?華潤置地：加強(qiáng)代建業(yè)務(wù)穽BWtatB會(huì)成李欣在2023^09^櫥餉到，今年將推動(dòng)代建代運(yùn)營、長租、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新興業(yè)務(wù)加快發(fā)展，探索成熟的城市運(yùn)營管理生意模式。十三五期間，華潤置地就累計(jì)獲取了18曲弋建項(xiàng)目，管理投資規(guī)模達(dá)S1406億元。談?dòng)胁烬h優(yōu)勢，弋建又一拳頭聞2022年，在中期業(yè)績會(huì)上，管理層也強(qiáng)調(diào)，將全面發(fā)展政府代建、代建、綜融弋建和儲(chǔ)營峰可見，裕閏

談?dòng)胁烬h優(yōu)勢，弋建又一拳頭聞?lì)A(yù)判下的建議KW世聯(lián)行建議1KW世聯(lián)行合理利用國家,'三支箭〃的融資政策，可以考慮在存量競爭相對(duì)較低或產(chǎn)業(yè)價(jià)值較高的區(qū)域，入手剛空間較大的峻建議2建議3 不過度解讀未來的規(guī)劃及地王等，回歸到客戶的真實(shí)需求.新入市項(xiàng)目必需從定位,定價(jià)層面完全貼合客戶需求該建議僅為趨勢預(yù)判下的初步建議，但不同區(qū)域、不同地塊、不同項(xiàng)目,不同房企情況不一，若需做更為深入的研究,

可聯(lián)系武漢世聯(lián)策略資源中心儷儷世聯(lián)行儷儷世聯(lián)行感謝大家觀看!THANKYOU武漢世聯(lián)策略資源中心雷經(jīng)WKW世聯(lián)行KWKW世聯(lián)行附件——2022年商辦市場小結(jié)與淺析KM也聯(lián)行第一章宏觀商辦環(huán)境宏觀商辦環(huán)境一方面，外資企業(yè)高度關(guān)注一線城市及其周邊核心城市的產(chǎn)業(yè)高度捆綁的產(chǎn)業(yè)空濟(jì)，頻頻出手”抄底”中國樓市.另一方面，國詞）0^基建REITs的審批，促進(jìn)資產(chǎn)運(yùn)營管理的發(fā)展。殄濟(jì)模式下商辦資產(chǎn)衍生新的需求，資脣＞69秘使得皿資方橢甄城處方式有更為專業(yè)的需求，對(duì)此預(yù)計(jì)未來資產(chǎn)運(yùn)營將力眼更新迭代的步伐宏觀商辦環(huán)境I增量開發(fā)向增量、存量共存時(shí)代轉(zhuǎn)變，資方閑置資產(chǎn)壓力仍處嵩蒞關(guān)行從近十年順化率來看，全國不斷城鎮(zhèn)化發(fā)展，這也推動(dòng)了全國商辦環(huán)境由増量開發(fā)時(shí)代向逐步轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，2022年受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行的影響，開發(fā)投資額、新開工面積均有較大幅度的下滑，但存量時(shí)代帶來的商辦物業(yè)沉淀，導(dǎo)致房企及資方持有資產(chǎn)的壓力仍處高位80007000600050004000300020001000070%60%50%40%30%20%10%0%全國商辦銷售面積（萬方） —全國商辦投港（萬元）全國城鎮(zhèn)化率重要事件下的思考I新經(jīng)濟(jì)模式下商辦資產(chǎn)大有看頭,險(xiǎn)資投資棚勾或成最大蔓葢管-方面外國資產(chǎn)高度關(guān)注中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，10月開始不斷有外資企業(yè)”抄底”中國樓市，主要關(guān)注與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)高度捆綁的板塊，而國家發(fā)改委也提出將加快嶷REITs審批，以盤活存量資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)資本金退出的可能性，未來在新經(jīng)濟(jì)模式下的商辦資產(chǎn)（特別是與產(chǎn)業(yè)至齊高度捆綁的物流.生物產(chǎn)業(yè)等板塊）將大有看頭。另一方面，核心區(qū)商辦資円斤扣變資、投資賦，響醇）瞻的情況下，該資?^對(duì)特多幡外熨企業(yè)高度關(guān)注產(chǎn)業(yè)姪濟(jì),聚隹一線城市及周邊核心城市，對(duì)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)高度摑綁的板塊重點(diǎn)關(guān)注?〔0月24日，森瑤中國和商盛資官聯(lián)合宣布,共同成立合資公司,尋求中國一線城市及周邊核心地區(qū)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)及其他新基建投資機(jī)會(huì).11月1日.CBC康橋資本宣布購入上海青浦工業(yè)園生命科學(xué)園區(qū)83.76工業(yè)用地.以建設(shè)高規(guī)格的康璞青浦生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園。11月7日.晉洛斯宣布最新一期中國收益基金VI完成募集.規(guī)模76億元人民幣，將投資中國城市的2理物流園區(qū).11月8日.DragonCor龍地宣布即為完11月10日，凱德投資設(shè)立中國產(chǎn)業(yè)園核心型人民幣基金I期（3.8億元）和II期（36億元）?國家提岀加快基建RECH宙批.北京溟圳首先峋應(yīng)號(hào)&（BREIT曜否在以寫宇樓,商業(yè)為主的商辦市場中快速推進(jìn),還需敵第上的進(jìn)一步推逬11月底,國家發(fā)改委發(fā)布《政府投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制通用大綱（征求意見稿）＞和《企資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制參考大綱》（征求意見為），在意見稿“項(xiàng)目誠資與財(cái)務(wù)方奏“中均提出：對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,研究提出頊目建成后通過不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）盤活存星資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)資本金退出的可能性?隨后.深圳國資委和;I涼國資委表示堅(jiān)持市場化原則，鼓勵(lì)符合條件的企業(yè)通過REITs等創(chuàng)新融資工具豐富破資手段.目前，壇已有3家企業(yè)入選全國首批REITs試點(diǎn)，發(fā)展產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目成為全國REITs認(rèn)購規(guī)模最大、募集溢價(jià)率最高的產(chǎn)品因資金儘務(wù)問譲,大量核心區(qū)域商辦奏產(chǎn)折價(jià)出售,購買方多為險(xiǎn)資,投奏機(jī)構(gòu)8月26日.緊鄰東三環(huán)的d成闋詩大廈50%股權(quán)售出，交易雙方為朗詩和陽光保險(xiǎn)旗下相關(guān)公司.出魯方朗詩獲1376億凈款項(xiàng)，以1190萬元的虧損退出了這一,酒改寫"項(xiàng)目10月17日，京東法拍網(wǎng)顯示.位于東三環(huán)的博瑞大原以2037億元的價(jià)格成功拍賣。競買人為3涼拾S!時(shí)宜企業(yè)管理咨詢有限公司.據(jù)悉,該項(xiàng)目背后的債權(quán)人是頂門國際銀行,項(xiàng)目起拍價(jià)2037億元，而項(xiàng)目標(biāo)的總價(jià)（評(píng)估價(jià)）為29.1億元，標(biāo)的建筑面積為5.82萬平方米.此次博瑞大廈以底價(jià)拍出.較評(píng)估價(jià)相差了8.73億元Km世聯(lián)行存量堆積需求更迭券化的同時(shí)，也使得資產(chǎn)運(yùn)営向更高的需求發(fā)展存量擠壓需通過運(yùn)營盤活價(jià)值，而房企及貿(mào)方運(yùn)営經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Φ牟蛔?導(dǎo)致整體運(yùn)宮成本較大，而輕資產(chǎn)運(yùn)宮模式從運(yùn)營中盈利，恩更為重視運(yùn)宮表現(xiàn)，也推動(dòng)了商辦運(yùn)營的發(fā)展長期供過于求，導(dǎo)致辦公物業(yè)存量堆紈一線城市及核心二^市因其經(jīng)濟(jì)發(fā)寸靜，受產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，企業(yè)活躍度相對(duì)較高，存量相對(duì)較低，但仍處于高位企業(yè)對(duì)租賃和資產(chǎn)管理

的需求迭代數(shù)字化.智能化大信息時(shí)代，智能化、數(shù)字化、新科技等關(guān)鍵詞充斥生活，也同時(shí)將商業(yè)運(yùn)營推向了新的方向Km世聯(lián)行存量堆積需求更迭券化的同時(shí)，也使得資產(chǎn)運(yùn)営向更高的需求發(fā)展存量擠壓需通過運(yùn)營盤活價(jià)值，而房企及貿(mào)方運(yùn)営經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Φ牟蛔?導(dǎo)致整體運(yùn)宮成本較大，而輕資產(chǎn)運(yùn)宮模式從運(yùn)營中盈利，恩更為重視運(yùn)宮表現(xiàn)，也推動(dòng)了商辦運(yùn)營的發(fā)展長期供過于求，導(dǎo)致辦公物業(yè)存量堆紈一線城市及核心二^市因其經(jīng)濟(jì)發(fā)寸靜，受產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，企業(yè)活躍度相對(duì)較高，存量相對(duì)較低，但仍處于高位企業(yè)對(duì)租賃和資產(chǎn)管理

的需求迭代數(shù)字化.智能化大信息時(shí)代，智能化、數(shù)字化、新科技等關(guān)鍵詞充斥生活，也同時(shí)將商業(yè)運(yùn)營推向了新的方向發(fā)展趨勢I存量資產(chǎn)堆積，各層面共同發(fā)力推動(dòng)運(yùn)營加速提升轉(zhuǎn)型辦公市場長期啊ftS于求，公物業(yè)存量高企，蠣航，?±2022年12月，全國辦涕量4073萬方（含瞧及法）。存積.開麹利的減弱以及REITs的發(fā)展等各層面的共同發(fā)力,促進(jìn)辦公資產(chǎn)由單一的買賣向多元化的全周期運(yùn)營管理轉(zhuǎn)變?REITsREIW的進(jìn)階，一定程度的促進(jìn)了資產(chǎn)管理的發(fā)展，推動(dòng)了中國地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)證w世聯(lián)行第二章武漢商辦市場大宗交易、験場或交物市場，飾市場成了?影響。公寓產(chǎn)品成為成交主流，且供需關(guān)系開始緩和，但價(jià)格仍呈下滑態(tài)勢。寫字樓產(chǎn)品存量堆積嚴(yán)重，工抵的成交導(dǎo)致整體價(jià)格上揚(yáng)，但受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，高端寫字樓需求有所帀寫字樓租金持續(xù)下滑，但丿5核心商務(wù)區(qū)的寫字樓吸納能力仍較高整體成交丨公寓占據(jù)主力，辦公樓以大宗交易為主，向城市核心區(qū)域聚焦Kffl世聯(lián)行在辦公樓工ffi的大環(huán)境下，公寓成交占比有所下降，但公寓產(chǎn)品仍占據(jù)武漢辦公成交的主力，全年成交192.05萬方，其中公寓成交114.19萬方,占比60%;全年商辦物業(yè)大宗交易成交38.65萬方，主要集中在城市核心區(qū)域100%0%90%80%70%60%50%40%30%20%10%20182019202020212022■公寓成交面積（萬方） .辦公樓成交面積（萬方）出售方物業(yè)金嵌（億元）成交面積防方）購美方中信泰富中信泰富閱江薈2#536238長江電力湖北長g字光谷崇文中心2231.72海倫司蠣置地華潤置地大廈3A12中煤江南建設(shè)招商岬招商一江瑁城2.4333平安集團(tuán)城建集團(tuán)房開±16.5131 1中發(fā)集團(tuán)天風(fēng)天舂置業(yè)332.4華夏銀行武漢交投青山數(shù)谷2.72.46政府回購迪馬股份馬贍天地3.684.13政府回購武漢城投集團(tuán)洪山數(shù)谷3262.96卓刀泉集團(tuán)中建三局中建東湖之星0.650.38政府回購招商岬招商江灣國際1.92.28/都市產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)銳創(chuàng)中心0.941.89政府回購江花賣業(yè)江牆臺(tái)大樓3.492A/花橋嘉誠丈業(yè)K6地塊項(xiàng)目1.542.31/5.845.74育保住房公司47.7338.65KW世聯(lián)指KW世聯(lián)指區(qū)域價(jià)值不斷攀升；而辦公樓則主要分布在新興產(chǎn)業(yè)集中的光谷及商務(wù)相成交區(qū)域I辦公樓向新興產(chǎn)業(yè)或商務(wù)集中區(qū)聚焦，公寓向主城區(qū)聚焦公寓主要集中在主城區(qū)的大武昌及大漢口區(qū)域，該區(qū)域配套相對(duì)瞬，對(duì)集中的武昌區(qū)和江岸區(qū)2022年武漢各區(qū)域公寓成交情況（套數(shù)）2022年武漢各區(qū)域辦公樓成交情況（套數(shù)）吉山區(qū)洪山區(qū)武目區(qū)研□區(qū)蔡甸區(qū)翩區(qū)主西來區(qū)0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500吉山區(qū)洪山區(qū)漢陽區(qū)裝甸區(qū)新洲區(qū)東映區(qū)氐樂病技術(shù)開發(fā)區(qū)200400600800 1000 1200整體存量I供需嚴(yán)重失衡，存量持續(xù)攀升，出清周期不斷拉長，存量資產(chǎn)亟需燭罟美行160.0從數(shù)據(jù)來看，截止2022年底，武漢市商辦資產(chǎn)存量高達(dá)2710.34萬方，若按現(xiàn)時(shí)點(diǎn)銷售速度，出清周期長達(dá)10余年之久。與全國趨勢相似，大量庫存的積壓，帶來的是商辦市場存量資產(chǎn)盤活的壓力，未來無論是商辦資產(chǎn)的運(yùn)營還是退出都將是市場較大的難點(diǎn)，同時(shí)也是輕資產(chǎn)運(yùn)營的機(jī)會(huì)160.03000.002500.002000.001500.001000.00500.000.00140.0120.0100.080.02500.002000.001500.001000.00500.000.00140.0120.0100.080.060.040.020.00.0存量（萬方） 去化^期（月）KfUKfU世聯(lián)行分物業(yè)市場專項(xiàng)分析——公寓篇供求量價(jià)［住宅火爆紅利消失后，公寓價(jià)格持續(xù)探底，但今年供求關(guān)系趨于緩布世聯(lián)行2016-2017年，受住宅市場的火爆，公寓產(chǎn)品作為類住宅產(chǎn)品銷量保持高位，但201畔開始，隨著住宅市場火爆紅利的消失，公寓市場開始下滑，看，2022年魴駁11419萬方倶中包都分餉交易實(shí)際市場型第面8WHR80%柘），價(jià)格球寺2022年等敝價(jià)格1022阮/此較2021年戒價(jià)格下滑759%250.003.500.002。18?2022年武漢市公寓供求情況3.00200.002.50150.002.001.50100.001.0050.000.5020182019202020212022瞄面積（萬方）fiExSS（萬方） 供求比0.002018.2022年武漢市公寓價(jià)格變化16000 15.00%201陣201羿202評(píng)2021201陣201羿202評(píng)2021年2022年100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%分產(chǎn)品成交ILOFT占據(jù)主力但占比下滑，SOHO產(chǎn)品因工抵成交量有所上揚(yáng)慚世聯(lián)行2022年LOFT產(chǎn)品戒未剽miS?響，在滑瞬況下，戒量較2021年僅微降0.5萬方，彳@^價(jià)格下滑6%;SOHO產(chǎn)品因工抵塚交易等非市場型交易，成交量較2021年有所上揚(yáng)，成交價(jià)格持續(xù)下滑，較2021年下滑11%2018年?2022年公寓分產(chǎn)品類型成交量價(jià)18000.0016000.0014000.0012000.0010000.008000.006000.004000.002000.000.00■■loft成交(萬rrf)■■sohoBEx(^nf)■■loft成交(萬rrf)KWKW世聯(lián)行KWKW世聯(lián)行排行榜ITOP10成交總金額占比59%,成交總面積占比51%播行2022播行2022年項(xiàng)目名極全市公離成2區(qū)縣球TOP10成交面積偵）成交價(jià)格位/而1綠地漢正中心江漢區(qū)157578260642招商一江瑁城青山區(qū)8731173593綠地香映城青山區(qū)74316120494綠地光谷中心城東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)51023153415龍湖三千城洪山區(qū)5010976026華宇旭輝星空江岸區(qū)37186100667東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)34072113618招商江灣國際僑口區(qū)3189871229職E江夏區(qū)314071020010福星恵営?xùn)|湖城 洪山區(qū)27805123192022年全市公寓成交金額TOP10排行項(xiàng)目名禰區(qū)縣侄故防元）麻交價(jià)格園硏1融漢正中心江漢區(qū)410704.83260642觸香豚城青山區(qū)89544.